Hoàn thiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam

LỜI M Ở ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài: Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam nói chung đã và đang gặp rất nhiều khó khăn. Không chỉ các chỉ tiêu tăng trƣởng giảm, mà các chỉ tiêu về chất lượng thị trường như lòng tin của các nhà đầu tư, nợ xấu… đều có những diễn biến tiêu cực. Trong bối cảnh đó hệ thống ngân hàng được coi là điểm sáng khi vẫn giữ được tỷ lệ lợi nhuận cao, song cũng đứng trước rất nhiều khó khăn, thách thức. Đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu gia tăng đã phủ tâm lý lo ngại lên các nhà đầu tư, bất chấp kết quả kinh doanh lãi lớn. Các ngân hàng Việt Nam đều phải đưa ra những giải pháp kiểm soát rủi ro như tăng tỷ lệ trích lập dự phòng, hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay ngân hàng và tổ chức tín dụng thường đòi hỏi khách hàng thông qua nhiều bước thủ tục vay vốn trong đó phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng và tổ chức tín dụng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng. Chính vì thế mà việc hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản thế chấp không những tư vấn chính xác cho các ngân hàng là điều hết sức cấp thiết. Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại Công ty cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực

tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn tốt nghiệp

Tạ Hương Giang

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệpnày ngoài sự nỗ lực và nghiên cứu của bản thân một cách nghiêm túc, em đãnhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các Thầy Cô giáo trongchuyên nghành Thẩm định giá và kinh doanh Bất động sản của Học Viện TàiChính và của các các cơ quan liên quan

Em xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn luận văn tốt nghiệp Th.s VũThị Lan Nhung đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo em trong thời gian vừa qua

để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này

Xin chân thành cảm ơn Ông Nguyễn Phúc Dũng, Phó Tổng Giám ĐốcCông ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam , người đã cónhiều ý kiến góp ý, là người đã chia sẻ cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễntrong công việc, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho em trong quá trình thựctập tại công ty VAE và hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ

VAE /Công ty Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt

LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài:

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngàycàng nhanh thì hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại và các tổ chứctín dụng hiện nay là rất quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gianđưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh

tế Nền kinh tế Việt Nam nói chung đã và đang gặp rất nhiều khó khăn Khôngchỉ các chỉ tiêu tăng trưởng giảm, mà các chỉ tiêu về chất lượng thị trường nhưlòng tin của các nhà đầu tư, nợ xấu… đều có những diễn biến tiêu cực Trongbối cảnh đó hệ thống ngân hàng được coi là điểm sáng khi vẫn giữ được tỷ lệ lợinhuận cao, song cũng đứng trước rất nhiều khó khăn, thách thức Đặc biệt, tỷ lệ

nợ xấu của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu gia tăng đã phủ tâm lý lo ngại lêncác nhà đầu tư, bất chấp kết quả kinh doanh lãi lớn Các ngân hàng Việt Namđều phải đưa ra những giải pháp kiểm soát rủi ro như tăng tỷ lệ trích lập dựphòng, hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán…Vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếuảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay ngân hàng và tổ chức tín dụngthường đòi hỏi khách hàng thông qua nhiều bước thủ tục vay vốn trong đó phải

có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất độngsản Ngân hàng và tổ chức tín dụng phải tiến hành định giá bất động sản để xácđịnh mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất độngsản đóng vai trò quan trọng Chính vì thế mà việc hoàn thiện phương pháp địnhgiá bất động sản thế chấp không những tư vấn chính xác cho các ngân hàng làđiều hết sức cấp thiết Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta và quá trìnhnghiên cứu tại Công ty cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam, em

đã quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp chi phí trong thẩm định giábất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam”làm luận văn tốt nghiệp Với việc chọn đề tài này em hi vọng góp phần nào đó

và công tác định giá bất động sản , làm cho hoạt động này ngày càng có chấtlượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng

Mục đích nghiên cứu của đề tài:

Đề tài hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về phương pháp chi phí trong thẩmđịnh giá bất động sản,các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp địnhgiá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

Nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty, từ đóđánh giá những kết quả đạt được, hạn chế, nguyên nhân của những hạn chếtrong quá trình vận dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất dộng sảntại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam

Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải phápnhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản tại Công

ty cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam Từ đó thúc đẩy công tytừng bước khẳng định vị thế của mình trong các hoạt động hợp tác định giá bấtđộng sản với các ngân hàng nói riêng và lĩnh vực thẩm định giá nói chung.Đồng thời mong muốn góp một phần nhỏ bé của mình vào việc xây dựng hệthống lý luận chung về định giá bất động sản làm tài sản thế chấp ở Việt Nam

Đối tượng phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là hoàn thiện phương pháp chi phítrong định giá Bất động sản

Phạm vi đề tài: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Giám định vàThẩm định Tài Sản Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài phương pháp được sử dụng đó là: Phươngpháp thống kê, phương pháp thu thập xử lý thông tin, phương pháp chi phí,phân tích tổng hợp

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai"

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều

174 có quy định: Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản theo quy định của pháp luật

Như vậy, BĐS trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xâydựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được Một BĐS có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch BĐS diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những

đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những TĐV chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

* Tính cố định về vị trí:

- Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, có giới hạn về diện tích và không gian Giá trị BĐS luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà còn được xác định bằng tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan xung quanh cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS Khi yếu tố vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi Vì vậy, vị trí của hàng hóa BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS

* Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói mòn, sạt lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau mộtthời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá

và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi

và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được tuổi thọ kinh

tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà

ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính lâu bền của hàng hoá BĐS, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

* Tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS xuất phát từ diện tích đất đai trên

bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Tính khan hiếm BĐS còn thể hiện thông qua quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu do việc xây dựng BĐS mất thời gian dài, trung bình từ 1 - 3 năm, trong khi nhu cầu về nhà ở, văn phòng, xưởng sản xuất, càng tăng

* Tính khác biệt

Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả haicông trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngoài ra BĐS còn khác nhau về kết cấu kiến trúc, quyền đối với BĐS Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhàđầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

* Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác cùng khu vực Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư

xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị

sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Các tính chất khác:

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS

trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nétđặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi

phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự

chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu

về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.1.3.Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS

là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất

tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợpvới điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Như vậy, có thể thấy rằng “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Thông qua giao dịch, người mua và người bán tác

động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch.

1.1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Do BĐS có tính cố định về vị trí, không thể di dời được, do đó chủ thể tham gia thị trường không thể mang bất động sản tới thị trường giao dịch được Vì thế việc giao dịch khó có thể kết thúc tại nơi giao dịch, mà thường phải trải qua 3 khâu cơ bản: Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin - Đăng ký pháp

lý đối với BĐS

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biếnđộng (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…), thông tin về bất động sản không được minh bạch Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian

* TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung

TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình

độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác

TTBĐS mang tính không tập trung, không như hàng hóa thông thường, thiết yếu trải rộng ở mọi vùng trên đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ

triển của TTBĐS khác nhau TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi v.v.

* Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Khi trên thị trường có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá tăng theo Đối với các hàng hoá thông thường, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu Do đặc điểm đầu tư BĐS thường có thời gian dài từ 1 – 3 năm mới

có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường Mặt khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được Chưa kể thời gian xin cấp phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công công trình, Do đó cung BĐS luôn phản ứng trễ so với cầu Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu,giá cả BĐS phải gắn với các điểu kiện kinh tế – văn hoá – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, dự báo được xu hướng BĐS trong tương lai Đồng thời cũng cần chú ý, cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS

* Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Sự điển hình của thị trường không hoàn hảo thể hiện qua sự không đồng nhất vềthông tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát ở chỗ các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh; chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh

doanh BĐS; tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới rủi ro về pháp lý, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm; việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường đối với người bán và người mua là vấn đề khó khăn và phức tạp.Chính vì vậy:

+ Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sanh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá bán BĐS có xu hướng tăng thì lợi thế độc quyền người bán càng tăng

+ Việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường đối với các chủ thể tham gia thị trường

là điều không dễ dàng Người mua thì thiếu thông tin, người bán thì cần lượng vốn lớn, trường vốn Vì vậy để tiến hành giao dịch thuận lợi thì cần có người môi giới chuyên nghiệp hoặc các sàn giao dịch uy tín để người mua và người bán tin cậy

