1022GIẢI PHÁP TRUYỀN THÔNG HỖ TRỢ BÁN HÀNG DỰ ÁN CHƯNG CƯ LÊ THÀNH TWIN TOWERS

Kênh truy n thông đ c chia thành hai nhóm chính: Kênh truy n thông cá nhân và kênh truy n thông phi cá nhân... Tình tr ng d án: D án còn đang trong giai đo n bán hàng.. Phân khúc khách h

GI I PHÁP TRUY N THÔNG

H TR BÁN HÀNG D ÁN CHUNG C LÊ THÀNH TWIN TOWERS

SVTH: LÊ MINH NG

MSSV: 0854010111

NGÀNH: QU N TR MARKETING GVHD: TS.TR NH THÙY ANH

Thành ph H Chí Minh – N m 2012

Ch ng 2: T ng quan v lý thuy t liên quan

đ n v n đ nghiên c u c a lu n v n t t nghi p 06

2.1 C s lý lu n chung c a đ tài nghiên c u 06

2.1.1 c tr ng c b n c a th tr ng b t đ ng s n 06

2.1.2 Th c tr ng hi n nay v công tác truy n thông d án b t đ ng s n 07

2.1.3 Quá trình truy n thông marketing 07

2.1.5 Ho t đ ng quan h công chúng 11

2.2 Bài h c kinh nghi m th c t v công tác truy n thông t

các d án b t đ ng s n t ng t 14 2.2.1 Tr ng h p d án Chung c TDH – Ph c Bình

và Chung c TDH – Tr ng Th 14

2.2.2 Tr ng h p d án C n h cao c p Everville 16

3

Ch ng 3: Hi n tr ng th c t v d án

Chung c Lê Thành Twin Towers 18

3.1 Gi i thi u s l c v d án Chung c Lê Thành Twin Towers 18

3.2 K v ng k ho ch th c hi n d án Chung c Lê Thành Twin Towers 20 3.2.1 K v ng v khía c nh tài chính 20 3.2.2 K v ng v khía c nh th ng hi u 20

3.3 Phân tích môi tr ng kinh doanh c a d án 22 3.3.1 Tình hình khái quát th tr ng b t đ ng s n 22 3.3.2 Tình hình c nh tranh đ i v i d án 24 3.3.3 Ti m l c tài chính và nhân s tri n khai d án 31 3.3.4 Nh ng thành t u ho t đ ng kinh doanh tr c đây 32

3.4 Tình hình hi n t i tri n khai ho t đ ng truy n thông

đ i v i d án Chung c Lê Thành Twin Towers 34 3.4.1 Công tác truy n thông hi n t i đ i v i d án 34 3.4.2 K t qu th c hi n công tác truy n thông đ i v i d án 35

Ch ng 4: Gi i pháp truy n thông h tr bán hàng d án

Chung c Lê Thành Twin Towers 37

4.1 Phân tích SWOT d án Chung c Lê Thành Twin Towers 37 4.1.1 i m m nh c a Chung c Lê Thành Twin Towers 37 4.1.2 i m y u c a Chung c Lê Thành Twin Towers 39 4.1.3 C h phát tri n c a Chung c Lê Thành Twin Towers 40 4.1.4 Thách th c c n tr phát tri nc a Chung c Lê Thành Twin Towers 40

Chung c Lê Thành Twin Towers 47

Ph n k t lu n

Tài li u tham kh o

Ph l c

5

L I NÓI U

N u nhìn l i th tr ng b t đ ng s n t i Thành ph H Chí Minh nói riêng và c a c

n c nói chung vào th i đi m cu i n m 2007 và đ u n m 2008, chúng ta s th y m t b c tranh tràn đ y tri n v ng, sôi đ ng và đ y p l i nhu n thu hút không ch s quan tâm t

gi i truy n thông và các nhà đ u t b t đ ng s n chuyên nghi p mà còn tr thành m t trong nh ng đ tài nóng b ng trong các cu c trò chuy n đ i th ng t d lu n Song,

cu i n m 2008 d ng nh là th i đi m báo hi u cho m t s kh i đ u c a th i k m đ m trên toàn th tr ng b t đ ng s n, khi chính sách th t ch t ti n t t Ngân hàng Nhà n c chính th c có hi u l c thi hành Tr m tr ng h n, khi chính sách th t ch t ti n t ngày càng si t ch t th tr ng b t đ ng s n vào n m 2011, đã khi n cho dòng ti n đ u t vào

l nh v c này tr nên h n ch và m t làn sóng kém thanh kho n n ng n đ i v i các d án

b t đ ng s n b t đ u lan r ng trên ph m vi toàn qu c

Nh m m c đích c i thi n tình hình m đ m c a th tr ng b t đ ng s n hi n t i, m t

s các bi n pháp h tr đ u t b t đ ng s n k t h p v i nh ng chính sách v mô phát tri n

th tr ng trong t ng lai đã đ c Chính ph thông qua và đang ti n hành áp d ng t th i

đi m đ u n m 2012 Bên c nh đó, chi n l c phát tri n nhà c a B Xây D ng vào đ u

n m 2012 đã nh n đ nh r ng: th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam c n ph i đáp ng ngu n c u kho ng 2,5 t met vuông sàn nhà trong n m 2020 Nh v y, kh quan h n so

v i m t s d đoán tr c đây v s m đ m kéo dài c a th tr ng b t đ ng s n trong

t ng lai, nay r t nhi u các nhà đ u t và chuyên gia b t đ ng s n đã có c s ti p t c duy trì ni m tin vào s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam trong th i gian

t i Song, n u v n đ tài chính đ i v i vi c đ u t b t đ ng s n t m th i đang có nh ng

d u hi u ti n tri n kh quan, thì m t khác các nhà đ u t b t đ ng s n s ph i làm gì đ có

th l i lôi kéo s quan tâm c a th tr ng thêm l n n a: đó ph i ch ng là nhi m v hàng

đ u c a ho t đ ng marketing mà c th h n chính là công tác truy n thông trong n l c

h tr bán hàng d án b t đ ng s n

T th c t đó, k t h p c s ki n th c lý lu n t môi tr ng h c thu t, lu n v n này

đ c hình thành v i k v ng có th đóng góp m t gi i pháp thi t th c v công tác truy n thông trong kinh doanh b t đ ng s n, mà tr ng h p đi n hình chính là d án Chung c

Lê Thành Twin Towers Tuy nhiên, vì v n ki n th c nh n đ nh và phân tích c a chúng tôi

v n còn gi i h n, do đó nh ng khuy t đi m còn t n t i trong lu n v n này ch t h n s

đi u khó tránh kh i T đó, v i m t c nguy n nh nhoi, chúng tôi mong r ng lu n v n này n u không t o đ c m t k t qu hoàn thi n thì ít ra c ng s không đem l i nhi u n i

th t v ng trong lòng ng i đ c

1 Công tác truy n thông trong kinh doanh b t đ ng s n hi n t i đang thu hút r t nhi u

s quan tâm t phía các chuyên gia marketing và nhà đ u t – kinh doanh trong l nh v c

b t đ ng s n Chính vì v y, vi c phân tích và nghiên c u v công tác truy n thông d án

b t đ ng s n s là đ tài thích h p nh t đ ng i vi t có th ng d ng và so sánh nh ng

ki n th c t c s lý thuy t vào th c t , đ ng th i l nh v c này s là đi u ki n phát tri n

nh ng kinh nghi m và k n ng th c ti n trong t ng lai

2 Công tác truy n thông trong kinh doanh b t đ ng s n trên th c t đ c tri n khai

m t cách ch n l c và khác bi t nhi u so v i công tác truy n thông đ i v i lo i hình s n

ph m tiêu dùng th ng m i Nh v y, thông qua n i dung nghiên c u c a lu n v n này,

ng i vi t s có thêm c h i và đi u ki n đ b sung ki n th c v vi c xây d ng công tác truy n thông đ i v i m t l nh v c m i l so v i ki n th c truy n d y trên c s h c

đ ng m t cách s ng đ ng và thi t th c nh t

3 Xu t phát t tình hình th c t v công tác truy n thông hi n t i c a d án Chung c

Lê Thành Twin Towers đang có nh ng d u hi u tác đ ng tiêu c c, đòi h i ch đ u t Công ty TNHH Th ng m i – Xây d ng Lê Thành (g i t t là Công ty Lê Thành) ph i phát tri n m t k ho ch truy n thông khác bi t trong t ng lai

* V ph ng di n đ a lý: Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh chính là th

tr ng giao d ch chính th c c a d án Chung c Lê Thành Twin Towers Vì v y, nh ng

d n ch ng và s li u phân tích t th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh s là

c s phù h p nh t đ n i dung c a lu n v n đ c phát tri n m t cách thi t th c

* V ph ng di n k thu t và đi u ki n th c hi n nghiên c u: Do đi u ki n khách quan th c hi n đ tài nghiên c u, vì v y chúng tôi ti n hành l a ch n th tr ng b t đ ng

s n Thành ph H Chí Minh nh m đ m b o cho s li u th ng kê mang tính th c t và công tác kh o sát th tr ng đ t hi u qu cao

2 Gi i h n v m t th i gian: Trong toàn b n i dung c a lu n v n này, chúng tôi ti n hành thu th p s li u và phân tích các tình hu ng th c t ch trong m t kho ng th i gian

nh t đ nh cho phép C th , m c th i gian s li u nghiên c u c a chúng tôi b t đ u vào

đ u n m 2011 đ n đ u n m 2012, vì đây là th i đi m bi n đ ng m nh nh t c a th tr ng

và c ng là th i đi m mà giá tr các s li u và các công trình nghiên c u tr c đây v công tác truy n thông b t đ ng s n v n còn hi u l c cao

3 Gi i h n v m t lo i hình b t đ ng s n: Theo báo cáo phân tích c a Công ty nghiên

c u T v n và Qu n lý b t đ ng s n CB Richard Ellis Viet Nam (g i t t là CBRE Viet Nam), th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam đ c chia thành n m lo i hình chính: Lo i hình v n phòng cho thuê, Lo i hình c n h đ , Lo i hình trung tâm th ng m i, Lo i hình c n h d ch v (cho thuê), Lo i hình khu công nghi p i v i n i dung c a lu n v n này, chúng tôi ch t p trung vào đ i t ng b t đ ng s n c n h đ vì hai lý do chính:

* M c đ nh h ng lo i hình c n h đ trên th tr ng b t đ ng s n: M c dù toàn

th tr ng b t đ ng s n bao hàm n m lo i hình chính, nh ng th tr ng b t đ ng s n c n

h đ và th tr ng b t đ ng s n v n phòng cho thuê là hai th tr ng có m c nh

h ng và tác đ ng nhi u nh t đ i v i toàn th tr ng b t đ ng s n chung

* Công tác truy n thông đ i v i lo i hình c n h đ hi n t i đ c nhi u nhà đ u t

và các chuyên gia t p trung s quan tâm v i nhi u h ng đa d ng và phát tri n v t tr i trong t ng lai

8

1.4 PH NG PHÁP NGHIÊN C U C S D NG TRONG LU N V N

có th hoàn thành đ c lu n v n này trong đi u ki n t t nh t, chúng tôi có áp d ng

m t s ph ng pháp nghiên c u sau đây:

1 Ph ng pháp kh o sát thông tin và thu th p s li u th ng kê t th tr ng th c t :

có đ c m t ngu n thông tin và s li u xác th c v i tình hình th c t , chúng tôi khi

th c hi n lu n v n này, đã ti n hành m t s cu c kh o sát th c t trên th tr ng nh sau:

* Kh o sát th c t v s thành công c a công tác truy n thông trong vi c h tr bán hàng d án b t đ ng s n:

_ Cu c kh o sát th c t đ i v i d án C n h Everville do ECI Land và MB AMC làm

ch đ u t : ây là tr ng h p hai ch đ u t liên doanh cùng chia s đ m nhi m toàn b công tác truy n thông cho d án

_ Cu c kh o sát th c t đ i v i hai d án Chung c TDH – Ph c Bình và Chung c TDH – Tr ng Th do Công ty C ph n Phát tri n Nhà Th c: ây là tr ng h p tr c

ti p m t đ n v ch đ u t đ m nhi m toàn b công tác truy n thông cho d án

* Kh o sát th c t phân tích các đ i th c nh tranh tr c ti p đ i v i d án Chung c

Lê Thành Twin Towers

2 Ph ng pháp tham kh o và l y ý ki n chuyên gia:

* S li u phân tích th ng kê t i ngân hàng d li u nghiên c u th tr ng CBRE Viet Nam vào các n m 2010, 2011 và d báo 2012: Nh ng s li u phân tích th ng kê này ch

y u ph n ánh v hai v n đ chính: xu h ng phát tri n và tình tr ng cung – c u c a th

tr ng b t đ ng s n

* Tham kh o ý ki n chuyên gia b t đ ng s n: lu n v n có th mang tính thuy t

ph c cao, chúng tôi có s d ng l i m t s ý ki n phân tích và kinh nghi m chia s ch

y u t Th c s Nguy n Thanh Tân, Giám đ c Marketing Công ty C ph n phát tri n b t

đ ng s n Phát t và Ông Phan V n Hi u, Giám đ c Sàn giao d ch b t đ ng s n Nam Long v chi n l c phát tri n marketing trong kinh doanh b t đ ng s n

3 Ph ng pháp trao đ i và tham v n ý ki n tr c ti p v i các chuyên viên b t đ ng

s n: Tr c khi th c hi n lu n v n này, chúng tôi có tham gia quá trình th c t p t t nghi p kéo dài hai tháng t i Công ty TNHH Th ng m i – Xây d ng Lê Thành Và t i đây, chúng tôi đã có c h i đ cùng làm vi c, trao đ i và tham v n ý ki n v i đ i ng nhân viên công tác t i phòng Marketing – Sale c a công ty trong giai đo n phát tri n công tác truy n thông hi n t i cho d án Chung c Lê Thành Twin Towers

đ nh mua s m m t món hàng tiêu dùng hay th m chí là m t món hàng công ngh k thu t cao Do đó, chúng ta có th nh n th y r ng b t đ ng s n là m t lo i hình s n ph m vô cùng đ c tr ng và ph c t p, vì lo i hình s n ph m này có th s h u cùng lúc đ c tính nhu c u s n ph m thi t th c và nhu c u s n ph m xa x T đó, y u t này đã d n đ n m t

h qu khá “tr trêu” và mâu thu n cho th tr ng b t đ ng s n, đó là: m c dù t ng ngu n

c u v nhà luôn r t d i dào và l c quan cho các nhà đ u t nh ng l ng c u th c s cho

lo i hình s n ph m này l i th hi n d i m t con s r t khiêm t n i u đó có ngh a là công tác truy n thông d án b t đ ng s n ph i h i đ các giá tr tâm lý n i b t c a m t

lo i hình s n ph m v a xa x v a thi t y u

Th hai, m i m t d án b t đ ng s n đ u t n t i nh ng đi m đ c tr ng riêng bi t và duy nh t so v i nh ng d án khác cùng lo i hình kinh doanh Khác r t nhi u so v i lo i hình s n ph m ngành hàng tiêu dùng ho c ngành hàng công ngh k thu t cao, trong khi chúng ta có th d dàng b t g p cùng m t th i đi m nhi u gia đình ho c cá th s d ng chung m t lo i s n ph m d u g i ho c m t đ i đi n tho i di đ ng gi ng nhau, thì chúng

ta l i không bao gi tìm th y hai s n ph m b t đ ng s n b t k t ng đ ng v i nhau Chính đi m đ c tr ng này khi n công tác truy n thông d án b t đ ng s n có xu h ng mang đ m tính truy n thông cá th hóa h n là tính truy n thông đ i chúng

Cu i cùng, đ i t ng khách hàng c a s n ph m b t đ ng s n trên th c t t n t i hai hình th c khác nhau: nhóm khách hàng có nhu c u an sinh th c s và nhóm khách hàng

11

có nhu c u đ u t – kinh doanh Và, chính đi m đ c tr ng này là đi m m u ch t t o nên

s khác bi t l n nh t gi a công tác truy n thông b t đ ng s n và công tác truy n thông

lo i hình s n ph m khác, b i l trong m t t ng th chi n l c truy n thông b t đ ng s n

s xu t hi n s t n t i cùng lúc hai h ng truy n thông khác bi t nhau v m c đích tác

ch a th t s t o nên l i ích đúng ngh a cho nhóm khách hàng có nhu c u an sinh th c th

2.1.2 Th c tr ng hi n nay v công tác truy n thông qu ng cáo d

án b t đ ng s n

T nh ng phân tích t th tr ng th c t , chúng tôi t ng k t đ c m t s đ c đi m chính trong vi c th c hi n công tác truy n thông d án b t đ ng s n trong b i c nh hi n nay, nh sau:

1 Vi c tri n khai công tác truy n thông d án b t đ ng s n th t s hi u qu th ng

xu t hi n t i nh ng đ n v đ u t – kinh doanh b t đ ng s n có chuyên môn cao, ngu n

l c tài chính v ng vàng và đ i ng marketing hoàn ch nh

2 Công tác truy n thông d án b t đ ng s n ngày nay t p trung khai thác r t nhi u vào y u t công ngh , c th là h ng truy n thông E – Advertising vì đây là h ng truy n thông mang l i hi u qu cao song l i có th ti t ki m đ c r t nhi u ngu n l c

3 Công tác truy n thông d án b t đ ng s n trong th i gian v a qua ch y u h ng s quan tâm m nh vào nhóm đ i t ng khách hàng có nhu c u đ u t – kinh doanh Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu c u an sinh th c s m i chính là nhóm đ i t ng khách hàng ch ch t c a th tr ng b t đ ng s n

2.1.3 Quá trình truy n thông marketing

A Quá trình truy n thông c b n

M t quá trình truy n thông c b n b t đ u khi m t ch th (đ c g i là ngu n phát)

n y sinh m t ý t ng và có nhu c u truy n tin ý t ng này đ n m t đ i t ng ho c m t

ch th khác (đ c g i là ng i nh n) Ngu n phát s mã hóa thông tin c a ý t ng đó thành m t thông đi p và g i nó qua m t kênh truy n thông thích h p đ ti p c n đ n

ng i nh n Mã hóa là vi c chuy n thông tin c a ý t ng thành thông đi p k t h p v i

12

nh ng hình th c minh h a c th , nh âm thanh, hình nh, l i nói…, nh m tác đ ng tích

c c đ n ng i nh n Khi ti p nh n đ c thông đi p, ng i nh n s ti n hành gi i mã thông đi p này đ có th hi u chính xác và c th thông tin mà ngu n phát mu n truy n

đ t trong quá trình truy n thông Sau đó, ng i nh n s g i ph n h i l i cho ngu n phát thông qua m t thông đi p c th ho c m t hành đ ng nh t đ nh Tuy nhiên, trong quá trình giao ti p th ng xuyên x y ra hi n t ng “nhi u thông tin” do s b t t ng đ ng trong quan đi m ti p thu thông đi p gi a ngu n phát và ng i nh n

Hình 2.1.3: Quá trình truy n thông c b n Chính vì v y, ng i truy n thông c n ph i thi t k nên nh ng thông đi p rõ ràng, c

th nh ng v n mang tính hình t ng cao nh m có th thu hút đ c s quan tâm và ti p thu c a ng i nh n m t cách tích c c nh t Hình minh h a 2.1.3 mô t c th s t ng tác hai chi u và các y u t chính trong m t quá trình truy n thông c b n đi n hình

B Quá trình truy n thông marketing

Trong quan đi m marketing, quá trình truy n thông l i t n t i d i m t g c đ ph c

t p h n nhi u so v i quá trình truy n thông c b n Dòng truy n thông marketing ph thu c r t nhi u vào s l ng các bên tham gia và m i liên k t gi a các thành ph n đó Thông th ng, quá trình truy n thông marketing có ba nhóm ch th chính: Doanh nghi p – Ng i ch th ng hi u, t o ra s n ph m và d ch v ; Ng i trung gian – Ng i đ i di n cho t t c các thành ph n đ ng gi a nhà s n xu t và ng i tiêu dùng và Th tr ng –

T ng th bao g m c ng i quy t đ nh mua s n ph m ho c d ch v và ng i s d ng

th ng hi u T th c t đó, các y u t c a quá trình truy n thông marketing c n đ c xem xét và phân tích k l ng h n d i nhi u g c đ

_ Ngu n phát: Ngu n phát trong quá trình truy n thông marketing chính là ch th c a

ho t đ ng xúc ti n, là doanh nghi p – ng i cung c p d ch v và t o ra s n ph m, có nhu

NGU N

PHÁT

Mã hóa thông tin

THÔNG

I P

Gi i mã thông đi p NGNH N I

áp ng thông tin

Ph n h i thông đi p

Nhi u

Kênh truy n thông

13

c u truy n t i thông đi p (có th là thông đi p qu ng cáo s n ph m, kh ng đ nh giá tr

th ng hi u…) đ n khách hàng Trên th c t , các doanh nghi p có th t mình sáng t o

và thi t k thông đi p ho c c ng có th chi ti n cho nh ng đ n v chuyên nghi p v xúc

ti n th ng m i đ m nh n công vi c này i m quan tr ng nh t đ i v i ngu n phát chính

là đ tin c y c a ngu n phát trong tâm trí c a khách hàng, khi m c đ tin c y càng cao,

kh n ng thuy t ph c đ c khách hàng c a thông đi p càng l n

_ Ng i nh n: ây là nh ng cá nhân ho c t p th ti p nh n trong đi p trong quá trình truy n thông và h đóng vai trò nh nh ng “khán gi m c tiêu” c a công tác truy n thông

c a doanh nghi p có th thành công trong quá trình truy n thông marketing, thông

đi p c a doanh nghi p ph i ph n ánh đúng chính xác nh ng y u t thi t th c nh t thu hút

đ c s chú ý và lôi cu n ng i nh n th u hi u và hành đ ng theo s truy n đ t c a thông đi p

_ Thông đi p: ó chính là n i dung thông tin đ c ng i phát truy n đ t đ n đ i

t ng ng i nh n Quá trình thi t k m t thông đi p bao g m hai giai đo n ch y u: Giai

đo n th nh t, ngu n phát ph i xác đ nh đ c n i dung c n truy n đ t đ t o ra s ph n

h i mong mu n t phía ng i nh n, đây còn đ c hi u là ý t ng hay thông đi p ch

đ nh; Giai đo n th hai, ngu n phát ph i xác đ nh đ c hình th c t t nh t đ truy n đ t thông đi p ch đ nh, đây đ c hi u là thông đi p mã hóa M t thông đi p ch đ nh phù

h p ph i đ c xu t phát t vi c phân tích chu n xác nhu c u th tr ng và nh n th c c a

th tr ng m c tiêu v th ng hi u c a doanh nghi p

_ Kênh truy n thông: Là cách th c ho c ph ng ti n truy n t i thông đi p t ngu n phát đ n ng i nh n Kênh truy n thông đ c chia thành hai nhóm chính: Kênh truy n thông cá nhân và kênh truy n thông phi cá nhân Kênh truy n thông cá nhân bao g m các

ho t đ ng t ng tác tr c ti p t ngu n phát đ n hai ho c nhi u đ i t ng ng i nh n c

th , nh : tham v n ý ki n khách hàng qua đi n tho i, th đi n t , đ i tho i tr c ti p…

Ng c l i, kênh truy n thông phi cá nhân là lo i kênh truy n thông nh m đ n nhi u đ i

t ng ti p nh n trong cùng m t th i đi m truy n đ t thông đi p, bao g m các ph ng ti n truy n thông đ i chúng, xúc ti n bán hàng và quan h công chúng Ba y u t chính tác

đ ng đ n vi c l a ch n kênh truy n thông là: ng i nh n, thông đi p và tính ch t c a kênh truy n thông

2.1.4 Qu ng cáo th ng hi u

A Khái ni m, vai trò và ch c n ng

nh ngh a v qu ng cáo th ng m i đ c quy đ nh trong Lu t th ng m i Vi t Nam (6/2005, s a đ i và b sung c a Lu n th ng m i 1997) v qu ng cáo nhu sau: “Qu ng

T n m ch c n ng nêu trên, qu ng cáo đóng m t vai trò to l n trong vi c t o ra n ng

l c c nh tranh và mang l i giá tr v th ng hi u cho doanh nghi p Chính xác h n, qu ng cáo chính là công c đ doanh nghi p có th chi m đ c u th c nh tranh trên th tr ng

và là ph ng cách hàng đ u đ doanh nghi p có th qu ng bá hình nh v th ng hi u

c a mình đ n s nh n th c c a khách hàng

B Phân lo i qu ng cáo

1 Phân lo i theo đ i t ng nh n tin

_ H ng qu ng cáo ti p c n đ n ng i tiêu dùng cu i cùng: ây là h ng qu ng cáo

ph bi n và thông d ng nh t trên th tr ng v i m c đích ti p c n đ n t ng cá nhân c th

và thuy t ph c h ch p nh n s d ng s n ph m ho c d ch v mà thông đi p qu ng cáo mang l i nh m ph c v cho nhu c u đ i s ng c a mình

_ H ng qu ng cáo ti p c n đ n các t ch c: Là lo i hình qu ng cáo h ng vào vi c tác đ ng đ n ng i mua và s d ng s n ph m cho m c đích ho t đ ng s n xu t – kinh doanh c a doanh nghi p

2 Phân lo i theo ph m vi đ a lý

_ H ng qu ng cáo tr i r ng trên di n r ng qu c gia

_ H ng qu ng cáo áp d ng cho m t khu v c đ a lý nh t đ nh

_ H ng qu ng cáo toàn c u hóa

3 Phân lo i theo ph ng ti n truy n thông

15

_ H ng qu ng cáo b ng ph ng ti n in n

_ H ng qu ng cáo b ng ph ng ti n đi n t

_ H ng qu ng cáo ngoài tr i

4 Phân lo i theo m c đích qu ng cáo

_ Qu ng cáo s n ph m và qu ng cáo phi s n ph m: H ng qu ng cáo s n ph m t p trung vào vi c qu ng cáo đ i t ng chính là m t lo i hình s n ph m c th (có th là s n

ph m h u hình ho c s n ph m vô hình) đ n ng i tiêu dùng H ng qu ng cáo phi s n

ph m là các ho t đ ng qu ng cáo v i thông đi p nh m “đánh bóng” hình nh và uy tín

c a th ng hi u doanh nghi p nh m khai thác s quan tâm c a th tr ng v doanh nghi p và không mang tính thuy t ph c th tr ng ch p nh n mua s n ph m

_ Qu ng cáo th ng m i và phi th ng m i: Hình th c qu ng cáo phi th ng m i ch

th ng đ c xu t hi n trong các ho t đ ng nhân đ o xã h i, khi thông đi p qu ng cáo

h ng đ n vi c kêu g i tài tr , quyên góp t thi n hay đóng góp tài l c vào các ho t đ ng

v n hóa – c ng đ ng…

_ Qu ng cáo tác đ ng đ n nhu c u c b n và nhu c u c th : Lo i hình qu ng cáo

nh m vào vi c kích thích nhu c u v m t nhóm s n ph m nào đó đ c hi u là h ng

qu ng cáo tác đ ng đ n nhu c u c b n Thông th ng, h ng qu ng cáo này đ c các

2.1.5 Ho t đ ng quan h công chúng (PR – Public Relationship)

A Khái ni m, đ c đi m và ch c n ng c a ho t đ ng quan h công chúng

Khái ni m v ho t đ ng quan h công chúng đ c đ nh ngh a nh sau: “Quan h công chúng là nh ng ho t đ ng marketing giao ti p c a công ty nh m xác đ nh và đánh giá thái

đ c a các nhóm công chúng có liên quan, các y u t nh h ng đ n l i ích c a các nhóm này, th c hi n các h ng trình hành đ ng nh m giành đ c s hi u bi t và tin t ng c a công chúng đ i v i ho t đ ng kinh doanh c a công ty” M c tiêu chính c a ho t đ ng quan h công chúng là xây d ng và nâng cao hình nh tích c c v công ty trong các gi i

có liên quan Nh ng đ c đi m c b n c a ho t đ ng quan h công chúng là:

_ tin c y cao: Nhi u thông đi p quan h công chúng th ng không mang ho c r t

ít mang tính th ng m i trong quá trình ti p c n đ n công chúng

_ Khó ki m soát tr c ti p: Vi c tri n khai ho t đ ng quan h công chúng ch u ph thu c và đi u khi n r t nhi u t đ i ng th c hi n và biên t p ch ng trình quan h công chúng H u h t các doanh nghi p th ng không tr c ti p t ch c và đ m nh n vi c thi t

k m t ch ng trình ho t đ ng quan h công chúng trên th tr ng, do đó m c đ nh

h ng c a h đ i v i ho t đ ng này th ng không rõ nét

Các ch c n ng chính c a ho t đ ng quan h công chúng:

_ Qu n tr quan h : Ho t đ ng quan h công chúng đ c hình thành nh m m c đích

t o nên các m i quan h tích c c, t t đ p gi a doanh nghi p và công chúng, t đó giúp doanh nghi p chi m đ c m t v th a thích trong quan đi m tiêu dùng c a công chúng _ Qu ng bá hình nh ho c uy tín c a doanh nghi p: a ph n các ho t đ ng quan h công chúng th ng tìm cách thuy t ph c công chúng v m c đ h p d n c a công ty trên

th tr ng và t đó “lôi kéo” s quan tâm c a công chúng trong vi c t o l p quan h và giao d ch kinh doanh v i doanh nghi p

_ H p báo: Hình th c này đ c s d ng khi m t doanh nghi p có nhu c u đ a ra

nh ng thông báo quan tr ng ho c khai hóa nh ng thông tin nh t đ nh v ho t đ ng kinh doanh c a mình, đó có th là: gi i thi u m t s n ph m m i, thay đ i chi n l c kinh doanh, thay đ i c c u t ch c…

17

_ Bài vi t gi i thi u v công ty: ây là bài báo đ c vi t nh m gi i thi u khái quát v công ty hay khía c nh ho t đ ng chính c a doanh nghi p

_ Th g i ban biên t p: ây là m t hình th c ti p c n ch đ ng c a doanh nghi p đ n

v i công chúng khi chính h tr c ti p g i th đ n nh ng ban biên t p chuyên trách nh m

m c đích trao đ i v quan đi m ho c thái đ c a mình v các v n đ mang tính c ng đ ng – xã h i

2 Tài tr và s ki n

“Tài tr , v b n ch t là m t giao d ch kinh t nh m đem l i l i ích cho c ng i tài tr

và ng i đ c tài tr Khi tài tr là doanh nghi p b ti n ho c các ngu n l c khác đ đ i tác th c hi n m t ch ng trình (có th là m t s ki n ho c m t d án) nào đó mang l i l i ích cho t t c các bên liên quan” (N i dung trích d n t n ph m “Qu n tr xúc ti n

th ng m i trong xây d ng và phát tri n th ng hi u c a nhóm tác gi An Th Thanh Nhàn và L c Th Thu H ng)

Các ho t đ ng tài tr , trên th c t , mang l i khá nhi u giá tr l i ích đ i v i ng i tài

tr , c th nh sau:

_ Ti p c n đ c th tr ng tr ng đi m m t cách tr c ti p ho c gián ti p thông qua

nh ng hình nh có m t trong các ch ng trình tài tr

_ Tác đ ng tích c c đ n hình nh c a chính doanh nghi p, đ ng th i nâng cao m c đ

nh n bi t th ng hi u công ty trong tâm trí tiêu dùng c a khách hàng

_ Thu hút đ c s quan tâm đ c bi t t gi i truy n thông

3 Ho t đ ng c ng đ ng

Hình th c ho t đ ng c ng đ ng đi n hình mà hi n này r t nhi u doanh nghi p đang

t p trung r t nhi u ngu n l c tri n khai chính là các ho t đ ng t thi n và t ch c gây qu

h tr cho l i ích c a c ng đ ng – xã h i Tham gia vào các ch ng trình này, doanh nghi p có th xây d ng đ c m t hình nh thi t th c và tích c c v th ng hi u c a mình trong tâm trí nh n th c c a công chúng Ngoài ra, đây còn là m t cách thu hút đ c s quan tâm c a gi i truy n thông “đ ng” th c hi n qu ng bá và xây d ng hình nh c a doanh nghi p m t cách t t đ p nh t trên th tr ng

Hai d án Chung c TDH – Tr ng Th và Chung c TDH – Ph c Bình là hai d án

m i nh n trong chu i d án nhà chung c dòng phân khúc thu nh p trung bình đ c Công ty C ph n phát tri n Nhà Th c (g i t t là TDH) chính th c phát tri n vào n m

2008 Nh ng y u t chính góp ph n t o nên s thành công cho ho t đ ng truy n thông d

án có th đ c t ng k t nh sau:

1 H th ng nh n di n th ng hi u phù h p v i d án

* Tên th ng hi u: TDH – Tr ng Th và TDH – Ph c Bình thu c dòng s n ph m ThuDuc House Apartment dành cho phân khúc thu nh p trung bình

* Kh u hi u th ng hi u (Slogan):

_ TDH – Tr ng Th : N i bình yên cu c s ng

_ TDH – Ph c Bình: T m yên bình và h nh phúc

* Giao di n t ng tác c a d án: M i d án đ u có h th ng giao di n website riêng

đ c l p v i h th ng website ch , cung c p và c p nh t đ y đ thông tin và ti n đ tri n khai d án a ch website c ng chính là tên chính xác c a d án:

_ TDH – Tr ng Th có website d án là http://www.tdhtruongtho.com/

_ TDH – Ph c Bình có website d án là http://www.tdhphuocbinh.com/

2 Cách th c t ch c k ho ch truy n thông h p lý và ph n ánh đúng giá tr mà d án mang l i cho khách hàng

* Phân đo n th c hi n công tác truy n thông:

_ Giai đo n tr c khi d án đ c m bán chính th c: T p trung ch y u vào hai ho t

đ ng chính là: t ch c h i ngh s ki n khách hàng và ch ng trình gi i thi u dòng s n

ph m m i trên th tr ng M c tiêu chính trong giai đo n này ch y u thu th p s ph n

h i t phía khách hàng v vi c tung ra d án b t đ ng s n trong th i gian t i

19

_ Giai đo n trong lúc m bán chính th c: T p trung m nh vào các ho t đ ng qu ng cáo, t ch c h i ngh bán hàng và l p sàn giao d ch – nhà m u cho d án M c tiêu chính trong giai đo n này là giá t ng tính thanh kho n c a d án th t nhanh trên th tr ng

* Cách th c xây d ng ho t đ ng qu ng cáo:

_ T p trung khai thác ho t đ ng E – Advertising: Ch y u là website gi i thi u d án

và sàn giao d ch tr c tuy n

_ Brochure d án: N i dung chính trong brochure d án ch y u đánh m nh vào y u

t thi t k , giá tr ti n ích, ph ng th c thanh toán và nh ng u đi m c a lo i hình nhà

c n h chung c å t o nên s khác bi t th t s gi a lo i hình nhà c n h chung c và

lo i hình nhà ph å tác đ ng đúng nhu c u an sinh th c th c a khách hàng

* N i dung chính trong k ho ch truy n thông:

_ TDH – Tr ng Th : Là “mái nhà” mang tính ngh d ng phù h p v i nh ng khách hàng có khuynh h ng cu c s ng thanh bình và yên t nh

_ TDH – Ph c Bình: Là d ng c n h hi n đ i và ti n ích M c dù d án s h u m t quy mô khiêm t n h n so v i TDH – Tr ng Th nh ng phong cách thi t k , c s h

t ng và trang thi t b thu c d án đ c đ u t tân ti n và giá tr h n Lo i hình c n h phù

h p v i nh ng khách hàng có khuynh h ng s ng n ng đ ng và hi n đ i

3 i m m nh ch y u đ c khai thác trong công tác truy n thông d án: Công ty C

ph n phát tri n nhà Th c đã r t thành công trong vi c xây d ng m t th ng hi u uy tín và chuyên nghi p trên th tr ng b t đ ng s n T y u t này, h u nh t t c các d án phát tri n nhà c a Công ty, không riêng hai d án TDH – Tr ng Th và TDH – Ph c Bình, đ u l y đ nh h ng ch đ o là ch t l ng và uy tín công trình làm c s đ phát tri n ho t đ ng truy n thông cho d án

* K t lu n

Công ty C ph n phát tri n nhà Th c đã khai thác r t t t giá tr v uy tín và ch t

l ng th ng hi u công ty trong vi c t o nên m t thông đi p truy n thông ph n ánh chính xác và c th nhu c u c a th tr ng b t đ ng s n hi n t i Và chính y u t thông đi p truy n thông đã mang l i s thành công trong k ho ch xây d ng ho t đ ng truy n thông chung cho hai d án Chung c TDH – Tr ng Th và Chung c TDH – Ph c Bình

20

2.2.1 Tr ng h p d án C n h cao c p Everville

D án c n h cao c p Everville đ c đánh giá là d án “đ u tàu” trong b c đi thâm

nh p th tr ng đ u t – kinh doanh b t đ ng s n c a T p đoàn ECI Group vào cu i n m

2010 D án đ c hình thành t s liên k t đ u t gi a Công ty C ph n u t Xây

d ng a c Tr ng Th nh Phát (g i t t là ECI Land) – thành viên c a T p đoàn ECI Group và Công ty Qu n lý và Khai thác tài s n Ngân hàng Quân đ i (g i t t là MB AMC) Nh ng đi m chính trong s thành công c a công tác truy n thông d án C n h cao c p Everville có th đ c t ng k t nh sau:

1 H th ng nh n di n th ng hi u phù h p v i d án:

* Tên th ng hi u: Everville

* Kh u hi u th ng hi u (Slogan): N i tr ng t n h nh phúc

* Giá tr tâm lý bên trong d án: M i block thu c d án đ u s h u các h ng quang

c nh và phong th y khác nhau å hình thành nên nh ng giá tr tâm lý khác nhau t i các block c n h : block Tr ng Phú, Tr ng An, Tr ng Quý, Tr ng Phát và Tr ng L c

* Giao di n t ng tác c a d án: D án có h th ng giao di n website riêng:

m i quan h thân thi t v i khách hàng

3 Xây d ng quan h t t v i chính quy n đ a ph ng: M t th c t r t rõ ràng th hi n

s thành công trong công tác truy n thông c a d án Everville chính là vi c ch đ u t , ECI Land đã khai thác r t t t s h tr c a chính quy n đ a ph ng trong bu i đ ng th

ra m t chính th c d án trên th tr ng B ng thông báo chính th c c a chính quy n đ a

ph ng v vi c xác nh n d án Everville là d án tr ng đi m c a th tr ng b t đ ng s n

qu n Bình Tân, ECI Land đã có m t công c qu ng bá hình nh th ng hi u d án m t cách gián ti p và hi u qu K t qu chính th c t ch đ u t công b vào th i đi m cu i tháng 4/2012 cho th y: s l ng tiêu th c n h thu c d án đã lên đ n g n 70% ch trong vòng 06 tháng khi d án chính th c m bán kh i block Tr ng An đ u tiên

21

* K t lu n:

Khác bi t so v i s thành công trong công tác truy n thông hai d án TDH – Tr ng

Th và TDH – Ph c Bình c a Công ty c ph n phát tri n nhà Th c, đi m m u ch t

c a ho t đ ng truy n thông d án Everville đ c ph n ánh thông qua kh n ng t ch c t t

và ph ng th c truy n thông đáng tin c y Chính t y u t này, ECI Land đã thu hút đ c

s quan tâm và chú ý c a th tr ng đ n v i d án và t đó Công ty đã có c h i đ kh ng

đ nh giá tr th ng hi u c a Everville trên th tr ng b t đ ng s n

Nh v y, đúc k t t hai bài h c th c t v s thành công trong công tác truy n thông

c a tr ng h p C n h cao c p Everville và tr ng h p Chung c TDH – Ph c Bình và Chung c TDH – Tr ng Th , chúng tôi nh n th y m t s đ c đi m chính t o nên s thành công trong ho t đ ng truy n thông b t đ ng s n nh sau:

1 công tác truy n thông có th h tr th t t t cho k ho ch bán hàng d án b t

đ ng s n, thì b c đ u tiên các ch đ u t c n thi t l p chính là m t h th ng nh n di n

th ng hi u d án hoàn ch nh và phù h p v i b n ch t c a d án

2 Trong h ng phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n t ng lai, nhu c u an sinh t t

y u s đ c quan tâm nhi u h n so v i nhu c u đ u t Nh v y, nhi m v hàng đ u c a

ho t đ ng truy n thông d án b t đ ng s n ph i là thu hút th t nhi u s quan tâm và t o

đ c đi m nh n khác bi t trong s l a ch n c a khách hàng m c tiêu

3 H ng truy n thông cá th hóa c n ph i đ c các đ n v đ u t – kinh doanh b t

đ ng t p trung quan tâm và tri n khai m nh h n trong th i gian t i, b i l thông qua

h ng ti p c n này, các doanh nghi p m i có th thu đ c ph n h i chính xác ý ki n t khách hàng m c tiêu và đ ng th i gia t ng kh n ng thuy t ph c h trong vi c ch p nh n

s n ph m d án b t đ ng s n c a mình

22

HI N TR NG TH C T V

D ÁN CHUNG C LÊ THÀNH TWIN TOWERS

3.1 GI I THI U S L C V D ÁN CHUNG C LÊ THÀNH TWIN TOWERS

1 Tên d án: Chung c Lê Thành Twin Towers

2 Ch đ u t : Công ty TNHH Th ng m i – Xây d ng Lê Thành

3 n v xây d ng: Công ty TNHH Xây d ng H ng Anh

4 n v t v n thi t k : Công ty C ph n T v n ki n trúc K thu t h t ng và Môi

tr ng đô th A.R.T.E.C

5 n v t v n th c hi n kh o sát xây d ng: Công ty TNHH T v n kh o sát xây

d ng T ng H p H.A.I

6 Lo i hình b t đ ng s n: C n h đ

7 V trí d án: Giao l H ng l 02 – Mã Lò, P.Bình Tr ông A, Q.Bình Tân

8 Th i đi m tri n khai xây d ng d án: n m 2011

9 Th i gian d ki n bàn giao c n h : quý IV n m 2013

_ T ng cao t i đa : 19 t ng (x p x 81,2 m chi u cao)

(bao g m: 1 tr t l ng, 18 t ng l u, 1 t ng h m và 1 t ng k thu t – mái che thang)

_ Phía B c: giáp khu dân c hi n h u;

_ Phía Nam: giáp khu dân c và đ ng H ng L 02;

_ Phía ông: giáp khu dân c hi n h u;

_ Phía Tây: giáp m t ti n đ ng Mã Lò (l gi i 30m) và h m 5m

15 Th i gian d ki n hoàn thành d án: 36 tháng k t ngày ch p thu n đ u t

16 t bán c n h đ u tiên: Vào ngày 01/3/2012 – chính th c m bán Block B

_ N i dung phân đo n bán hàng đ t I: ây là đ t bán hàng tìm hi u nhu c u hi n t i

c a th tr ng và xây d ng giá tr th ng hi u cho Chung c Lê Thành Twin Towers trong nh n th c c a khách hàng

K v ng v khía c nh th ng hi u c a Công ty Lê Thành khi tri n khai d án Chung

c Lê Thành Twin Towers đ c phát tri n theo ba h ng:

1 Nh n th c t phía khách hàng:

D án Chung c Lê Thành Twin Towers đ c phát tri n v i k v ng s ti p n i thành công t hai d án Chung c Lê Thành Khu A và Khu B Song, khác v i hai d án tr c

25

đây, d án Chung c Lê Thành Twin Towers đ c Công ty Lê Thành t p trung và phát tri n m nh h n v khía c nh th ng hi u trong nh n th c khách hàng

_ Nh n th c c a khách hàng đ i v i d án Chung c Lê Thành Twin Towers: ây là

m t d án Nhà ch t l ng cao và đ c tích h p ti n ích đ y đ v i m c giá dành cho phân khúc thu nh p trung bình Khác v i hình nh c a Chung c Lê Thành Khu A và Khu

B là xây d ng m t không gian s ng nh nhàng, yên t nh và thoáng đãng, d án Chung c

Lê Thành Twin Towers đ c đ nh h ng là m t khu chung c n ng đ ng, ti n ích và hi n

_ Th ng hi u Lê Thành có th phát tri n nhi u lo i hình d án b t đ ng s n v i t ng

c p quy mô khác nhau

_ Th ng hi u Lê Thành không ch đ n thu n là m t nhà đ u t b t đ ng s n mà còn

26

3.3 PHÂN TÍCH MÔI TR NG KINH DOANH C A D ÁN CHUNG C LÊ THÀNH TWIN TOWERS

3.3.1 Tình hình khái quát th tr ng b t đ ng s n thành ph H Chí Minh đ i v i lo i hình c n h đ (tính đ n cu i n m 2011)

(K t qu nghiên c u d a trên các thông s th ng kê t i ph l c 3.3.1A, 3.3.1B)

Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh trong quý IV/2011 ti p t c có s

bi n đ ng đ i v i phân khúc c n h bán, vì doanh s tiêu th cho th y ph n l n ch đ u

t đang g p nhi u khó kh n trong vi c thanh kho n các d án đ ng th i ph i đ i phó v i

tr ng i trong vi c ti p c n ngu n v n huy đ ng Chính vì v y, các ch ng trình gi m giá

u đãi đ c nhi u nhà đ u t áp d ng m t cách táo b o, ch y u nh m gia t ng s c tiêu

th trên th tr ng, song hành đ ng này d ng nh đang khi n th tr ng b t đ ng s n ngày càng tr nên b t n h n

Theo thông s th ng kê c a CBRE Viet Nam tính đ n quý IV n m 2011 cho th y: ngu n cung th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh đã bàn giao 43.412 c n h cho khách hàng, trong đó có 14.213 c n h thu c phân c p bình dân, 13.042 c n h thu c phân c p trung bình, 15.740 c n h thu c phân c p cao c p và 417 c n h thu c phân c p

h ng sang Riêng trong quý IV n m 2011, có thêm 1.096 c n h thu c phân c p trung bình và bình dân đang đ c chào bán trên th tr ng s c p, nh ng ch có kho ng 846 c n

h chính th c đ c th tr ng tiêu th Hi n t i, th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh v n còn đ ng kho ng h n 18.000 c n h ch a th thanh kho n, trong đó có kho ng h n 8.000 c n h thu c phân c p bình dân, 3.000 c n h thu c phân c p trung bình, 6.800 c n h thu c phân c p cao c p và h ng sang Nh v y, k t qu này đã ph n ánh đ c s m đ m và kém thanh kho n c a toàn th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh trong th i đi m hi n t i và r t có kh n ng s còn ti p di n trong t ng lai Xét v m c giá giao d ch t i th tr ng s c p, báo cáo nghiên c u th tr ng CBRE Viet Nam c ng cho th y: m c giá chào bán trung bình đ i v i c n h thu c phân c p

h ng sang là 4.183 USD/m2; c n h thu c phân c p cao c p là 1.628 USD/m2; c n h thu c phân c p trung bình là 920 USD/m2; và c n h thu c phân c p bình dân là 663 USD/m2 M c giá này đ c đánh giá là m c gi m th p nh t c a toàn th tr ng b t đ ng

s n Thành ph H Chí Minh trong n m 2011 v a qua, trong đó c n h phân c p h ng sang có m c gi m đáng k nh t -9,1% so v i quý III/2011

Ngoài ra, theo th ng kê tình hình th tr ng b t đ ng s n c a Công ty T v n và Nghiên c u th tr ng b t đ ng s n Savills Vi t Nam vào quý IV/2011, vào th i đi m

27

tháng 02/2012, th tr ng Thành ph H Chí Minh ch nh n thêm hai đ t m bán c n h

c a hai d án t i vùng th tr ng phía Tây Thành ph , đó là: Công ty C ph n Sài Gòn

m bán đ t 02 v i 66 c n h thu c Cao c An Bình v i m c giá t 15,1 – 19 tri u

đ ng/m2

và Công ty Lê Thành m bán đ t 1 block B thu c Chung c Lê Thành Twin Towers v i m c giá t 13,9 tri u đ ng/m2

Tuy nhiên, trên th c t , l ng c u đ i v i phân khúc c n h bán còn ph i đ ng đ u

v i nhi u khó kh n h n c ngu n cung, ch y u xoay quanh v n đ v kh n ng h tr tài chính t phía các ngân hàng đang b si t ch t áng l u ý nh t là l ng c u trong phân khúc c n h cao c p h u nh ch c ch n s ti p t c gi m trong t ng lai cho đ n khi th

tr ng b t đ ng s n th t s h i ph c m nh m N u tr c đây, nhu c u mua c n h đ

th ng t p trung vào phân khúc c n h cao c p, thì nay đang d n chuy n sang hình th c nhà g n li n v i đ t vì y u t không gian s ng r ng rãi đang đ c th tr ng quan tâm

và a chu ng nhi u h n

Nh n đ nh chung:

_ M c giá giao d ch t th tr ng s c p cho toàn phân khúc c a th tr ng b t đ ng

s n s ti p t c có xu h ng gi m trong th i gian t i, nh m kích c u đ u t và s d ng áng quan tâm nh t là phân khúc c n h h ng sang và cao c p s có nguy c đóng b ng thanh kho n do l ng c u trên th tr ng gi m m nh

_ H u h t các d án đ u t c n h bán ch a kh i công trong th i gian t i s h ng

đ n phân khúc bình dân, ch y u dành cho đ i t ng khách hàng t ng l p trung l u m i,

v i m c giao d ch d i 21 tri u đ ng/m2

_ Nhi u d án c n h bán s có xu h ng ti p t c b trì hoãn ho c th m chí chuy n

đ i m c đích khai thác sang lo i hình c n h d ch v cho thuê (ch y u đang x y ra đ i

v i phân khúc cao c p và h ng sang), đi n hình là các d án: The Vista, Sai Gon Complex, Ben Thanh Luxury Apartment, Diamond Island

_ Vi c ra đ i nh ng đ n v qu n lý c n h d ch v đáp ng ngu n cung phân khúc c n

h d ch v cho thuê (nh T p đoàn Ascott Limited) s làm cho th tr ng b t đ ng s n ngày thêm linh đ ng và đa d ng

_ Vi c ra đ i Qu tín thác b t đ ng s n (REITs) trong n m 2012 s t o thêm m t kênh huy đ ng v n m i, hi u qu và linh đ ng cho th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam

_ Ch ng trình tái c u trúc h th ng ngân hàng đang di n ra trong n m 2012, k t h p

v i các Chính sách c a Nhà n c v vi c si t ch t d n b t đ ng s n, ch c ch n s khi n các nhà đ u t g p thêm nhi u khó kh n trong vi c tìm ngu n v n

1 Lo i hình b t đ ng s n: C n h đ Theo báo cáo phân tích c a CBRE Viet

Nam, th tr ng b t đ ng s n t i Vi t Nam đ c chia thành n m lo i hình chính: Lo i hình v n phòng cho thuê, Lo i hình c n h đ , Lo i hình trung tâm th ng m i, Lo i hình c n h d ch v (cho thuê), Lo i hình khu công nghi p Vì m c đích s d ng c a Chung c Lê Thành Twin Towers là cung c p m t ch n an sinh đích th c cho nh ng đ i

t ng có m c thu nh p trung bình – th p, do đó các đ i th c nh tranh tr c ti p đ i v i Chung c Lê Thành Twin Towers ph i thu c lo i hình b t đ ng s n c n h đ

2 Tình tr ng d án: D án còn đang trong giai đo n bán hàng Nh ng d án b t

đ ng s n c n h đ còn đang trong giai đo n bán hàng đ c hi u là nh ng d án đ c

ch đ u t ho c đ n v phân ph i – ti p th c a d án chính th c rao bán thông qua h

th ng nhà m u tr c ti p ho c website kinh doanh gián ti p Ngoài ra, nh ng d án hi n có

s l ng c n h ch a đ c tiêu th trên th tr ng chi m d i 5% t ng s c n h c a Chung c Lê Thành Twin Towers đang đ c chào bán s đ c xem xét nh nh ng d án không còn t ng quan c nh tranh đ i v i Chung c Lê Thành Twin Towers

3 Ph m vi xem xét đ i th c nh tranh: Qu n Bình Tân và m t ph n qu n Tân Phú,

bao g m: Ph ng Phú Th nh, Hi p Tân và Tân Th i Hòa Vì v trí t a l c c a Chung c

Lê Thành Twin Towers thu c qu n Bình Tân, đ ng th i giáp ranh v i m t s khu v c thu c qu n Tân Thú, do đó các d án c nh tranh tr c ti p đ i v i Chung c Lê Thành Twin Towers có th là nh ng d án thu c qu n Bình Tân ho c qu n Tân Phú

4 Phân khúc khách hàng: Khách hàng có thu nh p bình dân (trung bình – th p)

Theo báo cáo phân tích c a CBRE Viet Nam, hi n t i th tr ng b t đ ng s n c n h đ

t n t i b n dòng phân khúc khách hàng chính đ c xác đ nh d a trên m c giá chào bán trung bình t ch đ u t công b : H ng sang (4.183 USD/m2

), Cao c p (1.628 USD/m2), Trung bình (920 USD/m2) và Bình dân (663 USD/m2) Tuy nhiên, m c giá chào bán này

ch th hi n s s n lòng chi tr c a khách hàng khi mua c n h ch không ph n ánh đúng ngh a th c ch t giá tr t ng l p c a khách hàng

5 Th tr ng giao d ch: Th tr ng s c p Th tr ng s c p b t đ ng s n đ c hi u

là th tr ng chào bán b t đ ng s n v i m c giá do ch đ u t ho c nhà phân ph i – ti p

th c a d án chính th c công b và các s n ph m thu c d án ch a h đ c thông qua

b t k hình th c s h u nào tr c đó