Tổng-quan-thị-trường-BĐS-việtnam-final-q1-2022

Tổng-quan-thị-trường-BĐS-việtnam-final-q1-2022

Báo cáo Nghiên cứu |

Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam Q1.22

Tháng Tư 2022

Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP (so cùng kỳ năm trước)

Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (lũy kế từ đầu năm, so cùng kỳ năm trước)

Biểu đồ 3: FDI, tỷ USD (số lũy kế từ đầu năm)

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

Giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất 5 năm: Mặc dùvốn FDI đăng ký vào Việt Nam chỉđạt 8,91 tỷ USD trong Quý 1/22, giảm 12,1% so với cùng kỳ năm trước, vốn giải ngân đạt 4,42 tỷ, tăng 7,8% so với cùng kỳ và là mứccao nhất của Qúy I trong 5 năm qua

Singapore tiếp tục là quốc gia dẫn đầu về số vốn đầu tư vào Việt Nam, đạt 2,29 tỷ USD, chiếm 25,7% tổng vốn FDI Tiếp theo là Hàn Quốc đứng thứ 2 với 1,61 tỷ USD Đan Mạch xếp thứ 3 với 1,32 tỷ USD từ dự án nhà

máy LEGO tại Bình Dương

Trong 18 ngành thu hút đầu tư, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 5,3 tỷ USD, chiếm 59,5% tổng vốn đầu tư đăng ký Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng

ký Tiếp theo lần lượt là các ngành hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ, sản xuất phân phối điện

2

Tăng trưởng GDP Quý I khởi sắc, tiếp

nối đà tăng của Q4.21: Tổng sản phẩm

trong nước (GDP) Quý 1/22 ước tính

tăng 5,03% so với cùng kỳ năm trước,

cao hơn tốc độ tăng Quý 1/21 (4,72%)

và Quý 1/20 (3,66%) nhưng vẫn thấp

hơn tốc độ tăng của Quý 1/19 (6.85%)

Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và

thủy sản tăng 2,45%; khu vực công

nghiệp và xây dựng tăng 6,38%, khu

vực dịch vụ tăng 4,58% Đây có thể nói

là một mức tăng trưởng tích cực,

hướng tới mục tiêu đạt tăng trưởng

GDP 6,5% trong năm 2022 đã được

Chính phủ đề ra

Về cơ cấu nền kinh tế Quý 1/22, khu

vực nông, lâm nghiệp và thủy sản

chiếm tỷ trọng 10,94%; khu vực công

nghiệp và xây dựng chiếm 37,97%; khu

vực dịch vụ chiếm 41,70%; thuế sản

phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm

9,39%

Tổng mức bán lẻ hàng hóa - doanh

thu dịch vụ tiêu dùng và lượng khách

quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh:

Tính chung Quý 1/22, tổng mức bán lẻ

hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu

dùng ước đạt 57,3 tỷ USD, tương

đương 1.318 nghìn tỷ VND, tăng 4,4%

so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ

yếu tố giá tăng 1,6% (cùng kỳ năm

2021 tăng 2%)

Vận tải hành khách trong quý đạt

740,8 triệu lượt khách vận chuyển,

giảm 23,6% so với cùng kỳ năm trước

(cùng kỳ năm 2021 giảm 15,5%) Cũng

trong 3 tháng đầu năm, vận tải hàng

hóa đạt 501,8 triệu tấn hàng hóa vận

chuyển, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm

trước (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%)

Khách quốc tế đến Việt Nam trong

Quý 1/22 ước đạt gần 91 nghìn lượt

người, tăng 89,1% so với cùng kỳ năm

trước Trong đó, tháng 3 ghi nhận tới

41,7 nghìn lượt người, gấp 2,2 lần

cùng kì năm trước khi Việt Nam bắt

đầu mở cửa các đường bay quốc tế và

đón khách du lịch trở lại vào ngày

15/03/2022

Biểu đồ 4: CPI – chỉ số chung

Biểu đồ 5: CPI – Nhà ở và vật liệu xây dựng

Biểu đồ 6: Cán cân thương mại

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

Tình hình đăng ký và hoạt động của các doanh nghiệp có nhiều khởi sắc: Tính tới cuối tháng 3, số doanhnghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động trong Quý I/22 đạt 60,2 nghìn doanh nghiệp, tăng 36,7% so với cùng kỳ năm trước Tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế trong Quý I/22 là 1.177,9 nghìn tỷ đồng (bao gồm vốn đăng ký mới vàvốn tăng thêm), tăng 21% so với cùng kỳ năm trước Trong Quý I/22 bình quân một tháng có 20 nghìndoanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động; 17,1 nghìn doanhnghiệp rút lui khỏi thị trường

