Đánh giá thực trạng cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đo đạc địa chính tại huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Các khái niệm Quyền về đất đai 4

1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

1.1.3 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 18

1.1.4 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

1.2 Kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và tổng quan tình hình nghiên cứu 25

1.2.1 Kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai 25

1.2.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 29

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin 34

2.4.2 Phương pháp kế thừa 36

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 36

2.4.4 Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp 37

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tân Phú 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44

3.1.3 Phân tích đánh giá biến đổi khí hậu tác động đến việc sử dụng đất 49

3.1.4 Nhận xét về sự phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất đai 49

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Tân Phú 51

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Tân Phú 51

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Tân Phú 52

3.3 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương 56

3.3.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 56

3.3.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 58

3.4 Kết quả thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tân Phú 66

3.5 Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, xét duyệt hồ sơ đăng ký, cấp lần đầu, cấp đổi, trao Giấy chứng nhận cho 09 xã và thị trấn 69

3.5.1 Tình hình chung 69

2.5.2 Kết quả đạt được 70

3.5.3 Khối lượng đã đăng ký nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận 76

3.6 Những tồn tại trong cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 79

3.7 Kết quả khảo sát ý kiến của người dân 81

3.7.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 81

3.7.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 83

3.7.3 Thái độ và trách nhiệm hướng dẫn của cán bộ 85

3.7.4 Mức độ hài lòng về kết quả công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 87

3.8 Giải pháp hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện

Tân Phú 88

3.8.1 Giải pháp chung 88

3.8.2 Giải pháp cụ thể 91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Thu thập số liệu thứ cấp và nguồn thu thập 34

Bảng 2.2 Số lượng phiếu điều tra theo xã, thị trấn 35

Bảng 3.1 Diện tích tự nhiên theo từng đơn vị hành chính 38

Bảng 3.2 Diện tích các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Tân Phú 42

Bảng 3.3 Diện tích các nhóm đất rừng 44

Bảng 3.4 Giá trị sản xuất nông - lâm - thủy sản năm 2019 45

Bảng 3.5 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng năm 2019 46

Bảng 3.6 Dân số và lao động 48

Bảng 3.7 Diễn biến biến đổi khí hậu huyện Tân Phú 49

Bảng 3.8 Thống kê diện tích tự nhiên theo mục đích sử dụng đất theo đơn vị hành chính 51

Bảng 3.9 Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến hết năm 2019 68

Bảng 3.10 Tổng hợp khối lượng đăng ký đất đai 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 71

Bảng 3.11 Tổng hợp khối lượng cấp, trao giấy chứng nhận của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 73

Bảng 3.12 Tổng hợp khối lượng cấp, trao giấy chứng nhận cấp đổi của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 75

Bảng 3.13 Tổng hợp khối lượng còn tồn chưa cấp giấy chứng nhận của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 78

Bảng 3.14 Kết quả điều tra công khai thủ tục hành chính 82

Bảng 3.15 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 84

Bảng 3.16 Mức độ hài lòng về kết quả công việc đăng ký, cấp GCN 87

DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Tân Phú 40

Hình 3.2 Bản đồ điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2020 huyện Tân Phú 53

Sơ đồ 3.1 Quy trình đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu 57

Sơ đồ 3.2 Quy trình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu 59

Sơ đồ 3.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai kèm theo cấp đổi Giấy chứng nhận tại Huyện Tân Phú 64

Biểu đồ 3.1 Kết quả thực hiện đăng ký, cấp GCN 67

Biểu đồ 3.2 Khối lượng đăng ký đất đai 10 xã huyện Tân Phú 70

Biểu đồ 3.3 Tổng hợp khối lượng cấp, trao giấy chứng nhận của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 72

Biểu đồ 3.4 khối lượng cấp GCN cấp đổi của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 74

Biểu đồ 3.5 Khối lượng còn tồn chưa cấp GCN của 10 xã huyện Tân Phú 76

Biểu đồ 3.6 Khối lượng còn tồn chưa cấp đổi GCN của 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú 77

Biểu đồ 3.7 Kết quả điều tra công khai thủ tục hành chính 83

Biểu đồ 3.8 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 84

Biểu đồ 3.9 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 86

Biểu đồ 3.10 Mức độ hài lòng về kết quả công việc đăng ký, cấp GCN 88

Hình 3.3 Sửa đổi, đơn giản hóa thủ tục đất đai 88

Hình 3.4 Ứng dụng công nghệ thông tin kiểm soát thủ tục 89

Hình 3.6 Giải pháp hoàn thiện thủ tục đất đai 90

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân

số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập

hồ sơ địa chính Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng

để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng

Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai

là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai cùng với sự phát triển chung của cả nước, là một địa bàn có đang có sự phát triển kinh tế xã hội diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra nhộn nhịp Từ đó dẫn đến các vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng

Do người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác nhau Mặc khác, địa phương vừa thực hiện đo đạc địa chính lại dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, vì vậy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình và cá nhân trong việc quản lý Nhà nước về đất đai cần được quan tâm

Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực

trạng cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đo đạc địa chính tại huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu tổng hợp cơ sở lý luận, pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân

- Điều tra, phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy nói chung và cấp đổi nói riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân sau đo đạc địa chính (giai đoạn từ 2016 đến nay) trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

- Phân tích những nguyên nhân gây khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

3 Ý nghĩa luận văn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm Quyền về đất đai

1.1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản

như sau: (1) Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác; (2) Quyền khác đối

với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản, Nguyễn Đình Bồng và cộng sự (2005) cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án

Theo Đinh Sỹ Dũng (2003) sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ

sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã

hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của

cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế

độ sở hữu nhất định

Cũng theo Đinh Sỹ Dũng (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối

và duy nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu

tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ” Luật Đất đai (Luật Đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo

vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý, quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản

lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng

Quyền sử dụng đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu Trong nền kinh tế nhiều thành phần, thực hiện nền kinh tế thị trường, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

1.1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho sở hữu toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao của dân, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân Nhưng người sử dụng đất có

QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo của các nhà lập pháp Việt Nam, vì quyền này hầu như tách biệt với quyền sở hữu không giống quan niệm về quyền sở hữu của nhiều nước trên thế giới và không tương đồng với các qui định về quyền

sở hữu nói chung trong Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2015

Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý

do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003)

Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững

ổn định chính trị - xã hội của đất nước

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 08 quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai 2013) Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 07 quyền chung gồm 06 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 08 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất Đây là một điểm mới, quan trọng giúp Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn

Như vậy, dù khái niệm quyền sử dụng đất không được quy định trong luật đất đai nhưng có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản được quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền

Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đã hệ thống hóa các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp

nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một

số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển quyền QSDĐ phải đăng ký biến động về đất đai (Điều 95 Luật Đất đai 2013)

- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín

dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp

người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,

mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu

hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật Đất đai 2013)

1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác: đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân

nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống (Nguyễn Thị Dung, 2017)

Theo quy định của Luật đất đai, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng)

và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác

Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, xã, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa

chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của

đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật

1.1.2.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật

Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người

sử dụng đất ổn định Như vậy, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất không có tư cách chủ

sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai cho phép (Phạm Thị Thảo, 2014)

Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền

cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà nước bảo đảm, đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi công tác quản lý nhà nước đối với đất đai Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch chuyển nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyển giao, công nhận theo quy định của pháp luật, người dân sẽ có được đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống của mình Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thực tiễn đời sống, nhiều người còn gọi giấy này là sổ đỏ Và khi cần vay vốn ở các ngân hàng, người

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường mang giấy tờ này đến làm thủ

tục thế chấp để vay tiền Từ thực tế đó, một số người vì thế mà quan niệm rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do thông qua việc thế chấp loại giấy tờ này, người thế chấp được nhận tài sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt Có một số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

bị mất trộm, chủ nhân của giấy chứng nhận đến cơ quan công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật

Xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất

đó Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng thửa đất của người sử dụng đất cụ thể, là một quyền về tài sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và Người sử dụng đất Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, bởi vì, hiểu theo tiêu chí lý học, vật là một đối tượng tồn tại, được xác định bằng các đơn vị đo lường, với hình thức, tính chất lý hóa cụ thể Trong giao dịch dân sự mua và bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là đối tượng của mua bán, là hàng hóa Đó là khi chúng ta mua bán giấy này đơn thuần là một loại giấy, người mua phải trả cho người bán, một số tiền cụ thể theo thỏa thuận đôi bên để mua loại giấy này

Và người mua chỉ mua tờ giấy, tính bằng đơn vị đo lường, chứ không mua các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy Tương tự, người bán cũng chỉ bán tờ giấy, chứ không bán được quyền được ghi nhận chuyển tải trên tờ giấy

đó

Qua các phân tích trên, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý

xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.3 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dưới khía cạnh quản lý nhà nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích

từ những thửa đất đó mà giao cho các tổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi tham gia quan

hệ đất đai Theo những văn bản này thì một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất Điều này được thể hiện qua các khía cạnh khác nhau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất

- Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ, do

nhiều cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND Nếu người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy định tại khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân Còn nếu họ không có các giấy tờ đó thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND Phân định thẩm quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản; nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung phát triển chính quy và lành mạnh Nếu không thì việc mua bán giấy tờ chuyền tay, thị trường ngầm sẽ khiến Nhà nước không quản lý được giá, không thu thuế được và không điều chỉnh được

Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất có vai trò:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác

nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất; Là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra cũng như khi người khác xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất Đây cũng là căn cứ để Nhà nước phân biệt phân biệt diện tích sử dụng

đất hợp pháp và bất hợp pháp Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhà nước

Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở, điều kiện để

người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản

1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận

1.1.3 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.3.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

- Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình

cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như

nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất

Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm:

+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế,

xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,

xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa

từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :

+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

+ Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;

+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất

để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao

Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;

+ Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê

đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;

+ Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là

cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;

+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

1.1.3.2 Vị trí và vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa

vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

1.1.4 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp

lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

- Nguyên tắc đồng thuận: nghĩa là người đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

- Nguyên tắc công khai: nghĩa là hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác

và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa: cho thấy chủ thể là người có quyền đăng

ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.4.2 Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, xã, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2 Kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và tổng quan tình hình nghiên cứu

1.2.1 Kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai

1.2.1.1 Kinh nghiệm của Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torrens Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao cho chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng

số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký, cấp GCN quyền sở hữu đất đai của Úc đó là: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; GCN là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ

đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.2.1.2 Kinh nghiệm của Thái Lan

Cũng như các nước Đông Nam Á khác, hệ thống địa chính Thái Lan được quản lý theo ngành dọc: ở Trung Ương có Cục Quản lý đất đai, ở địa phương có các Văn phòng đất đai và Chi nhánh văn phòng đất đai đều trực thuộc cục Quản lý đất đai Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan theo hệ thống Torrens Giấy chứng nhận về đất đai cấp theo thửa và có nhiều loại khác nhau tùy thuộc từng loại đất và điều kiện lịch sử, chính trị của Thái Lan Các quyền của từng loại giấy cũng được quy định khác nhau GCN được phát hành hai bản, một bản giao cho chủ đất, bản thứ hai lưu giữ ở Văn phòng đăng ký đất đai khu vực quản lý thửa đất đó

Mọi giao dịch về đất đai cũng như giao dịch về bất động sản đều bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đất đai và ghi nhận vào giấy chứng nhận Các ghi nhận về đăng kí giấy chứng nhận và đăng kí giao dịch đất đai trên hai

tờ GCN đều hoàn toàn giống nhau (nếu có sự khác biệt thì phải xử lý trước khi tiến hành đăng kí lần tiếp theo); Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng kí các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh Tất

cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai; Hệ thống đăng kí đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện và nhanh chóng Quá trình đăng kí thường tiến hành trong 1 ngày, trừ một số trường hợp quy định khi đăng kí phải thông báo Sau khi đăng kí xong, các văn phòng đăng kí đất đai chuyển hồ sơ đăng kí về Văn phòng chính ở Cục Quản lý đất đai để kiểm tra Trong trường hợp đăng kí sai hoặc trái pháp luật thì phải sửa chữa lại hoặc hủy bỏ đăng kí Cán bộ phụ

trách đăng kí phải thông báo cho các bên để họ gặp nhau và thông báo lý do sửa chữa hoặc hủy bỏ đăng kí Nếu việc hủy bỏ gây thiệt hại cho đương sự và việc đăng kí do cẩu thả thì cán bộ phụ trách đăng kí bị xử lý trách nhiệm theo đúng quy định của pháp luật

1.2.1.3 Kinh nghiệm của Singapore

Ở Singapore, theo hệ thống đăng kí Torrens thì người sở hữu bất động sản khi thực hiện việc đăng kí bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ được cấp bản sao giấy chứng nhận sở hữu Bản chính và các thông tin cần thiết về bất động sản đó được lưu tại Phòng lưu trữ chính Giấy chứng nhận này chứa đựng tất cả những thông tin liên quan đến bất động sản và có giá trị chứng cứ mà không phải sử dụng đến bất kì loại giấy tờ nào khác Giấy chứng nhận sở hữu được sử dụng trong tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản, pháp luật quy định mọi giao dịch đều phải được đăng kí Đối với các giao dịch không được đăng kí theo hệ thống này thì được bảo vệ thông qua hình thức tạm ngừng khởi kiện để bảo vệ yêu cầu về bất động sản trước khi thực hiện đăng kí sở hữu Phương thức này được coi như lệnh hay quyết định hợp pháp của Tòa án cấm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó

1.2.1.4 Kinh nghiệm của Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn

và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn

bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có

hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì có thể lựa chọn bất

kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang

hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số

là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

1.2.1.5 Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam

Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng chính sách pháp luật và quản lý vấn đề cấp GCN quyền sử dụng đất

ở nước ta như sau:

Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý trong lĩnh

vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng cần được thống nhất và tập trung với mô hình cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận khoa học, tránh

sự phân tán thẩm quyền; thực hiện “một giấy, một cơ quan đăng kí”; thủ tục cấp giấy chứng nhận phải đơn giản, nhằm bảo đảm hoạt động đăng kí được tiến hành thuận lợi cho mọi đối tưọng Hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận phải trở thành công cụ đắc lực giúp Nhà nước quản lý hiệu quả

đất đai và thị trường bất động sản, cung cấp thông tin cho hoạt động quản lý liên quan

Thứ hai, hệ thống đăng ký bất động sản tốt (nhanh chóng và chi phí

thấp) chính là một bảo đảm đáng tin cậy cho các nhà đầu tư Bởi vậy, phải đơn giản hóa thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tra cứu hồ sơ đăng kí để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản Tổ chức và quản lý bất động sản theo hệ thống Torrens đã được biết đến là một hệ thống quản lý đất đai đơn giản, hiệu quả

và rất chặt chẽ Ngày nay, hệ thống này đã được tin học hóa nên việc khai thác và sử dụng thông tin rất tiện lợi, hiệu suất công việc rất cao Vì vậy, thành công trong việc áp dụng hệ thống Torrens của một số quốc gia nói trên

là những kinh nghiệm quý báu cho việc quản lý quyền sử dụng đất đai bằng pháp luật ở nước ta

Thứ ba, một trong những yêu cầu để phát triển thị trường bất động sản

là phải minh bạch hóa và đảm bảo sự công bằng trong thị trường bất động sản Ở Việt Nam, học tập kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, liên quan đến vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có những quy định tạo điệu kiện thuận lợi cho người dân được tiếp cận các thông tin về đất đai, tạo điều kiện để các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được bình đẳng, ngăn chặn kịp thời các hành vi cạnh tranh không lành mạnh Pháp luật cần quy định một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lưu trữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi người đều có cơ hội tiếp cận với nguồn thông tin về bất động sản

1.2.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ đã và đang là công tác quan trọng hàng đầu của quản lý Nhà nước về đất đai, nó bảo về quyền lợi của Nhà nước

và người sử dụng đất Chính vì sự quan trọng như vậy nên đã có rất nhiều

công trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn về công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chẳng hạn như:

Luận văn thạc sĩ khoa học của Phạm Thị Thảo “Thực thi pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tây Hồ, Hà Nội”

Đề tài đề cập đến tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

sử dụng đất trên địa bàn huyện Tây Hồ; kết quả thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính qua các năm của huyện này Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên

Luận văn thạc sĩ khoa học của Nguyễn Thị Dung “Thực thi pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” Đề tài đề cập đến tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp

giấy chứng nhận sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; kết quả thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính qua các năm của tỉnh này Và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác trên

Luận văn thạc sĩ khoa học của Phan Hồng Mai“Thi hành pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại tỉnh Đà Nẵng” Nội dung của công trình này nghiên cứu về: Những vấn đề lý luận về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; những đặc điểm về kinh tế xã hội của tỉnh Đà Nẵng liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đà Nẵng; phân tích đánh giá kết quả thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đà Nẵng; những vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn thực hiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh Đà Nẵng; một số kiến nghị từ thực tiễn

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ khoa học của Huỳnh Thị Tường Vy “Nghiên cứu, đề

xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2014” nghiên cứu các

vấn đề: tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta, phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu, làm rõ những tồn tại hạn chế của công tác này, đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tân Bình

Luận văn thạc sĩ khoa học của Phạm Văn Tùng “Nghiên cứu, đánh giá

tình hình đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh” Nội dung luận văn nêu lên đánh

giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất đai; hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, thực trạng công tác cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu Qua đó, đưa ra những nhận xét, đánh giá và đề ra nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Tân Phú

- Luận văn thạc sĩ khoa học của Đinh Thị Ngọc Vĩnh “Nghiên cứu thực

trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, Hà Nội”

Mục tiêu của đề tài của đề tài nhằm đánh giá thực trạng công tác cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với các khu tái định cư trên địa bàn huyện Cầu Giấy, thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với các khu tái định cư trên địa bàn huyện Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu nghiên cứu đến vấn đề chính sách thực hiện, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, chưa thực sự đi sâu nghiên cứu những vấn đề cụ thể trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký, cấp giấy nói chung và cấp đổi nói riêng giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: 9 xã và thị trấn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai,

bao gồm: Phú Bình, Phú Lâm, Phú Sơn, Phú Trung, thị trấn Tân Phú, Núi Tượng, Tà Lài, Phú Lập, Phú Thịnh, Phú Lộc

- Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập từ 2016 – 2019

- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng trong công

tác đăng ký cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tân Phú cho hộ gia đình, cá nhân

2.3 Nội dung nghiên cứu

1) Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tân Phú

2) Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại 9 xã và thị trấn sau đo đạc địa chính huyện Tân Phú

3) Khảo sát ý kiến của người dân về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tân Phú

4) Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tân Phú

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin

2.4.1.1 Thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Tiến hành thu thập các văn bản, chính sách pháp luật của nhà nước, số liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

Bảng 2.1 Thu thập số liệu thứ cấp và nguồn thu thập

1 Số liệu về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên

nhiên, chỉ tiêu phát triển KT-XH huyện Tân Phú

Chi cục Thống Kê huyện Tân Phú

2 Số liệu về tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ

cấu kinh tế

Phòng Kinh tế huyện Tân Phú

3 Số liệu về đo đạc địa chính và đăng ký, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Tân Phú

2.4.1.2 Thu thập thông tin, số liệu sơ cấp

a Xác định mẫu điều tra

Nghiên cứu tiến hành điều tra ý kiến phản hồi người dân tham gia và đã được trao Giấy chứng nhận tại địa bàn nghiên cứu Xác định cỡ mẫu sử dụng theo công thức xác định cỡ mẫu đơn giản của Yamane (1967):

N

n =

(1+N*e2) với n: Số mẫu cần lấy