Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chưa đạt
CƠ SỞ LÝ LU Ậ N V Ề H ỢP ĐỒ NG CHUY ỂN NHƯỢ NG QUY Ề N
Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Các khái ni ệ m liên quan Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước Các vấn đềliên quan đến quản lý, sử dụng đất đai là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia Ngay từ khi mới thành lập, Đảng ta đã coi sở hữu đất đai là một trong những nội dung cốt lõi của mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về sở hữu quản lý, sử dụng đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai cần phải được thực hiện một cách khoa học, đầy đủ, bảo đảm xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai hoàn chỉnh, toàn diện, bao quát các vấn đề liên quan, minh bạch về thông tin đất đai, dự báo được các biến động trong tương lai, trên cơ sở nghiên cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc tế Xuất phát từ thực tiễn nước ta là một quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN, Việt Nam cần tăng cường vai trò của các công cụ thị trường trong quản lý tài nguyên, đặc biệt là loại tài nguyên có giá trị rất lớn như đất đai, nhằm sử dụng, khai thác có hiệu quảđể có thểphát huy được tiềm năng kinh tế to lớn từ đất đai Nhà nước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trên cơ sở đó pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đai của các chủ thể, coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, vận hành theo cơ chế thịtrường Song song với việc phát triển kinh tế, pháp luật đất đai đồng thời cũng phải được xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội, thực hiện các mục tiêu xóa đói giảm nghèo, tạo điều kiện để người dân có đất canh tác, sinh hoạt, ổn định cuộc sống, bảo đảm các quyền cơ bản của công dân như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên Thuật ngữ hợp đồng còn được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa đựng nội dung của hợp đồng Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt được sự thoả thuận Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói cũng là hình thức thể hiện hợp đồng Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện Để chống lại sự gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần được hình thành Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy định trong một văn bản như: hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại Điều 388 Bộ luật Dân sựnăm 2005 (sửa đổi, bổsung năm 2011) quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Tuy nhiên, quan hệ pháp luật dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm… Theo đó, tại thời điểm này, trong khái niệm về hợp đồng từ
“dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từnghĩa vụ thì dẫn đến thực tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của
Bộ luật dân sự với tư cách là đạo luật chung đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương mại Do đó, mà tại BLDS 2015 này các nhà làm luật đã có những chỉnh sửa liên quan đến khái niệm “hợp đồng” để khắc phục bất cập trên Cụ thể, Điều 385 BLDS năm
2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ“dân sự” sau hai từ “hợp đồng” Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng
Bộ luật dân sựnăm 2015 ghi nhận sáu loại hợp đồng chủ yếu tại Điều 402:
Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:
1 Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụđối với nhau
2 Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ
3 Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ
4 Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính
5 Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụđó
6 Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ bản chất của hợp đồng song vụ Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
Kế thừa quan điểm này, Luật đất đai 2013 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến nhất trong chuyển quyền sử dụng Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất
Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất; hai thuật ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từtrước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghịđịnh số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”; cũng là một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người” “Chuyển nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác” “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền lấy đồ vật với sựưng thuận của người bán”, “Bán” nghĩa là “Trao đổi đồ vật và tiền có sự thỏa thuận cả đôi bên”
Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai Thứ ba, hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có Còn “mua bán” thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành chính Nhà nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một khái niệm có tính chất tương tựnhư “mua ban quyền sử dụng đất”.
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được các nhà làm luật chính thức ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2005 như sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như năm 2005 mà quy định chung cho tất cả các hợp đồng liên quan đến chuyển quyển sử dụng đất Theo đó, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Điều đó có nghĩa là, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyề sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất” Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau
Tóm lại, dưới góc độ khoa học pháp lý chúng ta có thể hiểu “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên, theo đó người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định pháp luật”
1 1.2 Đặc điể m c ủ a h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụ ng đấ t
Trước hết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng song vụ dân sự nói chung, đó là:
Thứ nhất, đây là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều người mà tạo lập nên một nghĩa vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó được gọi là hành vi pháp lý đơn phương Tuy nhiên, thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng đó bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu Nguyên tắc của pháp luật là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có sự thống nhất ý chí thì không được coi là đã hình thành nên hợp đồng Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép hợp đồng phát sinh trên thực tế
Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật ra đời vì nhu cầu của xã hội để quản lý một xã hội đã phát triển ở một mức độ nhất định Khi xã hội đã phát triển quá phức tạp, xuất hiện những giai cấp mang lợi ích đối lập với nhau và nhu cầu về chính trị - giai cấp để bảo vệ lợi ích cho giai cấp, lực lượng thống trị về chính trị và kinh tế trong xã hội Khái niệm pháp luật đang tồn tại nhiều quan niệm khác nhau như: Pháp luật là ý muốn của Thượng đế; pháp luật là phương tiện để quản lý xã hội (pháp luật gắn liền với xã hội, ở đâu có xã hội thì ở đó có pháp luật); pháp luật là những tiêu chuẩn căn bản mà mọi người phải tuân theo để quản lý xã hội và trừ khử những điều gian tà, bất chính trong xã hội; pháp luật là công lý đại diện cho sự công bằng xã hội, bảo vệ lợi ích cho tất cả mọi người trong xã hội; pháp luật là ý chí của giai cấp thống trị được đề lên thành luật;…
Các quan điểm hiện đại đều cho rằng, pháp luật công cụ pháp lý xã hội ra đời khi xã hội đã phát triển đến một trình độ nhất định, xã hội trở nên phức tạp, đặc biệt một trình đọ nhất định, xã hội trở nên phức tạp, đặc biệt là khi trong xã hội có sự phân hóa thành các giai cấp có lợi ích đói lập nhau, các công cụ pháp lý xã hội khác như tập quán, đạo đức, tính điều tôn giáo … không còn đủ khảnăng duy trì được trật tự xã hội và bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị Trong những điều kiện như vậy, nhà nước đã ban hành ra pháp luật (thừa nhận những quy định đã có trong xã hội là pháp luật và bảo đảm cho chúng được thực hiện, nhà nước còn tiến hành đặt ra những quy định pháp luật mới) để tổ chức và quản lý xã hội vừa để bảo vệ lợi ích của xã hội vừa để bảo vệ lợi ích của giai cấp cầm quyền
Theo nghĩa hẹp, pháp luật gồm các quy định mà phần lớn là các quy tắc xử sự chung do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội vì lợi ích cảu cả xã hội và vì lợi ích của giai cấp thống trị
Theo nghĩa rộng, pháp luật không chỉ gồm các quy tắc xử sự chung mà còn bao hàm cả các nguyên tắc xử sự, các tư tưởng, học thuyết pháp lý … được thể hiện ở các loại nguồn pháp luật khác nhau
Thông thường, pháp luật được hiểu khái quát như sau: “Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự chung, do nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện, thể hiện ý chí của nhà nước, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội vì sự tồn tại và phát triển của cả xã hội, đồng thời vì lợi ích, mục đích của giai cấp thống trị”
Bên cạnh đó, như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấp dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, chấm dứt mối quan hệ đất đai pháp luật điều chỉnh, đồng thời tạo nên mối quan hệ mới giữa Nhà nước và người nhận chuyển nhượng Nhà nước với vai trò đại diện chủ sử hữu đất đai, vừa là chủ thể ban hành pháp luật, đã đưa ra các quy phạm pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thiết ập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định
Từ đó, có thể rút ra khái niệm: “pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Có thể nhận thấy pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố :
Đây là các quy tắc xử sự chung được hệ thống mang tính pháp luật và tính đạo đức, áp dụng với quy mô cả nước, đối với mọi chủ thể trong xã hội
Đối với các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng chung trong cộng đồng, chủ thể không có quyền lựa chọn thực hiện hay không vì pháp luật mang tính bắt buộc chung và được đảm bảo thực hiện
Nội dung của pháp luật vừa thể hiện ý chí, bản chất của giai cấp thống trị, vừa thể hiện sự bình đẳng thỏa thuận giữa các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng đất
1.2.2 N ộ i dung pháp lu ậ t v ề h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t Đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Hiến pháp, đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhà nước ta và tiếp tục được cụ thể hóa tại các văn bản pháp lý khác BLDS với tư cách là đạo luật gốc điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung quy định về địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, các điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch dân sự, tài sản và quyền sở hữu, nghĩa vụ, hợp đồng,
Pháp luật đất đai quy định cụ thể về các nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụng đất, quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về HĐCNQSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Pháp luật nhà ở quy định về các giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, Căn cứ quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất ở và việc nghiêm cấm xây dựng “nhà ở trên đất không phải là đất ở” (khoản 4 Điều 6 Luật nhà ở 2014), thì chỉ các hợp đồng có đối tượng là “quyền sử dụng đất ở” chịu sựđiều chỉnh của pháp luật nhà ở trong trường hợp có nhà ở trên đất (tuy nhiên trên thực tế vẫn có trường hợp ngoại lệ do sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật hiện hành) Phạm vi điều chỉnh của các ngành luật nói trên đề cập đến nhiều nội dung Để tập trung cho việc nghiên cứu của đề tài, trong phần này, nhóm tác giả chủ yếu phân tích một số phương diện cơ bản
Thứ nhất, các quy định pháp luật vềđiều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu rất quan trọng trong việc ràng buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng, hoặc xác định các nghĩa vụ bị vi phạm khi giải quyết tranh chấp hợp đồng Bởi hợp đồng vô hiệu sẽkhông làm phát sinh nghĩa vụ phải thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng đối với các bên Các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những điều kiện sau để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực:
* Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, theo quy định của pháp luật hiện hành chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp lý Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực
THỰ C TR Ạ NG PHÁP LU Ậ T V Ề H ỢP ĐỒ NG CHUY Ể N NHƯỢ NG QUY Ề N S Ử D ỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠ N 2010 – 2020 Ở VI Ệ T
N ội dung các quy đị nh pháp lu ậ t v ề h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t
2 1.1 Các quy đị nh v ề điề u ki ệ n có hi ệ u l ự c c ủ a h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t
Vào thời La Mã cổ đại, cũng đã tồn tại những quy định về giao dịch có điều kiện (condicio)“là những tình huống được đặt ra trong hợp đồng gắn với những hậu quả pháp lý nhất định” Theo Từ điển Tiếng Việt: “Điều kiện” là “thứ cần phải có để cho cái khác có thể tồn tại hay “điều cần thiết phải có đểđạt một mục đích, cơ sở của một sự thoả thuận”[95] Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên các yếu tố: chủ thể, nội dung mục đích, tính tự nguyện và hình thức Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, xin đi sâu phân tích hai khía cạnh pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ còn nhiều hạn chế hơn cả là điều kiện về chủ thể và hình thức
A, Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng song phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau: Đố i v ớ i bên chuy ển nhượ ng :
- Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ)
Về nguyên tắc, theo Luật đất đai 2013, để có quyền chuyển nhượng QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể SDĐ 1 Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận QSDĐ 2 Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể SDĐ được phép tiến hành giao dịch Những người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giao
2 Điều 168 và Điều 188 dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế Nếu người không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể SDĐ nên không được cấp giấy chứng nhận Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế do trường hợp này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai 2013 Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế) Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ khi được chủ sở hữu cho phép
- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch
Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thểđược phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các chủ thể này có quyền giao dịch khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà không được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiền SDĐ; nhận chuyển QSDĐ Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày
01/7/2014 (trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực) 3 và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước
Các chủ thể nêu trên có quyền chuyển nhượng QSDĐ Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước 4 ; giao đất có thu tiền SDĐ mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủđầu tư dự án kinh doanh nhà ở
- Không bị hạn chế quyền định đoạt Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194
Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai
2013, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi đã hoàn thành đầu tư kết cấu hạ tầng trên đất, trừ trường hợp chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng sự án
Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn xét xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ[3]
Bên tham gia giao d ị ch
- Phải là người được phép tham gia giao dịch
3 Khác với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 không cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm lấy tiền thuê lại đất một lần
Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai, người được phép tham gia vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
- Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch
Luật Đất đai quy định một số hạn chếđối với người có quyền tham gia vào giao dịch Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền
Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai đề cập đến, nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện về năng lực của chủ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự
Có thể nói, pháp luật đã có các quy định cụ thể áp dụng đối với chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như đã nêu trên nhưng vẫn còn một số hạn chế cần được khắc phục
Thứ nhất, quy định không cho phép chủ thểthuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Th ự c ti ễ n th ự c hi ệ n pháp lu ậ t v ề h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t
dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam
2 2.1 Đánh giá tổ ng quan nh ữ ng thu ậ n l ợi và khó khăn trong v i ệ c gi ả i quy ế t tranh ch ấ p v ề h ợp đồ ng chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đất trong giai đoạ n 2010 –
Trong những năm qua, nhờ chính sách và đường lối phát triển phù hợp của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, đến nay trên 90,25% diện tích tự nhiên của cảnước được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh Diện tích đất dành cho phát triển đô thịtăng nhanh, trong giai đoạn 2001 – 2010, diện tích đất đô thị tăng 531 nghìn ha, bình quân tăng 53 nghìn ha/ năm, đã hình thành hệ thống mạng lưới đô thị phân bổ tương đối hợp lý trên các vùng lãnh thổ của cả nước Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm (năm 2002 là 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng thu ngân sách nhà nước, năm 2010 là 67.000 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách nhà nước) Cùng với sự vận hành và phát triển của các quan hệ xã hội, các quy định về quyền sử dụng đất cũng được nhìn nhận và đánh giá đúng bản chất trong quan hệ kinh tế thị trường và giao dịch dân sự [29] Từ thời điểm LĐĐ 2003, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Nhà ở năm 2005, BLDS 2005, Luật Công chứng năm 2006, có hiệu lực, tranh chấp liên quan đến việc xác lập, thực hiện HĐCNQSDĐcó xu hướng giảm Qua nghiên cứu tình hình giải quyết Giám đốc thẩm đối với các bản án/ quyết định về quyền sử dụng đất từ năm 2013 trở lại đây, chúng tôi
11 Điể m b kho ản 1 Điề u 175 BLHS 2015, s ửa đổ i, b ổ sung 2017 nhận thấy tranh chấp từ những năm 2003 trở về trước có tính chất phức tạp, kéo dài và khó giải quyết dứt điểm hơn so với thời điểm sau này
Những thuận lợi cơ bản của pháp luật đối với HĐCNQSDĐ bao gồm: (1) Quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ tạo nên hành lang pháp lý được các chủ thể xác lập, thực hiện nghiêm túc Đối với thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, LĐĐ 2003 và các pháp luật có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng nói riêng, tạo lập được cơ chế để thị trường bất động 114 sản hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ
Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp Tổ chức phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký đất đai, Quỹ phát triển đất, tổ chức môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản [29] Đối với HĐCNQSDĐ, hành lang pháp lý được xây dựng tương đối đồng bộ, đầy đủ, từ căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, yêu cầu đối với việc thực hiện hợp đồng, biện pháp xử lý khi vi phạm hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, (2) Các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp, xác định trách nhiệm pháp lý các bên khi phát sinh tranh chấp: Quy định pháp luật là cơ sở để xác định trách nhiệm của các bên trên cơ sở quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc/ và pháp luật Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan tài phán sẽ căn cứ vào quy định pháp luật, đối chiếu với thoả thuận của các bên trong hợp đồng, việc tuân thủquy định pháp luật và thực hiện thoả thuận của các bên, các chứng cứ để nhận định, xác định quan hệ tranh chấp, trách nhiệm, lỗi, của các bên là cơ sở để ban hành phán quyết Xác định trình tự, thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp: Chủ thể, đối tượng, bản chất của quan hệ pháp luật là một trong những căn cứ quan trọng để xác định trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp (3) Quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, đầy đủ góp phần đảm bảo sự minh bạch trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước, các bên liên quan
* Khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bên cạnh thuận lợi kể trên, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, xuất phát từ những nguyên nhân cơ bản sau: (1) Sự phức tạp về cơ chế và chính sách pháp luật đất đai qua các thời kỳ
Chính sách pháp luật đất đai qua các thời kỳ phức tạp, chưa ổn định, thường xuyên thay đổi Việc xác lập quyền sử dụng đất ở mỗi thời kỳ, theo hình thức nào phải do luật nội dung có hiệu lực pháp luật vào thời điểm đó điều chỉnh, trừtrường hợp ngoại lệ và đặc thù, do vậy, việc xác định tính hợp pháp của căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất hoặc các quyền năng của chủ thể sử dụng đất trong đó phải kể đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế gặp rất nhiều khó khăn(2) Điều kiện kinh tế, xã hội: Từ Đại hội Đảng lần thứ VI, Đảng ta chủ trương phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thay cho nền kinh tế kế hoạch tập trung, với nền kinh tế mở cửa đã làm cho các mối quan hệ xã hội nói chung và các quan hệđất đai vận hành theo một cơ chế mới Cho phép quyền sử dụng đất vào thị trường chuyển nhượng, những quy luật kinh tế làm cho tài sản này phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khi tham gia vào thị trường Giá trị quyền sử dụng đất luôn biến đổi không ngừng có lúc tăng, lúc giảm, gây nhiều rủi ro cho những người tham gia việc chuyển nhượng Có người tham gia vào quan hệ chuyển nhượng mà có thể giàu lên nhanh chóng, đồng thời cũng có những người tham gia quan hệ chuyển nhượng có thể bị mất một khoản lợi lớn Hệ quả của sự biến động về giá là việc Tòa án nhân dân các địa phương đã nhận được rất nhiều đơn yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ Một trong các bên muốn hủy các HĐCNQSDĐ đã giao kết trước đây nhằm giành lại quyền sử dụng đất ở hoặc khoản tiền để thực hiện các giao dịch khác Ngoài ra, còn phải kể đến một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong HĐCNQSDĐ là do chiến tranh, lịch sửđể lại (3) Hoạt động tổ chức và thực hiện pháp luật: Về phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoạt động tổ chức và thực hiện pháp luật còn thể hiện tinh thần trách nhiệm chưa cao, buông lỏng việc quản lý, xác minh, dẫn đến sai phạm trong lĩnh vực cấp GCNQSD đất, đăng ký đất đai, vẫn xảy ra khá phổ biến Bên cạnh đó, việc quản lý sổ sách, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, thiếu chặt chẽ, trên thực tế hiện tượng mất các phôi GCNQSD đất xảy ra rất nhiều, gây khó khăn trong việc xác minh, đối chiếu chứng cứ và quản lý hoạt động sử dụng đất trên địa bàn Một số cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai còn thiếu gương mẫu, tuỳ tiện trong quản lý, vi phạm chế độ quán lý và sử dụng đất đai Quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ chưa đầy đủ và phù hợp Biểu hiện của nguyên nhân này xuất phát từ những điểm chưa hợp lý của quy định pháp luật, mặc dù trong thời gian gần đây các quy định về hợp đồng này luôn được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện Nhưng trên thực tế thì vẫn còn nhiều quy định chưa cụ thể, rõ ràng gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực thi pháp luật Đây là nguyên nhân vừa do yếu tố “lịch sử để lại”, vừa xuất phát từ hệ thống pháp luật hiện hành Để giải quyết những hậu quả pháp lý do lịch sử để lại, pháp luật hiện hành đã ban hành các văn bản hướng dẫn theo hướng linh hoạt hơn, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Tuy nhiên, chính vì sự“linh hoạt” này đã tạo ra sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa căn cứ pháp lý và cơ sở thực tiễn, khiến nhiều vụ án giải quyết tranh chấp gần như “bế tắc” Có những vụ án trải qua thời gian tố tụng hơn 20 năm với hàng chục cấp xét xử vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng bởi sự chênh vênh của quy định pháp luật Ví dụ, người dân đi
“đòi lại quyền sử dụng đất” theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Luật Cải cách ruộng đất 1953) Trong thời gian chiến tranh, người này đã giao nhà đất cho người khác quản lý Sau này, người được giao quản lý nhà đất cố tình không trả và đã làm thủ tục xin cấp GCN QSDĐ Người chủ thực sự của khu đất đã có rất nhiều đơn từ đến cơ quan Nhà nước yêu cầu trả lại đất, vì họ vẫn có giấy tờ hợp pháp theo Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 và đất của họ không thuộc vào các trường hợp bị thu hồi theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, pháp luật hiện nay lại có hướng dẫn về việc công nhận quyền sử dụng đất thực tế dựa trên thời gian sử dụng đất “ổn định, lâu dài, đã xây dựng các công trình kiên cố, ” trên đất Trong những vụ án như trên, rất khó để xác định “ai” là người thực sự có quyền sử dụng đất Hoặc có trường hợp tranh chấp về HĐCNQSDĐ được xác lập từ những năm 1960, các bên đều không đưa ra được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ thời kỳ đó, nhưng một bên chứng minh được có tài sản trên đất (nhà thờ, mộ phần của tổ tiên), một bên chứng minh được mình đã quản lý, sử dụng đất một thời gian dài và đã kê khai, nộp thuế sử dụng đất Trên thực tế, qua xác minh thì bên có tài sản trên đất đã nhiều lần khiếu nại, đòi đất nhưng không được giải quyết Cùng với những vướng mắc trên, giấy tờ, tài liệu chứng minh người có quyền sử dụng đất qua nhiều thời kỳ không thể hiện rõ ai là người sử dụng đất, hình thức xác lập là gì (tặng cho, chuyển nhượng, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, ), diện tích, ranh giới đất, Trong khi đó việc quản lý Nhà nước về đất đai qua nhiều thời kỳchưa tốt, việc quản lý hồ sơ, tài liệu địa chính đối với từng thửa đất chưa chặt chẽ, dẫn đến khó khăn trong việc xem xét, đánh giá các chứng cứ, tài liệu (4) Nhận thức pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệHĐCNQSDĐ: Khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, một hoặc các bên không nhận thức và tìm hiểu đầy đủ các quy định pháp luật có liên quan, vi phạm các điều kiện chuyển quyền hoặc điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, không lưu giữ các chứng cứ cần thiết (giấy biên nhận, thanh toán, biên bản bàn giao, ) Ý thức pháp luật của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng: Khi tham gia HĐCNQSDĐ, có thể các bên đều có ý thức được việc chuyển nhượng của mình cần phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc mà pháp luật quy định, nhưng lại không tuân thủ Điều này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, có thể là do việc phải thực hiện các thủ tục hành chính, hoặc cũng có thể là do các bên muốn trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước Điều này có thể thấy được trong thời gian gần đây, giá trị quyền sử dụng đất ở không ngừng biến động, giao kết HĐCNQSDĐ vẫn diễn ra thường xuyên, khi nhận thấy hợp đồng chưa có hiệu lực pháp lý, nếu giá đất tăng cao hơn so với thời điểm giao kết thì bên chuyển nhượng sẽ không muốn thực hiện hợp đồng và ngược lại nếu giá đất thấp hơn so với thời điểm giao kết thì bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng Đây cũng là lý do chính dẫn đến tình trạng tranh chấp HĐCNQSDĐ xảy ra Tuy nhiên, vấn đề này sẽđược giải quyết dễ dàng khi các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng nghiêm chỉnh tuân thủ các quy định của pháp luật Công nhóm tác giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai ở nhiều địa phương nhìn chung hiệu quảchưa cao, chưa kịp thời, còn nhiều đơn thư chưa giải quyết Các tranh chấp dân sự, nhất là tranh chấp liên quan đến đất đai rất phức tạp do tập quán chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, thừa kế thường thỏa thuận miệng, không có người làm chứng, không có xác nhận của chính quyền địa phương, công chứng, … dẫn đến khi có tranh chấp, Tòa án không đủ chứng cứ, tài liệu để thừa nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của đương sự Việc giải quyết tranh chấp đất đai ở một sốnơi còn mang tính nể nang, chủ quan, không đúng pháp luật và thiếu công bằng, gây giảm sút lòng tin của người dân Số lượng các vụ án dân sự để quá thời hạn giải quyết còn nhiều, còn có những bản án tuyên không rõ, gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sự Việc này xuất phát từ cả nguyên nhân chủ quan và khách quan Trong đó, nguyên nhân vì sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật chiếm số lượng không nhỏ, dẫn đến ảnh hưởng trực tiếp đến việc đánh giá chứng cứ, xác định quan hệ pháp luật có tranh chấp, mức độ lỗi của các bên, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, … [53, năm 2012] Công tác tuyên truyền, giải thích, tư vấn pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế và chưa được quan tâm đúng mức Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thật sự được coi trọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn chế Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống Việc điều tra, xem xét giải quyết tranh chấp đất đai còn yếu kém, hiệu lực thấp, chưa thật sựquan tâm đến những giải pháp mang tính quần chúng
Tình hình công tác xét xử tại Toà án Những năm gần đây, thông qua Báo cáo tổng kết của TAND các cấp, tranh chấp đất đai vẫn là một trong những nội dung nổi cộm và được nhắc tới nhiều nhất trong số 118 các vụ án dân sự Trong các tranh chấp dân sự, tranh chấp về đất đai qua các năm vẫn chiếm tỷ lệ cao, phức tạp Ví dụ, theo
Báo cáo tổng kết ngành Tòa án năm 2013, các tranh chấp về đất đai năm 2013 tăng 1.417 vụ so với năm 2012 Báo cáo tổng kết của toàn ngành tòa án các năm 2014,
2015 không đề cập cụ thể đến tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các tranh chấp này vẫn là một trong những tranh chấp nổi cộm và được đề cập đến trong báo cáo tổng kết của TAND các địa phương Tính riêng TP Hồ Chí Minh: Theo các Báo cáo tổng kết của TAND TP Hồ Chí Minh, tranh chấp dân sự chủ yếu vẫn là tranh chấp thừa kế về nhà, đất, hợp đồng mua bán nhà (BC tổng kết của TAND TP HCM năm 2010) Án dân sự năm 2011, số vụ thụ lý và giải quyết toàn ngành tăng Tại Tòa án thành phố, án dân sự sơ thẩm giảm so với năm 2010 nhưng án dân sự phúc thẩm tăng, trong đó các tranh chấp về hợp đồng vay tài sản, tranh chấp quyền sở hữu nhà, đất, thừa kế chiếm tỷ trọng cao trong số án giải quyết [55] Đây là những dạng tranh chấp rất phức tạp, nhiều khó khăn trong việc đánh giá, thu thập chứng cứ, đương sự không hợp tác khi tiến hành đo vẽ, định giá, nhận thức pháp luật còn hạn chế nên việc cung cấp chứng cứ bảo vệ quyền lợi của đương sự chưa được đầy đủ Nhiều trường hợp phải làm văn bản gửi cơ quan chuyên môn, Ủy ban nhân dân để thu thập chứng cứ, xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng nhà, đất, nhưng các cơ quan chuyên môn chậm trả lời, hoặc có trả lời nhưng không đầy đủ phải yêu cầu bổ sung, dẫn đến kéo dài vụ án Trong thời gian gần đây, phát sinh tranh chấp quan hệ vay tài sản nhưng việc vay này các đương sự không lập hợp đồng vay mà lập hợp đồng mua bán nhà hoặc đất Quá trình giải quyết loại án này rất phức tạp do tính chất phức tạp về chứng cứ của vụ án Hoặc các vụ án tranh chấp tài sản sản là nhà đất giữa cha mẹ với con cái hoặc tranh chấp tài sản giữa vợ chồng Đối với các vụ án bị cấp giám đốc thẩm hoặc phúc thẩm giao cấp sơ thẩm giải quyết lại gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập chứng cứ, có trường hợp đương sự đã thi hành án, có trường hợp bên được thi hành án đã bán nhà cho người khác nên khi tiến hành giải quyết lại việc mời đương sự, thu thập chứng cứ rất khó khăn Bên cạnh đó, ở Hà Nội, theo báo cáo tổng kết của Tòa án, các tranh chấp dân sự chủ yếu là tranh chấp đất đai, hợp đồng vay tài sản, về quyền sở hữu, đặc biệt xuất hiện tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư, Ban quản lý và người dân trong khu chung cư (BC số 1592/BC-TA ngày 12/11/2015 của TAND TP Hà Nội) Năm 2014, hai cấp TAND TP Hà Nội thụ lý 3.307 vụ án dân sự, tăng 185 vụ, đã giải quyết 2.940 vụ, tăng 129 vụ so với năm 2013, đạt tỷ lệ 89% số vụ án đã thụ lý Các vụ án dân sự chiếm tỷ lệ cao là tranh chấp đất đai, hợp đồng vay tài sản, tranh chấp về quyền sở hữu (BC số 2158/BC-VP ngày 3/11/2014 của TAND TP Hà Nội), [54] Tại một số địa phương khác: Theo Báo cáo tổng kết của TAND tỉnh Sơn La, trong năm 2015, việc giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ tại cấp sơ thẩm còn sai chiếm tỷ lệ không nhỏ Các tranh chấp này khi bị kháng cáo lên TA cấp phúc thẩm tại Sơn La phải ra quyết định sửa bản án, quyết định do cấp sơ thẩm sai chiếm 50% tổng số tranh chấp về HĐCNQSDĐ (9/18 vụ án); hủy bản án, quyết định sơ thẩm để đình chỉ chiếm
