NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Đợt thực tập 2: Tìm hiểu về nhóm việc công chứng hợp đồng tặng cho, mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO 1LỜI MỞ ĐẦU 2NỘI DUNG 2CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 Đặc điểm của hợ.
Trang 1MỤC LỤC BÀI BÁO CÁO
LỜI MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 1
CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2
1 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2
2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2
CHƯƠNG II HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG ABC 3
1.Việc công chứng 3
2 Kết quả hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả hoạt động khác liên quan đến quá trình tham gia giải quyết việc công chứng 3
3 Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên 5
4 Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc công chứng 8 CHƯƠNG III MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG 9
1 Vướng mắc 9
2 Kiến nghị đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật 11
LỜI KẾT 12
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13
Trang 2HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG
VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC
NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP
Đợt thực tập 2: Tìm hiểu về nhóm việc công chứng hợp đồng tặng cho, mua
bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản của Văn phòng công chứng ABC.
LỜI MỞ ĐẦU
Song song với sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam, nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp ngày càng gia tăng Vì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa phổ biến và có giá trị cao trên thị trường nên pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng đối với tài sản này Bên cạnh đó, sự hiểu biết về pháp luật của các cá nhân, doanh nghiệp còn nhiều hạn chế nên không ít giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo được những yêu cầu về mặt pháp lý, đây là những giao dịch đứng trước nguy cơ bị vô hiệu rất cao Vì vậy thiết chế công chứng cũng thể hiện được vai trò của mình khi góp phần tạo môi trường pháp lý cho các hợp đồng giao dịch dân sự phòng ngừa tranh chấp, an toàn, đổ định xã hội Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý cho các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua trả một số tiền tương ứng cho bên bán
Thông qua một tình huống cụ thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, phân tích, đánh giá cũng như làm rõ hơn những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng để đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nắm vững những vấn đề liên quan đến hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cũng là một trong những yêu cầu về “Công chứng hợp đồng tặng cho,
mua bán, cho thuê, trao đổi, vay mượn tài sản” Thông qua quá trình học tập, thực tập
tại Văn phòng công chứng ABC, tỉnh K cùng với sự chỉ dẫn tận tình của công chứng
viên mà bản thân đã có kinh nghiệm quý giá cho quá trình hành nghề sau này
NỘI DUNG
Trang 3CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi
Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, những đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp
đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn
bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của
pháp luật.
2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
Về điều kiện thực hiện hợp đồng: phải đáp ứng theo điều 188 luật đất đai năm 2013
Trang 4Về chủ thể tham gia giao dịch: phải có năng lực hành vi dân sự, người tham gia hoàn toàn tự nguyện, tự do giao kết hợp đồng nhưng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình
Về đối tượng: tài sản phải đăng ký chuyền quyền là bất động sản
Về hiệu lực của hợp đồng: phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Về hình thức của hợp đồng: được thực hiện thông qua bằng hợp đồng, được làm bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng được xem có giá trị pháp lý và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên khi giao kết Trong dự thảo Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã có quy cụ thể: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan Đây là đặc điểm
về mặt hình thức hợp đồng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không đáp ứng những điều kiện này thì có thể bị tuyên bố
là hợp đồng vô hiệu
CHƯƠNG II HỒ SƠ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG ABC
1.Việc công chứng
Ngày - tháng - năm 2021, ông Nguyễn Quốc Đ đến Văn phòng công chứng
ABC, tỉnh K viết phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất Thành phần hồ sơ mà ông Nguyễn Quốc Đ cung cấp cho Văn phòng công chứng gồm có: Phiếu yêu cầu công chứng ghi tên người nộp phiếu là ông Nguyễn Quốc Đ , Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T; Căn cước công dân (Căn cước công dân có gắn chíp) mang tên Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H,Chứng minh nhân dân mang tên Bùi Đăng Hải T; sổ hộ khẩu có tên Nguyễn Quốc Đ , Trương Thị Mỹ H; Sổ hộ khẩu có tên Bùi Đăng Hải T; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H Giấy chứng nhận kết hôn của ông Đ và bà H Một giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ông Bùi Đăng Hải T
2 Kết quả hoạt động nghiên cứu hồ sơ và kết quả hoạt động khác liên quan đến
quá trình tham gia giải quyết việc công chứng
- Về phạm vi, thẩm quyền công chứng:
Yêu cầu công chứng của ông Nguyễn Quốc Đ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên của tổ
chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công
Trang 5chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.” Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm
quyền của công chứng viên đang hành nghề tại các tổ chức hành nghế công chứng
trong tỉnh K, vì vây công chứng viên của Văn phòng công chứng ABC tiến hành xem
xét hồ sơ
- Về chủ thể tham gia giao dịch:
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Trong một giao dịch dân sự, việc xác định đúng chủ thể tham gia giao dịch là điều kiên đầu tiên, đảm bảo cho giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật:
Bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Nguyễn Quốc Đ và vợ là bà Trương Thị
Mỹ H :có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Ý chí của ông Nguyễn Quốc Đ và vợ là bà Trương Thị Mỹ H là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị đe dọa, không bị ép buộc
Bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Đăng Hải T - là cá nhân, có năng lực hành
vi dân sự theo quy định của pháp luật, là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không
bị đe dọa, không bị ép buộc
Trong trường hợp này, thông qua quá trình xem xét giấy tờ, quan sát, đặt câu hỏi cho các bên tham gia giao dịch, làm rõ được loại hợp đồng, giao dịch là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đề nghị công chứng; nhận thấy rằng họ không bị rơi vào tình trạng không tỉnh táo, minh mẫn, mất năng lực hay hạn chế năng lực hành vi dân sự Các bên đáp ứng được yêu cầu về chủ thể khi tham gia giao dịch
- Về đối tượng hợp đồng
Theo điều 430, điều 431 Bộ luật dân sự năm 2015, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là toàn bộ thửa đất số 4 tờ bản đồ số 09, địa chỉ
thửa đất: xã Đạ P, huyện Đạ H, tỉnh K theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
Trang 6sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất số DD 88452 Do Sở tài nguyên và Môi
trường tỉnh K cấp ngày 31/08/2021.
Quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản được phép tham gia giao dịch (tài sản không bị ngăn chặn, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng-đáp ứng đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013) và bên chuyển nhượng cũng chứng minh được đây là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên chuyển nhượng
- Về hình thức, nội dung hợp đồng
Tên gọi của hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là dạng hợp đồng do pháp luật quy định buộc phải được công chứng, chứng thực (căn cứ theo điềm a, Khoản 3, Điểu 167 Luật đất đai năm 2013)
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng theo quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015, các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung này được thể hiện trong lời chứng của công chứng viên theo điều 46 Luật công chứng năm 2014)
Do đó, qua xem xét thành phần hồ sơ, công chứng viên nhận định rằng đủ điều kiện để soạn thảo, chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên
3 Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên.
Sau khi công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật và tại khoản 1 Điều 40; Điều 41 Luật Công chứng 2014 nên thụ lý và ghi vào sổ công chứng
Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này
Công chứng viên soạn thảo hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung, ý định giao kết hợp đồng của các bên, xác định ý định giao kết là xác thực Công chứng viên cho các bên tự đọc lại dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải thích những chỗ các bên chưa hiểu ví dụ về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền và nghĩa vụ của các bên… Sau khi các bên đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo khoản 7, 8 Điều 40 Luật công chứng 2014) Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ đã nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng để đối chiếu trước khi
Trang 7ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 46 Luậ công chứng, Bộ tư pháp đã ban hành mẫu lời chứng theo Thông tư 01/2021TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng)
Thực hiện xong các bước theo quy định tại điều 40 Luật công chứng, Tổ chức hành nghề công chứng thu phí, thù lao, chi phí khác theo quy định tại điều 66,67,68 Luật công chứng và theo thông tư 257/2016/TT-BTP và thù lao công chứng theo quyết định số -/2015/QĐ-UBND quy định về mức trần thù lao công chứng và thù lao dịch
thuật trên dịa bàn tỉnh K Tiếp theo đóng dấu, phát hành văn bản công chứng cho các
bên tham gia hợp đồng Tiến hành lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định tại điều 64 Luật công chứng 2014
3.1.Về văn bản công chứng của công chứng viên:
Thẩm quyền công chứng: Theo điều 42 Luật Công chứng 2014 thì Công
chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản Trong trường hợp này công chứng văn bản chuyển nhượng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bất động sản là quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh K và tổ chức hành nghề cũng trên địa bàn tỉnh K do vậy công
chứng viên đã công chứng đúng phạm vi, thẩm quyền
Hồ sơ công chứng: sau khi công chứng viên chứng nhận vào văn bản công
chứng Ngoài những vấn đề về thu phí công chứng, đóng dấu, trả kết quả công chứng thì mỗi một việc công chứng sẽ được lập thành một bộ hồ sơ công chứng theo quy định tại Điều 63 Luật Công chứng 2014, bao gồm phiếu yêu cầu công chứng, bản chính văn bản công chứng, bản sao các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp, các giấy tờ xác minh, giám định và giấy tờ liên quan khác đã được Văn phòng thể hiện đầy đủ thành một bộ, có xác nhận đã đối chiếu bản chính Theo đó thành phần hồ sơ gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng (Phiếu yêu cầu công chứng đã đáp ứng được đầy
đủ thông tin như: Thông tin về họ tên người yêu cầu công chứng: Nguyễn Quốc Đ; Địa chỉ: ….; Nội dung cần công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tên
tổ chức hành nghề công chứng: Văn phòng Công chứng ABC; Có sự thể hiện các giấy
tờ nộp kèm theo phiếu; Người tiếp nhận hồ sơ: Công chứng viên ABC; Thời điểm tiếp nhận hồ sơ: 22/12/2021; Người nhận phiếu: Công chứng viên ABC đã ký; Người nộp
phiếu là Nguyễn Quốc Đ, Trương Thị Mỹ H, Bùi Đăng Hải T - các bên tham gia hợp đồng )
Trang 8+ Các giấy tờ kèm theo thì có:
Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: Theo quy định của pháp luật về giấy tờ tùy thân như: Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 của Chính phủ về chứng minh nhân dân khẳng định giấy chứng minh nhân dân là một loại giấy tờ tuỳ thân; Căn cước công dân: theo Luật căn cước công dân số 59/2014/QH13 ngày 20/11/2014; Các giấy tờ tùy thân phải được cấp theo đúng quy định pháp luật:
Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, được cấp theo trình tự, thủ tục chặt chẽ và
có 1 bản duy nhất tại một thời điểm nhất định, có dán ảnh, có thông tin về nhân thân
và phải còn hiệu lực, nguyên vẹn, không bị tẩy xóa, rách nát Ví dụ như chứng minh nhân dân chỉ sử dụng trong thời hạn 15 năm kể từ thời điểm được cấp, hình trên các loại giấy tờ tùy thân phải được đóng dấu giáp lai, còn rõ hình nhận dạng … Các bên tham gia vào hợp đồng nêu trên đã xuất trình được một trong những loại giấy tờ tùy thân nêu trên là Giấy chứng minh nhân dân; Căn cước công dân và đảm bảo thông tin nhân thân, nguyên vẹn, không bị tẩy xóa, rách nát, được đóng dấu giáp lai, còn rõ hình nhận dạng
Bản sao giấy tờ về nơi cư trú mà các bên đã xuất trình là hai hộ khẩu có tên ông Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H ; ông Bùi Đăng Hải T thể hiện rõ nơi mà ông
Đ và bà H, ông T đang cư trú Theo khoản 1 Điều 12 Luật số 81/2006/QH11 của Quốc
hội ngày 29/11/2006 về Luật cư trú, được sửa đổi bổ sung năm 2013 thì “Nơi cư trú
của công dân là chỗ ở hợp pháp mà người đó thường xuyên sinh sống Nơi cư trú của công dân là nơi thường trú hoặc nơi tạm trú.
Chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.
Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú.
Nơi tạm trú là nơi công dân sinh sống ngoài nơi đăng ký thường trú và đã đăng ký tạm trú.” Vậy nên rõ ràng việc các bên đã xuất trình được nơi đăng ký thường trú của
các bên là hộ khẩu đã thỏa mãn yêu cầu
Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên ông Nguyễn Quốc Đ và bà Trương Thị Mỹ H do Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh K cấp ngày… và có nguồn gốc Nhận chuyển nhượng.
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có: Giấy chứng nhận kết hôn của hai vợ chồng ông Đ và bà H, Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân của T
Trang 93.2.Văn bản công chứng:
+ Hình thức văn bản: (Điều 45 Luật Công chứng 2014) chữ viết trong hợp đồng
ủy quyền là: Tiếng Việt , rõ ràng, dễ đọc, không viết tắt hoặc viết bằng kí hiệu, không tẩy xóa, không viết đè dòng, không được để trống
+ Ký, điểm chỉ trong văn bản: (Điều 48 Luật Công chứng 2014) các bên đã ký điểm chỉ trong hợp đồng
+ Thời điểm công chứng: được ghi đầy đủ ngày, tháng, năm (được ghi cả bằng
số và chữ)
+ Ghi số trang, tờ trên văn bản công chứng: văn bản công chứng được thể hiện
đầy đủ số trang
4 Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết
việc công chứng.
Một là, Phải luôn tuân thủ trình tự, thủ tục công chứng và các quy định pháp luật về hợp đồng khi công chứng
Việc tuân thủ chặt chẽ về trình tự, thủ tục và pháp luật nội dung sẽ giúp bảo đảm tính xác thực, hợp pháp của văn bản công chứng, nhận ra được ý chí chính xác của người yêu cầu công chứng Khi tuân thủ trình tự, thủ tục, quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền, pháp luật về giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự nói chung một cách đầy đủ, chặt chẽ sẽ giúp cho văn bản công chứng có và giữ được giá trị chứng cứ, giá trị thi hành như pháp luật công chứng quy định cũng như sẽ không bị Tòa án tuyên vô hiệu
vì thực hiện sai quy trình, thủ tục công chứng
Hai là,khách quan, trung thực
Khách quan, trung thực sẽ giúp công chứng viên không làm sai lệch ý chí của các bên, không thiên về bảo vệ một bên mà làm tổn hại đến bên còn lại Công chứng viên phải bảo đảm tuân thủ vấn đề này trong suốt quá trình công chứng văn bản công chứng, từ khi thụ lý yêu cầu công chứng, tư vấn, soạn thảo văn bản ủy quyền, giải thích quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa, hậu quả pháp lý của nội dung ủy quyền cho đến khi ký chứng nhận văn bản ủy quyền Bởi lẽ, chính tại Điều 3 Luật Công chứng 2014 cũng chỉ ra rõ chức
năng xã hội của công chứng viên: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà
nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội” Công chứng viên tuân
thủ tốt vấn đề này thì mới có thể góp phần thực hiện tốt chức năng của mình Ngoài việc, phòng ngừa cho các bên tham gia còn là sự bảo đảm cho chính bản thân công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng khi có sự tranh chấp xảy ra Khi không đảm bảo yếu tố này, việc công chứng viên và chính tổ chức hành nghề công chứng đó cũng sẽ phải chịu trách nhiệm vì sự không khách quan, trung thực của mình
Trang 10Ba là, có kiến thức chuyên sau, am hiểu pháp luật với nhiều ngành luật khác nhau: pháp luật về đất đai, pháp luật về hôn nhân, pháp luật về dân sự….có kỹ năng giao tiếp tốt, kiên nhẫn lắng nghe, tránh sự nống nảy, cáu gắt, cắt ngang khi người yêu cầu công chứng đang trình bày, phải biết cách đặt câu hỏi để làm rõ được yêu cầu, mong muốn thực sự của các bên tham gia giao dịch
Bốn là, giải thích, tư vấn về những rủi ro, hậu quả cùng với ý nghĩa pháp lý của hợp đồng cho hai bên cùng hiểu, nắm rõ
Năm là, luôn bảo đảm nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội
Sáu là, công chứng viên phải có kỹ năng nhận diện, nhận dạng xác định thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng và năng lực hành vi của người tham gia giao dịch tránh tình trạng tiếp nhận cả giấy tờ giả mạo, cho người không phải là chủ sở hữu, sử dụng tài sản ký vào hợp đồng hoặc văn bản liên quan đến tài sản đó… Nếu vận dụng tốt các kỹ năng này công chứng viên sẽ hạn chế được tối đa những rủi ro có thể phát sinh trong hoạt động nghề của mình
CHƯƠNG III MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC CÔNG CHỨNG
1 Vướng mắc
Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”
Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, đây là điểm hạn chế cần khắc phục Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một