& é vế so Ss SF sf sẻ SE SF EEE EL ESE S BIỂU ĐỒ GIÁ XM HÀ TIÊN TRONG THANG 05/1995 Như vậy, có một số vấn đề mà chúng ta quan tâm là giá vật liệu xây dựng chịu ảnh hưởng bởi những y
Trang 1
ANH HUONG CUA
GIA VAT LIEU XÂY DUNG DEN CAC DU AN
CHUNG CU CAO TANG TAI TP.HCM
TS PHAM HONG LUAN
KS LƯƠNG THANH DŨNG © TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA T.P HỒ CHÍ MINH
I ĐẶT VẤN ĐỀ
Việt Nam trong tiến trình hội
nhập nền kinh tế thị trường còn non
trẻ nên thiếu tính ổn định Điều này
thấy rõ qua những lần biến động giá
vật liệu xây dựng như xi măng và
thép xây dựng Năm 1995 ximăng
thật sự khan hiếm, giá cả dao động
rất lớn Lúc đầu giá xi măng Hà Tiên
khoảng 44.500 đồng/bao và sau đó
tăng dần lên đến 50.000 đồng/bao
vào cuối tháng 04/1995 Giá xi
măng biến động lớn nhất từ trước
đến nay vào tháng 05/1995 Khi ấy
giá xi măng Hà Tiên của Cty là
75.000 đồng/bao và trên thị trường
tự do tăng đến mức kỷ lục 105.000
đồng/bao
Sau biến động giá xi măng
1995 thì thị trường vật liệu xây
dựng Việt Nam lại tương đối ổn định và phát triển bình thường
Vào cuối năm 2003, thị trường vật
liệu xây dựng lại có sự biến động
lớn về giá thép Giá thép khoảng 4.500 đồng/kg đối với thép cuộn vào đầu năm 2003 thì cuối năm lại tăng dần lên đến 6.800 đồng
Trong quí lÍ năm 2004 giá thép
tăng mạnh và thời điểm cao nhất
là tháng 04/2004, lên đến 8.600 đồng/kg Còn trên thị trường tự do vào thời điểm này giá thép lên đến 9.500 đồng/kg Tình hình xây dựng hầu như chậm hẳn lại nhất
là các công trình nhà xưởng
Nguồn: Tổng hợp từ Ban vật giá Sở Tài chánh TP.HCM
—
| —®— Giá bán lẻ của Cty XM Hà Tiên —®— Giả bản lẻ trên thị trưởng tự do |
120.000 ¬
= 60.000 +* | os 4-4
@ te
@ 40.000
D
& 20.000 +—
x
0 a i ae a ee ee eee ee ee F TT SS ee Te 5 1 ¡ T 1
3
_ SS s“ ` & é vế so Ss SF sf sẻ
SE SF EEE EL ESE S
BIỂU ĐỒ GIÁ XM HÀ TIÊN TRONG THANG 05/1995
Như vậy, có một số vấn đề mà
chúng ta quan tâm là giá vật liệu
xây dựng chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố ra sao ? Các
dự án xây dựng nói chung và dự án
xây dựng chung cư cao tầng nói riêng chịu ảnh hưởng như thế nào khi giá vật liệu xây dựng biến động? Khi chưa xem xét yếu tố biến động giá vật tư thì dự án có nguy cơ phải thay đổi điều chỉnh bổ sung nhiều lần Điều này ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án
II PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
Tất cả các vấn đề trên, được nhóm tác giả quan sát và nghiên cứu cẩn thận từ các nguồn dữ liệu
và thông tin khác nhau Kết quả nghiên cứu thu được rất khả quan
Phương pháp nghiên cứu được
đề cập ở đây là thu thập dữ liệu bằng Phiếu khảo sát Quy trình
được mô tả trong mô hình sau:
Tổng cộng 250 phiếu khảo sát
được gửi đến các chuyên gia ngành xây dựng, kỹ sư xây dựng, kiến trúc
sư, cán bộ quản lý dự án, thì thu được 141 phiếu Người được khảo
sát đánh giá các vấn đề nghiên cứu
bằng cách cho điểm từ 0 đến 5 ứng
với mức độ không ảnh hưởng đến ảnh hưởng rất lớn Tất cả các phiếu nhận được đều có ghi đầy chức vụ,
nơi công tác và số năm kinh
nghiệm Số lượng mẫu như trên đủ
độ tin cậy cho một nghiên cứu để
Trang 2
HOA HOC
HIEN CUU - CHUYEN GIAO
i Ne
10.000
9.000
D
Š 7.000
a 4000
‘2
3.000
1.000
o ae
F SF 4
BIỂU ĐỒ GIÁ THÉP NĂM 2004
Fes
X
Thu thập thông tin cần khảo sát
từ nhiều nguồn khác nhau
‘
Tập hợp, phân loại thông tin
thu thập được và gửi đến các chuyên gia để đánh giá sơ bộ
gửi đến những đối tượng
có thế thu được một kết quả khách
quan
Ill KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU:
Sau khi thống kê, phân tích và
kiểm định chúng ta có được kết quả
rất khả quan như sau:
1 Các nguyên nhân ảnh
hưởng đến giá thép xây dựng:
Trong 12 yếu tố được xem xét
ảnh hưởng đến giá thép xây dựng
tại Việt Nam thì yếu tố giá phôi thép
được đánh giá là ảnh hưởng nhiều
nhất, với 4,21/5 điểm được xem
như mức ảnh hưởng 84,11% Phôi
© = as
©
*
~
xs k
a
8
i khẩu hỏa than bằng
| phôi thép va chat giữa cung lùng
| biến đổi đốt Và cấu đoạn của chỉ phí
SX thep chuyển
H1 TẠP CHÍ XÂY DỰNG SỐ 12/2005
Biểu đồ các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá thép xây dựng
quyến, thông trở vàng, giá ngạ và USD
Nguồn: Tổng hợp từ Báo Tin thị trường
thép hiện nay nhập khấu là chính
và nó là nguyên liệu chính để sản xuất thép Do đó giá thép rất nhạy
cảm với giá phôi thép nhập khẩu
Tiếp theo là giá dầu hỏa, than và chất đốt với 3,89/5 điểm (77,87%)
Xăng, dầu tăng giá làm cho chỉ phí
vận chuyển tăng theo; than và chất
đốt làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành thép vì nó là nguyên liệu quan trọng trong quá trình sản xuất thép Sự mất cân bằng giữa cung
và cầu rất quan trọng làm cho thị trường lúc thiếu lúc thừa và được
49.22%
PS
N
a
Dựbáo Sypha Ảnh Các
nguyên thành của chính nhân
tế thiểu dụng
vế cung sản, hưởng
chỉnh xác năng suất
thép
Thu phiếu khảo sát và
tập hợp thông tin cần tìm
Xử lý các số liệu, đánh giá,
nhận xét các nhân ảnh hưởng
:
Hình 1
đánh giá đứng vị trí thứ 3, mức ảnh hưởng 66,24% Các yếu tố còn lại cũng có mức độ ảnh hưởng đáng
kể đến tính ổn định của giá thép trên thị trường hiện nay
2 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá xi măng:
Nguyên nhân giá nguyên liệu clinker, biến đổi, ảnh hưởng nhiều nhất đến giá xi măng, với 4,08 điểm được xem như mức ảnh hưởng
81,56% Điều đó cũng dễ hiểu, bởi
đây là nguyên liệu chính dùng cho sản xuất xi măng Tiếp theo là giá dầu hỏa, than và chất đốt với
3,60/5 điểm (72,06%) Chi phí vận chuyển của xi măng khá cao vì đây
là nguyên liệu có trọng lượng lớn Ngoài ra, quá trình sản xuất xi
Trang 3
È GHIEN CUU - CHUYEN GIAO
gow Š
i
£ #
& ũ s
50%
40%
: | | 9
Giá Giá dấu Matcan Giao Sự độc Ung Dự báo Nến Sự phá
nguyên hòa, bằng thông quyến, dụng vếcung kinh tế sản, vàng, hưởng nguyên
liệu than và giữa trở ngại lùng công cầu thiếu ốn - thành giá của nhân
_ flinke Chảt đối cungva va chi đoạn nghệ không định lập, USD chính trị khác
f biên đổi cấu phí vận của các mới chính tăng
chuyển nhà xác năng
| cao may suất
nhà KD
Biểu đồ các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá xi măng
© o o
o
| Can kiệt Yếu tố Giao Giádấu Mấtcân Sựđộc Dựbáo Nếnkinh Ung Giá Ảnh Các
nguốn địa điểm thông trở hỏa, chất bằng quyến vế cung tế thiếu
ốnđịnh công USD
dụng vàng giá hưởng nguyên nguyên khuvyc ngại và đốt giữa cung của nhà chu của chính nhân
vật liệu chỉ phí và cẤu khaithác không nghệ, trị khác
cao hay cung chính xác máy móc
cấp hiện đại
Biểu đồ các nguyên nhân ẳnh hưởng đến giá gạch, cát, đá măng cần rất nhiều năng lượng cho
việc nghiền trộn Thứ ba là, sự mất
cân bằng giữa cung và cầu tại thị
(61,70%)
3 Các nguyên nhân ảnh
hưởng đến giá gạch, cát, đá
Gạch, cát, đá nguồn nguyên
liệu khai thác chính từ thiên nhiên,
nhưng không phải vô tận Với tốc
độ phát triển như vũ bão của ngành
xây dựng thì nguồn khai thác cát,
đá và đất sản xuất gạch không thể đáp ứng đủ Chính vì thế mà yếu tố cạn kiệt nguồn nguyên vật liệu được đánh giá là ảnh hưởng nhiều nhất, với 3,74/5 điểm được xem như mức ảnh hưởng 74,89% Tiếp theo là yếu tố địa điểm khu vực với 3,43/5 điểm (68,65%) Bởi, chỉ có một số nơi có thể khai thác được nguồn nguyên vật liệu này Vật liệu
cát, đá, gạch có chỉ phí vận chuyển cao nhất trong những loại vật liệu
xây dựng Đôi khi chỉ phí khai thác
ít hơn rất nhiều so với chỉ phí vận chuyển Giao thông trở ngại và chỉ phí vận chuyển cao được đánh giá
là quan trọng thứ ba với 66,38%
4 Những tác động nghịch đối với các dự án xây dựng khi giá
vật liệu tăng đột ngột Những tác hại đối với dự án
chung cư hay dự án xây dựng khi
giá vật liệu biến động được xem xét
trên 8 tác động xấu Theo kết quả khảo sát, thì tình trạng nhà thầu kéo dài thời gian thi công chờ ổn định giá vật tư là thường xảy ra nhất với số điểm 3,60/5 (71,91%) Tiếp theo là, tình trạng nhà thầu tìm cách phát sinh để bù lại khoản chỉ phí do giá vật tư tăng đột biến ngoài
dự định Tình trạng này được đánh giá 71,35% (tương ứng 3,57/5
điểm) Thứ ba là, tình trang hay xay
ra xung đột, mâu thuẫn trong cách giải quyết vấn đề giữa nhà thầu và chủ đầu tư (2,97/5 điểm tương ứng
59,43%)
5 Những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến các dự án chung
cư cao tầng
Mười tám yếu tố được đưa ra khảo sát để xem xét mức độ ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự
án chung cư cao tầng Kết quả có 8 yếu tố được đánh giá mức độ ảnh hưởng trên 70% Cao nhất là yếu tố giá bán chung cư cao hơn giá thực
3,99/5 điểm tương ứng 79,72%
Điều này phản ánh tình trạng nâng
giá bán trong thời gian qua của các
chung cư dẫn đến tình trạng người
mua thì không ở và những người có
nhu cầu ở thì không đủ tiền mua Tiếp theo là yếu tố đền bù giải tỏa chưa thỏa đáng (3,93/5 điểm tương
ứng 78,58%) Khó khăn trong vấn
đề này là: chung cư cũ đã sử dụng nhiều năm, nay xuống cấp giá đền
bù thấp trong khi đó giá bán chung
cư mới sau khi xây dựng lại rất cao
Do vậy giai đoạn ban đầu người ở
Po
Trang 4HIEN CUU - CHUYEN GIAO KHOA HOC - CONG NGHE
80% 5 2
bà
x
3 40%
và
30%
i 1
20%
10%
Nhà thầu kéo - Nhà thầu tìm Dể xảy ra Xây ra tiêu Chấtlượng Không đủ vật Nhà thẩu phá Các tác hại
ị dài thời gian Cách phát xung đột giữa cực giữa công trình tư để tiếp tục sản và dự án khác
| thi công chờ sinh nhà thầu và những người giảm thực hiện dự không hoàn
| ổn định giá chủ đầu tư tham gia dự án thành
| ——— Biểu đồ những tác động nghịch đối với dự án xây dựng khí giá vật liệu tăng =
Giá bán Đến bử Giá bán Giá vật Giải tỏa Giá cả Thụ |