16,7% (3/18 vụ án); hủy bán án, quyết định sơ thẩm để xét xử lại chiếm 11.1% (2/18 vụ án); còn lại là giữ nguyên bản án, quyết định thẩm 22,2% (4/18 vụ án) Con số thống kê trên cho thấy, Tòa án sơ thẩm giải quyết tranh chấp còn chưa được triệt để và hiệu quả, dẫn đến tranh chấp vẫn còn xảy ra [100] Ngoài ra còn có nguyên nhân khác là do Tòa án cấp sơ thẩm khi tuyên HĐCNQSDĐ vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Điều này chưa thực sự bảo đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự, dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây tốn kém về tiền bạc và bức xúc cho người dân [52] Theo Báo cáo số 48/2015/BC-TA ngày 30/6/2015 của
TAND thị xã Sông Cầu, Phú Yên, tranh chấp quyền sử dụng đất trong 6 tháng đầu năm 2015 là 32 vụ, chiếm tỷ lệ 31,7% số án thụ lý, tranh chấp đòi lại tài sản liên quan đến đất đai là 09 vụ, chiếm 9% số án thụ lý Báo cáo tổng kết của TAND TP Cần Thơ
(BC số 92-BC/2013/TA ngày 5/11/2013) các tranh chấp liên quan đến đất đai năm
2012 là 863 vụ, năm 2013 là 940 vụ Nhiều vụ tranh chấp xảy ra trong thân tộc Theo đánh giá của ngành Toà án, nguyên nhân sâu xa dẫn đến tranh chấp là do giá trị đất ngày càng biến động, nguyên nhân trực tiếp là do có thểtrước đây cấp giấy đại trà, đo đạc không chính xác, ranh giới, mốc giới giữa các khu đất liền kề không phân định rõ, bị lấn chiếm, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho tặng, cho mượn không chặt chẽ, rõ ràng Hợp đồng vi phạm một trong các điều kiện trên đều có thể dẫn đến hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, có một số trường hợp hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nhưng căn cứ thực tiễn và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng, tôn tạo tài sản trên đất, Toà án vẫn xem xét công nhận hợp đồng có hiệu lực trên thực tế Tại Đồng Nai, trong 10 tháng (từ tháng 12-2018 đến tháng 9-2019), số vụ án dân sự tòa án nhân dân 2 cấp thụ lý mới gần 3,3 ngàn vụ (tăng gần 800 vụ so với cùng kỳnăm 2019) Trong đó, có khoảng 2,2 ngàn vụ án dân sự liên quan đến đất đai Tuy nhiên mới có 500/khoảng 2,2 ngàn vụ án dân sự liên quan đến đất đai đã được giải quyết [101] Tình hình thi hành án Theo Báo cáo số 4043/BTP-
TCTHADS ngày 3/11/2015 của Tổng Cục thi hành án dân sự, năm 2015, toàn quốc có
737 bản án, quyết định Tòa án tuyên không rõ, có sai sót tương ứng với 775 quyết định thi hành án với số tiền phải thi hành án là hơn 479 tỷ đồng và có 216 trường hợp thực hiện nghĩa vụliên quan đến tài sản là hiện vật, hành vi 126 như: Trả lại nhà, quyền sử dụng đất, buộc thực hiện hoặc không thực hiện hành vi, bản án tuyên không rõ về đối tượng thực hiện nghĩa vụ hoặc nội dung nghĩa vụ phải thực hiện Thông qua việc rà soát, thống kê lại kết quả tổng hợp về các bản án tuyên không rõ, có sai sót, khó thi hành ỏn, chỳng tụi nhận thấy ắ trong số này liờn quan đến quyền sử dụng đất, trong đú ẵ cỏc bản ỏn cú liờn quan đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Để khắc phục tình trạng án tuyên không rõ ràng, gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sự, các Tòa án đã chủ động tăng cường sự phối hợp với Viện kiểm sát và Cơ quan thi hành án dân sự cùng cấp rà soát các bản án dân sựchưa thi hành Ví dụ, năm 2012, với việc thu thập chứng cứ, xem xét kỹ thực địa trong quá trình giải quyết và chú trọng việc rà soát bản án trước khi ban hành, số lượng các bản án tuyên không rõ ràng, gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sựđã giảm rõ rệt (600 trường hợp) Năm 2013, các Tòa án đã giải thích, đính chính 650 bản án, kháng nghị 12 bản án do tuyên không rõ ràng, giảm gần 40% so với năm 2012 Những năm tiếp theo, các thiếu sót trên đã được khắc phục cơ bản và hầu như không được đề cập trong báo cáo tổng kết của ngành Tòa Năm 2016, theo Báo cáo số 4489/BTP-TCTHADS ngày 16/12/2016 của Tổng Cục Thi hành án dân sự, toàn quốc có 583 bản án, quyết định Tòa án tuyên không rõ, khó thi hành tương ứng với 637 quyết định thi hành án với số tiền phải thi hành là 1.820 tỷ đồng và có 145 trường hợp thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản là hiện vật, hành vi như: Trả lại nhà, quyền sử dụng đất, buộc thực hiên hoặc không thực hiện hành vi, bản án tuyên không rõ về đối tượng thực hiện nghĩa vụ hoặc nội dung nghĩa vụ phải thực hiện, So với năm 2015, tổng số bản án, quyết định của Tòa án tuyên không rõ, có sai sót, khó thi hành đã giảm đi đáng kể Tính đến thời điểm 30/9/2016, có 12 tỉnh không còn bản án, quyết định Tòa án tuyên không rõ, khó thi hành
*Nguyên nhân gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: