Buổi thảo luận thứ hai vấn đề chung của hợp đồng

Buổi thảo luận thứ hai VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG VẤN ĐỀ 1 Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng Câu 1 Điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 về vai trò của im lặng trong VẤN ĐỀ 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anhchị về những thay đổi giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Dân sự năm 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu. Trả lời: Những thay đổi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Dân sự năm 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu được thể hiện tại: Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005: “1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “1. Trong trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Buổi thảo luận thứ hai:

VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG VẤN ĐỀ 1: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng

Câu 1: Điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng?

Trả lời:

- Theo Khoản 2 Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự

cũng được xem như giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn

im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”1 Như vậy theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thì im lặng được coi là chấp nhận hợp đồng nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận với nhau về việc im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết

- Theo Khoản 2 Điều 393 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự im lặng của bên

được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên”2 Theo Bộ

luật Dân sự năm 2015 thì trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập thì im lặng không được coi là một sự trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng Ở đây, ta thấy rằng, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định thêm về

“thói quen” Điều đó có nghĩa là, khi hai bên đã thực hiện giao kết nhiều lần và thói quen của các bên là sự im lặng thể hiện sự đồng ý giao kết hợp đồng

Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục

Bởi vì: Theo Án lệ số 04/2016/AL: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”

Xét tình huống bà Chu, ông Bùi đã chuyển nhượng đất cho ông Văn và ông Văn

đã sử dụng và quản lý Khi đó các con ông Bùi và bà Chu đều biết nhưng không có ý kiến gì tức là hiểu các con không phản đối ý kiến của cha mẹ họ nên ta xác định các

1 Khoản 2 Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

2 Khoản 2 Điều 393 Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

con của bà Chu, ông Bùi đã đồng ý việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông Văn Việc

áp dụng Án lệ 04/2016/AL giúp đảm bảo quyền lợi cho ông Văn

VẤN ĐỀ 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Dân sự năm 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.

Trả lời:

Những thay đổi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Dân sự năm 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu được thể hiện tại:

Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005:

“1 Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“1 Trong trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực

hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”

Như vậy ta thấy nếu áp dụng khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 với quy định tại khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 với tình huống trên sẽ có sự khác biệt:

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định có thể vô hiệu hợp đồng vì “đối tượng không thể thực hiện được” nhưng phải vì “lý do khách quan” Còn đến với Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cứ thuộc trường hợp “đối tượng không thể thực hiện được” thì hợp đồng

bị vô hiệu, chứ không cần kèm theo điều kiện “vì lý do khách quan”

Bộ luật Dân sự năm 2005 nêu ra thuật ngữ “lý do khách quan” nhưng không giải thích “lý do khách quan là gì” “Lý do khách quan là các lý do không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các bên tham gia giao kết hợp đồng Các lý do khách quan có thể xuất phát từ các điều kiện thiên nhiên hoặc do chính sách nhà nước thay đổi.v.v”3 Trong tình huống ta thấy trên thị trường có rất nhiều máy đào loại Hitachi nên bên bán phải cung cấp rõ năm sản suất, quy cách, chất lượng, công suất, số hiệu máy,v.v Và bên mua cũng phải yêu cầu bên cầu bên bán cung cấp những thông tin này Bởi vậy ta thấy trong tình huống trên hai bên là ông An và ông Bình khi mua bán không nêu rõ

số hiệu máy cũng như tình trạng của máy dẫn đến sự không thống nhất về máy phải

giao là do sự “chủ quan” của hai bên mà theo khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm

2005 “hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp

đồng này bị vô hiệu” nên hợp đồng giữa ông An và ông Bình khó có thể hủy bỏ

3 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án, Nxb Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam

năm 2018, tr.776.

Còn theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 khác với quy định tại khoản

1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 ở chỗ, cứ thuộc trường hợp “đối tượng không thể thực hiện được” thì hợp đồng bị vô hiệu nên hợp đồng có thể hủy bỏ vì máy đào hiệu Hitachi là đối tượng ngay từ đầu đã không thực hiện được (trái với Điều 34 Luật

Thương mại 2005: “1 Bên bán phải giao hàng, chứng từ theo thỏa thuận trong hợp đồng về số lượng, chất lượng, cách thức đóng gói, bảo quản và các quy định khác trong hợp đồng 2 Trường hợp không có thỏa thuận cụ thể, bên bán có nghĩa vụ giao hàng và chứng từ liên quan theo quy định của Luật này”4) thì hợp đồng vô hiệu không

cần biết lí do chủ quan hay khách quan Nên ông An và ông Bình có thể vô hiệu hợp đồng

Đây là một hướng sửa đổi thuyết phục, phù hợp với thực tiễn xét xử tại tòa án vì trên thực tế không phải lúc nào cũng vô hiệu hợp đồng vì đối tượng không thể thực hiện được bởi lý do khách quan mà còn vì vấn đề chủ quan của những người lập ra hợp đồng hoặc đó là một thực tế nhưng do sự sơ suất chủ quan của bên bị thiệt hại mà hợp đồng không thể thực hiện được

Câu 2: Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 không? Vì sao?

Trả lời:

Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 408 Bộ

luật Dân sự năm 2015 vì theo khoản 2 Điều 408: “Trường hợp khi giao kết hợp đồng

mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”5

Nếu đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì một bên trong hợp đồng có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì lúc này đối tượng của hợp đồng đã bị thay đổi không giống như trong thỏa thuận của hợp đồng

Nếu đối tượng không thể thực hiện được vì lý do chủ quan một bên biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không báo cho bên kia biết nên đã giao kết hợp đồng thì bên không biết có quyền yêu cầu vô hiệu hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại từ bên còn lại

Câu 3: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng trên được xác định như thế nào? Vì sao?

Trả lời:

4 Điều 34 Luật Thương mại năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

5 Khoản 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Dựa trên cơ sở pháp lý là Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu Nhưng về vấn

đề thời hiệu trong trường hợp này thì “hiện nay các quy định của Bộ luật dân sự không cho biết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trên cơ sở điều luật đang được nghiên cứu là bao nhiêu Trường hợp đang nghiên cứu là một trường hợp đồng

vô hiệu trong Bộ luật dân sự, nhưng Bộ luật dân sự lại không cho biết thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Do lý do làm cho hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này rất đặc biệt là “đối tượng không thể thực hiện” nên sẽ là thuyết phục khi chúng ta

theo hướng thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không bị giới hạn”6

VẤN ĐỀ 3: Xác lập hợp đồng giả tạo và nhầm tẩu tán tài sản

Đối với vụ việc thứ nhất:

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Trả lời:

Giả tạo trong xác lập giao dịch có thể hiểu là những gì thể hiện trong giao dịch đó không phải là ý chí đích thực của những người xác lập Bên cạnh một giao dịch, hợp đồng giả tạo luôn tồn tại một giao dịch, hợp đồng “ngầm” – hợp đồng bị che giấu thể hiện ý chí, mong muốn đích thực của các bên

Còn theo một số nhà bình luận Bộ luật dân sự, “giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch”7

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

Trả lời:

Đoạn thứ hai của phần Nhận thấy trong Quyết định đã cho thấy các bên có giả tạo

trong giao kết hợp đồng: “Ngày 15/11/2016 nguyên đơn có thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu bà Trang trả lại cho nguyên đơn số tiền 100.000.000đ, đây là số tiền nguyên đơn cho bà Trang vay Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/11/2013….”8

Mục đích các bên xác lập giao dịch có giả tạo là để đảm bảo cho việc vay mượn,

bị đơn vay tiền của nguyên đơn Nên để đảm bảo cho bị đơn trả nợ nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập

6 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án (Tập 1), Nxb Hồng Đức- Hội luật gia Việt

Nam năm 2018 (xuất bản lần thứ bảy), trang 788-789.

7 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp: Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001, t.1, tr.280.

8 Đoạn thứ hai phần Nhận thấy Quyết định số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.

Trả lời:

Hướng giải quyết của Tòa là vô hiệu hợp đồng giả tạo – “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo”9 và công nhận hợp đồng bị che giấu – “ và giao dịch vay tài sản số tiền 100.000.000 đồng có hiệu lực”10 Ta có thể thấy, nguyên đơn yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – hợp đồng giả tạo vô hiệu và yêu cầu bị đơn trả tiền – hợp đồng bị che giấu; và Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo

và hợp đồng bị che giấu.

Trả lời:

Như đã biết, hướng giải quyết của Tòa án là công nhận hợp đồng bị che giấu và vô hiệu hợp đồng giả tạo

Theo nhóm tôi, hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu như trên là hợp lý Bởi lẽ,

Thứ nhất, Tòa án công nhận hợp đồng bị che giấu, ở đây là hợp đồng vay tài sản,

là bởi đây mới chính là ý chí thực, là mục đích mà các bên hướng tới Việc công nhận hợp đồng bị che giấu cũng đề bảo vệ lợi ích của một bên

Thứ hai, hợp đồng giả tạo chỉ để đảm bảo cho hợp đồng bị che giấu được thực

hiện mà thôi Theo quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu”11 Thế

nên việc Tòa vô hiệu hợp đồng giả tạo là không có gì không thuyết phục

Đối với vụ việc thứ hai:

Câu 1: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ và chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Trả lời:

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu là vì lý do sau: “Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ

9 Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân TP Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương.

10 Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân TP Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương.

11 Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”12

Căn cứ pháp lý: Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự

vô hiệu do giả tạo:

“1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của

Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2 Trường hợp xác lập giao dịch dân sự nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ

ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)?

Trả lời:

Khi xét về mặt hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất chưa được công chứng thì không được chấp nhận Tuy nhiên, trong một số trường hợp, hợp đồng vẫn có thể được chấp nhận khi đã thực hiện 2/3 quá trình

Mặt khác, vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà với giá quá thấp so với giá trị thực tế, hay nói cách khác là không đúng thực tế, điều đó chứng tỏ có sự giả tạo trong việc xác lập hợp đồng Hơn nữa, hợp đồng còn được xác lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, không bán đúng giá để có thể trả toàn bộ khoản tiền vay cho bà Thu Do đó, căn cứ Điều 124

Bộ luật Dân sự năm 2015, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo là hợp lý

Câu 3: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

Trả lời:

Việc hợp đồng giả tạo được xác lập là đương nhiên vô hiệu, tuy nhiên hợp đồng thực tế có hiệu lực hay không là tùy từng trường hợp vì vậy mà hậu quả pháp lý cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên cũng khác nhau Căn cứ khoản 2 Điều 124 Bộ luật

Dân sự năm 2015 “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.” Như vậy, nếu Tòa án xác định hợp

đồng là nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với người thứ ba thì có nghĩa là xác định

cả hợp đồng giả tạo và hợp đồng thực tế đều vô hiệu Việc xác định như vậy sẽ bảo vệ được quyền lợi của bà Thu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, thực hiện

đúng cam kết của vợ chồng bà Anh “Quá trình giải quyết vụ án bà Anh thừa nhận

12 Đoạn 2 phần Xét thấy Bản án số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/6/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài

sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.

còn nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu).”13

VẤN ĐỀ 4: Hình thức hợp đồng

Câu 1: Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.

Trả lời:

Hợp đồng trong hai vụ việc trên phải công chứng, chứng thực Vì hợp đồng trong hai vụ việc này điều là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý: điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.” 14

Câu 2: Đoạn nào của các Bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định?

Trả lời:

Trong Bản án số 67/2018/DSTP ngày 05/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương có đoạn:

Trong lần chuyển nhượng thứ nhất giữa ông Tám và bà Vân;

“Việc chuyển nhượng có làm giấy viết tay không công chứng chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,…”15

Trong lần chuyển nhượng thứ hai giưa ông Tám và bà Vân;

“Lần chuyển nhượng này cũng làm giấy viết tay thỏa thuận mua bán đất không công chứng,chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do bà Vân và con bà Vân là ông Nguyễn Vinh Sơn kí tên bên bán đất, người viết họ giấy mua bán đất là ông Nguyễn Văn Công.”16

Trong Bản án 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, có đoạn:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được ký ngày 27/10/2007, mặc dù không đảm bảo về hình thức do không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận…”17

13 Bản án số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/6/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.

14 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

15 Bản án số 67/2018/DSTP ngày 05/4/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa

án nhân dân tỉnh Bình Dương.

16 Bản án số 67/2018/DSTP ngày 05/4/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa

án nhân dân tỉnh Bình Dương.

17 Bản án 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

hiệu của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

Câu 3: Trong Bản án số 67, Tòa án công nhận hợp đồng không được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Trong bản án số 67, Tòa công nhận hợp đồng không được công chứng, chứng thực

vì lí do “Bà Vân đã giao đất cho ông Tám xây dựng nhà ở, bà Vân đã nhận đủ tiền Do

đó, căn cứ điểm b.2 và b.3 tiểu mục 2 Nghị quyết sô 02/2004/NQ-HĐTP ngày

10-8-2004 của Hội đồng Thẩm Phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình và các khoản 1, 2 Điều

125 Bộ luật Dân sự năm 2015” là chưa thật sự thuyết phục

Vì trên thực tế, “điều kiện để áp dụng việc công nhận hợp đồng chưa thực sự rõ vì định lượng “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” là không rõ ràng”18

Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự được xác lập trong hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức”

Và Khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”

Vậy nên việc Tòa tuyên bố giao dịch dân sự của bà Vân và ông Tám có hiệu lực vì

đã quá 02 năm kể từ ngày xác lập mà không yêu cầu tuyên bố vô hiệu thì giao dịch vẫn có hiệu lực

Câu 4: Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức

và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong Bản án số 41 có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Tòa án xác định trong bản án số 41 là thuyết phục vì:

+ Về hình thức hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Diêu và ông Ngọc không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận dựa vào điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước”

+ Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu: khoản 1 Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về

hình thức “hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập” mà ở đây hợp đồng

được ký vào ngày 27/10/2007 nhưng đến ngày 02/11/2009 theo dấu công văn đến của Tòa án mới có đơn khởi kiện của ông Thành là quá 02 năm từ ngày hợp đồng được xác lập

18 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt

Nam 2017, tr 867.

Câu 5: Theo Bộ luật Dân sự, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Trả lời:

Hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

về hình thức:19

+ Thứ nhất, Tòa án sẽ không xem xét hợp đồng vô hiệu hay không Chủ thể liên quan sẽ mất quyền khởi kiện tức không còn quyền yêu cầu Tòa án (Trọng tài) tuyên

bố giao dịch dân sự vô hiệu nữa và Tòa án từ chối giải quyết yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu

+ Thứ hai, giá trị của hợp đồng sẽ được ghi nhận tức giao dịch có hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện (nếu các điều kiện có hiệu lực khác được đáp ứng)

Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có

vi phạm quy định hình thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng

vô hiệu có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Việc Tòa án công nhận hợp đồng là thuyết phục vì tuy có vi phạm quy định về hình thức nhưng khi hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu thì Tòa

án không thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức nên việc công nhận hợp đồng là hướng giải quyết thuyết phục để hạn chế trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu chỉ vì lý

do hình thức.20

19 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt

Nam, 2017, trang 211-216.

20 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt

Nam, 2017, trang 215.