Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu đô thị hà tiên tỉnh vĩnh phúc

Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó tạo dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khuchế suất, khu đô thị h

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và làm báo cáo thực tập tốt nghiệp em đã nhận được

sự quan tâm, hướng dẫn và tạo mọi điều kiện giúp đỡ của các thầy cô trong trườngcũng như sự giúp đỡ của các cán bộ Công ty cổ phần cơ khí Vĩnh Phúc

Trước hết em xin chân thành cảm ơn và bày tỏ sự biết ơn đến thầy giáo hướng

dẫn Th.s Hà Vũ Nam người đã trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian làm báo

cáo

Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong trường Đại học kinh tế và quản trị kinhdoanh cùng toàn thể cán bộ nhân viên của Công ty cổ phần cơ khí Vĩnh Phúc đã giúp

đỡ tạo điều kiện về mặt thời gian và số liệu cho em hoàn thành báo cáo này

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013

Sinh viên

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN Error: Reference source not found MỤC LỤC Error: Reference source not found DANH MỤC BẢNG BIỂU Error: Reference source not found

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT……….…

Error: Reference source not found MỞ ĐẦU 1

PHẦN 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ VĨNH PHÚC 4

1.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ VĨNH PHÚC 4

1.1.1 Vị trí địa lý và địa chỉ giao dịch của Công ty 4

1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 4

1.1.3 Tổ chức lao động tại Công ty Cổ phần Cơ khí Vĩnh Phúc 6

1.1.4 Tổ chức bộ máy quản lý của công ty 7

1.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần cơ khí Vĩnh Phúc trong những năm gần đây 10

PHẦN 2: 11

THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN “ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở HỖN HỢP, VĂN PHÒNG DỊCH VỤ TẠI KHU ĐÔ THỊ HÀ TIÊNTỈNH VĨNH PHÚC” 11

2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 11

2.1.1 Chủ đầu tư 11

2.1.2 Các nội dung chính của dự án 12

2.2 NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 15 2.2.1 Địa điểm xây dựng 15

2.2.2 Các điều kiện tự nhiên 15

2.2.3 Đặc điểm hiện trạng khu đất 16

2.2.4 Phương thức giao đất, tiền sử dụng đất 17

2.2.5 Giải pháp phân bố theo chức năng và cơ cấu tổ chức không gian 17

2.2.6 Các yêu cầu về kiến trúc, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường, quản lý xây dựng đối với từng loại văn phòng 18

2.2.7 Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 19

2.3 ĐÁNH GIÁ CÁC TÁC ĐỘNG VỀ MÔI TRƯỜNG 20

2.3.1 Các nguồn gây tác động đến môi trường qua các giai đoạn 20

2.3.2 Đánh giá tác động của dự án tới môi trường và hệ sinh thái 22

2.3.3 Biện pháp giảm thiểu tác động xấu tới môi trường 27

2.4 NGHIÊN CỨU PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN, QUẢN LÝ KHÍA CẠNH DỰ ÁN 30

2.4.1 Tổ chức thực hiện 30

2.4.2 Tổ chức quản lý khai thác dự án 30

2.4.3 Phương án tổ chức quản lý vận hành đầu 33

2.5 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 34

2.5.1 Tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn đầu tư 34

2.5.2.Lợi ích kinh tế - xã hội của dự án 35

PHẦN 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN 54

3.1 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở HỖN HỢP, VĂN PHÒNG DỊCH VỤ TẠI KHU ĐÔ THỊ HÀ TIÊN – VĨNH PHÚC 54

3.1.1 Phương hướng nâng cao chất lượng lập dự án tại công ty TNHH đầu tư thương mại Vĩnh Phúc 54

3.1.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả dự án “ Đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu đô thị Hà Tiên tỉnh Vĩnh Phúc” 55

KẾT LUẬN 57

1.1 KẾT LUẬN 57

1.2 KIẾN NGHỊ 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 58

6 Bảng 1.5 : TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHI PHÍ CHO DỰ ÁN 32

7 Bảng 1.6 :DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN CHUYỂN NHƯỢNG 33

8 Bảng 1.7 : DOANH THU CHO THUÊ VÀ VẬN HÀNH CHUNG CƯ 34

12 Bảng 1.11 : TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ KINH TẾ 49

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

8 NPV Net Present Value ( Giá trị hiện tại thuần)

15 IRR Internal Rate of Return (Tỷ suất hoàn vốn nội bộ)

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU v

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đầu tư xây dựng là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên và quan trọng đối với

sự phát triển của mỗi quốc gia Hoạt động đầu tư phải được thực hiện dựa trên dự ánđầu tư Dự án đầu tư có khả thi thì mới tiến hành các hoạt động đầu tư Các dự án đầu

tư có được quyết định đầu tư hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố: Thứ nhất, làyếu tố chính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các quy hoạch phát triển kinh tế Thứhai, là các yếu tố thị trường cạnh tranh Thứ ba, là các yếu tố chi phí tài chính, sự thayđổi về lãi suất và chính sách thuế Thứ tư, là chi phí ảnh hưởng môi trường tự nhiên,tài nguyên khoáng sản của đất nước Một yếu tố khác có tác động lớn đó là việc ápdụng khoa học – kỹ thuật hiện đại và tiên tiến, đó chính là việc lựa chọn trang thiết bị,công nghệ Yếu tố thứ sáu là khả năng tài chính, năng lực kinh nghiệm của chủ đầu tư

Yếu tố thứ sáu được xem như quan trọng nhất đến quyết định đầu tư

Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì các dự

án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó tạo dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khuchế suất, khu đô thị hiện đại…

Với những lý do trên em chọn đề tài: “Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu đô thị Hà Tiên tỉnh Vĩnh Phúc” nhằm

tìm hiểu quá trình phân tích tài chính của các dự án xây dựng ở nước ta, lấy dự án xâydựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu đô thị Hà Tiên làm ví dụ điểnhình, ảnh hưởng của việc xây dựng khu đô thị Hà Tiên đến việc di dân và tái định cưhay phù hợp với quy hoạch của nhà nước như thế nào? Từ đó đưa ra một số giải phápnhằm hoàn thiện hơn cho dự án, tránh những thất thoát và thiệt hại có thể dự báo được

để góp phần giúp chủ đầu tư và nhà nước đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý

2 Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung

Tiếp cận với thực tế, vận dụng kiến thức đã học để phân tích dự án đầu tư xâydựng

Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình lập dự án đầu

tư xây dựng

2.2 Mục tiêu cụ thể

Khái quát, hệ thống hóa các vấn đề lý luận chung nhất thuộc lĩnh vực lập dự án đầu tư.

Phân tích dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu

Nghiên cứu số liệu xây dựng dự án từ quý III năm 2012 đến hết quý IV năm 2015

 Phạm vi nội dung nghiên cứu: giới thiệu chung về dự án, phân tích kỹ thuật dự

án, phân tích tài chính của dự án

4 Bố cục của báo cáo

Mở đầu Phần 1: Khái quát về công ty cổ phần cơ khí Vĩnh Phúc.

Phần 2: Thực trạng thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn

phòng dịch vụ tại khu đô thị Hà Tiên tỉnh Vĩnh Phúc”

Phần 3: Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện dự án “Đầu tư xây

dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tại khu đô thị Hà Tiên tỉnh Vĩnh Phúc”

Kết luận

PHẦN 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ

VĨNH PHÚC1.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ VĨNH PHÚC 1.1.1 Vị trí địa lý và địa chỉ giao dịch của Công ty

Tên giao dịch quốc tế: VINHPHUC MECHANICAL JOINT STOCK COMPANYTên viết tắt: VMCo

Địa chỉ: Khu HC số 8 - Phường Đống Đa - Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh VĩnhPhúc

Điện thoại: 0211 3 861 062

Số FAX: 04-37852350Website: http://baochi.infoEmail: vpctrade@hn.vnn.vnNgười đại diện: NGUYỄN THỊ SƠNNơi thường trú: F119 - C1 - Khu TT Vĩnh Hồ - Phường Thịnh Quang - QuậnĐống Đa - Thành phố Hà Nội

1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Công ty Cổ phần Cơ Khí Vĩnh Phúc - VMCo thành lập vào ngày 14 tháng 07năm 2005, với trụ sở chính đặt tại: Khu Hành Chính số 8, phường Đống Đa, TP.VĩnhYên, tỉnh Vĩnh Phúc Công ty chủ yếu tập trung hoạt động trong 3 lĩnh vực:

1 Nhập khẩu và sản xuất kinh doanh các mặt hàng sắt thép công nghiệp và dândụng Công ty chuyên nhập khẩu các mặt hàng phôi thép cán nóng, thép cuộn cánnóng, kẽm thỏi, thép xây dựng, Bên cạnh việc mua bán thương mại, phần lớn Công

ty ký các hợp đồng cung cấp cho các nhà máy cán thép, nhà máy ống thép từ Bắc vàoNam, chẳng hạn như: Công ty Ống thép Việt Đức, Công ty Sản xuất thép Việt Đức,Tập đoàn Hòa Phát, Công ty thép Vinausteel, Công ty SSE, Công ty thép Việt Ý, Công

ty Thép Miền Nam, Vinakyoei, Pomina ;

2 Sản xuất phụ tùng, linh kiện phụ trợ cho các nhà máy Honda, Yamaha, VPICI;

3 Đầu tư bất động sản, xây dựng dân dụng và công nghiệp Công ty là chủ đầu tư

và xây dựng các dự án Trung tâm Thương Mại, khu công nghiệp, khu chung cư, nhàmáy gia công và dịch vụ thép, cảng ICD, đồng thời cho thuê văn phòng tại Hà Nội,

TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và đặc biệt là tỉnh Vĩnh Phúc

Trong những năm gần đây, tình hình thế giới nói chung và Việt Nam nói riêngchịu ảnh hưởng lớn từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, luôn có những biến độngkhôn lường về xăng, dầu, điện, nước, vàng, tỷ giá USD, đặc biệt gây khó khăn chocác doanh nghiệp nhập khẩu và hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng

Tuy nhiên, với sự nhạy bén trong việc tiếp cận, xâm nhập thị trường kinh doanhcùng với sự am hiểu sâu sắc về môi trường đầu tư dưới sự quản lý và vận hành của banlãnh đạo có trình độ và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, Công ty Cổ phần Cơ KhíVĩnh Phúc vẫn vững vàng, tự tin đối mặt và vượt qua các khó khăn để đạt được kếtquả kinh doanh khả quan

Công ty Cổ phần Cơ Khí Vĩnh Phúc - VMCo cũng đã thiết lập được mối quan hệtín dụng vững chắc với những ngân hàng uy tín hàng đầu của Việt Nam:

Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoạithương Việt Nam,Ngân hàng Công Thương Việt Nam, ngân hàng Kỹ Thương ViệtNam với tổng hạn mức lên tới trên 1000 tỷ đồng

Kết quả xứng đáng cho sự cố gắng của cả tập thể năng động, bền vững với nhữngthành tích xuất sắc đạt được, Công ty cổ phần Cơ Khí Vĩnh Phúc - VMCo vinh dự

nằm trong Top 500 Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2010, và đứng thứ 11 trongTop 500 doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam năm 2010.

1.1.3 Tổ chức lao động tại Công ty Cổ phần Cơ khí Vĩnh Phúc

Lao động là nhân tố quan trọng để hình thành nên quá trình sản xuất kinh doanh

Vì vậy yêu cầu đặt ra đối với các nhà quản lý là làm thế nào sử dụng lao động sao chohợp lý và tiết kiệm lao động, kết hợp với cơ cấu quản lý gọn nhẹ có như thế mới thúcđẩy sản xuất phát triển, tiết kiệm chi phí nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh

Đánh giá đúng vai trò lao động, xác định đúng chất lượng và số lượng lao động luôn làvấn đề mang tính chiến lược, lâu dài của công ty Chất lượng lao động được công tyđặt lên hàng đầu vì nó là nền tảng cơ bản giúp công ty đứng vững trên thị trường

Công ty luôn chú ý đến công tác đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụcho cán bộ quản lý Mặt khác, Công ty liên tục mở lớp tập huấn nâng cao trình độ taynghề cho công nhân

Tình hình lao động của công ty trong những năm gần đây được thể hiện qua bảngthống kê lao động sau đây

Bảng 1.1: Tình hình lao động tại Công ty CP Cơ khí Vĩnh phúc qua 2

năm (2010-2011)

Năm Chỉ tiêu

Số lượng Tỷ lệ

(%) Số lượng

Tỷ lệ (%) Số lượng

Tỷ lệ (%)

So sánh trình độ lao động của công ty qua 2 năm 2010/2011 ta thấy: Trình độngười lao động của công ty có sự thay đổi so với năm trước Lao động có trình độĐH,CĐ giảm 4 người Tuy nhiên so với tổng số lao động trong toàn công ty thì tỷ lệlao động này không thay đổi Lao động có trình độ Trung cấp giảm 1 người, tuy nhiên

so với tổng số lao động trong toàn công ty thì tỷ lệ lao động này giảm 1% Số lượngCông nhân kỹ thuật giảm 15 người, tương ứng với giảm 6,6% số lượng lao động phổthông tăng 2 lao động tương ứng với 20%

Nhìn chung cơ cấu lao động trong công ty qua 2 năm 2010/2011 không có nhiềuthay đổi Nhìn chung trong công ty, tỷ lệ nữ luôn ở mức 26%-27% Tỷ lệ này phù hợpvới sự hoạt động của công ty, là công ty có đặc thù ngành là sản xuất sản phẩm phục

vụ cho ngành công nghiệp nên phần lớn công việc là nặng nhọc, đòi hỏi sức khoẻ tốt

Chính vì vậy cơ cấu giới tính đa phần là nam, số lượng gấp 3 lần so với lao động nữ

1.1.4 Tổ chức bộ máy quản lý của công ty

Công ty tổ chức bộ máy quản lý theo kiểu trực tuyến chức năng được phân thành

ba cấp quản lý đó là: quản lý cấp cao, quản lý cấp trung gian và quản lý cấp cơ sở Môhình này khắc phục được nhược điểm thông tin và các quy định trực tiếp từ trung tâmcao cấp đến các bộ phận bị sai lệch, phát huy được độ phân giải quyền lực cho các bộphận chức năng, tạo điều kiện cho các bộ phận phát huy tốt chuyên môn Giám đốcquản lý hoạt động của toàn bộ công ty cũng như hoạt động của các quản đốc, phó quảnđốc tại từng phân xưởng sản xuất

Bộ máy quản tổ chức quản lý của công ty được thể hiện qua sơ đồ Chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận như sau:

 Hội đồng quản trị: Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý có quyền quyết địnhmọi vấn đề có liên quan đến quyền lợi của công ty Hội đồng quản trị hoạt đông theođiều lệ tổ chức hoạt động của công ty, luật doanh nghiệp và luật pháp nhà nước; chịutrách nhiệm trước đại hội đồng cổ đông của công ty Thành viên của hội đồng quản tri

do Đại hội cổ đông bầu Hội đồng quản trị gồm 4 người: 01 chủ tịch Hội đồng quản trị

- Phó giám đốc phụ trách sản xuất, tiêu thụ:

+ Phó giám đốc phụ trách sản xuất, tiêu thụ là người chịu trách nhiệm trước giám đốccông ty về các lĩnh vực được phân công: Tổ chức quản lý, chỉ đạo xây dựng và thựchiện các kế hoạch sản xuất tiêu thụ sản phẩm, tổ chức áp dụng hệ thống quản lý chấtlượng theo tiêu chuẩn ISO9001- 2000

+ Phó giám đốc phụ trách sản xuất, tiêu thụ là người thay mặt giám đốc điềuhành các hoạt động khi được giám đốc ủy quyền

- Phó giám đốc phụ trách vật tư:

+ Phó giám đốc phụ trách vật tư là người chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty

về các lĩnh vực được phân công; tổ chức chỉ đạo xây dựng kế hoạch, cung cấp, quản lývật tư sử dụng cho sản xuất kinh doanh

+ Phó giám đốc phụ trách vật tư là người thay mặt giám đốc điều hành các hoạtđộng khi được giám đốc ủy quyền

- Phòng kế hoạch kinh doanh: Phòng kế hoạch kinh doanh là bộ phận tham mưugiúp lãnh đạo công ty trong tổ chức sản xuất kinh doanh của công ty trong năm kế hoạch,kiểm tra, giám sát và tống kết đánh giá thực hiện năm kế hoạch; đôn đốc các phòng ban chứcnăng và các phân xưởng thực hiện kế hoạch sản xuất tiêu thụ sản phẩm

- Phòng kế toán tài chính: có nhiệm vụ:

+ Lập kế hoạch tài chính trong năm, đáp ứng các nguồn vốn cho kế hoạch SXKD+ Hạch toán kế toán, quản lý tài sản của công ty, đảm bảo về tài chính cho SXKD+ Thực hiện chức năng giám sát và chịu trách nhiệm về công tác quản lý tàichính trước giám đốc và cơ quan quản lý cấp trên

+ Hạch toán các nghiệp vụ phát sinh của công ty hàng tháng, hàng quý và cảnăm, lập các báo cáo gửi về công ty theo quy định; Giúp lãnh đạo nắm bắt được nhữngthông tin một cách nhanh chóng về tình hình hoạt động của công ty cũng như các cơhội kinh tế để lãnh đạo công ty có những quyết sách phù hợp, kịp thời

+ Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ theo chuyên môn ngành dọc đúng kỳ hạn

- Phòng tổ chức hành chính: Phòng tổ chức hành chính có nhiệm vụ:

+ Quản lý lao động trong toàn công ty; Giúp Giám đốc công ty xác lập các hợpđồng lao động đối với người lao động Biên lập định mức lao động, quản lý quỹ tiềnlương, đào tạo nâng cao tay nghề cho công nhân viên và công tác quản lý hành chínhtrong toàn công ty

+ Chịu trách nhiệm trong việc chăm lo khám chữa bệnh cho cán bộ công nhânviên, tổ chức khám sức khỏe định kỳ và khám bệnh cho công nhân sản xuất trong môitrường độc hại

+ Xây dựng kế hoạch tuyển dụng,đào tạo,bồi dưỡng cán bộ, quy hoạch đội ngũcán bộ kế cận

- Phòng kỹ thuật cơ điện: Phòng kỹ thuật cơ điện có nhiệm vụ:

+ Tổ chức học an toàn lao động cho người lao động trước khi vào làm việc; định kỳhàng năm hoặc khi thay đổi thiết bị công nghệ, điều kiện nơi làm việc

+ Lập giáo trình, giáo án các nghề, bậc thợ để bồi dưỡng cho công nhân, hàngnăm tổ chức thi nâng bậc cho công nhân kỹ thuật.

+ Quản lý thiết bị máy móc, sửa chữa lớn, xây dựng cơ bản trong toàn công ty;

lập quy trình công nghệ gia công cơ khí, sửa chữa thiết bị thường xuyên

- Phòng vật tư: Phòng vật tư có nhiệm vụ:

+ Lập kế hoạch cung ứng và quản lý vật tư trong toàn công ty

+ Quản lý toàn bộ hệ thống kho bãi, vận chuyển vật tư

1.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần cơ khí Vĩnh Phúc trong những năm gần đây

Bên cạnh việc mở rộng thị trường và tạo chỗ đứng cho sản phẩm, tình hình tàichính của công ty qua mỗi năm đều có sự tăng trưởng về cả lợi nhuận, doanh thu Điềunày được minh chứng qua các kết quả hoạt động kinh doanh của công ty qua 3 nămgần đây (2009 – 2011):

Bảng 1.2: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Cơ

khí Vĩnh Phúc trong những năm gần đây.

ĐVT: đồng

1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 143.027.438.771 272.935.711.655 322.499.635.411

2 Thuế và các khoản phải nộp 936.738.482 1.580.656.560 1.765.725.386

3 Lợi nhuận sau thuế 3.008.043.310 2.895.296.355 2.088.669.357

lao động

(Nguồn số liệu Phòng Kế toán tài chính)

Qua bảng tổng hợp trên ta thấy tình hình sản xuất kinh doanh của công ty ngàycàng phát triển, doanh thu tiêu thụ năm sau cao năm trước, đời sống người lao độngngày càng được nâng cao, việc đóng góp cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm

Cụ thể ta thấy: Trong năm 2009 - 2011 tình hình kinh tế thế giới và trong nước cónhiều khó khăn tuy nhiên công ty vẫn hoạt động kinh doanh có lãi và nộp ngân sáchnhà nước trên 2 tỷ đồng

Doanh thu năm 2010 tăng 90,83% (tức là tăng 129.908.272.884 đồng) so vớinăm 2009 Tuy doanh thu tăng nhưng lợi nhuận kế toán sau thuế giảm 3,75% (tức làgiảm 112.746.955 đồng)

Doanh thu năm 2011 tăng 18,16% (tức là tăng 49.563.923.765 đồng) so với năm

2010 Nhưng cũng tương tự như giai đoạn trước, lợi nhuận kế toán sau thuế giảm 28%

- Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Vĩnh Phúc

- Địa chỉ: Tầng 5, tòa nhà SIMCO, Phạm Hùng, Hà Nội

- Văn phòng giao dịch: P506, tòa nhà Chamvit, 117 Trần Duy Hưng, Hà Nội

- Điện thoại: 84-4-37852348

- Fax: 84-4-37852350

- Email: VPCtrading@gmail.com.vn

- Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần kiến trúc Văn Hóa Việt

- Địa chỉ: Số 7/11, ngõ 278 phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội

2.1.2.1 Mục tiêu đầu tư

+ Cụ thể hóa quy hoạch chi tiết 1-500 được phê duyệt, góp phần hoàn thiện tổngthể khu đô thị Hà Tiên

+ Khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất hiện có Tạo lập một khu ở mới có hệthống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại; Đồng thời tạo ra quỹnhà ở có thể cung cấp chỗ ở cho khoảng 1200 người, góp phần tích cực vào chươngtrình phát triển nhà ở của Thành phố Vĩnh Yên nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung

+ Cụ thể hóa các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội

và hạ tầng kỹ thuật, các yêu cầu về không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị và những yêucầu khác đối với từng khu vực thiết kế

+ Làm cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng theo quyhoạch

2.1.2.2 Tiến độ thực hiện dự án

Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ thuộc khu đô thị

Hà Tiên được chia ra làm 2 giai đoạn:

+ Giai đoạn 1: Thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư và đầu tư xây dựng công trình

hạ tầng kỹ thuật, nhà liền kề

Các mốc thời gian chính:

 Hoàn thành giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án: quý I/2012

 Khảo sát, thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công: quý I/2012

 Thi công hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà liền kề: quý I/2012 – III/2013+ Giai đoạn 2:

Thi công xây dựng nhà ở hỗn hợp (văn phòng, dịch vụ thương mại kết hợpchung cư cao tầng) và nhà văn hóa: quý IV/2013 – IV/2015

Chi tiết tiến độ thực hiện dự án xem phần phụ lục Bảng 2 – Tiến độ đầu tư và sửdụng vốn

2.1.2.3 Những căn cứ pháp lý

- Luật xây dựng

- Các văn bản số 1067/BXD – PC ngày 14/7/2004 và số 1128/BXD – PC ngày23/7/2004 của bộ xây dựng về việc xử lý chuyển tiếp việc thực hiện các văn bản quyphạm pháp luật về hoạt động xây dựng hiện hành và thực hiện theo quy định của Luậtxây dựng năm 2003

- Nghị định 12/2009/NĐ – CP ngày 12/02/2009 của chính phủ ban hành Quản lýđầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Quy định chi tiết và hướng dầnthi hành luật nhà ở

- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ ban hành Quản lýchất lượng công trình xây dựng

- Căn cứ Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của chình phủ về Sửađổi bổ sung một số điều của nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chìnhphủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của chính phủ Sửa đổi,

bổ sung một số điều của nghị định 209/2004/NĐ-CP của chính phủ về Quản lý chấtlượng công trình xây dựng

- Nghị định 197/2004NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về việc bồi thường

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền thuê đất

- Điều 51 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ về việc lập,thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điềucủa nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụngđất

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫnthực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 củachính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

- Căn cứ Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ xây dựng quyđịnh chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 củachính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ quyết định số 1382/QĐ-UBND ngày 14/06/2011 về việc thu hồi khu đất

đã tạm giao cho công ty TNHH Công Nghiệp chính xác Việt Nam để giao cho công tyTNHH đầu tư thương mại Vĩnh Phúc nghiên cứu lập dự án khả thi đầu tư phát triểnkhu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ thuộc khu đô thị Hà Tiên

- Căn cứ thông báo số 248-TB/TƯ ngày 13/07/2011 của thường trực tỉnh ủy VĩnhPhúc về việc chấp thuận chủ chương đầu tư đối với dự án phát triển khu nhà ở hỗnhợp, văn phòng dịch vụ thuộc khu đô thị Hà Tiên

- Căn cứ quyết định 3133/QĐ-UBND nhày 11/11/2011 của UBND tỉnh vĩnhphúc về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở hỗn hợp, văn phòngdịch vụ thuộc khu đô thị Hà Tiên, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.1.2.4 Hình thức đầu tư

Đầu tư xây dựng mới khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ thuộc khu đô thị HàTiên trên khu đất được UBND tỉnh Vĩnh Phúc giao bao gồm:

Đầu tư giai đoạn 1:

+ Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạnh lưới hạ tầng kỹ thuật gồm có: sannền, hệ thống giao thông,cây xanh đường phố,hệ thống cấp thoát nước,hệ thống điệncao áp, trạm biến áp, phần điện chiếu sáng, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thốngthông tin liên lạc…

+ Xây thô và hoàn thiện mặt ngoài 138 căn nhà chia lô

Đầu tư giai đoạn 2:

+ Xây dựng khối nhà cao tầng dịch vụ, văn phòng, chung cư

+ Xây dựng nhà văn hóa Các hạng mục công trình tùy theo yêu cầu xây dựng, tùy theo điều kiện về phân

bố vốn và tiến độ thực hiện được phân kỳ thành nhiều giai đoạn theo từng hạng mụccông trình để thực hiện dự án

2.1.2.5 Quy mô dự án

Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở hỗn hợp, văn phòngdịch vụ thuộc khu đô thị Hà Tiên đã dược UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt tại Quyếtđịnh số 3133/QĐ-UBND ngày 11/11/2011

- Tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch: 28.127 m2

- Quy mô dân số : 1200 người

Bảng 1.3: Tổng hợp sử dụng đất đai

(Nguồn số liệu Phòng Kế toán tài chính)

2.2.1. Địa điểm xây dựng

Theo quyết định số 1382/QĐ-UBND ngày 14/06/2011 của UBND tỉnh VĩnhPhúc khu vực nghiên cứu thuộc phường Liên Bỏa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh VĩnhPhúc

Vị trí khu đất cụ thể như sau:

- Phía Bắc giáp đường Nguyễn Tất Thành và khu nhà ở thuộc khu đô thị Hà Tiên

- Phía đông giáp khu nhà ở phường Liên Bảo và TT giáo dục thường xuyên tỉnhVĩnh Phúc

- Phía Nam giáp đất Bệnh viện Đa khoa và Trường trung học y tế Vĩnh Phúc

- Phía Tây giáp đất siêu thị Sài Gòn – Vĩnh Yên Plaza và đất Bảo Việt nhấn thọtỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2. Các điều kiện tự nhiên

- Địa hình, địa mạoHiện trạng địa hình tự nhiên là đất trống đang được san nền có cao độ mặt bằng

từ 9.60 đến 12.36

- Khí hậu

Khí hậu nằm trong vùng khí hậu đồng bằng bắc bộ và mang đặc điểm khí hậucủa thành phố Vĩnh Yên với những thông số cơ bản sau:

+ Phân biệt mùa : Có 2 mùa phân biệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa trùngvới mùa gió Đông nam kéo dài từ tháng 5 đến thàng 10 Mùa khô (mùa ít mưa) trùngvới mùa gió mùa Đông bắc, kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau

+ Nhiệt độ: nhiệt độ trung bình nằm trong khoảng 23,30C trung bình tháng thấpnhất 16,30C (tháng 1), trung bình tháng cao nhát 29,20C (tháng 7) Nhiệt độ cao nhấttrong vòng 30 năm từ 1965 đến 1995 đạt 41,10C (03/05/1995) và thấp nhất đạt 7,340C(31/1/1993)

+ Mưa: mưa là nguồn cung cấp nước chủ yếu cho các ao hồ khác trong vùng,lượng mưa trung bình tháng lớn nhất đạt 294,1mm (tháng 7), lượng mưa trung bìnhtháng thấp nhất đạt 20,1mm (tháng 12)

+ Gió: gió trong khu vực tương đối ổn định cả về hướng và tốc độ, hướng gióchính là đông nam và đông bắc Gió Đông bắc thường xuất hiện từ tháng 10 đến tháng

3 năm sau với tần xuất 12% Gió Đông nam xuất hiện nhiều nhất vào từ tháng 4 đếntháng 9 với tần xuất 30%, hàng năm khu vực còn chịu ảnh hưởng của bão và lốc kèmtheo mưa lớn còn gây thiệt hại không nhỏ cho khu vực

2.2.3. Đặc điểm hiện trạng khu đất

- Hiện trạng sử dụng đất: Hiện trạng sử dụng đất khu vực là đất trống đang sannền, có cao độ mặt bằng từ 9.60 đến 12.36

- Hiện trạng xây dựng: trong khu đất quy hoạch không có công trình xây dựng

- Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

+ Giao thông: giáp khu vực quy hoạch về phía Bắc có đường Nguyễn Tất Thành,

đi giữa khu đất là đường Bà Triệu, phía Nam khu đất đang thi công đường nền nhựa

mặ cắt 13,5m

+ Cấp điện: xung quanh khu vực quy hoạch hiện có mạng lưới điện sinh hoạt dân

cư khu đô thị đang sử dụng

+ Thoát nước: theo các trục đường giao thông hiện có

+ Cấp nước: hiện có đường ống cấp nước sạch 80 theo đường Bà Triệu+ Thông tin liên lạc: Hệ thông tin liên lạc đã được đầu tư dọc các tuyến đườngxung quanh dự án

- Hiện trạng địa chất

Đặc điểm địa chất: Do chưa có tài liệu khoan thăm dò địa chất nhưng theo đánhgiá chung về địa chất công trình tại Vĩnh Yên và căn cứ tài liệu một hố khoan khảo sát

ở khu vực giáp ranh cho thấy cơ lý đất ruộng đồng bằng có ba lớp sau:

+ Lớp đất trên cùng: là lớp hữu cơ dày 0,3-0.4m có màu nâu đen, cường độ chịulực thấp không đảm bảo yêu cầu thiết kế nên đường cần hót bỏ hoạch dùng để đắp chokhu vực công viên, cây xanh

+ Lớp đất thứ 2: là lớp sét pha cát màu vàng nhạt dày trung bình 1.0m+ Lớp đất thứ 3: là lớp sét pha cát màu nâu đỏ dày trung bình 1,5m+ Các khu vực đất trũng nền đất không ổn định, khi xây dựng các công trình cầnphải khoan địa chất kỹ và có giải pháp đảm bảo an toàn cho các công trình

 Đánh giá tổng hợp hiện trạng:

+ Khu vực nghiên cứu lập dự án nằm trong tổng thể khu đô thị Hà Tiên đã đượcđầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật nên thuận tiện cho đầu tư xây dựng và đấunối hạ tầng

+ Đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng

2.2.4. Phương thức giao đất, tiền sử dụng đất

Chủ đầu tư lựa chọn hình thức được nhà nước giao quyền sử dụng đất

Theo Nghị định 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sửdụng đất thì Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích được nhà nước giao,được phép chuyển mục đích sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ về Quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai

Giá trị nộp tiền sử dụng đất tính toán trong dự án này chỉ là dự tính, khi chủ đầu

tư dự án được giao đất chính thức căn cứ vào tình hình thực tế Sở Tài Chính sẽ chủ trìxác định lại giá nộp tiền sử dụng đất trình UBND tỉnh phê duyệt làm căn cứ để chủđầu tư dự án ộp tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất tạm tính: 65.000.000.000 đồng

2.2.5. Giải pháp phân bố theo chức năng và cơ cấu tổ chức không gian

 Đất xây dựng nhà ở thấp tầngBao gồm 07 lô: Lô LK–A1, LK–A2, LK–B, LK-C, LK-D, LK-E,LK-FĐược bố trí 138 ô đất (Bane vẽ chi tiết kèm theo)

 Đất xây dựng công trình hỗn hợp (thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ)

- Đất công trình hỗn hợp ký hiệu TM – 01, tổng diện tích 5.909 m2

- Công trình cao 19 tầng, trong đó tầng đế cao 4 tầng và 2 tầng hầm, bao gồmcác chức năng sau:

+ 2 tầng hầm để xe ô tô và mô tô+ Tầng 1 và tầng 2: Thương mại và bộ phận quản lý tòa nhà

+ Tầng 3: Văn phòng+ Tầng 4: Dịch vụ, nhà trẻ, sinh hoạt cộng đồng

+Tầng 5- 19: Căn hộ

 Đất công trình công cộng

- Đất công trình công cộng ký hiệu CC – 01, có diện tích 299 m2 Xây dựng nhàvăn hóa tổ dân phố, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt công cộng cuar nhân dân trongkhu phố

 Đất cây xanhĐất cây canh công viên có ký hiệu từ CX – 01, có diện tích 436m2

2.2.6. Các yêu cầu về kiến trúc, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường, quản lý xây dựng đối với từng loại văn phòng

 Mật độ xây dựng+ Mật độ xây dựng công trình trong các lô dất xây dựng nhà ở tối đa 85%

+ Mật độ xây dựng công trình hỗn hợp là 40% (tối đa 60%, phải đáp ứng đượcnhu cầu chỗ đỗ xe)

 Chỉ giới xây dựng+ Vhir giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ tại các lô đát nhà ở+ Tại khu xây dựng công trình hỗn hợp chỉ giới xây dựng lùi vào 5m so với chỉgiới đường đỏ

 Tầng cao công trình+ Tầng cao trung bình các công trình nhà ở là 5,0 tầng Tầng 1 cao 3,9m, tầng 2

và 3 cao 3.6m, tầng 4 và 5 cao 3.3m Chiều cao nền nhà so với mặt vỉa hè 0,45m Bancông nhô ra khỏi chỉ giới giao đất tối đa 1,2m

+ Tầng cao công trình hỗn hợp tối đa cao 19 tầng+ Hình thức kiến trúc chủ đạo cho nhà ở và công trình công cộng: Dạng kiến trúchiện đại, mặt đứng trước được trang trí bởi các mảng tường, ô cửa sổ lớn màu sắctrang trí sử dụng các gam màu sáng

2.2.7. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật

 Giao thông

- Chỉ tiêu kỹ thuật tuyến:

+ Mặt cắt 1 – 1+ Chiều rộng phần xe lưu thông là 7,5m+ Chiều rộng hè đường = 2x3m

+ Bán kính bó vỉa hè tại chỗ giao R=6m và R=8m

 Giải pháp thết kế san nền

- Lựa chọn cao độ san nền+ Cao độ thiết kế san nền cao nhất là 13.68m+ + Cao độ thiết kế san nền thấp nhất là 11.35m Giải pháp san nền dựa trên địa hình tự nhiên, đảm bảo độ dốc dọc phục vụ cácloại xe đi lại thuận tiện trong khu đất

- Độ chặt đầm nén thiết kế+ Đất san lấn trong các lô đất đầm nén với độ chặt K = 0.90+ Đất san lấp nền đường độ chặt đầm nén K = 0.95

+ Tổ hợp máy thi công: máy đào 1.6m3, ô tô 12T, máy ủi 110CV, máy lu 16T

 Hệ thống thoát nướcThoát nước theo hệ thống thoát nước riêng, bao gồm hệ thống thoát nước mưa vàthoát nước thải sản xuất - sinh hoạt được thoát riêng theo các đường ống Phương ánthoát nước nhu sau:

+ Hệ thống: Tổ chức hệ thống thoát nước chung, với chế độ tự chảy+ Mạnh lưới thoát nước mưa: Dựa theo quy hoạch san nền dọc theo các tuyếnđường bố trí các tuyến rãnh thoát nước trên các vỉa hè mặt đường Trên các tuyến rãnh

bố trí các hố ga hàm ếch thu nước mưa, trên đường cách nhau 40-50m Hệ thống thoátnước sử dụng các ống D400

+ Mạng lưới thoát nước thải: Nước thải sinh hoạt từ các hộ dùng nước, được thuvào hệ thống cống thoát nước và đưa về trạm sử lý trước khi đổ ra hệ thống thoát nướcchung Hệ thống thoát nước sử dụng các cống D300

Căn cứ bản đồ quy hoạch sử dụng đất khu nhà ở hỗn hợp, văn phòng dịch vụ tạikhu đô thị Hà Tiên, áp dụng chỉ tiêu cấp điện như sau:

Bảng 1.4: Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt

Khu nhà ở thấp tầng ( 1 ÷ 2 tầng) cải thạo hoặc xây mới 2Khu nhà liền kề hoặc khu chung cư cao 4 ÷ 5 tầng 3

(Nguồn số liệu Phòng Kế toán tài chính)

- Chỉ tiêu cấp khu trung tâm thương mại và chung cư cao tầng 30W/m2

- Chỉ tiêu cấp điện chiếu sáng đường, cây xanh công viên: 1,2W/m2

- Công thức lựa chọn công suất trạm biến ápSTBA = Stt (KVA)

Tổng công suất tính toán: P = 907,44 : 0,85 = 1.067,57 (KVA)

 Mạng lưới cấp nước

Khu vực quy hoạch hiện đã có hệ thống cấp nước sạch tập trung, đường ống cấpnước 225 chạy theo QL 2B và đường ống 100 theo đường Nguyễn Tất Thành

- Tiêu chuẩn dùng nước:

+ Nước cấp cho trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng: 2m3/ha+ Nước rửa đường: 10m3/ha

+ Nước dự phòng rò rỉ: 20% lượng nước cung cấp+ Hệ số không điều hòa ngày: K ngày = 1,2+ Hệ số không điều hòa giờ: K giờ = 1,5+ Số giờ tính toán trong ngày : T = 24 giờ+ Lưu lượng ngày dùng nước lớn nhất:

Qmax = Qtb x Kngày = 129,4692 x 1,2 = 155,36m3/ ngày

2.3 ĐÁNH GIÁ CÁC TÁC ĐỘNG VỀ MÔI TRƯỜNG 2.3.1 Các nguồn gây tác động đến môi trường qua các giai đoạn

Giai đoạn chuẩn bị xây dựng:

Các nguồn gây ô nhiễm chính trong quá trình chuẩn bị thi công xây dựng kết cấu

- Ô nhiễm do bụi đất,bụi đá, cát có thể gây ra các tác động lên công nhân trựctiếp thi công và tới môi trường xung quanh, đặc biệt là tác động đến quần thể sinh vật

và hệ của khu vực thi công

- Ô nhiễm do nước thải từ các hoạt động sinh hoạt của công nhân trực tiếp thicông trên công trường, nước làm mát các thiết bị, máy móc

- Ô nhiễm về tiếng ồn do hoạt động của các phương tiện vận tải, các máy mócthiết bị phục vụ thi công trên công trường xây dựng

- Ô nhiễm do các phương tiện vận tải,máy móc thi công.Loại ô nhiễm này chủyếu sẽ tác động đến người công nhân làm việc trực tiếp trên công trường

- Ô nhiễm do khí thải từ các phương tiện vận tải, các phương tiện và máy móc thicông Đây chủ yếu là các loại khí thải từ các động cơ,máy móc.Loại ô nhiễm nàythường không lớn do bị phân tán nhưng lại gây ảnh hưởng tới hệ quanh khu vực thicông

- Đối với sức khỏe cộng đồng, đây là vấn đề cần được quan tâm nhất, vì với việctập trung một lực lượng lao động không nhỏ, nên việc tô chức cuộc sống cho họ cũngcần được đảm bảo như lán trại, nước sạch, ăn ở…Công nhân thi công ngoài trời trongđiều kiện thời tiết không thuận lợi sẽ bị ảnh hưởng đến sức khỏe,bệnh dịch có thể xảy

ra và ảnh hưởng tới khu vực xung quanh

Các tác động trong giai đoạn san lấp mặt bằng:

Giai đoạn san lấp tạo mặt bằng dự án là giai đoạn gây tác động lớn tới môitrường khu vực Tuy nhiên các tác động của giai đoạn này tới môi trường xung quanh

sẽ hết sau khi công nhân kết thúc công tác san lấp tạo mặt bằng

Các nguồn gây ô nhiễm trong giai đoạn thi công xây dựng:

Trong quá trình thi công xây dựng kết cấu hạ tầng khu ở, các nguồn gây ô nhiễmchính cũng tương tự như trong giai đoạn chuẩn bị thi công Nhưng mức độ tăng caohơn do số lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công sẽ tăng lên, lượng vật tư, thiết bịmáy móc ra vào khu vực sẽ tăng lên Do đó mật độ phương tiện vận chuyển vào ra khuvực sẽ tăng lên và số lượng công nhân thi công trên công trường sẽ nhiều lên Vì vậyvấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này được coi trọng nhiều hơn so với giai đoạntrước Tuy nhiên các tác động tiêu cực nêu trên chỉ mang tính chất tạm thời vì các tácđộng này sẽ mất đi khi dự án hoàn thành và đi vào hoạt động

Các nguồn gây tác động của dự án trong gian đoạn vận hành:

Trong giai đoạn vận hành khu ở, các nguồn gây ô nhiễm môi trường chủ yếu từcác hoạt động đô thị như hoạt động của các xe cơ giới, nguồn chất thải rắn, nước thảiphát sinh khác Ngoài ra còn do quá trình điều hành, quản lý cơ sở hạ tầng khu ở vàcác sự cố thiên tai có thể xảy ra như sạt lở, xói mòn đất, sụt lún… các công trình bảo

vệ môi trường đó được xây dựng như trạm xử lý nước thải tập trung của khu mà trongquá trình vận hành không đảm bảo được tiêu chuẩn môi trường đó quy định

2.3.2 Đánh giá tác động của dự án tới môi trường và hệ sinh thái

a Ô nhiễm bụi

Trong giai đoạn san lấp mặt bằng ,việc giải tỏa, san ủi và thi công mặt bằng sẽkéo theo các ảnh hưởng đến môi trường xung quanh như bụi đất đá trong quá trình vậnchuyển đất cát để san lấp, khói thải từ các phương tiện tham gia thi công, bùn đất nạovét

Tuy nhiên, quá trình san lấp mặt bằng khu vực dự án kéo dài không lâu, mật độthi công không lớn, nên các tác động tới môi trường là không nhiều Kết thúc giai đoạnthi công này, các tác động có hại tới môi trường cũng không còn nữa

b Các tác động đến môi trường nước

- Ô nhiễm do nước mưa chảy tràn : Vào những khi trời mưa, nước mưa chảy trànqua khu vực của dự án sẽ cuốn theo đất, cát, chất cặn bã, dầu mỡ rơi rớt xuống các lưuvực thấp hơn, các nguồn nước mặt của khu vực Nếu lượng nước này không được quản

lý tốt cũng sẽ gây tác động tiêu cực lớn đến nguồn nước mặt, nước ngầm và đời sốngthủy sinh trong khu vực Theo số liệu thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) thìnồng độ các chất ô nhiễm trong nước mưa chảy tràn thông thường khoảng 0.5-1.5mgN/l;0,004-0,03mgP/l; 10-20mgCOD/l và 10-20mgTSS/l Nước mưa còn có thể

bị ô nhiễm khi chảy qua các khu vực sân bãi có chứa các chất ô nhiễm như bãi chưanguyên liệu, khu vực thi công ngoài trời… Tính chất ô nhiễm của nước mưa trongtrường hợp này bị ô nhiễm cơ học (đất, cát, rác), ô nhiễm hữu cơ và dầu mỡ Vấn đề ônhiễm nước mưa sẽ kéo theo sự ô nhiễm nguồn nước tại khu dự án và từ đó gây tácđộng đến môi trướng nước khu vực

- Ô nhiễm do nước thải: Nguồn gốc ô nhiễm do nước thải trong giai đoạn xâydựng kết cấu hạ tầng khu ở bao gồm:

+ Nước thải từ quá trình thi công xây dựng… có chứa nhiều cặn lắng, vật liệuxây dựng, dầu mỡ…

+ Nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng có chứa các chất lơ lửng, chất hữu

cơ, các chất cặn bã và vi sinh…

- Đánh giá tác động của nước thải tới môi trường:

+ Chất rắn lơ lửng: Chất rắn lơ lửng là tác nhân gây ảnh hưởng tiêu cực tới tàinguyên thủy sinh do làm tăng độ đục của nguồn nước, làm giảm năng suất sinh học vàgây bồi lắng cho nguồn tiếp nhận Theo TCVN 6986-2001 thì nồng độ các chất lơ lửngtrong nước thải được phép thải ra môi trường là 80mg/l

+ Các chất dinh dưỡng (N, P): Các chất dinh dưỡng gây hiện tượng phù dưỡngnguồn nước, ảnh hưởng tới chất lượng nước và sự sống của sinh vật thủy sinh TheoTCVN 6986-2001, tổng Nitow cho phép là 15mg/l, tổng Phootpho cho phép là 5mg/l

+ Các chất hữu cơ (BOD5): Các chất hữu cơ chủ yếu trong nước thải sinh hoạt lacarbohydrate Đây là hợp chất dễ dàng bị vi sinh vật phân hủy bằng cơ chế sử dụngoxy hòa tan trong nước để ôxy hóa các chất hữu cơ Hàm lượng các chất hữu cơ dễ bị

vi sinh vật phân hủy được xác định gián tiếp qua nhu cầu ôxy hóa BOD5, đại lượngnày thể hiện nồng độ ôxy hòa tan cần thiết để các vi sinh vật trong nước phân hủyhoàn toàn chất hữu cơ Như vậy, nồng độ BOD5 (mgO2/l) tỉ lệ với nồng độ chất ônhiễm hữu cơ trong nước BOD5 là thông số được sử dụng để đánh giá mức độ ônhiễm hữu cơ Ô nhiễm hữu cơ sẽ dẫn đến suy giảm nồng độ oxy hòa tan trong nước

do sinh vật sử dụng oxy hòa tan để phân hủy các chất hữu cơ Ôxy hòa tan giảm sẽ gâytác hại nghiêm trọng đến tài nguyên thủy sinh

+ Dầu mỡ: Là chất lỏng khó tan trong nước, tan trong các dung môi hữu cơ Dầu

mỡ có độc tính cao và tương đối bền vững trong môi trường nước Hầu hết các loạiđộng, thực vật đều bị tác hại do dầu mỡ Các loài thủy sinh và cây ngập nước dễ bịchết do dầu mỡ ngăn cản quá trình hô hấp, quang hợp và cung cấp dinh dưỡng

+ Nhiệt độ: nhiệt độ cũng là tác nhân vật lý gây ô nhiêm nguồn nước.Việc giatăng nhiệt độ có thể làm thay đổi cấu trúc hệ nước mặt

c Các tác động đến môi trường không khí

Trong quá trình thi công kết cấu hạ tầng khu ở, sẽ có nhiều phương tiện, máymóc tham gia thi công Ngoài ra, số lượng xe chở nguyên vật liệu đến công trình sẽlàm gia tăng lưu lượng giao thông tại khu vực Các thiết bị này khi hoạt động trêncông trường sẽ gây nên các tác động đối với môi trường không khí:

- Ô nhiễm do bụi, đất đá, cát…

- Ô nhiễm do các quá trình thi công và các phương tiện giao thông…

- Ô nhiễm do khí thải từ các phương tiện vận tải vào ra khu vực dự án …

- Ô nhiễm do khí thải từ các phương tiện thi công cơ giới…

Tác động do khí thải từ hoạt động giao thôngMột trong những nguồn gây ô nhiễm trong giai đoạn hoạt động của dự án là cácloại khí thải phát sinh từ các hoạt động giao thông vận tải trong khu vực Do khu dự án

là Khu ở, do đó hàng ngày có một lượng lớn các phương tiện giao thông vận tải ra vàokhu vực, gồm ô tô con, ô tô tải, mô tô,… Các khí phát tán vào không khí gây ô nhiễmmôi trường chủ yếu là CO, SO2, Pb, NOx, bụi…Các khí này được tạo ra trong quátrình đốt nhiên liệu của các động cơ đốt trong

Tác động do khí thải từ hoạt động đốt nhiên liệuHoạt động đun nấu tại các khu vực thương mại, dịch vụ, nhà ở sản sinh ra cácchất thải gây ô nhiễm không khí như sản phẩm do đốt nhiên liệu gá, than:

SO2 (Sulfide dioxide) SO3 (Sulfide trioxide), NO2 (O xít ni tơ ), CO (O xítcacbon), R-CHO (Aldehyde), HC(Hydrocacbon), bụi…

d Các tác động của tiếng ồn

Trong quá trình thi công xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu ở mở rộng,tiếng ồn gây ra chủ yếu do các máy móc thi công, các phương tiện vận tải trên côngtrường và do sự va chạm của máy móc thiết bị, các loại vật liệu bằng kim loại, tiếngbúa đóng cọc…

Tiếng ồn cao hơn tiêu chuẩn cho phép sẽ gây ảnh hưởng đến sức khỏe của conngười như mất ngủ, mệt mỏi, gây tâm lý khó chịu Tiếng ồn còn làm giảm năng suấtlao động, sức khỏe của cán bộ, công nhân thi công trong khu vực công trường

Tuy nhiên tác động trên chỉ diễn ra trong thời gian thi công, diện tích mặt bằngrộng ít người nên ảnh hưởng của nó đến môi trường sống rất không đáng kể và chỉ tồntại trong một thời gian.

e Các tác động của chất thải rắn phát sinh

- Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn thi công:

+ Chất thải vệ sinh của công nhân xây dựng bao gồm các loại chất thải thựcphẩm, chất thải từ nhà bếp, túi, cốc đựng bằng giấy, nhựa, vải hoặc đồ thủy tinh Rácthải từ các vật liệu xây dựng chủ yếu là các mảnh gỗ vụn, mảnh kim loại, giấy và đávôi xây dựng Rác thải sau khi sửa chữa chủ yếu là các bộ phận, dây và các mảnh vụnkim loại

+ Chất thải xây dựng: là các chất đất đá từ công tác san nền, làm móng công trìnhnhư gạch, đá, xi măng, sắt thép và gỗ, giấy… từ công việc thi công và hoàn thiện côngtrình Một trong số các chất thải này có thể thu gom sử dụng vào mục đích khác, còncác chất thải rắn không tái sử dụng được thì dự án sẽ thu gom, vận chuyển tới bãi chônlấp qui định Số lượng các chất thải này không lớn nên các tác động sẽ mất đi khi dự

án đi vào hoạt động

- Chất thải rắn phát sinh khi dự án đi vào hoạt động: chủ yếu là chất thải rắn phát sinh từ các hoạt động sinh hoạt, vui chơi… của người dân Lượng rác thải này có thành phần và tính chất giống như chất thải rắn sinh hoạt của đô thị Chất thải rắn bao gồm các chất hữu cơ, giấy các loại, nylon nhựa, kim loại, các vật dụng sinh hoạt hằng ngày bị hư hỏng tuy nhien có điểm đặc biệt là rác tái chế sẽ cao hơn như: chai nước thủy tinh, chai nhựa, túi nylon, các hộp, gói giấy… Các chất thải này nếu không được thu gom xử lý thích hợp sẽ gây ra nhiều tác hại cho môi trường sống Khi thải vào môi trường các chất thải này sẽ phân hủy hoặc không phân hủy làm gia tăng nồng độ các chất dinh dưỡng, tạo ra các hợp chất vô cơ, hữu cơ độc hại… làm ô nhiễm nguồn nước, gây hại cho hệ sinh vật đất, các sinh vật thủy sinh trong nước hay tạo điều kiện cho vi khuển có hại, ruồi muỗi phát triển và là nguyên nhân gây các dịch bệnh

từ khu vực có lẫn dầu mỡ chảy theo nước mưa ra xung quanh làm giảm chất lượng củađất như giảm hoạt động của vi sinh vật trong đất, ảnh hưởng đến hệ tự nhiên.

g Các tác động đến hệ sinh thái tự nhiên:

Dự án không gây ảnh hưởng lớn, sâu sắc tới hệ sinh thái tự nhiên trong khu vực, tuy nhiên dự án có thể tạo nên những đường cách ly sinh cảnh, phá vỡ môi trường sống tự nhiên và ngăn cản con đường tìm kiếm thức ăn, giao lưu và sinh sản của một

số loài thủy sản quen sinh sống quanh khu vực của dự án

h Các tác động khác:

• Tác động tới nền văn hóa truyền thống:

Khi người dân tham gia vào các hoạt động đô thị từ các nguồn khác nhau (đa quốc gia, đa dân tộc, đa tín ngưỡng, đa tôn giáo) có thể sẽ làm thay đổi những giá trị văn hóa truyền thống của địa phương thể hiện qua các việc sau:

- Làm thay đổi hệ thống giá trị văn hóa vốn có ;

- Thay đổi tính cách, quan hệ gia đình truyền thống ;

- Lối sống công cộng, hành vi đạo đức, nghi lễ truyền thống có thể thay đổi

Những tác động này xảy ra bằng các hình thức trực tiếp hay gián tiếp trong quan

hệ với người dân bản địa, chính vì vậy ảnh hưởng của nó rất khó định lượng

Những tác động chính có thể theo các hướng sau:

- Chuyển biến về chuẩn mực xã hội: đô thị sẽ làm thay đổi các chuẩn mực về đời sống và đạo đức xã hội theo hai hướng tích cực và tiêu cực

+ Hướng tích cực: Bảo tồn, phát huy, khôi phục các truyền thống và giá trị văn hóa như lễ hội dân tộc, phát triển làng nghề và thủ công để phục vụ người dân

+ Hướng tiêu cực: Thương mại hóa các hoạt động văn hóa, lễ hội thành các hoạt động trình diễn Một số lễ nghi, tập quán, phong tục, bản sắc dẫn đến nền văn hóa truyền thống có thể thay đổi, suy thái

• Tác động đến sức khỏe cộng đồng:

Các hoạt động dịch vụ đô thị bắt buộc người dân thường xuyên tiếp xúc với những đối tượng khác nhau Do tính đa dạng của các cộng đồng, kéo theo nguy cơ lây lan các bệnh truyền nhiễm như bệnh ngoài da, đường ruột, bệnh lây lan qua đường tình

dục Bên cạnh đó hoạt động đô thị còn gây ra ô nhiễm môi trường do rác thải, nước bẩn, tiếng ồn…Làm ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng dân cư.

Tuy nhiên, hoạt động đô thị mang tính liên ngành, liên vùng và xã hội hóa cao

Chính vì vậy phát triển đô thị cần có sự phối hợp liên ngành chặt chẽ để xây dựng những biện pháp có tính xã hội và cho từng khu vực cụ thể nhằm giảm thiểu các tác động xấu đến môi trường, bản sắc văn hóa, thuần phong mỹ tục cũng như các tác độnglàm phương hại đến động lập dân tộc, chủ quền quốc gia, quốc phòng, an ninh và trật

tự an toàn xã hội

2.3.3 Biện pháp giảm thiểu tác động xấu tới môi trường

2.3.3.1 Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí

Trong quá trình thi công xây hạ tầng: Các nhà thầu thực hiện thi công các công trình phải thực hiện đầy đủ các quy định về an toàn lao động và vệ sinh môi trường

Các biện pháp sau đây sẽ được thực hiện để hạn chế các tác động có hại tới môi trườngxung quanh:

- Bố trí hợp lý đường vận chuyển và đi lại Thiết kế chiếu sáng cho những nơi cần làm việc ban đêm và bảo vệ công trình Che chắn những khu vực phát sinh bụi và dùng xe tưới nước để tưới đường giao thông trong mùa khô Không khai thác và vận chuyển vào ban đêm Các phương tiện vận chuyển đều có bạt phủ kín

- Lập kế hoạch xây dựng và nhân lực chính xác để tránh chồng chéo giữa các quytrình thực hiện, áp dụng phương pháp xây dựng hiện đại, các hoạt động cơ giới hóa và tối ưu hóa quy trình xây dựng

- Các phương tiện vận chuyển nguyên vật liệu được bố trí vào những thời điểm thích hợp, tránh trùng một số lượng lớn vào một thời điểm, có thể gây ùn tắc và nguy hiểm vì địa hình núi, đường hẹp

- Không sử dụng xe, máy quá cũ để vận chuyển vật liệu và thi công công trình

- Không chuyên chở hàng hóa vượt trọng tải danh định

- Giảm tốc độ thi công, lưu lượng vận tải từ 22h đêm đến 6h sáng để không làm ảnh hưởng đến khu vực dân cư xung quanh

- Kiểm tra mức ồn, rung trong quá trình thi công xây dựng, từ đó đặt ra lich thi công phù hợp để đạt mức ồn tiêu chuẩn cho phép theo TCVN 5949-1998

- Không sử dụng cùng một lúc trên công trường nhiều máy móc, thiết bị thi công

có gây độ ồn lớn vào cùng một thời điểm để tránh tác động của cộng hưởng tiếng ồn

Trong quá trình dự án đi vào thi công: Nguồn gây ô nhiễm không khí chính là do khí thải từ các xe cơ giới nên nồng độ ô nhiễm nhỏ hơn, thảm thực

2.3.3.2 Biện pháp giảm ô nhiễm môi trường nước

a Giảm thiểu ô nhiễm do nước mưa chảy tràn trên khu vực

Nước mưa chảy tràn trên khu vực dự án được bố trí chảy vào hệ thống thoát nướctrung của khu vực Phải đầu tư xây dựng một hệ thống thoát nước riêng của khu vực,

ưu tiên hệ thống thoát nước mua trước để giải quyết hiện tượng nước mưa chảy tràn

Phương án tiêu thoát nước mưa (đã được đề suất ở phần trên):

Loại nước mưa này được thu vào các rãnh thoát nước bên đường và xả ra hệ thống thoát nước chung của khu vực (Xem thiết kế phần đường giao thông)

- Trong quá trình thi công, không xả nước thải trực tiếp xuống các khu vực xung quanh khu vực dự án, không gây ô nhiễm nước mặt trong khu vực do thải nước thải xây dựng Vì vậy dự án cần bố trí thêm các hố thu nước xử lý cặn và bùn lắng để không gây hiện tượng bồi lắng

- Xây dựng các công trình xử lý nước thải tạm thời (bể tự hoại kiểu thấm), quy định bãi rác trung chuyển tạm thời…Tránh phóng uế, vứt rác sinh hoạt bừa bãi gây ô nhiễm môi trường do công nhân xây dựng thải ra

- Lựa chọn thời điểm thi công xây dựng chính vào các tháng 12, 1, 2, 3, 4 để hạn chế lượng chất bẩn sinh ra do nước mưa chảy tràn qua khu vực thi công xuống các nguồn nước mặt trong khu vực

b Xử lý nước thải sinh hoạt

Toàn bộ nước thải sinh hoạt của các khu nhà ở và dịch vụ phải được xử lý sơ bộbằng bể tự hoại và được truyền dẫn bằng hệ thống cống tròn BTCT tới trạm xử lý Tại đây nước được xử lý theo một dây chuyền công nghệ hoàn chỉnh để được chất lượng nước đủ tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo TCVN 5942-2005 trước khi xả vào nguồn

2.3.3.3 Kiểm soát ô nhiễm do chất thải rắn