ÔN THI BẤT ĐỘNG SẢN - Đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới Bất Động Sản _ VIỆN ĐÀO TẠO BÁCH KHOA - CÔ THU-16.3.202216.03.2022

ÔN THI BẤT ĐỘNG SẢN - Đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới Bất Động Sản _ VIỆN ĐÀO TẠO BÁCH KHOA - CÔ THU-16.3.202216.03.2022

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

Câu 1: Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản:

1.1 Khái niêm Bất động sản: Bất động sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến

trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức

năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai

1.2 Đặc điểm bất động sản:

Một tài sản được coi là bất động sản, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với đất đai Như vậy, không gắn liền với đất đai thì tài sản đó không phải là bất động sản, trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản Chính vì những điểm khác biệt của bất động sản như vậy mà ngoài những đặc điểm chung của tài sản, bất động sản còn có những đặc điểm riêng cụ thể như sau:

- Tính bất động: Bất động sản dù được đem chuyển nhượng, đem bán

nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác Vị trí của bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng của đất và giá đất Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào Những bất động sản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại

- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền

kinh tế xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi, trong khi: Tốc độ tang dân số nhanh, làm tang nhu cầu đất đai để sản xuất, để ở; Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp; Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tang đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều Do đó, đất đai ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa khác với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm dần

- Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích,

cấu trúc, kết cấu … của mỗi bất động sản Do vậy, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, đây là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong việc xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình, nhà ở có thể so sánh được một cách tương đồng, tuy nhiên yếu tố vị trí thì không thể giống nhau được Mối quan hệ giữa các yếu tố tạo nên tính dị

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

biệt của bất động sản được giải quyết khá rõ trong Lý thuyết Vị thế – Chất lượng Theo lý thuyết này, bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là “Vị thế” và

“Chất lượng”

+ “Vị thế” là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà

ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho củ cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường … phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua ước tính một biến đại diện của các thuộc tính lien quan đến vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau Vị thế còn được hiểu là “tổng hòa các mối quan hệ xã hội”, nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao hơn

+ “Chất lượng” bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích

sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao … Bên cạnh đó có thể kể đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính thương thích với một công nghệ xây dựng hiện có … Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện nhà ở

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Bất động sản bao gồm đất đai

và các công trình trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đăc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội Hơn nữa đất đai được sử dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất đai mà còn hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn, không bị hao mòn

Câu 2: Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản:

2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản:

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đối với các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai), hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân) Đặc biệt trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do nhà nước thống nhất quản lý, thì các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sử dụng nó Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lợi ích do đất mang lại Đặc điểm này là yếu tố cơ bản quyết định giá đất (quyền sử dụng đất) không phải là giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất Do vậy, với những tiến bộ của khoa học kỹ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng

2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:

Bất động sản là loại hàng hóa cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặc khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trong cả nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến sự khác nhau về quy

mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngay cả giữa các khu đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi nổi hơn các đô thị khác có quy mô nhỏ hơn,

xa thành phố, xa đô thị lớn hoặc ở nông thôn

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

2.2.3 Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật:

Thị trường bất động sản là thị trường hàng hoá có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hoá thông thường, mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ và thủ tục kèm theo Vì vậy nên khi trao đổi, mua bán bất động sản đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan như quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, thuế, lệ phí, phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng, mua bán, giao dịch bất động sản Ngoài ra pháp luật còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản, quy định cung cấp thông tin về bất động sản … Điều đó cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản càng ít thì

việc mua bán diễn ra rất nhanh và thuận lợi

2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo:

Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất dộng sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dung bất động sản góp vốn lien doanh … Nhưng thực tế dạng thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo Nguyên nhân là do từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người đang có bất động sản, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng như các tranh chấp, kiện tụng … được giữ kín Đó là những thông tin, những yếu tố mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp, người nhận góp vốn liên doanh … cần nắm bắt và am hiểu Tuy những thông tin này rất phong phú nhưng lại không công khai gây nên

tính chất của một thị trường không hoàn hảo

2.2.5 Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:

Một hàng hóa thông thường được đưa ra thị trường và được thừa nhận, khi xuất hiện nhu cầu tăng lên thì nhà sản xuất nhanh chóng tìm mọi biện pháp

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường (trừ những hàng hóa đặc biệt) Tuy nhiên, đối với bất động sản thì khi cầu bất động sản tăng, cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất đai, bất động sản Việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường Để tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng, … đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, …Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp (nhất là trong điều kiện của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm) Bên cạnh đó, bất

động sản là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn

2.2.6 Giao dich trên thị trường bất động sản cần có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao:

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Mặc khác, giá trị hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn, có kinh nghiệm, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì đều cần có đội ngủ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có cả các tổ chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển

2.2.7 Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính:

Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản

trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc

biệt là thị trường tài chính Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Ngược lại, khi một thị trường bất động sản phát triển mạnh, hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho nước phát triển kinh tế thông qua hình

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

thức vay thế chấp (theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay) Như vậy, hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau trong nền kinh tế

Câu 3: Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận mà thị trường bất động sản được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng nhìn chung chỉ mang tính tương đối, bởi vì một bất động sản nhưng có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hiện nay có những cách phân loại thị trường bất động sản như

sau:

3.1 Căn cứ theo tính chất hoạt động kinh doanh, thị trường bất động sản gồm:

- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường đấu giá bất động sản (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và đấu giá quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất)

- Thị trường cho thuê bất động sản

- Thị trường thế chấp bất động sản

- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi

giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động

sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản …

3.2 Căn cứ theo cấp độ tham gia thị trường, thị trường bất động sản gồm:

- Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê

quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc cac thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê trong một thời hạn nhất định (còn gọi là thị trường bất động sản cấp 1)

- Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử

dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất … (còn gọi là thị trường bất động sản cấp 2)

3.3 Căn cứ theo công dụng của bất động sản, thị trường bất động sản gồm:

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng …) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa …)

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất …)

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản phi vật thể

được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch …) như di sản văn hóa, di tích lịch sử …

3.4 Căn cứ theo hình thái vật chất của đối tượng bất động sản trao đổi, thị

trường bất động sản gồm:

- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở

đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp …), thị trường bất động sản mặt bằng và nhà xưởng công nghiệp …

- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẽ …

- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất, vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống, công trình công cộng …

3.5 Căn cứ theo khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản gồm:

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản bất động sản công cộng tại đô thị …

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng tại nông thôn …

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng tại khu vực giáp ranh …

3.6 Căn cứ theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, thị trường bất

động sản gồm:

- Thị trường bất động sản chính thức: Là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hay nói cách khác là thị trường có sự kiểm soát của nhà nước như: giao dịch tại các công ty địa ốc, công ty đầu tư phát triển nhà, công ty chứng khoán, các ngân hàng, các trung tâm đấu giá …

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

- Thị trường bất động sản không chính thức: Là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại (Thị trường bất động sản không chính thức còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”, việc mua bán chỉ trao tay, cam kết bằng giấy nhận nợ

…)

Câu 4: Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản

4.1 Sự phát triển kinh tế:

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng

- Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai

và các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ … Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mai, dịch vụ, du lịch … làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản phát triển

- Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về bất động sản trên thị trường

- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới, hoặc cải tạo các bất động sản cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mai, dịch vụ cũng như đời sống nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch của bất động sản ngày một tăng

4.2 Sự gia tăng dân số

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản Trước hết, sự tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản làm nhà ở, đất ở Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên Thêm nữa, gia tăng dân số theo đó

là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao… những nhu cầu này là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư …

4.3 Yếu tố pháp luật

Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản … hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản; quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, bất động sản Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm

2003 Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển

4.4 Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp

Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung Đây cũng là vấn đề tất yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bô phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy.Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở, …

Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng … Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuế… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản

ThS Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

4.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán …

Câu 5: Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản

5.1 Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời gian

Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian

Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản gồm:

- Giao dịch mua bán bất động sản (mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà)

- Giao dịch thuê bất động sản

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các bất động sản khác

5.2 Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Khi thị trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Các chủ thể tham gia và thị trường bất động sản bao gồm: Các cá nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tổ chức tài chính, các tổ chức môi giới,

tư vấn …

5.3 Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản

Đối với mỗi quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường bất động sản là một thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội Cho nên bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thị trường bất động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và về bất động sản Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước đó