- Trong đó Nhóm 3 Nợ dưới tiêu chuẩn bao gồm: + Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày; + Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày theothời hạn tr
Trang 2MỤC LỤC
Mục lục 2
I Khái quát chung về nợ xấu ngân hàng 2
II Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tình hình bất động sản 2012 3 1 Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng 3
2 Thực trạng bất động sản 10
III Mối quan hệ giữa nợ xấu ngân hàng và bất động sản 15
III Giải pháp 17
Trang 3I Khái quát chung về nợ xấu
- Hiểu một cách đơn giản, nợ xấu phát sinh khi người đi vay sử dụng nguồnvốn không có hiệu quả dẫn đến việc khó có khả năng thanh toán khoản nợ chongân hàng
- Theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN Ban hành Quy định về phân loại
nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng” quy định "Nợ xấu" (NPL) là các khoản nợ thuộc các
nhóm 3, 4 và 5 quy định tại Điều 6 hoặc Điều 7 Quy định này Tỷ lệ nợ xấu trêntổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng của tổ chức tín dụng
- Trong đó
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày theothời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năngtrả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng
Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là không có khả năng thuhồi nợ gốc và lãi khi đến hạn Các khoản nợ này được tổ chức tín dụng đánh giá là
có khả năng tổn thất một phần nợ gốc và lãi
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày đến dưới 180 ngày;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 30 ngày đếndưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai
Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là khả năng tổn thất cao
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
+ Các khoản nợ quá hạn từ 180 ngày trở lên;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lêntheo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;
+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạntrả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;
Trang 4+ Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bịquá hạn hoặc đã quá hạn.
Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá là không còn khả năng thuhồi, mất vốn
Định nghĩa này được dựa theo tiêu chuẩn Kế toán Việt Nam (VAS) và đangđược sử dụng để tính toán nợ xấu ngân hàng hiện nay
- Còn theo định nghĩa nợ xấu của Phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “Về cơbản một khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày;hoặc các khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặcchậm trả theo thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngàynhưng có lý do chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toánđầy đủ”
Như vậy, nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: (i) quá hạntrên 90 ngày và (ii) khả năng trả nợ nghi ngờ Đây được coi là định nghĩa của IASđang được áp dụng phổ biến hiện hành trên thế giới Và khi khách hàng bị nợ xấu
từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm
- Trong thông tư này, NHNN cũng đưa ra tỉ lệ trích lập dự phòng cho cácnhóm nợ xấu: Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể đối với các nhóm nợ quy định tạiKhoản 1 Điều này như sau:
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn): 25%;
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn): 50%;
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn): 100%
- Trích lập dự phòng khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổnthất có thể xảy ra do khách hàng của tổ chức tín dụng không thực hiện nghĩa vụtheo cam kết Dự phòng rủi ro được tính theo dư nợ gốc và hạch toán vào chi phíhoạt động của tổ chức tín dụng
- Ảnh hưởng của nợ xấu đến hoạt động của ngân hàng:
Ngân hàng có hai nghiệp vụ chính là Nhận gửi và Cho vay tạo thành mộtdòng lưu chuyển tiền tệ khép kín Nợ xấu là cục máu đông của nền kinh tế, ngăncản dòng lưu thông tiền tệ Ngân hàng phải lấy vốn để bù đắp các khoản nợ khóđòi, đến một lúc nào đó sẽ không còn khả năng trả tiền cho người gửi tiền Mặtkhác, ngân hàng hoạt động trên niềm tin của khách hàng, với tâm lý đám đông hiện
Trang 5nay, chỉ một thông tin về khả năng thanh toán của ngân hàng có thể dẫn tới lànsóng đổ xo đi rút tiền của người dân, khiến ngân hàng có thể lâm vào tình trạngphá sản vì không kịp huy động lượng vốn lớn trong thời gian ngắn
II Thực trạng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tình hình bất động sản 2012
1 Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng
Nợ xấu bắt ở Việt Nam bắt đầu được tích tụ từ năm 2008, khi khủng hoảngbắt đầu nhen nhóm, tình hình kinh tế xấu đi và có chiều hướng gia tăng trongnhững năm gần đây Theo số liệu công bố của NHNN ngày 12/7/2012, nợ xấu năm
2009 khoảng 45 nghìn tỷ đồng chiếm tỷ lệ 2,5% tổng dư nợ; năm 2010 khoảng 38nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,1%; năm 2011 khoảng 78 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,2%.Trong khi đó, nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng tính đến thời điểm cuối tháng10/2012 chiếm vào khoảng 8,6%, dư nợ 202 nghìn tỷ đồng Nợ xấu có xu hướnggia tăng và trở thành điểm nhức nhối của nền kinh tế Việt Nam hiện nay
Nguồn: Báo cáo của Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Nhìn vào báo cáo tài chính của 9 ngân hàng đang niêm yết trên thị trườngchứng khoán, tổng dư nợ của các tổ chức này cuối năm 2011 là 882 nghìn tỷ đồng,bằng 33,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống Tổng nợ xấu của 9 ngân hàng này là12,1 nghìn tỷ đồng, tương đương tỷ lệ nợ xấu là 1,37% và chỉ bằng 12,4% tổng nợxấu của toàn hệ thống Trong đó, nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) là 5,44nghìn tỷ đồng, chiếm 45% tổng nợ xấu
Trang 6Như vậy, có thể thấy tỷ lệ nợ xấu của 9 ngân hàng niêm yết thấp hơn tỷ lệchung mặc dù dư nợ cho vay của các các tổ chức này chiếm tới 1/3 tổng dư nợ.Song, đáng lưu ý là số nợ có khả năng mất vốn của các ngân hàng này lại cao hơn
xu hướng trung bình của toàn ngành (theo báo cáo của Thanh tra, giám sát Ngânhàng Nhà nước, tại 31/5/2012, tổng số nợ có khả năng mất vốn chiếm 40% tổng nợxấu)
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Nếu xét riêng từng ngân hàng, Vietcombank (VCB), VietinBank (CTG) vàEximbank (EIB) là những ngân hàng có nợ xấu tính theo số tuyệt đội cao nhất,điều này có thể hiểu là ngân hàng nào thường ngân hàng nào có dư nợ càng lớn thìkéo theo nợ xấu càng cao Còn tính theo tương đối, tỷ lệ nợ xấu của Habubank(HBB), Navibank (NVB) và SHB là cao nhất
Tại thời điểm tháng 9 năm 2012, tỉ lệ nợ xấu các ngân hàng tăng đều qua cáctháng, vượt xa con số thống kê năm 2011
Trang 7Nguồn: Gafin
Nợ xấu đặc biệt tăng mạnh tại các ngân hàng như Vietcombank từ 2% lên3,21%; của ACB từ 0,9% lên 2,1%; của Sacombank từ 0,57% lên 1,4%; củaBaoVietBank từ 4,56% lên 6,13%; của NaviBank từ 2,92% lên 3,97% Một sốngân hàng tuy nhiên giữ được tốc độ nợ xấu tăng không quá mạnh, như ởTechcombank từ 2,82% lên 2,94%; của KienLongBank từ 2,77% lên 2,78% Riêngngân hàng PGBank giảm được nợ xấu từ 3,06% cuối năm ngoái xuống còn 2,96%
Nguồn: Gafin
Các khoản nợ nhóm 5 cũng tăng theo, không chỉ về số lượng mà còn cả tỉtrọng Hầu hết các ngân hàng có mức nợ nhóm 5 trên hoặc xấp xỉ 1% tổng dư nơ
Trang 8cho vay Về con số cụ thể, ngân hàng BIDV có khoản nợ có khả năng mất vốn caonhất, lên tới 3.984,4 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 9; của Vietcombank cũng hơn3.200 tỷ; của Vietinbank là 2.578 tỷ đồng Ngân hàng ACB hiện có 829,1 tỷ đồng
nợ có khả năng mất vốn; MB có 629,4 tỷ; Techcombank là 610,8 tỷ… Một số ngânhàng có mức nợ nhóm 5 tăng rất mạnh so với năm 2011 như LienVietPostBanktăng đến 53 lần so với cuối 2011 (từ 4,48 tỷ lên 243,8 tỷ); của BaoVietBank tănghơn 6 lần từ 23,5 tỷ lên hơn 170 tỷ
Để quản lý rủi ro tín dụng (chủ yếu là rủi ro từ nợ xấu), các ngân hàng hiện
sử dụng 2 công cụ chủ yếu là yêu cầu có tài sản đảm bảo mới cho vay và thực hiệntrích lập dự phòng rủi ro Với nguồn xử lý là quỹ dự phòng, đến cuối năm 2011,tổng số dự phòng rủi ro của 9 ngân hàng này là 12,94 nghìn tỷ đồng, gấp 1,07 lần
nợ xấu và gấp 2,4 lần tổng số nợ có khả năng mất vốn
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Trong nhóm 9 ngân hàng, VietinBank, Vietcombank, ACB, Eximbank,Sacombank (STB), MB đều có số dự phòng rủi ro lớn hơn tổng mức nợ xấu, ngượclại với 3 ngân hàng như SHB, Habubank hay Navibank Từ đây, có thể thấy cácngân hàng quy mô lớn có mức dự phòng khá an toàn, trong khi các ngân hàng nhỏthì lại tiềm ẩn rủi ro Đến cuối tháng 5/2012, các tổ chức tín dụng trên toàn hệthống mới trích lập dự phòng rủi ro được 67,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 57% nợ xấu,thấp hơn tỷ lệ trích của các ngân hàng đã nêu
Liên quan đến các nguồn tài sản đảm bảo thế chấp, tổng giá trị tài sản đảmđảm bảo cho các khoản vay tại 9 ngân hàng tại ngày 31/12/2011 lên tới 1.523,2
Trang 9nghìn tỷ đồng, bằng 173% tổng dư nợ và gấp 125 lần tổng nợ xấu của các tổ chứcnày.
Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN
Tài sản đảm bảo của các ngân hàng chủ yếu là các tài sản tài chính, hàng hóanguyên vật liệu, máy móc thiết bị, bất động sản , trong đó tài sản đảm bảo là bấtđộng sản chiếm tới 62% (945,4 nghìn tỷ đồng) VietinBank, Vietcombank, ACB lànhững ngân hàng có tài sản thế chấp bằng bất động sản lớn nhất, trong đó tại ACBbất động sản chiếm tới 80% tổng tài sản đảm bảo Ngoài ra, hiện nay giá trị tài sảnđảm bảo của 9 tổ chức này chiếm tới 173% tổng dư nợ, trong khi để đảm bảo antoàn, các tổ chức tín dụng thường cho vay bằng 70 - 75% giá trị tài sản đảm bảo
Có thể thấy một lượng vốn lớn đang ứ đọng trong các tòa nhà, lô đất, cáccăn hộ chung cư Lượng nợ xấu có xu hướng giảm dần là do các ngân hàng tăngcường trích lập dự phòng rủi ro, nhưng tận gốc của khoản nợ vẫn chưa được giảiquyết, khi mà thị trường bất động sản đã đóng băng, giảm giá trong thời gian dài,
dù thỉnh thoảng có các dấu hiệu nhen nhóm nhưng vẫn chưa thấy cơ hội phục hồi
2 Thực trạng bất động sản
Số liệu từ NHNN đến 31/10/2012 cho thấy, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011 Trong đó, nợ xấu khoảng13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng Dư nợ tín dụng BĐS của TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7% Theo số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM, 85.000 tỷ đồng là số dư nợ tín
Trang 10dụng bất động sản tại Tp.HCM , chiếm khoảng 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác khoảng 18.916 tỉ đồng.
Nhìn lại bức tranh bất động sản 2012, người ta chỉ thấy toàn một màu xámxịt Giá nhà giảm từ 15% đến 20%, từ các khu chung cư, biệt thự cao cấp cho tớicác dự án tầm trung, biệt thự liền kề giảm 30% so với năm 2011, căn hộ giảm 15%
so với năm 2011 Khởi đầu là việc giảm giá từ 30-50% của Hoàng Anh Gia Lai vớicác dự án ở Quận 7 (TPHCM), The Golden Dynasty (quận Bình Tân), dự ánEhome 3 Tây Sài Gòn, cao ốc Khang Gia (quận Gò Vấp), làn sóng giảm giá tiếptục lan ra Hà Nội, vốn được đánh giá là thị trường “bảo thủ” Ngoài mức chiếtkhấu thông thường từ 5- 10% của các chủ dự án, người mua được nhận ưu đãi lớnnhư tặng sổ tiết kiệm, tặng xe, tặng quà… vô cùng hấp dẫn Đáng kể nhất là “hiệntượng” Đại Thanh với mức giá chỉ 10 triệu đồng/m2 làm cho thị trường bất độngsản sôi động hẳn lên, đáp ứng nguyện vọng mua nhà của đại bộ phận người dân
Theo đà đó, một loạt dự án tiếp tục giảm giá Mandarin Garden của tập đoànHòa Phát cũng được mở bán đợt mới với mức giá giảm khoảng 10 triệu đồng/m2,
dự án Westa (Hà Đông), VP3 Linh Đàm… cũng được chủ đầu tư công bố giảm từ
3 - 5 triệu đồng/m2 Các dự án khác vốn nổi tiếng về neo giá như chung cư DươngNội, Golden Land, Golden Palace… cũng lần đầu tiên được chủ đầu tư giảm giábán trực tiếp hoặc gián tiếp cho khách hàng Đối với các phân khúc khác như biệtthự, nhà liền kề hay đất nền tại Hà Nội cũng không là ngoại lệ Hiện giá bán đấtnền tại dự án Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức) chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2thay vì hơn 40 triệu đồng/m2 hồi cuối năm ngoái, dự án Vân Canh, trước đây giábán phổ biến ở mức 47-55 triệu đồng/m2, đã bao gồm xây thô, nhưng đến nay, biệtthự chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, trong khi liền kề chỉ còn khoảng 25-27 triệuđồng/m2
Trang 12tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì số vốn “chôn” trong bất động sản ở mứckhoảng 86.000 tỷ.
Nguồn: CafeF
Còn theo con số thống kê đến hết quý 2 năm 2012 từ 70 DN bất động sảnđang niêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷđồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồnkho trên 1.000 tỷ đồng các khu biệt thự, căn hộ liền kề vẫn rất vắng khách đến mua
và xem, dù các dự án được hoàn thành đã lâu, chỉ còn chờ đưa vào sử dụng
Trang 13Hầu hết các DN bất động sản hiện nay đều bị thua lỗ, có nhiều DN đứngtrước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn,hàng tồn kho lớn không bán được Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệphội BĐS Việt Nam, thống kê về các DN niêm yết cho thấy, đến tháng 8/2012 trênHSX nhóm DN bất động sản đứng thứ 4 về sụt giảm điểm khoảng -9,2% so vớitháng 7 còn trên HNX thì đứng thứ 3 với mức giảm -13,1%.
Xét trong nhóm 12 DN bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh tốttrong quý 4 năm 2011 thì đến quý 2 năm 2012 hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu(ROE) của các đơn vị này sụt giảm từ 25,2% về còn 7,93% Ở thời điểm hiện nay,nhiều DN cũng đã có báo cáo kết quả kinh doanh quý 3/2012 Một số DN lớn có
Trang 14kết quả không mấy khả quan, thua lỗ hoặc lãi rất thấp Chẳng hạn như SJS quý tiếptục lỗ do không có nguồn thu, đến hết quý 2 đơn vị này lỗ lũy kế 179 tỉ Hay nhưPVX lỗ lũy kế 9 tháng lên đến 546 tỉ đồng, NTL chỉ đạt 7,4 tỉ đồng lợi nhuận sauthuế trong quý 3, SHN lỗ hơn 24 tỉ đồng trong quý 3 nâng tổng số lỗ lên 235 tỉ,MCG cả 9 tháng chỉ lãi 3,5 tỉ đồng…
Năm 2012, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS dừnghoạt động hoặc giải thể là 2.637 doanh nghiệp, trong đó có 2.110 doanh nghiệp xâydựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh BĐS So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệpxây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh BĐS giảithể tăng 24,1% Số liệu sơ bộ tính đến 31/12/2012, tổng số doanh nghiệp xây dựng
và kinh doanh BĐS có lãi là 37.197 doanh nghiệp (tăng hơn 10% so với năm 2011
là 33.362 doanh nghiệp), số doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanhnghiệp (cũng tăng hơn 9% so với năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp)
Kinh tế suy thoái, l ạm phát tăng cao khiến cầu về hàng hóa dịch vụ giảmmạnh Trong khi các mặt hàng tiêu dùng còn đang khốn đốn thì việc người dân bỏ
ra một khoản tiền lớn để mua nhà, đất là điều “không tưởng” Nói như ông NguyễnThế Vinh, Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Gia Vinh: “Để người dân có thểmạnh tay chi tiền mua nhà trong thời gian tới, giá bán phải giảm thêm ít nhất là20%”
Các dự án đã hoàn thành không thể bán, còn những dự án chưa được xâydựng thì không thể tiếp tục Hình ảnh các khu đất bỏ hoang, cỏ dại mọc đầy khôngcòn xa lạ Thành phố Hà Nội đã mạnh tay thu hồi tới 8,2 triệu m2 đất bỏ hoang củahàng loạt doanh nghiệp Nguyên nhân vì đâu, có lẽ chính là thiếu vốn Nợ xấu kéodài khiến các doanh nghiệp đều vào “danh sách đen” của ngân hàng Để vay đượckhoản tiền mới tiếp tục kinh doanh, họ phải trả hết nợ cũ hoặc đưa thêm tài sản thếchấp Nhưng nhà chưa được bán, chưa có lợi nhuận, bất động sản giảm mạnh khiếnchẳng ngân hàng nào dám mạo hiểm đưa tiền cho một khoản vay có tính thanhkhoản thấp như vậy Một vòng luẩn quẩn kéo dài không biết bao giờ mới chấmdứt?
III Mối quan hệ giữa nợ xấu ngân hàng và bất động sản.
Người ta ví mối quan hệ giữa Ngân hàng và bất động sản như là mối quan hệgiữa “Con gà và quả trứng” Mối quan hệ này không chỉ là mối quan hệ một chiều
mà tạo thành một vòng tuần hoàn không có điểm đầu, cũng không có điểm cuối