Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở việt nam phần 2

Hiện tại, thị trường bất động sản đã được đặt vấn đề trong rấ t nhiều văn bản luật, trên cơ sở tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn với các văn bản đã ban hành, Luật Kinh doanh* •bất động sản

Hộp IV 1 Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh

thị trưdng bất động sản

+ Bộ luật Dân sự: Luật số: 33/2005/QH11.

+ Luật Đất đai năm 2003.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về huỡrtg dẫn thi hành Luật Đất đai có các nội dung về quy hoạch sử dụng đất.

- Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27-01- 2006

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

+ Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các nghị dinh huớng dẫn thi hành.

+ Luật Đầu tư năm 2005.

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 về hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư.

+ Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

+ Luật Thương mại.

+ Luật số 36/2005/QH11 ngày 14-6-2005.

+ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điéu của các luật tiên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.

+ Luật Quy hoạch đô thị đã được Quốc hội phê duyệt.

+ Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt Luật số 27/2008/QH12.

+ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Luật số 14/2008/QH12 Luật thuế giá trị gia tăng.

- Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP, ngày 23-9-2008 về việc ban hành Chưung trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tể thị truởng định huớng xã hội chủ nghĩa.

- Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP ngày 20-4-2009 về “Một số cơ chế, chính sách nhàm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viẽn các cơ sỏ đào tạo và nhà ỏ cho công nhân lao động tại càc khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực

đỗ thị".

- Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg.

- Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg

ngày 24-4-2009 của Thủ tướng Chính phủ.

- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14-3-2008 quy định vể khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

- Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04-10-2002 về tổ chức và

hoạt động của Công ty Tài chính và Nghị định số 81/2008/NĐ-CP ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 79/2002/NĐ-CP.

- Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07-9-2006 của Chính phủ về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội (đuợc sửa đổi, bổ sung bằng

như một bộ phận của nền kinh tế thị trường Việt Nam Hiện tại, thị trường bất động sản đã được đặt vấn đề trong

rấ t nhiều văn bản luật, trên cơ sở tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn với các văn bản đã ban hành, Luật Kinh doanh* •bất động sản chỉ điều chỉnh nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất hay được phép điều chỉnh tất cả các loại bất động sản được phép kinh doanh như nhà, công trình xây dựng quyển sử dụng đất, rừng, vườn cây lâu năm, khu nuôi trồng thuỷ sản và các tài sản khác gắn liền với đất

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QHll ngày 29-6-2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-

2007 quy định chi tiết và hưóng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08- 01-2008 về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản

lý thị trường bất động sản; đã đưa ra một hành lang pháp

lý cho các vấn đề về giao dịch bất động sản, đó là, quy định sự ra đòi của thị trường bất động sản cũng như bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản cần giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Thứ đến là các quy định

về cho phép chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng Hay như các quy định về hành nghề kinh doanh bất động sản cần có chứng chỉ: chứng chỉ môi giới bất động sản; chứng chỉ thẩm định giá bất động sản; chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản Đây là những quy định từng bước chính quy hóa thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản quy định đối với tổ

chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Các tổ chức, cá nhắn trực tiếp hoạt động kinh doanh hoặc môi giới bất động sản cần phải đáp ứng được những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và chứng chỉ hành nghề Để thiết lập sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, luật quy định theo hướng bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải thông qua sàn giao dịch Nội đung hdp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định trên cơ sở đảm bảo quyển lợi cũng như quyền tự do thoả thuận của các bên tham gia giao dịch, đồng thời giảm bót phiển hà, chi phí giao dịch

và làm lành mạnh hoá thị trường

Luật Thương mại năm 2005 điểu chỉnh các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích thương mại khác Hàng hoá quy định trong luật này bao gồm tấ t cả các loại động sản, những vật gắn liền với đất đai Như vậy trong hoạt động thương mại hàng hoá gồm cả bất động sản như nhà ỏ, công trình xây dựng khác

1.2 Chinh sách cung b ấ t dộn g sả n

Nhóm chính sách về cung b ất động sản đã dần được hình thành và phát triển Trước hết Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX đã khăng định quyền sử dụng đất được phép trở thành hàng hóa đặc biệt Thứ đến, các luật về nhà ỏ, về đất đai, về kinh doanh bất động sản đã cho phép các hàng hóa bất động sản được tham gia vào thị trường là

những cơ sở cơ bản cho các yếu tô' cung của thị trường bất động sản Nghị quyết Trung ương lần thứ 6 khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chê kinh tê thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa và tiếp theo đó là Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23-9-2008 vể Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khóa X đã khẳng định rõ việc tiếp tục phát triển thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Quyết định số 261/2005/QĐ-TTg ngày 31-8-

2005 vể ban hành Quy chê đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị

sô 09/2007/CT-TTg ngày 06-4-2007 về tăng cường sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư cũng là một bộ phận của hệ thống chính sách về cung bất động sản

1.3 Chính sá ch cầu b ấ t động sản

Nhóm chính sách về cầu bất động sản ngày càng mở rộng Việc Nhà nước cho phép người nước ngoài được mua nhà chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết của Quốc hội cũng như việc Bộ Xây dựng kiến nghị md rộng đôì tượng là người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam

là những chính sách có vai trò mỏ rộng chủ thể đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam

Một trong 8ố những chính sách về cầu bất động sản

quan trọng là việc bỏ quy định mua và sở hữu nhà cần gắn với hộ khẩu Việc bỏ quy định này đã tạo ra một lượng cầu

lớn tại các thành phô' lớn, đặc biệt là Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh Đây thực chất là một chính sách mang

nhiều tính dân sự hơn là kinh tế, tuy nhiên, nó đã mỏ ra một lượng cầu lớn cho thị trường bất động sản Một chính sách về cầu khác có thể để cập đến là việc tảng cường mỏ rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng cùng như đầu tư cho thị trường bất động sản Bản chất vấn đề ỏ đây là đầu

tư bất động sản, về dài hạn, là đầu tư an toàn và hiệu quả Các ngân hàng, trong những năm qua, thường xuyên cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản đã tạo ra một lượng cầu lớn về bất động sản Hơn nữa, sự mỏ rộng và tăng cường hệ thống ngân hàng thương mại cũng gián tiếp

mở rộng cung cho thị trường bất động sản và đến lượt nó, tăng cầu bất động sản

Hơn hết, cùng với quá trình đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nền kinh tê tăng trương là một chính sách

mở rộng cầu trên bình diện vĩ mô Đây là cầu tổng thể Tuy nhiên, cũng cần phải coi đây là một mảng về chính sách cầu đối với thị trường bất động sản

2 Chính sách doanh n gh iệp , đầu tư

Luật Doanh nghiệp năm 2005 và các văn bản hưóng dần quy định, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện Theo đó, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản vẫn phải có vốn pháp định (6 tỷ đồng).Luật Đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 về quy định chi tiết và hưóng dẫn thi hành Luật Đầu tư; Chỉ thị số 15/2007/CT-TTg ngày 22-6-

2007 vê một sô" giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy đầu tư

nước ngoài: là những cơ sở pháp lý quan trọng cho các chủ thể kinh tê muốn tham gia vào thị trường bất động sản Theo đó Luật Đầu tư năm 2005 đưa ra các quy định về bảo đảm đầu tư, quyền tự chủ đầu tư kinh doanh, bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đai, thê chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự án cùng vối các nghĩa vụ vê tài chính, kê toán tuỳ theo các hình thức đầu tư Xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, các dự án quan trọng, có quy mô lón là một trong 8 lĩnh vực được ưu đãi đầu tư Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được xác định là địa bàn ưu đãi đầu tư Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực

ưu đãi đầu tư, địa bàn đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đâ't, tiền sử dụng đất, thuê sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về thuế Trước đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các nhà đầu tư chỉ được phép đầu tư vào Việt Nam với 3 hình thức: 100% vốn nước ngoài, liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh Nay Luật Đầu tư đã mở rộng tối đa hình thức đầu

tư (được thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp danh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân ), đã tạo cho nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều hình thức để đầu tư, để lựa chọn khi đầu tư Luật Đầu tư năm 2005 cũng không áp dụng nguyên tắc nhất trí trong hội đồng quản trị như quy định của luật cũ Liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trưốc đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại

Việt Nam nếu khách sạn có thuê công ty quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn và thuê giữa chủ khách sạn, công ty quản lý do Nhà nước kiểm soát với thòi han cho thuê tối đa là 10 năm Tất

cả những quy định đó được bãi bỏ trong Luật Đầu tư chung Không chỉ mỏ rộng hình thức thành lập ‘doanh nghiệp, Luật Đầu tư chung còn mở ra quyển góp vốn, mua

cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài

3 Chính sách đất đai

3.1 Q uân lý đ ấ t đ ai

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật Đất đai; Thông tư

số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13-4-2005 hướng dẫn thực

hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29-10-2004 vể thi hành Luật Đất đai là những văn bản pháp luật quan trọng đối với quản lý đất đai

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm

2003 quy định đất đai thuộc sỏ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỏ hữu Quyền SỎI hữu toàn dân về đất đai ỉà quyền sỏ hữu duy nhất và tuyệt đối, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyên nhượng từ người khác chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyển 8Ỏ hữu đốì với đất đai Với tư cách là đại diện chủ sỏ hữu vể đất đai, đại diện cho lợi ích của nhân dân, Nhà

nưóc thực hiện các quyền năng định đoạt đối với đất đai; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính Trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, thê chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đồng thời, thực hiện 13 nội dung quản lý nhà nước vê đất đai với các nội dung có liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản như: quản lý tài chính về đất đai; quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; quản lý, giám sát việc thực hiện các quy.ền và nghĩa vụ của ngưòi sử dụng đất; quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

Nhà nước còn có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý về đất đai, xây dựng hệ thõng quản

lý đất đai hiện đại, đa năng lực, bảo đảm quản lý đất đai

có hiệu lực và hiệu quả

3.2 Quy hoachy k ế hoach sử dụng đ ấ t

Quy hoạch sử dụng đất năm 1993 chỉ là sự khoanh định các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tê - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước Đến nay để đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, quy hoạch

sử dụng đất được thực hiện trên cơ sỏ tiến hành nghiên cứu, tính toán, phân bổ đất đai về số lượng, phạm vi, địa bàn cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh, giải quyết một cách đồng bộ những yêu cầu vê môi trường.

3.3 Giao đất, cho th u ê đất, chuyển m ụ c đ ích sử

d ụ n g đ ấ t

Ngoài các quy định theo Luật Đất đai năm 1993, việc giao đất, cho thuê đất còn phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xảy dựng điểm dân cư nông thôn

đã được cơ quan nhà nưốc có thẩm quyển xét duyệt và căn

cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Căn cứ để xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã có sự chuyển đổi từ mục đích và hạn mức sử dụng đất sang căn cứ vào đối tượng sử dụng đất để phân định thẩm quyền vối sự phân cấp quản

lý mạnh cho chính quyền địa phương, dựa trên nguyên tắc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không được uỷ quyển

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất

Riêng dôi với tổ chức kinh tế, ngưồi Việt Nam định cư ỏ nưốc ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định ỉà không quá 50 năm, song nếu dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc địa bàn có điểu kiện kinh tế - xã hội khó

khăn thì thời hạn không quá 70 năm Việc sử dụng đất không hoàn toàn bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất mà khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật vể đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất Người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình giới hạn trong thời hạn sử dụng đất, song đầy là giới hạn

mỏ không gây ảnh hưởng đến lợi ích trước mắt củng như lâu dài của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền định đoạt của Nhà nưốc đối vói việc quản lý, sử dụng đất

+ Vấn đề thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,

cho thuê đất

Để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nưốe, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng bổ sung thêm một số đối tượng: tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sỏ sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tê được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; người Việt Nam định cư ỏ nưóc ngoài được giao đất

để thực hiện các dự án đầu tư Việc thu tiền sử dụng đất khi cho thuê đất thực hiện theo hai phương thức: thu tiền hàng năm và thu tiển một lần cho cả thời gian thuê cản cứ vào mục đích sử dụng đất, quy mô, mức độ, loại hình thực hiện dự án đầu tư gắn liền vối quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất

3.4 Thu hồi đ ấ t sử dụng vào mục đích kỉnh tê

Trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tê và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử đụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất là một bước cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi đất Việc thu hồi đất trong trường hợp này vể cơ bản được thực hiện trên cơ sỏ thoả thuận giữa những người sử dụng đất với nhau

3.5 Q uyền lựa chon h ìn h th ứ c g ia o đ ấ t, cho

th u ê đ ấ t

+ Tổ chức kinh tê, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để

làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết câu hạ tầng, sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài sử dụng đất thực hiện các đự án đầu

tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất nhằm tạo điều kiện chủ động trong sử dụng đất, huy động nguồn thu ngân sách từ quỹ đất, tạo điểu kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trưòng bất động sản Xoá dần sự khác biệt vể quyền 9ử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và ngưòi Việt Nam định cư ỏ nước ngoài, khuyến khích ngưòi Việt Nam định cư ỏ nưóc ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng

đất nước Khi thuê đất, ngưòi sử dụng đất còn có quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả

z z thủ” Ị c tra z thué d í t hàng z

+ Quyền của tổ chức sử dụng đất

Trên cơ sỏ kế thừa Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tê được Nhà nưóc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế ấy có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Quyền của hộ gia đình, cá nhân

Luật Đất đai năm 1993 quy định các điều kiện chuyển nhượng, thừa kê quyền sử dụng đất nông nghiệp, khi thực hiện đã nảy sinh nhiều vưổng mắc, Luật Đất đai năm 2003 bỏ quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được giao đất lần một, thúc đẩy tích tụ đất đai và phát triển thị trường bất động sản theo định hưống của Nhà nước

+ Quyển và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế,

ngoài quyền được chuyển nhượng, cho thuê quyển sử dụng đất và công trình gắn liền vói đất, tặng, cho quyền sử dụng đất thê chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4 C hính sách xây dự ng, n h à ở, q u ả n lý đ ô th ị

4.1 v ề xảy dựng

Hệ thông văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng

ngày càng được bổ sung hoàn thiện, phục vụ công tác quản

lý nhà nước vê xây dựng, góp phần thúc đẩy, lành mạnh hoá hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng trong điều kiện kinh tê thị trường và hội nhập kinh tê quốc tế Nhiều chính sách về phát triển đô thị, quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư xây dựng cơ bản, công trình hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở được triển khai sâu, rộng góp phần thay đổi diện mạo

đô thị và nông thôn Việt Nam

Việc ban hành các chính sách quản lý đầu tư xây dựng được thực hiện từ những năm 1990 thông qua Điều lệ Quản lý đầu tư và xây dựng, ban hành kèm theo Nghị định số 117/CP ngày 20-10-1994 của Chính phủ, tiếp đến

là Nghị định sô 42/CP ngày 16-7-1996 và Nghị định sô 92/CP ngày 23-8-1997 với nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là Nhà nước thông nhất quản lý đầu

tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tê về mục tiêu

chiến lược phát triển kinh tê - xã hội; quy hoạch, kê hoạch

phát triển các ngành, lãnh thổ, xây dựng đô thị và nông

thôn, quy chuẩn xây dựng và các khía cạnh xã hội khác

của dự án Trình tự thủ tục và các quy định chuyên môn

cũng đã được đặt ra với các dự án đầu tư bất động sản

Để khuyên khích các thành phần kinh tê đầu tư sản

xuất, kinh doanh, bao gồm cả đầu tư kinh doanh bất động

sản cho phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển

kinh tê - xã hội, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7-

1999 được ban hành với nội dung cơ bản là phân định rõ

chức năng quản lý nhà nước, phân câp về quản lý đầu tư

xây dựng phù hợp với từng loại nguồn vốn đầu tư và chủ

đầu tư Việc phân định tổng vốn đầu tư dự án cũng có

thay đối so với các quy định trước đây và như vậy cơ quan

nhà nước chỉ thực hiện thẩm định đối với các dự án đầu tư• • ■ «

từ ngân sách, vôn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín

dụng đầu tư phát triển của Nhà nưổc và vốn do các doanh

nghiệp nhà nước đầu tư Đối với các dự án sử dụng các

nguồn vốn khác do chủ đầu tư quyết định

Để tạo lập môi trường pháp lý đồng bộ, ngày 26-11-

2003, Luật Xây dựng đã được thông qua, riêng đối vối các

dự án đầu tư xây dựng công trình, Luật quy định khi đầu

tư xây dựng công trình, chủ dự án phải lập dự án để xem

xét, đánh giá hiệu quả kinh tê - xã hội của dự án Cụ thể

việc lập, thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo Nghị

định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005

Đốì với các dự án đầu tư bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 12-11-1996 đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09-6-2000 và các nghị định hướng dẫn (hiện nay được quy định trong Luật Đầu tư chung năm 2005) Các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được chấp thuận dưới hình thức cấp giấy phép đầu tư thông qua việc đăng ký cấp giấy phép đầu tư hoặc thẩm định cấp giấy phép đầu tư Thẩm quyền quyết định dự án đầu tư sẽ căn

cứ vào dự án đó ỏ nhóm nào

Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004, việc phát triển nhà ỏ đô thị theo dự án phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng các loại nhà nhằm đáp ứng với mức thu nhập của nhiều đối tượng khác nhau; khuyên khích các thành phần kinh tê tham gia đầu tư phát triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật

4.2 v ề nhà ỏ

Luật Nhà ở sô' 56/Q H ll ngày 29-11-2005; Nghị định

sô 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 quy định chi tiết và hướng dần thi hành Luật Nhà ỏ; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26-9-2006 về việc triển khai thi

hành Luật Nhà ở là những văn bản quy phạm pháp luật căn bản để quản lý thị trường nhà ở.

Luật Nhà ở quy định việc mua, bán nhà ở, cho thuê nhà ở chỉ là các giao dịch có tính chất dân sự là mua nhà

ỏ, cho thuê để ồ nhằm mục đích khai thác giá trị sử dụng

của nhà ở Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình trong nước không phụ thuộc vào ndi đăng ký hộ khẩu, tổ chức,

cá nhần ngưòi nưóc ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuôc diên đươc sỏ hữu nhà ô hoăc đươc thuê nhà tai Viêt• • • • I • •Nam Để khắc phục tình trạn g chiếm dụng vốn xảy ra ỏ một số dự án nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động tiển ứng trước của ngưòi có nhu cầu mua, thuê nhà ở chỉ được thực hiện khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và với tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng Tuy nhiên, tại Điều 84 về giao dịch dân sự

vể nhà d, người dân có quyển mua bán, tặng, cho, th ế chấp bảo lãnh chỉ với điều kiện chủ sỏ hữu nhà ỏ không

có tranh chấp và có đủ năng lực hành vi dân sự Để đảm

bảo tính công khai, minh bạch trong mua, bán nhà ở

thương mại, lu ật không chỉ quy định công khai về giá, quy hoạch và phương thức thanh toán mà phải công khai

cả thời điểm bán nhà trên các phương tiện thông tin đại chúng Việc quy hoạch xây dựng đô thị, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phải thể hiện rõ yêu cầu về p h át triển nhà ở để đáp ứng yêu cầu của các đối tượng Vấn đề công khai quy hoạch xây dựng

và điểm dân cư nông thôn, đặc biệt là các khu vực dành cho phát triển nhà ở, công bố các điêu kiện cũng như chính sách cụ thể để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cũng được đặt ra Bên cạnh đó Luật còn quy định việc phát triển quỹ nhà xả hội cần phải đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mô diện tích Đối vdi các đô thị loại II phải xây dựng nhà chung cư Đối tượng được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xă hội cần có các điều kiên về mức thu nhâp và môt số điều kiên khác.• • A f •Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất hoặc cho thuê đát đối với các dự án phát triển nhà ỏ

xã hội Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyển lựa chọn chủ đầu tư đối với loại hình dự án này

4.3 v ề quản lý đô thi

Chính phủ đã ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5- 01-2006 về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới với những quy định cụ thể về trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới, quản lý quy hoạch phát triển và xây dựng khu đô thị mới, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mói; hoàn thành, chuyển giao khai thác, sử dụng công trình trong quá trình đầu tư, kinh doanh trong

dự án đô thị mói và trách nhiệm sau khi kinh doanh; kiểm• » « 7 tra, thanh tra và xử lý các vi phạm Quy chế khu đô thị mới ghi rõ “nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ỏ chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức” Nhà nước khuyến khích tổ

chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tê trong nước và nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới, cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới Đầu tư và hỗ trợ đầu

tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tê đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới Ngoài ra đối với dự án thành phần xây dựng nhà ỏ cho ngưòi nghèo và người có thu nhập thấp còn được hưởng các ưu đãi như cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không kinh doanh

5 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản

5.1 Chính sách về han mức cho vay bất đông sản

Đổi mới cơ chế tín dụng để tạo điều kiện mở rộng tín dụng đối với các thành phần kinh tế, đáp ứng nhu cầu vốn vay có hiệu quả, kể cả đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất

động sản Cơ chế cho vay hiện áp dụng chủ yếu theo quy định tại Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31-12-

2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chê cho vay của tổ chức tín dụng đổi với khách hàng; Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 Cơ chế tín dụng được áp dụng bình đẳng đối với các loại hình doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, phù hợp với nguyên tắc của cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, tiếp cận thông lệ quốc tế về cơ bản không còn sự can thiệp hành chính nhà nước đối với việc tổ chức tín dụng cho vay vốn để đầu tư, kinh doanh bất động sản của các tổ chức kinh tế và cá nhân nưóc ngoài Tổ chức tín dụng xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vổn

Hình thức tín dụng chính sách và tín dụng thương mại đã được tách bạch Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng thì các tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, nhưng việc cho vay đối với kinh doanh bất động sản đang ngày càng mở rộng đối vói các nhu cầu vốn về xây dựng đường sá; các khu công nghiệp, khu chế xuất; kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu thương mại, siêu thị, chợ thành phố, thị xã; xây dựng nhà

ở để bán, cho thuê; xây dựng nhà xưdng, kết cấu hạ tầng các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; cho vay tiêu dùng

để hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở, sửa chữa căn hộ; cho

vay xây dựng nhà ỗ kết hợp vối kinh doanh, dịch vụ; cho

vay làm nhà ô đối với hộ chính sách, hộ dân vùng lũ Đồng bằng sông Cửu Long

Hiện nay, các tổ chức tín dụng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số 783/2005/QĐ- NHNN ngày 31-5-2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước vể sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 1 của Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN Các tổ chức tín dụng đã ban hành riêng quy định nội bộ về cơ chê cho vay đôi với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy định hiện hành về cơ chê cho vay của Ngân hàng Nhà nước Cơ chế th ế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản được thực hiện chủ yếu theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, ngành ban hành Theo các quy định đó, các tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn và quyết định việc nhận tài sản thê chấp, bảo lãnh, cho vay được bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và cho vay không đảm bảo bằng tài sản.

Các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu vôn của nền kinh tế, bao gồm cả kinh doanh bất động sản, vốn huy động tăng bình quân 23%/năm trong những năm gần đây Bên cạnh việc huy động các nguồn vôn trong nưóc, Ngân hàng Nhà nước còn tích cực phát triển mối quan hệ và tranh thủ nguồn vốn

hỗ trợ từ bên ngoài Theo cơ chê và điều kiện thị trường, các tổ chức tín dụng đã và đang phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, kết hợp giữa huy động bằng các

sản phẩm tiền gửi truyền thống với các chính sách khuyên mại và phái sinh tài chính hiện đại.

5.2 Chính sách về lả i su ất

Có rất nhiều quyết định về lãi suất có tác động đến thị trường bất động sản Trong đó, theo Quyết định số 16/2008/QĐ-NHNN ngày 16-5-2008 của Ngân hàng Nhà nước vể cơ chê điểu hành lăi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam, từ ngày 19-5-2008 lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng không vượt quá 150% lãi suất cơ bản Để khắc phục tình trạng nêu trên, Ngân hàng Nhà nưốc Việt Nam

đã có Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 20-10-2008 về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam, theo đó, từ ngày 21-10-2008, lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam sẽ giảm

từ 14%/năm xuống 13%/năm nhằm tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tê nói chung, thị trường bất động sản nói riêng Nhằm góp phần triển khai thực hiện các giải pháp để chủ động ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưỏng và bảo đảm an sinh xã hội trong giai đoạn 2009-2010, Thủ tưóng Chính phủ được sử dụng quỹ kích cầu đầu tư cho các doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phục vụ cho các đôì tượng khó khản về nhà ở theo hình thức thuê mua

6 Chính sách tài chính bất dộng sản

Có thể điểm qua một số văn bản quan trọng vể tài chính đất đai, bất động sản Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngàv 03-12-2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định sô' 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 của Chính phủ vê thu tiền thuê đất thuê mặt nước; Nghị định sô 44/2008/NĐ-CP ngày 09-4-2008 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một sô" điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngày 03-12-2004 về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số

141/2007/TT-BTC ngày 30-11-2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày30-12-2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 của Chính phủ

vể thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai gồm các loại phí thuế, tiền sử dụng đất, riêng đối với thuê chuyển quyền sử dụng đất sẽ được thay thê bằng thuê thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất

6.1 v ề g iá quyền sử dụng đ ấ t

Về thẩm quyền xác định giá quyển sử dụng đất, Chính phủ quy định khung giá đất, phương pháp xác định giá các loại đất theo từng vùng và theo từng thời gian Trên cơ

sở khung giá, nguyên tắc và phương pháp định giá do Chính phủ quy định, u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định giá các loại đất Giá đất được công bô' vào ngày 01-01 hàng năm sẽ là cơ sỏ để giải quyết các mối quan hệ kinh tế vể đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà nưóc và giữa những người sử dụng đất vói nhau

Luật cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm xoá bỏ cơ chế xin - cho khi giao đất, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.(i) Khung giá đất do Chính phủ ban hành trên thực tế đã không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường, không những không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ỏ tầm vĩ mô mà còn hạn chế tính linh hoạt, chủ động của các địa phương trong việc cập nhật, điều chỉnh kịp thòi giá đất thị trường trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp.(ii) Khung giá đất do Chính phủ ban hành theo quy định tại khoản 2 Điểu 56 của Luật Đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 mang tính quy phạm pháp luật buộc các địa phương phải thực hiện Tuy nhiên, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP lại quy định: khi giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trưòng trong điều kiện bình thường ỏ địa phương có sự thay đổi lớn thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bỏi các quy định về khung giá các loại đất

6.2 v ề th u ế đ ấ t đai, bát động sản

Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14-02-2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuê thu nhập doanh nghiệp Chính sách thu tài chính hiện hành đốì với tài sản là một hệ thống gồm 4 sắc thuế (thuê sử dụng đất nông nghiệp, thuê nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuê tài nguyên), 2 khoản thu (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), 2 khoản lệ phí (ỉệ phí trước bạ, lệ phí địa chính); trong mỗi loại lại có các quy định cụ thể về đôl tượng thu, mức thu, miễn giảm Sự chi tiết này xuât phát từ đặc điểm kinh tê - xã hội của Việt Nam nên đôl tượng nộp thuê cũng dễ chấp nhận và

đã có tác động nhất định đến kinh tế, xã hội và tài chính

Xét từ khía cạnh quản lý thu có thể thấy hệ thống tính thuế hiện hành không phải lúc nào cùng “bảo đảm việc tránh và trốn nộp thuế’ (mặc dù theo chính sách, các đối tượng sử dụng đất phải nộp các khoản thuê liên quan nhưng

do không bị ràng buộc về mặt pháp lý chặt chẽ nên nhiều trường hợp chuyển nhượng tài sản chỉ viết giấy trao tay), đồng thời, do phân chia trách nhiệm giữa các cơ quan quản

lý nhà nưốc (xác định diện tích, uỷ nhiệm thu) đã làm cơ quan thuê không có trách nhiệm tổng thể trong công tác cưỡng chế thi hành thu So sánh với các nước như Singapore, Indonesia, Trung Quốc, Nhật Bản cho thấy hầu hết các nước này đều có hệ thống thuê liên quan đến tài sản, nhưng nó đdn giản và phù hợp với các “quy chuẩn” quốc tế hơn1

1 Bộ Tài chính: Báo cáo kinh nghiệm của một sổ'nước về thuế

tài sản, 2009.

Chương trình xây dựng luật thuê tài sản thể hiện bước cải cách đáng kể thực trạng chính sách thu tài chính liên quan đến tài sản, theo đó luật thuê tài sản cụ thể phải: (i) Loại bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất (đã được đưa vào thuế thu nhập), thuê tài nguyên (chỉ thu đối vói tài nguyên khai thác, đất để khai thác tài nguyên đó được xếp vào đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp), và lệ phí địa chính (là một khoản lệ phí thuần tuý) trong quá trình nghiên cứu thuê tài sản (ii) Các loại thuê sử dụng đất nông nghiệp, thuê nhà đất thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất lệ phí trước bạ là các loại thu tài chính cần nghiên cứu trong quá trình xây dựng luật thuê tài sản.

6.3 Chính sách tà i chính v ĩ mô

Ngoài các chính sách về thuế, giá, Nhà nước còn quy định ngưòi có quyển sử dụng đất có quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thê chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, đó là điểu kiện cần

có để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản Đất đai và các bất động sản khác được pháp luật cho phép tồn tại dưới nhiểu hình thức sỏ hữu khác nhau, khi tham gia vào thị trưòng cũng chịu sự ràng buộc bỏi các cơ chế, chính sách vể tài chính khác nhau Riêng đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quản lý bằng biện pháp hành chính và kinh tế thông qua hệ thống các chính sách tài chính như: chính sách về giá đâ't, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, thuế chuyển quyển sử dụng đất (nay được điều chỉnh vào thuế thu nhập cá nhân - BT), thuê nhà, đất, phí và lệ phí

Bên cạnh các chính sách vĩ mô đó Nhà nước còn có một sô' quy định đối vối các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản Để hỗ trợ cho các đoanh nghiệp kinh doanh nhà ở, ngày 05-10-2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP vể ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ỏ

để bán và cho thuê Trường hợp chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nưóc sẽ được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đâ't, thuế sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và ưu đãi

về thuê suất thuê thu nhập doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được hưỏng hai ưu đãi lớn về tiền thuê đất và thuê thu nhập doanh nghiệp.Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu

hạ tầng theo Quy định số 22/2003/QĐ-BTC ngày

18-02-2003 của Bộ Tài chính Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn gồm: (i) Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (ii) Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (iii) Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với các dự án xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng giao thông Phần diện tích mô rộng được sử dụng để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng; (iv) Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để giao đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung Dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng hoặc đấu giá đối với quỹ đất

sử dụng tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng

Thực hiện Nghị quyết Đại hội VII của Đảng (tháng 6- 1991), nhất là từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993,

các chính sách thu tài chính đả dần được hình thành và hoàn thiện bao gồm những khoản thu sau: thuê sử dụng đất nông nghiệp; thuê nhà đát; tiền thuê đát đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nưốc ngoài tại Việt Nam; đền

bù thiệt hại về đất bị Nhà nước thu hồi; thuế tài nguyên thu vào cả tài nguyên là đất đai; thu tiền sử dụng đất và

lệ phí địa chính; lệ phí trước bạ đối với đất đai; thuế chuyển quyển sử dụng đất

Để tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán hoạt động, Luật Chứng khoán sô" 70/2006/QHll được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29-6-2006 và các văn bản dưối luật của Chính phủ hưống dẫn thi hành như: Nghị định số 14/2007/NĐ-CP ngày 19-01-2007 quy định chi tiết thi hành một sô điều của Luật Chứng khoán; (ii) Nghị định số 36/2007/NĐ-CP ngày 08-3-2007 vể xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán; Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19-5-2006 vể phát hành trái phiếu doanh nghiệp

CỦA CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN t h ị t r ư ờ n g

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA

1 Thành tựu của chính sách phát triển thị

trường bất động sản

1.1 Các chính sách p h á t triển thị trường bất động sản ngày m ột đẩy đủ

Nếu như tính từ Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX vể

tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật vể đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

và Nghị quyết 06/2004/NQ-CP của Chính phủ ngày

19-5-2004 về một sô giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đến nay khung chính sách phát triển thị trường bất động sản đã có bước tiến bộ rõ rệt Các chính sách đã phủ trên một bình diện khá rộng từ đất đai, nhà, xây dựng, kinh doanh bất động sản đến doanh nghiệp, đầu

tư, tiền tệ, tài chính, tư pháp Có thể thấy, việc các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản luôn được sự quan tâm của các cơ quan nhà nước, của các doanh nghiệp, của ngưòi dần cũng như sự hoàn thiện theo thời gian là một thành tựu lớn của hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản nói chung và của các bên liên quan nói riêng

1.2 Các chính sách p h á t triển thi trường bất động sản ngày càng có tác động đển th ị trường bất động sản

Các chính sách phát triển thị trường bất động sản, qua thời gian ngày càng có tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Nếu như những năm 1990, một chính sách ra đòi thường có độ trễ 1 đến 2 năm mới có tác động thì đến những năm 2007-2008, một chính sách ra đòi nhiều khi có tác động ngay đối vói thị trường bất động sản Chẳng hạn, chính sách thuế năm 1996-1997 ra đòi phải đến năm 1997*1998 mới phát huy tác động thì

năm 2009, ngay khi Thông tư sô 161/2009/TT-BTC hưóng dẫn về thuê thu nhập cá nhân đối với một sô trường hdp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản lập tức có tác động đến các giao dịch trên thị trường bất động sản.

1.3 Các chính sách p h á t triển thỉ trường b ấ t động sản đả đóng góp môt p h ầ n quan trong vào điều chình sự p h á t triển th i trường bất đông sản

Trong những năm qua, chính sách phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng trong việc điều chỉnh của thị trường bất động sản Có ba giai đoạn mà chính sách phát triển thị trường bất động sản đã có những điều chỉnh đúng hướng, kịp thòi và đã hạn chê tổn thất cho thị trường bất động sản

Lần điểu chỉnh đầu tiên, quan trọng, là những chính sách về giá và thuế đối với thị trường bất động sản vào năm 1996-1997 Việc ban hành Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, cùng với việc đưa ra các sắc thuê giao dịch và thuê trước

bạ, thị trường bất động sản năm 1996-1997 đã có diều chỉnh lốn Đặc biệt là quá trình bung ra của các dự án phân lô bán nền đã bị chặn đứng Điều đó, một mặt có tác động làm thị trường bị đóng băng Mặt khác việc đóng băng thị trường vào năm 1996 đã có tác dụng giảm mức độ bùng nổ của thị trường để khi đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á thì thị trường bất động

sản Việt Nam đã có bước điểu chỉnh trước nên không gặp

phải cú sốc với cuộc khủng hoảng

Lần điều chỉnh thứ hai tương tự như lần điểu chỉnh

chính sách tiền tệ đã được ban hành như Ngân hàng Nhà

nước thu 20.500 tỷ đồng thông qua kỳ phiếu đối với các

ngán hàng thương mại; tăng dự trữ bắt buộc; tăng lãi suất

cơ bản; rà soát các khoản vay đối vối bất động sản đã

làm đóng băng thị trường bất động sản, tương tự như giai

đoạn 1996-1997 Kết quả cũng tương tự như giai đoạn

trước, khi cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ toàn cầu nổ

ra, thị trường bất động sản không gặp cú sốc quá lớn

Xen giữa hai lần điểu chỉnh (như cuộc tập dượt trước

khủng hoảng kinh tê thê giới) là cuộc điều chỉnh năm

2003-2004 Khi thị trường bất động sản phát triển quá

nóng vào năm 2002-2003, một loạt chính sách đã được ban

hành như việc câm phân lô bán nền (theo quy định của

Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định sô” 181/2004/NĐ-CP

ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất

đai); việc cấm thu tiền của người mua nhà trước khi hoàn

thành móng (Nghị định sô 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006

của Chính phủ hưóng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2004)

và doanh nghiệp đầu tư khu đô thị mới phải có số vốn 20%

tổng mức đầu tư (Nghị định sô 02/2006/NĐ-CP ngày 5*1*

2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị

mới) đã làm đóng băng quá trình bùng nổ các dự án đầu

tư phát triển chung cư cao tầng và khu đô thị mới Điều

này đã làm giảm thiểu những th iệt hại do việc phát triển quá mức các dự án bất động sản (mà phần nào mang tính bong bóng).

2 Tổn tại, yếu kém của ch ín h sách phát triển thị trường bất đ ộn g sản

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam còn có nhiều yếu kém, tồn tại

2.1 C hính sách p h á t triển th ị trường bất động sản Việt N am còn th iếu toàn diện, th iếu dồng bộ

Luật Kinh doanh bất động sản chưa điểu chỉnh được toàn diện và đồng bộ thị trường bất động sản Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành nằm tản mạn trong các văn bản pháp ỉuật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật Đất đai năm 2005, Quy chế khu đô thị mói, Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Xây dựng Chưa xây dựng được các thể chế cho thị trường bất động sản trong thị trường sơ cấp: việc tiếp cận thị trường bất động sản sơ cấp còn nhiều bất cập về cơ chế, cách thức, đối tượng tiếp cận, kéo theo những ảnh hưởng sang thị trưòng thứ cấp Chưa xây dựng được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trưồng

Do vậy nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường bất động sản như: đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm; đất sử dụng

không phải trả tiền sử dụng đất; đất có trả tiền sử dụng đất, nhưng sử dụng tiền từ nguồn của ngân sách Chưa thiết lập được các công cụ pháp lý hữu hiệu để bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức Cho đến nay chỉ các giao dịch kinh doanh bất động sản mói bắt buộc phải giao dịch qua sàn, còn các giao dịch bất động sản khác vẫn do người dân tự thực hiện, trong khi những giao dịch này chiếm tỷ lệ rấ t lón lại không thể kiểm soát được Trong khi việc quy định trực tiếp bắt buộc mọi loại giao dịch bất động sản phải qua sàn bị vướng mắc với nguyên tắc của Bộ luật Dân sự thì pháp luật lại chưa có các quy định về m ặt kỹ th u ậ t để bắt buộc mọi giao dịch này phải được công khai hóa Việc chưa

có các quy định vể bắt buộc th an h toán qua ngân hàng, đặt cọc qua cơ quan tíu n g gian, định giá độc lập, bảo hiểm, cung cấp thông tin giao dịch đã tạo ra một lỗ hổng pháp lý lớn cản trỏ mục tiêu kiểm soát và minh bạch hóa thị trường bất động sản

Các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và thủ tục hành chính đất đai không đồng bộ, phức tạp và kéo dài

là rào cản có tác động không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản, thậm chí còn tác động đến cầu và kích thích đầu cơ tạo ra các cơn sốt trên thị trưòng Các thủ tục đất đai, giấy phép xây dựng, cấp chứng nhận quyển sử dụng đất, sở hữu nhà ỏ dù đã có nhiểu cải tiến nhưng vẫn bộc lộ những nhược điểm cố hữu Các quy định

pháp luật vể giá đất còn nhiều hạn chế: giá đâ't địa phương quy định chưa sát với giá chuyên nhượng trên thực tế: căn cứ xây dựng giá đất trên thị trường chưa xác định đầy đủ còn thiếu giá đất thuê trên thị trường và giá đất trúng trong đấu giá; chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp giá đất trên thị trưòng Nội dung giữa các đạo luật chưa thống nhất, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo (ví dụ: thời điểm huy động vốn, thời gian nộp tiền sử đụng đất, quá trình thu hồi đất và thực hiện bồi thường )-

Pháp lý cho thị trường mua bán chuyển dịch khá chi tiết thúc đẩy thị trưòng này phát triển sôi động, trong khi pháp lý cho thị trường cho thuê và thế châp nghèo nàn khiến cho hai thị trường này phát triển chậm, gây ra sự méo mó cho thị trường bất động sản Các quy định pháp luật không chú trọng hưống tới mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút nhà đầu tư vào thị trường cho thuê, do đó thị trường cho thuê không thể kéo giá thuê tiếp cận mặt bằng chung rủa nền kinh tế, không thể hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê Các thủ tục liên quan đến thế chấp, phát mãi, xác định giá trị bất động sản rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng và hệ quả là làm ách tắc việc khdi dậy các nguồn vốn thông qua thị trường thế chấp; khả năng áp dụng hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng bất động sản để khai thông giừa thị trường bất động sản và thị trường vốn

không thể thực hiện Việc chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điểu tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh bất động sản khiến cho hệ thống pháp luật thiếu đi một công

cụ hữu hiệu để điều tiết khối cung' ỉẫn khối cầu và chống đầu cơ

Những bất cập về chính sách dẫn đến một số bất cập

vê cơ cấu thị trường bất động sản:

Thứ nhất, hiên chưa hình thành các tổ chức tài chính■ ♦

như quỹ đầu tư, quỹ tín thác , là những bộ phận vô cùng quan trọng trong việc cung cấp tài chính cho thị trường bất động sản

Thứ hai, thị trường thê chấp thứ cấp bất động sản

hiện vẫn chỉ ỏ mức độ nghiên cứu Đây là một kênh quan trọng trong việc tăng vốn cho thị trường bất động sản nhưng hiện chưa có Điều đặc biệt quan ngại là trong tình hình hiện nay, rất nhiều ngân hàng có sô" dư tín dụng Idn đối với thị trường bất động sản nhưng không thể rút tiền

từ nguồn thê chấp Vì vậy, hệ quả là một số ngân hàng đang rấ t khó khăn về tính thanh khoản

Thứ ba, hệ thống tín dụng tiết Kiệm bất động sản

chưa có Hệ thông này hoạt động rấ t thành công ở các

nước châu Âu và các nước Đông Âu có nền kinh tế chuyển đổi Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có những tiền đê để cho hệ thống này hình thành và phát triển tại Việt Nam

Thứ tư, hệ thống đăng ký hoàn công cho các công

trình đầu tư bất động sản chưa có tại Việt Nam Đây là

một sự thiếu đồng bộ trong hệ thống luật pháp và vận hành thị trưòng bất động sản.

Thứ năm, tính không đồng bộ của thị trường bất động

sản còn thể hiện rõ nét ở các địa phương khác nhau Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã có bước phát triển lớn mạnh về thị trưòng trong khi tuyệt đại đa số các tỉnh, thành phố khác mới chỉ trong giai đoạn đầu của sự phát triển thị trường bất động sản Đặc biệt, đối với tỉnh miền núi như Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu thì thị trường bất động sản còn ỏ mức độ rất sơ khai

Nguyên nhân cơ bản của tồn tại này là do chưa có một thiết kế tổng thể vể chính sách phát triển thị trường bất động sản Nguyên nhân này có cả yếu tố chủ quan và khách quan, về chủ quan, cho đến nay, nhiều Bộ được giao thực hiện những chức năng khác nhau trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, nhưng lại thiếu một cơ quan đầu mối về khách quan, với khoảng thời gian 7 năm (từ năm 2003) thì cũng khó có được một khung chính sách đầy đủ cho thị trường bất động sản

2.2 Chính sách doanh nghiệp và đầu tư hiện còn

m ột 8ố bất cộp nên hạn c h ế 8ự p h á t triền của th ị trường bất dộng sản

Đánh giá về tầm quan trọng của các chính sách về doanh nghiệp và đầu tư trong thị trường bất động sản được thể hiện tại Bảng IV 1 Các vấn để được đánh giá về

độ quan trọng theo trinh tự là Luật Đầu tư, Luật Doanh

nghiệp, vể khu công nghiệp và về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã - hội.

Bảng IV.1; Đánh giá múc độ quan trọng của các chính sách thu hút doanh nghiệp/hộ gia đinh

tham gia đầu tư kính doanh bất động sản

TT Tin chinh sich

Tỷ lệ tác động (%)

xỉploại tắm quan trọng của chính sách

1 Luật Doanh nghiệp năm 1999,2005 và cảc

2 Luật Đáu tư năm 2005 và các văn bản hướng

3 Nghị định số 92/2006/N£>CP ngày 7-9-2006

của Chính phủ vé quy hoạch tổng thể phát

triển kinh té * xâ hội

4 Quyết định cùa Thủ tướng Chính phủ vé phê

duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu

công nghiệp đến năm 2020

Thứ nhất, một số nội dung của Luật Doanh nghiệp,

Luật Đầu tư còn chưa rõ ràng, cụ thể; các văn bản hướng dẫn thi hành chưa bao quát hết các nội dung cần hướng

dẫn, một số nội dung được hưóng dẫn chưa phù hợp với

nội dung tương ứng của luật Điểu này được thể hiện ỏ một vài nội dung của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp chưa khắc phục được những điểm yếu và điểm chưa cụ thể của Luật Doanh nghiệp trong việc bảo

vệ nhà đầu tư Trong các văn bản hưổng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp vẫn còn 20 nội đung hướng dẫn chưa phù hợp vối quy định tương ứng của Luật Doanh nghiệp1 Nhìn chung, nội dung các điều, khoản của luật chưa th ật

rõ và đủ cụ thể để thực hiện, và đều cần phải được hướng dẫn thi hành Tuy vậy, chất lượng các văn bản hưỏng dẫn thi hành chưa cao Do đó, hàng loạt vấn đề phát sinh chưa được giải quyết; gây không ít khó khăn cho các bên có liên quan trong việc thực hiện và áp dụng văn bản luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ hai, cho đến nay vẫn chưa có quy định đảm bảo

thực hiện các quyển của nhà đầu tư nước ngoài khi họ có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam với hình thức giao đất

1 Mười điểm trong nội dung Nghị định số 88/2006/NĐ-CP, hai nội dung của Nghị định sô 139/2007/NĐ-CP chưa được hướng dẫn đủ cụ thể để thi hành; các biểu mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 03/2006/TT-BKH đều có ít nhất một số các khiếm khuyết sau đáy: (i) Chưa thể hiện đầy đủ bản chất và nội dung của hồ sơ cần hướng dẫn; (ii) Thiều các thông tin cẩn thiết theo quy định tương ứng của Luật Doanh nghiệp; (iii) Thừa hoặc nhầm làn một số thông tin trong nội dung các biểu mẫu; (iv) Không bao quát hết các nội dung cần hướng dẩn; (v) Chưa đủ cụ thể và chưa thân thiện với ngưòi sử dụng.

Mặc dù trên thực tế, khi xem xét vể quyền và nghĩa vụ cơ bản, vê thòi hạn sử dụng đất, việc phân biệt hình thức giao đất có thu tiền cho nhà đầu tư là tổ chức kinh tê trong nước và cho thuê đất cho nhà đầu tư nước ngoài có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; việc phân biệt giữa

tô chức kinh tê trong nước thuê đất trả tiền hàng năm và tố chức nước ngoài, cá nhân nưốc ngoài thuê đất trả tiên hàng năm và việc phân biệt tư cách sử dụng đất của tổ chức kinh

tê trong nước và tổ chức, cá nhân nưóc ngoài là không có ý nghĩa đáng kể về mặt quản lý nhà nước, và sự khác biệt này cũng không thực sự phù hợp với những quy định và thông lệ quôc tê mà Việt Nam cam kết không phù hợp với các xu hướng thống nhất loại hình doanh nghiệp và đầu tư theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm ‘2005 và Luật Đầu tư năm 2005 và dường như cũng không nhằm đến mục tiêu điểu chỉnh hay ý định tích cực nào từ phía Nhà nước

Thứ ba, sự phân biệt về hình thức sử dụng đất và chủ

thể sử dụng đất nêu trên tạo ra những rào cản và sự khác biệt không cần thiết và đôi khi tạo ra sự bất bình đẳng nghiêm trọng về quyển và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Cụ thể: (i) Việc phân biệt ngưòi sử dụng đất là tổ chức kinh tê trong nước và tổ chức nưóc ngoài tạo ra sự không rõ ràng và bất cập trong việc thực hiện các quyển sử dụng đất của các doanh nghiệp liên doanh và các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đã ban hành Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư thống nhất; (ii) Việc