Sửa đổi luật đất đai năm 2013 nhằm khơi thông nguồn lực đất đai trong thời gian tới

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các quyền đối với đất đai được pháp luật bảo hộ, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thùa kế, tặng cho, góp vốn bằng qu

Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN CGỘC SỐNG

Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013

nhằm khơi thông nguồn lực đất đai

trong thời gian tới

ĐINH THỊ NGỌC HÀ * TRẦN HẠNH LINH"

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm

2013 Sau gần 10 năm thực thi, Luật Đất đai năm 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập,

chồng chéo dẫn đến nhiều vướng mắc Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất

đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản

trở bước phát triển của thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất Nguồn

lực đất đai vì thế bị thất thoát, rơi vào túi của nhóm lợi ích, gây những hệ lụy

lớn trong xã hội, như: khiếu kiện kéo dài, mất niềm tin của người dân vào hệ

thông công quyền

THƯC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUồN

llực ĐẤT ĐẤI

Những kết quả đạt được

Các chính sách tài chính về đất đai

xuất hiện ở Việt Nam khá sớm, ban đầu

là những nội dung tương đôì đơn giản,

tâp trung chủ yếu vào các vấn đề quản

lỵ nhà nước đôi với đất đai được quy

đ nh tại Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm

1992 Sau đó, Luật Đất đai năm 1993 ra

đởi, tiếp theo là Luật Đâ't đai năm 2003

cụng với các văn bản pháp luật về thuế

đa quy định một cách rõ ràng, chi tiết

hon về những chính sách tài chính đối

VC i đất đai, như: vấn đề về giá đất, các

quy định về thuế liên quan đến đât đai

tiền sử dụng đất, phí và lệ phí liên quan

đêjn đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định

rõ các quyền đối với đất đai được pháp

luật bảo hộ, bao gồm: quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thùa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tạo

điềa kiện cho thị trường quyền sử dụng

đất và bất động sản trên đất phát triển

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 đã

có nhiều đổi mới nhằm tạo điều kiện

thú(f đẩy và hỗ trợ thị trường bất động

sản phát triển Cụ thể là đã hoàn thiện

thể chế cho thị trường sơ câp giữa Nhà

nước và các bên có liên quan thông qua quy định về quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất để cung đất ra thị trường; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất đế lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá công khai minh bạch; quy định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thiện thể chê cho thị trường thứ cấp giữa các chủ thể tham gia là hoàn thiện quy định về các quyền của người sử dụng đất;

cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện các quyền;

đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị truờng; thiết lập cơ chế tư vấn định giá đất, hoàn thiện các tổ chức dịch vụ công

để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường

Sự điều chỉnh trong chính sách tài chính thông qua các lần sửa đổi Luật Đất đai là một trong những nguyên nhân giúp tăng nguồn thu từ đất đai, đem lại nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước (NSNN)

Theo Báo cáo số 5382/BTC-QLCS, ngày 24/5/2021 của Bộ Tài chính, kết quả thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào NSNN (trong đó có cả hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) đều tăng qua các năm Cụ thể, năm 2013 là 63.681 tỷ đồng (chiếm 7,80% tổng thu NSNN); năm 2014 là 69.580 tỷ đồng (chiếm 8,89%);

năm 2015 là 102.045 tỷ đồng (chiếm 11,20%); năm

2016 là 145.801 tỷ đồng (chiếm 14,37%); năm 2017

là 185.957 tỷ đồng (chiếm 15,34%); năm 2018 là 218.699 tỷ đồng (chiếm 16,58%); năm 2019 là 232.689

tỷ đồng (chiếm 16,49%); năm 2020 là 254.854 tỷ đồng (chiếm 16,85%) Đến ngày 21/12/2021, con số này đạt 172.250 tỷ đồng, chiếm 15,2% tổng thu ngân sách nội địa [2] (Hình) Xét từ góc độ NSNN, các khoản thu từ đâ't đai ngày càng khẳng định ý nghĩa cũng như tầm

*, ", Khoa Kinh tế - Luật, Trường Đại học Thương mại

Economy and Forecast Review

Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN cuộc SỐNG

254.854

HÌNH: NGGồN THO NSNN VỀ ĐẤT ĐAI QGA CÁC NĂM

quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng thu nội địa so với nhiều nguồn khác

Một số vướng mắc trong Luật Đất đai năm 2013 khiến nguồn lực đất đai bị that thoát, lãng phí

Tuy nhiên, thực tiễn cũng đang cho thây, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với nguồn lực đất đai, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách Hoạt động thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập Thiít thoát, tham nhũng, cùng các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai rất phức tạp và có hệ quả nghiêm trọng Nguyên nhân chính có thể khái quát ở một số’ vướng mắc sau trong quy định của Luật Đát đai năm 2013:

Một là, các quy định về khung giá đất, định giá đất chưa phản ánh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khung giá đất nông nghiệp do Chính phủ ban hành

Trên cơ sở khung giá đất nông nghiệp, sau khi trình HĐND thông qua, UBND tỉnh, thành phô' trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể Thực tế cho thây, khung giá đất và bảng giá đất nông nghiệp ở các tỉnh thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chỉ đầu mối là sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đât cụ thể Còn theo Luật Đất đai năm 2013, công tác này được phân chia cho 2 đầu môi: sở Tài nguyên - Môi trường lập kê hoạch định giá đất cụ thể

và tô chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất câp tỉnh để thẩm định phương án giá đất Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất

cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin - cho,

nhũng nhiễu, tạo ra sự cấu kết giữa doanh nghiệp với những quan chức có thẩm quyền dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh Điển hình như

vụ chuyển nhượng hơn 30 ha đất tại dự

án Khu dân cư Phước Kiền của Công ty TNHH một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận trực thuộc Thành uỷ

TP Hồ Chí Minh cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai tháng 11/2017, chỉ với giá 1,29 triệu đồng/m: Trong khi giá thị trường của thời điểm đó, mỗi mét vuông đất ỏ đây lên đến khoảng 40 triệu đồng Hay là hàng loạt khu, lô đất vàng được lãnh đạo các TP Đà Nang TP Hồ Chí Minh chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ "nhôm”), với giá rẻ ngoài sức tưởng tượng trong giai đoạn 2009-

2016 như: khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, TP Đà Nang, chỉ cần nhượng lại, Vũ “nhôm” đã bỏ túi chênh lệch 495 tỷ đồng; hay khu đất 29 ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước, đã làm lợi cho "Ông trùm” này hơn 579 tỷ đồng Hàng loạt lô đất đắc địa khác đều bị Vũ

"nhôm” thâu tóm Hay trường hợp ông Nguyễn Chiến Thắng, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, trong năm 2015 đã ký chuyển nhượng nhiều khu “đất vàng”

ở TP Nha Trang cho doanh nghiệp, như: Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn, trên diện tích 106,2 ha (sân bay Nha Trang cũ); Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa nằm ở vị trí đắc địa, cách biển Nha Trang khoảng 100 m, với diện tích gần 7.400 m2, phải di dời để nhường cho dự

án xây dựng khách sạn bằng hợp đồng

BT, tháng 6/2015 [2]'

Thời gian qua, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp nhà nước (DNNN) khi cổ phần hóa (CPH) đang gặp không ít vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ sắp xếp, đổi mới DNNN Theo báo cáo của Kiểm toán nhà nước, hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện CPH giai đoạn 2011-2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp Thực tế, một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa, nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá KLhi CPH, doanh nghiệp sản xuât chọn hình thức thuê đất, trả tiền đất hàng năm thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp là phù hợp Nhưng sau khi CPH, doanh nghiệp đó từ bỏ ngành

sản xuất, kinh doanh chính, xin chuyển

nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng

đât sang đất thương mại, đất ở lại tiềm

ẩn nguy cơ thất thoát Nguy cơ này có thể

xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp đã CPH

trước đây [4],

Hai là, những vướng mắc trong quy

định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây

ra nhiều tranh cãi, khiếu kiện căng thẳng

và thiệt hại cho các bên Việc các chủ

Ỉ lầu tư tự thỏa thuận, bồi thường giải

ihóng đạt 100% gần như bất khả thi,

lếu chỉ cần một vài trường hợp không

lỢp tác, mà không có chế tài gì Các rủi

0 pháp lý đẩy hết cho chủ đầu tư chịu

t^ách nhiệm, gây nên tâm lý e ngại khi

phát triển các dự án có quy mô lớn Trên

t lực tế, hầu như tất cả các dự án có quy

Íô lớn đều có quá trình bồi thường, giải

lóng mặt bằng cực kỳ khó khăn, thậm

chí không có hồi kết, dẫn đến dự án treo

Eiển hình như vụ giá đất đền bù quá

lênh lệch với giá thị trường tại Dự án

hu đô thị Thủ Thiêm Dự án này được

triển khai đã hơn 20 năm, nhưng công

c giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn

ành, người dân khiếu kiện tập thể kéo

dài, giá đất đền bù cho người dân là 18

triệu đồng/nr, công ty bất động sản bán

lại giá 350 triệu đồng/m2

c

K1

tấ

th

JSIHỮNG VẤN^ĐỀ LỘN CAN SỬA

ĐOI TRO^IG LUẬT DAT ĐAI NẶM

2013 NHẰM KHỞI THÔNG NGUON

LỰC ĐẤT ĐAI

Có thể thấy, sự bất cập của Luật Đất

đai, không chỉ gây ra thất thoát tài sản

nhà nước vô cùng lớn, mà còn là điểm nghẽn trong lĩnh vực đầu tư, chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất ; là ngọn nguồn của vô số vụ khiếu kiện, biểu tình, tranh chấp đất đai và không biết bao nhiêu hệ lụy tiêu cực khác Trước thực trạng đó, Hội nghị Trung ương 5 Khóa XII (tháng 7/2017) cũng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật về đất đai để huy động, phân

bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực này Theo đó, việc sửa đổi Luật Đất đai là yêu cầu cấp bách nhằm khơi thông và tăng tính hiệu quả của nguồn lực đất đai

Ngày 03/12/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gửi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và tờ trình để lấy

ý kiến các bộ, ngành, địa phương Định hướng sửa đổi luật dự kiến tập trung vào các nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng; giá đất; tài chính đất đai; quyền

và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu về đất đai và trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính sách tài chính đất đai, giá đất là vấn đề cốt lõi của việc sửa đổi Luật Đất đai lần này

Trên cơ sở định hướng chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhóm tác giả kiến nghị một số đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Thứ nhât, cần làm rõ phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai Cụ thể, Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, tuy nhiên, lại chưa làm

rõ được chế độ quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đô'i với các công trình, tài nguyên trong phạm vi không gian

đã được Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan xác định Đồng thời, cần rà soát thẩm quyền, phân

Từ CHÍNH SÁCH ĐẾN cuộc SỐNG

cấp, phân quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất; có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đôi tượng được phân cấp

Thứ hai,cần sửa đổi các điều luật về định giá đất, giá đất và bảng giá đất vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu là vấn đề rất quan trọng Giá trị đất đai khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường Đây là điểm quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây, nhằm không làm mất giá trị đất đai, khi mà đất đó đang thuộc quyền quyết định của Nhà nước, giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước

Cụ thể, cần sửa Điều 112 của Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất Theo đó, giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường của đất đai không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể, khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đai

Cùng với đó cần sửa Điều 114 của Luật Đất đai về giá đất và bảng giá đất; nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND câp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất đê tính các nghĩa vụ tài chính về đât đai, cũng như bồi thường khi thu hồi Theo

đó, giá đất cần được xác định cho từng thửa đất dùng

để tính thuế, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất Giá đất được đăng ký bắt buộc

là thông tin của từng thửa đất và được cập nhật dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá tính thuê đât, nhưng không thâp hơn mức giá quy định trong bảng giá đât của địa phương Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất, khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai

Thứ ba, cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội nói chung và sự phát triển thị trường bất động sản nói riêng Bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thông đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương

pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các

mô hình, máy tính trong cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 Đây là một công cụ có thể giúp các cơ quan định giá đất nhanh, kịp thời và chính xác

Bên cạnh đó, cần tăng cường sự tham gia của các tổ chức thẩm định giá vào quá trình xác định giá đất Đê’ đảm bảo giá của cơ quan thẩm định đưa ra

là khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp

lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá Khi

đó, nếu giá đất đưa ra của cơ quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất và cho ngân sách, thì phải chịu chê tài của pháp luật

Ngoài ra, cần có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chính bảng giá đất; xây dựng cơ sở

dữ liệu giá đất; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, bất động sản Nâng cao năng lực của cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường

Thứ tư, hoàn thiện hệ thông thông tin

dữ liệu định giá đất để phục vụ việc xác định giá đât Điều 114 của Luật Đát đai

có quy định việc xác định giá đất cụ thể dựa vào "thông tin về giá đất trong cơ

sở dữ liệu đât đai” Tuy nhiên, cho đến nay, cơ sở dữ liệu về thông tin về giá đất ở các địa phương hầu như chưa hình thành Vì thế, cần đẩy nhanh ứng dụng các công nghệ tiên tiến, công nghệ số trong việc thu thập và quản lý hệ thông

cơ sở dữ liệu về đất đai, cập nhật và liên thông với hệ thông cơ sở dữ liệu quốc gia Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm xây dựng Đề án tổng thể xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.U

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2021) Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

2 Kiên Cường (2022) Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững, truy cập từ

https://plo.vn/do-thi/giai-phap-de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-1047737.html

3 Ngô Trí Long (2021) Sửa đổi Luật Đất đai để giải câu chuyện tồn tại bất cập trong định giá đất, truy cập từ https://reatimes.vn/sua-doi-luat-dat-dai-de-giai-cau-chuyen-ton-tai-bat-cap- tron-20201224000003754.html

4 Trần Thúy Phượng (2021) Bất cập trong pháp luật đất đai về quy trình xác định giá đất nhìn

từ góc độ quản lý, truy cập từ https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-cap-trong-phap- luat-dat-dai-ve-quy-trinh-xac-dinh-gia-dat-nhin-tu-goc-do-quan-ly-340468.html