- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?. Đoạn trong Bản án
Trang 1GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
Năm học 2022-2023 Buổi thảo luận thứ 2: Vấn đề chung của hợp đồng
3 Trương Phương Anh 2153801013028
4 Nguyễn Thị Minh Thùy 2153801013249
5 Nguyễn Mai Giáng Uyên 2153801013284
6 Trần Nguyễn Hoàng My 2153801014144
7 Đỗ Thị Thuỳ Linh 2153801015128
8 Lê Thanh Phương Linh 2153801015131
9 Lê Dương Uyên Nhi 2153801015184
10 Võ Ngọc Ý Nhi 2153801015195
11 Phạm Nguyễn Trúc Quỳnh 2153801015215
Trang 2MỤC LỤC
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy chế về hình thức……… 3
- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa đượccông chứng, chứng thực? ……….4
- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày
được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử
dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?………7
- Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao? 8
- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?……… 9
- Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa ántuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.……….10
- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định vềthời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? … 10
- Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có
thuyết phục không? Vì sao? ……… 10Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng 12
- Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm ………12
- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? 15
Trang 3- Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng) ……… 15
- Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì
sao?……….16
- Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long ……… 16
- Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.………17
- Các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước ngoài? 19
- Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ……… 19
Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản………21
- Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao? 21
- Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao? 22
- Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
Trang 4Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi;
Nguyên đơn được bị đơn - ông C và bà L chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy đã thanh toán khoản tiền theo thỏa thuận nhưng bị đơn yêu cầu nguyên đơn trả thêm tiền do giá đất mặt tiền cao hơn Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận cho nguyên đơn chứ không làm thủ tục chuyển nhượng Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với bị đơn cho rằng việc cha mẹ họ tự ý đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung mà không hỏi ý kiến là xâm phạm đến quyền lợi nên không đồng ý, yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng vô hiệu Tạibản án dân sự sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng đất Bị đơn và những người có liên quan đã viết đơn kháng cáo và được chấp nhận yêu cầu tại bản án phúc thẩm Nhưng quyết định giám đốc thẩm sau đó đã hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và được xét xử lại
- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xáclập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực: “Mặtkhác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng,chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏathuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bênhoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.”
Trang 5- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồngchuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực: “Hợpđồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật dân sựnăm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thìhợp đồng này được công nhận hiệu lực Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơntrả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.”
- Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự đã đượcxác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực màmột bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theoyêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch
đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
có thể thấy điều luật này quy định chỉ áp dụng đối với các loại giao dịch mà luật bắt buộcphải công chứng, chứng thực chứ không áp dụng cho trường hợp khác về điều kiện cóhiệu lực hình thức của giao dịch Theo em, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015trong trường hợp như trên là thuyết phục Bởi vì, mặc dù các hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất đều xảy trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, tuy nhiên tại thờiđiểm xét xử thì BLDS năm 2015 đã có hiệu lực Mà theo điểm b khoản 1 Điều 688 BLDSnăm 2015 quy định về điều khoản chuyển tiếp: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiệnhoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luậtnày thì áp dụng quy định của Bộ luật này” Do đó, việc Tòa án áp dụng khoản 2 Điều
Trang 6Tại khoản 2 Điều 129 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng
vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thựchiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc cácbên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này,các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” Ở bản án số 16: “phía bịđơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ tronggiao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lựccủa giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa
877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thìnguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụngđất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật” vì vậy khi áp dụng BLDS năm 2015 vào trườnghợp trên thì có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên là hợp pháp Có thể thấyrằng, nếu không có quy định mới này thì các trường hợp tương tự như vậy sẽ bị xem là
vô hiệu và giải quyết theo hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu nếu như áp dụng theoquy định của BLDS năm 2005, theo đó thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Như vậy việc các bên giải quyết hậu quả của hợpđồng vô hiệu sẽ xảy ra nhiều khó khăn trong thực tế, quyền và lợi ích hợp pháp của cácbên sẽ không được đảm bảo Qua đó, có thể thấy việc Tòa án áp dụng khoản 2 Điều 129BLDS năm 2015 như trên là rất thuyết phục và triệt để trong tình huống này
- Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định
Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 khi chỉ xác định nguyênđơn thực hiện ⅔ nghĩa vụ là hợp lý Bởi về mặt thời hạn thực hiện thì cả hai bên đều xácđịnh là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang têntrong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đangđược thực hiện Hiện nay trong pháp luật thì không có văn bản nào hướng dẫn và xácđịnh được như thế nào là thực hiện ⅔ nghĩa vụ, ta có thể hiểu là đối với bên bán sẽ là
Trang 7nghĩa vụ về việc chuyển giao các loại giấy tờ liên quan hoặc nghĩa vụ khác được quyđịnh trong hợp đồng chuyển nhượng; đối với bên mua sẽ là nghĩa vụ thanh toán số tiềnphải trả cho bên bán hoặc các nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng chuyểnnhượng (khoản tiền cần phải thanh toán là ⅔ số tiền phải thanh toán) Và dựa theo khoản
2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụtrong giao dịch” Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong Bản án thì ta có thểthấy bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, về phía bên nguyên đơn thì đãthực hiện giao cho bị đơn là 110.000.000 đồng tức là hơn ⅔ số tiền cần phải thanh toánnên Tòa áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 là thuyết phục
- Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán
không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy khi áp dụng Điều 129 BLDS 2015, bên bán không cầnphải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhànước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lựcpháp luật: “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thìtuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thứcđược quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đãthực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đấtcho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được côngnhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luậtnhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là khôngcần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quanNhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệulực pháp luật.”
Trang 8- Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có sự thuyết phục Bởi Tòa án đã dựa vàoĐiều 129 BLDS năm 2015 để giải quyết vụ việc mặc dù thời điểm các bên thỏa thuậnviệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấyviết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏathuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằngviệc giao thêm tiền, giao đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dựa theo khoản
2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cácbên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015nhưng bên nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ thì giao dịch dân sự đượccông nhận có hiệu lực, bên cạnh đó bị đơn không cần phải làm thủ tục chuyển nhượngthửa 877 cho nguyên đơn bởi khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơnliên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản
án đã có hiệu lực pháp luật
Trang 9Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm; Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm Tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung là Ông Cưu, bà Lắm chuyểnnhượng chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư 90.000.000 đồng Sau đó lấythêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng Ông Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000đồng Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên nên vi phạm về hình thức.Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợpđồng vẫn có hiệu lực Tại tòa giám đốc thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵngquyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, hủytoàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhândân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm
- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với cácgiao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015) Giao dịchchuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với
vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hìnhthức”
Trang 10- Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này
mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệulực Cho nên hệ quả pháp lý của việc hết thời hạn yêu cầu của Toà án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực
- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.
Đoạn mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “[5] Về hình thức của hợp đồng…Tuy nhiên
từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hainăm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều
132 Bộ luật dân sự 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cóhiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.”
- Trong Quyết định số 93, việc Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục không? Vì sao?
Quyết định của Tòa khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưađược công chứng, chứng thực là thuyết phục Vì:
+ Căn cứ khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để Tòa tuyên giao dịchdân sự vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ông Cưa, bà Lắm trong suốt 2 năm đókhông yêu cầu Tòa tuyên giao dịch vô hiệu Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởikiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất
Trang 11cho họ thì ông Cưa, bà Lắm mới phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất giữa 2 bên Hơn nữa, giao dịch dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng làhoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được công chứng, chứng thực không phải là căn
cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015
+ Nên tiếp tục căn cứ vào khoản 2 Điều 132 thì Tòa tuyên giao dịch dân sự chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực
Trang 12- Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do
có vi phạm
Điểm giống nhau:
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
- Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả
- Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng đều liên
quan đến nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định
Điểm khác nhau:
Trang 13- Do người chưa thành niên, người mất
năng lực hành vi dân sự, người hạn chế
- Do không tuân thủ quy định về hình thức;
- Do có đối tượng không thể
-CSPL: Điều 423 BLDS 2015
Trang 14-Bên bị thiệt hại do hành vi viphạm nghĩa vụ của bên kia đượcbồi thường
CSPL: Điều 427 BLDS 2015
Tính
chất
Không làm phát sinh, thay thế, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân
sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch
được xác lập
CSPL: khoản 1 Điều 131 BLDS 2015
Hợp đồng này không có hiệu lựctại thời điểm giao kết, các bênkhông phải thực hiện nghĩa vụ đãthỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại và thỏa thuận về giảiquyết tranh chấp
CSPL: khoản 1 Điều 427 BLDS2015
- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
