Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay những người
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam
1.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:
Vì hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là 1 dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp đồng cho thuê Cho nên các qui định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ căn cứ vào qui định của luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Hợp
15 đồng cho thuê khoán và hợp đồng cho thuê lại đều là hợp đồng song vụ Tức là quyền của bên này là nghĩa vụ bên kia và ngược lại Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của hợp đồng này, ta có thể hiểu hợp đồng cho thuê khoán là hợp đồng chính còn hợp đồng cho thuê lại là hợp đồng phụ theo Khoản 3,4 Điều 402 BLDS 2015 Vì vậy, sẽ có 1 số quyền, nghĩa vụ của trùng nhau giữa các bên:
Theo quy định tại Điều 26,29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, bên cho thuê khoán/bên thuê khoán có các quyền tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê khoán/thuê lại như sau như sau:
Quyền yêu cầu bên thuê khoán, bên thuê lại nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng Đây là quyền của bên cho thuê khoán, bên thuê khoán để đảm bảo lợi ích cho bản thân và hạn chế tranh chấp xảy ra Thực tế, có rất nhiều trường hợp kí kết hợp đồng thuê và trì trệ nhận nhà Sau đó, lại lấy dí do là không sử dụng nhà trong thời gian chậm trễ và bên cho thuê cũng không có yêu cầu nhận nhà Nên không đồng ý thanh toán tiền nhà trong khoảng thời gian chậm trễ Nếu không sử dụng quyền yêu cầu này, với vị thế bên cho thuê khoán có thể bị mất khoản lợi tức ( tiền thuê nhà ) do tài sản của mình mang lại ( nhà ở ) Với vị thế bên thuê khoán cho bên thứ 3 thuê lại, có thể vừa bị thiệt hại khoản tiền nhà phải đóng hằng tháng cho bên cho thuê khoán cũng như khoản lợi ích chênh lệch giữa tiền thuê khoán và tiền thuê lại của bên thuê lại Tuy nhiên, rủi ro này thiên về mặt tranh chấp giữa các bên nhiều hơn là mặt tài chính Bởi lẽ, bên cho thuê khoán và bên thuê khoán khi kí kết hợp đồng đều có nắm giữ số tiền cọc của bên thuê khoán, bên thuê lại Giả sử trường hợp trên có xảy ra, bên cho thuê khoán/ bên thuê khoán hoàn toàn có thể khấu trừ số tiền thuê trong khoảng thời gian chậm trễ vào tiền cọc hoặc có thể từ chối trả lại tiền cọc do bên thuê khoán/ bên thứ 3 vi phạm nghĩa vụ được nêu trong hợp
16 đồng Cách xử lí này hoàn toàn đúng pháp luật tuy nhiên rất dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên dẫn đến khởi kiện tại Tòa án, trọng tài thương mại… Tùy thuộc theo hợp đồng của các bên
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng Quyền này tương ứng với nghĩa vụ thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê khoán/thuê khoán cũng như nghĩa vụ cơ bản của bên thuê khoán/ thuê lại vì việc đảm bảo thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết định đến việc đạt được mục đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng Theo như bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, mục đích cơ bản của bên cho thuê khoán/ thuê khoán là lợi ích mang lại từ tiền thuê/chênh lệch tiền thuê Nếu bên thuê khoán/thuê lại không thanh toán tiền thuê thì mục đích cơ bản trên sẽ không đạt được Vì việc đảm bảo thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết định đến việc đạt được mục đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng Về phần bảo quản, trong hợp đồng cho thuê lại giữa bên thuê khoán và bên cho thuê lại, nghĩa vụ này thuộc về bên thuê khoán Tuy nhiên, bên thuê khoán cũng chỉ là bên thuê chứ không phải chủ sở hữu nhà ở và trong hợp đồng cho thuê khoán giữa bên thuê khoán và bên cho thuê khoán cũng qui định rõ đây là nghĩa vụ của bên cho thuê khoán Mặc dù, căn cứ theo hợp đồng cho thuê khoán và Khoản 3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020,
17 nghĩa vụ này hiển nhiên thuộc về bên cho thuê khoán Tuy nhiên, khi thương lượng hợp đồng giữa các bên, bên cho thuê khoán hoàn toàn có thể thương lượng nghĩa vụ này sẽ được chuyển giao cho bên thuê khoán/thuê lại Và căn cứ vào điều này phát sinh quyền yêu cầu Và tất nhiên do đây là hợp đồng song vụ, phát sinh quyền của 1 bên đồng nghĩa với phát sinh nghĩa vụ đối với bên còn lại Về phần sử dụng nhà ở tức mục đích thuê, đặc biệt đối với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở vì bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là bên cho thuê khoán giao nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở nhằm hưởng phần lợi ích chênh lệch Cho nên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở sẽ có mục đích sử dụng là cho thuê lại đặc biệt khác với các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường hay chính hợp đồng cho thuê lại giữa bên thuê khoán với bên thuê lại có mục đích sử dụng là để ở, kinh doanh…
Quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra Đây là quyền để đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê khoán nhằm duy trì sự ổn định trong sử dụng, khai thác của nhà ở hạn chế tối đa các rủi ro hư hại về nhà ở mà không phải do lỗi của bên cho thuê khoán hay hao mòn tự nhiên Tương ứng với nghĩa vụsửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra và nghĩa vụbồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra của bên thuê khoán/thuê lại Đối với bên thuê khoán đây là quyền/nghĩa vụ để hạn chế rủi ro bị bên cho thuê khoán yêu cầu bồi thường thiệt hại của nhà ở do lỗi của bên thuê lại Trong trường hợp bên thuê lại có làm thiệt hại tới nhà ở, bên thuê khoán có thể yêu cầu bên thuê lại bồi thường thiệt hại này Sau đó, chuyển giao khoản bồi thường này cho bên cho thuê khoán Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp bên thuê lại gây ra thiệt hại nhưng không bồi thường và cắt
18 đứt liên lạc Bên thuê khoán cũng tương tự cũng tương tự như vậy hoặc từ chối bồi thường do không phải lỗi của mình Trong các trường hợp này, đa số bên cho thuê khoán phải gánh chịu khoản thiệt hại này có thể do trình tự giải quyết tranh chấp quá lâu của Tòa án hoặc bên thuê khoán từ chối thanh toán… Vì vậy, để hạn chế tối đa rủi ro này, trong các hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, bên cho thuê khoán/thuê khoán thường yêu cầu 1 khoản tiền cọc khá lớn tương ứng với nó là 1 hợp đồng thuê dài hạn theo qui tắc 1 năm hợp đồng thuê tương ứng với 1 tháng tiền cọc trên thị trường Khoản tiền này có thể đảm bảo cho bên cho thuê khoán chi phí để khắc phục thiệt hại trong các trường hợp như trên
Quyền cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê Đây là 1 quyền khá đặc biệt của bên cho thuê khoán do quyền này liên quan đến quyền định đoạt tài sản cụ thể ở đây là nhà ở cho thuê khoán chứ không gắn liền với nghĩa vụ của các bên còn lại mà trái lại gắn liền với quyền của các bên còn lại Bởi lẽ, cải tạo nâng cấp mặc dù là quyền định đoạt tài sản của bên cho thuê khoán tuy nhiên việc cải tạo, nâng cấp trong thời gian thuê rất có khả năng làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng của bên thuê khoán/thuê lại Vì vậy, bên thuê khoán/thuê lại hoàn toàn có quyền không đồng ý để bên cho thuê khoán sử dụng quyền này Nói cách khác, việc cải tạo nâng cấp trong thời gian thuê cần phải đảm bảo không gây thiệt hại và được sự đồng ý của bên thuê khoán/thuê lại thì mới có thể tiến hành
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản
1 Điều 30 của Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
“a) Thanh toán tiền thuê nhà chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.”
Bên cho thuê khoán/thuê khoán chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê khoán trong 1 số trường hợp nhất định Cụ thể bên thuê khoán/thuê lại vi phạm nghĩa vụ tại Khoản 1 trong vòng 1 quý ( 3 tháng ) và Khoản 2,5 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng đối với nhà thuê khoán thì lúc này bên cho thuê khoán/thuê khoán được đơn phương chấm dứt hợp đồng và việc đơn phương này là hoàn toàn hợp pháp Đồng nghĩa với việc bên cho thuê khoán/thuê khoán có quyền không hoàn trả lại số tiền cọc và không phải bồi thường bất cứ thiệt hại nào cho bên thuê khoán/thuê lại mà việc đơn phương chấm dứt gây ra Thậm chí, hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại ngược lại theo Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 trong trường hợp nhà ở bị hư hỏng nghiêm trọng không thể tiếp tục sử dụng để cho thuê, yêu cầu lãi chậm trả đối với số tiền thuê chưa thanh toán trong 1 quý…
Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại giao lại nhà khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng Tương ứng với nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê khoán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê khoán
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng
2.1.1.Qui định của pháp luật Việt Nam
Tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng chưa có qui định cụ thể Mà được suy ra từ sự kết hợp các qui định khác nhau từ các chuyên ngành luật khác nhau Cụ thể như sau:
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng là 1 dạng của giao dịch dân sự Vì vậy, để suy ra quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, ta vẫn sẽ bắt đầu từ BLDS 2015 Theo như các qui định tại Điều 472 BLDS 2015 về hợp đồng cho thuê tài sản nói chung: “ Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê ”, tại Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015: “ Tài sản bao
35 gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ” và tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015: “ Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch ” Kết hợp ba khái niệm này, ta có thể suy ra hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là 1 dạng của hợp đồng cho thuê tài sản Tài sản ở đây tồn tại dưới dạng đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai
Tiếp theo là các qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung
2020 về đôi1 tượng của hợp đồng : “ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 17 và Khoản 1 Đièu 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Tổng hợp các khái niệm và phân tích trên, ta có khái niệm hoàn chỉnh về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “ Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng như hợp đồng cho thuê tài sản với mục đích chủ yếu là kiếm lời trong đó hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà ở hình thành trong tương lai ( bất động sản hình thành trong tương lai dưới dạng tài sản chưa hình thành ) tại thời điểm hình thành hoặc một thời điểm khác sau hình thành tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê
2.1.2 Căn cứ phát sinh hiệu lực:
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1 đều là hợp đồng kinh doanh bất động sản ( một dạng của giao dịch dân sự ) => Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, hiệu lực và hình thức tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Sự khác biệt duy nhất do tính chất đặc biệt của hợp đồng này là điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
2.1.3 Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
Căn cứ Nghị định 209/NĐ-CP/2004 5 và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 371-2006, trình tự nghiệm thu chi tiết mà bên cho thuê nhà nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng để được cấp văn bản nghiệm thu thoả mãn là điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh Chi tiết trình tự cụ thể như sau:
5 Điểm d Khoản 2 Điều 24 Nghị định 209/NĐ-CP/2004
Bước 1: Kiểm tra tại chỗ đối tượng nghiệm thu: bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng, thiết bị chạy thử đơn động không tải, thiết bị chạy thử liên động không tải;
Bước 2: Kiểm tra các hồ sơ ghi trên;
Bước 3: Trong khi nghiệm thu, trường hợp cần thiết có thể tiến hành thêm các công việc kiểm định sau:
- Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng, chất lượng các đối tượng nghiệm thu với số liệu ghi trong biên bản, tài liệu trình để nghiệm thu;
- Yêu cầu nhà thầu xây lắp lấy mẫu kiểm nghiệm từ đối tượng nghiệm thu ở công trình để thí nghiệm bổ xung;
- Thử nghiệm lại đối tượng nghiệm thu;
- Kiểm tra mức độ đúng đắn của những kết luận ghi trong biên bản nghiệm thu vật liệu, thiết bị, sản phẩm chế tạo sẵn trước khi sử dụng; biên bản nghiệm thu công việc xây dựng; biên bản nghiệm thu lắp đặt tĩnh thiết bị có liên quan, các kết quả thí nghiệm có liên quan đến chất lượng đối tượng nghiệm thu do nhà thầu xây lắp thực hiện và cung cấp
Bước 4: Đối chiếu các kết quả kiểm tra, kiểm định với tài liệu thiết kế được duyệt, yêu cầu của các tiêu chuẩn kĩ thuật chuyên môn khác có liên quan, các tài liệu hướng dẫn hoặc các tiêu chuẩn kĩ thuật vận hành thiết bị máy móc để đánh giá chất lượng
Bước 5: Trên cơ sở đánh giá chất lượng ban nghiệm thu đưa ra kết luận: Trường hợp thứ nhất: Chấp nhận nghiệm thu các đối tượng đã xem xét và lập biên bản theo một trong các mẫu do chủ đầu tư quy định
Trường hợp thứ hai: Không chấp nhận nghiệm thu khi các đối tượng chưa thi công xong, thi công sai hoặc có nhiều chỗ sai với thiết kế được duyệt, hoặc
Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai
không đáp ứng được những yêu cầu của tiêu chuẩn đánh giá chất lượng công trình và những yêu cầu của các tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên môn khác có liên quan Ban nghiệm thu lập biên bản (vào sổ nhật kí thi công) về nội dung sau:
- Những công việc phải làm lại;
- Những thiết bị phải lắp đặt lại;
- Những thiết bị phải thử lại;
- Những sai sót hoặc hư hỏng cần sửa lại;
- Thời gian làm lại, thử lại, sửa lại;
2.2 Vấn đề áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo qui định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“1.Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
2 Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”
Căn cứ vào Khoản 2, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng tương tự với các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đã được phân tích ở trên Ta còn có thể suy ra trong hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai các bên còn có một số quyền và nghĩa vụ tương ứng với hợp đồng thuê mua nhà ở hình
39 thành trong tương lai tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 do tính chất gần như tương đồng của hai QHPL này Cụ thể như sau:
“ Quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và kiểm tra thực tế tại công trình của bên thuê Ứng với nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng và tạo điều kiện để bên thuê kiểm tra thực tế tại công trình của bên cho thuê Quyền này để đảm bảo nhà ở hình thành theo đúng tiến độ phục vụ cho mục đích sử dụng để kinh doanh, để ở… của bên thuê và ngăn ngừa những thiệt hại có thể xảy ra cho bên thuê trong trường hợp nhà ở hình thành chậm trễ tiến độ
2.2.2 Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng
Ngoài những nội dung chủ yếu bắt buộc phải có ở hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định cụ thể tại tại 2 VBQPPL là: Luật Kinh doanh bất động sản
2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP như đã phân tích ở Chương 1 Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai còn có các nội dung đặc trưng cần lưu ý như sau:
Thứ nhất là về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, hình thức áp dụng phổ biến nhất hiện nay là các bên sẽ thỏa thuận thời hạn hợp đồng có hiệu lực là khi nhà ở hình thành và bên cho thuê bàn giao nhà ở cho bên thuê Nội dung này cần phải được ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng hoặc trong phụ lục hợp đồng được kí kết giữa các bên
Thứ hai là điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như bồi thường thiệt hại, đền cọc trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp nhà ở không hoàn thành đúng tiến độ do lỗi bên cho thuê gây thiệt hại cho bên thuê
Thứ ba là biên bản đính kèm giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó trong trường hợp mục đích sử dụng là để ở Danh mục giấy tờ về nghiệm thu được qui định cụ thể tại phụ lục đính kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD: Giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có), báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng), báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có), văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy
2.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan
Tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai khi phát sinh hiệu lực và trong quá trình thực hiện bên cho thuê sẽ phải chịu thuế TNCN hoặc thuế TNDN, thuế GTGT và lệ phí môn bài Như đã phân tích ở trên, cũng chia làm ba trường hợp chính căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC và Nghị định 139/2016/NĐ-CP:
TH1: Bên cho thuê là cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối tượng không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí môn bài
TH2: Bên cho thuê là cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ trên 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì vẫn phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT theo qui định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009 sửa đổi, bổ sung 2012 và Luật