ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày Th S Nguyễn Đức Thành (0908639595) PHẦN I KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT 1 Chế độ sở hữu đất đai và giá đất 2 Đặc điểm về đất đai và giá đất 3 Các yếu tố ảnh hưởng đến.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trình bày: Th.S Nguyễn Đức Thành (0908639595)

PHẦN I KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ

GIÁ ĐẤT

1 Chế độ sở hữu đất đai và gi á đất

2 Đặc điểm về đất đai v à giá đất

4 Quy định của pháp luật về giá đất

5 Nghề định giá/thẩm định giá bđs

1 Chế độ sở hữu và giá đất

 Trên thế giới, đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân.

Vì vậy, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai; là giá bán quyền sở hữu đất đối với một diện tích đất xác định.

 Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Đ5LĐĐ), NN thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.

- Gi á đất

L à số tiền tính trên một đơn vị diện

t ích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (thị trường xác định).

Giá bất động sản

 Bất động sản = đất + tài sản gắn liền với đất

 => giá bất động sản = Giá quyền sử dụng đất + giá tài sản gắn liền với đất

 Giá đất theo thị trường: Bình quân ít nhất 3 thửa đất giao dịch trong vòng 2 năm trước thời điểm định giá

 Giá tài sản/công trình gắn liền với đất: Giá mua mới trên thị trường x %còn lại

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

SDĐ;

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho

2 Đặc điểm về đất đai và giá đất

- QSDĐ là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt (NQ19) Đất đai có tính đặc thù không như các hàng hóa thông thường khác, vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thường nó có những đặc tính:

- Không giống nhau về cơ sở gi á cả.

- Không giống nhau về thời gian h ình thành.

- Giá cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định.

- Gi á đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

- Gi á đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng h àng hóa thông thường khác Chủ yếu l à do khan hiếm về đất đai và nhân khẩu tăng lên nên yêu cầu về đất tăng theo.

- Không giống nhau về hiện tượng khấu hao.

2 Đặc điểm về đất đai và giá đất (tiếp)

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo 03 nhómsau:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trườnggắn với thửa đất

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Nhóm các yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố tự nhiên: Vị trí thửa đất; kích

thước, hình thể, diện tích thửa đất; địa hình thửa đất; đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất; kiến trúc của các công trình gắn liền với đất; yếu tố tự nhiên

Yếu tố kinh tế: Khả năng cho sinh lợi; các công trình phụ trợ

phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất, tiện nghi phục

vụ sinh hoạt, đời sống con người; các công trình kết cấu hạtầng bên ngoài thửa đất

Yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất: quy hoạch sử dụng đất;

tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thựchiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn với đất

Yếu tố về tâm lý và môi trường.

Nh óm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Nguồn cung

- Tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập của người dân.

Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật (phi thị trường)

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất v à đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Ch ính sách tín dụng/ngân hàng đối với hoạt động đầu

4 Các quy định của pháp luật về giá bđs

nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường;

nhượng thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

 Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất

 Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị

trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.

 - Sử dụng cho thu nhập ròng thấp nhưng kéo dài

 - Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn rất

 ngắn

Thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Vậy: Đất trụ sở cơ quan có thể được cho thuê làm văn phòng của các công ty hay không?

Các bước xác định sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu nhất:

 1 Xác định sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất đối với đất trống:

Trợ giúp thẩm định viên xác định mảnh đất khác có thể

so sánh.

Đi đến ý tưởng về giá trị của đất

Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng và sử dụng trên đất để tối đa

hoá thu nhập từ đất.

2 Ý tưởng về công trình tối ưu có thế xây dựng trên đất phải:

Khai thác tối đa lợi thế của đất để thoả mãn nhu cầu thị trường.

Tuân thủ những quy tắc, những hạn chế của khu vực và thị trường

Xem xét sử dụng công trình trên đất tốt nhất, tối ưu nhất.

 - Trợ giúp thẩm định viên xác định các công trình khác có thể so

sánh.

- Trợ giúp việc đưa ra quyết định tối ưu với công trình xây dựng

(CTXD) hiện có trên đất:

+ Duy trì CTXD như hiện trạng vốn có

+ Tân trang, nâng cấp công trình

+ Thay đổi mục đích sử dụng công trình

+ Những người tham gia sử dụng

 Ví dụ: Căn nhà nát này có nên phá dỡ hay không?

Nguyên tắc thay thế

 Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương

đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi

do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro

Nguyên tắc dự báo

 Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác

Nguyên tắc cung - cầu

 Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi

sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá

Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý

phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt

là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị

trường bất động sản

Nguyên tắc dự kiến lợi ích

tương lai

 Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường

bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất

động sản đầu tư Vì vậy trong thẩm định giá cần dự

đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản

 Ví dụ: Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng đang bị lỗ vốn Bên cạnh có bất động sản tương tự, tốt hơn vừa bán được được 8 tỷ.

- Hiện tại có một người mua nhà này trả 10 tỷ.

- Người thẩm định giá sau khi khảo sát thông tin và xác minh các số

liệu chính xác, dựa vào việc ước lượng các giá trị tương lai bất động

sản mang lại có thể ước tính giá trị Bất động sản là 15 tỷ

Nguyên tắc đóng góp

 Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá

 Ví dụ: Một ngôi nhà không có Gara ô tô ở tầng 1 bán 5tỷ, nhưng nếu

có Gara ô tô có thể bán 6 tỷ

- Vậy giá trị Gara ô tô đóng góp vào bất động sản là 1 tỷ

- Thực tế chi phí để xây dựng Gara là 100 triệu đồng

Nguyên tắc phù hợp

 Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó

và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất;

 Do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

 Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy

 Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử

dụng đất có hiệu quả

Hệ thống các tiêu chuẩn

 Tiêu chuẩn TĐGVN 01: Những quy tắc đạo đức hành

nghề thẩm định giá

 Tiêu chuẩn TĐGVN 02: Giá trị thị trường

 Tiêu chuẩn TĐGVN 03: Giá trị phi thị trường

 Tiêu chuẩn TĐGVN 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

 Tiêu chuẩn TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá

 Tiêu chuẩn TĐGVN 06: Báo cáo; Chứng thư; Hồ sơ thẩmđịnh giá

Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam (tt)

 Tiêu chuẩn TĐGVN 07: Phân loại tài sản thẩm định giá

 Tiêu chuẩn TĐGVN 08: Cách tiếp cận từ thị trường

 Tiêu chuẩn TĐGVN 09: Cách tiếp cận từ chi phí

 Tiêu chuẩn TĐGVN 10: Cách tiếp cận từ thu nhập

 Tiêu chuẩn TĐGVN 11: Thẩm định giá bất động sản

 Tiêu chuẩn TĐGVN 12: Thẩm định giá giá trị doanh

nghiệp

 Tiêu chuẩn TĐGVN 13: Thẩm định giá tài sản vô hình

Quy trình Thẩm định giá (6

bước)

 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định

giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định

giá

- Quy tắc phân vùng giá trị, các loại giá trị

- Bảng giá đất, toán học trong phân tích định giá

- Tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạmpháp luật về đất đai

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuêđất không thông qua đấu giá; thu tiền khi cấp GCNQSDĐ(trong hạn mức, ngoài hạn mức)

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanhnghiệp Nhà nước;

- Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Quy định nguyên tắc phân vùng giá trị :

- Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân vị trí đấtnông nghiệp để định giá đất

- Xác định vùng đất, vị trí của từng loại đất cụ thể ở nôngthôn để định giá đất

- Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị củatừng loại đất cụ thể để định giá đất

- Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đườngphố và vị trí đất cụ thể để định giá

- Khu vực đất giáp ranh

- Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương

Giá trị thị trường vs Phi thị trường

 Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được

mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

 Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định

giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường (giá trị tài sản

trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế )

Các loại giá trị phi thị trường

 Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử

dụng cụ thể

 Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là giá trị của tài sản

do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị

trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.

 Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính

chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường



Các loại giá trị phi thị trường (tt)

 Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau

và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

 Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian

sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.

 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

 Giá trị đặc biệt: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác

 Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một

nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định….

Toán học trong thẩm định giá

 Lãi đơn

 Lãi kép

 Giá trị hiện tại và tương lai của đồng tiền

 Giá trị hiện tại thuần

Nghề định giỏ/thẩm định giỏ

Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên

môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên

nghiệp;

Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó và được pháp luật cho phép

Cần quan tâm cơ sở pháp lý gì?

 Luật giá 2012 & Nghị định 89/2013 hướng dẫn luật

giá

 Nghị định liên quan đến đất đai, giá đất (43, 44, 45,)

 Thông tư: phương pháp định giá đất 36/2014 BTNMT

 Quyết định về bảng giá đất của UBND tỉnh/tp

 Quyết định của cơ quan công quyền liên quan đến giá, quy hoạch, chỉ số giá, xây dựng,…

PHẦN II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1 Phương pháp so sánh trực tiếp:

a) Kh ái niệm:

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc:

- Phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng th ành công;

- Cùng loại đất, cùng điều kiện (quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm ph áp lý, loại đô thị, loại đường phố…)

>>> để so s ánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

 b) Cơ sở khoa học của phương pháp

 - Trên thực tế, không thể có hai BĐS giống hệt nhau ở tất

cả các yếu tố

 - Có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những BĐS nào đó (BĐS so sánh) để xác định giá trị của những BĐS tương tự (BĐS chủ thể) bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của BĐS so sánh, do những khác biệt nhỏ về một hoặc một số yếu tố nào đó giữa BĐS so sánh với BĐS chủ thể.

 - Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của BĐS so sánh

là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với BĐS chủ thể so với BĐS so sánh

 Ví dụ: Có 2 BĐS sử dụng vào mục đích thương mại có

vị trí đối diện nhau trên một đường phố có hướng đi

một chiều

 Hai BĐS này giống hệt nhau về tất cả các yếu tố trừ sự khác nhau về yếu tố vị trí như đã nêu trên

 Nếu một trong 2 BĐS được bán, người ta có thể sử

dụng giá bán đó để xác định giá trị cho BĐS còn lại

(BĐS chủ thể) bằng cách điều chỉnh giá bán của BĐS

nghiệp, đất công sở, trường học, bệnh viện

 d) Yêu cầu của phương pháp

 - Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những BĐS so sánh

có những đặc điểm tương đối giống BĐS chủ thể Trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa BĐS so sánh với BĐS chủ thể để ước tính giá trị của BĐS chủ thể

 - Chỉ sử dụng giá bán những BĐS được giao dịch một cách bình thường trên thị trường