(Luận văn Đại học Thương mại) NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM

Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chưa đạt

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Hà Nội, tháng 3 năm 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Xác nhận của Trường Đại học Thương mại Chủ nhiệm đề tài

Hà Nội, tháng 3 năm 2021

TÓM LƯỢC

Hiện nay, khi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được thành công trong giao dịch Đề tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến Do vậy, việc lựa chọn

“nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn

2010 – 2020 ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường vừa có những thuận lợi, vừa là thử thách đối với nhóm tác giả Trong phạm vi đề tài nghiên cứu, nhóm tác giả tập trung trình bày, hoàn thiện hệ thống lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành Đồng thời, phân tích thực trạng

và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020

Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự LĐĐ: Luật đất đai

THA: Thi hành án HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SDĐ: Sử dụng đất GCN QSDĐ: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất TA: Tòa án

TAND: Tòa án nhân dân UBND: Ủy ban nhân dân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

ĐỀ TÀI NCKH CẤP TRƯỜNG

1 Thông tin chung:

- Tên đề tài: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam

- Mã số: CS20 -30

- Chủ nhiệm: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

- Cơ quan chủ trì: Đại học Thương Mại

- Thời gian thực hiện: 7/2020 đến 3/2021

2 Mục tiêu:

- Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những

ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020

- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Tính mới và sáng tạo:

Trên cơ sở tiếp thu giá trị, đồng thời phân tích những nội dung mà các công trình khoa học đã công bố chưa đề cập hoặc chưa làm rõ, đề tài đã xây dựng định hướng nghiên cứu tổng quan, toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những vấn đề lý luận về đất đai và quyền sử dụng đất được phân tích, đánh giá làm tiền đề để xây dựng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề về việc xác lập, thực hiện hợp đồng nói chung được xem xét, nhận định trên cơ sở đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho

đề tài vừa thể hiện được những vấn đề về hợp đồng nói chung, nhưng vẫn làm nổi bật

những nét riêng có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Kết quả nghiên cứu:

- 01 bài báo khoa học

- 01 báo cáo nghiên cứu

5 Công bố sản phẩm khoa học từ kết quả nghiên cứu của đề tài

Bài viết “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đăng tải trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 21 tháng 11/2020

6 Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu và khả năng áp dụng:

Chuyển giao kết quả nghiên cứu thông qua nghiệm thu bàn giao sản phẩm đề tài nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu có thể được khai thác, vận dụng vào giảng dạy cho sinh viên Đại học Thương mại nói chung và cho sinh viên chuyên ngành Luật kinh tế nói riêng liên quan tới học phần Pháp luật môi trường – đất đai

Ngày 22 tháng 4 năm 2021

Chủ nhiệm đề tài

(ký, họ và tên)

Tạ Thị Thùy Trang

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài 1

2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài 3

3 Các mục tiêu nghiên cứu 9

4 Phạm vi nghiên cứu 10

5 Ý nghĩa của nghiên cứu 10

6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu 11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12

1.1 Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.1.1 Các khái niệm liên quan 12

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20

1.2.1 Khái niệm 20

1.2.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22

1.2.3 Vai trò pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2020 Ở VIỆT NAM 28

2.1 Nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

2.1.1 Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

2.1.2 Các quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41

2.1.3 Các quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam 52 2.2.1 Đánh giá tổng quan những thuận lợi và khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam 52 2.2.2 Một số khó khăn vướng mắc cụ thể đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam 62

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 71

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 71 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất 73 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76

KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản trong các quyền của người

sử dụng đất; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm

tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như Việt Nam hiện nay Trên thực tế, đây là phương thức dịch chuyển linh hoạt về quyền sử dụng đất trên thị trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như cung – cầu, cạnh tranh, giá cả, tôn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch thông qua hợp đồng mà ít có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cũng là hình thức góp phần thúc đẩy tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất, làm cho đất đai từ một thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá,

là hàng hóa có giá trị lưu thông trên thị trường Nhận thấy được tầm quan trọng của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt nhưng cũng rất phức tạp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và đầy đủ hơn Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây

đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường Có thể nói giai đoạn 2010 – 2020 đánh dấu sự thay đổi của hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các văn bản pháp luật điều chỉnh

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng rất rõ rệt, cụ thể như: Luật đất đai năm 2013 thay thế Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006, Bộ luật dân sự năm 2015 thay thế Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005, Luật đầu tư 2014 thay thế Luật đầu tư 2005 Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan cũng không thể phủ nhận được rằng, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn diễn biến phức tạp, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được "biến tướng"

với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trái pháp luật được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa thuận, "thông đồng ý kiến" của các bên trong hợp đồng nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với giá trị lớn, gây hỗn loạn thị trường… Đây cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, chỉ tính riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất năm 2019 đã lên tới hơn 20 nghìn vụ Trong con số kể trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 1/3

Dưới góc độ pháp luật, mặc dù hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành và điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song xét trong mối quan hệ tổng thể của sự thống nhất pháp luật cho thấy, pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau, nhiều quy định xét về mục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo

và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho những động thái "lách luật", vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng Không chỉ dừng lại ở đó, đặt trong điều kiện của nền kinh tế thị trường và xu thế kinh tế hội nhập trong giai đoạn hiện nay của Việt Nam cũng cho thấy, vẫn còn nhiều rào cản cho việc tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chưa đạt được mục đích đề ra, giữa vô vàn những quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng thì đáng lý ra giao dịch đó phải được vận động trong một trạng thái an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chứa đựng vô cùng nhiều rủi ro, bất trắc Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có các công trình tiếp tục được nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, toàn diện, vừa mang tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thi

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự nghiên cứu cần phải đặt trong mối quan hệ gắn bó mật thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay Đó là những lý do nhóm tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020 của Việt Nam” để nghiên cứu

