(Tiểu luận FTU) báo cáo PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

Bài nghiên cứu bao gồm 3 chương sau: Chương 1: Cơ sở lý thuyết Chương 2: Tình hình phát triển của ngành bán lẻ trong siêu thị, trung tâm thương mạiViệt Nam Chương 3: Đánh giá hiệu quả ho

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ

**********************

BÀI GIỮA KÌ MÔN TỔ CHỨC NGÀNH

BÁO CÁO PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAMLớp tín chỉ: KTE408.1_LT Giảng viên hướng dẫn: TS Vũ Thị Phương Mai

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ THUYẾT 4

1.1 Mô hình phân tích theo Cấu trúc – Hành vi – Hiệu quả (SCP) 4

1.2 Các chỉ số phân tích cấu trúc ngành 4

1.3 Nhóm chỉ số phân tích hiệu quả của DN 5

CHƯƠNG II - TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 6

2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam 6

2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam 8

2.3 Rào cản gia nhập 12

2.4 Quy mô và cung - cầu của thị trường 14

CHƯƠNG III – ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRONG NGÀNH : 16

3.1 Chiến lược của các doanh nghiệp trong ngành 16

3.2 Đánh giá hiệu quả hoạt động tài chính 18

CHƯƠNG IV - KHUYẾN NGHỊ 21

KẾT LUẬN 24

TÀI LIỆU THAM KHẢO 25

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọngđối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thịtrường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trìnhthúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho pháttriển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theohướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Trong giai đoạn của nền kinh tế thị trường, ngành Kinh doanh Bất động sản ở nước

ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vàotăng trưởng kinh tế đất nước Tuy nhiên sau một thời gian hình thành và phát triển, thịtrường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệthống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, vềthông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thịtrường

Trước thực tế đó cùng với những kiến thức đã được học ở bộ môn “Tổ chức ngành”,

chúng em đã lựa chọn: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Bài nghiên cứu bao gồm 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết Chương 2: Tình hình phát triển của ngành bán lẻ trong siêu thị, trung tâm thương mạiViệt Nam

Chương 3: Đánh giá hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành Bài báo cáo đi sâu nghiên cứu cấu trúc thị trường cũng như cách thức hoạt động củacác doanh nghiệp trong ngành thông qua việc tính toán và phân tích các chỉ số

Bài nghiên cứu còn nhiều thiếu sót, nên chúng em rất hy vọng sự đóng góp và bỏ qua từ

cô Chúng em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1 Mô hình phân tích theo Cấu trúc – Hành vi – Hiệu quả (SCP)

Mô hình này thể hiện mối quan hệ giữa cấu trúc tổ chức của ngành, các vận hành hayhành chiến lược của doanh nghiệp trong ngành và hiệu quả kinh doanh của ngành

 Cấu trúc của ngành: Muốn nói đến các yếu tố công nghệ, mức độ tập trung trong

ngành và điều kiện thị trường Những đặc tính này tác động đến bản chất cạnhtranh và hành vi giá cả

 Hành vi: Mỗi doanh nghiệp tham gia vào thị trường có cấu trúc ngành khác nhau

sẽ có những chiến lược kinh doanh khác nhau về giá, quảng cáo, đầu tư cho hoạtđộng nghiên cứu và phát triển hay tìm cách liên kết với các doanh nghiệp khác

 Hiệu quả: Kết quả hành vi của các hãng trên thị trường sẽ liên quan đến việc liệu

mức giá thị trường hãng đặt ra cho sản phẩm của mình đã hợp lý chưa, nguồn lực

đã được phân bổ hiệu quả hay chưa và liệu rằng phúc lợi xã hội đã được đối đahoá hay chưa khi họ sử dụng sản phẩm của hãng mình

Khi HHI càng lớn thì mức độ tập trung càng cao và ngược lại, HHI nhỏ thể hiện không

có một doanh nghiệp nào có quyền lực nổi trội hơn trên thị trường

1.2.2 Tỷ lệ tập trung

Tỷ lệ tập trung = tổng sản lượng các doanh nghiệp lớn nhất/ sản lượng ngành

Tỷ lệ tập trung 4 công ty được tính bằng công thức:

C 4 =

Trong đó:

 C4 là tỷ lệ tập trung bốn công ty

 Si là doanh thu của mỗi công ty trong bốn công ty lớn nhất trong ngành

 ST là tổng doanh thu toàn ngành

Ý nghĩ của tỷ lệ tập trung 4 công ty

 C4 dao động trong khoảng từ 0 đến 1

 Khi C4 0: ngành gồm rất nhiều công ty, mỗi công ty chiếm thị phần rất nhỏtrong ngành ngành ít tập trung

 Khi C4 1: ngành tập trung hơn

 Khi C4 = 1: bốn hoặc ít hơn bốn công ty trong ngành sản xuất ra toàn bộ sản phẩm(sản lượng) của ngành

1.3 Nhóm chỉ số phân tích hiệu quả của DN

1.3.1 Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS)

Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS) là một thước đo khái quát nhất hiệu quả sử dụng tàisản của doanh nghiệp

TTS = doanh thu thuần đạt được trong một thời kỳ/ giá trị bình quân tổng tài sản

Tỷ số này cho biết mỗi đồng tài sản tạo ra cho doanh nghiệp bao nhiêu đồng doanh thu

1.3.2 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS)

ROS = Lợi nhuận sau thuế/ Doanh thu thuần

Chỉ tiêu này cho biết với một đồng doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ sẽtạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Tỷ suất này càng lớn thì hiệu quả hoạt động của doanhnghiệp càng cao

1.3.3 Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)

ROA = Lợi nhuận ròng/ Bình quân tổng giá trị tài sản

Chỉ tiêu ROA thể hiện tính hiệu quả của quá trình tổ chức, quản lý hoạt động sản xuấtkinh doanh của doanh nghiệp Kết quả chỉ tiêu cho biết bình quân cứ một đồng tài sảnđược sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợinhuận

CHƯƠNG II - TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam

Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cậnđược BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì Bên cạnh

đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị củahàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm cáchoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môigiới, tư vấn

Phân loại thị trường bất động sản

 Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trườngcông trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhàở; thị trường công trình đặc biệt

 Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượngbất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thịtrường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phầnhoá

 Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐSkhu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh

 Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơcấp; thị trường thứ cấp Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chínhthức hay phi chính thức

Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau:

Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh

tế, đặc biệt là thị trường tài chính

Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trườngBĐS mang tính khu vực, địa phương Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung

so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ, có tính thanh khoản thấp

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảysinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Cơ cấu thị trường bất động sản Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản

gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch

BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảngcáo, tư vấn pháp lý , các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tíndụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công và sự tham giacủa các cơ quan quản lý nhà nước.

Tình hình phát triển ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay:

Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường Bất động sản ở nước ta phát triển vượtbậc và có tính chu kỳ khoảng 7 -8 năm lại có một cơn sốt về giá cả cũng như về số lượnggiao dịch Những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, đối với những khuvực nông thôn và miền núi chủ yếu là giao dịch mua bán nhỏ, mua bán giữa người dânvới nhau

Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có nhữngthay đổi quan trọng Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ cáctổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước vànước ngoài Bất động sản đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớntrong nước như REE, FPT, EVNLand, LILAMALand…

Trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài nhà nước vào lĩnhvực địa ốc đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trìnhcông cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốnODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện,các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v còn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từcác thành phần kinh tế ngoài Nhà nước

Điển hình như thị trường bất động sản đầu năm 2018 đã chứng kiến nhiều khu vựcsốt nóng cục bộ Tại TPHCM, giá đất tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, BìnhChánh, Cần Giờ… đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016 Còn tại các khu vực đượcquy hoạch lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn giá nhà đất cũng tăng mạnh,

có những khu vực tăng 100% chỉ trong vài tháng Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, giữanăm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung chạydài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận rồi lan cả những vùng hẻo lánh như

Côn Đảo.Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra chủ yếu là do hiện tượng thổi giá của

“cò đất” Thị trường cũng xuất hiện một số công ty môi giới có dấu hiệu lừa dối kháchhàng, nhà đầu tư để trục lợi như các vụ việc liên quan đến Công ty địa ốc Alibaba

2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam

2.2.1 Cách xử lý số liệu

Đế xử lý bộ số liệu năm 2010 và tính toán các chỉ số đo lường mức dộ tập trungcủa ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ta làm các bước sau:

- Bước 1: Sử dụng Stata mở bộ số liệu năm 2010 – chọn file so_lieu_thuc_hanh.dta

- Bước 2: Sao chép toàn bộ số liệu sang file excel

- Bước 3: Tạo một file Excel mới gồm hai sheet nhỏ đặt tên là: “68100”, “68200” đểtính toán các chỉ số cho từng nhóm

- Bước 4: : Lọc và giữ lại các cột là biến cần thiết cho việc tính toán các chỉ số Cụthể:

Doanh thu bán hàng bán hàng và cung cấp dịch vụ Kqkd1

Tổng tài sản bình quân thời điểm 1/1/2010 Ts11Tổng tài sản bình quân thời điểm 31/12/2010 Ts12Tổng số lao động trong ngành ở thời điểm 1/1/2010 Ld11Tổng số lao động trong ngành ở thời điểm 31/12/2010 Ld12

- Bước 5: Tại cột nganh_kd, sử dụng chức năng Sort & Filter để lọc ra hai nhómngành “68100”, và “68200” cho vào sheet nhỏ tương ứng đã lập ở bước 3

2.2.2 Mức độ tập trung ngành.

2.2.2.1 Cách tính các chỉ số HHI và CR3

 Bước 1: Tại sheet “68100”, tạo cột kết quả kinh doanh (kqkd) bằng tổng củadoanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (kqkd1), doanh thu hoạt động tài chính(kqkd9) và thu nhập khác (kqkd14)

Kqkd = kqkd1 + kqkd9 + kqkd14

 Bước 2: : Dùng lệnh SUM để tính tổng của cột “kqkd” được cột “tổng kqkd”

 Bước 3: Tính Si bằng cách lấy tỷ lệ “kqkd” chia “tổng kqkd”

Từ bộ số liệu được cung cấp và những kiến thức đã học, ta tính toán được các chỉ

số HHI và CR4 cho từng mã ngành 68100 và 68200 như bảng dưới:

Mã ngành Số lượng doanh nghiệp HHI CR4

Qua bảng số liệu các chỉ số mức độ tập trung có thể thấy rằng ngành bất động sản

ở Việt Nam là ngành có mức độ tập trung ở mức trung bình cao Với chỉ số HHI và CR4của toàn ngành là 1218.72 và 0.6293 theo thứ tự Thêm vào đó, chúng ta có thể thấy rằngvới ngành có số doanh nghiệp càng ít thì mức độ tập trung của thị trường và tỷ lệ tậptrung của 4 doanh nghiệp đứng đầu về doanh thu càng cao

Với ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (mã ngành 68100)

Chỉ số CR4: chỉ số CR4 là 0.7298 ở mức khá cao cho thấy mức độ tập trung cao vàsức mạnh độc quyền của các doanh nghiệp lớn Doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất làdoanh nghiệp có mã DN là 24723 chiếm 29.33% thị trường, doanh nghiệp chiếm thị phầnthứ 2 là doanh nghiệp có mã DN 766997 chiếm 19.13% các doanh nghiệp chiếm thị phầnthứ 3, 4 chiếm tới 13.07% và 11.45% trong khi tất cả các doanh nghiệp còn lại chỉ chiếm27.02% và có một số doanh nghiệp không chiếm được thị phần hoặc có thị phần khôngđáng kể trên thị trường là các doanh nghiệp có mã dn 700162, 700328, 707049

Chỉ số HHI: Ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê có chỉ số HHI là 1623.19<1800, thuộc vùng xác định mức độ tích tụ thị trường trung bình cao Như vậy, trong ngành kinh doanh bất động sản, quyền

sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê mức độ tập trung thị trường

tương đối cao và các công ty lớn có sức mạnh thị trường tương đối và có khả năng chiphối thị trường

Với ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (mã ngành 68200)

Chỉ số CR4: chỉ số CR4 là 0.9336 ở mức rất cao cho thấy mức độ tập trung cao, cónghĩa rằng 4 doanh nghiệp lớn nhất trong ngành gần như chiếm trọn thị phần ngành So

với chỉ số của ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ

sử dụng hoặc đi thuê thì chỉ số CR4 của nhóm ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều Doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất

trong ngành có mã doanh nghiệp là 603017 chiếm đến tật 67.42% , các doanh nghiệp có

mã doanh nghiệp là 399010 và 737920 có thị phần lớn thứ 2 và 3 lần lượt chiếm 15.82%

và 8.41% trong khi doanh nghiệp còn lại có thị phần chỉ chiếm 6.64%

Chỉ số HHI: Ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất có chỉ số HHI là 4876.1>1800 thuộc vùng xác định mức độ tích tụ thị trường rất cao

và hầu như không có nguy cơ xảy ra vấn đề cạnh tranh Hay nói cách khác sức mạnh thịtrường tập trung vào một số doanh nghiệp thì nguy cơ lạm dụng sức mạnh thị trường bắttay thao túng thị trường là rất khó xảy ra

Như vậy trong ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, mức độ tập trung doanh nghiệp ở mức rất cao và các doanh nhiệp lớn trong thị

trường có sức mạnh độc quyền lớn và có khả năng chi phối thị trường trong khi cácdoang nghiệp nhỏ chiếm thị phần rất nhỏ gần như là không và phải tuân thủ theo mức giáthị trường

2.3 Rào cản gia nhập

Không giống với nhiều ngành kinh doanh truyền thống khác, ngành kinh doanh bất độngsản là một ngành còn khá mới đối với Việt Nam hiện đang trên đà phát triển với tốc độtăng trưởng và khả năng sinh lời cao và ổn định Chính vì điều này, ngành bất động sản