Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật)

Ý nghĩa của đề tài Ngoài việc kế thừa một số nội dung liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, luận văn có những đóng góp mới như sau: Thứ nhất, luận văn góp phần bổ sung, hoàn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HA NỘI

Mã sổ : 838 01 01.04

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học- TS NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHÂM

Hà Nội - 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kêt quả được nêu trong Luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trìnhnào khác Các trích dẫn, số liệu, ví dụ minh họa trong Luận văn bảo đảm tínhtrung thực, tin cậy và độ chính xác Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và

đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật xem xét đề tôi có

9

thê bảo vệ Luận văn thạc sĩ

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 6 năm 2022

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Huyền

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐÀU 1

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VÈ BÁT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐÓI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 11

1.1 Khái niệm bất động sản và bất động sản liền kề 11

1.1.1 Khái niệm về bất động săn 11

1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề 14

1.2 Một số vấn đề chung về Quyền đối với bất động sản liền kề 15

1.2.1 Khái niệm về Quyền đổi với bất động sản liền kề 15

1.2.2 Đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề 20

1.2.3 Phân loại Quyền đối với bất động săn liền kề 22

1.3 Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về Quyền đối vói bất động sản liền kề 24

Chương 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ QUYÈN ĐỚI VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KÈ VÀ THỤC TIỄN ÁP DỰNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30

2.1 Pháp luật Việt Nam hiện hành về Quyền đối vói bất động sàn liền kề .* ’ „ 30

2.1.1 Khái niệm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề 30

2.1.2 Nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề 33

2.1.3 Căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề 35

2.1.4 Hiệu lực pháp lý về Quyền đối với bất động sản liền kề 38

2.1.5 Căn cứ chấm dứt Quyền đối với bất động săn liền kề 39

2.1.6 Một so quyền đối với bất động sản liền kề điển hình được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 • • • • • 41

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề tại TAND thành phố Hải Phòng 50

2.2.1 Khái quát thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đổi với bất động sản liền kề 50

2.2.2 Một so vụ án tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề được giải quyết bởi Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng 53

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ QUYỀN ĐÓI VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KỀ 65

3.1 Phưong hưóng hoàn thiện pháp luật về quyền đối vói bất động sản liền kề ’ ’ 65

3.1.1 Ghi nhận và tiếp tục thực hiện những thành tựu trong Chiến lược Cải cách tư pháp giai đoạn 2005 - 2020, cho đến khi có chiến lược cải cách tư pháp mới 65

3.1.2 Bảo đảm quyền con người, quyền sở hữu của công dân 68

3.1.3 Cân bằng lợi ích, tôn trọng sự thỏa thuận và nguyên tắc bình đẳng giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và chủ thể có quyền đoi với bất động sản liền kề 69

3.1.4 Báo đảm tính thống nhẩt, khắc phục hạn chế thiếu sót của hệ thống pháp luật 71

3.1.5 Đáp ứng yêu cầu hội nhập trên cơ sở tham khảo chọn lọc kinh nghiệm lập pháp của các quốc gia trên thế giới 74

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề 76

3.2.1 Sửa đoi và thong nhất sử dụng khái niệm là “Quyền địa dịch”, thay vì sử dụng khái niệm “Quyền đối với bất động sản liền kề” 76

3.2.2 Bổ sung quy định hướng dẫn về căn cứ xác lập, thay đổi và căn cứ chấm dứt đoi vói quyền địa dịch 'll 3.2.3 Bổ sung quy định hướng dẫn của pháp luật đối với các trường họp pho biến về quyền địa dịch 81

3.2.4 Một số giải pháp khác 85

KẾT LUẬN 89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

LỜI MỞ ĐẦU

ỉ Tính cấp thiết của đề tài.

Ngay từ thời La Mã cổ đại, dựa trên đặc tính vật lý của tài sản là có dịch chuyển được hay không mà con người đã phân chia tài sản thành động sản vàbất động sản Sự phân chia tài sản như vậy nhằm mục đích xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu của các chủ thể và cũng từ đó sẽ có sự khác nhau về quyền năng của các chủ thề đối với tài sản Theo Luật 12 Bảng, một người chiếm hữu bất động sản liên tục trong hai năm sẽ trở thành chù sở hữu đối với bất động sản đó, còn đối với động sản thời hạn này là một năm [31, tr.13].Các chủ sở hữu tài sản là động sản sẽ có các quyền năng tuyệt đối (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) trên động sản đó Còn đối với tài sản là bất động sảnthì chủ sở hữu sẽ không có được những quyền năng tuyệt đối đó, mà sẽ bị hạn chế trong một số trường hợp nhất định, ví dụ như việc cho phép láng giềng dẫn ống nước, đường dây điện đi qua bất động sản hoặc chấp nhận cho cây cối được ngả cành sang phần không gian thẳng đúng trên bất động sản đó Xuất phát từ thực tế cuộc sống như trên với mong muốn nhằm khai thác tối đacông dụng của bất động sản, mà con người từ thời La Mã đã biết đến và thừa nhận khái niệm quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề (còn có tên gọi khác: dịch quyền, quyền địa dịch) Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tuy có tên gọi khác nhau nhưng ít nhiều đều thể hiện được tính lịch

sử, tính xã hội và đặc biệt đã thể hiện được tính pháp lý

Ke thừa sự ghi nhận về quyền đối với bất động sàn liền kề ở các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là nhà nước La Mã cổ đại, các nhà lập pháp Việt Nam

đã xây dựng, ghi nhận quyền này trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995,BLDS năm 2005 và BLDS 2015 Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS 2005 chỉ dừng lại ở 7 điều luật (từ Điều 273 đến Điều 279), được quy định trong Chưong XVI “ Những quy định khác về quyền sở hữu".

Đen BLDS năm 2015 nội dung này được nâng cấp lên thành một mục độc lậptrong Chương XIV ” Quyền khác đối với tài sản” (gồm 12 điều: từ Điều 245 đến Điều 256) Sự thay đổi này cho thấy một mặt kỳ thuật lập pháp của Việt Nam có sự phát triến, mặt khác điều này chứng minh được tầm quan trọng cùa quyền năng này trong nhóm quyền dân sự Đồng thời những quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề nhàm mục đích đáp ứng sự thay đổi trong giao lưu dân sự, phù hợp hơn với các điều kiện cuộc sống của người dân.

Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng đa dạng về hình thức, thể loại, phương thức thực hiện giao dịch cũng như chù thể tham gia giao dịch Đứngtrước tình hình đó, các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành liên quantrực tiếp đối với bất động sản lần lượt ra đời để điều chinh những quyền năng đối với nhóm tài sản này như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đối, bổ sung năm 2020) và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Tuy nhiên,điều này dẫn đến một thực trạng áp dụng pháp luật sẽ không có sự thống nhất, đồng bộ theo nguyên lý nền tảng của pháp luật dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề Đặc biệt, đối với bất động sản là nhóm tài sản có giá trị lớn

về mặt kinh tế nên việc xác lập quyền sở hữu và các quyền khác, trong đó cóquyền đối với bất động sản liền kề thường sẽ trải qua nhiều công đoạn, thủ tục với sự tham gia của nhiều chủ thể có liên quan khác nhau Cũng bởi, bất động sản là tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế nên chúng ta dễ dàng nhận thấy việc tranh chấp ranh giới và việc xác lập quyền sở hũu giữa các chủ thế khá phổ biến cả về hình thức, phạm vi Những điều này vô hình chung tạo ra nhữngrào cản cả về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với cơ quan xét

xử trong quá trình đưa ra quyết định nhằm phân định ranh giới, xác định chủ thể có quyền và giới hạn quyền năng đối với bất động sản liền kề

2

Tòa án nhân dân (TAND) thành phô Hải Phòng với vai trò là một tòa án cấp tỉnh, có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đối với bất động sản liền kềtheo quy định cũa pháp luật tố tụng dân sự Trong thời gian vừa qua, nhàmhiện thực hóa quan điểm, đường lối của Đảng và nội dung, tinh thần của Hiếnpháp năm 2013 về sở hữu toàn dân đối với đất đai, TAND thành phố Hải Phòng cũng đã từng bước xét xử, giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản và đạt được một số kết quá nhất định Tuy nhiên, không phải là trườnghợp ngoại lệ, quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liênquan đến bất động sản tại TAND thành phố Hải Phòng cũng gặp nhiều khókhăn, vướng mắc cả về mặt pháp lý, trình tự, thủ tục, nhân sự, tài chính

Chính bởi những lý do cấp thiết trên, tác giả lựa chọn đề tài: “ Pháp luật

về quyền đối vói bất động sản liền kề Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng” làm luận văn thạc sỹ luật học Thông qua luận văn, tác giả mong muốn làm sáng tỏ những nội dung lý luận và pháp lý về quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt trong quá trình áp dụng pháp luật

để xét xử tại TAND các cấp Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề và gợi mở phương hướng, cách thức nhằm tăng cường hiệu quả áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp liên quan đến nhóm quyền năng này

2 Tình hình nghiên cứu.

Quyền đối với bất động sản liền kề hay còn được đề cập với các tên gọi khác như: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - BLDS năm 2005; quyền địa dịch; dịch quyền Nội dung quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật

về quyền đối với bất động sản liền kề nhận được sự quan tâm của nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu thuộc các lĩnh vực khác nhau Để hoàn thành luận văn này, tác giả đã nghiên cứu và tham khảo các công trình sau:

3

Thứ nhât, nhóm công trình đê cập trực tiêp vê nội dung quyên đôi với bâtđộng sản liền kề.

Cuốn "Quyền sử đụng hạn chế bất động sản liền kề", của tác giả Phạm Công Lạc, Nhà xuất bản Tư Pháp, Hà Nội, 2006 Cuốn sách được đề cập đến các nội dung: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 1995; Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và những vấn đề đặt ra về mặt pháp lý

Cuốn: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chẩp

ranh giới", do tác giả Trần Thị Huệ làm chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2012 Nội dung cuốn sách đề cập đến các vấn đề: quan niệm về bất độngsản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản; tìm hiểu quy định của BLDS vềquyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng về ranh giới bất động sản liền kề

giả, do TS Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2018 Cuốn sách đề cập đến các nội dung về lý luận cơ bản, sựphát triến của chế định vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam; các nội dung về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản theo quy định của BLDS năm 2015 Cuốn sách dành riêng Chương 5 để phân tích, bình luận, đánh giá

về quyền địa dịch trong pháp luật dân sự với các nội dung: khái niệm, nguyêntắc thực hiện, các quyền địa dịch cơ bản trong BLDS năm 2015, căn cứ xáclập và chấm dứt quyền địa dịch

Cuốn "Tài sản và vật quyền" của nhóm tác giả, do PGS.TS Phùng TrungTập và TS Kiều Thị Thùy Linh đồng chủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân

4

dân, Hà Nội, 2021 Nội dung cuôn sách dành mục I trong Chương 5 - Các quyền khác đối với tài sản để phân tích, bình luận về quyền đối với bất động sản liền kề Trong mục này, nhóm tác giả cũng đề cập đến các nội dung: khái niệm, căn cứ xác lập, nguyên tắc thực hiện, hiệu lực, các quyền cơ bản và việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ ba, nhóm các bài nghiên cứu về quyền đối với bất động sản liền kềđược đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành luật Nhóm tác giả Nguyễn Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hải với bài viết“Quyền lối đi qua bất động

sản liền kề trong BLDS 2015 ” , Tạp chí Tòa án nhân dân (bẳn điện tử)

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quven-loi-di-qua-bat-dong-san-

lien-ke-trong-blds-2015; Tác giả Nguyễn Thị Hường với bài viết “ Quyền đối

điện tử), san-lien-ke-trong-blds-2015; Tác giả Nguyễn Vãn Huy với bài viết: “ Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” đăng trên Tạp chí Dân chủ vàPháp luật, Số Chuyên đề về triển khai thi hành BLDS năm 2015

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quyen-doi-voi-bat-dong-Ngoài ra, tác giả luận văn còn tham khảo các công trình nghiên cứu kháccũng có đề cập đến quyền đối với bất động sản liền kề như: Cuốn “Bình luận

khoa học BLDS năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”,

của nhóm tác giả do PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ đồngchủ biên, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2017 Cuốn “Bình luận

Nhà xuất bản Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh, 2016

Đánh giá chung những công trình khoa học trên đây thể hiện sự đầu tư của các tác giả khi nghiên cứu về quyền của chủ sở hữu bất động sản trong mối quan hệ láng giềng, liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định Các

5

tác giả đêu thừa nhận tính chât không thê di dời được của đât đai dân đên quyền đối với bất động sản liền kề là quyền năng hạn chế, phái sinh từ quyền

sở hữu Tuy nhiên, các công trình khoa học này cũng có những điểm hạn chếnhất định như: phân tích, bình luận nội dung về quyền đối với bất động sảnliền kề theo quy định của các bộ luật cũ, không còn phù họp với thời điểmhiện tại BLDS năm 1995 (tác giả Phạm Công Lạc) và BLDS năm 2005 (tácgiả Tràn Thị Huệ) Hay chưa có sự thống nhất trong cách sử dụng thuật ngữ là

Mặc dù vậy, tác giả luận văn cũng không thế phủ nhận giá trị tham khảo mànhững công trình trên đem lại, giúp tác giả luận văn có nhìn nhận đánh giá tổng quan xác thực hơn trong quá trình hoàn thiện luận văn này

3 Mục• • tiêu và nhiệm vụ • nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích những vấn đề pháp lý về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định cùa pháp luật, hệ thống hóa các khái niệm về bất động sản và các quyền đối với bất động sản liền kề So sánh các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 so với các quy định của BLDS năm

2005 để tìm ra những điểm mới, những hạn chế vướng mắc nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Trên cơ sở những vấn đề pháp lý về quyền đối vớibất động sản liền kề cần nêu được thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền năng này trong việc giải quyết các vụ án dân sự tại TAND thành phố Hải Phòng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề thực hiện được mục tiêu nêu trên, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề sau đây:

- Nghiên cứu và làm sáng tỏ nội dung lý luận về quyền đối với bất động sản liền kề;

6

- Phân tích, đánh giá thực trạng những quy định của pháp luật vê quyênđối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay;

- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền đối với bất động sản liền

kề tại TAND thành phố Hải Phòng;

- Nghiên cứu, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật và cách thức áp dụng pháp luật hiệu quả tại TAND các cấp về quyền đối với bất động sản liền kề

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đôi tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu cùa luận văn bao gồm:

- Những quan diêm khoa học của các học giả, nhà nghiên cứu, các tô chức được công bố trong các công trình khoa học có liên quan đến quyền đối vớibất động sản liền kề;

- Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

về quyền đối với bất động sản liền kề;

- Hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề;

- Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề tại TAND thành phố Hải Phòng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn có phạm vi nghiên cứu là hệ thống những quy định của phápluật Việt Nam liên quan đến quyền đối với bất động săn liền kề Hệ thốngnhững quy định này được phân chia thành các nhóm sau: Nhóm quy định củapháp luật về căn cử xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề;

7

Nhóm quy định của pháp luật vê nhũng trường hợp phô biên của quyên đôi với bất động sản liền kề; Nhóm quy định của pháp luật về giới hạn quyền đối với bất động sản liền kề; Nhóm quy định của pháp luật về bảo đảm, bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề.

về không gian nghiên cứu của luận văn là thực tiễn áp dụng pháp luật đểgiải quyết các vụ việc liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề tạiTAND thành phố Hải Phòng

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

5.1 Cơ sỏ' lý luận

Luận văn được nghiên cứu dựa trên hệ thống các cơ sở lý luận bao gồm:

- Cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin: Phương pháp duy vật biện chứng về mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề, chuyển dịch quyền đối với bất động sản liền kề; phươngpháp duy vật lịch sử để nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển của quyềnđối với bất động sản liền kề trong lịch sử lập pháp Việt Nam

- Hệ thống các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về quyền

sở hữu bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề Các quan điểm củacác học giả pháp lý, các nhà nghiên cứu lập pháp về quyền đối với bất động sản liền kề

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, tồng hợp, so sánh, logic để lý giải nguyên nhâncác hiện tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyểndịch quyền đối với bất động sản với quyền đối với bất động sàn liền kề

8

Băng phương pháp phân tích, so sánh đê tìm sự đông nhât cũng như khácbiệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật một số nước trên thế giới Trên

cơ sở đó thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù của quyền đối với bấtđộng sản liền kề trong pháp luật Việt Nam, qua đó liên hệ với thực tiễn ápdụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền đối vớibất động sán liền kề tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật Các phương pháp này được sử dụng linh hoạt

đề bão đảm hiệu quả và tính thuyết phục của luận văn

6 Ý nghĩa của đề tài

Ngoài việc kế thừa một số nội dung liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, luận văn có những đóng góp mới như sau:

Thứ nhất, luận văn góp phần bổ sung, hoàn thiện những nội dung lý luận

và pháp luật về quyền sở hữu, quyền đối với bất động sản liền kề; tạo cơ sở khoa học để xây dựng và phát triển chế định quyền sở hữu, quyền đối với bất động sản liền kề trong điều kiện nền kinh tế thị trường, hội nhập, theo địnhhướng xã hội chủ nghĩa

nghiên cứu, học viên, sinh viên chuyên ngành luật dân sự và tố tụng dân sự.Đồng thời kết quá của luận văn cũng được các chữ thể có thẩm quyền áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất độngsản liền kề

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn được kết cấu gồm 3 chương như sau:

9

Chương 1 Lỷ luận chung về hất động sản và quyền đối với hất động sản

với bất động sản liền kề.

10

Chương 1.

LÝ LUẬN CHUNG VÈ BÁT ĐỘNG SẢN

VÀ QUYÈN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

.1 Khái niệm bât động san và bat động san liên kê

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Trong quan hệ pháp luật dân sự nói chung, con người là chủ thể cơ bản vàphổ biến nhất Để duy trì sự tồn tại, phát triển của con người, cũng như tạo điều kiện cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tăng trưởng thì con người cần phải có tài sản (tức những vật thể vật chất hữu hình, đóng vai trò là tư liệu sản xuất) Từ thời kỳ La Mã (thế kỳ VIII trước Công nguyên, đến thế kỷ thứ VI - VII sau Công nguyên), con người đã quan niệm về tài sản làđất đai và nô lệ (tài sản câm và biết nói), còn những vật chất khác ít được chú trọng hơn Dần dần các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh ngày càngphát triến, mở rộng về chủ thể tham gia, quan niệm về tài sản theo đó cũng

mở rộng hơn bao gồm cả vật nuôi, các loại giấy tờ có giá, quyền đối với tàisản và cả những vật khác có giá trị trao đổi trong quan hệ tài sản Như vậy,thuật ngữ pháp lý tài sản xuất hiện từ khá sớm, được sử dụng phổ biến và làđiều kiện thiết lập nên quan hệ dân sự trong xã hội có tư hữu, có nhà nước vàpháp luật

Tài sản với vai trò, vị trí là khách thể, đối tượng điều chỉnh của quan hệ pháp luật dân sự được phân định theo nhiều tiêu chí khác nhau như: tiêu chí

về quy chế pháp lý, về tính năng sử dụng, tính chất vật lý của tài sản có dịch chuyển được hay không Nếu dựa trên căn cứ tính chất vật lý của tài sản thì tài sản chủ yếu được phân loại thành động sản và bất động sản Hầu hết pháp luật của các quốc gia lớn trên thế giới đều coi bất động sản là đất đai và

11

những tài sản khác có liên quan đên đât đai, không tách rời đât đai, như Điêu

517, 518 BLDS Cộng hòa Pháp; Điều 86 BLDS Nhật Bản Bên cạnh đó, phápluật các nước cũng quy định về những tài sản gắn liền với đất đai được coi làbất động sản Có thể dẫn chứng như quy định tại Điều 520 BLDS Pháp quy

bứt khỏi cây được coi là động sản ” [37] hay Điều 100 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gan

liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [40]

Xét ở góc độ lý luận chung về pháp luật thì hệ thống pháp luật thành văn của Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi pháp luật La Mã và hệ thống pháp luật các nước phương Tây, mà đặc biệt là BLDS Pháp [33, tr.194, 195] Trong lịch sửlập pháp Việt Nam, các quy định về bất động sản như sau: Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật năm 1936 (Các Điều từ 459 - 464, trong Chương thứ 1 Nói

về bất động sản, thuộc Thiên thứ 1: Sự phân biệt các tài sản); Bộ dân luật củachế độ Việt Nam cộng hòa năm 1972 (Các Điều 362 - 369, Tiết I: Bất độngsản, Chương thứ nhất về Phân biệt các tài sản thuộc Thiên thứ nhất, Quyển II) Nhìn chung, các bộ dân luật đều ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây [33, tr.195]:

nhiên như: Điền địa, nhà cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, rãnh, sông đào vàlòng sông, đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước, rừng núi vàcây cối mọc liền trên đất, mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi,mùa màng đã chín mà chưa gặt hái

được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất độngsản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công

12

nghiệp; hạt giông, phân tro dùng đê canh tác nông nghiệp, cá trong ao, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất.

Loại thứ ba bao gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu, quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền đểđưong Ngoài các quyền nội dung trên có các tố quyền nham truy sách mộtvật quyền trên bất động sản

Tiếp theo các quy định trong BLDS năm 1995 (Điều 181) và BLDS năm

2005 (Điều 174) cũng đề cập đến khái niệm về bất động sản theo hướng liệt

kê bao gồm: Đất đai; Nhà, công trinh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sàn khác do pháp luật quy định Bên cạnh đó, các nhà lậppháp cũng quy định theo phương pháp loại trừ về động sản là những loại tài sản không phải là bất động sản

Ke thừa quan điểm và cách thức lập pháp như trên, Điều 107 BLDS năm

2015 quy định về bất động sản và động sản như sau:

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Nội dung quy định tại BLDS hiện hành đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống khi thừa nhận bất động sản chủ yếu là đất đai (về mặt vật lý

13

không thê dịch chuyên được vị trí), nhà ờ, công trình xây dựng, các tài sảnkhác gắn liền với đất đai Theo quy định của BLDS hiện hành thì loại tài sản

là bất động sản cần phải được đăng ký Sở dĩ có quy định về việc đăng ký nhưvậy là do thuộc tính tự nhiên của tài sản, nhằm bảo đảm quyền kiếm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế tình trạng tranh chấpgiữa các chủ sở hữu bất động sản

Như vậy, các nhà lập pháp căn cứ theo tiêu chí tính chất vật lý của tài sản

là có dịch chuyển được vị trí hay không thì tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản Theo đó thì bất động sản là những loại tài sản mà do bản chất tự nhiên không thể di chuyển vị trí được, thông thường sẽ có sự gắn liềnvới đất đai Còn động sản chủ yếu được quy định, luận giải theo phương pháploại trừ theo hướng gồm tất cả những tài sản không phải là bất động sản

1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề

Trong lịch sử lập pháp Việt Nam và cả văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đều không đưa ra quy định về bất động sản liền kề Để hiểu chính xác vàđầy đủ về khái niệm này, tác giả luận văn lý giãi dưới hai góc độ về mặt ngônngữ và luật học Dưới góc độ ngôn ngữ trong Từ điển Tiếng Việt do tác giả Hoàng Phê có định nghĩa: “Liền kề được hiểu là ở kề ngay nhau, sát ngay nhau, không cách, như hai nhà ở liền nhau, ruộng liền khoảnh” [36, tr.568 ]

Dưới góc độ nghiên cứu luật học có một số quan điểm của các học giả vềnội dung này như tác giả Phạm Công Lạc đề cập trong cuốn “ Quyền sử dụng

với một bất động sản khác và có thê phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền ” khi chủng thuộc bất động sản về bản chất do tinh

chất không di dời được cùng loại và giữa chủng tồn tại một ranh giới về địa

lý cũng như pháp lý ” [13, tr.57-58] Một số tác giả khác cũng đồng tình với

14

tác giả Phạm Công Lạc khi đê cập đên khái niệm vê bât động sản như: tác giả Trần Thi Huệ có đề cập trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kể và vẩn đề tranh chấp ranh giới ” [11, tr 19]; tác giả Nguyễn Văn Huycũng đề cập đến khái niệm này trong bài viết: “Pháp luật về Quyền đối với bất động sán liền kề” đăng trên Tạp chí Dân chù và Pháp luật, số Chuyên đề

về triển khai thi hành BLDS năm 2015 Nhìn chung, các tác giả trên khi đưa

ra khái niệm về bất động sản liền kề đều xác định theo các đặc điểm về vị trísát cạnh nhau, có chung ranh giới và được phân tách bởi ranh giới đó

Nhóm tác giả khác gồm Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng Hảicho rằng yếu tố liền kề không nên được hiểu theo một cách máy móc, rậpkhuôn, “ liền kề" được hiểu là bất động sản có chung ranh giới; thông qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã mớ rộng thêm cách hiểu về yếu tố "liền kề", đó là ngoài bất động sản liền kề, trong quá trình sử dụng bất động sản bị vây bọc còn tác động lên những bất động sản khác chính là những bất động sản xung quanh[30] Như vậy, cách hiểu của nhóm tác giả trên đã mở rộng phạm vi, thuộctính liền kề không chỉ các bất động sản có chung ranh giới, mà còn có các bấtđộng sản xung quanh Cách hiểu như này xuất phát từ hoạt động xét xử củatòa án, đáp ứng được yêu cầu giải quyết tranh chấp trên thực tiễn

Như vậy, bất động sản liền kề là khái niệm để chỉ các bất động sản có sựtiếp giáp với nhau về ranh giới, được phân cách với nhau bởi ranh giới; trongtrường hợp bất động sản bị vây bọc thi thuộc tính liền kề được xác định bao gồm cả bất động sản liền kề và bất động sân xung quanh

1.2 Một số vấn đề chung về Quyền đối với bất động sản liền kề

1.2.1 Khái niệm về Quyền đối với bẩt động sản liền kề

Dưới góc độ lý luận về pháp luật, kể từ khi xã hội phân chia thành các giaicấp, tầng lớp, có chế độ tư hữu về đất đai và tư liệu sản xuất đã tạo ra những

15

điêu kiện thuận lợi cho các chủ sở hữu khai thác công dụng của đât đai và các bất động sản khác Do có sự tư hữu về đất đai nên đòi hỏi phải có sự xác định

về ranh giới giữa các thửa đất Chính bởi sự tư hữu đất đai và phân chia ranh giới đất đai mà giữa các chủ thể sờ hữu sẽ có những quyền năng rộng hoặchẹp khác nhau và nằm ở những vị trí khác nhau Do địa thế tự nhiên hoặc theo quy hoạch từng khu đất mà có chủ thể sử dụng đất thuận lợi hoặc có chủ thể

sử dụng đất khó khăn, bị căn trở nhất định Đối với hoạt động canh tác, sán xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn thả gia súc, gia cầm của chủ sở hữu đất đai diễn ra thường xuyên và cần thiết nên nhu cầu được sử dụng đất của chủ thể khác diễn ra một cách khách quan, theo nhu cầu cần thiết

Cơ sở lý luận đề xác định quyền được khai thác công dụng tài sản thuộcquyền sở hữu của mình hay của chủ thể khác đó chính là nội dung quyền sởhữu nói chung và chế định về địa dịch hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề hay nói cách khác là lý thuyết về vật quyền Trong hệ thống vậtquyền, quyền sở hữu là vật quyền tuyệt đổi, trong đó chủ sở hữu có thể thực hiện quyền thông qua hành vi của mình trên chính tài sản cùa mình Bên cạnhquyền sở hữu, “quyền đối với tài sản của người khác cũng là một dạng vật

quyền đoi với tài sản không thuộc sờ hữu của mình" [34, tr.77] Do đặc trưng vật quyền luôn cấp thiết, quan trọng nên "đê báo đảm cho việc sử dụng bình thường và cỏ tính chất bền vững phải cỏ sự can thiệp của pháp luật và quyền

địa dịch được pháp luật La Mã xác nhận" [34, tr.77] Các quyền đối với bấtđộng sản phổ biến thời kỳ này là quyền mở lối đi qua đất của người khác;quyền chăn thả hoặc dẫn dắt gia súc đi qua đất của người khác; quyền dẫn nước, tiêu nước trong sản xuất nông nghiệp, trong khu dân cư Các quyềnđối với bất động sản liền kề phổ biến được đề cập trên được xác lập dựa trên các căn cứ do các bên thỏa thuân hoăc do di chúc hoăc do luât đinh

16

Pháp luật dân sự của hâu hêt các quôc gia trên thê giới đêu ghi nhận vê quyền đối với bất động sản liền kề với tên gọi khác là quyền địa dịch hoặcdịch quyền Điển hình có thể kể đến như BLDS Pháp năm 1804 quy định từ Điều 637 đến Điều 710 [37]; BLDS Nhật Bản quy định từ Điều 280 đến Điều

294 [38]; BLDS Canada ghi nhận từ Điều 1177 đến Điều 1195 [39]

Những BLDS đã dẫn ở trên đều đưa ra khái niệm về quyền địa dịch, cóthể dẫn chứng như Điều 637 BLDS năm 1804 của Pháp quy định: “ Dịch

quyền là một nghĩa vụ đoi với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho

Điều 285 BLDS Campuchia quy định: “ Quyền địa dịch là quyền được đem

đất đai của người khác phục vụ cho lợi ích đất đai của bản thân theo những mục đích được ghi trong họp đồng Tuy nhiên, không thê xác lập quyền địa

Canada quy định như sau: “Địa dịch là một nghĩa vụ đặt ra cho một bất động sản khác (gọi là đẩt chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là

có cách thức khác nhau trong việc ghi nhận quyền địa dịch, nhưng về bản chất đều có điểm chung cốt lõi đó là trong quan hệ địa dịch luôn tồn tại hai bấtđộng sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, trong đó một bất động sảnhưởng quyền và một bất động sản chịu quyền Do được thiết lập dựa trên vị trí của các bất động sản, vậy nên việc thay đổi chù sở hữu đối với một trong hai bất động sản không làm thay đối sự phiền lụy đối với một bất động sảnphải chịu địa dịch

Pháp luật dân sự Việt Nam cũng giống như pháp luật dân sự của nhiều quốc gia khác trên thế giới đều quy định về Quyền địa dịch, nhưng với tên gọikhác nhau: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS 1995 và BLDS 2005); Quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Luật Đất đai 2013); và

17

Quyên đôi với bât động sản liên kê (BLDS 2015) Điêu này được lý giải làbởi hoạt động lập pháp của Việt Nam được xây dựng trên cơ sở kế thừa quyđịnh trong các BLDS của các quốc gia trên thế giới, có nghiên cứu chọn lọcphù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của đất nước Mặt khác việc vận dụng

cơ sở lý luận về vật quyền sẽ góp phần bảo đảm tính logic, cấu trúc chặt chẽtrong hoạt động lập pháp và bảo đảm cho quá trình thực hiện pháp luật được hiệu quả Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại luôn phát triển, thay đổi không ngừng, các quy định về Quyền đối với bất động sản liền

kề góp phần bảo đảm quyền của chủ sở hữu và cả quyền của chủ thề khôngphải là chủ sở hữu Trong quan hệ pháp luật về sở hữu, đặc biệt là sở hữu đốivới bất động sản được thực hiện trong cộng đồng xã hội đa dạng về chủ thể tham gia, nên chủ sở hữu không thể thực hiện quyền năng của mình một cáchtuyệt đối, tùy tiện xâm hại đến lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của chủ thể khác Điều này đồng nghĩa với việc chú sở hữu bất động sàn, trong nhữngtrường hợp nhất định có thể cho phép chủ thể khác khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cùa minh

Dưới góc độ nghiên cứu về luật học, có một số nhà nghiên cứu, học giả đãluận giải và đề cập đến khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề (địa dịch) Trong cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tác giã Phạm Công Lạc đưa ra khái niệm về địa dịch như sau: “Địa dịch là một dịch quyền trên bất động sản (đất đai), vỉ vậy nó là một dạng bất động sán và chỉ

có thế được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được Các

[13, tr.102] Nếu theo quan điểm này thì địa dịch được coi là một bất độngsản, không được coi là quyền đối với tài sản Tuy nhiên không thể phủ nhận,

18

trong quan hệ vê địa dịch luôn tôn tại ít nhât một bât động sản chịu quyên vàmột bất động sản hưởng quyền.

Tác giả Trần Thị Huệ, đề cập đến khái niệm này trong cuốn sách “Quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” như sau:

Thùy Linh, trong cuốn “Tài sản và vật quyền”, đã đề cập đến khái niệm này như sau: "Quyền đối với bất động sán liền kề là quyền của một chủ sở hữu

của một bất động sản cổ địa giới liền kề với một bất động sán thuộc quyền sớ

hữu của người khác, và người có bất động sản liền kề được thực hiện quyền trên một bất động sản của người khác nhằm phục vụ cho việc khai thác một

bất động sản thuộc sở hữu của mình" [25, tr 151 ] So với khái niệm được đưa

ra bởi tác giả Phạm Công Lạc, thì hai khái niệm này thừa nhận quyền đối vớibất động sàn liền kề là một quyền tài sản và không phải là bất động sản Điểm chung của cả ba khái niệm này đều xác định cách thức thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là luôn có sự tồn tại của một bất động sản chịu hưởng quyền, tức là bất động sản chịu sự sử dụng của chù thể khác (không phải làchủ sở hữu) để phục vụ cho việc khai thác một bất động sân khác - được gọi

là bất động sản hưởng quyền

Trong thực tê cuộc sông, quyên đôi với bât động sản liên kê không chỉđược xác lập giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề, mà còn được xác lậpvới những bất động sản xung quanh (có thế không có chung ranh giới) Ví dụ như thửa đất của một người nằm ở vị trí cuối đường, bị vây bọc bởi các bấtđộng sản khác và người này muốn mở lối đi qua đường công cộng thì phải thông qua mảnh đất của nhiều chủ sở hữu khác; hoặc cũng thửa đất đó, mà chủ sở hữu muốn tưới tiêu diện tích đất canh tác, hoặc mắc đường dây tải

19

điện thì phải dẫn hệ thống ống nước, máng nước, trồng cột điện qua nhiều thửa đất của nhiều chủ sở hữu khác Đế mở lối đi qua đường công cộng, dẫn

hệ thống ống nước hoặc mắc đường dây tải điện thì chủ sớ hữu bất động sản

bị vây bọc phải thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc xác lập thỏa thuậnvới các chủ sở hữu bất động sản liền kề, chù sở hữu bất động sản xung quanh

Tóm lại, từ việc phân tích, đánh giá cơ sở lý luận, học thuật và thực tiễnnhư trên, tác giả luận văn đưa ra khái niệm về Quyền đối với bất động sản liền

kề như sau: Quyền đoi với bất động sán liền kề là quyền của chủ sở hữu bất

động sản trong những điều kiện do pháp luật quy định hoặc được xác lập

thông qua thỏa thuận với các chủ sở hữu khác, được sử dụng bất động sản

hữu của mình.

1.2.2 Đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có những đặc điểm cơ bản sau:

bất động sản hưởng quyền là bất động sản do vị trí địa lý có những hạn chế,bất tiện; (ii) bất động sản hoặc nhóm bất động sàn chịu hưởng quyền là bấtđộng sản (nhóm) có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho chủ sở hữu trong việc sửdụng, khai thác lợi ích, công dụng; (iii) bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau Xétcác yếu tố cấu thành nên Quyền bất động sản liền kề có thể thấy trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc do các bên có thỏa thuận, chủ sở hữubất động sản chịu hưởng quyền có thế tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được phép khai thác, sử dụng bất động sàn của mình Ví dụ: cho phép mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện, dẫn ổng nước

20

Thứ hai, tính chât của Quyên đôi với bât động sản liên kê là quyên đôi vớitài sản (quyền đối vật) của người khác Lý thuyết về vật quyền được hiểu là quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện một cách trực tiếp và tức thì lên một vật mà không cần đến vai trò trung gian của người khác Quan hệ vật quyền được hình thành bởi hai yếu tố là chù thể của quyền (con người) và đốitượng cùa quyền (vật) [25, tr.68 - 71] Trong quan hệ về Quyền đối với bấtđộng sản liền kề, chủ sở hữu bất động sán hưởng quyền (bị vây bọc) có khả năng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trong phạm vi nhất định;ngược lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản xung quanh buộc phải chịu hưởng quyền và phải chịu sự “phiền lụy ” khi thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Thứ ba, đối tượng và cơ sở để xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề chủ yếu là các bất động sản liền kề hoặc bất động sản xung quanh Xét về vịtrí địa lý, bất động sản liền kề là những bất động sản cỏ chung ranh giới và có

sự tiếp giáp với nhau Còn bất động sản xung quanh là những bất động sản(trong một số trường hợp) tuy không có chung ranh giới, nhưng có vị trí địa lýgần nhau, có liên quan đến bất động sản bị vây bọc khi khai thác, sử dụng bất động sàn bị vây bọc đó

Thứ tư, Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản

và chỉ được thiết lập trên bất động sản, không gắn với chủ sở hữu bất độngsản Vì đặc tính không thể di dời được, có sự gan kết với tài sản là đất đai, nên chỉ có một số bất động sản phải chịu hưởng quyền (ví dụ cây lâu năm gắn liền với đất đai, được coi là bất động sản nhưng không phải chịu hưởng quyền) [13, tr.8O] So với các quyền nhân thân trong quan hệ pháp luật dân sự

- một quyền năng không thể chuyển giao cho chủ thể khác, thì Quyền đối vớibất động sản liền kề không thể tách rời bất động sản và có thể chuyển giao cho chủ thể khác Cụ thể: trong trường hợp người nào trực tiếp sử dụng bất

21

động sản liên kê thì cũng trực tiêp chịu hưởng quyên Khi bât động sản đượcchuyển giao cho chủ thể khác (có thể là chủ sở hữu mới hoặc chủ thể thuê mướn bất động sản theo thỏa thuận), thì chủ thể nhận chuyển giao mặc nhiênthụ hưởng hoặc gánh chịu hưởng quyền.

Thứ năm, căn cứ thực hiện Quyền đổi với bất động sản liền kề dựa trên quy định của pháp luật hoặc do các chủ sở hữu bất động sản thỏa thuận Xét

về bản chất của quan hệ pháp luật dân sự luôn có sự bình đắng về địa vị pháp

lý giữa các chủ thể, vậy nên cách thức mà các chủ thể thực hiện Quyền đốivới bất động sản liền kề cũng xuất phát từ sự thiện chí, tận tâm, bảo đảm không gây thiệt hại về lợi ích đối với chù sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Mặt khác tiêu chí này cũng xuất phát từ việc cân bằng lợi ích cho các bên tham gia quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, vừa bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vay bọc khai thác được công dụng của tài sản, vừa hạn chế tranh chấp giữa các chủ the

không trực tiếp tạo ra giá trị kinh tế, không nhằm mục đích lợi nhuận Bởi lẽ, khi thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mong muốn khai thác công dụng từ bất động sản đó vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt bình thường trên bất động sản đó Tất nhiên, chủ

sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng gián tiếp có những lợi ích nhất định Ví

dụ thông qua việc mắc đường dây điện, dẫn ống nước sạch mà chủ sở hữu bấtđộng sản vây bọc có thể có điện năng, có nước sạch để sử dụng cho các hoạt động sinh hoạt hằng ngày

1.2.3 Phân loại Quyền đối với bất động sản liền kề

Để phân loại về Quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên nhiều tiêu chí, căn cứ khác nhau

22

Thứ nhât, nêu dựa trên tiêu chí là căn cứ xác lập Quyên đôi với bât độngsản liền kề thì quyền này được xác lập dựa trên các căn cứ: Do địa thế tự nhiên; Do pháp luật quy định; Do các chủ sở hữu bất động sản thỏa thuận vớinhau; và do di chúc Đối với 3 căn cứ do địa thế tự nhiên, do quy định củaluật và do thỏa thuận đều được quy định trong Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931(Điều 603) và Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 và cả BLDS hiện hành (Điều 246) Còn căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề do di chúc làmột căn cứ mới được quy định tại Điều 246 BLDS 2015 Quy định này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc chung trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ

sở hữu tài sản, là quyền định đoạt tài sản Với tư cách là chủ sở hữu của một bất động sản, khi còn sống, cá nhân có quyền lập di chúc chì định một cá nhân hoặc pháp nhân có quyền đối với bất động sản liền kề

Thứ hai, dựa trên tiêu chí cách thức, phương pháp thực hiện Quyền đốivới bất động sản liền kề thì quyền này được phân loại thành quyền liên tiếp vàquyền không liên tiếp (Điều 604 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931) Quyền đốivới bất động sản liên tiếp là quyền có thể đem ra thực hiện luôn mà khôngphải có sự can thiệp của con người, như quyền về tầm nhìn Quyền đối với bấtđộng sản không liên tiếp là quyền cần phải có sự tác động của con người mớithi hành được, như quyền mở lối đi, quyền khai quật vật liệu, quyền dẫn ống nước, quyền mắc đường dây tải điện Việc phân loại quyền đối với bất động sản liền kề nhằm điều chỉnh những quan hệ cùa các chủ thể thực hiện quyền

và là căn cứ giải quyết những tranh chấp liên quan thuộc quyền liên tiếp hay quyền không liên tiếp Các hành vi của một bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà gây bất lợi cho chủ sở hữu có quyền đối với bất động sảnliền kề đều phát sinh trách nhiệm pháp lý tương úng như buộc phái chấm dứt hành vi cản trở quá trình thực hiện quyền theo quy định của pháp luật

23

Thứ ha, dựa trên tiêu chí là hình thức thê hiện thì Quyên đôi với bât động sản liền kề được phân loại thành quyền hiển hiện và quyền ẩn khuất (Điều

605 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931) Quyền đối với bất động sản liền kề hiển hiện là quyền được bộc lộ rõ ràng ra bên ngoài thế giới khách quan dưới dạngvật chất, mà bất kỳ ai cũng dễ dàng nhận biết như cửa chính, cửa số của một ngôi nhà hay một cây cầu, một cống thoát nước Quyền đối với bất động sânliền kề ẩn khuất là quyền không được biểu hiện ra bên ngoài, như không đượcxây dựng một vật kiến trúc nhất định tại một không gian nhất định; hoặc chỉđược xây dựng với chiều dài, độ cao tối đa là bao nhiêu mét Hai loại quyềnđối với bất động sản liền kề này phụ thuộc vào nguyên tắc truyền thống, phong tục tập quán địa phương hoặc nguyên tắc pháp luật

1.3 So’ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về Quyền

A • F • 1 _ A -> A 2 1 • A 1 _ A

đôi voi bat động san lien kê

Hệ thong pháp luật Việt Nam chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi hệ thống Civil Law mà đặc biệt là pháp luật La Mã cổ đại và BLDS Pháp năm 1804 Bắt đầu

từ thời kỳ Pháp thuộc, lãnh thổ Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ và mồi

kỳ áp dụng một Bộ Dân luật khác nhau Mặc dù vậy, cả ba Bộ Dân luật của 3

kỳ đều có những điều khoản nhất định để ghi nhận về quyền đối với bất độngsản liền kề Có thể dẫn như, Điều 602 BLDS Bắc Kỳ quy định: “£>za i/zc/z là

những sự phiền lụy buộc vào một sở hữu nhà đất nào, đê lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác"', còn Điều 463 BLDS Nam Kỳ định nghĩa: “£>z’ứ í/z'c/z• là dịch• lụy đặt trên một • • • bat động • c J sản đê làm thuận lợi hay tiện • ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác" Đánh giá chungthì các quy định được trích dẫn ở trên đều có những điểm tương đồng với quyđịnh của các quốc gia như Pháp, Canada Theo đó những đặc điểm tươngđồng là luôn xuất hiện ít nhất hai chủ sở hữu của hai bất động sản khác nhau;

và có sự tồn tại của một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu

24

quyên; và chủ sở hữu của bât động sản huởng quyên sẽ đuợc khai thác côngdụng từ bất động sản chịu quyền Những quy định ở cả Bộ Dân luật Bắc Kỳ

và Nam Kỳ đều xác định sự cần thiết liên quan chặt chẽ đến việc sử dụng bất động sản của người khác vì lợi ích của người không phải là chủ sở hữu bất động sản nhưng có quyền sử dụng bất động sản cùa người nhằm khai thác công dụng bất động sản của mình Việc sử dụng bất động sản của người khác

động sản bị gây "phiền lụy". Sở dĩ có những quy định này là do thực tế khách quan, tài sản là bất động sản luôn nằm cạnh một bất động sản của người khác,

dễ nhận thấy như thửa đất của người này nằm cạnh và có chung địa giới với thửa đất của người khác Vì vậy, để sử dụng thửa đất của mình thuận lợi,trong những điều kiện hoàn cảnh cụ thể thì chủ sở hữu của thửa đất có thế

bằng các cách thức khác nhau như dẫn đường ống nước, mở lối đi qua, mắc đường dây tải điện

Theo tiến trình thời gian, các điều kiện về kinh tế, xã hội thay đổi, phát triến đòi hỏi pháp luật phải được sửa đổi, bổ sung, xây dựng mới cho phù hợpvới tình hình Sau thời kỳ Đổi mới, các BLDS 1995, 2005 và 2015 tiếp tục quy định về quyền địa dịch với tên gọi và nội dung có sự khác nhau ở mỗi lần sửa đổi Trong Chương VII Phần thứ Hai BLDS 1995 không sử dụng khái niệm "địa dịch" mà sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng hạn chế hất động sản liền kề". Điều 278 BLDS 1995 quy định: "Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất

có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo

nghĩa vụ đối với một bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận tiện cho việc sử

25

dụng một bât động sản thuộc sở hữu của người khác Bên cạnh đó, so với cácBLDS thời kỳ trước thì BLDS 1995 đã có bước tiến bộ khi mở rộng thêm một

số quy định có nội dung phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện tại (quyềnmắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc )

Kế thừa quy định của BLDS 1995, Điều 273 BLDS 2005 tiếp tục sử dụng tên gọi “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo đó: “Chủ sở hữu

cap khí ga, đường dây tái điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết

khác một cách họp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác ”.

Như vậy, các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS 1995 và 2005 có khá nhiều điểm tương đồng từ tên gọi đến cách thức ghi nhận quyền; cả hai quy định này đều quy định theo hướng liệt kê để xác định quyền (gồm các quyền như: lối đi, cấp, thoát nước,đường dây tải điện, thông tin liên lạc ) Có một quyền năng khác biệt duynhất được bổ sung thêm đó là quyền cấp khí ga đi qua bất động sản liền kề Việc bổ sung quyền năng này nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn cuộc sống liên quan đến các hoạt động về cấp khí ga cần thiết phải đi ngầm dưới long đất, đi qua các bất động sản liền kề

So với các BLDS thời kỳ Pháp thuộc thì BLDS 1995 và 2005 không sửdụng thuật ngữ địa dịch, mà thay thế bằng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Sở dĩ có sự thay thế đó là bởi: thứ nhất, địa dịch là một thuật ngữ mang tính Hán - Việt, nên sẽ gây khó hiểu cho các chủ thế khi thực hiện pháp luật; nên việc thay thế thuật ngữ này bằng một tên gọi mang tính thuần Việt sẽ tạo điều kiện cho người đọc, người thực hiện pháp luật dễ hiểu,

dễ nắm bắt các nội dung được quy định Trong thực tế, có nhiều người hiểu

26

sai từ “ dịch ” thành “ dịch chuyên ” , nhưng thực chât từ dịch được hiêu vớinghĩa là “phục vụ”, xuất phát từ tiếng Latinh là “Servire” , tiếng Anh là

“Service” [14, tr.216J Thứ hai, tên gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản

liền kề ” thế hiện được nội dung của các quyền năng một cách chính xác hơn Theo đó người sử dụng chỉ được quyền sử dụng mà không được thực hiện các quyền khác như quyền định đoạt, chuyển giao trên bất động sân cho chủ thể khác Mặt khác, hoạt động sử dụng này có thể bị hạn chế theo quy định củaluật trong một số trường họp cụ thể và không được gây thiệt hại đối với chủ

sở hữu của bất động sản chịu quyền

Hiện nay, Quyền đối với bất động sản liền kề vẫn là một loại quyền đượctiếp tục kế thừa và ghi nhận trong BLDS 2015 với một số nội dung đã đượcsừa đổi, bổ sung mới Nội dung Quyền đối với bất động sản liền kề được quyđịnh từ Điều 245 đến Điều 256 BLDS 2015 Theo quy định tại Điều 245 BLDS 2015 thì: “ Quyền đoi với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ

(gọi là hất động sản hưởng quyền) ”. So với quy định của BLDS 1995 và BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã bỏ đi cụm từ “sử dụng hạn chế” Một thành viên trong ban soạn thảo BLDS 2015 lý giải cho sự thay đổi này như sau: (i)

từ “sử dụng ” cộng với từ “ quyền ” phía trước trở thành “ quyền sử dụng” dễdẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” trong nội hàm quyền sở hữu, nên việc bỏ từ “sử dụng ” để không gây nhầm lẫn; (ii) yếu tố “hạn chế ” không cầnthể hiện ở thuật ngữ “định danh” quyền mà nội hàm của nó nên để cho chính nội hàm các quyền được thể hiện [10, tr.250] Như vậy, sự thay đổi của quyđịnh về Quyền đối với bất động sản liền kề ít nhiều đã thể hiện được đối tượng của quyền là được thực hiện trên một bất động sản khác nhằm khai thác, phục vụ cho một bất động sản có bất lợi về vị trí địa lý Tuy nhiên, theo

27

tác giả luận văn với quy định này hiện nay chưa thực sự hợp lý, bởi các lý do sau đây:

Thứ nhất, thuật ngữ "Quyền đối với bất động sản liền kề' có phạm vi nộihàm quá rộng, các bên tham gia quan hệ pháp luật về quyền đối với bất độngsăn liền kề có thể tự do, bình đẳng thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt bất kỳ quyền năng nào mà không nhất thiết là những quyền được quy địnhtrong BLDS 2015 (Hiện nay, BLDS 2015 quy định bốn quyền năng cụ thể từ các Điều 252 đến Điều 255 gồm: Quyền về cấp, thoát nước; Quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác; Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc)

Thứ hai, phạm vi "liền kề" được sử dụng với các bất động sản chưa bao quát hết được nội dung của các chủ thể có quyền Trên thực tế, các chũ sở hữu bất động sản bị vây bọc, trong một số trường hợp không chỉ thực hiện quyềnđối với bất động sản liền kề mà còn phải "phiền lụy" đổi với các bất động sản xung quanh đế nhằm mục đích khai thác công dụng bất động sản thuộc sở hữucủa mình Có thể ví dụ như quyền về cấp thoát nước (Điều 252 BLDS 2015) hay quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS 2015) Từ đây,

có thể nhận thấy quan hệ pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề nên được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm cả mối quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản xung quanh, không nhất thiết là bất động sản liền kề (có chung ranh giới) Nội dung quan điểm và sự lý giải quan điểm này cũng nhận được sựđồng tình bởi tác giả Nguyễn Minh Oanh Theo đó, tác giả Nguyễn MinhOanh cho rằng sử dụng tên gọi "quyền địa dịch" phản ánh đúng bản chất quyền và tưong thích với quy định về dịch quyền của nhiều quốc gia trên thế giới [14, tr.219]

28

Bên cạnh quy định của BLDS 2015 thì Luật Đât đai 2013 cũng quy định

về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề tại khoản 1 Điều 131 bao gồm: "quyển về lối đi, cấp, thoát nước, tưới, tiêu nước trong cạnh tác; cấp khí

ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một

cách hợp lý trên thửa đất liền kề". Như vậy, Quyền đối với bất động sản liền

kề không chỉ được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự nói chung mà còn chịu sựđiều chỉnh bởi pháp luật chuyên ngành là Luật Đất đai Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống hàng ngày của con người, không chỉ bao gồm quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà còn liên quan đến việc cấp thoátnước, tưới tiêu trong canh tác hay cấp khí ga, mắc đường dây tải điện Tấtnhiên, khi các quyền này phát sinh, nó còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật

về nhà ở, xây dựng, pháp luật về kinh doanh, thương mại

Tựu chung lại, từ những dẫn chứng ở trên có thề thấy cùng với một nộidung về các quyền đối với bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh như quyền cấp, thoát nước, quyền về tưới tiêu trong canh tác, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau, cácnhà lập pháp quy định với những tên gọi không đồng nhất với nhau Vì vậy,việc nghiên cứu lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyếttranh chấp về quyền giữa các chủ sở hữu bất động sản là cần thiết, góp phần

bố sung hoàn thiện cả về mặt lý luận và pháp luật hiện hành

29

Chương 2.

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN • •LIỀN KÈ VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG•

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỚ HẢI PHÒNG

2.1 Pháp luật Việt Nam hiện hành về Quyền đối với bất động sản liền kề

2.1.1 Khái niệm pháp luật về Quyền đối với hất động sản liền kề

Trong cuộc sống hằng ngày, con người muốn tồn tại và phát triển thì bằngcách này hay cách khác để tạo ra các điều kiện vật chất, tinh thần phục vụ nhu cầu, mong muốn đó Chẳng hạn con người luôn mong muốn có nhà để ở, có lương thực và thực phẩm để ăn, có ruộng vườn, đất đai để sản xuất, gieo trồng Nhũng thứ này là điều kiện của thế giới vật chất nhằm đáp ứng được các nhu cầu của con người Muốn cho người có vật có thể khai thác được công dụng, lợi ích từ vật đem lại thì Nhà nước phải bằng pháp luật quy địnhcho họ những quyền năng nhất định đối với tài sản; đồng thời cũng đặt ra nhũng quy định cấm đoán đối với nhũng chủ thế khác không được thực hiện hành vi gây cản trở đến quá trình thực hiện quyền của chủ thể có vật Nộidung quy định này chính là quyền sở hữu đối với vật (vật quyền), theo đó chủ

sở hữu có quyền tuyệt đối đối với tài sàn của mình mà không cần phải nhận

sự hồ trợ của bất kỳ một chủ thể nào và loại trừ các chủ thể khác ra khỏi quá trình thực hiện quyền tuyệt đối này Tuy nhiên, trong thực tế không phải chủ thể nào cũng có mọi tài sản cũng như có các điều kiện thuận lời đế sử dụng tàisản một cách bình thường nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất và tinh thần Bởivậy, trong một số trường họp các chủ thể này có thể thông qua việc sử dụngtài sản của người khác nhàm thỏa mãn nhu cầu của mình Điều này đã làm

30

xuất hiện các quyền năng khác đối với tài sản, một loại vật quyền ngoài quyền

sở hữu, mang tính hạn chế, phái sinh

Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền năng khác đối với tàisản về bản chất Quyền đối với bất động sàn liền kề là nội dung vừa mang tính lịch sử (như đã trình bày ở Chương 1), vừa mang tính tự nhiên, xã hội (xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cuộc sống), và vừa mang tính pháp lý Hiệnnay, các quy phạm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề được tập hợp thành một chế định độc lập trong Mục 1, Chương XVI“Quyền khác đoi

với tài sản ” (gồm 12 điều: từ Điều 245 đến Điều 256) Ngoài ra Quyền đốivới bất động sản liền kề còn được quy định trong các văn bản pháp luật khácnhư Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật tài nguyên nước, Luật Nhà ở Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận cụ thể trong pháp luật Việt Namnhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của một số chủ thể, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh góp phần thúc đẩy kinh tế, đồng thời thể hiện tư duy của các nhà làm luật về việc ghi nhận các vật quyền quan trọng tạo ra khuôn khổ pháp lý thuận lợi trong các hoạt động giao lưu dân sự được bảo đảm tốt hơn của con người

về chủ thể của Quyền đối với bất động sản liền kề gồm hai nhóm chủ thể khác nhau Chủ thể hưởng quyền, có quyền đối với bất động sản liền kề (tức

là chủ thế sở hữu bất động sản bị vây bọc) và chủ thể là chịu hưởng quyền(tức là chủ thể là chủ sở hũư của các bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh) Trong quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, phạm

vi quyền hạn của các chủ thể sẽ rộng, hẹp khác nhau Đối với chủ thể chịu hưởng quyền là chủ sở hữu của các bất động sản liền kề nên sẽ có quyền năng tuyệt đối về sở hữu đối với bất động sản đỏ; còn chủ thể hưởng quyền chỉ cómột quyền năng duy nhất là quyền sử dụng hạn chế hơn, theo các căn cứ xác

31

lập quyên nhât định: do vị trí tự nhiên, do thỏa thuận, do luật định hoặc do di chúc) và không có các quyền nhu quyền chiếm hữu hay quyền định đoạt.

về đối tượng khách thể của Quyền đối với bất động sản liền kề chính làcác bất động sản liền kề và bất động sản xung quanh Các bất động sản liền kề

là các bất động sản mà có vị trí tiếp giáp nhau, liền kề với nhau và có chungranh giới Các bất động sản xung quanh là bất động sản không có sự tiếp giáp

về vị trí, không có chung ranh giới nhưng trong một số trường hợp có thể phải chịu hưởng quyền nhằm mục đích sử dụng, khai thác công dụng cho bất độngsăn bị vây bọc

về nội dung của Quyền đối với bất động sản liền kề gồm: (i), Quyền đối với bất động sản liền kề là cách thức xử sự mà pháp luật quy định đối với các chủ thề thực hiện trên bất động sản liền kề hoặc bất động sản xung quanh Các cách thức xử sự này có thể được thể hiện dưới dạng tùy nghi lựa chọn (thỏa thuận về mở lối đi qua, dẫn nước tưới tiêu trong canh tác); có thể làdạng thức quy định bắt buộc (phải làm rãnh cống ngầm thoát nước mưa, nước thải ra nơi quy định); có thể là dạng quy định cấm đoán (không được gây thiệthại khi sử dụng hạn chế bất động sản trong các trường hợp như mở lối đi qua,mắc đường dây tải điện và nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường), (ii) Mụcđích của việc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác công dụng của bất động sản bị vây bọc Nhưvậy, nội dung cùa Quyền đối với bất động sàn liền kề được giới hạn trongphạm vi một số quyền năng cụ thể do pháp luật quy định và đó là nhữngquyền phổ biến, thiết yếu cho đời sống của con người như quyền cấp, thoát nước; quyền tưới tiêu trong canh tác; quyền về mở lối đi qua; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc

32

Tóm lại, pháp luật vê Quyên đỏi với hât động sản liên kê là tỏng hợp các

quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quả trình

thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý.

2.1.2 Nguyên tắc thực hiện Quyền đổi với bất động sản liền kề

Đặc trưng để phân biệt quan hệ pháp luật dân sự với các quan hệ pháp luật khác là tính chất và nguyên tắc thực hiện quyền giữa các chủ thể Cụ thể, việc thực hiện quyền giữa các chú thể dân sự với nhau sẽ tôn trọng sự thỏa thuậncủa các bên trên cơ sở tự nguyện, bình đắng, không trái đạo đức xã hội vàkhông trái pháp luật Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng thỏa thuận đó không đi đến sự thống nhất thì việc thực hiện quyền sẽ dựa theo những nguyên tắc do pháp luật quy định

Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò là một quan hệ pháp luậtđược luật dân sự điều chỉnh cũng phải là ngoại lệ Việc thực hiện Quyền đốivới bất động sản liền kề trước hết ưu tiên sự thỏa thuận của các bên chủ thể Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắcđược quy định tại Điều 248 BLDS 2015 Theo đó các nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

bất động sản liền kề, các nhà làm luật đặt ra nguyên tắc này nhằm mục đích cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các bên có bất động sản hưởng quyền và bấtđộng sản chịu hưởng quyền Nhu cầu sử dụng hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phải phù hợp với mục đích sử dụng với việc mở lối đi

33

qua, dân thoát nước thải, măc đường dây tải điện, thông tin liên lạc phù hợpvới địa thế tự nhiên, diện tích, bảo đảm cân bằng sinh thái môi trường, mỹquan cảnh vật, không gây tiếng ồn, không xâm phạm đến các quyền khác của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

về phía chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không được có hành

vi nhằm ngăn chặn, cản trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong quá trình thực hiện các quyền đối với bất động liền kề, xung quanh Những hành

vi có tính chất ngăn chặn, cản trở như đưa ra yêu cầu vô lý hoặc yêu cầu bên hưởng quyền phải thực hiện nghĩa vụ về tài săn quá mức theo giá thị trườngtại địa phương vào thời điểm thanh toán, nếu sử dụng hạn chế bộng sản liền

kề có đền bù

hưởng quyền. Trong quan hệ pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề,địa vị pháp lý của các bên chủ thế luôn bình đẳng Nếu như một bên có hành

vi ép buộc, lừa dối bên kia thực hiện các hành vi theo hướng có lợi cho mình nằm ngoài khả năng kiểm soát của người thực hiện sẽ tạo ra sự bất bình đẳng,

về phía chủ thể hưởng quyền không được lạm dụng quyền năng trong việc khai thác, sử dụng bất động sản vào các mục đích thương mại, nhằm thu lợi nhuận một cách trái pháp luật Đối với chủ thể chịu hưởng quyền không đượclạm dụng quyền của chủ sở hữu trái với mục đích hoặc vượt quá phạm vi theo luật định, theo thỏa thuận, hoặc trái với thỏa thuận, trái với di chúc về quyềnđối với bất động sản liền kề

r

r r if * £ 'nhận thây nguyên tăc này được đặt ra đôi với chủ sở hữu bât động sản chịu hưởng quyền dưới dạng thức không hành động Các hành vi không hành động

34

nhằm ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sảnhưởng quyền trở nên khó khăn dễ nhận thấy như: không được ngăn chặn dòng chảy tiêu úng; không được cản trở việc mở lối đi thuận tiện, ngắn nhất ra đường công cộng

2.1.3 Căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là một vật quyền quan trọng được ghinhận trong BLDS 2015 Cũng giống như quyền năng khác, Quyền đối với bất động sản liền kề không được mặc nhiên xác lập với bất kỳ một chủ sử dụng đất nào, mà nó có quá trinh, căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt Theo quyđịnh tại Điều 246 BLDS 2015: “Quyền đổi với bất động sản liền kề được xác

lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc” Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề nhằm điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh trong các trường hợp cần thiếtnhằm phục vụ hoạt động lao động sản xuất, kinh doanh, và sinh hoạt hàng ngày Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

Căn cứ do địa thế tự nhiên: Xét về điều kiện địa lý tự nhiên, địa thế của một bất động sản xuất hiện, tồn tại khách quan, hoàn toàn do sự biến động của

vỏ trái đất, không phụ thuộc vào ý chí của con người Dần dần con người tiếnhành khai thác, đưa vào sử dụng, xây dựng các công trình xây dựng, trồng cây lâu năm những tài sản này xét về tính chất vật lý cũng có sự gắn liền vớiđất đai, không di chuyển được Địa thế tự nhiên của thửa đất, công trình xây dựng có thể tồn tại trên địa hình của một khu đất, sườn núi thể hiện trên các dạng bề mặt như độ cao, độ sâu, độ dốc, vách đá, rừng cây, ven sông Lúc này, chủ sở hữu bất động sản ở những vị trí có khó khăn muốn khai thác đượcthì phải sừ dụng hạn chế một hoặc nhiều bất động sản liền kề, xung quanh

35

Điêu này là cân thiêt, bởi lẽ nêu không được sử dụng hạn chê bât động sảncủa người khác thì không thể khai thác công dụng đối với bất động sản cùa mình Ví dụ dễ nhận thấy như nước ở chỗ cao sẽ chảy xuống chỗ thấp Trong trường họp một bất động sản nằm ở sườn núi hoặc dốc lưng đồi bị vay bọc bởi bất động sản theo tất cả các chiều hướng (trên, dưới, trái, phải), nên bất động sản bị vây bọc này không có đường thoát nước Lúc này chủ thể sở hữu bất động sàn liền thực hiện quyền của mình bằng cách thỏa thuận, yêu cầuchủ sở hữu bất động sản phía dưới cho mình được mở đường ống thoát nước mưa sẽ là họp lý.

Căn cứ theo quy định của luật: Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo căn cứ này được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc, hoặc bị rơi vào địa thế khó khăn mà chủ thế không thể khai thác công dụng bất động sảnmột cách bình thường Quyền đối với bất động sản liền kề do luật định làquyền đương nhiên đối với chủ thế sở hữu bất động sản bị vây bọc, hoặc cóđịa thế tự nhiên khó khăn Pháp luật quy định về Quyền đối với bất động sànliền kề dựa trên những điều kiện tự nhiên của bất động sản bị vây bọc, quy định điều kiện sử dụng hạn chế quyền và phạm vi không gian nhất định Nóicách khác, pháp luật mô hình hóa sẵn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Theo đó, chủ thể có quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyềnkhông được cản trở, ngăn cấm chữ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc được sử dụng hạn chế những quyền năng do pháp luật quy định

Căn cứ theo thỏa thuận: Quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sảnliền kề là một bộ phận cấu thành hệ thống pháp luật dân sự Vì vậy để thực hiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề phải tuân theo nhữngnguyên tắc cơ bản mang tính định hướng của luật dân sự Theo quy định tạikhoản 2 Điều 3, BLDS 2015: “Cứ nhăn, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm

36