khoá luận xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự

Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản đã khó thì đến giai đoạn xử lý tài sản còn khó hơn bởi lẽ xét về bản chất giai đoạn này tài sản của người phải

NGUYỄN THỊ THU THẢO

XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN

ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN

ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

Người hướng dẫn khoa học: Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Thảo

Lớp: HS42B1

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ nội dung khóa luận “Xử lý bất động sản bị kê biên

để thi hành án dân sự” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân,

dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Quang Thuận Những phần sử

dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các thông tin được nêu trong khóa luận là trung thực và hoàn toàn chính xác, đúng sự thật

Tác giả

Nguyễn Thị Thu Thảo

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự

5 Nghị định số

33/2020/NĐ-CP

Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự

6 Nghị định

82/2020/NĐ-CP

Nghị định số 82/2020/NĐ- CP ngày 15/07/2020 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, THADS, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã

7 Quyết định số

1079/QĐ-TCTHADS

Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS của Tổng cục Thi hành án dân sự ngày 25/12/2020 ban hành Quy trình về lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân

sự 6

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự 6 1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự 11 1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự 13

1.2 Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự

15 1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên 16 1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên 17 1.2.3 Trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào

số tiền được thi hành 21 1.2.4 Bán đấu giá bất động sản bị kê biên 23 1.2.5 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án 27 1.2.6 Quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được bất động sản trong thi hành án dân sự 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 30 CHƯƠNG 2 BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ

LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 31

2.1 Giao bất động sản sau khi kê biên 31 2.2 Hoạt động bán đấu giá bất động sản bị kê biên 35 2.3 Xử lý bất động sản không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành 41

2.4 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng

đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án 43

2.5 Giao bất động sản cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản bị kê biên để trừ số tiền được thi hành án dân sự 48

2.6 Công tác kiểm sát, giám sát khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự 51

2.7 Xử lý bất động sản bị kê biên trong một số trường hợp cụ thể 53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58

KẾT LUẬN CHUNG 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong những năm qua, hệ thống pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) và các lĩnh vực pháp luật có liên quan ngày càng được quan tâm, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Nhờ đó, góp phần giải quyết được nhiều khó khăn, vướng mắc mà thực tiễn đặt

ra Kết quả công tác của toàn bộ hệ thống thi hành án năm sau cao hơn năm trước, đạt và vượt các chỉ tiêu, nhiệm vụ được Quốc hội giao Trong nhiệm kỳ 2016-2020, các cơ quan THADS đã thi hành xong trên 2,8 triệu việc (tăng 20,33% so với nhiệm

kỳ trước), thu được số tiền hơn 205 nghìn tỷ đồng (tăng 56% so với nhiệm kỳ trước) Trong đó, riêng năm 2020 (đến ngày 30/9/2020), mặc dù trong điều kiện khó khăn

do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhưng kết quả đạt được rất đáng ghi nhận, cụ thể: Số việc phải thi hành là 885.833 việc, trong đó số việc có điều kiện thi hành là 708.674 việc; đã thi hành xong 576.933 việc (giảm 2.323 việc) so với cùng kỳ năm

2019, đạt tỉ lệ 81,41% (tăng 2,82% so với cùng kỳ), vượt chỉ tiêu được giao là 1,41%

Số tiền thi hành là 264.707 tỷ 535 triệu đồng, trong đó số có điều kiện thi hành là 132.905 tỷ 418 triệu đồng, đã thi hành xong là 53.750 tỷ 695 triệu đồng (tăng 1.035

tỷ 43 triệu đồng, tăng 1,96% so với năm 2019)1

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại không ít những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành án như: Hệ thống văn bản pháp luật, cơ chế, chính sách vẫn còn bất cập, chồng chéo, thiếu đồng bộ2; ý thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án còn hạn chế; lợi dụng khiếu nại, tố cáo để xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của Chấp hành viên (CHV); nhiều trường hợp đương sự chống đối quyết liệt, trực tiếp gây tổn hại đến tính mạng, sức khỏe của CHV và những người thi hành công vụ… Do đó, đa số những vụ việc thi hành án phải áp dụng biện pháp cưỡng chế

Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014 (sau đây gọi tắt là Luật THADS 2014), hiện nay có 6 biện pháp cưỡng chế thi hành

án, trong đó “biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án,

1 Lê Sơn, “Thi hành án dân sự 2016-2020: Hoàn thành 2,8 triệu việc và 205 nghìn tỷ đồng”,

nghin-ty-dong/417761.vgp , truy cập ngày 04/5/2021; Xem Phụ lục 1 –Thống kê kết quả thi hành về việc và tiền 12 tháng năm 2019

http://baochinhphu.vn/Phap-luat/Thi-hanh-an-dan-su-20162020-Hoan-thanh-28-trieu-viec-va-205-2 Hồ Hương, “Công tác thi hành án dân sự năm 2020 vẫn còn những tồn tại, hạn chế”,

https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=53266 , truy cập ngày 04/5/2021

kể cả tài sản do người thứ ba cầm giữ” là “biện pháp cưỡng chế THADS có nhiều điều luật quy định nhất trong các điều luật quy định về các biện pháp cưỡng chế và cũng thường được áp dụng nhiều nhất trong thực tế3” Chính vì vậy, khi áp dụng đòi hỏi CHV phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục nhất định từ bước xác định tài sản

kê biên, thực hiện kê biên đến bước xử lý tài sản kê biên Đây là biện pháp cưỡng chế

có tính chất nhạy cảm, phức tạp, tầm quan trọng cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể Do đó, từng bước, từng giai đoạn cần phải đảm bảo đúng pháp luật, quyền lợi và nghĩa vụ của đương sự cũng như người có liên quan

Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản đã khó thì đến giai đoạn xử lý tài sản còn khó hơn bởi lẽ xét về bản chất giai đoạn này tài sản của người phải thi hành án mới thực sự được tiến hành xử lý để thực hiện nghĩa vụ thông qua từng thủ tục luật định như định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản… Chính vì khó, nên hiện nay dù pháp luật có những quy định cụ thể việc xử lý tài sản

bị kê biên trong THADS khi thi hành trên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc, trong đó đặc biệt là đối với bất động sản loại tài sản có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh không chỉ trong quy định của pháp luật THADS mà còn những quy định pháp luật có liên quan khác Trong thực tiễn, khi xử lý bất động sản bị kê biên thường gặp những khó khăn vướng mắc như pháp luật quy định về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá nhưng lại không đưa ra những căn cứ, tiêu chí để lựa chọn trong khi đó

để định giá bất động sản yêu cầu tổ chức thẩm định giá phải có trình độ chuyên môn cao; bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai tính pháp lý của đối tượng này còn được quy định ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở… tuy nhiên hiện nay giữa pháp luật THADS hiện hành với pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chưa thống nhất hoặc chưa được quy định; ngoài ra có một số quy định khác còn bị

bỏ ngỏ Những vướng mắc như thế, đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động xử

lý bất động sản của người phải thi hành án để THADS, có nhiều trường hợp bất động sản đã kê biên nhưng không thể xử lý được vì bất động sản đưa ra bán đấu giá không

có người mua hoặc đấu giá tài sản thành nhưng không giao tài sản cho người trúng đấu giá… ảnh hưởng đến lợi ích của các đương sự và kết quả công tác THADS Nhận thấy được những vấn đề trên, tác giả cho rằng việc tìm hiểu, nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động xử lý tài sản bị kê biên là bất động sản trong THADS

3 Tuấn Hà, “Những nội dung cơ bản pháp luật về cưỡng chế kê biên tài sản của người phải thi hành án”, https://thads.moj.gov.vn/noidung/hdnv/lists/traodoinghiepvu/view_detail.aspx?itemid=34 , truy cập ngày 04/05/2021

là một đề tài cấp thiết Do đó, tác giả mạnh dạng chọn đề tài “Xử lý bất động sản bị

kê biên để thi hành án dân sự” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của

mình

2 Tình hình nghiên cứu

Đến thời điểm hiện tại những luận văn, luận án nghiên cứu liên quan về hoạt động

xử lý bất động sản để THADS vẫn còn hạn chế Cụ thể, có một số công trình liên quan như sau:

- Nhóm luận văn tốt nghiệp, luận án thạc sĩ:

Lê Quang Tuấn (2016), “Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Thi hành án dân sự từ thực tiễn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”,

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội Nguyễn Thị Thu Hà (2017),

“Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học của Học viện Khoa học xã hội, hai Luận

văn trên đã nghiên cứu về quyền sử dụng đất là một loại tài sản được xem là bất động sản, tuy nhiên, cả hai công trình, chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản ở một khu vực nhất định mà chưa nghiên cứu chuyên sâu vào hoạt động xử lý tài sản kê biên

Trần Thị Thùy Linh (2018), “Biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ theo pháp luật Việt Nam”,

Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nội dung khóa luận

là nghiên cứu quy định chung về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ, sau đó chỉ ra thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành và giải pháp hoàn thiện Do đó, khóa luận chỉ nghiên cứu chi tiết quy trình áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tất cả các loại tài sản nên chưa nghiên cứu cụ thể đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên

Lê Trình Anh Thư (2019), “Kê biên, xử lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự”, Khóa luận tốt nghiệp của trường Đại học Luật TP Hồ Chí

Minh Nội dung khóa luận là nghiên cứu quy định của pháp luật về kê biên tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự và xử lý tài sản bảo đảm bị

kê biên tại các tổ chức tín dụng trong thi hành án dân sự Do đó, chỉ nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động kê biên, xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng

- Giáo trình và sách chuyên khảo:

Giáo trình Luật thi hành án dân sự (2017) của Trường Đại học Luật Hà Nội, các

vấn đề lý luận liên quan đến biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản được đề cập

khá cụ thể Tuy nhiên, vì là giáo trình được phát hành nhằm hướng đến việc dạy học trong cơ sở đào tạo Luật, nên các vấn đề phát sinh trong thực tiễn chưa được đề cập

Bình luận Luật thi hành án dân sự (2019) của tác giả Ths CHV Hoàng Thị Thanh

Hoa, GV Hồ Quân Chính – Ths Nguyễn Văn Nghĩa, phân tích và bình luận toàn bộ Luật THADS, trong đó cũng chỉ ra những bất cập, vướng mắc của từng điều luật Vì

là bình luận về điều luật nên phân tích liên quan hoạt động xử lý tài sản bị kê biên trong thi hành án dân sự còn khá chung chung

Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự (2019) của tác

giả TS Lê Anh Tuấn, đã phân tích về tất cả những biện pháp cưỡng chế được quy định trong thi hành án dân sự nên việc phân tích liên quan đến biện pháp cưỡng chế

kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản do người thứ ba giữ và chỉ ra những khó khăn vướng mắc còn tồn tại trong thực tiễn trong đó cũng có chỉ ra một số vấn đề còn khó khăn trong hoạt động xử lý tài sản thi hành án khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ

Ngoài ra, còn có một số bài viết về THADS được đăng trên Tạp chí Khoa học pháp

lý, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,… Những tạp chí có những bài viết nghiên cứu về biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành

án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ Điển hình như, “Một số vướng mắc trong việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án” tác giả Dương Quỳnh Hoa, báo Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, 2019, Số 9; “Một số vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định pháp luật thi hành án dân sự về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án ảnh hưởng đến tiến độ đấu giá tài sản”, tác giả Lê

Thị Hương Giang, báo Nghề luật, Học viện Tư pháp, 2018, Số 2…

Tóm lại, các công trình trên, đa phần điều có liên quan gần đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu, tuy nhiên những công trình này chủ yếu nghiên cứu lý luận và thực tiễn của biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản nói chung hoặc tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng hay thiên về nghiên cứu giai đoạn kê biên tài sản nếu có liên quan đến giai đoạn xử lý tài sản bị kê biên thì cũng được phân tích dưới góc độ quy định của pháp luật chứ chưa thật sự đi chuyên sâu Do đó, trên cơ sở tham khảo các công trình, bài viết nêu trên tác giả nghiên cứu chuyên sâu đến hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên Từ đó, đưa ra những kiến nghị mang tính lý luận, tạo sự thống nhất trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên

3 Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu, tác giả đi sâu vào tìm hiểu các quy

định của pháp luật hiện hành và phân tích thực tiễn áp dụng hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự để từ đó chỉ ra những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn và đưa ra những kiến nghị để cho thấy rằng việc hoàn thiện pháp luật về vấn

đề này là cần thiết

- Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích nghiên cứu, tác giả đặt cho mình các nhiệm

vụ nghiên cứu chủ yếu sau: Về mặt lý luận: trên cơ sở phân tích những khái niệm,

các quy định của pháp luật THADS về việc trình tự thủ tục xử lý tài sản thông qua đó làm sáng tỏ những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động xử lý bất động sản

bị kê biên Về mặt thực tiễn: Nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng các quy phạm pháp

luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong thực tiễn, đồng thời chỉ ra những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp

luật về xử lý tài sản để thi hành án

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Hoạt động xử lý tài sản bị kê biên trong thi hành án có rất nhiều vấn đề chuyên sâu đối với từng loại tài sản Do đó, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp tác giả chỉ nghiên cứu về hoạt động xử lý tài sản là bất động sản để THADS Bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) Tác giả tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật thủ tục xử lý bất động sản bị kê biên được quy định ở Luật THADS

2014 và những pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013… và thực tiễn áp dụng các quy định này của cơ quan thi hành án

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng trong quá trình thực hiện khóa luận

là dựa trên nền tảng phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và Chủ nghĩa duy vật lịch sử Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng những phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, giải thích, chứng minh để làm rõ những vấn đề nghiên cứu của luận văn

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành

do đó dưới góc độ là loại tài sản nên khái niệm bất động sản trong Luật THADS sẽ chịu sự điều chỉnh theo quy định BLDS BLDS 2015 hiện hành, không đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là bất động sản mà khái niệm bất động sản theo hướng liệt kê các tài sản là bất động sản dựa vào bất động sản trung tâm là đất đai5

Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm:

+ Bất động sản là đất đai:

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai không được công nhận chế độ

sở hữu tư nhân, đất đai thuộc sở hữu toàn dân6, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, thống nhất quản lý và sẽ trao quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất

đai Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, quyền này không phải tuyệt đối như quyền sở hữu

của những loại tài sản khác mà do tính chất, đặc điểm đặc biệt của đất đai nên có những hạn chế nhất định7

Từ những quy định trên, có thể hiểu là người dân không có quyền sở hữu đất đai

mà chỉ có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất Vậy quyền sử dụng đất có được

4 Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản

5 Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt

Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.4

6 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015

7 Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy

định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.26

coi bất động sản giống như đất đai hay không? Nếu quyền sử dụng đất là bất động sản thì căn cứ vào quy định nào của pháp luật để xác định? Trong pháp luật một số nước, thì quyền gắn liền với sở hữu đất đai cũng được coi là bất động sản điển hình

là pháp luật Thái Lan8 Tuy nhiên, với BLDS 2015 đối với quyền sử dụng đất thì chỉ quy định là một quyền tài sản9 Do đó, hiện nay về mặt pháp lý không có điều luật nào khẳng định “quyền sử dụng đất là bất động sản”, song tác giả cho rằng, thiết nghĩ với quy định hiện hành thì nên hiểu một cách chính xác đất đai với tư cách là bất động sản trong các giao dịch dân sự chính là quyền sử dụng đất Bởi lẽ, trong các giao dịch liên quan đến đất đai thì đối tượng giao dịch sẽ là quyền sử dụng đất, các chủ thể không thể mua hay bán đất đai được, mà thay vào đó là xác lập và thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất10

Đối với quy định của Luật THADS 2014 hiện nay, cũng trên tinh thần xem quyền

sử dụng đất là bất động sản vì có những quy định về áp dụng trình tự thủ tục sẽ căn

cứ vào loại tài sản là động sản hay bất động sản để CHV thực hiện có có thể kể đến tại Điều 101 bán tài sản kê biên sẽ căn cứ vào loại tài sản để xác định hình thức bán tài sản là bán đấu giá hay bán không thông qua thủ tục bán đấu giá Do đó, khi CHV tiến hành hoạt động xử lý quyền sử dụng đất bên cạnh việc tuân thủ những quy định đặc thù đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì CHV cũng phải áp dụng những quy định liên quan đến xử lý bất động sản để đảm bảo trình tự thủ tục đúng pháp luật

+ Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai trong đó có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phát sinh

từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và công trình xây dựng11 Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn vào với mục đích nhất định, nhằm tăng giá trị, sự tiện dụng cho đất đai, nhà, công trình xây dựng Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu rõ thế nào được xem là “gắn liền” dù cho đây là thuật ngữ quan trọng cần làm rõ, khi mà nó mang

8 Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan

9 Theo Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”

10 Đinh Hữu Định (2018), Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, Luận

văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.9

11 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà xuất bản Tư pháp,

tr.45

tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không? Theo ý kiến của PGS.TS Hoàng Thế Liên cho rằng, chúng ta nên hiểu “gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai12” Nhưng với quan điểm trên, có thể hiểu những tài sản không thường xuyên gắn liền với đất như cây trồng ngắn ngày, giàn giáo, lều tạm thì không phải là bất động sản Tuy nhiên, trong Điều

520 của Bộ luật Dân sự Pháp thì mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái xuống cũng được xem là bất động sản Hoặc chẳng hạn như một bức tranh, một chiếc máy lạnh… gắn lên tường của một công trình xây dựng hay nhà ở một cách cố định lâu dài thì có được xem là bất động sản hay không? Cũng chính vì hiện nay quy định về bất động sản đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đai gồm nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng chỉ quy định một cách tương đối, chưa cụ thể nên dẫn đến việc xác định loại tài sản nào là bất động sản để

xử lý trong THADS cũng gặp nhiều khó khăn và vướng mắc

Do đó, thiết nghĩ cần có quy định cụ thể về việc “gắn liền” như thế nào được xem

là bất động sản, về quan điểm tác giả cho rằng “Gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai hoặc việc tách rời sẽ làm giảm, mất

đi giá trị tài sản của đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất đai”; “Gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là tài sản đó liên quan chặt chẽ với nhà ở, công trình xây dựng, không thể tách rời khởi nhà ở, công trình xây dựng hoặc việc tách rời tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng có thể làm thay đổi kết cấu của nhà ở, công trình xây dựng, đồng thời làm giảm, mất đi giá trị tài sản của nhà ở, công trình dựng và tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng”

+Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Quy định này để phòng tránh những thiếu sót do việc liệt kê không mang tính bao quát của các nhà làm luật về bất động sản trong quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên, hiện nay chưa có một văn bản chính thức nào liệt kê hoặc đề cập tới loại bất động sản này Do đó, đối với loại bất động sản này vẫn chưa được áp dụng trong thi hành án dân sự

 Khái niệm về kê biên

Thuật ngữ kê biên được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật ở nước ta, đây là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng nhiều trong pháp luật tố tụng cũng như THADS

12 PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất

bản chính trị Quốc gia, tr.415

Tuy nhiên, lại không có một văn bản pháp lý nào giải thích, hay định nghĩa thuật ngữ

“kê biên là gì”? Theo định nghĩa trong cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo

sư Nguyễn Lân, “kê là tính toán; biên là chép theo thứ tự, kê biên là việc ghi lại mọi thứ theo thứ tự13” Có thể thấy, định nghĩa này chỉ mới tiếp cận ở khía cạnh nghĩa của

từ kê chưa nêu ra được những đặc điểm điển hình của hoạt động kê biên để phân biệt với hoạt động kê khai, ghi chép thông thường khác

Từ điển bách khoa toàn thư cũng đề cập tới khái niệm kê biên tài sản, đưa ra định

nghĩa kê biên tài sản “là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo cho việc thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền14” Ngoài ra, trong cuốn từ

điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội thì kê biên “là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án15” Vậy hoạt động kê biên tài sản trong THADS “là hoạt động của biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo THADS, là việc CHV thực hiện việc xác minh bất động sản

là tài sản của người phải thi hành án và cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên” Mục đích của biện pháp kê biên

tài sản của cơ quan THADS, là ngăn chặn hành vi thực hiện các giao dịch nhằm tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm để đảm bảo mục đích thi hành án của người phải thi hành

án Hay nói cách khác, trong THADS sẽ không thể có việc kê biên tài sản nhằm mục đích ngoài mục đích đảm bảo thi hành án

Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên:

“Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của BLDS; CHV tiến hành xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án

và tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS nhằm mục đích cấm người

đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên làm

cơ sở để đảm bảo thi hành án dân sự của người phải thi hành án”

 Khái niệm thi hành án dân sự

Hiện còn có những ý kiến rất khác nhau về khái niệm THADS, do khái niệm này chưa được quy định cụ thể trong một văn bản pháp luật nào Tuy nhiên, chủ yếu là

có ba quan điểm cơ bản sau: Quan điểm thứ nhất cho rằng THADS là một giai đoạn

13 GS Nguyễn Lân (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, Nhà xuất bản TP Hồ Chí Minh, tr.913

14 Hồi đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa (2002), Từ điển bách khoa toàn thư Việt

Nam, Tập 2, NXB Từ điển bách khoa Hà Nội, tr.467

15 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân

dân, Hà Nội, tr.199

của tố tụng dân sự vì: “Có xét xử thì phải có thi hành án, thi hành án dựa trên cơ sở của công tác xét xử Xét xử và thi hành án là hai mặt thống nhất của quá trình bảo

vệ lợi ích của đương sự16” THADS là một giai đoạn tố tụng và là công đoạn tố tụng cuối cùng của hoạt động tố tụng17 Đồng tình với quan điểm này, TS Phan Hữu Thư

lý giải: “Nếu tách ra thì sẽ không thực hiện được mục tiêu chung của toàn bộ quá trình tố tụng Khi chân lý được làm sáng tỏ thể hiện trong bản án, quyết định của Tòa

án thì chỉ mới dừng lại ở việc làm rõ đúng hay sai, phải hay trái trên văn bản, giấy

tờ Muốn nó được thực hiện trên thực tế, cần phải chờ ở hiệu quả của công tác thi hành án Vì vậy, thi hành án dân sự là giai đoạn tiếp theo của quá trình xét xử Ở giai đoạn này, cơ quan thi hành án áp dụng các biện pháp được pháp luật quy định để đưa chân lý trở thành hiện thực trong thời sống thực tế Quá trình đi tìm chân lý kéo dài suốt quá trình tố tụng cho tới khi chân lý được khẳng định trên thực tế 18

Quan điểm thứ hai, lại cho rằng THADS dạng hoạt động của cơ quan hành chính nhà nước thuộc hoạt động quản lý hành chính tư pháp Theo quan niệm này thì tố tụng là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án theo quy định của pháp luật; quá trình này trải qua nhiều giai đoạn nhưng các giai đoạn có liên quan mật thiết với nhau trong thể thống nhất và xét xử là giai đoạn cuối cùng của quá trình tố tụng cho nên bản án, quyết định của toà án là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng

Đồng tình với quan điểm này, GS.TS Lê Minh Tâm cho rằng “thi hành án có mục đích khác với mục đích của tố tụng, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của vụ việc đã diễn ra trên thực tế, trên cơ sở đó đưa ra phương án giải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật còn thi hành án là quá trình tiến hành các hoạt động nhằm thực hiện các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật19”

Quan điểm thứ ba cho rằng, THADS là hoạt động tư pháp, có mục đích nhằm

“phục vụ tốt nhiệm vụ xét xử của Tòa án” giống với Nghị quyết Hội đồng lần thứ tám

Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII đã nêu

Đối với từng quan niệm về THADS nêu trên, đều có những lý lẽ, lập luận và cơ sở khoa học riêng Tác giả cùng chung quan điểm xem THADS là một thủ tục tố tụng,

18 Nguyễn Thị Thanh Huyền (2010), Cưỡng chế thi hành án dân sự, Khóa luận cử nhân luật,

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.1

19 Lê Minh Tâm, “Thử bàn mấy vấn đề lý luận về thi hành án”, Tạp chí luật học, Số 02/2001, tr.21

tuy nhiên thủ tục tố tụng của thi hành án dân sự là thủ tục tố tụng độc lập không liên quan đến những thủ tục tố tụng dân sự trước đó Bởi lẽ, xét về mặt bản chất tố tụng chỉ là việc thực hiện các quy định của pháp luật hình thức theo thủ tục nhất định để giải quyết các quan hệ xã hội theo đúng sự điều chỉnh của pháp luật nội dung Tố tụng được thực hiện bởi nhiều cơ quan, tùy theo tính chất và mức độ do pháp luật điều chỉnh Hoạt động của cơ quan tiến hành tố tụng nói chung, cơ quan thi hành án nói riêng nhằm mục đích bảo đảm bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác được thực thi trên thực tế

 Khái niệm xử lý bất động sản bị kê biên

Sau khi kê biên bất động sản, CHV bắt đầu tiến hành “hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên” Trong quá trình thi hành án nếu như kê biên bất động sản là giai đoạn đầu tiên trong quá trình biện pháp cưỡng chế THADS thì hoạt động xử lý bất động sản sẽ là giai đoạn tiếp sau đó, có vai trò rất quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của thi hành án Theo từ điển Tiếng việt của Giáo sư Hoàng Phê “xử lý” trong

trường hợp này được hiểu là “xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một vụ phạm lỗi nào đó20”.Như thế, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên được hiểu là “việc CHV tiến hành các thủ tục xử lý bất động sản đã kê biên như định giá tài, bán đấu giá…

do người phải thi hành án có bất động sản nhưng không tự nguyện thi hành để đảm bảo thi hành án dân sự”

Tóm lại, thông qua việc phân tích từng khái niệm của “hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS” có thể đưa ra khái niệm như sau:

Hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS là một trong những giai đoạn của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế trong Luật THADS; đối tượng xử lý là bất động sản căn cứ theo quy định của BLDS đã bị kê biên Sau khi bất động sản đã kê biên sẽ được thực hiện xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định như định giá bất động sản bị kê biên, bán đấu giá bất động sản Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản bị kê biên đó được dùng để thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án đối với bản án, quyết định của Tòa án mà người có bất động sản phải thi hành 1.1.2 Đặc điểm của việc xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự

Đối với hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS, thì hoạt động này

có những đặc điểm sau đây:

20 Giáo sư Hoàng Phê (2020), Theo Từ điển tiếng việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.1474

Thứ nhất, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên luôn có mối quan hệ chặt chẽ

với hoạt động kê biên Đây là đặc điểm của hoạt động xử lý tài sản bị kê biên của tất

cả các tài sản nói chung cũng như bất động sản nói riêng Đối với biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án kể cả tài sản do người thứ ba giữ thì hoạt động kê biên và hoạt động xử lý tài sản bị kê biên là hai giai đoạn quan trọng nhất của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế Nếu như kê biên là việc CHV tiến hành xác minh bất động sản của người phải thi hành án, sau đó tiến hành kê biên bất động sản tương ứng với nghĩa vụ thi hành án cộng chi phí thi hành án nhằm mục đích hạn chế một số quyền như không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho để người phải thi hành án có tài sản không tẩu tán tài sản trốn tránh nghĩa vụ đảm bảo THADS Sau giai đoạn kê biên bất động sản sẽ đến giai đoạn xử lý bất động sản bị kê biên, hay nói cách khác là hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên chỉ được tiến hành trên cơ sở đã kê biên bất động sản đó Tuy nhiên, nếu chỉ có kê biên mà không có hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên thì hoạt động kê biên coi như không

có ý nghĩa bởi lẽ giai đoạn kê biên là tiền đề của hoạt động xử lý bất động sản để có

cơ sở xử lý bất động sản nhằm thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án

Tóm lại, nói tới kê biên, xử lý tài sản kê biên chính là nói tới việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án Điều đó có nghĩa là sẽ không có hoạt động kê biên, xử

lý bất động sản bị kê biên nếu những hoạt động đó có mục đích khác với mục đích để thi hành án

Thứ hai, khi xử lý bất động sản bị kê biên bằng hình thức bán tài sản để thi hành

thì đối với bất động sản phải được bán thông qua thủ tục bán đấu giá Đây là một trong những đặc điểm khác biệt giữa việc xử lý tài sản là bất động sản và động sản

Sở dĩ, Điều 101 Luật THADS 2014 quy định điều này, bởi lẽ đặc điểm của bất động sản bị kê biên thường có giá trị rất cao trong khi việc bán bất động sản trong xử lý tài sản kê biên là đang áp dụng biện pháp cưỡng chế THADS là việc dùng quyền lực Nhà nước, áp đặt ý chí của Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân nhất định để buộc tổ chức, cá nhân đó phải thực hiện công việc nhất định theo ý chí của Nhà nước – thực hiện nghĩa vụ trả tiền do đó việc bán tài sản để xử lý thường rất nhạy cảm Chính vì vậy, dựa trên tính đặc thù của bán đấu giá “là việc bán tài sản với giá cao nhất theo nguyên tắc công khai, bình đẳng, trung thực21” từ đó sẽ đảm bảo được tối đa quyền

21 Mai Lương Khôi (2007), Pháp luật về bán đấu giá tài sản lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.10

lợi của người phải thi hành án có bất động sản bán đấu giá và đảm bảo tính công bằng

và minh bạch trong việc xử lý loại tài sản phức tạp này Ngoài ra, bán đấu giá bất động sản cụ thể là quyền sử dụng đất hay nhà, công trình xây dựng còn là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường bất động sản

Thứ ba, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên phải được thực hiện theo đúng

trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và nhằm mục đích đảm bảo thi hành án Bởi lẽ, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên thuộc biện pháp cưỡng chế thi hành án thể hiện quyền năng đặc biệt của Nhà nước và được Nhà nước đảm bảo thực hiện Đây là biện pháp nghiêm khắc, quyết liệt ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể sở hữu, sử dụng bất động sản đồng thời thể hiện rõ nhất tính quyền lực của Nhà nước để buộc các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật

1.1.3 Ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự

Thứ nhất, xử lý bất động sản bị kê biên đảm bảo cho các bản án, quyết định của Tòa án án được thực thi trong thực tiễn; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

Bà Francoise Andrieux, Tổng thư ký Hiệp hội Cán bộ Tư pháp Quốc tế, tại hội

nghị: “Thi hành quyết định của Tòa án trong thế giới Pháp ngữ” được tổ chức tại

Paris năm 2012 cho rằng công lý chỉ có ý nghĩa khi và chỉ khi quyết định của Tòa án được thi hành22” Việc xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án là việc đảm bảo công lý trong đời sống xã hội Bởi lẽ, bản án quyết định của Tòa án chỉ nói lên tính đúng sai, công lý thuộc về ai ở trên mặt giấy, nếu có bản án quyết định của Tòa án nhưng không được thi hành hoặc thi hành không hết, không đúng thì lúc này công lý sẽ không được tồn tại trên thực tế Dựa vào tính chất của việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án chỉ được áp dụng khi người được thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì lúc này mới được áp dụng biện pháp cưỡng chế Chứng tỏ, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế chính là một chế tài của Nhà nước, thể hiện tính răn đe của pháp luật, của Nhà nước trước những chủ thể xem thường pháp luật Hoạt động xử lý bất động sản

22 Ths Nguyễn Văn Nghĩa, “Lược sử hình thành và yêu cầu hoàn thiện Hệ thống tổ chức Thi hành

án dân sự theo tinh thần cải cách tư pháp”, qua-lang-kinh-cua-cac-hoc-gia-quoc-te-post252034.html , truy cập ngày 20/5/2021

https://baophapluat.vn/vai-tro-cua-thi-hanh-an-dan-su-gần như là giai đoạn kết thúc của quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế này, việc xử

lý được bất động sản bị kê biên của người phải thi hành án được hay không sẽ quyết định kết quả thi hành án có đạt hiệu quả hay không Nếu xử lý được bất động sản, quyền lợi của người được thi hành án bảo vệ, bản án quyết định của Tòa án sẽ được thực thi trên thực tế củng cố niềm tin của nhân dân vào tính nghiêm minh của pháp luật, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, góp phần giảm thiểu những án chưa được thi hành, tồn đọng và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước Ngược lại, nếu hoạt động xử lý bất động sản không được thực thi hoặc có thực thi nhưng không hiệu quả

sẽ không bảo vệ được lợi ích hợp pháp của người được thi hành án, hơn thế có khả năng xâm phạm đến quyền của người phải thi hành án bởi lẽ đối với bất động sản thường có giá trị rất lớn, có nhiều quy định đặc thù riêng qua đó, có thể dẫn đến sự mất niềm tin của pháp luật của nhân dân, gây ra mất đoàn kết, tạo điều kiện cho những

kẻ cơ hội chia rẽ nội bộ nhân dân, phản động Do đó, hoạt động xử lý tài sản kê biên

có vai trò ý nghĩa rất quan trọng

Thứ hai, xử lý bất động sản bị kê biên là giai đoạn vô cùng quan trọng, góp phần quyết định đến việc kết thúc quá trình thi hành án

Như đã nói trong mối quan hệ giữa hoạt động kê biên và hoạt động xử lý tài sản

kê biên, sau khi hoàn thành giai đoạn kê biên tài sản thì mới chỉ thực hiện được nửa đoạn đường của quá trình thi hành án khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử

lý tài sản của người phải thi hành án Quá trình thi hành án chỉ kết thúc khi hoàn thành giai đoạn xử lý tài sản kê biên và thanh toán tiền thi hành án của các đương sự, đối với bất động sản trong quá trình xử lý tài sản có việc chuyển giao tài sản thì thi hành

án sẽ kết thúc khi tài sản đã được chuyển giao Hoạt động kê biên đã không đơn giản nhưng hoạt động xử lý tài sản còn gian nan, phức tạp và mất thời gian hơn gấp nhiều lần, đặc biệt hơn là đối với tài sản là bất động sản bởi lẽ đối với loại tài sản này thường khó khăn trong việc xử lý bởi có thể bị gây cản trở bởi người phải thi hành án, thường xảy ra tranh chấp và khi bán tài sản để thi hành cũng khó tìm được người mua trong giai đoạn thị trường bất động sản đầy biến động như hiện nay Vì vậy, để quá trình thi hành án diễn ra một cách hiệu quả, nhanh chóng thì cần phải chú tâm thực hiện tốt giai đoạn xử lý tài sản kê biên Việc hoàn thành tốt giai đoạn này, có thể đảm bảo được khả năng thi hành án là rất cao, bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của các đương

sự, góp phần nâng cao vai trò, nhiệm vụ của các cá nhân thực hiện công tác thi hành

án

Thứ ba, xử lý bất động sản bị kê biên góp phần nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong xã hội

Thi hành án nói chung và xử lý tài sản là bất động sản nói riêng để được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng đòi hỏi không chỉ có tính chủ động, tinh thần trách nhiệm của

cơ quan THADS mà cần đến sự phối hợp tích cực từ các cơ quan, tổ chức, cá nhân

có liên quan và sự ủng hộ của xã hội Trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án là bất động sản nhưng không tự nguyện thi hành thì việc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý bất động sản để yêu cầu người phải thi hành án thi hành nghĩa vụ là rất quan trong nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, răn

đe, phòng ngừa những hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình thi hành án Thông qua đó, góp phần nâng cao pháp luật vì sự nhận thức của pháp luật sâu sắc hơn từ nhiều chủ thể do họ chú trọng đến việc hiểu pháp luật và áp dụng pháp luật để phục

vụ nhu cầu của họ; chủ thể tiến hành THADS phải nghiên cứu, nắm chắc quy định của pháp luật để đảm bảo tiến hành xử lý bất động sản không vi phạm pháp luật; về phía đương sự khi xử lý bất động sản là liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bản thân mình nên họ tích cực tìm hiểu pháp luật để nhận thức đúng nhằm bảo về quyền lợi của mình; đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác muốn thực hiện việc giám sát, kiểm sát, thanh tra hoặc đơn giảm tìm hiểu vụ việc thì cũng phải nghiên cứu để nhận thức đúng pháp luật Từ đó, góp phần nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong xã hội

1.2 Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự

Bất động sản là một tài sản đặc biệt, liên quan tới lĩnh vực pháp luật chuyên ngành

cụ thể Do đó, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo THADS ngoài việc tuân theo pháp luật về thi hành án cũng còn phải tuân theo những quy định riêng của pháp luật chuyên ngành Cơ sở pháp lý trước hết cho hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS chính là những quy định trong Luật THADS 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật THADS như Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng

07 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS (sau đây gọi là Nghị định số 62/2015/NĐ-CP), Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự (Nghị định số 33/2020/NĐ-CP)… ngoài ra còn các văn bản pháp luật có liên quan

như Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Giá 2012… để đảm bảo đủ điều kiện, trình tự, thủ tục liên quan khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án Dưới đây, tác giả sẽ trình bày chi tiết quy định của pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS

1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên

Trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS, giống với tên gọi của hoạt động này là chỉ “xử lý” bất động sản “bị kê biên” Do đó, sau khi kê biên việc bảo quản bất động sản là rất quan trọng vì nếu như sau khi kê biên bất động sản mà

có sự thay đổi hiện trạng so với khi tiến hành kê biên sẽ gây rất nhiều khó khăn và tốn thời gian cho công tác xử lý bất động sản để thi hành án

Quy định về giao bảo quản bất động sản đã kê biên được quy định chung tại Điều

58 Luật THADS 2014 ngoài ra đối với bất động sản là đất đã kê biên được quy định

cụ thể tại Điều 112 Luật THADS Song, đều được thực hiện bằng một trong các hình thức theo thứ tự như sau: (1) Giao cho người phải thi hành án, người thân thích với người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản; (2) cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản Quy định này đặt ra thứ tự giao bảo quản tài sản đã kê biên rất chặt chẽ, theo đó bắt buộc giao cho người phải thi hành án, người thân thích của người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản rồi mới đến cá nhân tổ chức có điều kiện bảo quản23 Việc giao bảo quản bất động sản đã kê biên phải được lập biên bản, trong đó phải ghi rõ các đặc điểm Đây cũng chính là hiện trạng và đặc điểm bất động sản được mô tả trong biên bản kê biên tài sản Đồng thời, CHV phải ghi rõ và thông báo cho người được tạm giao biết về thời gian tạm giao cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng Biên bản này

là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm và xử lý vi phạm trong trường hợp người tạm giao quản lý có vi phạm

Khi nhận bất động sản đã kê biên để bảo quản người được giao phải tuân thủ đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đối với từng loại bất động sản Nếu vi phạm nghĩa vụ của mình, người được giao quản lý, bảo quản sử dụng bất động sản bị

kê biên thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật24

1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên

Định giá bất động sản bị kê biên là một trong những bước tác nghiệp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng hoạt động xử lý bất động sản để THADS Trong quá trình xử lý bất động sản nếu “đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và định đúng giá tài sản giúp cho quá trình xử lý tài sản thuận lợi hơn, nhanh hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự25”

 Trường hợp đương sự tự thỏa thuận được về giá

Về định giá bất động sản, cũng ưu tiên cho các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014 Ngay khi kê biên bất động sản

mà đương sự thỏa thuận được về giá trị tài sản Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự đương sự không thỏa thuận được

về giá, nhưng có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó Việc thỏa thuận của đương sự về lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng được thực hiện đối với trường hợp định giá lại bất động sản kê biên26 Quyền được thỏa thuận và lựa chọn tổ chức thẩm định giá của đương sự còn cho phép lựa chọn tổ chức thẩm định giá mở rộng ra trên những địa bàn khác chứ không chỉ giới hạn trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên27 Pháp luật THADS 2014 hiện hành chỉ quy định là “ngay khi kê biên” các đương

sự phải thỏa thuận định giá bất động sản hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá Do đó, hiện nay để thực hiện đúng pháp luật, trước ngày kê biên và tại thời điểm kê biên CHV thông báo quyền thỏa thuận về giá tài sản kê biên cho người được thi hành án

và người phải thi hành án để họ thực hiện quyền này ngay khi kê biên28 Mới đây nhất, tại Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 của Tổng cục THADS

về việc ban hành “Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án” (sau đây gọi tắt là Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS) có quy định “thời

25 “Quy định về định giá và xử lý đơn khiếu nại về giá thẩm định trong thi hành án dân sự”,

https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?ItemID=938 , truy cập ngày 22/05/2021

26 TS Lê Anh Tuấn (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà

xuất bản Tư pháp, tr.124

27 Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn.”

28 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV.Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận

Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477

hạn sau 01 làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa chọn

tổ chức thẩm định giá tài sản29” từ đó có thể suy ra thời gian thỏa thuận về giá hoặc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá là 01 ngày làm việc kể từ thời điểm kê biên

Nếu các đương sự tự thỏa thuận được về giá với nhau thì CHV có nghĩa vụ lập biên bản về sự thỏa thuận đó và giá do các bên thỏa thuận sẽ được xác định là giá khởi điểm để bán đấu giá Đối với trường hợp, các bên đương sự không thỏa thuận được về giá nhưng thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì CHV có nghĩa vụ ký kết hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn Khi thực thi pháp luật để đảm bảo tính chặt chẽ của hồ sơ CHV nên lập luôn cả biên bản về việc không thỏa thuận được giá, tổ chức thẩm định giá30

 Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá

Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá và cũng không thỏa thuận được về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký kết hợp đồng dịch vụ hoặc thi hành phần bản án, quyết định thuộc diện chủ động thi hành án thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên bất động sản, CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên31 Trong trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ thẩm định giá thì CHV có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên32 Song đối với quy định trường hợp CHV thực hiện việc

ký kết hợp đồng dịch vụ thẩm định giá đã kê biên theo điểm c khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 bởi vì đối chiếu với khoản 2 Điều 36 Luật THADS trường hợp định giá bất động sản để thi hành khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung công thì quy định

29 Theo khoản 1 Điều 9 Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, “Trong thời hạn sau 01 làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, đăng tải trên trang điện tử của Cục THADS, cổng thông tin điện tử của Tổng cục THADS trong 02 ngày làm việc liên tiếp, kể từ thời điểm đăng thông báo.”

30 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận

Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477

31 Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014

32 Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên.”

này không áp dụng được do CHV không có quyền thỏa thuận với người phải thi hành

án về giá và lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản đã kê biên Do đó, thiết nghĩ Luật THADS cần nên quy định rõ ràng hơn đối với trường hợp khi xử lý bất động sản để thi hành án khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung công để CHV không “lúng túng” khi thực thi pháp luật

Hơn thế nữa, hiện nay pháp luật THADS trao cho CHV quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá để định giá bất động sản nhưng lại không quy định cụ thể các tiêu chí, các bước, các khâu cũng như thời hạn cụ thể, cần thiết để CHV lựa chọn tổ chức thẩm định giá Trong một thời gian dài, bất cập về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá diễn

ra rất tùy tiện, chưa thật sự khách quan, minh bạch và có nhiều vi phạm dẫn đến tình trạng đương sự khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều Để khắc phục những hạn chế đó, đến cuối năm 2020 mới có quy định về quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá dựa trên những tiêu chí lựa chọn tổ chức thẩm định giá căn cứ Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS mới được ban hành Quyết định này, đã quy định rõ việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải đúng nguyên tắc đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn theo quy định của Luật THADS và quy định của pháp luật liên quan; việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải tuân thủ các bước

và quy định của quyết định này và đồng thời đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của Thủ trưởng cơ quan THADS, CHV trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá33 Trong trường hợp, CHV không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 thì CHV sẽ phải tự xác định giá Vậy trường hợp nào được xem là CHV không ký được hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá? Căn cứ theo quy định hiện hành, thì chỉ khi CHV không thể ký được hợp đồng với tổ chức thẩm định giá cả trong và ngoài địa bàn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản bị kê biên thì mới phải tự xác định giá Trong thực tiễn, có thể thấy đây là trường hợp rất hiếm xảy ra, vì hiện nay các tổ chức thẩm định giá được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành trong cả nước với số lượng càng ngày càng nhiều, chất lượng của mỗi tổ chức thẩm định giá ngày càng được nâng cao34 Dự liệu được những khả năng có thể xảy ra, vì một lý do nào đó mà CHV không thể ký được hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá, khi đó CHV tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài

33 Mục 1, mục 2 Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS

34 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình

luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.478

sản kê biên trước khi xác định giá của tài sản kê biên Việc tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan phải lập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của CHV và cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn đó Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của CHV mà cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân

sự có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên môn có ý kiến để Chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên theo quy định tại khoản

1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP

 Định giá lại bất động sản bị kê biên

Sau khi thực hiện định giá bất động sản bị kê biên thông qua tổ chức thẩm định giá Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định giá, CHV thông báo cho đương sự quyền yêu cầu định giá lại35 nếu không đồng ý với giá

đã thẩm định Việc định giá lại bất động sản bị kê biên được quy định tại Điều 99 Luật THADS 2014 cụ thể các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, CHV có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 của Luật THADS dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản Về việc xác định “hành vi vi phạm của CHV làm sai lệch kết quả thẩm định” sau khi thống nhất ý kiến với Vụ 11 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng Cục THADS đã ban hành Công văn số 3722/TCTHADS-NV1 ngày 4/10/2018 về việc hướng dẫn một số vấn đề về nghiệp vụ THADS trong

đó đã hướng dẫn về việc xác định trường hợp CHV vi phạm nghiêm trọng quy định

về định giá tài sản dẫn đến phải định giá lại36

Thứ hai, đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản Đối với trường hợp này, cần lưu ý là đương sự chỉ được thực yêu cầu định giá lại một lần dù là cả hai bên đều yêu cầu định giá hay chỉ một bên yêu

cầu37 và chỉ được chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản38

Khi định giá lại bất động sản, giá có được từ việc thẩm định giá lại sẽ được lấy làm giá khởi điểm để thực hiện bán đấu giá, cho dù giá thẩm định lại có cao hay thấp hơn giá đã định ban đầu39

1.2.3 Trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành

 Nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thông qua sự

thỏa thuận của đương sự

Trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên, nếu đương sự có thể thỏa thuận với nhau được về việc nhận bất động sản đã kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thì áp dụng theo quy định Điều 100 Luật THADS 2014 Đối với việc thỏa thuận giao bất động sản đã kê biên để trừ vào số tiền thi hành án, CHV lập biên bản về việc thỏa thuận và quyết định giao tài sản cho người phải thi hành án40 Để sau khi thỏa thuận giao bất động sản bị kê biên người nhận bất động sản sẽ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật do đó quyết định giao tài sản cho người được thi hành án không chỉ là cơ sở để CHV tiến hành thủ tục giao bất động sản mà quyết định này còn là văn bản có giá trị quan trọng cho việc làm thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người nhận bất động sản

Trong trường hợp có nhiều người được thi hành án thì người nhận bất động sản phải được sự đồng ý của những người được thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được

37 Hiện nay, điều kiện này vẫn còn có hai quan điểm không đồng nhất với nhau Quan điểm thứ nhất, nếu đương sự yêu cầu thì cho dù là cả hai bên đương sự cùng yêu cầu định giá lại hay chỉ một bên yêu cầu, việc định giá cũng chỉ được thực hiện một lần Tác giả đồng ý với quan điểm này Đối với quan điểm thứ hai cho rằng, mỗi bên đương sự đều có quyền yêu cầu định giá một lần, nghĩa là việc định giá lại của đương sự có thể được thực hiện hai lần, mỗi lần cho mỗi bên đương sự

38 Về mức phí định giá lại của người yêu cầu định giá lại phải nộp được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư số 200/2016/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 09/11/2016

39 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa – GV Hồ Quân Chính – Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019) Bình

luận Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản tư pháp, tr.483

40 Theo khoản 1 Điều 7 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC, “Trường hợp chủ sở hữu chung mua tài sản kê biên; người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì thực hiện như sau: a) Đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Chấp hành viên ra quyết định bán tài sản cho chủ sở hữu chung hoặc ra quyết định giao tài sản cho người được thi hành án.”

hưởng41 Nếu việc thỏa thuận để người được thi hành án nhận bất động sản bị kê biên

để trừ vào tiền được thi hành án mà bất động sản đó chưa được định giá thì CHV hướng dẫn cho các đương sự thực hiện thủ tục định giá theo quy định tại Điều 98 Luật THADS 2014 Tuy nhiên, hiện nay pháp luật THADS vẫn chưa quy định trường hợp nhiều người được thi hành án cùng muốn nhận bất động sản của người phải thi hành án và không thỏa thuận được với nhau ai sẽ nhận bất động sản thì sẽ giải quyết như thế nào? Vấn đề đặt ra là liệu người phải thi hành án có được tổ chức “đấu giá” giữa những người được thi hành án hay không để lựa ra người nhận bất động sản? Do

đó thiết nghĩ, pháp luật THADS cần nên quy định cụ thể trường hợp nhiều người được thi hành án muốn nhận bất động sản thì sẽ ưu tiên cho người được thi hành án

có phần quyền lợi tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án cao hơn, hoặc người được thi hành án đưa ra mức giá mua bất động sản bị kê biên cao hơn Ngoài

ra, đặc điểm của bất động sản thường là giá trị rất lớn, nên trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản của người phải thi hành án mà giá trị tại thời điểm nhận lớn hơn tổng giá trị số tiền phải thi hành án, chi phí cưỡng chế thi hành án hay là trường hợp người được thi hành án nhận bất động sản là tài sản duy nhất của người phải thi hành án mà giá trị tại thời điểm nhận bằng hoặc nhỏ hơn tổng số tiền được thi hành án, chi phí cưỡng chế thi hành án cũng đã được pháp luật quy định hướng dẫn thực hiện việc giao tài sản để thi hành trong trường hợp này tại khoản 2 và khoản

3 Điều 7 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC

 Nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án do bán đấu

giá không thành

Người được thi hành án có quyền nhận bất động sản bị kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án mà không cần phải có sự đồng ý của người phải thi hành án trong trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 104 Luật THADS 2014, thỏa mãn điều kiện là

“từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá hoặc đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành mà không cần có sự thỏa thuận và đồng ý của người phải thi hành án” Trường hợp, người được thi hành án đồng ý nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông

41 Theo khoản 1 Điều 100 Luật THADS, “Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì người nhận tài sản phải được sự đồng ý của những người được thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng.”

báo cho người phải thi hành án biết Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận bất động sản để thi hành án, người phải thi hành án vẫn không nộp đủ số tiền thi hành án

và chi phí thi hành án thì CHV ra quyết định giao bất động sản bị kê biên cho người được thi hành án Trường hợp, người phải thi hành án, người quản lý bất động sản không tự nguyện giao tài sản cho người được thi hành án CHV thì áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án

Tóm lại, đây là quy định tiến bộ đảm bảo được quyền lợi của người được thi hành

án Tuy nhiên, bất động sản bị kê biên là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai thì quyền được nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án sẽ bị hạn chế vì phải căn cứ theo quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2016 về chủ thể được nhận chuyển nhượng nên không phải lúc nào tất cả các chủ thể được thi hành án đều có thể nhận được bất động sản kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án

1.2.4 Bán đấu giá bất động sản bị kê biên

Theo Điều 101 Luật THADS 2014 tài sản kê biên có hai hình thức để bán tài sản

kê biên đó là bán đấu giá và bán không thông qua thủ tục bán đấu giá Tuy nhiên đối với bất động sản kê biên sẽ được bán thông qua trình tự thủ tục bán đấu giá và được chia làm hai trường hợp đó là bán đấu giá do tổ chức bán đấu giá thực hiện và bán đấu giá do CHV thực hiện Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành án có thể thấy thông thường việc bán đấu giá bất động sản kê biên sẽ do tổ chức bán đấu giá thực hiện Bởi lẽ, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 101 Luật THADS thì đối với bất động

sản kê biên chỉ được bán đấu giá do CHV thực hiện khi “tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản” Trong khi đó, hiện nay

trên thực tế tổ chức kinh doanh ngành nghề bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật xuất hiện ngày càng nhiều Do đó, hầu hết đối với bất động sản kê biên sẽ được bán đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục bán đấu giá bất động sản bị kê biên ngoài tuân thủ đúng quy định của Luật THADS còn phải thực hiện đúng quy định của pháp luật chuyên ngành về bán đấu giá đó là Luật Đấu giá tài sản 2016 và pháp luật khác có liên quan

 Lựa chọn tổ chức bán đấu giá

Để bán bất động sản bị kê biên thông qua tổ chức bán đấu giá, CHV phải ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá Tổ chức bán đấu giá này có

thể được ký dựa trên sự thỏa thuận của đương sự lựa chọn hoặc do CHV lựa chọn Tuy nhiên, thời hạn bán đấu giá bất động sản phải được thực hiện trong vòng 45 ngày,

kể từ ngày ký hợp đồng42

Theo quy định của khoản 2 Điều 101 Luật THADS 2014, đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá, CHV ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận Hiện nay pháp luật THADS cũng không giới hạn phạm vi lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản khi các bên đương sự thỏa thuận, chính vì vậy các bên có thể tự do thỏa thuận tổ chức bán đấu giá trong hoặc ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản bán đấu giá

Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được với nhau thì CHV lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản43 Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá đã được quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016, người có tài sản phải thực hiện việc lựa chọn tổ chức đấu giá theo các tiêu chí được quy định tại khoản 4 Điều 56 Tuy nhiên, trên thực tiễn khi áp dụng những tiêu chí này để lựa chọn tổ chức bán đấu giá hiện nay vẫn phát sinh nhiều sơ hở, như quy định về “các tiêu chí khác phù hợp với tài sản đấu giá do người có tài sản đấu giá quyết định” còn chưa được quy định cụ thể là những tiêu chí gì và khi nào được áp dụng những tiêu chí khác? Hầu hết người có tài sản bán đấu giá chỉ quan tâm đến duy nhất mức thù lao mà tổ chức đấu giá đưa ra là bao nhiêu Ngoài ra, còn có tình trạng người có tài sản khi lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản đã đưa ra các tiêu chí “chủ quan”, thiếu minh bạch, chủ yếu nhắm tới tổ chức đã lựa chọn từ trước, tiềm ẩn nguy cơ nảy sinh tiêu cực, thông đồng giữa người có tài sản với tổ chức bán đấu giá tài sản44

Để khắc phục những hạn chế trong việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá bán tài sản thi hành án, Tổng cục THADS đã ban hành Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 trong đó quy định về quy trình lựa chọn tổ chức bán đấu giá và tiêu chí lựa chọn, với nguyên tắc việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá phải đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả; đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn theo quy định của Luật THADS và quy định của pháp luật liên quan; việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá

42 Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS, “Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.”

43 Khi ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản cần phải đảm bảo những quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC

44 Thu Giang, “Bát nháo tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản”, tieu-chi-lua-chon-to-chuc-dau-gia-tai-san-post103603.html , truy cập 04/06/2021

https://baodauthau.vn/bat-nhao-sẽ theo các bước được quy định cụ thể trong quyết định này trên căn cứ tổ chức bán đấu giá đã nộp hồ sơ theo đúng thời hạn, căn cứ bản tiêu chí chấm điểm để thực hiện việc đánh giá Ngoài ra, hiện nay Bộ Tư pháp cũng đang tiến hành lấy ý kiến dự thảo

về Thông tư quy định tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo quy định tại khoản

4 Điều 56 Luật Đấu giá tài sản để khắc phục những bất cập trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản45

Ngoài ra, pháp luật THADS hiện hành, không quy định cụ thể phạm vi CHV lựa chọn tổ chức bán đấu giá, tuy nhiên căn cứ theo quy định trường hợp bán đấu giá do CHV thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 101 Luật THADS 2014 đối với tài sản

là bất động sản là khi “tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản chưa

có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch

vụ bán đấu giá tài sản”, từ đó suy ra CHV phải lựa chọn tổ chức bán đấu giá trên địa

bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản phải xử lý

 Trường hợp người phải thi hành án muốn nhận lại bất động sản bị kê biên

Có thể thấy, bất động sản là thường những tài sản có giá trị rất lớn và có thể ảnh hưởng đến đời sống của người phải thi hành án và gia đình của họ - trong trường hợp bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở Do đó việc quy định người phải thi hành

án được nhận lại bất động sản đã kê biên là tạo điều kiện để họ có cơ hội chuộc lại tài sản đó của mình

Song, để nhận lại bất động sản bị kê biên người phải thi hành án phải đảm bảo được những điều kiện đó là trước khi mở cuộc bán đấu giá 1 ngày làm việc và người phải thi hành án phải nộp đủ tiền thi hành án và các chi phí đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá Thời điểm trước khi mở cuộc bán đấu giá một ngày là thời điểm rất quan trọng Nếu như sau thời điểm này, hoặc khi cuộc đấu giá

đã thành thì người phải thi hành án sẽ không được nhận lại bất động sản của mình và cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục Do đó, người phải thi hành án nếu thật sự có nguyện vọng muốn nhận lại bất động sản của mình thì phải thực hiện đúng thời điểm luật quy định Ngoài ra, cần lưu ý số tiền người phải thi hành án nộp để có thể nhận lại bất động sản của mình là khoản tiền phải thi hành án cộng với chi phí thi hành án, không được nhầm lẫn với khoản tiền bằng với giá trị bất động sản đem đi bán đấu giá cộng với chi phí thi hành án Người phải thi hành án còn có trách nhiệm hoàn trả chi phí

45 “Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá”, to-chuc-dau-gia-tai-san/431915.vgp , truy cập ngày 20/5/2021

http://baochinhphu.vn/Chinh-sach-moi/Tieu-chi-lua-chon-tổn thất trên thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua tài sản Theo khoản 5 Điều 101 Luật THADS thì mức chi phí sẽ do các bên thỏa thuận với nhau; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết Khi người phải thi hành án thực hiện đúng điều kiện luật định và nghĩa vụ của mình thì sẽ không tổ chức bán đấu giá tài sản nữa, CHV có nghĩa vụ giải tỏa kê biên tài sản theo quy định tại Điều 105 Luật THADS

 Tổ chức bán đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá bất động sản bị kê biên

Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung mà có nhiều chủ sở hữu chung

đề nghị mua phần tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì theo khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP trước khi bán đấu giá tài sản lần đầu CHV thông báo cho các chủ sở hữu chung đó thỏa thuận người được quyền mua Nếu không thỏa thuận được thì CHV tổ chức bốc thăm để chọn ra người được mua tài sản bán đấu giá

Việc tổ chức bán đấu giá bất động sản trước hết phải tuân theo các quy định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục; về nguyên tắc và thành phần tham gia đấu giá theo đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016… để đảm bảo việc bán đấu giá

sẽ được tiến hành công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia Tuy nhiên, đặc thù của bất động sản khi bán đấu giá cũng chỉ là một phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu thông thường sẽ là quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai nên do đó, đối tượng tham gia đấu giá bất động sản phải thỏa mãn các quy định pháp luật về trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai Trong trường hợp quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng bị kê biên thuộc trường hợp hạn chế chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng có điều kiện thì chủ thể tham gia đấu giá phải là người đáp ứng các điều kiện đó

 Trường hợp không có người tham giá đấu giá, bán đấu giá không thành

Theo quy định tại Điều 104 Luật THADS về việc “xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành”, thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể

từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc bất động sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì CHV quyết định giảm giá bất động sản để tiếp tục bán đấu giá Mỗi lần giảm giá không được quá 10% giá

khởi điểm của lần giảm giá liền kề trước đó Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá thì người được thi hành án có quyền nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án đã được phân tích ở Mục 1.2.3 Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận bất động sản thì CHV ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá

Khi giá trị bất động sản giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành, lúc đó bất động sản bị

kê biên sẽ được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng Người phải thi hành án không được đưa bất động sản này tham gia vào các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án

1.2.5 Đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản bị kê biên cho người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án

Nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người trúng đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án đó là việc thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành

án46 Đối với bất động sản thì việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thông thường sẽ là những bất động sản như đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất

Người trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền được thi hành án cũng được xem như một giao dịch dân sự Điểm khác của giao dịch này với giao dịch thông thường ở chỗ là người mua, nhận bất động sản trong trường hợp này thông qua thủ tục THADS Do đó, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ theo quy định tại Điều 106 Luật THADS “người mua được tài sản thi hành

án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận

và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó” Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật THADS cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án Ngoài ra, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền

sử dụng đối với bất động sản cũng đã được quy định chi tiết tại Điều 28 Nghị định số

62/2015/NĐ-CP trong trường hợp bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận hoặc trường hợp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Có thể thấy quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản

để trừ vào số tiền được thi hành án nói chung và đối với trường hợp mua tài sản là bất động sản nói riêng đã được quy định một cách chặt chẽ kể cả trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thì quyền lợi của họ cũng được đảm bảo Những quy định này thực sự rất cần thiết nhằm tạo sự yên tâm, tin tưởng cho người tham gia giao dịch đối với tài sản được xử lý để thi hành47

1.2.6 Quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được bất động sản trong thi hành án dân sự

Đấu giá tài sản thi hành án là một trong những bước tác nghiệp quan trọng khi xử

lý tài sản thi hành án48 Trong giai đoạn này, ngoài đương sự thì một chủ thể khác rất quan trọng đó chính là người trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành án Do

đó, pháp luật THADS, cũng như pháp luật Đấu giá tài sản có liên quan cũng đã quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của người mua được tài sản thi hành án

Đối với quy định về đảm bảo quyền lợi người mua được tài sản bán đấu giá được quy định tại Điều 48 Luật Đầu giá tài sản 2016 thì ngoài ra Luật THADS cũng đã cụ thể hóa thành một điều luật riêng biệt - Điều 103 Luật THADS 2014 “người mua được tài sản bán đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó” Đối với bất động sản, ngoài quyền lợi được đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền

sử dụng đã được phân tích ở Mục 1.2.5, người mua được tài sản bán đấu giá còn có quyền được nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá Điều 103 đã quy định rất rõ ràng về việc đảm bảo quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá kể cả trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị

47 Ths Hoàng Thị Thanh Hoa, Hồ Quân Chính, Nguyễn Văn Nghĩa, Bình luận Luật Thi hành án

dân sự, Nhà xuất bản Tư Pháp (2019), tr.508

48 Ths Hoàng Thị Thanh Hoa, “Bàn về quyền lợi và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự”,

https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=951 , truy cập ngày 30/06/2021

hủy49 Cơ quan THADS có trách nhiệm giao bất động sản cho người trúng đấu giá trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với cơ quan THADS trong việc giao bất động sản cho người mua được tài sản đấu giá Tổ chức, cá nhân cản trở, can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt hại thì phải bồi thường căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan THADS làm thủ tục đứng tên gửi số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác

Đặc điểm của việc mua tài sản bán đấu giá trong THADS không chỉ riêng về bất động sản, thường vấp phải sự cản trở, cố tình chống đối, gây khó khăn của người phải thi hành án, trong đó đối với bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn thì là điều khó

có thể tránh khỏi Do đó, để đảm bảo về quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người mua được tài sản thi hành án, pháp luật THADS còn quy định trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người mua được tài sản thi hành án thì cơ quan THADS sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án khác để thi hành án

Nếu như trong trường hợp đến hạn theo hợp đồng bán đấu giá tài sản mà cơ quan THADS không giao được tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá thì người mua được tài sản bán đấu giá còn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đấu giá theo quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP và có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về kết quả đấu giá được quy định tại khoản 2 Điều 102 Luật THADS yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật Đấu giá được thực hiện theo thủ tục rút gọn của pháp luật tố tụng dân sự

49 Theo quy định khoản 2 Điều 103 Luật THADS 2014

Đi đôi với quyền lợi được đảm bảo của người mua được tài sản thi hành án thì yêu cầu người trúng đấu tài sản thi hành phải thực hiện những nghĩa vụ được quy định tại Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 - phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với việc mua tài sản Người trúng đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan THADS trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá thành và không được gia hạn thêm Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành

án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản Cơ quan THADS

tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua nghiên cứu những vấn đề chung về xử lý bất động sản bị kê biên để THADS, tác giả đã chỉ ra được hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên là một giai đoạn thuộc biện pháp cưỡng chế THADS đối với trường hợp người phải thi hành án có bất động sản nhưng không tự nguyện chấp hành nghĩa vụ trong thời hạn quy định Từ đó chỉ

ra được những đặc điểm của hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án;

ý nghĩa của việc xử lý bất động sản bị kê biên Đồng thời, phân tích quy định của pháp luật hiện hành đối với khung pháp lý trong xử lý bất động sản Từ đó, có thể thấy quy định về xử lý bất động sản bị kê biên để THADS khá đầy đủ liên quan như:

cơ sở định giá bất động sản; khi nào nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án; căn cứ bán đấu giá bất động sản, xử lý bán đấu giá không thành; đăng ký, chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản… Tuy nhiên, các quy định này vẫn còn tồn tại những bất cập nhất định và sẽ được tác giả phân tích cụ thể trong nội dung của Chương 2

CHƯƠNG 2 BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ

LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

2.1 Giao bất động sản sau khi kê biên

Như đã phân tích ở Chương 1, có thể thấy được tầm quan trong của việc giao bảo quản bất động sản sau khi kê biên, có ảnh hưởng đến hoạt động xử lý bất động sản Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật về việc giao bất động sản sau khi kê biên khi áp dụng vào thực tiễn vẫn còn tồn tại những bất cập sau:

Thứ nhất, bất cập trong quy định về thứ tự giao bất động sản sau khi kê biên

Quy định của pháp luật THADS đã đặt ra thứ tự giao bảo quản bất động sản sau khi kê biên căn cứ theo Điều 58 và Điều 112 Luật THADS về mặt tích cực thuận lợi trong việc bảo quản, trông coi, khai thác lợi ích từ bất động sản; khi tiến hành kê biên

sẽ hạn chế sự chống đối của người có bất động sản vì tâm lý họ vẫn chưa bị mất ngay tài sản và vẫn có cơ hội được giải tỏa kê biên, đồng thời vẫn được quản lý, sử dụng thêm một thời gian trong khi chờ cơ quan THADS thực hiện thủ tục xử lý bất động sản

Tuy nhiên, so với tình hình thực tế thì quy định này có thể là “nguyên nhân của mọi nguyên nhân dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình bán đấu giá tài sản50” nói riêng, xử lý tài sản kể cả bất động sản nói chung Trong thời gian được giao bảo quản bất động sản sau khi kê biên, người bảo quản tài sản là người phải thi hành án

sẽ mang tâm lý bị ép buộc, cưỡng chế, nên thường chây ì, cố tình gây khó khăn, cản trở, không tạo điều kiện cho quá trình xử lý bất động sản bị kê biên như: không cho kiểm tra hiện trạng tài sản để tổ chức thẩm định giá tiến hành thủ tục định giá bất động sản; không cho người tham gia đấu giá xem tài sản để bán đấu giá; cố ý cản trở không giao bất động sản cho người mua trúng đấu giá, người nhận bất động sản để trừ vào số tiền thi hành án… Chính vì vậy, có trường hợp một vụ việc nhưng phải cưỡng chế nhiều lần Bởi lẽ, hiện nay để khắc phục tình trạng người bảo quản tài sản gây cản trở sau khi giao tài sản bị kê biên, mới đây nhất Nghị định số 33/2020/NĐ-

CP đã bổ sung quy định về biện pháp cưỡng chế mở khóa, mở gói51 Tuy nhiên, quy

50 TS Nguyễn Quang Thái & Đào Thị Thúy Lan, “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự vẫn còn là điểm nghẽn”, https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-

luat.aspx?ItemID=248 , truy cập ngày 10/06/2021

51 Khoản 8 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, “Trường hợp đương sự, người đang quản lý, sử dụng, bảo quản tài sản không thực hiện theo yêu cầu của CHV thì tùy từng trường hợp cụ thể mà CHV tổ chức cưỡng chế mở khóa, mở gói; buộc ra khỏi nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền

định này vẫn còn thiếu căn cứ pháp lý, trình tự, biểu mẫu để thực hiện do biện pháp cưỡng chế này không thuộc 1 trong 6 biện pháp cưỡng chế được quy định tại Điều 71 Luật THADS nên khi áp dụng đối với bất động sản còn khó khăn vì ở một số địa phương còn chưa có sự thống nhất với cơ quan kiểm sát về trường hợp nào sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế này và có nhiều đương sự lợi dụng pháp luật chưa quy định cụ thể để khiếu nại, tố cáo

Với những bất cập trên, tác giả kiến nghị cho rằng về lâu dài cần nên xem xét hủy

bỏ quy định về việc đặt ra thứ tự người được giao bảo quản bất động sản sau khi kê biên như hiện nay mà thay vào đó quy định mở trong từng trường hợp cụ thể cơ quan THADS sẽ xem xét thái độ, hoàn cảnh của người phải thi hành án, người đang quản

lý tài sản để quyết định có đưa bất động sản bị kê biên cho họ quản lý hay không, dưới sự kiểm sát của Viện kiểm sát Liên quan đến quy định về biện pháp cưỡng chế

mở khóa, mở gói theo Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, để có thể tạo điều kiện cho CHV

áp dụng biện pháp cưỡng chế mở khóa, mở gói có hiệu quả và thống nhất cần nên sửa đổi quy định hoặc ban hành những quy định cụ thể, chi tiết để hướng dẫn áp dụng biện pháp cưỡng chế này như những biện pháp cưỡng chế THADS khác trong thời gian sớm nhất, khi chưa có quy định cụ thể cơ quan THADS cần làm việc, trao đổi thống nhất với cơ quan kiểm sát về trường hợp áp dụng nhằm tạo sự đồng thuận khi

áp dụng biện pháp cưỡng chế mở khóa, mở gói hạn chế những khiếu nại tố cáo để khéo dài thời gian thi hành án

Thứ hai, vướng mắc trong quy định về trách nhiệm của chủ thể liên quan đến việc giao bảo quản, quản lý bất động sản sau khi kê biên

Để chỉ ra những vướng mắc trong trường hợp này, tác giả đưa ra một vụ việc thực

tiễn như sau: Theo Bản án số 305/DSST ngày 03/7/2015 của TAND huyện X thì bà Nguyễn Thị B, trú tại: thôn V, xã Y, huyện X, phải thanh toán trả bà Nguyễn Thị A số tiền: 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) Kết quả xác minh điều kiện thi hành án cho thấy

bà B có tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 70m2 tại thửa đất số 321, tờ bản đồ số

3 ở thôn V, xã Y, huyện X Bà Nguyễn Thị B có đơn đề nghị cơ quan THADS kê biên mảnh đất nói trên để thi hành án trả bà A Cơ quan THADS đã tiến hành kê biên quyền sử dụng đất và áp dụng quy định tại Điều 58; Điều 112 Luật THADS sửa đổi,

bổ sung năm 2014 tạm giao tài sản kê biên cho người phải thi hành án (bà Nguyễn

với đất hoặc các biện pháp cần thiết khác để kiểm tra hiện trạng, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản hoặc giao tài sản cho cá nhân, tổ chức khác bảo quản theo quy định của pháp luật”

Thị B) quản lý Tuy nhiên, sau khi kê biên, một số chủ nợ khác của bà B đã xây dựng trên mảnh đất kê biên 01 ngôi nhà tạm Chính quyền địa phương và hộ liền kề khẳng định bà B không phải là người đã xây dựng trên diện tích đất kê biên, đồng thời chính quyền địa phương cũng không xác định được ai là người đã xây dựng ngôi nhà tạm

đó Khi cơ quan thi hành án nhận được phản hồi từ phía người phải thi hành án, tiến hành lập biên bản xác minh hiện trạng tài sản đã kê biên thì được địa phương xác nhận “có nhà tạm xây trên đất nhưng không xác định được người xây dựng”52

Từ vụ việc thực tiễn trên, có một số bất cập như sau:

Theo khoản 5 Điều 58 Luật THADS 2014 về trách nhiệm của người giao tài sản:

“Người được giao bảo quản tài sản vi phạm quy định của pháp luật trong việc bảo quản tài sản thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý

kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật” Đối với vụ việc này, bà Nguyễn Thị B là người được giao bảo quản tài sản nhưng lại không quản lý tài sản được giao, để xảy ra việc người khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đã kê biên Có thể thấy một phần yếu tố “lỗi” của

bà B trong trường hợp này Tuy nhiên, bà B không phải là người trực tiếp có hành vi

vi phạm nên theo quy định của pháp luật trong việc bảo quản tài sản đã kê biên lại không có đủ căn cứ để xử phạt vi phạm hành chính đối với bà B theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 82/2020/NĐ- CP ngày 15/07/2020 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, THADS, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã (Nghị định 82/2020/NĐ-CP) Tại khoản 4 Điều 112 Luật THADS cũng chỉ quy định đối với các hành vi do người được tạm giao quản lý tài sản trực tiếp thực hiện như: không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, thay đổi hiện trạng cũng thiếu quy định về trách nhiệm giám sát, quản lý của người được giao bảo quản tài sản sau khi kê biên Do đó, trong thực tiễn không có căn cứ để xử lý vi phạm trong trường hợp này

Không những vậy, theo Điều 175 Luật THADS 2014 về trách nhiệm của chính

quyền địa phương “Chủ tịch UBND cấp xã trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình phối hợp với CHV và cơ quan THADS trong việc thông báo thi hành án, xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi

52 “Thay đổi hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất sau khi kê biên”, doi-hien-trang-tai-san-la-quyen-su-dung-dat-sau-khi-ke-bien-post268978.html , truy cập ngày 15/06/2021

https://baophapluat.vn/thay-hành án và các nhiệm vụ khác về THADS trên địa bàn” Trong vụ việc thực tiễn, khi

có sự việc xây dựng trái phép trên đất đã kê biên, UBND cấp xã đã không thực hiện việc lập biên bản tại hiện trường vi phạm để xử lý hành vi vi phạm Có thể thấy, UBND xã đã không làm hết trách nhiệm của mình Tuy nhiên, pháp luật hiện chưa

có các quy định ràng buộc trách nhiệm UBND xã khi để xảy ra tình trạng trên Nên cũng không thể xử lý được vi phạm Cũng chính vì vậy, nên hiện nay công tác phối hợp, hỗ trợ THADS giữa cơ quan THADS và chính quyền địa phương còn rất hạn chế, gây khó khăn rất lớn trong quá trình xử lý bất động sản bị kê biên

Ngoài ra, khi xử lý tài sản trên đất đối với vụ việc thực tiễn cũng không có phương

án giải quyết, bởi vì Điều 113 Luật THADS quy định đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ CHV tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí

về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản Nhưng trong trường hợp này lại không xác định được “ngôi nhà tạm xây dựng trên quyền sử dụng đất” là của ai? Nên rất khó xử lý

Từ những bất cập trên, tác giả kiến nghị, đầu tiên cần bổ sung quy định chi tiết về trách nhiệm quản lý, giám sát của người được giao bảo quản bất động sản sau khi kê biên và cần phải áp dụng chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm khi để xảy ra tình trạng thay đổi hiện trạng tài sản kê biên để răn đe những hành vi vi phạm pháp luật khác Hơn thế nữa, cần xem xét việc bổ sung các quy định pháp lý về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc phối hợp với cơ quan THADS nói chung và về quản lý tài sản đã kê biên để thi hành án nói riêng đồng thời quy định chế tài cụ thể đối với trường hợp cơ quan địa phương không phối hợp hoặc thiếu trách nhiệm gây ra hậu quả cho công tác thi hành án Ngoài ra, thiết nghĩ cần bổ sung quy định tại Điều 113 Luật THADS đối với trường hợp xử lý tài sản trên đất sau khi kê biên trong trường hợp không xác định được người đã xây dựng tài sản thì CHV có quyền di dời hoặc phá bỏ trừ trường hợp người mua trúng đấu giá, người nhận tài sản đồng ý giữ nguyên

để có phương án xử lý phù hợp và thống nhất trong công tác thi hành án

Thứ ba, bất cập trong quy định về thủ tục tạm giao, quản lý khai thác sử dụng bất động sản