CNM
ee
cao so thỏa lay onc ti dan
vớ giá đáng nhiếu định cư thp kém
thực lần hay tái không
định cu đủ khả
Ị cư trà
góp
Chất Giá đến Vịtí Không Thiết Ảnh chung giải tổa cao do tư biến nhưng chưa nhập lượng buhay chung có kế
i GU qua không bán qua động không hợp lý ngư công giá đất cư
tffttfEf
|
Khả (Cốtình Thỉ Phụphí Các
kế hưởng năng vàgây khó công khiở nguyên
hoạch không tâmlý chiến khăn không chưng nhân
trình quá cao không bán trả phù hợp va tap lược hay yeu dung cưquá khác
tiện ngux của doanh quá
sử đụng ngườ của chủ đáng
din đấutư cửa
chưa người bị phù hợp giải tỏa
Biểu đồ nguyên nhân chính ảnh hưởng đến các dự án chung cư cao tầng
gặp nhiều khó khăn vì không bắt
được nhịp của cuộc sống Thứ ba là
yếu tố giá bán cao do qua tay nhiều
lan (3,81/5 điểm tương ứng
76,17%) Điều này xảy ra ở tất cả
các chung cư vì phần lớn người
mua là kinh doanh hơn là mua vì
nhu cầu để ở, hình thức “xí-phần”
và bán lại! Yếu tố giá vật tư biến đổi
đứng vị trí thứ tư với 3,67/5 điểm
tương ứng 73,33% Thời gian qua
Ej TẠP CHÍ XÂY DỰNG SỐ 12/2005
yếu tố này thường xảy ra từ giá ximăng, giá thép đến các vật tư khác như cát, đá, vật tư điện, nước, làm ảnh hưởng lớn đến các
dự án chung cư nói riêng và ngành xây dựng nói chung Tiếp theo là yếu tố giải tỏa nhưng không có tái định cư hay có tái định cư nhưng không phù hợp, thu nhập của người dân còn thấp không đủ khả năng mua chung cư dù trả góp, chất
lượng công trình kém
IV KẾT LUẬN:
Tóm lại, dự án đầu tư xây dựng chung cư hiện nay mang lại nhiều hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư, một phần do giá bán căn hộ cao vì chênh lệch giữa cung và cầu
Trong tương lai khi mà sự cạnh tranh gay gắt hơn và yếu tố cung cầu tương đối ổn định thì các dự án này sẽ gặp nhiều khó khăn Mỗi một nguyên nhân gây rủi ro có thể ảnh hưởng nhiều đến tính khả thi của dự án Trong đó biến động giá vật liệu xây dựng có thể gây ra rất nhiều hậu quả nghiêm trọng cho chủ đầu tư Mặc dù với dạng hợp đồng thi công khoán gọn đi chăng nữa thì những hậu quả gián tiếp khác vẫn là vấn đề cần quan tâm khi đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Chủ đầu tư nên đưa biến tăng giá vật liệu xây dựng vào để phân tích rủi ro cho dự án xây dựng
Thực hiện điều này để khẳng định
thêm tính khả thi của các dự án xây dựng tại Việt Nam trong thời gian hiện nay khi mà thị trường vật liệu
Tài liệu tham khảo
1 Thạc sĩ Lưu Trường Văn, Bài giảng
môn học Phân tích Kinh tế đầu tư, Cao học Công Nghệ & Quản lý xây dựng
2 Thạc sĩ Nguyễn Tấn Bình và Thạc
Sĩ Lưu Trường Văn, Bài giảng môn học
Phân tích tài chánh
3 GS TS Phạm Phụ, Kinh tế kỹ thuật
- Phân tích và lựa chọn dự án đầu tư,
Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM, tháng 3 năm 2003
4 Vũ Công Tuấn, Thẩm Định dự án
đầu tư, Nhà xuất bản Tp.HCM, 1998
5 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn, Kinh
tế đầu tư xây dựng, Nhà xuất bản xây
dựng, Hà Nội 2003
6 TS Đặng Minh Trang, Tĩnh toán Dự
án đầu tư, Nhà xuất bản thống kê, 2002
? ThS Đoàn Thanh Tuấn, ThS Lục Thi Thu Hường, Nghiên của tiếp thị thực
hành, Nhà xuất bản thống kê năm 1997
“