Kết quả điều tra mới nhất về xu hướng kinh doanh của các doanh nghiệp ngành công nghiệp chế biến, chế tạo cho thấy doanh nghiệp lạc quan về tình hình sản xuất kinh doanh trong Quý II/22 với 82,3% doanh nghiệp đánh giá sẽ ổn định và tốt hơn so với Quý I/22 Đây là kết quả quyết tâm phục hồi và phát triển kinh tế thời gian qua của Quốc hội và Chính phủ, tạo niềm tin, động lực cho cộng đồng doanh nghiệp phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh

3

CPI tăng thấp giữa cơn “bão giá” trên

thế giới: Tính chung Quý 1/22, CPI

tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước

Đây là mức tăng khá thấp trong bối

cảnh bất ổn giá trên toàn thế giới,

khẳng định sự cố gắng trong việc cân

đối giá tiêu dùng trong nước của Chính

phủ Việt Nam Các yếu tố làm tăng CPI

trong quý là: (1) Giá xăng dầu được

điều chỉnh 7 đợt Bình quân quý I/22,

giá xăng dầu trong nước tăng 48,81%

so với cùng kỳ năm trước (2) Bởi tác

động của giá xăng, giá dịch vụ giao

thông tăng 16,09% so với cùng kỳ năm

ngoái Bên cạnh đó, một số nguyên

nhân giữ chỉ số CPI tăng thấp có thể

được kể đến như: (1) Giá các mặt hàng

thực phẩm giảm 1,2% so với cùng kỳ

năm trước, trong đó giá thịt lợn giảm

21,55%; (2) Giá dịch vụ giáo dục giảm

4,24% do một số tỉnh, thành phố miễn

giảm học phí học kỳ I năm học

2021-22 do ảnh hưởng của dịch COVID-19

Xuất nhập khẩu tiếp tục phục hồi

mạnh mẽ trong Quý I : Trong 3 tháng

đầu năm, xuất nhập khẩu gặp nhiều

khó khăn khi tình hình dịch bệnh diễn

biến phức tạp trên cả nước, đồng thời

biên giới Việt – Trung ùn tắc vào dịp

Tết nguyên đán, song kết quả xuất

nhập khẩu Quý I vẫn vô cùng khả

quan Trong 3 tháng đầu năm, tổng

kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa

ước tính đạt 176,35 tỷ USD, tăng

14.4% so với cùng kỳ năm trước Trong

đó, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt

88,58 tỷ USD, tăng 12,9%; nhập khẩu

hàng hóa đạt 87,77 tỷ USD, tăng

15,9%

Trong Quý I/22, Việt Nam có 15 mặt

hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỷ

USD, trong đó có 5 mặt hàng xuất

khẩu trên 5 tỷ USD, chiếm tới 58% kim

ngạch xuất khẩu của cả nước là: điện

thoại và linh kiện, linh kiện điện tử

máy tính, máy móc thiết bị, dệt may và

giày dép

Về thị trường xuất khẩu hàng hóa, Hoa

Kỳ tiếp tục là thị trường xuất khẩu lớn

nhất của Việt Nam, với kim ngạch ước

đạt 25,2 tỷ USD Trung Quốc là thị

trường nhập khẩu lớn nhất với kim

ngạch ước đạt 27,6 tỷ USD

TP.Hồ Chí Minh |

Chú thích:

[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

Nguồn: Nghiên cứu JLL

giá thuê thuần

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Thị trường Văn phòng

Giá thuê[1]

4

Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong Q1.22

Chỉ có một tòa nhà Hạng C quy mô 5.600 m2 hoàn thành trong Q1.22 và được sử dụng đểlàm trụ sở của chủ đầu tư, không chào thuê trên thị trường Cả hai phân khúc văn phònghạng A&B đều không ghi nhận nguồn cung mới với tổng diện tích sàn cho thuê vẫn ở mức1,67 triệu m2, trong đó diện tích trống sẵn sàng cho thuê khoảng 167.000 m2 sàn, chủ yếuđến từ các tòa nhà Hạng B

Xu hướng cải tạo lại các tòa nhà hiện hữu để nâng diện tích sàn và nâng hạng tòa nhà ngàycàng phổ biến trong bối cảnh quỹ đất hạn chế

Nhu cầu thuê chậm do tác động kéo dài của đại dịch

Tỷ lệ trống ở phân khúc Hạng A tăng nhẹ, khoảng 1.288m2 chủ yếu ở các tòa nhà lâu đời do khách hàng hiện hữu giảm diện tích thuê trong khi thị trường Hạng B ghi nhận nhiều giaodịch lớn ở các tòa nhà mới, giúp cải thiện lượng hấp thụ thuần cho toàn bộ thị trường vănphòng Hạng A&B lên mức dương, khoảng 1.142 m2, nhưng vẫn giảm mạnh so với quýtrước Các công ty hoạt động trong ngành Công nghệ - thông tin và sản xuất có vốn đầu tưnước ngoài tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong quý

Tuy nhiên, các tòa nhà Hàng B hiện hữu cũng đang khá cẩn trọng trong chiến lược cho thuêtrước thách thức suy giảm nhu cầu trong Q1.22 do tác động kéo dài của đại dịch

Giá thuê ổn định theo năm và theo quý

Mặc dù đang đối mặt với nhu cầu suy giảm, chủ nhà nhìn chung có xu hướng giữ giá thuê

ổn định nhờ tầm nhìn lạc quan về 09 tháng còn lại của năm 2022 Giá thuê ổn định ở mức30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm và 0,2% theo quý

Các tòa nhà mới với áp lực lấp đầy diện tích trống có xu hướng thu hút khách thuê với nhiều chương trình ưu đãi hơn Các thỏa thuận thực tế diễn ra khá linh hoạt theo từng giao dịchvới các điều khoản hỗ trợ không chỉ giới hạn ở giá thuê

Triển vọng: Tâm lý lạc quan trong 9 tháng còn lại

Trong chín tháng còn lại, dự kiến ba tòa nhà Hạng B ở khu vực Ngoài trung tâm sẽ gia nhậpthị trường với gần 70.000m2 sàn cho thuê, đóng góp 4% tổng nguồn cung Đại lộ Lê Duẩn

dự kiến chào đón thêm một tòa nhà chất lượng Hạng A được dùng làm trụ sở của chủ đầu

tư và không chào thuê ra thị trường

Nhìn chung, thị trường văn phòng trong năm 2022 dự kiến khá lạc quan với giá thuê ổnđịnh hoặc tăng nhẹ nhờ nguồn cầu vẫn giới hạn Tính đến cuối năm 2022,mức giá thuêtrung bình toàn thị trường dự kiến sẽ tăng trên 30 điểm phần trăm theo năm, cao hơn mứctăng trưởng của giai đoạn 2020-21

USD 30,7

+0,3%

Ổn định

10 20 30 40 50

giá thuê thuần

trên m 2 NLA/tháng

Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung lũy kế

(‘000 m 2 NLA)

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Biểu đồ 10: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]

Tương ưng với sự phát triển của thị

trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường

xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống

phân loại, xếp hạng, cũng như phương

pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm

nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị

trường

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:

Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM

được phân loai như sau: TTTM cộng đồng,

​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng

Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các

TTTM Trọng điểm ( một tập hợp con của

Nguồn cung trên) Đây là một trong những

loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên

thị trường.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để

biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật

ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ

dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch

Chủ đầu tư còn khá thận trọng sau tác động của đại dịch

Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới với phần lớn các TTTM tiếp tục hoãn kế hoạch

mở cửa Hầu hết các Chủ đầu tư đều mong đợi việc chính phủ nới lỏng chính sách nhậpcảnh đối với khách du lịch quốc tế từ T3.22 sẽ tác động tích cực lên lượng khách đến TTTM

ở khu vực Trung tâm, tạo tiền đề cho việc đưa các TTTM mới đi vào hoạt động

Khách thuê lớn dẫn dắt nhu cầu trong Q1.22

Tỷ lệ lấp đầy dần hồi phục tại các TTTM Trong điểm với hơn 14.000 m2 sàn được hấp thụtrong Q1.22 do nhu cầu phát triển mở rộng của các khách thuê lớn và các chuỗi bán lẻ

Ngoài ra, sư xuất hiện của các khách thuê lớn ở các TTTM có chất lượng cao cũng góp phầnthu hút nhu cầu tìm kiếm mặt bằng từ các nhà bán lẻ khác vào dự án

UNIQLO tiếp tục triển khai hoạt động mở rộng bằng việc khai trương mới hai cửa hàng tạiAeon Mall Bình Tân và Saigon Centre Các nhà bán lẻ nội địa thực hiện việc mở rộng khôngchỉ ở các TTTM mà còn ở các cửa hàng truyền thống Những thương hiệu đóng góp nổi bậtcho các giao dịch trong quý có thể kể đến như: Chuk Chuk, Con Cưng, và chuỗi siêu thị Nova Market

Giá thuê hồi phục nhẹ

Giá thuê thực tế tại các TTTM Trọng điểm tăng 1,3% so với quý trước, đạt mức 41,5 USD/m2/tháng, hồi phục về mức giá cho thuê của thị trường trước đại dịch Mặc dù các chủ nhà đã dỡ bỏ chính sách hỗ trợ khách thuê nhưng vẫn sẵn sàng thương lượng để đưa ra các chính sách hỗ trợ tùy từng trường hợp cụ thể

Triển vọng: Giá thuê tăng theo đà hồi phục kinh tế

Với bối cảnh tình hình dịch đã được kiểm soát và triển vọng lạc quan trong thời gian sắp tới, các TTTM phải dời lịch khánh thành do ảnh hưởng của lệnh giãn cách xã hội có khả năngcao sẽ được khai trương trong năm 2022, cung cấp cho thị trường nguồn cung mới lên đếnhơn 100.000 m2 sàn cho thuê

Nguồn cung mới ở các vị trí tốt và có chiến lược cho thuê hợp lý sẽ giúp tăng giá thuê trungbình trên cơ sở kinh tế hồi phục sau đại dịch

Bên cạnh đó, giá thuê ở các TTTM hiện hữu dự báo sẽ tăng nhẹ, đi cùng với nhu cầu mởrộng mặt bằng của các chuỗi bán lẻ mới nổi Ngành hàng ăn uống, của hàng tiện lợi và nhàthuốc dự báo sẽ dẫn dắt nhu cầu trong 9 tháng còn lại của năm 2022

Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)

Chú thích:

[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì.

[2] Các dự án chung cư chỉ được xem là mở bán chính thức khi chúng được phép ký Hợp đồng mua bán (sau khi xây xong phần móng) [3] Thay vì đóng tiền mặt, chủ sở hữu có thể vay Ngân hàng bằng cách sử dụng tài sản đảm bảo từ tài sản hiện có của mình.

Nguồn: BP Nghiên cứu JLL

Giá bán sơ cấp[1]

trên m 2 thông thủy

Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung lũy kế[2]

(‘000 căn)

Thay đổi giá bán theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Biểu đồ 12: Giá bán sơ cấp trung bình

Nguồn cung tăng trưởng hạn chế sau Tết Nguyên đán

Quý 1 thường là quý thấp điểm trong năm do các đợt nghỉ lễ và tết Nguyên đán kéo dài Theo đó, nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 1,518 căn hộ, giảm 76,6% so với quý trước Citi Grand ở Quận 2 là dự án duy nhất mở bán mới trong quý này với tổng 666 căn Nguồn cungcòn lại đến từ các dự án đang được mở bán, tập trung ở phân khúc Cao cấp trở lên như dự

án Grand Marina và Thảo Điền Green

Nhu cầu đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi dẫn dắt thị trường

Nhu cầu dịch chuyển tương đồng với nguồn cung mới, trong đó tổng lượng bán trongQ1.22 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước Thị trường ghi nhận phân hóa nhu cầugiữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở do động thái siết tín dụng cho vay bất động sảncủa ngân hàng nhà nước Trong khi chính sách vay mua nhà hạn chế có tác động nhất địnhđến nguồn cầu đầu cơ và kể cả để ở, các chương trình ưu đãi hấp dẫn của chủ đầu tư vẫnthu hút sự chú ý của nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi

Mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận kỷ lục mới

Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường TP.HCM ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàngnăm vào khoảng 11,8% theo năm trong bối cảnh nguồn cung dẫn dắt nhu cầu Sự cải thiện

về chất lượng của nguồn cung trước bối cảnh nhu cầu ngày càng yêu cầu cao giúp cải thiệnmặt bằng giá ở thị trường sơ cấp, đạt mức 2.927 USD/m2 Quỹ đất ngày càng khan hiếmcũng góp phần thúc đẩy vào xu hướng tăng giá bán căn hộ Tại KĐT Thủ Thiêm, sự kiện đấugiá đất vào T12/21 vừa qua đã thu hút sự quan tâm của người mua vào khu vực này, khiếngiá bán sơ cấp trung bình tại KĐT tăng 3,0% theo quý, cao hơn 2,5% so với mức tăng cùng

kỳ quý trước

Tuy nhiên, để giữ nhịp nhu cầu trong bối cảnh giá bán tăng mạnh, các ưu đãi về phươngthức thanh toán và chương trình chiết khấu vẫn được các Chủ đầu tư áp dụng rộng rãi

Triển vọng: Sống xanh là yếu tố dẫn dắt nguồn cầu

Tổng lượng mở bán mới trong năm 2022 dự kiến ở mức 32.000 căn, tương đương tổngnguồn cung trong hai năm 2020 và 2021 Nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng theo trục

hạ tầng Đông-Tây, trong đó TP Thủ Đức ở phía đông chiếm tới 55% lượng mở bán mới Ba quận phía tây bao gồm Bình Chánh, Bình Tân và Tân Phú, cũng sẽ là tâm điểm với nguồncung tại khu vực này dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung mới trong năm nay Tâm lý đầu tưtăng nhẹ do nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào bất động sản để tránh rủi ro lạm phát, tuy nhiên cũng sẽ bị hạn chế phần nào dưới tác động của việc siết tín dụng Sống xanh là xu thế dẫn đầu nhu cầu mua để ở trong bối cảnh người mua tập trung vào chất lượng sống saugiai đoạn đại dịch Giá bán tiếp đà tăng trưởng nhưng ở mức chậm hơn so với giai đoạn2020-21 trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào

TP.HCM và Các Tỉnh Lân Cận |

Giá bán sơ cấp[2]

trên m 2 đất

Thay đổi giá bán theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Nguồn cung Nhà liền thổ từ TP.HCM tăng mạnh

Nguồn cung mới ghi nhận trong Q1.22 đạt 2.775 căn, trong đó lượng cung mới ở TP.HCM tăng mạnh, đạt 992 căn chủ yếu đến từ các dự án vừa được gỡ rối pháp lý và chính thức kýHợp đồng mua bán trong quý này

Trong khi đó, các dự án tiến hành tiền mở bán trong Q1.22 ở TP.HCM vẫn còn rất hạn chế Việc sụt giảm nguồn cung do khan hiếm quỹ đất ở TP.HCM cùng với việc phát triển cơ sở hạtầng đô thị sẽ giúp thị trường nhà liền thổ tiếp tục mở rộng đến các tỉnh lân cận

Nhà liền thổ tiếp tục là kênh đầu tư ưa thích

Tổng lượng bán trong Q1.22 đạt 2.986 căn, tăng hơn 736 căn so với quý trước Lượng giaodịch tăng mạnh từ các dự án đã tiến hành tiền mở bán từ lâu ở TP.HCM, trong khi lượngbán ở các tỉnh lân cận vẫn ổn định, đạt 1.801 căn trong quý

Trong bối cảnh lạm phát gia tăng cũng như thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS, nhu cầumua Nhà liền thổ như một kênh đầu tư dài hạn đối với dòng vốn nhàn rỗi được ghi nhậntăng cao và đồng thời thống lĩnh nhu cầu mua trong quý này

Giá sơ cấp ở TP.HCM tăng mạnh

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ổn định theo quý nhưng vẫn giữ

đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý và 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2 đất, do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu được duy trì, thậm chí đẩy mạnh sau đạidịch Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tăng 2,2% theo quý và tăng mạnh 20,6% theo năm do khan hiếm nguồn cung mới và dòng tiền tiếp tục đổ vào loại hình này tại thành phố

Rổ hàng bán trên thị trường sơ cấp vẫn còn tương đối dồi dào ở tất cả các thị trường tỉnhngoại trừ BR-VT với chỉ duy nhất một dự án đang chào bán ở thị trường sơ cấp với giá giaodịch khoảng 4.800 USD/m2 đất tại tỉnh này

Triển vọng: Nguồn cung mới hạn chế ở TP.HCM

Trong chín tháng còn lại của năm 2022, nguồn cung mới mở bán ở TP.HCM khá hạn chế, dựkiến khoảng 505 căn, trong khi đó, khoảng hơn 8.000 căn dự kiến được chào bán tại bốntỉnh lân cận Các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khoán, tập trung vào việc duy trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế và sản xuất sau giai đoạndịch bệnh kéo dài dự kiến sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường BĐS, chỉ các chủđầu tư và khách mua trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này

Thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ ngày càng cải thiện hơn về chất lượng sản phẩm, trong đó yếu tố tiện ích, vốn là điểm yếu của các dự án nhà liền thổ so với sản phẩm căn hộ,

sẽ được cải thiện thông qua các dự án quy mô lớn tích hợp nhiều tiện ích nội khu cùng các

An BR-VT 70%

80%

90%

100%

0 5 10 15 20 25 30

TPHCM Bình Dương Đồng Nai Long An BR-VT Tổng nguồn cung Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)

Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung lũy kế

(ha)

Giá thuê đất[2]

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Biểu đồ 16: Giá thuê trung bình

(USD/ m 2 /chu kỳ thuê)

Chú thích:

[1] Khu vực Nam Bộ trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

[2] Giá thuê trung bình chưa bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT Chu kì thuê là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN [3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ

[4[ Tổng nguồn cung/giá thuê đất KCN của TP.HCM không bao gồm Khu công nghệ cao Sài Gòn và Khu phần mềm Quang Trung do tính chất đặc thù của khu công nghệ cao.

Miền Nam | Thị trường Đất Khu công nghiệp và

Nhà xưởng xây sẵn (NXXS)

(triệu m 2 )

Giá thuê NXXS[3]

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

giá thuê thuần

Thị trường chào đón nguồn cung mới

Việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp đầu năm 2022 Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường

đã chính thức được đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN và NXXS tăng trưởng đáng kể trong Q1.22, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2 Nổi bật, KCN VSIP 3 tại Bình Dương

đã tổ chức lễ khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyếtđịnh cho thuê đất Bên cạnh đó, ngoài việc hoàn thành xây dựng của các dự án hiện hữu, thịtrường NXXS còn ghi nhận hai dự án mới khởi công của KCN Việt Nam tại KCN Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thịtrường hơn 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022

Giá đất đạt đỉnh mới, trong khi giá thuê NXXS tăng chậm lại

Trong quý này, đất KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh giá trung bình mới

là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,0% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu Mặt khác, trong bối cảnh thị trường NXXS đang nổi lên vớilượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với Q4.21

Triển vọng: Xu hướng KCN thông minh, NXXS dịch chuyển sang quy mô lớn

Bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình KCN phát triển xanh vàứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranhtrong việc thu hút đầu tư trong tương lai Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy môlớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nềnmóng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanhchóng đi vào hoạt động Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, NXXS nhiều tầngđang được xem là giải pháp trong tương lai gần cho các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian

và tăng hiệu quả sử dụng đất

0 2 4 6 8

0 50 100 150 200 250

Bình Dương Đồng Nai

BR VT Long An TP.HCM [4]

-Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600

BR VT Long An TP.HCM [4]

-Đất công nghiệp Nhà xưởng xây sẵn (RHS)

Giá thuê[1]

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Biểu đồ 17: Tổng nguồn cung lũy kế

(‘000 m 2 NLA)

Biểu đồ18: Giá thuê trung bình

(USD/ m 2 /tháng)

Chú thích:

[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

[2] Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận/huyện còn lại

Nguồn: BP Nghiên cứu JLL

92.000 m2 sàn cho thuê sau khi sử dụng

nội bộ Tuy nhiên, do dự án có vị trí thuộc

khu vực phi truyền thống và tệp khách

hàng đặc biệt, Techno Park Tower sẽ

không năm trong giỏ hàng nghiên

cứuhiệu suất của JLL.

0 10 20 30

Nguồn cung hạng B mới được ghi nhận tại khu vực trung tâm

Trong Q1.22, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đến từ một tòa nhàHạng B là BRG Tower tại Quận Hoàn Kiếm với diện tích 5.580 m2 sàn Phân khúc văn phòngcho thuê Hạng A không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong quý Sự xuất hiện của tòa nhàvăn phòng mới BRG Group đã giúp nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A&B tại

Hà Nội lên khoảng 2,3 triệu m2

Nguồn cầu vẫn còn gặp nhiều thách thức

Thị trường văn phòng Hạng A&B Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 1.169 m2 sàn trong Q1.22, chủ yếu nhờ các giao dịch lớn tại một số tòa văn phòng Hạng A Nhìn chung, hầu hết các tòa văn phòng cho thuê đều có hấp thụ ròng âm, hoặc chỉ cho thuêđược kích thước văn phòng vừa và nhỏ (250-400 m2)

Trong bối cảnh các doanh nghiệp vẫn đang chịu ảnh hưởng kéo dài của Covid-19 và số ca bệnh tăng nhanh tại Hà Nội, nhiều doanh nghiệp quyết định cho nhân viên làm việc tại nhà

và tạm dừng nhu cầu thuê văn phòng Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm 0,2% so với quý trước Nhờ giá thuê phải chăng, hầu hết các yêu cầu thuê văn phòng tậptrung ở những tòa nhà Hạng B ở ngoài khu vực trung tâm Về đối tượng khách thuê, cácgiao dịch lớn ở cả phân khúc Hạng A&B chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thôngtin và bất động sản

Giá cho thuê tăng nhẹ

Giá chào thuê văn phòng tăng nhẹ ở cả hai phân khúc Năm 2022, khi các doanh nghiệp trở lại hoạt động bình thường, một số tòa nhà Hạng A đã hồi phục giá thuê về mức bằng vớitrước khi giãn cách xã hội Giá thuê văn phòng Hạng A trong Q1.22 đạt 26,8

USD/m2/tháng*, tăng 0,1% so với quý trước Với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằngchung của tòa văn phòng mới BRG Tower, giá thuê trung bình Hạng B cũng tăng nhẹ 0,9%

so với quý trước, đạt 14,9 USD/m2/tháng

Triển vọng: Nguồn cung hạng A mới gia nhập thị trường vào năm 2022

Dựa trên tiến độ xây dựng của các dự án, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ đón nhận 42.247 m2 từ 2 dự án hạng A và 141.546 m2 từ 5 dự án hạng B trong năm 2022 Nguồn cung mới chất lượng cao với mức giá chào thuê cao sẽ đẩy giá thuê trung bình năm 2022 lên mức caohơn Tuy nhiên, với diện tích lớn từ những nguồn cung mới, tỷ lệ trống trên toàn thị trườngcũng sẽ tạm thời tăng tương ứng

Các doanh nghiệp hoạt động trong ngành có tốc độ tăng trưởng tốt như công nghệ thôngtin, thương mại điện tử, bất động sản khả năng cao sẽ tiếp tục là dẫn dắt nhu cầu của thị trường văn phòng Hà Nội

Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung lũy kế

(‘000 m 2 NLA)

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

Biểu đồ 20: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2]

Tương ưng với sự phát triển của thị

trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi thường

xuyên đánh giá và cập nhật hệ thống

phân loại, xếp hạng, cũng như phương

pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm

nghiên cứu phản ánh đúng tình hình thị

trường

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:

Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại TTTM

được phân loai như sau: TTTM cộng đồng,

​TTTM cấp vùng, và TTTM siêu vùng

Hiệu suất thị trường chỉ bao gồm các

TTTM Trọng điểm ( một tập hợp con của

Nguồn cung trên) Đây là một trong những

loại hình TTTM được quan tâm nhiều trên

thị trường.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để

biết định nghĩa chi tiết về tất cả các thuật

ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có thể sẽ

dẫn đến một số thay đổi trong dữ liệu lịch

TTTM mới tiếp tục lùi ngày khai trương

Do số ca Covid tại Hà Nội tăng đạt đỉnh vào tháng 3, các dự án dự kiến đi vào hoạt độngtrong quý phải dời lịch đến cuối năm để đạt tỷ lệ lấp đầy mong muốn trước khi mở cửa Do

đó, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn ổn định ở mức 1,09 triệu m2 NLA, chủ yếu ở các khu vực Ngoài trung tâm Một số trung tâm thương mại đã tận dụng dịp thấpđiểm này để cải tạo lại mặt bằng như Indochina Plaza Hanoi ở quận Cầu Giấy Tính đến cuốiquý tổng diện tích trống của TTTM tại Hà Nội là hơn 50.000 m2 sàn, trong đó hầu hết các diện tích trống có diện tích từ 350-500 m2

Tỷ lệ hấp thụ ròng âm tiếp tục ảnh hưởng thị trường

TTTM tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, đặc biệt khi tình hình tại Hà Nội trở nên phức tạp hơn trong Q1.22 với tổng hấp thụ ròng âm ở mức -6.407 m2 trên toàn thành phố Ngoài một giao dịch đáng chú ý với diện tích 1.000 m2 tại AEON Mall Hà Đông, mức hấp thụ ròng âm vẫn tiếp tục bao trùm bức tranh thị trường khi các nhà bán lẻ nhỏ trong nước phải đóng cửa các cửa hàng hoạt động kém hiệu quả Một số khách thuê cung cấp các dịch vụ như khu trò chơi, sân chơi cho trẻ em cũng phải tạm thời đóng cửa do khách hàng đang hạnchế các hoạt động tập trung đông người

Giá thuê tăng nhẹ so với quý trước

Nhìn chung, giá thuê thuần ở các TTTM Trọng điểm ở khu vực Trung tâm và Ngoài Trung tâm đạt 63,6 USD/m2/tháng và 28,7 USD/m2/tháng trong Q1.22, lần lượt tăng 1,3% và 0,3% so với quý trước Giá thuê thực tế ở các TTTM Trọng điểm trên toàn thị trường tăng nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm ngoái do chủ nhà đã áp dụng chính sách tăng giá tự nhiêntheo năm từ Q1.22 vốn bị ngưng lại trong suốt năm 2021 do đại dịch Tuy nhiên, việc điềuchỉnh tăng giá theo lạm phát này chủ yếu diễn ra ở một số TTTM vốn có tỷ lệ lấp đầy tốt và

ít chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Đối với các TTTM còn lại, chủ nhà vẫn linh hoạt trong việcxem xét giá thuê tốt cho khách thuê dựa trên sản phẩm, diện tích thuê và thời hạn thuê

Triển vọng: Các dự án tích hợp và tối ưu trải nghiệm khách hàng được mong chờ

Vincom Smart City với 40.800 m2 diện tích bán lẻ sẽ là điểm nhấn của nguồn cung mới vào năm 2022 Về tình hình hoạt động của thị trường, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại hiện hữu dự kiến ​​sẽ tăng do sức mua của khách hàng sẽ cải thiện khi dịch được kiểm soát Tuy nhiên, với sự phát triển của mua sắm trực tuyến trong hai năm qua, khách thuê, đặc biệt là các thương hiệu bán lẻ nước ngoài sẽ phát triển một số mô hình cửa hàng mới để cung cấp trải nghiệm khách hàng tốt hơn, chẳng hạn như mua hàng trực tuyến và lấy hàngtại các điểm cửa hàng, hoặc cửa hàng bán lẻ tương tác Điều này sẽ sẽ đòi hỏi các chủ nhàcần có sự thay đổi và phát triển trong việc thiết kế cũng như vận hành các dự án mới đểphù hơp với xu hướng mới

Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS)