Thuê mướn so với sở hữu Pham Thị Thu Hương Yéu tO nhdn khau hOc mm :¡ Tăng trưởng dân số được xem như cơ sở của câu.. LI Một tập hợp con của tăng trưởng dân số quan trọng đối với cầ
Trang 1?l;hi\ IlIl|IlufUI eIUislil Bài 4
NHÀ Ờ CHO HỘ GIA ĐÌNH RIÊNG LẺ:
ĐỊNH GIA, DAU TU
VA XEM XET VE THUE
Phan Thi Thu Hương huongptt@ueh.edu.vn
mm
CAC YEU TO ANH HUONG
ĐếN ĐàU TƯ NHÀ Ở
:- Gia tăng giá nhà ở
+ _ Nhân khẩu học
3 Thu nhap va viéc lam
4_ Thuê mướn so với sở hữu
Pham Thị Thu Hương
Yéu tO nhdn khau hOc
mm
:¡ Tăng trưởng dân số được xem như cơ sở của câu
> Yếu tố ảnh hưởng đến tăng trưởng dân số?
LI Một tập hợp con của tăng trưởng dân số quan trọng
đối với cầu là số lượng hộ gia đình
> Sự hình thành hộ gia đình > câu vê nhà ở sẽ chịu ảnh
hưởng
» Ty Ié tang truong hộ gia đình song hành với tăng trưởng
dân sô
» Yếu tố làm tăng số lượng hộ gia đỉnh?
> Tuổi thọ trung bình tăng
Tổng quat
¡¡ 0 hữu nhà được xem là mục tiêu quan trong
đôi với nhiều người
:¡ Khi nền kinh tế phát triển, nhiều tổ chức đã phát triển để hồ trợ ngành CN địa Ốc
:¡ Chính phủ cũng khuyến khich dân chúng sở hữu nhà
Pham Thị Thu Hương
1 Tăng trưởng dân số +
2 SỰ hình thỏnh hỘ gio đình +
3 Tinh trang viéc lam +
4 Thu nhập hỘ gio đỉnh +
của chính phu
Z Phí thuê nhỏ so vỚi gió nha +
Thu nhập và việc làm
kha nang chi trả cho nhà ở
›- Tăng trưởng lao động
› Phân dân số có việc làm tăng lên khi nhiêu phụ nữ gia nhập vào lực lượng lao động
o Oe vores ella công việc và 2= so
› Có nhiêu điểm khác nhau vê bản chất giữa các vùng khác
nhau
» ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của hộ gia đình và tác động lện giá nhà
rì¡ Nghiên cứu cơ bản xu hướng của vùng đô thị thông
kê là rất quan trọng
Trang 2Thuê mướn so với sở hữu Phan tích thuê nhà so với sở hữu nhà dân cư
¿l Thông rin bất động sản Thông tin khoản vay
:¡ Một xem xét quan trọng khi phân tích cầu đầu — Gia ma (usp) 150.000 Tỷ lệ cho vay trên giá trịnhà 80%
tư sở hữu nhà lã giá thuê nhà Giá thuê bơn dau (USD) 12.000 Giá tri vay (USD) 120.000
» Néu thué nha hiéu quả hơn thì sở hữu nhà không c— ` -
:¡ Phân tích so sánh chỉ phí tương đối của việc Tỷ lệ tăng giá bất động sản 2% _ Thờihạn voy 30 năm
> Phân tích ngân lưu đôi với từng phương án cư trú Bao ri (USD) 300 (usp) 30.000
> Tỉnh suất sinh lợi của số tiên được dùng dé đầu TỶ lệ tăng chỉ phí 2% Chi phí bán 7%
tư vôn chủ sở hữu khi mua nhà tk
Phan Thị Thu Hương Thué tai san theo % giá trị 1,5%
Các thông tin trong ví dụ Phân tích ngân lưu phương án sở hữu nhà
¡¡ Các chi phi gắn liền với việc sở hữu bao gồm phí bảo Ngân lưu phải được xây dựng trước và sau khi đóng thuê
phải trả nêu chọn phương án thuê ¡ø Xác định phần thuế thu nhập của chủ sở hữu nhà được
:¡ Các chỉ phí khác phải tra bat kể thuê hay mua như chỉ giảm do khấu trừ thuế tài sản và lãi vay gắn với việc sở
vao phan tich c Xác định ngân lưu ra ròng sau thuê hàng năm (A -B), va
os „ có xét đên tiên thuê nhà tiêt kiệm được nêu chon
11 Các gia định khác: phương án sở hữu
Thuế suất thuế thu nhập 28% pb Xác định ngân lưu ròng trước thuế nếu bán nhà
- Phân tích cho thời hạn 5 nam, vào cuối thời hạn này, BĐS sẽ — = un ngan ae rong SAU a ue eC esa si
được bán đi (nếu sở hữu) Chỉ phí bán 7% sẽ được trả vào lúc r Xác định ngân lưu vôn chủ sở hữu nêu ban nha
do s Xác định IRR của chủ sở hữu nêu bán nha
Miễn thuế BĐS
Pham Thị Thu Hương Pham Thị Thu Hương
Thuê mướn so với sở hữu - —
- Các yêu fô xem xét khác
thay đổi nơi làm việc, người ta sẽ thích thuê nhà một cơ hội đâu tư
hơn n Tuy nhiên có một số lý do mà việc thuê nhà vẫn có thé
được ưa thích bất kể sinh lợi từ vốn đầu tư vào nhà ở dân cư, đó là:
1 Nhu cầu về sự linh hoạt do thay đổi nơi làm việc, dọn
nhà, hay những lý do khác
Không đủ tiền để thanh toán khoản trả trước
Chất lượng tín dụng của dân cư
Không muốn chịu rủi ro sở hữu và biến động giá nhà Muốn chuyển công việc bảo trì, an ninh và quản lý sang
cho người khác
s Tỉnh trạng giá nhà bong bóng
11 Nêu giá nhà dự kiên sẽ không thay đổi hay sụt
giảm, việc cư ngụ tại một nơi trong một thời gian
ngắn sẽ khiến người ta thích thuê nhà hơn
ti Các yếu tô khác:
¡¡ Tiền thuê nhà dự kiến sẽ giảm
¡¡ Các chỉ phí nhà ở không được khâu trừ thuế dự kiến
sẽ tăng mạnh
¡¡ Lãi suất cho vay mua BĐS cao
Trang 3
lao động và vốn (NVL)
¡¡ Hai phong vũ biểu đo lường hoạt động nhà ở được các
nhà đầu tư giám sát là Việc xây dựng nhà mới và bán
các căn nhà hiện hữu
:¡ Các yêu tố khác ảnh hưởng đến chi phi cung ứng nhà ở
ở mức độ địa phương hơn
› Các qui định hạn chế như qui hoạch vùng,luật XD, các yếu tó
mội trường và các khó khăn vật chất như địa hình và Sự thay
đôi địa hình giữa các vùng
> Ảnh hưởng đáng kể đến CP XD & han chế nguồn cung >3 giá
nhà tăng cao
Bất kể nhà dau tu BBS nao Cũng phải đánh giá các yếu
tố khia cạnh cung khi ra QÐ về nhà ở
5# ';¡ Qun nhà ở dược Xác định bởi giá tương đối của đất đai, a
Pham Thị Thu Hương
¡¡ Sự khác biệt giữa các vùng đô thị nên được
phân tích khi ra quyêt định vê nhà ở
:¡ Bao gồm những dịch vụ và hàng hóa phải có khi
thực hiện việc đâu tư nhà ở
¡¡ Các hàng hóa công mà dân chúng thường nhận
được cùng với nhà Ở I'uu lục: cóc:
=> Quan trong trong việc tác động lên tỉnh trạng
tang gia nha tai cac thị trường khác nhau
Hiệu ứng vốn hoá (capitalization effect), lién quan đến | chat lượng dịch vụ công mà các cá nhân nhận được khi họ chọn mua nhà ở một vùng hay một đô thị cụ thể
r¡ Trong chừng mực mà dân chúng nhận thức rằng các dịch
vụ công họ được hưởng có giá trị lớn hơn thuê và phí mà
họ phải đóng cho những dịch vụ ây, thì có thê có lợi ích ròng
ri Những lợi ích ròng này được phản ánh hay được vốn hoá trong giá nhà (giá đất) vì các hộ gia đình sẵn lòng trả thêm tiền cho những lợi ích ròng này mà họ chỉ được hưởng khi
mua nhà tại địa phương có lợi ích đó
> Việc chọn lựa tiêu thụ nhiều hàng hoá công đang
được tiến hành đồng thời với các quyết định về nhà ở
Trang 4Định giá BĐS: Thâm định Làm thế nào để ước lượng giá trị BĐS?
:: Mục đích thẩm định là để thiết lập giá thi :¡ Xem xét các yếu tố xác định cầu đối với BĐS
trường của BĐS >- Tình hình kinh tế - xu hướng thu nhập, dân số, việc làm và lãi
suât
ti Su can thiét :¡ Xem xét các khía cạnh cung
> Người mua, Người cho vay » Chi phi đất tương đối và các yếu tô sản xuất
¡ Đồi hỏi một đơn vị thảm định độc lập có thu H cena trạng thái cần bằng trên thị trường nhà ở hiện
trỗng và xu hướng giá thuê nhà nhằm đo lường khả năng biến động giá ngắn hạn có thể ảnh hưởng đến giá trị ước lượng
r¡ Xem xét các yếu tố thị trường
> Vừng lân cận, cơ sở tôn giáo, giáo dục, bán lẻ để xây dựng mức chênh lêch tăng thêm mà người mua có thể chấp nhận
Pham Thị Thu Hương Pham Thị Thu Hương
Các phương pháp ước lượng giá trị của
một BĐS cụ thê - ' Đôi tượng thâm định:
9
n Phương pháp so sánh giá ban
> liên quan đến việc chọn lựa bất động sản trên càng thị trường hay ở
những nơi gân với đôi tượng dựa trên nguyên tắc là người mua sẵn
sàng trả cùng mức giá cho những BĐS tương tự
n Phương pháp chi phí
> liên quan đến việc ước lượng chi phi để xây dựng công trình kiến trúc
(trừ đi chi phí khâu hao), rồi cộng thêm giá trị dat dé tim gia tr
n phương pháp fhu nhập
> là quá trình qua đó các bất động sản tương tự hiện đang cho thuê dé
mang lại thu nhập được sử dụng đề ước lượng giá trị đôi tượng thâm
na Giá tri ước lương sau cùng
> Phải dung hòa các giá trị ước lượng khác nhau
> Sử dụng phương pháp trọng số định tính