+ Đối với công việc định giá, khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sựphân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứng là bằng chứng hợp lý về giátrị thị trường hay không, có thể sử dụng để so sánh và ước tính giá trị cho tài sảnmục tiêu hay không

* Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

Lẽ tất yếu thị trường BĐS phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước bởi: (i) BĐS trởthành tài sản tài chính được phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp từcác chủ thể thừa/thiếu vốn trên thị trường, giá trị của BĐS lớn và rất lớn, tương ứng với các thuế, phí không nhỏ đóng góp vào ngân sách Nhà nước; (ii) BĐS chiếm tới 70,80% giá trị quốc dân, đất đai là tài sản quốc gia, đem lại những lợi ích to lớn trong tương lai; (iii) Đất đai là một bộ phận cấu thành nên BĐS, là tài nguyên thiên nhiên quý giá của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý; (iv) Nhà nước luôn muốn phát triển kinh tế toàn diện đòi hỏi thị trường BĐS cũng phải phát triển lành mạnh mà đặc điểm của thị trường BĐS là thị

trường cạnh tranh không hoàn hảo nên thường bộc lộ những mặt còn hạn chế, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ để đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia thị trường.

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảmbảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên TTBĐS Và chính sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS

1.1.2.3.Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trò của nó thể hiện như sau:

* Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS

Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS để phục vụ nhu cầu để ở, để kinh doanh, để cho thuê, Vì vậy, nơi giải quyết đượcmối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh

mới,một quá trình sản xuất diễn ra bình thường, còn người mua có được BĐS

để đáp ứng nhu cầu và mục đích của mình

* Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư

kinh doanh BĐS

Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

được chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lầnnên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm

cả cũ và mới

Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán Sựtồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh Chẳng hạn, một doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì doanh nghiệp này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản

lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép), trả lương nhân

công Để kinh doanh thành công, doanh nghiệp cũng phải có năng lực dự đoán

xu hướng biến động của thị trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩmtrên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân

* Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá

Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp nên luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn

Để thực hiện được điều này, họ phải áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ để tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong phú, đáp ứng thị hiếu của con

nhiên, nắm bắt được tâm lý này, các nhà kinh doanh phải tạo nên môi trường sống trong lành và thân thiện môi trường Chưa kể đến tốc độ đô thị hóa, tốc độ phát triển dân số ngày càng nhanh trong khi diện tích đất sử dụng trong các thành phố có hạn khiến các nhà kinh doanh phải thực hiện các biện pháp nâng cao hệ số sử dụng đất như xây nhà cao tầng, xây các thành phố dưới lòng đất, góp phần bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.

* Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình hoạt động công cộng và các cơ sở kinh tế khác.

Do phần lớn BĐS là đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý của Nhà nước Do vậy thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải điều chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường được điều chỉnh và hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần xoá

bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào

tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước BĐS thường là những tài sản có giá trị

lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS

* Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ hội phát triển kinh tế một cách bền vững

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp

phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Thông qua TTBĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng và môi trường đô thị Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng

mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản

lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị

trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của

các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh

1.2.THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn

Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích

đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.2.2.Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá BĐS dựa trên giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

* Giá trị thị trường:

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Giá trị phi thị trường

* Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo

những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,

1.2.3.Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Mục đích của việc thẩm định giá BĐS trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhucầu của người chủ sở hữu BĐS, những người có quyển và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của BĐS trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị BĐS v.v… BĐS có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học, bệnh viện.v.v

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: Bảo toàn tài sản, mua bán BĐS, chuyển đổi quyền tài sản, thế chấp, tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả

1.2.3.1 Thẩm định giá cho mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản

Các trường hợp thẩm định giá BĐS cho mục đích bảo toàn BĐS

- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản

- Thẩm định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

- Thẩm định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS: thẩm định giá BĐS làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa BĐS vào thị trường.Người mua BĐS cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ thẩm định giá BĐS làm cơ sớ cho việc quyết định mua BĐS đó với giá như thế là phù hợp

1.2.3.2 Thẩm định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản:

Các trường hợp thẩm định giá phục vụ mục đích chuyển đổi quyền tài sản:

- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh;

- Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể;

- Mua bán doanh nghiệp;

- Cho thuê BĐS

1.2.3.3 Thẩm định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn

Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở cho vay và bảo đảm tiền vay Mục đích của việc định giá này là đê bảo đảm sự an toàn cho ngânhàng trong việc thu hồi nợ Trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả

nợ, ngân hàng thực hiện thu hồi BĐS, phát mại tài sản

1.2.3.4 Thẩm định giá làm cơ sở cho việc tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính

Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải thẩm định giá tài sản trong đó có BĐS.

Trong hạch toán sổ sách kế toán bao gồm định giá tài sản cố định theo nguyên giá, đánh giá theo giá trị còn lại và đánh giá lại tài sản cố định Nguyên giá tài sản cố dịnh bao gồm toàn bộ chi phí liên quan đến việc xây dựng, mua sắm tài sản cố định kể cả chi phí vận chuyển lắp đặt, chạy thư trước khi dùng Tương ứng với mỗi loại được hình thành từ những nguồn khác nhau, ta có thể xác định được nguyên giá của chúng Giá trị còn lại của tài sản cố định thể hiện giá trị tàisản cố định hiện có của doanh nghiệp Việc đánh giá tài sản cố định theo giá trị còn lại thực chất là xác định chính xác, hợp lý số vốn còn phải tiếp tục thu hồi trong quá trình sử dụng tài sản cố định để đảm bảo vốn đầu tư cho việc mua sắm, xây dựng tài sản cố định Giá trị còn lại của tài sản cố định được xác định dựa trên cơ sở nguyên giá và giá trị hao mòn

1.2.3.5.Thẩm định giá cho mục đích thanh lý tài sản

Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần thẩm định giá tài sản, BĐS làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản

1.2.3.6 Thẩm định giá BĐS làm cơ sở cho việc tính giá đền bù giải tỏa

Các trường hợp thẩm định giá làm cơ sở cho việc tính giá đèn bù giải tỏa:

- Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng;

- Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (ví dụ gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận)

1.2.4.Nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản

1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung của nguyên tắc: NTSDTNVHQN dựa trên quan điểm cho rằng giữa

hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương

tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được đánh giá sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai

thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ

ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất

mà BĐS mang lại

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá cần phải chỉ ra được chi phí cơ

hội của tài sản trong bối cảnh cùng bối cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính cho phép, khẳng định được cơ hội nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, điều này sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt

quá chi phí để có một tài sản tương đương

- Cơ sở để ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền

nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự để thay thế có thể có được bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền xây dựng mới

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá, người thẩm định cần phải nắm

được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặcbiệt là đối với bất động sản đầu tư.

- Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá, thẩm định viên cần phải

dự kiến được khả năng sinh lợi của bất động sản và dựa vào khả năng sinh lợi

đó để ước tính giá trị của tài sản Tuy nhiên nguyên tắc này chỉ có ý nghĩa khi thực hiện thẩm định các tài sản mang lại lợi ích bằng tiền

1.2.4.4 Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự

tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá

- Cơ sở nguyên tắc: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh

tranh cao thì những yếu tố thuận lợi, khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị trường

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Trong hoạt động thẩm định giá BĐS cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với TTBĐS

+ Cần phải xác minh rõ ràng xem các thông tin phản ánh cung cầu có bị ép buộchay không, có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế hay không

1.2.4.5 Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào

tổng giá trị của bất động sản

- Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể biểu hiện toàn bộ giá trị của tổng tài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và gia trị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Giá trị của sự đóng góp còn mang cả giá trị vô hình.Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá

1.2.4.6 Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất độngsản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.2.4.7 Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận

cũng phải có một giá trị như vậy Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân

bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

1.2.5.Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thứ nhất, vai trò của định giá bất động sản đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của BĐS nói riêng được hình thành và chịu hiều sự ả hưởng bị chi phối bởi nhiều các nhân tố Có thể thấy với cùng một loại BĐS ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác

nhau Hoặc cùng loại BĐS tuy ở cùng một thị trường nhưng ở các thời ddierm khác nhau thì giá thị trường cũng rất khác nhau Chưa kể đến các BĐS có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau mà giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này.Những yếu tố này làm ảnh hưởng rát lớn đến các cá nhân tham gia mua bán trên thị trường BĐS bởi không phải ai cũng am hiểu về giá cả BĐS hay họ có thể nắm bắt kịp thời giá cả củ BĐS tại thời điểm giao dịch trong khi thị trường BĐS hiện nay còn nhiều bất cập như thông tin chưa được minh bạch, cập nhật kịp thời.

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v… Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viêntrung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐ

Thứ hai, vai trò của hoạt động định giá đối với Nhà nước

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại BĐS,

sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gâytổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại BĐS mà Nhà nước sởhữu

Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước (như cán bộ thuộc các sở tài chính, cán bộ thuế…) Với một khối lượng công việc lớn,việc cần sủ dụng tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hot động kinh doanh dịch vụ BĐS là tất yếu Hoạt động định giá (của Nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với Nhà nước Các BĐS Nhà nước phải định giá bao gồm:

+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…;

+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước;

+ Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá;

+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất;

+ Định giá BĐS để thanh lý tài sản;

+ Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…

Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường

và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

Thực tế có rất nhiều các cơ quan đang sở hữu đất đai ở các vị trí tốt , thuận lợi mà lại không hợp lý gây ra tình trạng sử dụng lãng phí do công tác định giá đất khu vực này không sát thực tế nên các cơ quan, ban ngành chưa có động lực rời đi, di chuyển đến khu vực có giá đất rẻ hơn Có thể hiểu nguyên nhân dẫn đến tình trang này la do công tác định giá còn chưa đầy đủ, đội ngũ cán bộ định giá còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp

1.2.6.Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản

1.2.6.1.Yếu tố chủ quan

Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho một công việcnhất định Mục đích thẩm định giá quyết định mục đích sử dụng bất động sản vào việc gì.Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định:để ở,cho thuê,mua bán,cầm cố,.v.v…Chính vì vậy mục đích thẩm định giá được coi là

yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với bất động sản cần thẩm định giá.

Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành thẩm định giá,cách sử dụng phương pháp thẩm định giá của mỗi người khác nhau sẽ mang lại kết quả khác nhau,nhưng nó không mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm trọng

1.2.6.2.Yếu tố khách quan

* Các yếu tố mang tính vật chất

Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên vốn có mà bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng,như đối với đất đai,nhà cửa là vị trí,diện tích,kích thước,khả năng sửa chữa,cải tạo,v.v…

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì việc thẩm định giá BĐS càng gặp khó khăn Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi thẩm định viên trong việc khai thác những công dụng và thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS.Vì vậy đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc thẩm định giá, các thẩm định viên cần phải tính toán đến quan điểm về mặt giá trị củakhách hàng (giá trị tinh thần, giá trị xã hội, giá trị kinh tế) để đưa ra quyết định thẩm định giá phù hợp Ngoài ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, tính lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên việc thẩm định giá bất động sản còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí ,đặc điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân,sở thích,v.v…Vì vậy để thẩm địnhgiá được giá trị của bất động sản thì thẩm định viên phải có được những hiểu biết nhất định về bất động sản,về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng để

có được kết quả thẩm định chính xác nhất sát với giá trị thị trường

* Các yếu tố mang tính pháp lý

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng.Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng rất lớn tới quá trình thẩm định giá bất động sản.Thông thường quyền khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị củabất động sản đang thẩm định càng cao và ngược lại.

Để xác định giá trị bất động sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến bất động sản cần định giá

* Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu trên thị trường.Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của bất động sản.Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao,và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khicung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.Thường thì cung BĐS phản ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một BĐS khá dài,vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản gầnvới BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cảthị trường

* Các yếu tố khác

Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một phần đến việc thẩm định giá BĐS Một mảnh đất có thể đắt với người này

nhưng lại rẻ với những người thu nhập cao,đòi hỏi thẩm định viên phải có sự

am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của một giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1.Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình định giá gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán

và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể, là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước…+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép;

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán cho thuê, bảo

hiểm…;

+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp,…;

+ Xác định phương pháp định giá;

+ Xác định ngày định giá có hiệu lực;

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch

+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá; + Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu;

+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin cácnguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được;

+ Lên chương trình, thời gian biểu công tác;

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định

Bước 3: Thu thập tài liệu

Các loại tài liệu thu thập bao gồm:

+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu;

+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh;

+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…;

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa…;

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:

+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đén giá trị của TS cần định giá;

+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó;

+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phươngpháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứngcớ;

Ước tính giá trị:

+ Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giánào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu;+ Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của TS, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận địnhgiá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

Bước 6: Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá;

+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung báo cáo định giá: Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào

các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng Song một báo cáo địnhgiá bằng văn bản cần trình bày đủ các nội dung sau:

+ Trình bày chính xác mục đích,nhiệm vụ định giá;

+ Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý;

+ Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được;

+ Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng;

+ Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị trường làm cơ sở để định giá;

+ Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp;

+ Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu;

+ Khẳng định ngày định giá có hiệu lực;

+ Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính;

+ Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin địnhgiá

1.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Cơ sở tiến hành: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân

thủ nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là

có thể hoàn toàn ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được Như vậy, theo phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức tính toán hay mô hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường

dịch vụ công cộng khác; phản ánh môi trường xã hội có liên quan: phong tục tậpquán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách

âm, tình trạng vi phạm về không gian kiến trúc…

+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua bán của các bên…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…; đặc điểm và tính chất của các giao dịch …

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệmthường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cớ Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,

+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp

Điều kiện áp dụng:

+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn

1.3.2.2 Phương pháp chi phí ( Trình bày ở mục 1.4)

1.3.2.3 Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư)

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tươngứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

- Kỹ thuật định giá:

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS

Vo =Trong đó:

Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

+ Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn, cho thu nhập ổn định hàng năm:

Vo = hoặc Vo = I × YPTrong đó:

I: thu nhập ổn định hàng năm do BĐS đem lại

R: tỷ lệ chiết khấu

YP: nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiệntại của một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I, phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập 1 năm mà BĐS có thể tạo ra

+ Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn

Vo =

Trong đó:

I1 = Io(1+k) với Io là thu nhập ở năm hiện hành

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm (k < i)

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựavào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:

- Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ

nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu

có thể được xác định bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào BĐS đó

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý

để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Điều kiện áp dụng:

+ Phù hợp khi định giá các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất

1.3.2.5 Phương pháp thu nhập

1.3.2.5.1 Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản

thông qua việc quy đổi dong tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại ( giá trị tại thời điểm thẩm định giá)

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóatrực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Trong đó:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá trị của bấtđộng sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn địnhhàng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử

dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp thẩm định giá xác địnhgiá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiềntrong tương lai dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiệ tại thông việc sửdụng tỷ suất chiết khấu phù hợp

1.3.2.5.2 Cơ sở lý luận của cách tiếp cận từ thu nhập:

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo rathu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại

từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu

tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản cho người sở hữu cànglớn thì giá trị của bất động sản càng cao Cách tiếp cận thu nhập được áp dụngđối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo đượcthu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷsuất chiết khấu phù hợp

1.3.2.5.3 Các bước tiến hành:

a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Các bước tiến hành ước tính giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp vốnhóa tiếp bao gồm:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do bất động sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

b, Phương pháp chiết khấu dòng tiền

Các bước tiến hành ươc tính giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp chiếtkhấu dòng tiền bao gồm:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

Bước 2: Ước tính tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ bất động sản

và ước tính chi phí liên qua đến việc khai thác, vận hành bất động sản

Bước 3: Ước tính giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

1.3.2.5.4 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

a, Ưu điểm:

- Xét về lý thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nótiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhàđầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơngiản

- Có thể đo được độ chính xác cao khi có chứng cớ về thương vụ có thể sosnahs được, khi các khoản thu nhập từ quyền sử dụng đất có thể dự báo trướcvới một độ tin cậy cao

- Khái niệm :phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở

chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua

sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

- Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng

nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế Do đó, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm: