LỜI NGỎ Công ty Cổ Phần Thương Mại Du Lịch Địa Ốc Đất Việt xin kính chào Quý Khách! Thưa Quý Khách ! Đất Việt là một công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản, Thiết Kế X
Trang 1Báo cáo thực tập
đề tài
định giá bất động sản
PHẦN I GIỚI THIỆU CHUNG
LỜI NGỎ
Cụng ty Cổ Phần Thương Mại Du Lịch Địa Ốc Đất Việt xin kớnh chào Quý Khỏch!Thưa Quý Khỏch ! Đất Việt là một cụng ty chuyờn hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh Bất Động Sản, Thiết Kế Xõy Dựng, Du Lịch, Thương Mại Trong suốt
quỏ trỡnh hoạt động và phỏt triển cụng ty Đất Việt từ lõu đó khẳng định được
Trang 2thương hiệu của mình là nơi đầu tư "An Toàn và Hiệu Quả" cho tất cả Quý
khách hàng với :
Tên tiếng Việt :
CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI DU LỊCH ĐỊA ỐC ĐẤT VIỆT
Tên tiếng Anh:
DAT VIET REAL ESTATE TRAVEL TRADING JOINT STOCK
ký gửi đất của tất cả các dự án trên phạm vi toàn quốc, Với tiêu chí niềm tin
và hiệu quả của khách hàng là mục tiêu hàng đầu của công ty
2 Tư vấn lập dự án đầu tư về bất động sản và các khu du lịch Thiết kế xây dựng:nhận tư vấn và thiết kế các khu dân cư kế kết cấu công trình dân
dụng và công nghiệp Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, dự án công trình xây dựng, giám sát thi công các công trình xây dựng
3 Thẩm định giá và tư vấn pháp lý cho tất cả các đơn vị cơ quan trên toàn
Tp Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận
Du lịch lữ hành nội địa, quốc tế: Công ty Đất Việt đã và đang là nhà tổ chức
chuyên nghiệp cho rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vàcác khu công nghiệp, công ty đang xây dựng nhiều khách sạn và Resort phục vụ cho du lịch của công ty
Email : davicorp@hcm.vnn.vn - info@datvietvn.com
Sơ đồ chỉ dẫn đường đến Trụ sở Công ty Đất Việt
Trang 3Sơ đồ chỉ dẫn đường đến chi nhánh quận 2
CHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN TRUNG :
Trang 4Quý khách có thể truy cập vào trang web công ty qua các địa chỉ sau:
www.datviethcm.com www.davicorp.com.vn
CHI NHÁNH ĐẤT VIỆT MIỀN BẮC
20 Nguyễn Phong Sắc-Cầu Giấy- Hà Nội
Tel: 04 4566543
* Sơ đồ tổ chức
Bạn đang phân vân muốn biết giá trị tài sản của mình ?
Hãy liên hệ ngay chúng tôi
TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VIỆT
Trang 5Với đội ngũ Thẩm Định Viên được đào tạo chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, uytín và nhiệt tình sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong các giao
dịch
1 MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH:
Cho nhiều mục đích thẩm định giá độc lập:
- Xác định giá trị tài sản
- Góp vốn thành lập Công ty – Liên doanh
- Mua bán chuyển nhượng
là tiêu chí hoạt động của chúng tôi.
Trang 6… hợp lệ.
Nộp tạm ứng phí dịch vụ.
PHẦN II QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ1.Quá trình định giá BĐS.
1.1 Thông tin về bất động sản mục tiêu
BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7
Trang 7Vị trí xây dựng Biệt Thự Nam Phú
Biệt Thự Nam Phú được xây dựng tại khu đất phía Đông Bắc Khu dân cư Nam Long- Tân
Thuận Đông Tọa lạc tại vị trí tuyệt đẹp của khu đô thị, sát công viên bờ sông
- Phía Bắc giáp rạch Bến Ngựa
- Phía Nam giáp trục đường qui hoạch
- Phía Đông giáp rạch Tắc Rỗi
- Phía Tây giáp khu dân cư hiện hữu
và cụm y tế giáo dục
Trang 8
Phối cảnh phân lô khu Biệt Thự Nam Phú
ản vẽ mặt bằng
Xin quý khách lưu ý: Chúng tôi đã nỗ lực và cẩn trọng để hoàn thiện
thông tin của khu biệt thự Nam Phú, tuy nhiên thông tin chỉ dùng vớimục đích tham khảo Hình ảnh và bố trí nội thất chỉ để minh họa,
thông tin chính thức căn cứ trên hợp đồng
Trang 9Cột, trụ, khung Bê tông cốt thép
Sàn tầng trệt Bê tông cốt thép ?đ? t?i ch?
Tường ngăn các
phòng Khách hàng tự ngăn phòng
Mặt bếp Khách hàng tự lắp đặt
Cầu thang Bản Bê tông cốt thép bậc xây gạch thẻ Tân Vạn
Mái/nóc nhà Bê tông cốt thép 3D
Gạch ốp tường Khách hàng tự hoàn thiện
Mái nhà Lợp ngói CPAC MONIER Thái Lan
Mặt ngoài căn nhà Sơn nước ICI, tường thu hồi ốp gạch gốm Đồng Nai, Chân tường ốp đá xanh Hải Dương.
Hệ thống kỹ thuật
Bể nước ngầm Đã chống thấm và ốp gạch men
Bể nước trên mái Bồn nước inox
Trang 10Đồng hồ điện Do Điện lực Tân Thuận cung cấp
Đồng hồ nước Do Chi nhánh cấp nước Nhà Bè cung cấp
cáp truyền hình Lắp đặt đến ranh đất, Khách hàng tự l?p đặt đấu nối
Hệ thống PCCC Bố trí họng chữa cháy chung toàn khu
Cây xanh Khách hàng tự hoàn thiện theo mô hình mẫu
Thảm cỏ Khách hàng tự hoàn thiện phía sau nhà
Nhà xe Bố trí dưới tầng lửng, vách xây gạch, sàn nền BTCT, cửa sắt cuốn Khách hàng tự hoàn thiện nội thất.Hàng rào Song sắt sơn dầu ICI kết hợp tường xây gạch, hoàn thiện sơn nước ICI, và ốp gạch gốmGạch ốp sân vườn Khách hàng tự hoàn thiện
* Quý Khách sau khi nhận nhà tự hoàn thiện nội thất theo sở thích
Trang 11* Chất lượng của nguyên vật liệu có thể thay đổi bằng hoặc tốt hơn theo yêu cầu kỷ thuật.
1.2 Thông tin về hình ảnh & vị trí BĐS.
a Hình ảnh
b Vị trí BĐS
Vị trí - Biệt thự Bình Mỹ
Trang 12Vị trí địa lý:
- Cách trung tâm Bình Dương chỉ trên 3 km qua cầu Phú
Cường
- Cách công viên phần mềm Quang Trung 20 phút trên
xe máy hay xe hơi
- Cách trung tâm TP Hồ Chí Minh 20 km theo QL13 haytỉnh lộ 8
- Khoảng cách lý tưởng đến nơi làm việc: dưới 4 km, cho
dù đó là KCN Việt Nam - Singapore, KCN Việt Hương hay KCN Tân Quy
Đặc điểm vị trí:
- Tây: giáp Rạch Đái
- Đông: giáp Rạch Cầu Võng
- Bắc: giáp sông Sài Gòn
- Nam: giáp Tỉnh lộ 8 (đường đi Trung tâm TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Bình
Dương và các khu công nghiệp )
c Bản đồ phân lô
d Cơ sở hạ tầng của BĐS.
