Bài tập lớn kỹ năng tư vấn đất đai

Với tư cách là nhà tư vấn trong lĩnh vực đất đai, cần nắm rõ những quy định của pháp luật đất đai các thời kỳ và các quy phạm pháp luật khác có liên quan, những tranh chấp thường phát si

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I ĐỀ BÀI 1

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1

1 Anh (Chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình đúng hay sai? Vì sao? 1

2 Nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này 4

KẾT LUẬN 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBND: Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

Những tranh chấp phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai trong những năm gần đây ở Việt Nam luôn là vấn đề nóng hổi, bức thiết Đó là những tranh chấp phức tạp

và khó giải quyết Với tư cách là nhà tư vấn trong lĩnh vực đất đai, cần nắm rõ những quy định của pháp luật đất đai các thời kỳ và các quy phạm pháp luật khác có liên quan, những tranh chấp thường phát sinh trong thực tiễn, hướng giải quyết,… để

có được tư vấn tốt nhất cho khách hàng Để có được điều đó là cả một quá trình tích luỹ kiến thức và kinh nghiệm Vận dụng các kiến thức đã học trong môn Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai, em xin nghiên cứu đề bài tình huống số 02 làm bài tập học kỳ của mình

NỘI DUNG

I ĐỀ BÀI

Bà C hiện ở trên mảnh đất 120 m2 Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND

xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không

có người thừa kế Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện;

Hỏi:

1 Anh (Chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm

của mình đúng hay sai? Vì sao?

2 Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong

vụ việc này?

II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1 Anh (Chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình đúng hay sai? Vì sao?

Muốn biết được vụ việc mà ông H yêu cầu thì không thể nào bỏ qua giai đoạn này Mục đích của giai đoạn này chính là nắm bắt được câu chuyện và biết được khách hàng đang mong muốn điều gì Để đảm bảo cho hiệu quả của buổi tiếp xúc khách hàng thì các kỹ năng như: Kỹ năng lắng nghe, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng ghi chép, kỹ năng diễn giải và tổng hợp vấn đề, kỹ năng đặt câu hỏi và tìm nhiều vấn đề cần được luật sư chú trọng

- Kỹ năng giao tiếp với khách hàng:

Trong giao tiếp với khách hàng, ta cần chú ý: cần tỏ thái độ lịch sự chào hỏi, giới thiệu thông tin cơ bản như tên tuổi của mình, cũng như tên văn phòng luật sư của mình, gợi ý xem có thể giúp gì được cho người tư vấn Luật sư có thể giới thiệu ngắn gọn về lai lịch của bản thân, văn phòng luật mà luật sư đang làm việc cũng như tạo niềm tin nơi khách hàng bằng những câu nói mang tính bảo vệ giúp đỡ, thể hiện sự

uy tín nhất định trong lòng của khách hàng Đồng thời phải nắm bắt được nhu cầu của khách hàng cần gì, muốn gì từ đó xác định được vấn đề pháp lý và đưa ra hướng giải quyết đúng đắn nhất

Theo đó, cần xác định trường hợp này là tư vấn về thu hồi đất Ngoài các kỹ năng giao tiếp nói chung nhà tư vấn cần chú ý: trong quá trình tư vấn cần đề nghị ông H cung cấp đầy đủ các giấy tờ, chứng cứ có liên quan Đó là các giấy tờ như: giấy ủy quyền, quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; Quyết định thu hồi đất của UBND xã X

- Kỹ năng thu thập thông tin, chứng cứ trong hoạt động tư vấn:

Kỹ năng thu thập thông tin từ khách hàng trong tư vấn pháp luật được coi là kỹ năng tương tác thông tin, được thực hiện bằng sự biểu hiện các hành vi: hành vi đặt câu hỏi và hành vi lắng nghe

Người tư vấn có thể đặt ra các câu hỏi để lấy thông tin từ người cần tư vấn (ông H) Trước khi đặt câu hỏi, người tư vấn phải xác định được đầy đủ các nội dung cần hỏi,

có thể bắt đầu bằng các câu hỏi như: “Ông có thể nêu tóm tắt nội dung của vụ việc

mà ông cần tư vấn? Những yêu cầu mà ông đặt ra? Rồi sau đó hỏi một số chi tiết cụ thể như: tranh chấp về ranh giới sử dụng hiên tại đã được giải quyết như thế nào rồi?, Việc sử dụng mảnh đất này của gia đình ông trước đó như thế nào? ”

Người tư vấn phải chú ý lắng nghe nội dung vụ việc mà ông H trình bày, những tình tiết liên quan đến vụ việc Khi lắng nghe ông H trình bày về vụ việc thì người tư vấn cần phải có sự tập trung chú ý lắng nghe, thể hiện thái độ thân thiện

- Kỹ năng nghiên cứu và tra cứu các văn bản pháp luật

Người tư vấn cần nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ mà khách hàng cung cấp, đối chiếu với các quy định của pháp luật về thu hồi đất để xác định tính hợp pháp của vụ việc Để xác định các văn bản pháp luật cần tra cứu, thì tư vấn viên cần xác định được nội dung các yêu cầu của ông H Cụ thể ở đây chính là:

+ Năm 2007, ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất của bà C nhưng không được,

+ UBND xã X ra quyết định thu hồi mảnh đất 120m2 của bà C với lý do không có người thừa kế

Đối với hai yêu cầu trên của ông H nhà tư vấn cần phải xác định được những văn bản pháp luật có liên quan như sau:

+ Luật Đất Đai 2013

+ Luật Khiếu nại 2011

+ Bộ luật Dân sự 2015

Sau khi đã xác định được các văn bản cần nghiên cứu nhà tư vấn cần có sự so sánh đối chiếu giữa các tình tiết, nội dung vụ việc với văn bản pháp luật Sử dụng phương pháp, phân tích, lập luận để xây dựng phương án tư vấn

- Kỹ năng trình bày thuyết phục:

Đây là việc người tư vấn sử dụng các kĩ năng ngôn ngữ và phi ngôn ngữ để truyền tải nội dung tư vấn, nội dung các quy định pháp luật đến ông H giúp ông hiểu quyền lợi ích của mình và làm như thế nào để bảo vệ được quyền và lợi ích đó

Trong quá trình trình bày nội dung tư vấn, người tư vấn cần viện dẫn, trích dẫn rõ các điều luật có liên quan nằm trong văn bản nào Khi trình bày, cần chỉ rõ cho khách hàng thấy được sự mâu thuẫn, các tình tiết bất hợp pháp (nếu có) của quyết định thu hồi đất và đưa ra các chứng cứ chứng minh Điều quan trọng khi tìm kiếm giải pháp đó là đánh giá chúng dưới góc độ pháp lý và thực tiễn về khả năng có thể xảy ra Dự đoán hậu quả ngắn hạn và dài hạn của từng giải pháp, đối chiếu với mong muốn của khách hàng Định hướng cho khách hàng: Nhiệm vụ của luật sư là định hướng và thuyết phục khách hàng lựa chọn giải pháp Việc ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất và viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện là trường hợp khiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai Vì vậy khi tư vấn cho ông H, ngoài những kỹ năng cần thiết của hoạt động tư vấn pháp luật nói chung kể trên thì người

tư vấn còn cần những kỹ năng đặc thù như:

+ Phân loại các vụ việc mà khách hàng yêu cầu

+ Lựa chọn các văn bản thích hợp để trả lời các yêu cầu của khách hàng

2 Nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này

Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn

Để có được một buổi gặp gỡ và tư vấn suôn sẻ cho khách hàng, các luật sư cũng như các tư vấn viên cần trang bị cho bản thân những kỹ năng đã được đề cập bên trên

Trong tình huống này, lần đầu tiên tiếp xúc với ông H về vụ việc nêu trên thì người

tư vấn cần trao đổi với ông H một số nội dung nhất định như sau:

- Quy trình trao đổi và giới hạn về mặt thời gian: Luật sư tư vấn trao đổi với

ông H để đi thẳng vào vấn đề cần giải quyết, không đi vào các vấn đề ngoài lề và không kéo dài quá lâu

- Cung cấp với ông H nghĩa vụ bảo mật thông tin của luật sư: Đây là nghĩa vụ

của mỗi văn phòng đối với khách hàng của mình, thể hiện thái độ chuyên nghiệp và tôn trọng khách hàng

- Luật sư tư vấn nắm được nội dung chủ yếu của vụ việc và phạm vi yêu cầu

của ông H: Là cơ sở cho luật sư tính phí dịch vụ và dự kiến các bước làm việc tiếp theo Cụ thể, để tìm hiểu yêu cầu tư vấn, người tư vấn cần xác định:

+ Tư cách chủ thể trong quan hệ đất đai;

+ Nội dung vụ việc cần tư vấn;

+ Đối tượng giao dịch;

+ Thời điểm diễn ra vụ việc, nơi diễn ra vụ việc

Từ đó, người tư vấn sẽ có những nhận định, định hướng cho việc tra cứu, xác định văn bản pháp luật áp dụng vào vụ việc

- Cung cấp cho ông H các danh mục văn bản pháp lý điều chỉnh vụ việc cần

giải quyết để ông có thể tham khảo

- Luật sư tư vấn đưa cho ông H biểu phí dịch vụ và có thể là hợp đồng dịch vụ

pháp lý để khách hàng tham khảo

- Cung cấp cho ông H sơ bộ các phương án giải quyết vụ việc để ông xác định

phạm vi yêu cầu nếu vụ việc có nhiều phương án giải quyết

- Thống nhất cách thức làm việc và phương thức liên lạc cho các lần tiếp theo

và hẹn thời gian làm việc lần sau

- Cuối cùng là luật sư tư vấn không được cam kết chắc chắn kết quả cuối cùng

của vụ việc để từ đó khách hàng kí hợp đồng dịch vụ với mình

Bước 2: Nghiên cứu và thu thập hồ sơ tài liệu.

Trong trường hợp này, nhằm tránh đưa ra một kết luận sai lầm, luật sư cần có sự đọc, nghiên cứu kĩ hồ sơ của khách hàng là ông H Theo đó sẽ sắp xếp tài liệu theo trật tự thời gian để tiện theo dõi mạch sự việc cũng như đọc kĩ tài liệu, ghi chép nội dung chính của vụ việc và giữ thái độ khách quan đối với những tình tiết này Không nên nhìn ngay vào chi tiết, không nên tìm ngay vào giải pháp mà phải nhìn tổng thể

để tìm ra điểm cốt lõi của vụ việc xoay quanh 3 vấn đề quan hệ - tư cách – đối tượng, sau đó mới chú ý đến mốc thời gian, địa điểm, con số, sự kiện Sau đó, Luật

sư tư vấn cũng cần yêu cầu ông H cung cấp những hồ sơ, tài liệu cần thiết

Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý

Trong tình huống này, cần xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt là:

Thứ nhất, việc UBND xã không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng mảnh đất

của bà C là đúng hay không?

Thứ hai, việc UBND xã X thu hồi mảnh đất trên với lý do bà C không có người thừa

kế là đúng hay không?

Thứ ba, ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này hay không?

Thứ tư, ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện là có đúng nơi

giải quyết không?

Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng

Đối với tình huống đề bài đưa ra, tác giả xin phép áp dụng pháp luật hiện hành

để giải quyết vụ việc này

+ Luật Đất đai năm 2013:

+ Luật khiếu nại 2011

+ Bộ luật Dân sự 2015 (Vì liên quan đến vấn đề đại diện theo ủy quyền)

Bước 5: Phân tích vụ việc và đưa ra phương án tư vấn cho khách hàng

Theo như đề bài nêu trên thì ông H vì không đồng ý với quyết định thu hồi đất nên đã viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện và với tư cách là chuyên viên tư vấn để giải quyết tốt vụ việc trên trước hết ta cần phải tìm hiểu rõ các vấn đề mấu chốt xảy ra trong tình huống này Ta cần phải hiểu rõ mảnh đất 120m2 - nơi bà C sống trước khi chết là có xảy ra tranh chấp với hộ bà N sử dụng đất liền kề về ranh giới sử dụng, việc giải quyết tranh chấp của bà C được ủy quyền cho ông H là người

bà con xa của bà C giải quyết và tranh chấp này vẫn chưa được giải quyết cho đến khi bà C chết

Thứ nhất, việc UBND xã không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng mảnh đất của bà C là đúng hay không?

Điều này xét thấy hoàn toàn hợp lý vì bà C chết không để lại di chúc hay giấy tờ

gì chứng minh mảnh đất đó sẽ thuộc về ông H Mặt khác, ông H là người họ hàng xa nên đương nhiên không nằm trong diện thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 Mặt khác, bà C lại không có người thừa kế (do UBND xã xác nhận) nên ông H sẽ không được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất của bà C

Thứ hai, việc UBND xã X thu hồi mảnh đất trên với lý do bà C không có người thừa kế là đúng hay không?

Việc làm này là hoàn toàn sai vì:

- Một là, Bà C chết mà không có người thừa kế, trong khi di sản mà bà C để lại

là quyền sử dụng đất vẫn còn đang tranh chấp với hộ bà N Việc UBND xã X thu hồi mảnh đất trong thời điểm này chứng tỏ có cơ sở để khẳng định mảnh đất 120m2 thuộc quyền sử dụng của bà C Tuy nhiên chưa thể khẳng định rõ ràng ranh giới sử dụng đất Chính vì vậy để hoàn thành việc thu hồi đất của UBND xã cũng như giải quyết hợp tình hợp lý thì trước hết phải làm rõ được ranh giới sử dụng đất của bà C

và bà N Để tránh trường hợp chưa giải quyết được tranh chấp mà tiến hành thu hồi đất sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của hộ bà N Cho nên cơ quan có thẩm quyền chưa được thu hồi

- Hai là, xét thấy UBND xã X đã vượt quá quyền hạn của mình trong việc thu

hồi đất Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất tại Điều 66 như sau:

“1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

3 Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Từ Điều luật trên có thể thấy, việc thu hồi đất của cá nhân bà X là thuộc thẩm của UBND cấp huyện, mặt khác UBND huyện càng không được ủy quyền nên việc làm của UBND xã X là vượt quá phạm vi quyền hạn của mình Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp này phải là UBND cấp huyện mà xã X trực thuộc

Thứ ba, ông H có được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất này không ?

Câu trả lời có thể khẳng định rằng ông H không được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất

Một là, vì trước đó do tuổi già nên bà C đã làm giấy ủy quyền cho ông H để ông

thay mặt mình giải quyết vụ tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Như vậy ông

H tham gia tranh chấp với bà N mang tư cách là người đại diện được ủy quyền từ bà

C nên xét về nguyên tắc ông H chỉ có quyền, nghĩa vụ giải quyết các công việc trong tranh chấp đó mà không có quyền định đoạt tài sản của bà C là quyền sử dụng mảnh đất 120m2 Hơn nữa, sau khi bà C chết, tư cách đại diện của ông H cũng sẽ mất theo Điểm đ, Khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 : Đại diện theo ủy quyền chấm dứt

trong trường hợp sau đây: “đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết,

người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại” Vậy khi bà C

chết đi thì mọi mối quan hệ của ông H với mảnh đất đó đều sẽ chấm dứt Do đó, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách đại diện thì ông không được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất này

Hai là, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách người thừa kế

của bà C:

Vì năm 2007 bà C chết mà không để lại di chúc nên tài sản của bà sẽ được chia theo pháp luật khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định : “1 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết

là cụ nội, cụ ngoại.”

Như vậy, ông H là người họ hàng xa đương nhiên không nằm trong diện thừa kế theo pháp luật Mặt khác, bà C lại không có người thừa kế do UBND xã X đã xác nhận nên mảnh đất đó đương nhiên bị Nhà nước thu hồi theo Điểm b, Khoản 1 Điều

65 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp thu hồi đất: “Cá nhân sử