2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta Trong thời gian qua, đã có không ít các công trình nghiên cứu về vấn đề này Các công trình nghiên cứu đã công bố khai thác vấn đề ở nhiều góc độ và phương diện khác nhau; mỗi công trình có cách tiếp cận, nghiên cứu, nhìn nhận riêng và nhìn chung đều đã phân tích cũng như phản ánh được những nét cơ bản nhất về các vấn đề nghiên cứu, cụ thể như sau:

* Về quyền sử dụng đất

- Sách: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS Lê Xuân Bá, NXB Khoa học và Kỹ thuật, năm 2003 Cuốn sách nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam nên QSDĐ chỉ được nhóm tác giả đề cập một cách ngắn gọn: Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất [tr.83] Khái niệm này chỉ ra quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất Đồng thời đã xác định quyền sử dụng đất không chỉ là quyền của người sử dụng đất mà còn bao hàm cả nghĩa vụ của

họ

- Sách: “Từ điển Luật học” NXB Từ điển bách khoa và NXB Tư pháp, năm 2006: Từ điển Luật học là một công trình của tập thể nhóm tác giả do Viện nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp chủ trì Trong công trình này, QSDĐ được xác định như sau: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất [tr.655] Khái niệm về quyền sử dụng đất trong công trình này thiên về việc xác định quyền khai thác lợi ích từ đất, chuyển quyền sử dụng đất và nguồn gốc của quyền này

- Sách: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện, NXB Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999 Cuốn sách nghiên cứu về các loại tài sản được quy định trong luật dân sự Việt Nam Thông qua việc xem xét các loại tài sản bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản, nhóm tác giả xác định

quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản

- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền

sử dụng đất ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Nga, năm 2003 Trong công trình này, nhóm tác giả xác định tính đặc thù của quyền sử dụng đất so với quyền sử dụng các loại tài sản khác: Nói đến “quyền sử dụng” nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản Song rất khác với các loại tài sản khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi [tr.6]

- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở theo quy định của pháp luật Việt nam của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004 Từ việc nêu ra các đặc điểm của QSDĐ, nhóm tác giả của công trình này đã xác định quyền sử dụng đát bao gồm ba quyền năng là: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Với cách nhìn này thì quyền sử dụng đất đã được nhóm tác giả coi như là quyền sở hữu một tài sản, hay nói cách khác, một cách gián tiếp, nhóm tác giả của công trình này đã coi quyền

sử dụng đất là một tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Tuy nhiên, nhóm tác giả cũng khẳng định: “Các quyền năng này không phải là quyền độc lập như quyền của các chủ sở hữu tài sản thông thường”

- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012 Từ việc đưa ra một số quan điểm của các nhóm tác giả về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, nhóm tác giả của đề tài này cho rằng: quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc

độ Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất [ tr.16 ]

* Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cuốn “Từ điển Luật học” của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp xác định:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất : (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền

sử dụng đất đó cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên” [tr.161] Như vậy, nhóm tác giả

của công trình này coi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Trong đó, bên chuyển nhượng vừa

“chuyển giao đất” vừa chuyển giao “quyền sử dụng đất” cho bên nhận chuyển nhượng

- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế”, của Nguyễn Quang Tuyến năm 2003 Nhóm tác giả của đề tài xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hai phương diện: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất về phương diện pháp lý là một loại giao dịch về đất đai, theo đó chủ

sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhất định và chuyển chúng cho chủ thể khác, do vậy, Điều 679, Bộ luật dân sự

2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Về phương diện kinh tế thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là chuyển nhượng các lợi ích kinh

tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường [tr.76]

- Đề tài tiến sĩ luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” (2012) của Nguyễn Thị Hồng Nhung Nhóm tác giả xác định: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Với cách tiếp cận này thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán

- Đề tài thạc sĩ luật học của nhóm tác giả Nông Viết Vỹ với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan (2019) Nhóm tác giả xác định rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng

từ chủ thể này sang chủ thể khác Ngoài ra, nhóm tác giả đề tài cũng cho rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự và xác định các bên chủ thể trong chuyển nhượng, đối tượng, khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với các công trình nghiên cứu khoa học của nước ngoài, nhìn chung, không

có công trình nghiên cứu ngoài nước nào trực tiếp nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam Tuy nhiên, mua bán hay chuyển nhượng đất đai, quyền sử dụng đất đều có mối quan hệ chặt chẽ, logic biện chứng và không tách rời với quyền sở hữu đất đai, trong đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trò là tiền đề, là cơ sở pháp lý ảnh hưởng, chi phối và quyết định tới quyền này Ở các quốc gia quy định và duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì đất đai được quan niệm là một loại tài sản và chúng thuộc quyền định đoạt và chi phối của chủ sở hữu đối với đất đai đó; theo đó, người có quyền sở hữu đất đai được quyền mua, được quyền bán một mảnh đất theo ý chí và nguyện vọng của mình mà không chịu sự lệ thuộc bởi các chủ thể khác, sự chi phối của Nhà nước chỉ mang tính chất kiểm soát thủ tục và nhằm truy thu thuế, cũng như có ý nghĩa trong việc xem xét về tác động của giao dịch đó tới quy hoạch tổng thể đất đai của Nhà nước mà thôi Trái lại, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai hay sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước giữ vai trò đại diện như Việt Nam thì vấn đề này lại hoàn toàn khác biệt Theo đó, Nhà nước nắm quyền kiểm soát và chi phối toàn bộ đất đai, quyết định chuyển giao đất đai của quốc gia cho các chủ thể khác trong xã hội giữ quyền quản lý và khai thác, và do đó, quyền của mỗi chủ thể về đất đất đai là quyền trên cơ sở Nhà nước với tư cách chủ sở hữu cho phép Hệ lụy của mối quan hệ này là giữa những chủ thể có quyền khai thác và sử dụng đất đai đó cũng có thể thiết lập với nhau các giao dịch về quyền sử dụng đất song

đó chỉ là quyền phái sinh do nhà nước trao cho hoặc có được trong quá trình sử dụng đất Với sự khác nhau nêu trên cho thấy, nghiên cứu vấn đề sở hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận diện cơ sở lý luận, nguồn gốc của giao dịch chuyển nhượng hay mua bán đất đai, sự tương đồng và khác biệt giữa pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán đất đai ở các quốc gia có chế độ sở hữu khác nhau Cụ thể:

- Cuốn sách “Property Rights and Land Policies” (Các quyền sở hữu và các chính sách về đất đai) của nhóm tác giả Ingram, Gregory K, and Yu-Hung Hong, xuất bản tháng 5/2009 Cuốn sách tìm hiểu mối liên hệ giữa quyền sở hữu và chính sách đất đai trong bối cảnh các nước phát triển và đang phát triển, đặc biệt là ở khu vực Châu

Á Nhóm tác giả bàn về một loạt các chủ đề về chính sách đất đai bao gồm việc chấp hành quy định, việc sử dụng các tên miền nổi tiếng và chiếm đoạt trong lắp ráp đất, sự xuất hiện của quyền sở hữu tư nhân, chuyển nhượng quyền sở hữu trong nền kinh tế

chuyển đổi, giấy phép phát thải thị trường, quản lý tài nguyên thiên nhiên, và những tác động của việc quy hoạch đất đai và phát triển nhà ở

- Sách: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các nhóm tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire Xuất bản 10/2000

Cuốn này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền sở hữu đất đai và giải thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu Ngoài ra, cuốn sách cũng đề cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền Sở hữu đất đai, cụ thể là việc tuyên bố quyền lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thường xuyên về tài sản và kiện tụng luật sư, quản lý tài sản, chủ nhà, người thuê nhà và khách thuê khác

- Sách: “Private land claims, Illinois, Indiana, Michigan and Wisconsin” (Xác lập đất tư, Illinois, Indiana, Michigan, và Wiscosin)của nhóm tác giả Ainsworth, Fern

Một trong số nội dung chính trong 4 phần của cuốn sách là chủ đề “Michigan land and property” Cuốn này đi sâu vào vấn đề mua bán và sở hữu đất đai cùng các thủ tục đi kèm tại miền Tây quốc gia Michigan, việc này nhằm khuyến khích việc mở rộng đất đai sinh sống về miền Tây Trình bày cụ thể về hồ sơ đất mua bán (chuyển nhượng), ngoài ra còn cả những thông tin chi tiết dành cho người muốn chuyển đến/mua đất ở đây, nhằm mục đích để cung cấp, truyền lại kinh nghiệm sinh sống tại vùng này của người chủ trước cho người mới đến Trong đó, thường nêu các thông tin khác trong gia đình chẳng hạn như tên của người thừa kế, những người thân khác, hoặc hàng xóm

- Sách: “Modern Real Estate and Land Transfer” (Mua bán đất đai và bất động sản hiện đại) của các nhóm tác giả Steven W Bender,Celeste M Hammond, Michael

T Madison, Robert M Zinman, xuất bản năm 2012 Cuốn này đề cập tới vấn đề bất động sản đi kèm với việc mua bán đất đai song vẫn còn hạn chế đề cập đến vấn đề mua bán Hiện nay vấn đề bất động sản khá phức tạp vì còn liên quan đến nhiều chính sách, do có liên quan đến pháp lý và cả các chính sách thuế của nhà nước Cuốn sách cũng phản ánh những thay đổi trong pháp luật, bao gồm cả trường hợp pháp luật trả lời theo luật định cuộc khủng hoảng thế chấp bất động sản khu dân cư; chiến lược quốc phòng bị tịch thu đất; tác động chính sách của cuộc khủng hoảng thế chấp, trong đó có vai trò của luật sư So với các thành phần môi trường khác mà có thể giao dịch áp dụng giấy phép như khoáng sản, nước, đất đai có một số đặc tính khá khác biệt, nhất là

vì nhiều công cụ pháp lý chi phối nên nó đóng một vai trò lớn trong việc xác định giá của nó Luật sở hữu khác nhau giữa các nước này sang nước khác, đặc biệt là ở trường

hợp của pháp luật phát triển, yếu tố quyết định giá vốn đất khi có nhu cầu Vì lý do này, trước khi đi vào chi tiết các ví dụ thực tế của giấy phép có thể giao dịch, mối quan

hệ giữa pháp luật bất động sản, quy định phát triển đô thị và cấp giấy phép có thể giao dịch sẽ được kiểm tra, đặc biệt chú ý đến sự khác biệt giữa các hệ thống pháp lý ở Bắc

Mỹ và ở Tây Âu

- Sách: “Transfer Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural”

(QSDĐ chuyển nhượng ở Trung Quốc: Kết quả từ một cuộc khảo sát ở nông thôn) của nhóm tác giả Wen Yan, K.K Klein, xuất bản 8/2013 Nhóm tác giả của cuốn sách này xác định lý do tại sao tỷ lệ chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực được lựa chọn là tỉnh

Hà Bắc, Trung Quốc quá thấp so với tỷ lệ trung bình, bằng cách đưa các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định hộ gia đình nông thôn trong việc chuyển nhượng QSDĐ và cũng để tìm ra các yếu tố quyết định để kiến nghị những tác động phù hợp Kết quả kinh tế cho thấy thiếu hụt của một hệ thống an sinh xã hội ở nông thôn, sự thiếu tự do của nhiều hộ nông dân để thương lượng các điều khoản chuyển nhượng QSDĐ của họ,

và tỷ lệ thấp trong tổng thu nhập hộ gia đình đến từ các nguồn phi nông nghiệp là những yếu tố chính có thể giải thích hiện tượng này

- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0-Tháng 01-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine) Trong tài liệu này, đã đề cập đến nhiều thông tin về sở hữu tài sản, nhất là về sở hữu bất động sản tại Trung quốc Bài viết liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung Quốc

Các công trình trên đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước Tuy nhiên, những năm gần đây chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam – một hình thức giao dịch đặc trưng, điển hình bắt buộc trong lĩnh vực đất đai

Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế xã hội luôn có những thay đổi, phát triển thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần tiếp tục bổ sung và hoàn thiện Trên cơ sở các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhóm tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý luận, thông qua hoạt động thực tiễn phân tích và đưa ra những nhận định đánh giá của

mình về pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh

đó, nghiên cứu các quy định về quyền sở hữu đất đai và quyền được thực hiện các giao dịch về đất đai ở một số quốc gia trên thế giới qua các công trình nghiên cứu nêu trên cho nhóm tác giả rút ra được các tiền đề pháp lý sau đây khi thực hiện đề tài về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam:

- Thứ nhất, Với chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất thì đất đai tham gia giao dịch trên thị trường chính là những mảnh đất cụ thể đã được xác định chủ sở hữu đích thực Hình thức của giao dịch được biểu hiện bằng các hợp đồng mua bán đất hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất mà không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đât Điều này cho thấy sự khác biệt cả về nội dung và hình thức của các giao dịch về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

- Thứ hai, Dù quan hệ mua bán đất hay chuyển quyền sở hữu đất một cách tự do

và thuộc quyền tự định đoạt của mỗi chủ sở hữu đối với mảnh đất đó, pháp luật của hầu hết các quốc gia đều quy định bắt buộc các chủ thể mua bán phải thông qua các quy trình, thủ tục do cơ quan nhà nước kiểm soát và đồng thời phải tuân thủ tuyệt đối quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước Đây cũng là tiền đề pháp lý để nhóm tác giả phân tích, nhận định, đánh giá về hệ thống các quy trình, thủ tục hành chính ở Việt Nam quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thứ ba, công nhận và cho phép quyền chuyển dịch tự do quyền sở hữu đất đai song pháp luật của tất cả các quốc gia đều quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền

sở hữu đất cho Nhà nước Tùy thuộc ở mỗi quốc gia khác nhau thì mức thuế suất chuyển quyền sở hữu khác nhau và cách thức truy thu thuế suất qua mỗi lần tích tụ đất đai là khác nhau Đây là tiền đề pháp lý để nhóm tác giả tiếp cận và luận giải về các chính sách tài chính về giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Tóm lại, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhóm tác giả tập tập trung nghiên cứu cụ thể về các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các văn bản pháp luật liên quan; thực tiễn áp dụng; kinh nghiệm của một

số quốc gia; quan điểm của các nhà khoa học, các học giả về vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 tại Việt Nam

3 Các mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những

ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020

- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, có

ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau Quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh rộng rãi của nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành Trong công trình này, nhóm tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu hệ thống pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các pháp luật khác liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, đầu

tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về công chứng, pháp luật tài chính liên quan đến đất đai sẽ được nghiên cứu ở phạm vi hẹp bởi các chế định cụ thể có liên quan trực tiếp đến nội dung thuộc đề tài

- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam

- Phạm vi về thời gian: Nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Nhóm tác giả tiếp cận, nghiên cứu với mục đích so sánh, đối chiếu giữa luật cũ và luật hiện hành để nhận thấy rõ nét hơn quá trình hình thành

và phát triển của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình phát triển hợp quy luật, từ thấp đến cao, từ chưa phù hợp đến phù hợp hơn

5 Ý nghĩa của nghiên cứu

* Đối với lĩnh vực giáo dục và đào tạo Với tư cách là một nội dung của môn học pháp luật kinh tế, việc nghiên cứu một cách toàn diện, chi tiết về đề tài sẽ giải quyết những vướng mắc của sinh viên và giảng viên về các vấn đề có liên quan đến đề tài Công trình sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên và cán bộ thực tiễn trong quá trình nghiên cứu, vận dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

*Đối với lĩnh vực khoa học và công nghệ có liên quan

Các kết quả của đề tài sẽ góp phần hệ thống tri thức về bản chất, quy luật tồn tại

và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật về hợp đồng nói chung, từ đó hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam thông qua các giải pháp, kiến nghị trong đề tài

* Đối với phát triển kinh tế-xã hội:

Với việc làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm ra các căn nguyên cơ bản, hợp lý và chính xác có tác động và ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường để đưa ra những định hướng, giải pháp tổng thể, toàn diện và thiết thực nhằm hướng tới đảm bảo sự vận hành của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuận lợi, an toàn, minh bạch và công khai hóa trên nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường và phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế

* Đối với tổ chức chủ trì và các cơ sở ứng dụng kết quả nghiên cứu

Đề tài đảm bảo cung cấp cho sinh viên, giáo viên và các cơ quan quản lý có liên quan những kiến thức pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu

Ngoài các phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, kết cấu đề tài gồm 4 chương Cụ thể:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài Chương 2: Cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2021 – 2020 ở Việt Nam

Chương 4: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Các khái niệm liên quan

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước Các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia Ngay từ khi mới thành lập, Đảng ta đã coi sở hữu đất đai là một trong những nội dung cốt lõi của mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về sở hữu quản lý, sử dụng đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai cần phải được thực hiện một cách khoa học, đầy đủ, bảo đảm xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai hoàn chỉnh, toàn diện, bao quát các vấn đề liên quan, minh bạch về thông tin đất đai, dự báo được các biến động trong tương lai, trên cơ sở nghiên cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc

tế Xuất phát từ thực tiễn nước ta là một quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN, Việt Nam cần tăng cường vai trò của các công cụ thị trường trong quản lý tài nguyên, đặc biệt là loại tài nguyên có giá trị rất lớn như đất đai, nhằm sử dụng, khai thác có hiệu quả để có thể phát huy được tiềm năng kinh tế to lớn từ đất đai Nhà nước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trên cơ sở đó pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đai của các chủ thể, coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, vận hành theo cơ chế thị trường Song song với việc phát triển kinh tế, pháp luật đất đai đồng thời cũng phải được xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội, thực hiện các mục tiêu xóa đói giảm nghèo, tạo điều kiện để người dân có đất canh tác, sinh hoạt, ổn định cuộc sống, bảo đảm các quyền cơ bản của công dân như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên Thuật ngữ hợp đồng còn được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa đựng nội dung của hợp đồng Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt được sự thoả thuận Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói cũng là hình

thức thể hiện hợp đồng Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện Để chống lại sự gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần được hình thành Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy định trong một văn bản như: hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại

Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Tuy nhiên, quan hệ pháp luật dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm… Theo đó, tại thời điểm này, trong khái niệm về hợp đồng từ

“dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì dẫn đến thực tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của

Bộ luật dân sự với tư cách là đạo luật chung đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm

cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương mại Do đó, mà tại BLDS 2015 này các nhà làm luật đã có những chỉnh sửa liên quan đến khái niệm “hợp đồng” để khắc phục bất cập trên Cụ thể, Điều 385 BLDS năm

2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã

bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng” Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng

Bộ luật dân sự năm 2015 ghi nhận sáu loại hợp đồng chủ yếu tại Điều 402:

Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:

1 Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau

2 Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ

3 Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ

4 Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính

5 Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ đó

6 Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ bản chất của hợp đồng song vụ Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Kế thừa quan điểm này, Luật đất đai 2013 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến nhất trong chuyển quyền sử dụng Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất; hai thuật ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất

từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền

địa phương thị thực, đều là trái phép Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”; cũng là một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người” “Chuyển nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác” “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền lấy đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, “Bán” nghĩa là “Trao đổi đồ vật và tiền có

sự thỏa thuận cả đôi bên”

Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia

để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai Thứ ba, hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa kinh

tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có Còn “mua bán” thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành chính Nhà nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một khái niệm có tính chất tương

tự như “mua ban quyền sử dụng đất”

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được các nhà làm luật chính thức ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2005 như sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như năm 2005 mà quy định chung cho tất cả các hợp đồng liên quan đến chuyển quyển sử dụng đất Theo đó, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Điều đó có nghĩa là, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyề sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất” Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để

bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau

Tóm lại, dưới góc độ khoa học pháp lý chúng ta có thể hiểu “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên, theo

đó người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định pháp luật”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng song vụ dân sự nói chung, đó là:

Thứ nhất, đây là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận

thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều người mà tạo lập nên một nghĩa

vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó được gọi là

hành vi pháp lý đơn phương Tuy nhiên, thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng đó bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu Nguyên tắc của pháp luật là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có sự thống nhất ý chí thì không được coi là đã hình thành nên hợp đồng Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép hợp đồng phát sinh trên thực tế

Thứ hai, hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác

lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể

Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì

sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật Hợp đồng là một sự kiện pháp lý, theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của mình sẽ tiến hành thực hiện

Nghĩa vụ được phát sinh từ hai nguồn gốc là hành vi pháp lý hoặc sự kiện pháp

lý Sự kiện pháp lý bao gồm các sự kiện, hoặc tự nguyện (như vi phạm) hoặc không tự nguyện; hợp pháp hoặc không hợp pháp mà hậu quả pháp lý cụ thể của chúng được xác định không phải bởi các bên mà bởi pháp luật Tự nguyện trong sự kiện pháp lý chỉ là tự nguyện đối với hậu quả thiệt hại chứ không tự nguyện đối với hậu quả pháp

lý

Hành vi pháp lý là một sự thể hiện ý chí nhằm làm phát sinh ra một hậu quả pháp lý, có nghĩa là làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quyền lợi Sự thể hiện ý chỉ có thể là đơn phương (như đề nghị giao kết hợp đồng) hoặc có thể là đa phương, hay còn gọi là sự thống nhất ý chí, có nghĩa là sự thỏa thuận, mà sự thỏa thuận có mục đích xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi được gọi là hợp đồng Vậy nên hợp đồng thường được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người xác lập nhằm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể

Thứ ba, nội dung của hợp đồng là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quy

định cho nhau

Hợp đồng là sự thống nhất của ý chí các chủ thể tham gia giao kết, nội dung của hợp đồng thể hiện rõ ý chỉ đó của các bên trong phần quyền và nghĩa vụ cụ thể Vì vậy, hợp đồng ít nhất phải có hai bên chủ động cùng nhau tạo lập một quan hệ nghĩa

vụ pháp lý cụ thể Nếu phân tích hợp đồng từ các lời hứa hay sự cam kết, thì hợp đồng

có thể được xem là một phương thức mà theo đó người này thương lượng với người khác để có thể tạo ra sự đảm bảo rằng những lời hứa hay sự cam kết của họ có đời sống dài lâu hơn so với những trạng thái dễ thay đổi trong suy nghĩ của họ Điều này nghĩa là khi đã cam kết thực sự và mong muốn tạo lập ra một hậu quả pháp lý, những người cam kết bị ràng buộc vào cam kết của mình (trừ trường hợp trở ngại khách quan, bất khả kháng) mà pháp luật gọi đó là nghĩa vụ

Thứ tư, mục đích của hợp đồng là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội

mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được trên thực tế

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng mang những đặc điểm riêng biệt Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta có thể đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác Cụ thể:

 So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyề sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất” Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để

bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất nhằn nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với điều kiện nhu cầu của từng đối

tượng sử dụng đất Việc nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn

* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp ngời sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự

là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên thế chấp Việc nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đeất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý

mà họ chỉ có quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không hoặc thực hiện khong đầy đủ nghĩa vụ hai bên đã thỏa thuận

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền

sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện

Thêm nữa, điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không rộng như bên nhận chuyển nhượng, thường chủ là tổ chức tín dụng có đầy đủ điều kiện theo luật định

* So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán tài sản thông thường:

Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường

Quyền và nghĩa vụ của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận

quyền sử dụng đất hoặc tài sản Tuy nhiên, đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện

Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì với nhà nước nhưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm

Pháp luật ra đời vì nhu cầu của xã hội để quản lý một xã hội đã phát triển ở một mức độ nhất định Khi xã hội đã phát triển quá phức tạp, xuất hiện những giai cấp mang lợi ích đối lập với nhau và nhu cầu về chính trị - giai cấp để bảo vệ lợi ích cho giai cấp, lực lượng thống trị về chính trị và kinh tế trong xã hội Khái niệm pháp luật đang tồn tại nhiều quan niệm khác nhau như: Pháp luật là ý muốn của Thượng đế;

pháp luật là phương tiện để quản lý xã hội (pháp luật gắn liền với xã hội, ở đâu có xã hội thì ở đó có pháp luật); pháp luật là những tiêu chuẩn căn bản mà mọi người phải tuân theo để quản lý xã hội và trừ khử những điều gian tà, bất chính trong xã hội; pháp luật là công lý đại diện cho sự công bằng xã hội, bảo vệ lợi ích cho tất cả mọi người trong xã hội; pháp luật là ý chí của giai cấp thống trị được đề lên thành luật;…

Các quan điểm hiện đại đều cho rằng, pháp luật công cụ pháp lý xã hội ra đời khi xã hội đã phát triển đến một trình độ nhất định, xã hội trở nên phức tạp, đặc biệt một trình đọ nhất định, xã hội trở nên phức tạp, đặc biệt là khi trong xã hội có sự phân hóa thành các giai cấp có lợi ích đói lập nhau, các công cụ pháp lý xã hội khác như tập quán, đạo đức, tính điều tôn giáo … không còn đủ khả năng duy trì được trật tự xã hội

và bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị Trong những điều kiện như vậy, nhà nước đã ban hành ra pháp luật (thừa nhận những quy định đã có trong xã hội là pháp luật và bảo đảm cho chúng được thực hiện, nhà nước còn tiến hành đặt ra những quy định

pháp luật mới) để tổ chức và quản lý xã hội vừa để bảo vệ lợi ích của xã hội vừa để bảo vệ lợi ích của giai cấp cầm quyền

Theo nghĩa hẹp, pháp luật gồm các quy định mà phần lớn là các quy tắc xử sự chung do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội vì lợi ích cảu cả xã hội

và vì lợi ích của giai cấp thống trị

Theo nghĩa rộng, pháp luật không chỉ gồm các quy tắc xử sự chung mà còn bao hàm cả các nguyên tắc xử sự, các tư tưởng, học thuyết pháp lý … được thể hiện ở các loại nguồn pháp luật khác nhau

Thông thường, pháp luật được hiểu khái quát như sau: “Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự chung, do nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện, thể hiện ý chí của nhà nước, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội vì sự tồn tại và phát triển của

cả xã hội, đồng thời vì lợi ích, mục đích của giai cấp thống trị”

Bên cạnh đó, như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người

sử dụng đất Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấp dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, chấm dứt mối quan hệ đất đai pháp luật điều chỉnh, đồng thời tạo nên mối quan hệ mới giữa Nhà nước và người nhận chuyển nhượng Nhà nước với vai trò đại diện chủ sử hữu đất đai, vừa là chủ thể ban hành pháp luật, đã đưa ra các quy phạm pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thiết ập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định

Từ đó, có thể rút ra khái niệm: “pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Có thể nhận thấy pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố :

 Đây là các quy tắc xử sự chung được hệ thống mang tính pháp luật và tính đạo đức, áp dụng với quy mô cả nước, đối với mọi chủ thể trong xã hội

 Đối với các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được áp dụng chung trong cộng đồng, chủ thể không có quyền lựa chọn

thực hiện hay không vì pháp luật mang tính bắt buộc chung và được đảm bảo thực hiện

 Nội dung của pháp luật vừa thể hiện ý chí, bản chất của giai cấp thống trị, vừa thể hiện sự bình đẳng thỏa thuận giữa các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng đất

1.2.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Hiến pháp, đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhà nước ta và tiếp tục được cụ thể hóa tại các văn bản pháp lý khác BLDS với tư cách là đạo luật gốc điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung quy định về địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, các điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch dân sự, tài sản và quyền sở hữu, nghĩa vụ, hợp đồng,

Pháp luật đất đai quy định cụ thể về các nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụng đất, quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về HĐCNQSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Pháp luật nhà ở quy định về các giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, Căn cứ quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất ở và việc nghiêm cấm xây dựng “nhà ở trên đất không phải là đất ở” (khoản 4 Điều 6 Luật nhà ở 2014), thì chỉ các hợp đồng có đối tượng là “quyền sử dụng đất ở” chịu sự điều chỉnh của pháp luật nhà ở trong trường hợp có nhà ở trên đất (tuy nhiên trên thực tế vẫn có trường hợp ngoại lệ do sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật hiện hành) Phạm vi điều chỉnh của các ngành luật nói trên đề cập đến nhiều nội dung Để tập trung cho việc nghiên cứu của đề tài, trong phần này, nhóm tác giả chủ yếu phân tích một số phương diện cơ bản

Thứ nhất, các quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu rất quan trọng trong việc ràng buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng, hoặc xác định các nghĩa vụ bị vi phạm khi giải quyết tranh chấp hợp đồng Bởi hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh nghĩa vụ phải thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng đối với các bên Các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý

những điều kiện sau để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực:

* Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng,

có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, theo quy định của pháp luật hiện hành chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp lý Theo

đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực

Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải

có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể

đó tham gia Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng ‘phạm vi đại diện’ và phải phù hợp với giới hạn về ‘lĩnh vực hoạt động’ của các chủ thể

*Nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và

không trái đạo đức xã hội

Pháp luật Việt Nam thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận Nhưng để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, “Bộ luật dân sự 2015” cũng qui định một số trường hợp hạn chế quyền tự

do của các bên trong việc thiết lập hợp đồng Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng (giao dịch dân sự) “không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội” (Điểm b, khoản 1 Điều 122) Hợp đồng (giao dịch dân sự) “có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”

(Điều 128)

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng Mục đích của của hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là

“lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”

*Tính tự nguyện:

Tự nguyện xác lập, thực hiện hợp đồng là việc chủ thể tự mình quyết định là có tham gia hay không tham gia vào hợp đồng theo nguyện vọng của cá nhân mình, không chịu sự chi phối hay sự tác động, can thiệp chủ quan nào từ những người khác

Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện Tự nguyện là nguyên tắc pháp lý cơ bản của pháp luật Tự nguyện giao kết

hợp đồng là yếu tố cơ bản để các bên xác lập quan hệ hợp đồng vì bản chất của hợp đồng vốn là sự thống nhất ý chí của các bên thông qua sự thỏa thuận tự do và tự nguyện Do vậy, hợp đồng xác lập thiếu yếu tố tự nguyện thì đương nhiên vô hiệu (nếu được xác lập do giả tạo) hoặc có thể bị vô hiệu (trong các trường hợp còn lại được quy định trong Bộ luật dân sự 2015)

Thứ hai, các quy định về trình tự thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về HĐCNQSDĐ liên quan đến trình tự thủ tục được thể hiện trên những phương diện: (i) Quy định pháp luật về nguồn gốc hình thành đối tượng hợp đồng (căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất), điều kiện để quyền sử dụng đất ở trở thành đối tượng của HĐCNQSDĐ, các loại đối tượng của HĐCNQSDĐ (Điều 55, Điều 143, Điều 144, Điều 145, Điều 136, Điều 137, Điều 188, Luật Đất đai 2013);

(ii) Để HĐCNQSDĐ được giao kết, thực hiện và có hiệu lực, các bên phải thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính và tuân thủ các điều kiện của pháp luật (thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các quyền của người sử dụng đất, )

Thứ ba, các quy định về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhà nước giữ cho mình quyền định đoạt tối cao với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và giới hạn quyền của người sử dụng đất trên cơ sở phù hợp với các quy định của Hiến pháp nhằm đảm bảo hài hòa vai trò của chủ sở hữu, nguyên tắc quản lý thống nhất với đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Sự điều chỉnh của pháp luật đất đai đối với HĐCNQSDĐ được thể hiện trong mối quan hệ quản lý hành chính Nhà nước với người sử dụng đất trên một số phương diện cơ bản sau: (i) Các thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích, thời hạn

sử dụng của đất ở; (ii) Các chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng phải phù hợp với pháp luật đất đai; (iii) HĐCNQSDĐ phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; (iv) Nếu thuộc các trường hợp phải bị thu hồi, trưng dụng đất, người sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chấp hành hoặc bị cưỡng chế thi hành và được nhận bồi thường theo quy định của pháp luật; (v) GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực nhưng bên nhận chuyển nhượng chưa được cấp GCN QSDĐ thì vẫn chưa đủ điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người khác; Cùng với việc ký kết hợp đồng, các thủ tục và văn bản, giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất phải được thực hiện và đính kèm hợp đồng theo quy định của pháp luật Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định chi tiết trong pháp luật đất đai, trong đó người sử dụng đất có các quyền năng tương ứng với căn cứ xác lập, mục đích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất

1.2.3 Vai trò pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng Khi các bên tham gia hợp đồng thì có quyền tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng nhưng tự do phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật Việc quy định về các điều kiện để chủ thể giao kết hợp đồng

và các biện pháp chế tài nếu các bên không tuân thủ các điều kiện an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng

Thứ hai, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để

giải quyết các tranh chấp xảy ra Khi có tranh chấp thì chính những thỏa thuận của các bên sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định trách nhiệm của mỗi người Một trong những yêu cầu trong quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, chính

là sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật Khi áp dụng pháp luật nói chung, áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân nói riêng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phải áp dụng các quy định của Hiến pháp, pháp luật tố tụng dân sự và hệ thống các văn bản pháp luật khác có liên quan nhằm đưa ra bản án và quyết định dân

sự chính xác, đúng pháp luật, có hiệu quả và hiệu lực cao Vì vậy, để hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, đòi hỏi phải có sự đảm bảo về pháp lý, bao gồm sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định; sự hoàn thiện của cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật; ý thức pháp luật và văn hoá pháp lý của cán bộ, công chức liên quan Để giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng, thỏa thuận với nhau Pháp luật đất đai không quan tâm cách thức họ thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước vào việc giải quyết đó mà thôi Điều này nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho

họ nếu như họ không có được sự thống nhất Một khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp trên cơ sở hợp đồng giữa các bên là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan nhà nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục gì

Thứ ba, pháp luật về HĐCNQSDĐ là cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Thực hiện Nghị quyết Trung ương số 48 - NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 24 tháng 5 năm 2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị quyết Trung ương số 49 – NQ/ TW của Bộ Chính trị ngày 02 tháng 6 năm 2005 về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai không ngừng đổi mới, hoàn thiện theo hướng mở rộng và bảo đảm các quyền của người sử dụng đất Tuy vậy, để hài hòa giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, vẫn đặt ra các vấn đề cần nghiên cứu

liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Điều này đảm bảo sự ổn định các quan hệ sở hữu tài sản Khi một hoặc các bên

vi phạm thì hợp đồng dân sự vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý bất lợi cho chính họ, ví dụ: bị phạt cọc Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục những thiệt hại cho bên vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng xã hội, tạo sự ổn định trong giao lưu tài sản, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản

Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý đảm bảo cho việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Những cam kết của các chủ thể tham gia hợp đồng là căn cứ quan trọng để các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra xem các chủ thể đó có thực hiện nghiêm túc theo quy định của pháp luật hay không Đồng thời áp dụng các biện pháp chế tài cho các bên vi phạm khi cần thiết Theo đó, mang tính chủ động thường xuyên của cơ quan, tổ chức hoặc nhân dân đối với hoạt động của các đối tượng chịu sự giám sát và

sự tác động bằng các biện pháp tích cực để buộc và hướng các hoạt động đó đi đúng quỹ đạo, quy chế nhằm đạt được mục đích, hiệu quả đã được xác định từ trước, bảo đảm cho Hiến pháp và pháp luật được tuân thủ nghiêm chỉnh

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2020

Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vào thời La Mã cổ đại, cũng đã tồn tại những quy định về giao dịch có điều

kiện (condicio)“là những tình huống được đặt ra trong hợp đồng gắn với những hậu quả pháp lý nhất định” Theo Từ điển Tiếng Việt: “Điều kiện” là “thứ cần phải có để cho cái khác có thể tồn tại hay “điều cần thiết phải có để đạt một mục đích, cơ sở của một sự thoả thuận”[95] Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dựa trên các yếu tố: chủ thể, nội dung mục đích, tính tự nguyện và hình thức

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, xin đi sâu phân tích hai khía cạnh pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ còn nhiều hạn chế hơn cả là điều kiện về chủ thể và hình thức

A, Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng song phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với bên chuyển nhượng :

- Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ)

Về nguyên tắc, theo Luật đất đai 2013, để có quyền chuyển nhượng QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể SDĐ1 Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận QSDĐ2 Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể SDĐ được phép tiến hành giao dịch Những người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giao

1 Điều 5

2 Điều 168 và Điều 188

dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế Nếu người không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể SDĐ nên không được cấp giấy chứng nhận Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế do trường hợp này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại điểm e, khoản 1, điều 99, Luật Đất đai 2013 Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế) Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ khi được chủ sở hữu cho phép

- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch

Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các chủ thể này có quyền giao dịch khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà không được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiền SDĐ; nhận chuyển QSDĐ Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày

01/7/2014 (trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực)3 và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước

Các chủ thể nêu trên có quyền chuyển nhượng QSDĐ Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước4; giao đất có thu tiền SDĐ mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước

và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở

- Không bị hạn chế quyền định đoạt

Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai

2013, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi đã hoàn thành đầu tư kết cấu hạ tầng trên đất, trừ trường hợp chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng sự án

Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn xét

xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ[3]

Bên tham gia giao dịch

- Phải là người được phép tham gia giao dịch

Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai, người được phép tham gia vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch

Luật Đất đai quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào giao dịch Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền

Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai đề cập đến, nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện về năng lực của chủ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự

Có thể nói, pháp luật đã có các quy định cụ thể áp dụng đối với chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như đã nêu trên nhưng vẫn còn một số hạn chế cần được khắc phục

Thứ nhất, quy định không cho phép chủ thể thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định của Luật Đất đai5, chủ thể SDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền giao dịch QSDĐ, trừ trường hợp thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề, khu kinh tế, khu công nghệ cao là chưa hợp lý Trường hợp này có quyền duy nhất là quyền cho thuê lại QSDĐ sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng Xét về tổng thể, người thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm phải thực hiện các nghĩa vụ như người thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thậm chí số tiền phải trả có thể cao hơn so với

5 Xem các điều 175, 178, 179, 183, 185, 187 Luật Đất đai 2013

thuê đất trả tiền thuê đất một lần Bên cạnh đó, thuê đất trả tiền thuê đất một lần có thể gây thiệt hại cho ngân sách nếu không tính chính xác được sự mất giá của đồng tiền do lạm phát Chính vì vậy, các nước khi cho thuê bất động sản hạn chế mức tối đa sử dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần Thực tế, khi xem xét các giao dịch cho thuê QSDĐ trên thị trường ở nước ta, các tổ chức, cá nhân là chủ thể SDĐ thường sử dụng hình thức cho thuê QSDĐ trả tiền thuê hàng năm hoặc tối đa là 5 năm

Mặt khác, xét cả về lý luận và thực tế, quy định này chưa hợp lý và không khả thi vì những lý do sau:

i) về mặt lý luận, việc tách bạch giá bất động sản trên đất và đất là không thể

thực hiện được

ii) do không thể tách bạch giữa giá bất động sản trên đất và đất nên cũng không

thể đưa ra quy định kiểm soát việc tính giá bất động sản trên đất nói riêng và việc tuân thủ việc thực hiện quy định không được chuyển nhượng hay thực hiện bất cứ giao dịch nào đối với QSDĐ thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm

iii) mặc dù Luật Đất đai cấm không được giao dịch đối với đất thuê của Nhà

nước trả tiền hàng năm, nhưng lại cho phép bên mua bất động sản trên đất này được phép trở thành chủ thể QSDĐ Như vậy, thực chất của giao dịch này chính là giao dịch mua bán bất động sản trên đất và chuyển nhượng QSDĐ

iv) vì những lý do trên, thực tiễn, giá bán bất động sản trên đất thuê luôn bao

gồm cả giá trị QSDĐ (giá chuyển nhượng QSDĐ), thậm chí ngay cả đối với người muốn tuân thủ quy định này

v) việc không cho phép giao dịch đối với QSDĐ thuê trả tiền hàng năm làm

tăng thủ tục hành chính, dẫn đến tăng chi phí giao dịch, nhất là đối với bên mua bất động sản, gây thiệt hại cho Nhà nước

Từ những phân tích trên, chúng tôi cho rằng, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, cho phép cả người thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm có quyền giao dịch đối với QSDĐ như trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trong trường hợp Nhà nước muốn thu hút người SDĐ theo phương thức trả tiền một lần thì có thể dùng các phương thức hợp lý và khả thi hơn, ví dụ như sử dụng biện pháp thuế hay tài chính

- Quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế quyền giao dịch

do bị hạn chế khả năng xác lập QSDĐ