Trang 13Hạ tầng cơ sở - Biệt thự Bình Mỹ
Hạ Tầng Xã Hội:
- Công viên: diên tích 1.51 ha
- Khu Dich vụ - Thương mại - Y tế: diện tích 2.118 m2
- Câu lạc bộ Thể dục thể thao: diện tích 1.763 m2, sân tenis, hồ bơi, lối đi bộ, sân chơi trẻ em sẽ được hoàn thành vào khoảng 3/2006
- Dịch vụ khác : Coffee bar,câu cá giải trí,ca-nô trên sông
Hạ Tầng Kỹ Thuật:
- Giao thông: đường bê tông nhưa lộ giới: 8m, 10m, 12m, 16m
- Thoát nước: ống BTCT D300, 400
- Cấp nước: giếng công nhiệp với 300 m3 nước / ngày đêm
- Hệ thống điện: 2 trạm hạ thế 250KVA và lưới điện nội bộ
- Chiếu sáng công cộng: đèn Solium, cao áp HPS 150W/220V
- Cây xanh: được trồng dọc theo đường nội bộ cách khoảng 8m và trồng cây ở các
khu công viên - vườn trẻ
e Hình ảnh về BĐS
Mẫu nhà song lập Phối cảnh phân lô 1
Phối cảnh phân lô 2 Phối cảnh phân lô 3
Trang 14Phối cảnh phân khu TDTT
Sân Tenis Phối cảnh phân khu TDTT Hồ bơi
f.Thông tin về xây dựng và kích thước nhà:
- Diện tích khuôn viên bình quân 250 m2 / nhà
- Diện tích xây dựng khoảng 190m2, gồm 1 trệt 1 lầu - 1 garage, 1 phòng khách lớn nối liền với phòng ăn, 3 phòng ngủ có vệ sinh riêng và 1 phòng sinh hoạt chung
2 Xây dựng quy trình định giá
2.1.QUY TRÌNH:
01 ngày làm việc
01 ngày làm việc 1/2 ngày làm
việc
1/2 ngày làm việc
1/2 ngày làm việc
5 ngày làm việc
Trang 15có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây:
o Xác định vấn đề
o Lên kế hoạch thẩm định giá
o Thu thập tài liệu
o Vận dụng và phân tích tài liệu
o Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
o Báo cáo thẩm định giá
1/Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá
o Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…
Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…
o Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…
o Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
Trang 16o Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá
o Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá
+Nhận được từ khách hàng+Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
o Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành
2/ Lên kế hoạch thẩm định giá
o Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường
o Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh
o Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:
+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng
o Thiết kế chương trình nghiên cứu
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu+ phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm
o Vạch ra đề cương của báo cáo định giá
+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo
o Lên chương trình thời biểu công tác
+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
3/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu3.1 Khảo sát hiện trường
o Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Đối với máy móc thiết bị: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập
số liệu về tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh
Trang 17+ Đối với bất động sản: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản
o Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa…
o Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau
2.2 Thu thập tài liệu
Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản
Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản
o Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
o Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường
o Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh:tài liệu: bán, chi phí, thu nhập…
o Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai
4/ Phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích:
Trang 18o Phân tích so sánh:
Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
o Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng
2.3/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp
để áp dụng Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá
2.4/ Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá
Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra:
o Mục tiêu của việc thẩm định giá
o Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá
o Thời hạn ước tính giá trị
o Số liệu minh hoạ và phân tích
o ước tính giá trị
o Những điều kiện hạn chế
Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá
Trang 194 Phương pháp Ðầu tư (thu nhập).
5 Phương pháp lợi nhuận
* Trong đó, Phương pháp So sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch của thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.Cơ bản của phương pháp này là phải tìm ra được những bất động sảntương đối giống với bất động sản muốn thẩm định giá và là những BÐS đã được giao dịch (tốt nhất là vừa mới được giao dịch) để so sánh
C.Những qui ước của định giá bất động sản.
1.Vị trí BÐS: giản lược các loại vị trí khác nhau của Bất động sản vào 4 loại chính
(chỉ mang tính tương đối) :
* Mặt tiền (MT): là những BÐS tiếp cận với mặt đường chính trong khu vực
a Khái niệm Ðường chính mang lại giá trị "Mặt tiền" cho một BÐS thông thường cónhững yếu tố sau: - Ðường trục liên phường,liên khu vực - Dài hơn 1000m - Lộ giới tối thiểu 16m
b Giá trị Mặt tiền của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM gắn liền với giá trị kinh doanh
* Mặt tiền nội bộ (MTNB): là những BÐS tiếp cận với mặt đường nội bộ trong khu
vực
a Khái niệm Ðường nội bộ thông thường có những yếu tố sau : - Ðường xương cá nối vào các đường trục chính của khu vực - Dài dưới 1000m - Lộ giới tối thiểu 10 m
b Giá trị Mặt tiền Nội bộ của một BÐS ở VN, đặc biệt là đối với TP HCM cũng gắnliền với giá trị kinh doanh,thường là kinh doanh nhỏ
Trang 20* Hẽm chính (HC): Là những hẽm nối trực tiếp với các đường chính hoặc đường
nội bộ Thông thường khá dài và có chiều rộng hiện hữu trên 5m
* Hẽm phụ (HP): Là những hẽm nối vào hẽm chính Thông thường ngắn và chiều
rộng hiện hữu dưới 5m
2 Các loại nhà phố: Việc phân loại này nhằm để xác định giá trị công trình xây
dựng trên đất Vì giá thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình, nên cần chú ý cácchi tiết phân loại sau đây để áp vào BÐS bạn muốn định gía cho đúng,như thế kết quả định giá sẽ chính xác hơn
• Nhà cấp 4: Nhà trệt móng gạch, tường gạch mái tole Có thể có gác lửng gỗ
• Nhà cấp 3: Móng BTCT, tường gạch, mái tole, gác suốt bằng gỗ
• Nhà cấp 2: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, mái tole, 1 hoặc 2 lầu
• Nhà cấp 1: Móng BTCT, sàn BTCT, tường gạch D=100, sàn mái BTCT, 2 lấu trở lên
• Nhà biệt thự: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, mái ngói hoặc tole, ngang trên 4m
• Nhà biệt thự cao cấp: Tường gạch D=200, móng sàn BTCT, trang trí cao cấp
3 Thời điểm xây dựng: cần điền rõ năm xây dựng để tính khấu hao, và kết quả sẽ
chính xác hơn Nếu bạn không nhỡ chính xác năm xây dựng, có thể ước chừng, sai biệt vài năm có thể chấp nhận được, nhưng không nên bỏ trống ô này
3 ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀO SO SÁNH BẤT ĐỘNG SẢN BIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7
(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, phương pháp này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giáđất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh)
(Kèm theo thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính)
Trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 90,5 m2 thuộc một đô thị loại 1 Khu đất thuộc khuBIỆT THỰ NAM PHÚ, TÂN THUẬN ĐÔNG, Q7(BTMT)
cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất gần kề khu đất này là khu Biệt thự Bình Mỹ(BTSS) ( cũng tại ô đất dự án có diện tích 26.197 m2 thuộc
Biệt thự Bình Mỹ) có diện tích 97,16 m2 có thể so sánh được với khu đất cần định
Trang 21giá và đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là BTSS) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất BTSS Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất BTSS là
15.367.000.000 VNĐ, tính ra đơn giá một mét vuông là 158.161.795 triệu đồng (158.161.795 triệu đ/m2 ) Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất BTSS và khu đất BTMT như sau:
-Có giấychứng nhận quyền
sử dụng đất
2 Mục đích
sử dụng
-Đất ở tại
đô thị loại 1
-Đất ở tại đô thị loại 1
3 Vị trí đất -Vị trí 1: Đất có một mặt
tiền liền cạnh với đường
-Vị trí 1: Đất có hai mặt tiền liền cạnh với đường
