3- Chuyên đề đào tạo thực chiến Định Giá Bất Động Sản tại TPHCM -19-04-2022

Trang 1

TS THÁI LÂM TOÀN

(CHUYÊN GIA ĐÀO TẠO & HUẤN LUYỆN - CHUYÊN GIA CỐ VẤN CHIẾN LƯỢC QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP)

Trang 2

TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Qui trình thẩm định giá căn bản: tài liệu cho khoá học

thẩm định viên về giá - Hà Nội - TP.Hồ Chí Minh 12/2006

- Qui trình thẩm định giá tài sản: theo quyết định

77/2005/QĐ-BTC ngày01/11/2005 của Bộ Tài Chính-Tiêu chuẩn số 05.

- Qui trình và phương pháp định giá bất động sản: tài liệu

đào tạo bồi dưỡng kiến thức Môi giới BĐS-Định giá BĐS

và Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Qui trình thẩm định giá căn bản: tài liệu cho khoá học

thẩm định viên về giá - Hà Nội - TP.Hồ Chí Minh 12/2006

- Qui trình thẩm định giá tài sản: theo quyết định

77/2005/QĐ-BTC ngày01/11/2005 của Bộ Tài Chính-Tiêu chuẩn số 05.

- Qui trình và phương pháp định giá bất động sản: tài liệu

đào tạo bồi dưỡng kiến thức Môi giới BĐS-Định giá BĐS

và Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

TS Thái Lâm Toàn – Tel: 0968 71 6968

Trang 4

Hotline: 0968 71 6968

 HV GHI HỌ & TÊN GROUP ZALO.

 LĨNH VỰC ĐANG KINH DOANH BĐS?

 KỲ VỌNG TỪ CĐ NÀY ÁP DỤNG VÀO KD NHƯ THẾ NÀO?

=> Hãy ghi xuống – Càng cụ thể càng tốt…

Trang 5

Khái niệm

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định viên phải tuân theo các bước đi đó để trả lời cho khách hàng về giá trị bất động sản.

Trang 6

Cơ sở thẩm định giá

Thời điểm thẩm định giá

Nguồn dữ liệu

Điều kiện ràng buộc

Giả định bất thường

Điều kiện giả thiết

Trang 7

Quy trình thẩm định giá

Giới thiệu quy trình

Phân tích thị trường Phân tích sử dụng

Bước 5

Trang 8

Xác định tổng quát

Bước 1

Trang 9

1.1 Xác định đặc điểm tài sản

1 Xác định tổng quát

Bất động sản

Quyền sử dụng đất

Lợi ích từ bất động sản

Công trình trên đất

Tỷ lệ còn lại Công năng

Đặc tính kỹ thuật

Máy thiết bị

Trang 10

Báo cáo

Khối lượng công việc

Quy mô nghiên cứu & phân tích

Phạm vi công việc

Thông tin báo cáo

Trang 11

Lọai hình thẩm định giá

Lọai tài sản

Những điều kiện thực hiện nhiệm vụ

Ngày hiệu lực

Đặc điểm tài sản

Mục đích

Mục đích TĐG

Trang 12

Giá trị phi thị trường

Giá trị bảo hiểm

Giá trị Tính thuế

Giá trị Thanh lý

Giá trị Bán tháo

Giá trị Đặc biệt

Trang 13

 Thời điểm thẩm định giá

 Thời điểm hiệu lực

1.4 Thời điểm thẩm định giá

Trang 14

 Nguồn dữ liệu bên trong.

 Nguồn dữ liệu bên ngoài.

Trang 15

1 Giả thiết.

2 Điều kiện ràng buộc.

1.6 Giả thiết, điều kiện ràng buộc

Trang 16

Trang 17

 Xác định các yếu tố cung-cầu.

2.1 Cung cầu, thị trường

2 Kế họach thẩm định giá

Trang 18

 Tài liệu về thị trường.

2.2 Tài liệu chuẩn bị

Trang 19

 Tiến độ thu thập thông tin.

2.3 Tiến độ thực hiện

Trang 21

3 Khảo sát hiện trường

Dữ liệu thị trường Dữ liệu tài sản thẩm

Xác định tổng quát

Bước 1

Lập kế họach thẩm định giá

Bước 2

Trang 22

3 Khảo sát hiện trường

 Công suất, năng suất, công dụng.

 Vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước.

 Độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và

các tài sản so sánh.

3.1 Máy thiết bị

Trang 23

 Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

 Chi tiết bất động sản, bao gồm:

Trang 24

 Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

3.2 Bất động sản

Trang 25

Thu thập thông tin

 Khảo sát thực địa

 Phỏng vấn

 Thông tin của tổ chức thẩm định giá

 Thông tin trên báo chí

 Thông tin trên các văn bản pháp lý

 Nguồn thông tin phải được kiểm chứng

Nguồn thông tin

Trang 26

Phương pháp Vốn hóa thu nhập

Áp dụng 3 phương pháp thẩm định giá

Trang 27

Phân tích xu hướng:

 Xã hội: dân số, giáo dục, y tế

 Kinh tế: lãi suất, mức lương, công ăn việc

làm

 Chính sách: Qui hoạch, đổi mới

 Môi trường: đất đai, khí hậu, địa hình

4 Phân tích thị trường

4.1 Phân tích chung

Trang 29

Phân tích:

4.3 Phân tích cung cầu

Trang 30

 Phân tích đất trống

 Phân tích tài sản và công trình trên

đất đã được cải tạo, nâng cấp

 Phân tích việc sử dụng hiện tại, thời

gian và các bên tham gia thị trường.

Phân tích sử dụng cao nhất & tốt nhất

Trang 31

6 kỹ thuật phân tích giá đất trống

trực tiếp tài sản thẩm định với các

lô đất tương tự trên thị trường để ước tính giá trị cho lô đất thẩm

định

4 Phân tích – Giải pháp

Kỹ thuật phân tích giá đất

Trang 32

Giá trị của 24 hectare là bao nhiêu?

Trang 33

2 Chiết trừ: Ước tính giá trị công trình trên

đất bằng cách lấy chi phí xây dựng mới trừ

đi các hao mòn, sau đó trừ vào tổng giá bán của tài sản so sánh để có giá trị đất trống.

Giá bán – Giá trị còn lại công trình

= Giá đất

Giá bán – Giá trị còn lại công trình

= Giá đất

Trang 34

3 Phân bổ: là kỹ thuật so sánh gián tiếp để

xây dựng một tỷ lệ giữa giá trị đất và công trình trên đất dùng cho mục đích so sánh

Trang 35

4 Giá trị đất thặng dư: Phân tích thu nhập

thuần có thể tạo ra từ đất trừ đi chi phí cải tạo công trình trên đất để có giá trị thặng

dư của đất và được vốn hóa thành chỉ số giá trị

Thu nhập thuần từ đất – Tổng chi phí cải tạo = Giá trị thặng dư của đất

Trang 36

5 Vốn hóa tiền thuê đất:

Trang 37

6 Phân lô phát triển: Phân bổ một lô đất

cụ thể thành nhiều lô đất nhỏ, ước tính thu nhập, chi phí phát triển để có được lợi nhuận và chuyển hóa thành giá trị đất.

Giá đất = Thu nhập – Chi phí PT

Trang 38

5 Ước tính giá trị tài sản

Phương pháp Vốn hóa thu nhập

Áp dụng 3 phương pháp thẩm định giá

Bước 5

Trang 39

6 Báo cáo thẩm định giá

Trang 40

Lớp Bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định Giá

Trang 41

1 Những thông tin cơ bản.

2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật và pháp lý.

4 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.

5 Kết quả khảo sát thực địa

6 Những lập luận về mức giá cuối cùng.

7 Phương pháp thẩm định giá.

8 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng.

9 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên.

10 Tên, chữ ký của thẩm định viên

11 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá

Nội dung báo cáo

Trang 42

Tên, loại tài sản.

Nguồn gốc của tài sản

Vị trí của bất động sản Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu Ngày tháng năm thẩm định giá

Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh.

Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá

1 Những thông tin cơ bản

Trang 43

Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành

2 Những căn cứ pháp lý

Trang 44

Đối với máy móc thiết bị

Công suất máy móc thiết bị.

Đặc điểm dây chuyền công nghệ.

Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá.

Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất.

Năm đưa vào sử dụng.

Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định.

3 Mô tả đặc điểm kỹ thuật

Trang 45

Đối với bất động sản

Vị trí Quy hoạch.

Mục đích sử dụng hiện tại.

Vị trí hành chính, tương quan với các bất động sản khác

Năm đưa vào sử dụng.

Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định.

Trang 46

Đối với đất nông lâm nghiệp

Hệ thống tưới và tiêu nước.

Trang 47

Đối với công trình trên đất

Loại nhà

Cấp nhà, hạng nhà, Diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), Chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời).

Mục đích sử dụng.

Cấu trúc nhà.

Số phòng, diện tích sử dụng từng phòng.

Hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước.

Loại, hạng đường xá, cầu cống…

Trang 48

Đối với máy thiết bị

Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất).

Hóa đơn mua, bán tài sản.

Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản.

4 Mô tả đặc điểm pháp lý

Trang 49

4 Mô tả đặc điểm pháp lý

Trang 50

Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế

5 Những giả thuyết và hạn chế

Trang 51

Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.

Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.

Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính

Ý kiến và kết luận của chuyên gia tư vấn.

6 Khảo sát thực địa

Trang 52

Những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản.

Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất

7 Lập luận về mức giá

Trang 53

Kết quả của các phương pháp thẩm định giá Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản

Mức độ phù hợp/ chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực

8 Ước tính về mức giá

Trang 54

Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng:

Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản.

Phân loại, hạng tài sản.

Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản

9 Những vấn đề phức tạp

Trang 55

Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

10 Quyền và lợi ích cá nhân

Trang 56

Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản.

Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực.

Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực.

GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

Giấy phép XD nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ.

Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng.

Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.

Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá

11 Phụ lục

Trang 57

Đối với máy thiết bị

Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết

Trang 58

Lớp Bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định Giá

Trang 59

Mục đích thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá

Cơ sở thẩm định giá Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất Phương pháp thẩm định giá

Trang 60

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

Bùi Nhật Nam Đinh Quang Vũ

Trang 61

Kính gửi: Ông Ngô Kim Sơn

Căn cứ Hợp đồng Thẩm định số 124/HĐ-INCOSERC.QLCS ngày 14 tháng 11 năm 2005 giữa Ông Ngô Kim Sơn và Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản về việc thẩm định giá tài sản.

5 Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí.

6 Kết quả thẩm định giá:

Tổng giá trị tài sản thẩm định (theo phụ lục đính kèm) được làm tròn số: 6.820.000.000 đồng (Sáu tỷ tám trăm hai mươi triệu đồng)./.

7 Điều kiện ràng buộc:

Kết quả thẩm định giá chỉ được xác nhận khi chủ sở hữu đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối

với Nhà nước và chịu trách nhiệm pháp lý về quyền sở hữu tài sản của mình

Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ

về tài sản và bất động sản

Thẩm định viên Giám đốc

Trang 66

Trang 68

VỊ TRÍ ĐỊA LÝ

75 Bạch đằng

Trang 69

Khoảng cách từ đầu đường Bạch

Đằng đến nhà ( A -> B) 557m, Ngôi

nhà nằm ở cuối đừơng BĐ, đầu

đường NTSơn

Trang 70

Chợ Hai Mơ

12G, BĐ, P2,

TB

Chợ Tân Sơn Nhất, cách nhà 504m

Trang 71

Bệnh Viện Quân Y

175, 786 Nguyễn

Kiệm đi mất 7

phút, 867m

Trang 72

tin học Thành Long 1D2 NTSơn, P3, Gò Vấp

Anh ngữ quốc tế Elite, 19-

21 Nkiệm

Tiểu học Trần Văn Ơn

Trang 73

 CHUYÊN GIA ĐÀO TẠO & HUẤN LUYỆN DN.

 CHUYÊN GIA CỐ VẤN CL QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP.

 NHỮNG QUYỂN SÁCH ĐÃ XUẤT BẢN:

1) Sách: “Quản lý văn bản với bộ OpenOffice” – Chuyên ngành tin học, mã nguồn mở.

2) Sách: “Định hướng Nghề nghiệp - Lựa chọn học Nghề

theo tiêu chuẩn đào tạo”.

3) Sách: “Kỹ năng trả lời phỏng vấn dành cho HS-SV tìm

Tiêu đề	Chuyên Đề Đào Tạo Thực Chiến Định Giá Bất Động Sản Tại TPHCM
Tác giả	TS. Thái Lâm Toàn
Trường học	Đại Học
Chuyên ngành	Định Giá Bất Động Sản
Thể loại	chuyên đề
Năm xuất bản	2022
Thành phố	TPHCM

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	11,95 MB