Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản việc kê biên tài sản đã khó thì đến giai đoạn xử lý tài sản còn khó hơn bởi lẽ xét về bản chất giai đoạn này tài sản của người phải
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án dân sự
Khái niệm về bất động sản
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Căn cứ theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 bất động sản bao gồm:
+ Bất động sản là đất đai:
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
4 Theo Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật bản
5 Nguyễn Thị Mùi (2014), Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp luật Việt
Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.4
6 Quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phát sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và công trình xây dựng 11 Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn vào với mục đích nhất định, nhằm tăng giá trị, sự tiện dụng cho đất đai, nhà, công trình xây dựng Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu rõ thế nào được xem là “gắn liền” dù cho đây là thuật ngữ quan trọng cần làm rõ, khi mà nó mang
8 Theo Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan
9 Theo Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
10 Đinh Hữu Định (2018), Hợp đồng ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.9
11 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.45 tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không? Theo ý kiến của PGS.TS Hoàng Thế Liên cho rằng, chúng ta nên hiểu “gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai 12 ” Nhưng với quan điểm trên, có thể hiểu những tài sản không thường xuyên gắn liền với đất như cây trồng ngắn ngày, giàn giáo, lều tạm thì không phải là bất động sản Tuy nhiên, trong Điều
520 của Bộ luật Dân sự Pháp thì mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái xuống cũng được xem là bất động sản Hoặc chẳng hạn như một bức tranh, một chiếc máy lạnh… gắn lên tường của một công trình xây dựng hay nhà ở một cách cố định lâu dài thì có được xem là bất động sản hay không? Cũng chính vì hiện nay quy định về bất động sản đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đai gồm nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng chỉ quy định một cách tương đối, chưa cụ thể nên dẫn đến việc xác định loại tài sản nào là bất động sản để xử lý trong THADS cũng gặp nhiều khó khăn và vướng mắc
Do đó, thiết nghĩ cần có quy định cụ thể về việc “gắn liền” như thế nào được xem là bất động sản, về quan điểm tác giả cho rằng “Gắn liền với đất đai là liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai hoặc việc tách rời sẽ làm giảm, mất đi giá trị tài sản của đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất đai”; “Gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là tài sản đó liên quan chặt chẽ với nhà ở, công trình xây dựng, không thể tách rời khởi nhà ở, công trình xây dựng hoặc việc tách rời tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng có thể làm thay đổi kết cấu của nhà ở, công trình xây dựng, đồng thời làm giảm, mất đi giá trị tài sản của nhà ở, công trình dựng và tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng”
+Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Quy định này để phòng tránh những thiếu sót do việc liệt kê không mang tính bao quát của các nhà làm luật về bất động sản trong quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên, hiện nay chưa có một văn bản chính thức nào liệt kê hoặc đề cập tới loại bất động sản này Do đó, đối với loại bất động sản này vẫn chưa được áp dụng trong thi hành án dân sự
Khái niệm về kê biên
Thuật ngữ kê biên được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật ở nước ta, đây là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng nhiều trong pháp luật tố tụng cũng như THADS
12 PGS.TS Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, tr.415
Tuy nhiên, lại không có một văn bản pháp lý nào giải thích, hay định nghĩa thuật ngữ
“kê biên là gì”? Theo định nghĩa trong cuốn từ điển Từ và ngữ Việt Nam của Giáo sư Nguyễn Lân, “kê là tính toán; biên là chép theo thứ tự, kê biên là việc ghi lại mọi thứ theo thứ tự 13 ” Có thể thấy, định nghĩa này chỉ mới tiếp cận ở khía cạnh nghĩa của từ kê chưa nêu ra được những đặc điểm điển hình của hoạt động kê biên để phân biệt với hoạt động kê khai, ghi chép thông thường khác
Từ điển bách khoa toàn thư cũng đề cập tới khái niệm kê biên tài sản, đưa ra định nghĩa kê biên tài sản “là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo cho việc thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 14 ” Ngoài ra, trong cuốn từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội thì kê biên “là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án 15 ” Vậy hoạt động kê biên tài sản trong THADS “là hoạt động của biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo THADS, là việc CHV thực hiện việc xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án và cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên” Mục đích của biện pháp kê biên tài sản của cơ quan THADS, là ngăn chặn hành vi thực hiện các giao dịch nhằm tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm để đảm bảo mục đích thi hành án của người phải thi hành án Hay nói cách khác, trong THADS sẽ không thể có việc kê biên tài sản nhằm mục đích ngoài mục đích đảm bảo thi hành án
Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về bất động sản bị kê biên:
“Bất động sản bị kê biên để THADS là bất động sản căn cứ theo quy định của
BLDS; CHV tiến hành xác minh bất động sản là tài sản của người phải thi hành án và tiến hành kê biên theo quy định của pháp luật THADS nhằm mục đích cấm người đó thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đã được tiến hành kê biên làm cơ sở để đảm bảo thi hành án dân sự của người phải thi hành án”
Khái niệm thi hành án dân sự
Quy định của pháp luật về xử lý bất động sản bị kê biên trong thi hành án dân sự
Bất động sản là một tài sản đặc biệt, liên quan tới lĩnh vực pháp luật chuyên ngành cụ thể Do đó, hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để đảm bảo THADS ngoài việc tuân theo pháp luật về thi hành án cũng còn phải tuân theo những quy định riêng của pháp luật chuyên ngành Cơ sở pháp lý trước hết cho hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS chính là những quy định trong Luật THADS 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật THADS như Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng
07 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS (sau đây gọi là Nghị định số 62/2015/NĐ-CP), Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 3 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự (Nghị định số 33/2020/NĐ-CP)… ngoài ra còn các văn bản pháp luật có liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Giá 2012… để đảm bảo đủ điều kiện, trình tự, thủ tục liên quan khi xử lý bất động sản bị kê biên để thi hành án Dưới đây, tác giả sẽ trình bày chi tiết quy định của pháp luật về hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên trong THADS
1.2.1 Bảo quản bất động sản sau khi kê biên
Trong hoạt động xử lý bất động sản bị kê biên để THADS, giống với tên gọi của hoạt động này là chỉ “xử lý” bất động sản “bị kê biên” Do đó, sau khi kê biên việc bảo quản bất động sản là rất quan trọng vì nếu như sau khi kê biên bất động sản mà có sự thay đổi hiện trạng so với khi tiến hành kê biên sẽ gây rất nhiều khó khăn và tốn thời gian cho công tác xử lý bất động sản để thi hành án
Quy định về giao bảo quản bất động sản đã kê biên được quy định chung tại Điều
58 Luật THADS 2014 ngoài ra đối với bất động sản là đất đã kê biên được quy định cụ thể tại Điều 112 Luật THADS Song, đều được thực hiện bằng một trong các hình thức theo thứ tự như sau: (1) Giao cho người phải thi hành án, người thân thích với người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản; (2) cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản Quy định này đặt ra thứ tự giao bảo quản tài sản đã kê biên rất chặt chẽ, theo đó bắt buộc giao cho người phải thi hành án, người thân thích của người phải thi hành án hoặc người đang sử dụng, bảo quản rồi mới đến cá nhân tổ chức có điều kiện bảo quản 23 Việc giao bảo quản bất động sản đã kê biên phải được lập biên bản, trong đó phải ghi rõ các đặc điểm Đây cũng chính là hiện trạng và đặc điểm bất động sản được mô tả trong biên bản kê biên tài sản Đồng thời, CHV phải ghi rõ và thông báo cho người được tạm giao biết về thời gian tạm giao cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng Biên bản này là căn cứ để ràng buộc trách nhiệm và xử lý vi phạm trong trường hợp người tạm giao quản lý có vi phạm
Khi nhận bất động sản đã kê biên để bảo quản người được giao phải tuân thủ đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đối với từng loại bất động sản Nếu vi phạm nghĩa vụ của mình, người được giao quản lý, bảo quản sử dụng bất động sản bị kê biên thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật 24
23 TS Lê Tuấn Anh (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.146
1.2.2 Định giá bất động sản bị kê biên Định giá bất động sản bị kê biên là một trong những bước tác nghiệp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng hoạt động xử lý bất động sản để THADS Trong quá trình xử lý bất động sản nếu “đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và định đúng giá tài sản giúp cho quá trình xử lý tài sản thuận lợi hơn, nhanh hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự 25 ”
Trường hợp đương sự tự thỏa thuận được về giá
Về định giá bất động sản, cũng ưu tiên cho các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật THADS 2014 Ngay khi kê biên bất động sản mà đương sự thỏa thuận được về giá trị tài sản Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự đương sự không thỏa thuận được về giá, nhưng có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó Việc thỏa thuận của đương sự về lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng được thực hiện đối với trường hợp định giá lại bất động sản kê biên 26 Quyền được thỏa thuận và lựa chọn tổ chức thẩm định giá của đương sự còn cho phép lựa chọn tổ chức thẩm định giá mở rộng ra trên những địa bàn khác chứ không chỉ giới hạn trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên 27 Pháp luật THADS 2014 hiện hành chỉ quy định là “ngay khi kê biên” các đương sự phải thỏa thuận định giá bất động sản hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá Do đó, hiện nay để thực hiện đúng pháp luật, trước ngày kê biên và tại thời điểm kê biên CHV thông báo quyền thỏa thuận về giá tài sản kê biên cho người được thi hành án và người phải thi hành án để họ thực hiện quyền này ngay khi kê biên 28 Mới đây nhất, tại Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 của Tổng cục THADS về việc ban hành “Quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đấu giá tài sản để thi hành án” (sau đây gọi tắt là Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS) có quy định “thời
25 “Quy định về định giá và xử lý đơn khiếu nại về giá thẩm định trong thi hành án dân sự”, https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?ItemID8, truy cập ngày 22/05/2021
26 TS Lê Anh Tuấn (2019), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về cưỡng chế thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.124
27 Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn.”
28 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV.Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477 hạn sau 01 làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản 29 ” từ đó có thể suy ra thời gian thỏa thuận về giá hoặc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá là 01 ngày làm việc kể từ thời điểm kê biên
Nếu các đương sự tự thỏa thuận được về giá với nhau thì CHV có nghĩa vụ lập biên bản về sự thỏa thuận đó và giá do các bên thỏa thuận sẽ được xác định là giá khởi điểm để bán đấu giá Đối với trường hợp, các bên đương sự không thỏa thuận được về giá nhưng thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thì CHV có nghĩa vụ ký kết hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn Khi thực thi pháp luật để đảm bảo tính chặt chẽ của hồ sơ CHV nên lập luôn cả biên bản về việc không thỏa thuận được giá, tổ chức thẩm định giá 30
Trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá
Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá và cũng không thỏa thuận được về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký kết hợp đồng dịch vụ hoặc thi hành phần bản án, quyết định thuộc diện chủ động thi hành án thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên bất động sản, CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên 31 Trong trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ thẩm định giá thì CHV có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên 32 Song đối với quy định trường hợp CHV thực hiện việc ký kết hợp đồng dịch vụ thẩm định giá đã kê biên theo điểm c khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 bởi vì đối chiếu với khoản 2 Điều 36 Luật THADS trường hợp định giá bất động sản để thi hành khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung công thì quy định
29 Theo khoản 1 Điều 9 Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020, “Trong thời hạn sau 01 làm việc kể từ thời điểm kê biên tài sản mà đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá thì CHV ban hành thông báo lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, đăng tải trên trang điện tử của Cục THADS, cổng thông tin điện tử của Tổng cục THADS trong 02 ngày làm việc liên tiếp, kể từ thời điểm đăng thông báo.”
30 Ths CHV Hoàng Thị Thanh Hoa, GV Hồ Quân Chính, Ths Nguyễn Văn Nghĩa (2019), Bình luận
Luật Thi hành án dân sự, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.477
31 Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014
32 Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, “Trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên.” này không áp dụng được do CHV không có quyền thỏa thuận với người phải thi hành án về giá và lựa chọn tổ chức thẩm định giá bất động sản đã kê biên Do đó, thiết nghĩ Luật THADS cần nên quy định rõ ràng hơn đối với trường hợp khi xử lý bất động sản để thi hành án khoản án phí, tiền phạt, tịch thu sung công để CHV không “lúng túng” khi thực thi pháp luật
Hơn thế nữa, hiện nay pháp luật THADS trao cho CHV quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá để định giá bất động sản nhưng lại không quy định cụ thể các tiêu chí, các bước, các khâu cũng như thời hạn cụ thể, cần thiết để CHV lựa chọn tổ chức thẩm định giá Trong một thời gian dài, bất cập về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá diễn ra rất tùy tiện, chưa thật sự khách quan, minh bạch và có nhiều vi phạm dẫn đến tình trạng đương sự khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều Để khắc phục những hạn chế đó, đến cuối năm 2020 mới có quy định về quy trình lựa chọn tổ chức thẩm định giá dựa trên những tiêu chí lựa chọn tổ chức thẩm định giá căn cứ Quyết định số 1079/QĐ- TCTHADS mới được ban hành Quyết định này, đã quy định rõ việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải đúng nguyên tắc đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn theo quy định của Luật THADS và quy định của pháp luật liên quan; việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá phải tuân thủ các bước và quy định của quyết định này và đồng thời đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của Thủ trưởng cơ quan THADS, CHV trong việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá 33 Trong trường hợp, CHV không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật THADS 2014 thì CHV sẽ phải tự xác định giá Vậy trường hợp nào được xem là CHV không ký được hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá? Căn cứ theo quy định hiện hành, thì chỉ khi CHV không thể ký được hợp đồng với tổ chức thẩm định giá cả trong và ngoài địa bàn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản bị kê biên thì mới phải tự xác định giá Trong thực tiễn, có thể thấy đây là trường hợp rất hiếm xảy ra, vì hiện nay các tổ chức thẩm định giá được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành trong cả nước với số lượng càng ngày càng nhiều, chất lượng của mỗi tổ chức thẩm định giá ngày càng được nâng cao 34 Dự liệu được những khả năng có thể xảy ra, vì một lý do nào đó mà CHV không thể ký được hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá, khi đó CHV tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài
33 Mục 1, mục 2 Quyết định số 1079/QĐ-TCTHADS