Kiến nghị hoàn thiện quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm có hiệu lực của họp đồng Mặc dù họp đồng là chế định được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau song Bộ luật Dân sự BLDS là luật

NCỈHĨẺN CÚI - TRÁ o ĐOI

KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ THÒI ĐIẾM có HIỆU Lực CỦA HỢP ĐÓNG

NGUYEN VĂN HỢI ★ NGUYỄN TỐNG BẢO MINH * **

* Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội

E-maiI: hoinv@hlu.edu.vn

** Sinh viên, Trường Đại học Luật Hà Nội

E-mail: ngtongbaominh@gmail.com

Tóm tắt: Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự phổ biến, liên quan đến nhiều đối tượng, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật Dãn sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chửng, Hiện nay, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong các văn bản này có sự mâu thuẫn, bất cập cần được hoàn thiện Bài viết tập trung phân tích để chỉ ra các mâu thuân và đưa ra các kiến nghị khắc phục mâu thuẫn, tiến tới sự thong nhẩt quy định về thời điểm

cỏ hiệu lực của hợp đồng.

Từ khoá: Hoàn thiện; hiệu lực; hợp đồng; công chứng; đăng kí

Nhận bài: 05/8/2021 Hoàn thành biên tập: 26/4/2022 Duyệt đăng: 26/4/2022

RECOMMENDATIONS FOR IMPROVING THE PROVISIONS ON THE EFFECTIVE DATE

OF CONTRACTS

Abstract: Contract is a popular civil transaction which involves different entities, and could be regulated by different legal documents such as the Civil Code, the Law on Land, the Law on Real Estate Business, the Law on Notarization Currently, provisions on effective date of contracts in these documents remain conflicting, which requires urgent amendments This article seeks to identify these conflicts and propose some recommendations to solve this problem and achieve total unification betweenfprovisions on the effective date of contracts.

Keywords: Completion; effect; contracts; notarization; registration

Received: Aug 5 th, 2021; Editing completed: Apr 2Ốh, 2022; Accepted for publication: Apr 26th, 2022

1 Quy định của pháp luật hiện hành

về thời điểm có hiệu lực của họp đồng

Mặc dù họp đồng là chế định được điều

chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau

song Bộ luật Dân sự (BLDS) là luật chung điều

chỉnh các quan hệ dân sự (khoản 1 Điều 4

BLDS năm 2015), nên đây là văn bản ghi nhận

các quy định chung nhất về họp đồng, trong

đó bao gồm cả quy định chung về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng Khoản 1 Điều 401

BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được

giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác

định này vừa có sự kế thừa, vừa có sự thay đổi so với quy định trong các BLDS trước

đó Sự kế thừa thể hiện ở chỗ nhà làm luật ghi nhận một trong ba thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết, thời điếm các bên thoả thuận hoặc thời điểm được ghi nhận trong văn bản pháp luật Sự thay đổi thể hiện ở chỗ, trong BLDS năm

1995 (khoản 3 Điều 404) và BLDS năm

2005 (Điều 405), họp đồng có thể phát sinh hiệu lực ở thời điểm do pháp luật quy định, tức là văn bản pháp luật ghi nhận thời điểm

NGH/ÊN (ll- TRAO ĐÕ!

CÓ hiệu lực của hợp đồng có thể là văn bản

luật hoặc văn bản dưới luật Trong khi đó,

theo khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015,

ngoài thời điểm giao kết và thời điểm mà các

bên thoả thuận, chỉ có văn bản luật do Quốc

hội ban hành mới được quy định về thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng

Theo quy định của pháp luật hiện hành,

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thê

được xác định theo một trong các căn cứ là:

hợp đồng

về nguyên tắc chung, khi các bên không

có thoả thuận và pháp luật không có quy

định khác về thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm

giao kết1 Theo quy định tại Điều 400 BLDS

năm 2015, thời điểm giao kết hợp đồng là

thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận

giao kết phù hợp với các hình thức giao kết

cụ thể Có thể là thời điểm các bên đã thoả

thuận về nội dung của hợp đồng với hợp

đồng được giao kết bằng lời nói, thời điểm

bên sau cùng kí vào văn bản hay bằng hình

thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn

bản trong trường hợp hợp đồng được giao

kết bằng văn bản, Đây chính là thời điểm

kết thúc quá trình thoả thuận, các bên đã đạt

được sự thống nhất về nội dung của hợp

đồng nên thoả thuận của các bên có giá trị

pháp lí, tức là hợp đồng phát sinh hiệu lực

Việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng có thể là thời điểm giao kết hợp đồng 1 2

1 Phạm Văn Lợi, “Bàn về thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm

2015”, Tạp chi Nghề luật, số 6/2018, tr 15 - 17, 24.

2 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Bình luận khoa học

Bộ luật Dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2015, Sách chuyên khảo, Nxb

Tư pháp, Hà Nội, 2016, tr 594.

là sự ghi nhận phù hợp với một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là:

“Mọỉ cam kết, thỏa thuận không vỉ phạm điều cẩm của luật, không trải đạo đức xã hội

có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” (khoản 2

Điều 3 BLDS năm 2015) Tức là khi quá trình thoả thuận đã hoàn thành, sự thoả thuận của các bên đã đáp ứng được các điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng đã có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên

thoả thuận Khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự nói chung, quan hệ hợp đồng nói riêng, các bên được tự do thoả thuận về tất cả các nội dung có liên quan đến hợp đồng Do đó, việc ghi nhận các bên được thoả thuận về thòi điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng xuất phát

từ nguyên tắc tự do thoả thuận - một trong các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

đã được ghi nhận tại Điều 3 BLDS năm 2015 Thông thường, việc thoả thuận về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng chỉ đặt ra trong trường họp hợp đồng đã được giao kết nhưng các bên cần có một khoảng thời gian để rà soát lại hợp đồng hoặc để chuẩn bị tốt nhất cho quá trình thực hiện hợp đồng Thoả thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thường được ghi nhận trong điều khoản về hiệu lực của hợp đồng và thường được ghi nhận sau một khoảng thời gian kể từ thời điểm giao kết họp đồng, ví dụ 5 ngày, 10 ngày, 15 ngày

Họp đồng phát sinh hiệu lực ở thời điểm luật định thường chỉ đặt ra với những họp đồng được giao kết liên quan đến những đối tượng cần có sự quản lí, giám sát của nhà nước Ngoài BLDS, nhiều luật chuyên ngành

XGlfIRX Cl V- TRAO DOI

cũng ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng như Luật Đất đai, Luật Công chứng,

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,

Các luật này thường ghi nhận thời điểm có

hiệu lực của họp đồng phù hợp với hình thức

giao kết hợp đồng hoặc thủ tục pháp lí có liên

quan Hầu hết các luật có liên quan đều ghi

nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là

thời điểm hợp đồng được công chứng3 Một

số trường hợp luật quy định thời điểm có hiệu

lực là thời điểm đăng kí Ví dụ như hợp đồng

tặng cho bất động sản phải đăng kí và động

sản phải đăng kí có hiệu lực từ thời điểm

đăng kí (khoản 2 Điều 458, khoản 2 Điều 459

BLDS năm 2015); hoặc: ‘‘Việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp von

bằng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ

quan đăng kỉ đất đai và có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng kí vào sổ địa chính" (khoản 3

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) Trong một

số trường hợp, để bảo đảm tính thực tiễn của

việc giao kết và thực hiện hợp đồng, nhà làm

luật lại ghi nhận thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng là thời điểm chuyển giao tài sản Ví

dụ: ‘‘ Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực

kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài

sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác"

(khoản 1 Điều 458 BLDS năm 2015); hoặc

‘‘nếu bất động sản không phải đãng kí quyền

sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kế

từ thời điểm chuyển giao tài sản” (khoản 2

Điều 459 BLDS năm 2015)

3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, khoản 1 Điều

122 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 3 Điều 17 Luật

Kinh doanh bất động sản năm 2014.

