MÔN PHÁP LUẬT hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG BUỔI THẢO LUẬN 4 bảo đảm THỰC HIỆN NGHĨA vụ

Quyết định của Tòa phúc thẩm: Xác định cách giải quyết vụ án trên là phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết và quy định về cầm cố tài sản của BLDS mới có thể đảm bảo được quyền l

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ MÔN: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI

HỢP ĐỒNG LỚP DS46A2

BUỔI THẢO LUẬN 4: BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ

NHÓM 2

Giáo viên hướng dẫn: Đặng Lê Phương Uyên

MỤC LỤC

1 ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM 1

1.1 Tóm tắt bản án: 1

1.1.1 Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM 1

1.1.2 Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang 1

1.1.3 Quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp cao tại Tp Hồ Chí Minh 2

1.2 Trả lời: 2

1.2.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 2

1.2.2 Đoạn nào của bản án 208 cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho vay? 4

1.2.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao? 4

1.2.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời? 4

1.2.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ 5

1.2.6 Đoạn nào của quyết định số 2 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố? 5

1.2.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời? 5

1.2.8 Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? 6

1.2.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02 6

1.2.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao? 6

1.2.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp đã chấm dứt? 7 1.2.12 Vì sao Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt? 7

1.2.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục không? Vì sao? 7 1.2.14 Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có thuyết phục không? Vì sao? 8

2 ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 8

2.1 Tóm tắt bản án: 8

2.1.1 Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Toà án nhân dân TP Hà Nội 8

2.1.2 Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh 9

2.2 Trả lời 9

2.2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng kí giao dịch bảo đảm 9

2.2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng kí không? Vì sao? 11

2.2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời? 12

2.2.4 Theo Toà án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao? 12

2.2.5 Hướng của tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không? Vì sao? 13

2.2.6 Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba không? Vì sao? 13

2.2.7 Theo qui định về đòi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS 2015), Ngân hàng có quyền yêu cầu ông Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp? Trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) không? Vì sao? 13 2.2.8 Việc Tòa án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) có thuyết phục không? Vì sao? 14

3 ĐẶT CỌC 14

3.1 Tóm tắt bản án: 14

3.1.1 Án lệ số 25/2018/AL 14

3.1.2 Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh; 14

3.1.3 Bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh 15

3.2 Trả lời 16

3.2.1 Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp; 16

3.2.2 Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc 18

3.2.3 Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc? 19

3.2.4 Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc không? Vì sao? 19

3.2.5 Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc như thế nào? 20

3.2.6 Theo Tòa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc còn thuộc sở hữu của bên đặt cọc không? Vì sao? 20

3.2.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến sở hữu tài sản đặt cọc 20

3.2.8 Đoạn nào cho thấy Tòa án đã áp dụng Án lệ 25/2018/AL? 21

3.2.9 Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hoàn cảnh trong vụ việc này có thuyết phục không? Vì sao? 21

3.2.10 Việc Tòa án “không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu ông I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số 25/2018/AL không? Vì sao? 22

4 BẢO LÃNH 23 4.1 Tóm tắt bản án: 23 4.1.1 Quyết định số 02/2013/KDTM-GĐT ngày 08/1/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; 23 4.1.2 Quyết định số 968/2011/DS-GĐT ngày 27/12/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao 23 4.2 Trả lời: 24 4.2.1 Những đặc trưng của bảo lãnh; 24 4.2.2 Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh 25 4.2.3 Đoạn nào cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ông Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng là quan hệ bảo lãnh? 26 4.2.4 Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán 26 4.2.5 Theo Tòa án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao? 26 4.2.6 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền? 26 4.2.7 Hướng liên đới trên có được Tòa giám đốc thẩm chấp nhận không? 27 4.2.8 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liênquan đến vấn đề liên đới nêu trên 27 4.2.9 Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh 28 4.2.10 Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 28 4.2.11 Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 28 4.2.12 Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết 29 4.2.13 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm 29

1 ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM

1.1 Tóm tắt bản án:

1.1.1 Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM

kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ vay tiền Lí do tranh chấp: Vào ngày 14/09/2007 bà Khen và ông Thảo cóthế chấp cho ông Minh một giấy sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời hạn vay

là 6 tháng lãi suất thỏa thuận là 3%/ tháng Khi hết hạn hợp đồng, do bà Khen và ông Thảo không có khảnăng thanh toán nên kéo dài số nợ trên cho đến nay Ông Minh yêu cầu bà Khen và ông Thảo trả tiền lãi vàtiền nợ là 70.000.000 đồng

thanh toán 38.914.800 đồng cho ông Minh Ông Minh có trách nhiệm trả lại cho bị đơn giấy chứng nhận sạpD29

1.1.2 Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 của Tòa án nhân dân Tòa án

nhân dân tỉnh Tiền Giang

Nguyên đơn là ông Ôn và bà Xanh có cầm cố cho ông Rành (bị đơn) 3.000m2 đất với giá

30 chỉ vàng 24k, vợ chồng ông Rành đã giao vàng và thỏa thuận nếu hết thời hạn 3 năm

không chuộc lại sẽ giao phần đất trên cho ông Rành Trong thời hạn 3 năm, ông bà có

quay về để chuộc lại đất nhưng ông Rành nói còn khó khăn nên không cho chuộc đất

Nay yêu cầu ông Rành, bà Hết trả lại 3.000m2 đất đã cầm cố Ông bà không có ký tên và

cũng không giữ tờ giấy trao đổi ruộng đất Bị đơn trình bày là mình có cầm cố cho

nguyên đơn mảnh đất với giá 30 chỉ vàng 24k, đến năm 1996 thì ông Ôn và bà Xanh còn

lại 2.000m2 đất và thỏa thuận sang cho ông 1.000m2 với giá là 1 lượng vàng và 1.000m2

trao đổi với ông 5.000m2 đất ở huyện Thanh Hóa, tỉnh Long An Việc trao đổi và bán đất

được thể hiện bằng giấy trao đổi ruộng đất lập ngày 29/8/2006, hiện ông chỉ còn giữ bản

sao có chứng thực của xã Ông không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và chấp nhận cho

chuộc lại với giá thị trường

Quyết định của Tòa phúc thẩm: Xác định cách giải quyết vụ án trên là phải áp dụng

nguyên tắc tương tự để giải quyết và quy định về cầm cố tài sản của BLDS mới có thể

đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch Do đó, Tòa án chấp nhận kháng

nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang, hủy bản án dân sự sơ thẩm số

348/2012/DS-ST và giao lại cho Tòa sơ thẩm xét xử lại

1.1.3 Quyết định số 27/2021/DS-GĐT ngày 02/6/2021 của Toà án nhân dân cấp cao tại Tp.

Hồ Chí Minh

Nguyên đơn là Ngân hàng Liên doanh V kiện bị đơn là Công ty PT về tranh chấp hợpđồng tín dụng Ngân hàng Liên doanh V và Công ty PT ký hợp đồng tín dụng với mụcđích vay vốn Sau khi Ngân hàng giải ngân các khoản vay thì Công ty vi phạm thời hạnthanh toán Ngân hàng mời những người bảo lãnh lên làm việc và bà G, ông V, bà T, bà

X đã thanh toán và lấy tài sản thế chấp Các tài sản mà Công ty thế chấp bảo lãnh chokhoản vay, không biết ở đâu do Công ty đã di chuyển tài sản đi nơi khác Tòa sơ thẩm vàphúc thẩm tuyên Công ty phải trả nợ và lãi phát sinh cho Ngân hàng là có căn cứ Yêucầu xử lý tài sản thế chấp, việc ký nâng hạn mức vay tín nhưng không có ý kiến của ông

T, bà H là không đúng quy định Ngân hàng ký nâng hạn mức vay vượt quá giá trị tài sảnthế chấp là bất hợp lý Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H đểthu hồi nợ là không có cơ sở Hợp đồng thế chấp chấm dứt nên Ngân hàng phải hoàn trảbản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H

1.2 Trả lời:

1.2.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thểdùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự

- BLDS 2015 không quy định cụ thể các loại tài sản được đảm bảo như BLDS 2005 mà tiếpcận theo hướng, tài sản được quy định trong Bộ luật đều có thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm thựchiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có điều cấm của luật hoặc BLDS, luật khác có liên quan quy định khác.

=> Điểm mới này tạo sự đồng bộ với quy định về tài sản và nguyên tắc thực hiện, bảo vệ quyền dân sự liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trong BLDS

- Khoản 1 Điều 320: “Vật bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm

và được phép giao dịch.”

- Khoản 1 Điều 295: “Tài sản bảo đảm phảithuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trườnghợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.”

bảo đảm

chất, các giao dịch bảo đảm đều được hình thành trên cơ sở giao dịch dân sự, mà trong các điều kiện có hiệulực của giao dịch dân sự đã có yêu cầu “giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật” Quy định này đã

đủ để thể hiện rằng tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch

được mô tả chung, nhưng phải xác định được.”

xác định được

=> Việc Bộ luật cho phép các chủ thể có thể mô tả chung về tài sản được dùng để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ là cần thiết và phù hợp với thực tiễn xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm,đặc biệt là đối với trường hợp tài sản bảo đảm luôn có sự biến động, thay thế về số lượng,

3

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat

chủng loại và giá trị hàng hóa như hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hay kho hàng.

trong nhiều trường hợp, khi giao kết giao dịch bảo đảm, các bên mô tả tài sản quá chung chung, không rõràng dẫn đến việc không xác định được tài sản bảo đảm, gây nên những tranh chấp phát sinh cũng như khókhăn cho quá trình xử lý Do vậy, để có cơ sở xác định được tài sản bảo đảm, tránh những tranh chấp phátsinh trong việc xác định tài sản bảo đảm, ngoài việc cho phép mô tả chung về tài sản bảo đảm, Bộ luật quyđịnh điều kiện tài sản bảo đảm phải xác định được

1.2.2 Đoạn nào của bản án 208 cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm

bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho vay?

Đoạn của bản án cho thấy bên cho vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ trả tiền vay: “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận có

thể chấp nhận giấy tờ sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60 triệu đồng cho ông Phạm

Bá Minh là chỉ dịch vụ cầm đồ lãi suất 3%/tháng”

1.2.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?

sử dụng sạp D2 - 9 tại chợ Tân Hương của bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo chứng minh rõ ràng

là sạp đó không thuộc quyền sở hữu của ông bà mà ông bà chỉ có quyền sử dụng sạp

thấy rằng giấy chứng nhận sạp không phải là vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản nên không được coi

là tài sản

1.2.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp

nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

nhận

Tân Hương là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ

sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh”

1.2.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc

dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ

đảm nghĩa vụ là hợp lý

- Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tạichợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sởpháp lí để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh

- Căn cứ vào Khoản 1, Điều 295 BLDS 2015 về tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự: “Tàisản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sởhữu.”

- Vậy, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý Theo đó, tài sản cầm cố đó nếu không thuộcquyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen có quyền sử dụng nó chứ không có quyền định đoạt nó trong giaodịch cầm cố sạp để trả nợ

1.2.6 Đoạn nào của quyết định số 2 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm

cố?

bên đã sử dụng quyền sử dụng đất để cầm cố:

Trong phần “nhận thấy” của quyết định số 2 có đoạn: “Vào ngày 30/08/1995 (âm lịch)

ông Ôn, bà Xanh và ông Rành đã xác định giao dịch “thục đất ruộng” (BL31) Theo thỏa

thuận này thì ông Ôn, bà Xanh là người có tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp

pháp, ông Rành có tài sản là 30 chỉ vàng Thực hiện giao dịch ông Ôn, bà Xanh giao

QSDĐ cho ông Rành công tác, đổi lại ông Rành đưa cho ông Ôn bà Xanh 30 chỉ vàng

24k để sử dụng, hai bên thỏa thuận nếu quá 3 năm ông Ôn bà Xanh không chuộc lại đất

cũng bằng số vàng trên thì ông Rành có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn…”

1.2.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ

sở văn bản khi trả lời?

- Mặc dù văn bản biện hành không có quy định cụ thể rằng có cho phép dùng quyền sử dụng đất đểcầm cố hay không, tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sảnđối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Vì quyền sử dụng đất đượcluật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể cóquyền sử dụng đất đó Bên cạnh đó, Điều 310 BLDS 2015 quy định cho phép cầm cố bất động sản đồng thời tạikhoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định

người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Do đó mà người sử

dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015

1.2.8 Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để

cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

hiện trong bản án như sau: Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Gianggiữ nguyên kháng nghị của Hội đồng xét xử giám đốc thẩm: “Với giao dịch trên cho thấy, mặc dù pháp luậtdân sự không quy định cụ thể cho người sử dụng đất có quyền cầm cố QSDĐ nhưng xét về bản chất củagiao dịch này thấy rằng giữa các bên đương sự đã thực hiện một giao dịch cầm cố tài sản tuân thủ đúng quyđịnh của pháp luật…”

1.2.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02

sau:

+ Về mặt pháp lý có Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai: “Người sử dụng đất được thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,

góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” Do Luật Đất đai 2013 không

quy định cấm quyền cầm cố quyền sử dụng đất nên được ngầm hiểu có thể sử dụng

+ Khoản 2 Điều 310 BLDS 2015 cũng cho thấy đã ghi nhận khá rõ khả năng cầm cố bất

động sản nếu luật cho phép

+ Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền

sử dụng đất là bất động sản dù BLDS không nêu cụ thể quyền sử dụng đất thuộc phạm vi

bất động sản (K1 Đ170 BLDS 2015)

thông qua một số tên thông dụng như: cầm cố đất, thục đất, và việc cầm cố quyền sử dụng do ý chí tựnguyện của đôi bên xác lập giao dịch không vi phạm điều cấm của Luật cũng không trái đạo đức nên hiểnnhiên được Tòa án công nhận là hợp lý

1.2.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì

sao?

Thế chấp được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán các khoản vay của công ty PT

được thể hiện qua đoạn 2 phần * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần T trình

bày: “Bên thế chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp được mô tả tại Điều 2 Hợp đồng

này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai theo

toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với bên vay trong giới hạn số

tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng này, bao gồm

nhưng không giới hạn các nghĩa vụ sau: Nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt quá hạn, phí, khoản phạt,

khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lãnh”

1.2.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác định hợp đồng thế chấp đã

chấm dứt?

khoản nợ theo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên và phía Ngân hàng cũng đã tất toán các hợp đồng nàyvào ngày cuối cùng là 25/11/2014” Thêm vào đó, vào ngày 17/6/2014 và ngày 23/4/2015, Ngân hàng vàCông ty PT đã lần lượt ký kết Phụ lục 01 sửa đổi, bổ sung hợp đồng tín dụng hạn mức số 60/2014/HĐTD vàHợp đồng tín dụng hạn mức 091/2015/HĐTD nhưng không hề ký Phụ lục hợp đồng thế chấp nào để sửa đổi,

bổ sung hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC”

dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt thì Hợp đồng thế chấp bất động sản số63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã chấm dứt, hết hiệu lực từ ngày 25/11/2014”

1.2.12 Vì sao Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?

dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015 do:

+ Không lấy ý kiến của ông T, bà H lại tự nâng hạn mức vay tín dụng từ 1.500.000.000

lên 10.000.000.000 giữa công ty PT và ngân hàng V dẫn đến vượt quá giá trị thế chấp

+ Tuy phía Ngân hàng có đưa ra : “Bản cam kết thế chấp” có chữ kí và viết của ông T, bà

H về việc dùng tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho công ty PT nhưng sau đó đc ông T,

bà H xác nhận lại không phải chữ kí và viết của họ

+ Ngoài ra, Tòa còn xác nhận nguyên đơn của Ngân hàng V thừa nhận công ty PT đã

thanh toán các khoản vay vào lần lượt ngày 15, 25/10/2014 và 12/11/2014

1.2.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục không?

Vì sao?

yếu tố:

+ Khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp mà hai bên đã thỏa thuận có nêu rõ thế chấp tài sản

thuộc sở hữu của bên vay để thực nghĩa vụ với điều kiện trong giới hạn số tiền tối đa bằng

giá trị tài sản thế chấp nhưng hai bên Ngân hàng V và Công ty PT tự ý nâng hạn mức

vượt quá giá trị tài sản và trên thực tế Công ty PT đã thanh toán các khoản vay vì vậy tài

sản thế chấp của ông T, bà H phải chấm dứt theo khoản 1 Điều 327 BLDS 2015

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia”

1.2.14 Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp(Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất có thuyết phục không? Vì sao?

Do hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt theo đúng quy định của pháp luật do đó Ngânhàng phải có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất cho ông T, bà H hoàn toàn thuyết phục theo khoản 1 Điều 322 BLDS 2015

2.1 Tóm tắt bản án:

2.1.1 Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Toà án nhân dân TP Hà Nội

Nguyên đơn: Ngân hàng N (kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Cty TNHH MTVQ gọi

tắt là VAMC)

Bị đơn: Cty TNHH Xây dựng và Thương mại V

Theo hợp đồng mua bán nợ giữa công ty TNHH MTV Q (VAMC) với ngân hàng thì VAMCmua lại toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng V theo các Hợp đồng tín dụng giữaNgân hàng với Công ty V và ngày 21/5/2012, Ngân hàng tiếp tục ký Hợp đồng hạn mức tíndụng số 1421-LAV-201000037, theo đó Ngân hàng tiếp tục gia hạn cho công ty thêm 12tháng với hạn mức tín dụng như cũ Quá trình thực hiện hợp đồng này, Ngân hàng chưa giảingân mà chỉ theo dõi phần dư nợ chuyển sang Vì vậy, VAMC có quyền khởi kiện Công ty Vđến Tòa án để yêu cầu Công ty Vphải trả các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký Quátrình giải quyết vụ án Ngân hàng và VAMC ký hợp đồng mua bán nợ Theo đó Ngân hàngbán khoản nợ của Công ty V cho VAMC, sau đó VAMC khởi kiện đòi nợ Công ty V và uỷquyền cho Ngân hàng tham gia tố tụng Trong quá trình khởi kiện và Toà án giải quyết thìNgân hàng mua lại khoản nợ của Công ty V từ VAMC Trong trường hợp Công ty TNHH Vkhông thực hiện nghĩa vụ trả các khoản tiền trên, Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan thihành án dân sự có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền sử dụng đất và nhà ở,công trình xây dựng trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở số 0104110021 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/7/1998 cho chủ sở hữu là ông ĐỗVăn Q và bà Phạm Thị V tại địa chỉ số 60 V, phường

T, Quận H, Hà Nội có hiện trạng là nhà 04 tầng và phải thanh toán lại giá trị xây dựngtầng 3,4 cho vợ chồng ông Q bà V trước khi thực hiện nghĩa vụ đảm bảo.

2.1.2 Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tòa án nhân dân cấp caotại TP Hồ Chí Minh

Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

Bị đơn: Ông Lê Vĩnh Thọ và Bà Nguyễn Thị Ngọc Loan

Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Phan Thị Ngọc Giao, Ông Phan Thái Tân,

Tranh chấp hợp đồng tín dụng

Lý do tranh chấp: Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Thọ và bà Loan nhiều lần viphạm nghĩa vụ trả nợ Dư nợ thực tế, tạm tính đến ngày 29/11/2018, là 592.618.832 đồng(nợ gốc: 502.324.000 đồng, nợ lãi: 90.294.832 đồng)

VP bank khởi kiện, yêu cầu ông Thọ và bà Loan trả số tiền tổng cộng 592.618.832 đồng

và trả tiền lãi suất phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký cho đến khi trả hết nợ VP bankcũng yêu cầu ông Phan Thái Tân có nghĩa vụ trả lại xe tải biển số 70C-061-00 để bảođảm nghĩa vụ thi hành án Tòa án chấp nhận kháng nghị số 41/2020/KN-KDTM ngày28/08/2020 Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.2 Trả lời

2.2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng kí giao dịch bảo đảm

Điều 323 BLDS 2005: "Đăng ký giao dịchbảo đảm"

Điều 298 BLDS 2015: "Đăng ký biện pháp bảo đảm"

Khoản 1 điều 323 của BLDS 2005 đã quy định: Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự

do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảmđược quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này Còn ở Khoản 1 điều 298 quyđịnh: Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật

BLDS 2005 thì chỉ quy định “đăng kí giao dịch bảo đảm” BLDS 2015 đã có cách tiếp cận khác so vớiBLDS 2005, theo đó, đối tượng của việc đăng ký này là “biện pháp bảo đảm” chứ không phải là hình thứcghi nhận và thể hiện thỏa thuận các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “giao dịch bảo đảm” nhưBLDS 2005 Quy định này là phù hợp và tiệm cận hơn với vai trò, địa vị pháp lý của thiết chế đăng ký trongnền kinh tế thị trường đó chính là thiết chế đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền BLDS 2005

đề cập đến vấn đề "Đăng ký giao dịch bảo đảm" còn BLDS 2005 đề cập đến vấn đề "Đăng ký giao dịch bảođảm" còn BLDS

Khoản 2 điều 323 quy định: Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệulực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định Trong khi đó, khoản 1 điều 298 quyđịnh: Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợpluật có quy định

BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “pháp luật" thành từ “luật” Mà phạm vi điều chỉnh củaLuật sẽ hẹp hơn nhiều so với Pháp luật vì Luật chỉ điều chỉnh một ngành, lĩnh vực, cònPháp luật là cả một hệ thống quy tắc gắn liền với một nhà nước, giúp nhà nước đó điềuhành bộ máy của mình Như vậy cũng đồng nghĩa với việc hạn chế về các chủ thể cóthẩm quyền để quy định về giao dịch bảo đảm và các điều kiện để giao dịch bảo đảm

có hiệu lực

Khoản 3 Điều 323 quy định: Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quyđịnh của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể

từ thời điểm đăng ký Khoản 2 Điều 298 quy định: Trường hợp được đăng ký thì biệnpháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

Về nguyên tắc chung, khi giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luậtthì giao dịch bảo đảm có giá trị đối kháng với bên thứ ba kể từ ngày đăng ký Bộ luậtdân sự năm 2015 đã bổ sung quy định về hệ quả pháp lý của đăng ký biện pháp bảođảm, đó là bên nhận bảo đảm có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanhtoán trong trường hợp biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ

ba Ở đây, BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “giá trị pháp lý” bằng “hiệu lực đối kháng"

Có thể nói rằng việc thay đổi từ ngữ như vậy đã giúp hạn chế các ràng buộc pháp lý đốivới bên thứ ba trong giao dịch đảm bảo tài sản, khi mà “hiệu lực đối kháng” chỉ có thểphát sinh trong 4 trường hợp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ: Cầm cố tài sản; Thế chấp tàisản; Bảo lưu quyền sở hữu; Cầm giữ tài sản Sự điều chỉnh này cũng đã cụ thể hóa hơnquy định của luật, khiến cho việc sử dụng và áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sốngtrở nên thuận lợi hơn

2.2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phảiđăng kí không? Vì sao?

Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HDTC ngày 07/9/2009 thuộc trường hợp phải đăng kí vìcăn cứ vào cơ sở pháp lý là khoản 1 điều 502 BLDS 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đấtphải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với qui định của Bộ luật này, pháp luật

về đất đai và qui định khác của pháp luật có liên quan” Bởi lẽ, ta có thể thấy hợp đồng này làhợp đồng thế chấp quyền sử dụng nhà đất Hợp đồng thế chấp này có nội dung thể hiện rằngông Q, bà V tự nguyện dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, cụ thể là nhà đất tại 60 V,phường T, quận H, Hà Nội để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty V tại Ngân hàng Do

đó hợp đồng thế chấp này thuộc trường hợp cần phải đăng kí

2.2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không?

Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

Hợp đồng thế chấp số 07/09/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định pháp luật

liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009 Sau khi các bên ký hợp đồng thì công chứng viên thực hiện côngchứng theo trình tự… Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay

ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứng viên Công chứng viên khẳng định khi ký kết hợp đồng, ông Q và

bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứng nhận QSDĐ Biên bản định giátài sản có đầy đủ chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Công ty V kýtên và đóng dấu Văn phòng công chứng đã thực hiện đúng pháp luật công chứng, nội dung văn bản côngchứng không trái với quy định pháp luật, không vi phạm Điều 122 BLDS 2005 nên không thể tự vô hiệu.”

chấp, bảo lãnh ký là được Mà theo yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngânhàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực

2.2.4 Theo Toà án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu

không? Vì sao?

Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 không vô hiệu

Vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thông tư số

05/TTLB-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có

quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế

chấp, bảo lãnh” chỉ đến ngày 01/3/2010 thì mới có Thông tư số

06/2010/TTLT-BTP-BTNMT và tại Điều 1 mà Thông tư số 06 mới có quy định là khi đăng ký thế chấp mới

(lần đầu) thì các bên phải ký còn đăng ký thay đổi, bổ sung thì chỉ cần một bên Như vậy,

tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp,

bảo lãnh ký là được Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì bên nhận

thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy định

và phát sinh hiệu lực

12

2.2.5 Hướng của tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không? Vì sao?

Hướng giải quyết của tòa án là thuyết phục Tòa án sơ thẩm với nhận định hợp đồng thếchấp các bên có ký nhưng đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì không phàichữ ký của bên thế chấp nên chưa phát sinh hiệu lực là không đúng Bởi vậy, tại thờiđiểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì thông tư số 05/TTLB-BT-BTNMTngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy định “ngườiyêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”.Chính vì vậy chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký làđược Hướng của tòa án là vô cùng hợp lý, để tuyên được hợp đồng vô hiệu giữa bênnhận thế chấp là Ngân hàng và bên vay là Công ty cổ phần xây dựng Thương Mại V làchưa phát sinh hiệu lực, cũng như yêu cầu Ngân hàng phải trả lại bản gốc Giấy chứngnhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Văn Q và bà Phạm Thị V

2.2.6 Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ bakhông? Vì sao?

Hợp đồng thế chấp trong quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Căn

cứ vào cơ sở pháp lý là điều 297 BLDS 2015 ta thấy rằng khi giao dịch bảo đảm (thếchấp chiếc xe ô tô) được xác lập nó không chỉ có hiệu lực giữa các bên tham gia là công

ty VP Bank và ông Thọ bà Loan, mà còn phát sinh hiệu lực pháp lý với bên thứ ba

2.2.7 Theo qui định về đòi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS 2015), Ngân hàng cóquyền yêu cầu ông Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp? Trả lại tài sản thế chấp(xe ô tô) không? Vì sao?

Căn cứ vào khoản 1 điều 166 BLDS 2015 đã qui định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyềnkhác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật” thì chúng ta thấy rằng Ngân hàng cóquyền yêu cầu ông Tân trả lại chiếc xe ô tô Bởi vì chiếc xe ô tô là tài sản thế chấp đảmbảo giữa Ngân hàng VPBank và ông Thọ, bà Loan Ông Tân có được chiếc xe ô tô là từgiao dịch trái pháp luật, nên sự sở hữu của ông Tân đối với chiếc xe ô tô là không có cơ

sở pháp lý nên Ngân hàng có quyền yêu cầu ông Tân trả lại tài sản thế chấp

2.2.8 Việc Tòa án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) có thuyết phục không?

Vì sao?

Vì bản chất của việc ông Thọ - bà Loan tự ý chuyển nhượng xe ô tô (tài sản thế chấp) cho

bà Giao khi đang trong thời gian thế chấp mà không có sự đồng ý của VP Bank và sau đó

bà Giao lại tiếp tục chuyển nhượng xe ô tô này cho ông Tân Tòa án đã xác định rằnggiao dịch chuyển nhượng xe ô tô giữa các bên đương sự là trái pháp luật, cho nên việc tòa

án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp là chiếc xe ô tô hoàn toàn thuyết phục

Minh giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H;

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T Khái quát nội dung án lệ:

Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong mộtthời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết

là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc

3.1.2 Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của Tòa án nhân dân cấp caotại TP Hồ Chí Minh;

Nguyên đơn: Công Ty Cổ Phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân

Bị đơn: Công Ty TNHH Thương Mại và xây dựng Sơn Long

Thuận Người có quyền và nghĩa vụ liên quan

Ngân hàng Thương Mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam

Tổng công ty Đầu tư và Kinh Doanh vốn Nhà Nước (SCIC)

Tranh chấp về Giao dịch tiền đặt cọc