4 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chù biên),

Bình luận khoa học BLDS năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chù nghĩa Việt Nam, sách chuyên

khảo, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2017, tr 257.

Ngoài các thời điểm phát sinh hiệu lực

được ghi nhận tại khoản 1 Điều 401, họp đồng

có thể phát sinh hiệu lực ở những thời điểm sau:

của toà án có hiệu lực pháp luật

Trường hợp này gắn liền với quy định liên quan đến giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về hình thức mà không vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 Theo quy định tại các khoản 1, 2 Điều này, giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc

về hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Đây là quy định phản ánh yêu cầu tôn trọng sự tự nguyện, cam kết, thoả thuận của các bên, bởi vì xét về bản chất thi hình thức không phải là ý chí mà chỉ

là phương thức biểu đạt ý chí của các bên4

Rõ ràng, trong trường họp này, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng nói riêng không phải là thời điểm giao kết, thời điểm do các bên thoả thuận hay thời điềm luật định mà sẽ là thời điểm quyết định của toà án có hiệu lực pháp luật Thời điểm quyết định của toà án có hiệu lực pháp luật

sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như thời điểm một hoặc các bên đưa ra yêu cầu, thời điểm toà án ra quyết định hoặc là việc

có kháng cáo, kháng nghị quyết định sơ thẩm hay không

thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự

vô hiệu

Theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015, thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các

\(,H1T\ (ll- TRAO ĐÙ!

điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật

này là 02 năm Đồng thời khoản 2 Điều này

quy định: "Het thời hiệu quy định tại khoản 1

Điều này mà không có yêu cầu tuyên bổ giao

dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có

hiệu lực” Đây là quy định mới của BLDS

năm 2015 so với các BLDS trước đó, trong

đó cụ thể hoá về thời hiệu yêu cầu tuyên bố

giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lí

của giao dịch dân sự vô hiệu theo hướng hết

thời hiệu mà không yêu cầu thì giao dịch dân

sự có hiệu lực5 Quy định này gián tiếp xác

định thêm một thời điểm mà giao dịch dân

sự nói chung, hợp đồng nói riêng phát sinh

hiệu lực Đó chính là thời điểm kết thúc thời

hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô

hiệu Thời điểm này phụ thuộc vào các yếu

tố có liên quan đến việc tính thời hiệu như:

thời điểm bắt đầu tính thời hiệu yêu cầu tại

các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều 132;

thời gian không tính vào thời hiệu yêu cầu

theo quy định tại Điều 156 BLDS năm 2015

Theo đó, các hợp đồng được xác lập cùng

thời điểm nhưng có thể phát sinh hiệu lực tại

các thời điểm khác nhau

5 Đinh Trung Tụng (chủ biên), Bổi cảnh xảy dựng và

một số nội dung mới chủ yếu của BLDS năm 2015

(so sánh với BLDS năm 2005), Nxb Tư pháp, Hà

Nội, tr 33.

6 Đinh Văn Thanh, “Hiệu lực và thời điểm có hiệu

lực của hợp đồng dân sự”, Tạp chí Luật học, số

chuyên đề về BLDS, 1996, tr 53 - 56.

7 Lê Kim Giang, Hợp đồng dân sự và các tranh chấp thường gặp, Sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà

Nội, 2011, tr 31.

2 Những mâu thuẫn, bất cập của các

quy định về thời điểm có hiệu lực cùa hợp

đồng và kiến nghị hoàn thiện

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa pháp lí quan

trọng6 Bởi từ thời điểm đó sẽ xác lập mối

quan hệ về quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các

bên và hợp đồng mới có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên7 Tuy nhiên, nghiên cứu quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thấy sự mâu thuẫn, bất cập tồn tại trong từng văn bản cũng như giữa các văn bản pháp luật với nhau, cụ thể:

của BLDS năm 2015 về thời điểm có hiệu lực của họp đồng

401 BLDS với các quy định khác Quy định tại khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 có thể được coi là quy định chung nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Theo quy định này, hợp đồng chỉ có thể phát sinh hiệu lực ở một trong ba thời điểm là thời điểm giao kết, thời điểm các bên thoả thuận hoặc thời điểm do luật quy định Quy định tại khoản này đã được “đóng khung”, tức là ngoài ba thời điểm này, hợp đồng không thể phát sinh ở thời điểm khác Tuy nhiên, theo những phân tích ở mục 1, họp đồng có thể phát sinh hiệu lực ở thời điểm quyết định của toà án có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 129 hoặc thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo khoản 2 Điều 132 Ví

dụ, A và B giao kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng không được công chứng theo quy định Tuy nhiên, ngay khi kí họp đồng, A đã giao đất

và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

B, B đã trả toàn bộ tiền cho A Khi B muốn làm thủ tục công chứng để sang tên giấy chứng nhận thì phát sinh mâu thuẫn với A B

đã làm đơn yêu cầu toà án có thấm quyền

NGHIÊN CÚI - TRA o ĐỚI

công nhận hợp đồng Vậy, trường hợp toà án

công nhận hiệu lực của hợp đồng này thì thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời

điểm quyết định của toà án có hiệu lực hay

thời điểm nào theo quy định tại Điều 401?

Bất cập này cho thấy cách quy định đóng

khung tại khoản 1 Điều 401 BLDS năm

2015 là không phù hợp và cần phải được sửa

đổi theo hướng bổ sung nội dung sau:

“Trường hợp hiệu lực của họp đồng được

xác định theo quy định tại Điều 129 và

khoản 2 Điều 132 Bộ luật này thì thời điểm

phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm

quyết định của toà án có hiệu lực pháp luật

hoặc thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu

tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu”

thời điểm có hiệu lực của họp đồng có đối

tượng là bất động sản và động sản phải đăng kí

Liên quan đến các họp đồng có đối tượng

là bất động sản và động sản phải đăng kí,

quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng được ghi nhận cụ thể như sau: khoản 2

Điều 458 trong BLDS quy định, “đổi với

động sản mà luật có quy định đăng ki quyền

sở hữu thì hợp đồng tặng cho cỏ hiệu lực kể

từ thời điếm đãng kí”; khoản 2 Điều 459 quy

định, “hợp đồng tặng cho bất động sản cỏ

hiệu lực hể từ thời điểm đăng kí; nếu bất

động sản không phải đăng kí quyền sở hữu

thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời

điểm chuyển giao tài sản” Tuy nhiên, nếu

hợp đồng được giao kết vi phạm quy định

bắt buộc về hình thức nhưng thuộc trường

họp quy định tại Điều 129 hoặc khoản 2 Điều

132 thì thời điểm có hiệu lực của họp đồng sẽ

được xác định là thời điểm nào? Theo những

phân tích ở trên, trong những trường hợp này,

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không thể

xác định theo thời điểm đăng kí hoặc thời điểm chuyển giao tài sản, mà phải xác định là thời điểm quyết định của toà án có hiệu lực pháp luật hoặc thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu Như vậy, quy định tại khoản 2 Điều 458 và khoản 2 Điều 459 cần phải được sửa đổi theo hướng bố sung nội dung “trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan có quy định khác” cho phù hợp

số luật chuyên ngành

Nhà ở về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở

Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng kí nói chung, nhà ở nói riêng

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực họp đồng Còn theo quy định tại khoản 2 Điều này thì trường họp tổ chức tặng cho nhà ở là nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì họp đồng phát sinh hiệu lực tại thời điểm kí kết hợp đồng, về nguyên tắc khi có sự khác biệt giữa BLDS và luật chuyên ngành thì quy định trong luật chuyên ngành sẽ được áp dụng Theo đó, thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở sẽ được xác định là thời điểm công chứng, chứng thực hoặc thời điểm kí kết họp đồng theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở Tuy nhiên, sự tồn tại của mâu thuẫn này không những làm giảm giá trị của hoạt động lập pháp, mà còn dẫn đến những quan điểm trái chiều về giá trị của việc đăng kí bất động sản đối với hiệu lực của họp đồng Quan điểm

NGHIÊN Cl I - TH1 o ĐO!

thứ nhất cho rằng, "quy định của BLDS quy

định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp

đồng tặng cho bất động sản phải đãng lá sở

hữu nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất

nói riêng từ thời điếm đăng kí phù hợp hom

so với thời điểm công chứng, chứng thực’&

Quan điểm thứ hai lại cho rằng, "việc đăng

kỉ bất động sản nhằm công khai hoá thông

tin về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu và của

đây cần xác định, việc đăng kí bất động sản

chỉ là một thủ tục hành chính, có sự can thiệp

của Nhà nước nhằm quản lí thị trường, thu

thuế 10 mà không phải yếu tố thể hiện nội

dung và bản chất của họp đồng là sự thoả thuận

Đe khắc phục mâu thuẫn này, khoản 2 Điều

459 BLDS cần được sửa đổi theo hướng bổ

sung đoạn “trừ trường hợp Bộ luật này, luật

liên quan có quy định khác” như đã nói ở trên

8 Võ Đình Nho, “Một số vấn đề trong quy định pháp

luật hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng

đất”, Tạp chỉ Dân chủ và pháp luật, Chuyên đề sửa

đổi, bổ sung BLDS, 2010, tr 168.

9 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Đăng ki bất động

sản - Những vấn đề li luận và thực tiễn, Sách

chuyên khảo, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội,

2011,tr 15.

10 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên),

sđd, tr 248.

Hai là, mâu thuẫn giữa BLDS và Luật

Công chứng về thời điểm có hiệu lực của

một số họp đồng thuộc loại bắt buộc phải

công chứng

Trong BLDS năm 2015, một số loại họp

đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc

chứng thực như hợp đồng tặng cho bất động

sản mà bất động sản thuộc loại phải đăng kí

quyền sở hữu theo quy định tại khoản 2

Điều 459, họp đồng về quyền sử dụng đất được

quy định tại khoản 1 Điều 502 (dẫn chiếu đến

khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) BLDS cũng quy định thời điểm có hiệu lực của những loại hợp đồng này là thời điểm đăng kí (khoản 2 Điều 459 và Điều 503) Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 thì "văn bản công

chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên kí và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” Tức là các loại hợp đông

này khi được công chứng sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng viên kí và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Mâu thuẫn này đã tồn tại từ trước khi BLDS năm

2015 và Luật Công chứng năm 2014 có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn Thực tế, thời điểm đăng kí vẫn là thời điểm được thừa nhận đối với các hợp đồng mà BLDS đã có quy định, ví dụ như hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của quy định về thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014

Mặc dù việc đăng kí tài sản chỉ là một thủ tục hành chính thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc quản lí sự biến động của một số loại tài sản và thực hiện các chính sách của Nhà nước đối với các giao dịch về các loại tài sản này song cho đến nay, việc loại bỏ thủ tục đăng kí trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng này vẫn chưa thể thực hiện được Do đó, để khắc phục mâu thuẫn giữa BLDS và Luật Công chứng, cần sửa đổi khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 theo hướng bổ sung đoạn “trừ trường họp luật có quy định khác” để bảo đảm sự phù hợp với BLDS

NGHIÊM Cl Ị - TRA o ĐOI

Điều 132 BLDS với Luật Đất đai liên quan đến

hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật

Đất đai năm 2013 thì “việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn

bằng quyền sử dụng đẩt phải đăng kí tại cơ

quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ

trong khoa học pháp lí còn tồn tại các quan

điếm khác nhau về giá trị của việc đăng kí

đối với hiệu lực của các loại hợp đồng này11,

song nếu có tranh chấp phát sinh liên quan

đến các loại hợp đồng này mà các bên chưa

thực hiện thủ tục đăng kí theo quy định thì

hiệu lực của hợp đồng sẽ không được thừa

nhận Tuy vậy, kể từ khi BLDS năm 2015 có

hiệu lực pháp luật, vấn đề công nhận hiệu

lực của các loại hợp đồng này không chỉ phụ

thuộc vào việc đã được đăng kí hay chưa

11 Xem thêm: Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng

chủ biên), sđd, tr.747; Ngô Hoàng Oanh (chủ biên),

Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb

Lao động, Hà Nội, 2016, tr 515.

12 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr 257.

13 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr 261.

Như phân tích về thời điểm có hiệu lực

của hợp đồng liên quan đến các trường hợp

thuộc Điều 129 và khoản 2 Điều 132 BLDS

ở trên, trường hợp các loại hợp đồng về quyền

sử dụng đất thuộc loại bắt buộc phải công

chứng, chứng thực mà các bên chưa thực hiện

thủ tục công chứng, chứng thực thì vẫn có thể

phát sinh hiệu lực nếu thuộc Điều 129 hoặc

khoản 2 Điều 132 BLDS Trong các trường

hợp này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

không phụ thuộc vào việc đăng kí

Như vậy, có sự mâu thuẫn giữa khoản 3

Điều 188 Luật Đất đai với Điều 129 và

khoản 2 Điều 132 BLDS, trong đó quy định

tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai là quy định tuyệt đối, không có ngoại lệ nào được thừa nhận nhưng rõ ràng, các trường hợp hợp đồng phát sinh hiệu lực theo Điều 129 và khoản 2 Điều 132 BLDS lại là những trường hợp ngoại lệ này

Có thể thấy, việc thừa nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 và khoản 2 Điều 132 là những điểm mới quan trọng, thể hiện sự tiến bộ của BLDS năm 2015, phản ánh sự tôn trọng thoả thuận của các bên12 và bảo đảm quyền tự định đoạt của chủ thể13 Chính vậy, quy định mang tính chất

“đóng khung” tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi theo hướng

bổ sung cụm từ “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” vào cuối khoản này

chuyên ngành với nhau

Một là, mâu thuẫn giữa Luật Công chứng

năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013 cũng tương tự như mâu thuẫn giữa Luật Công chứng với BLDS đã được phân tích ở trên Sự mâu thuẫn này thể hiện ở chỗ, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai, các hợp đồng về quyền

sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm đăng

kí, trong khi đó theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng thì các hợp đồng này sẽ có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng được công chứng Ví dụ, A và B kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng kí theo quy định thì phát sinh mâu thuẫn giữa A

và B B khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng vì thủ tục công chứng đã

V67//ÊV CÚI - TR1o DO!

hoàn thành và buộc A phải phối hợp để thực

hiện thủ tục sang tên Trong khi đó A lại cho

rằng họp đồng này chưa có hiệu lực vì các

bên chưa thực hiện thủ tục đăng kí sang tên

theo quy định của Luật Đất đai và BLDS

Neu đối chiếu với các luật có liên quan thỉ

yêu cầu của B hay lập luận của A đều có lí,

nên xét về hình thức thì toà án sẽ gặp khó

khăn trong việc áp dụng quy định để xác

định hiệu lực của họp đồng trong trường hợp

này Mặc dù trên thực tế, thời điểm đăng kí

vẫn là thời điểm được áp dụng trong hầu hết

các trường hợp nhưng rõ ràng sự mâu thuẫn

này đã khiển cho giá trị của hoạt động lập

pháp có liên quan đến công chứng bị giảm

sút Để khắc phục tình trạng này, cần sửa đổi

quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công

chứng năm 2014 theo hướng bổ sung đoạn

“trừ trường họp luật có quy định khác” vào

cuối khoản này

bất động sản với Luật Đất đai

Như đã phân tích ở trên, quy định tại

khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

hiện nay là một quy định “đóng khung”

Theo đó, các hợp đồng chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế

chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

kí vào sổ địa chính Không có bất cứ ngoại lệ

nào về thời điểm có hiệu lực của các loại hợp

đồng này được ghi nhận trong luật đất đai

Tuy nhiên, theo quy định tại các khoản 2 và 3

Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân

quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật này thì

phải công chứng hoặc chứng thực và có hiệu

lực tại thời điểm công chứng, chứng thực

Trong mối quan hệ giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Luật Đất đai là luật quy định chung “về

chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đẩt đai và thống nhất quản lí về đất đai, chế độ quản lí và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đẩt đai thuộc lãnh thố của nước Cộng hòa xã hội chu nghĩa Việt Nam” (Điều 1

Luật Đất đai năm 2013), Luật Kinh doanh bất động sản là luật quy định riêng về kinh doanh bất động sản, trong đó bao gồm hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Chính

vì vậy, trên thực tế áp dụng pháp luật, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

sẽ được ưu tiên Do đó, để khắc phục mâu thuẫn này, cần sửa đổi khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai theo hướng bổ sung cụm từ “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” vào cuối khoản này

Thứ tư, mâu thuẫn giữa văn bản dưới

luật và văn bản luật Theo quy định tại khoản 1 Điều 319 và khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015, ngoài việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp là thời điểm giao két hoặc thời điểm do các bên thoả thuận thì chỉ có văn bản luật mới có thể ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp Tuy nhiên, Nghị định

số 21/2021/ND-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sau đây gọi tắt là Nghị định số 21) lại có quy định về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm (trong đó bao gồm cả hợp đồng thế chấp) tại Điều 22

về hình thức, việc một văn bản dưới luật ghi nhận quy định về thời điểm có hiệu lực

NGHIÊN cứu - TRA o Đõl

của hợp đồng là trái với tinh thần của khoản

1 Điều 319 và khoản 1 Điều 401 BLDS về

nội dung quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị

định này có sự mâu thuẫn với quy định của

Luật Đất đai Theo quy định tại khoản 1

Điều 22 Nghị định số 21 thì hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất (phải được công

chứng, chứng thực theo Luật Đất đai) phát

sinh hiệu lực tại thời điểm công chứng,

chứng thực Tuy nhiên, theo quy định tại

khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013,

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có

hiệu lực từ thời điểm công chứng

Sự mâu thuẫn cả về hình thức và nội

dung của Điều 22 Nghị định số 21 với BLDS

và Luật Đất đai cần phải được khắc phục

theo hướng loại bỏ quy định tại Điều 122

Nghị định số 21 bởi vì: 1) BLDS đã có quy

định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của họp

đồng nói chung, hợp đồng bảo đảm nói

riêng, đồng thời Luật Công chứng cũng có

quy định về thời điểm có hiệu lực của văn

bản công chứng, nên việc ghi nhận thêm

Điều 22 này là không cần thiết; 2) Đây là

Nghị định quy định thi hành BLDS mà lại

ghi nhận quy định phủ nhận quy định của

BLDS về việc “văn bản luật mới có thê ghi

nhận thời điếm có hiệu lực của họp đồng”, làm

mất đi sự liên kết giữa BLDS với luật chuyên

ngành (cụ thể là Luật Đất đai)

Mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật về

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như đã

phân tích ở trên không chỉ ảnh hưởng đến quá

trình áp dụng pháp luật, mà còn làm giảm giá

trị của các quy định trong các văn bản luật,

ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động lập

pháp của Quốc hội Chính vì vậy, việc hoàn

thiện nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa các

quy định này về thời điểm có hiệu lực của

họp đồng là một yêu cầu quan trọng của hoạt động xây dựng và thực hiện pháp luật./

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), Bình luận khoa học BLDS năm

2015 của nước Cộng hoâ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội, 2017

2 Lê Kim Giang, Hợp đồng dân sự và các

khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2011

3 Phạm Văn Lợi, “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chỉ Nghề

4 Võ Đình Nho, “Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất”, Tạp chỉ Dãn

sung BLDS, 2010

5 Ngô Hoàng Oanh (chủ biên), Bình luận

Lao động, Hà Nội, 2016

6 Đinh Văn Thanh, “Hiệu lực và thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng dân sự”, Tạp chi

7 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Đăng ki

bất động sản - Những vấn đề lí luận và

trị quốc gia, Hà Nội, 2011

8 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Bình luận

khoa học Bộ luật Dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015,

sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2016

9 Đinh Trung Tụng (chủ biên), Bổi cảnh

xây dựng và một sổ nội dung mới chủ yếu của BLDS năm 2015 (so sánh với BLDS năm 2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.