HỢP ĐỒNG DỊCH vụ QUẢN lý vận HÀNH NHÀ CHUNG cư tại VIỆT NAM HIỆN NAY

Việc quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được thực hiện theo các điều khoản trong hợp đồng Thực tiễn hiện nay cho thấy việc quản lý vận hành nhà chung cư là vô cùng phức tạp, xuất phát từ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa diễn

ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Để đáp ứng nhu cầu này của người dân, hàng loạt chung cư đã ra đời Sự xuất hiện của nhà chung cư đã góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân

Chung cư là là một công đồng dân cư sinh sống có thể là hàng trăm thậm chí hàng nghìn người cùng sử dụng các không gian và tiện ích chung và sẽ cần tới những phương án, công tác quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng tốt Vì vậy, quản lý nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay đang được rất nhiều người quan tâm bởi nó ảnh hưởng tới, quyền và lợi ích của các cư dân sinh sống trong các tòa nhà chung cư từ cao cấp tới mini giá rẻ, bình dân Việc quản lý nhằm đảm bảo mọi hoạt động diễn ra thuận lợi, chẳng hạn điện nước, mạng internet, hệ thống thang máy, camera giám sát hay dịch vụ vệ sinh… phải được cung cấp đầy đủ Theo Quyết định 08//QĐ-BXD của Bộ Xây dựng Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định nhưng chung cư có tỷ lệ lấp đầy trên 50% sẽ họp bầu

ra Ban quản trị chung cư Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, Ban quản trị đã được thành lập nhưng quyền hành vẫn thuộc về chủ đầu tư Vì vậy, để c2008hung cư được vận hành tốt nhất, nên có một đơn vị trung gian chuyên nghiệp để vận hành

và quản lý tòa nhà Các bên sẽ tham gia ký kết một hợp đồng được gọi là hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Hợp đồng dịch vụ quản lý tòa nhà chung

cư là sự thỏa thuận giữa các bên, có thể là chủ đầu tư dự án với bên cung ứng dịch

vụ quản lý tòa nhà, hoặc có thể là cung ứng dịch vụ quản lý toàn nhà với người dân sinh sống ở chung cư bao gồm dịch vụ quản lý vận hành toàn bộ mọi hoạt

động trong tòa nhà Việc quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được thực hiện theo các điều khoản trong hợp đồng

Thực tiễn hiện nay cho thấy việc quản lý vận hành nhà chung cư là vô cùng phức tạp, xuất phát từ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mâu thuẫn giữa bên cung cấp dịch vụ và

sử dụng dịch vụ về chất lượng và giá cả của dịch vụ, về phí bảo trì,… Trong khi

đó, một số quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chồng chéo, chưa cụ thể, chưa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư nên còn gặp nhiều khó khăn Để đóng góp ý kiến vào vấn đề này,

tác giả lựa chọn nghiên cứu và hoàn thiện đề tài “Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn các

quy định của pháp luật Việt Nam về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói chung và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng, góp phần vào việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật, từ đó nhận thức đầy

đủ hơn về vấn đề này

2 Lịch sử nghiên cứu vấn đề

Trong vòng mười năm trở lại đây, nhà chung cư ngày một phát triển, trở thành một mô hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân Từ đó mà vấn đề quản lý vận hành nhà chung cư đã được một số tác giả đề cập tới

Sách “Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư” do Nhà xuất bản chính trị quốc gia phát hành năm 2012 đã thống kê ra các quy định pháp luật

về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, nhằm nâng cao điều kiện sống, bảo đảm an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong các khu nhà chung cư, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan của nhà chung cư cũng như để

đảm bảo việc chấp hành các nghĩa vụ và trách nhiệm của người dân, doanh nghiệp,

cơ quan, tổ chức có liên quan Tuy nhiên cuốn này chỉ nêu ra các quy định của pháp luật theo Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 trong khi nước ta đã ban hành Luật Nhà ở năm 2014

Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải được đăng trên Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đã đưa ra mô hình thành lập Ban quản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn nhưng tác giả chưa đưa ra hình thức hoạt động của mô hình này cụ thể như thế nào Bên

cạnh đó còn có một số bài viết về vấn đề này như: bài viết “Ảnh hưởng của chất

lượng dịch vụ quản lý chung cư đến sự hài lòng của người dân sống trong chung cư: Nghiên cứu thực nghiệm trên địa bàn Hà Nội” của tác giả Trương Tuấn Anh

đăng trên Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 205 tháng 7/2014, bài viết “Thực trạng

và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư tại Hải Phòng” của ThS

Lê Va Xi - PGS TS Trương Đình Chiến đăng trên Tạp chí Công thương số 02/2017 Tuy nhiên các bài viết này chỉ đưa ra thực trạng tại địa danh cụ thể là Hà Nội và Hải Phòng

Ngoài ra còn có các công trình nghiên cứu về vấn đề quản lý, vận hành nhà

chung cư như: “Pháp luật về quản lý chung cư tại Việt Nam”, Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015; “Giải quyết tình huống vướng mắc trong

cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Nguyễn Thùy Linh, Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong,

2015; “Quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư”, Trần Thị Hợi, Đại học Tài nguyên

và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2016

Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu trên đã phần nào làm rõ được vấn đề lý luận và thực tiễn về vấn đề quản lý nhà chung cư tại Việt Nam Tuy nhiên việc nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư lại chưa được đặt ra trong khi đây là mấu chốt vấn đề gây nên những mâu thuẫn, khúc mắc về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Cùng với việc Luật Nhà ở năm 2014 đã có thêm một chương về việc quản lý sử dụng nhà chung cư, luận văn

sẽ là công trình nghiên cứu về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành để đánh giá thực trạng và đề ra giải pháp hoàn thiện

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của luận văn là thông qua tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và thực tiễn thực hiện hợp đồng, từ đó luận văn đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định hiện hành về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về vấn đề này

Cụ thể, luận văn sẽ nghiên cứu những vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng dịch vụ quản

lý, vận hành nhà chung cư: khái niệm, nội dung của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; khái niệm, đặc điểm và nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; khái quát pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

Thứ ba, trên cơ sở những thành tựu đạt được, những mặt còn hạn chế, đưa

ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Trong đó đối tượng tập trung chủ yếu là quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng

Phạm vi về nội dung nghiên cứu: các quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Phạm vi về không gian nghiên cứu: trên toàn lãnh thổ Việt Nam

Phạm vi về thời gian nghiên cứu: từ năm 2014 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài, tác giả dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới, phát triển kinh tế Bên cạnh

đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp: được sử dụng để phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó đưa

ra khái quát về ưu điểm, hạn chế của những quy định này

Phương pháp so sánh: được sử dụng để làm rõ những điểm mới của Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 so với Luật Nhà ở 2005 và Bộ Luật Dân sự 2005

Phương pháp diễn giải, quy nạp: được sử dụng để chia nhỏ vấn đề để thuận lợi cho việc phân tích, sau đó tổng hợp lại và đưa ra kết luận

Phương pháp đối chiếu: được sử dụng để dựa vào những quy định của pháp

luật, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó đưa ra được phương hướng và

giải pháp hoàn thiện pháp luật

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, nội dung luận văn được chia làm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và khái quát pháp luật về hợp đồng dịch

vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp

đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái quát về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm và nội dung của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.1.1.1 Khái niệm

*Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm về nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium”

là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”

Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư Khi một người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự

án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư Trên phương diện

kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ

“apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ Condominium

có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ)

Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể Các khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà

ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân sơ cơ học khiến giá đất trở nên ngày càng đắt đỏ

Còn theo từ gốc Hán-Việt Chung cư (衆居, nghĩa: ở thành nhóm) là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các đô thị.Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong

gia đình.Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị trấn hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi

vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn

đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác )

Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

* Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Quản lý vận hành nhà chung cư là một ngành kinh doanh dịch vụ tuân theo quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ phần cứng như kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước cho đến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác: cho thuê, quản

lý nhân công, giải quyết những tranh chấp giữa các khách hàng…Tất cả những điều đó giúp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà trở thành một dịch vụ thiết yếu với mọi tòa nhà Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế xã hội, quy mô của thị trường

Quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của tòa nhà diễn ra với chất lượng tốt và an toàn nhất Bao gồm một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trật tự; Dịch vụ vệ sinh; Quản lý và chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động; Vận hành, bảo trì bảo dưỡng và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà; Marketing… Điều này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí mà vẫn đảm bảo các dịch vụ được cung cấp một cách chuyên nghiệp

Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Sự kết hợp hài hòa giữa kỹ thuật vận hành cao ốc trình độ tiên tiến với hệ thống, quy trình quản lý khách hàng, dịch

vụ văn phòng bài bản Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệp sẽ mang đến cho các chủ đầu tư quá trình khai thác hiệu quả tài sản, tạo sự tin tưởng, yên tâm cho khách hàng đồng thời nâng cao giá trị tài sản của mình

Việc vận hành và quản lý vận hành nhà chung cư là một trong những yếu tố quan trọng quyết định tới giá trị của cả dự án và đặc biệt là lợi nhuận Cần có nhiều hơn những đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà trọn gói giúp cho Chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai và đưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà.Với tính chất đặc thù và khối lượng công việc dày đặc, đòi hỏi đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành cần có những quy trình quản lý vận hành tòa nhà, chung cư sao cho mọi hoạt đông diễn ra được suôn sẻ, đạt hiệu quả

Như vậy, có thể hiểu một các khái quát Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư là hoạt động của doanh nghiệp, tổ chức có chức năng, năng lực cung cấp dịch

vụ điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ,

an ninh, vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng nhà chung

cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

1.1.1.2 Nội dung

Để việc quản lý chung cư được hiệu quả, yêu cầu xây dựng và hoàn thiện

hệ thống pháp luật quản lý nhà chung cư đang trở nên cấp bách, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, bởi đây chính là nguồn gốc và cơ sở để cho các chế định pháp luật cụ thể xoay quanh việc quản lý nhà chung cư

- Đối với quyền sở hữu chung cư:

Đối với một dự án nhà chung cư thông thường sau khi đưa vào quản lý, vận hành sẽ tồn tại mối quan hệ giữa 03 chủ thể chính gồm: Chủ đầu tư - Cư dân (đại diện thông qua Ban quản trị) - Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung

cư Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chủ đầu tư cũng có thể đồng thời

đóng vai trò giống như cư dân, khi mà chủ đầu tư cũng sở hữu chính những căn

hộ hoặc phần diện tích thuộc khu thương mại, dịch vụ (đối với những dự án nhà hỗn hợp có cả nhà ở và khu thương mại, dịch vụ) Bên cạnh đó, cũng không thể không kể đến một chủ thể nữa là người sử dụng nhưng không phải chủ sở hữu

Đó là những người sử dụng căn hộ trên cơ sở giao dịch mượn, thuê, thuê mua

căn hộ của chủ sở hữu khác hoặc của chủ đầu tư

Dưới góc độ quan hệ giao dịch thoả thuận, mối quan hệ giữa các chủ thể

trên có thể được thiết lập trên cơ sở:

Quan hệ giữa bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị) Trong mối quan hệ này, một vấn đề thường xảy ra là trước khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư (có thể thông qua công ty con của chủ đầu tư) thường sẽ đảm nhiệm việc quản lý vận hành nhà chung cư Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư đưa ra các quy định mang tính ràng buộc theo hướng có lợi cho

chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ

Quan hệ bên mua và bên bán theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ Thông thường thì ngay cả trong các hợp đồng mua bán căn

hộ, chủ đầu tư có thể đưa ra các quy định nhằm hạn chế quyền sử dụng hay

chiếm hữu đối với các phần diện tích sử dụng chung hoặc thiết bị sử dụng chung

Nếu nhìn biểu hiện bên ngoài thì mối quan hệ này chỉ đơn thuần là mối quan

hệ của bên thuê dịch vụ (cư dân) thông đại diện là Ban quản trị và bên cung cấp dịch vụ là các đơn vị quản lý vận hành Tuy nhiên, về nguồn gốc lý luận và bản chất của các quyền phát sinh đều có liên quan đến chế định về sở hữu, trong đó

liên quan trực tiếp tới quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, phần sở hữu riêng

trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn

liền với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho

chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn

liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

Theo quy định của khoản 2 Điều 10, thì phần sở hữu chung của nhà chung cư

bao gồm:

(a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu

riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước,

bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của

chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

(d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được

phê duyệt

Xác định được tính chất quan trọng của quan hệ sở hữu chung trong nhà chung

cư, Bộ luật Dân sự năm 2015 (sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đã dành riêng

một điều (Điều 214) để quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư, theo đó:

(1) Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung

cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy

định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác

(2) Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường

hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác

(3) Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung

cư thực hiện theo quy định của luật

Như vậy, nếu xét theo pháp luật chung về dân sự, cư dân/người sử dụng với

tư cách là các đồng sở hữu có quyền quyết định các tài sản chung này Vấn đề đặt ra là những phần diện tích chung và thiết bị thuộc sở hữu chung có thuộc toàn quyền quyết định của các đồng sở hữu Chẳng hạn, sân thượng được Luật Nhà ở xác định là thuộc sở hữu chung, nhưng liệu cư dân/người sử dụng có thể quyết định sử dụng sân thượng cho mục đích thương mại (giả sử trong trường hợp 100% cư dân nhất trí) Không chỉ sân thượng mà các phần diện tích và tài sản chung khác cũng có thể áp dụng tương tự Trong thực tế cũng đã và đang tồn tại nhiều khu chung cư sử dụng khu sinh hoạt cộng đồng, sân thượng, khu vườn hoa để khai thác kinh doanh như cho thuê, thậm chí chuyển nhượng để tăng thêm nguồn thu cho khu chung cư Nếu nhìn nhận ở khía cạnh bản chất quy định trong Luật Nhà ở, thì mục đích sử dụng của các phần diện tích chung này là cố định và là một phần trong dự án xây dựng nhà ở Ngay cả khi phần diện tích và các tài sản này thuộc phần sở hữu chung, nhưng không có nghĩa

các cư dân có thể quyết định điều chỉnh mục đích, chức năng của các phần diện tích hay thiết bị này, bởi như vậy là đã điều chỉnh thiết kế cơ sở cũng một phần nội dung của dự án Sự điều chỉnh và thay đổi này liên quan đến vấn đề về kỹ thuật như công năng, thiết kế của toàn nhà, ảnh hưởng tới tính năng và độ an

toàn của toà nhà

Có thể nói, quyền sở hữu chung của các cư dân trong nhà chung cư cần được xem xét và quy định có những đặc thù so với chế định chung về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự Nói cách khác, các cư dân chỉ có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu chung phù hợp với mục đích của dự án (bao gồm thiết kế, mục đích sử dụng …) trên cơ sở có sự đồng thuận theo một tỷ lệ thông qua nhất định theo hội nghị nhà chung cư hoặc trên cơ sở uỷ quyền/phân quyền cho Ban quản

trị

Đối với việc thực thi quyền của chủ sở hữu thông qua Hội nghị nhà chung

cư và Ban quản trị:

Do đặc thù khu chung cư là tập hợp của rất nhiều chủ sở hữu nên việc thực hiện quyền của chủ sở hữu này không phải được thực hiện một cách đơn lẻ, mà thông qua cơ chế tập thể quyết định, cụ thể là Hội nghị nhà chung cư và Ban

quản trị

Tại các khu chung cư, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một nhà chung cư có thể lên đến 80% - 90%, nhưng sau khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư vẫn nắm quyền quản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý Nếu chủ đầu tư không phân bổ giá thành phần diện tích để xe ôtô trong tầng hầm, thì phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư Trong trường hợp này, chủ đầu tư

có thể lại đóng vai trò là chủ sở hữu phần diện tích lớn nhất trong các chủ sở hữu tại khu chung cư Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì vai trò của chủ đầu sau khi bàn giao căn hộ là không còn nhiều, bao gồm trách nhiệm hoàn

tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thủ tục thành lập Ban quản trị, bàn giao quỹ bảo trì và hoàn thành các thủ

tục quyết toán công trình dự án với cơ quan chức năng

Trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, để người dân lập ra Ban quản trị nhà chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậm chí, nhiều người cho rằng, Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực Luật Nhà ở năm 2014 đã thay đổi cơ bản cơ chế pháp lý của Ban quản trị nhà chung

cư Theo đó, Ban quản trị có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng Luật Nhà ở năm 2014 cũng thiết kế hoạt động của Ban quản trị giống như một công ty Như vậy, Ban quản trị có thẩm quyền nhân danh chính mình thực hiện các giao dịch với các đơn vị quản lý vận hành hay các nhà cung cấp dịch vụ, thiết bị Đây có thể nói là một bước tiến lớn nhằm trao quyền cao hơn cho các chủ sở hữu và cũng là bảo vệ lợi ích cho các chủ thể khác khi tham gia giao dịch

với Ban quản trị

Tuy nhiên, Ban quản trị giống như Hội đồng quản trị của công ty thực hiện các trách nhiệm và ra các quyết định nhân danh và vì lợi ích của các cư dân Trong trường hợp này, các cư dân rất cần có Ban kiểm soát tồn tại độc lập với Ban quản trị để có thể kiểm tra, giám sát để đảm bảo hoạt động của Ban quản trị là phù hợp với quy định pháp luật, quy chế và vì lợi ích của các cư dân Bên cạnh đó, tương tự như mô hình công ty, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành cần quy định chi tiết hơn về thẩm quyền quyết định của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị để bảo đảm các vấn đề quan trọng nhất sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định Trong đó, đặc biệt phải có các quy định liên quan đến việc trình tự thủ tục tổ chức Hội nghị nhà chung cư, hạn mức quyết định của Ban quản trị, tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ của Trưởng ban quản trị giống như điều lệ của một doanh nghiệp Nếu nhìn nhận các cư dân giống như cổ đông

trong các công ty, thì việc áp dụng một mô hình tương tự như quản trị doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp và tân tiến cho mô hình tổ chức hoạt động của Hội

nghị nhà chung cư - Ban quản trị - Ban kiểm soát

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.1.2.1 Khái niệm

Khái niệm hợp đồng: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác

lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự [Điều 385, BLDS 2015] Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên Thuật ngữ hợp đồng còn được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa đựng nội dung của hợp đồng

Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt được sự thoả thuận Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói là hình thức thể hiện hợp đồng Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện Để chống lại sự gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần được hình thành Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng

Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy định trong một văn bản như hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự, hợp đồng lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại

Theo quy định của pháp luật, về hình thức, hợp đồng có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể Trong một số trường hợp, hợp đồng cần phải được chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép Khi pháp luật

có quy định hay khi các bên có thoả thuận về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng phải được thể hiện dưới hình thức đó Về nội dung, hợp đồng phải có đủ các nội dung chủ yếu theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận của các bên đối với hợp đồng đó Ngoài ra, hợp đồng có thể có các nội dung khác Tuy nhiên, tất

cả các nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội Hợp đồng có thể được phân loại theo các tiêu chí khác nhau: căn cứ vào đối tượng điều chỉnh, hợp đồng được chia thành hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế, hợp đồng thường rnại, hợp đồng lao động : căn cứ vào sự độc lập hợp đồng được chia thành hợp đồng chính và hợp đồng phụ; căn cứ vào thời gian thực hiện hợp đồng được chia thành hợp đồng ngắn hạn và hợp đồng dài hạn; căn cứ vào tính chất của giao dịch hợp đồng được chia thành hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng môi giới

Hợp đồng được giao kết đúng pháp luật có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên đã giao kết Hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc huỷ bỏ theo sự thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật

Khái niệm hợp đồng dịch vụ: Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ [Điều 513, BLDS 2015]

Đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công việc có thể thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội

Bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu có thoả thuận hoặc

việc thực hiện dịch vụ đòi hỏi; trả tiền cho bên làm dịch vụ theo thoả thuận; có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện dịch vụ theo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các thoả thuận khác, nếu bên làm dịch vụ vi phạm nghĩa vụ thì có quyền huỷ bỏ hoặc đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm thoả thuận, không được giao người khác làm thay nếu không có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ, bảo quản và giao lại cho bên thuê tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ, giữ bí mật thông tin mà mình biết trong thời gian làm dịch vụ, bồi thường thiệt hại nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu, phương tiện được giao ; có quyền yêu cầu bên thuê cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện, được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê, yêu cầu bên thuê trả tiền công

Khái niệm hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Hợp đồng

dịch vụ quản lý nhà chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, có thể là chủ đầu tư

dự án với bên cung ứng dịch vụ quản lý tòa nhà, hoặc có thể là cung ứng dịch vụ quản lý toàn nhà với người dân sinh sống ở chung cư bao gồm việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng nhà chung cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Bên thuê dịch vụ vận hành nhà chung cư có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch

vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu có thoả thuận hoặc việc thực hiện dịch vụ đòi hỏi; trả tiền cho bên làm dịch vụ theo thoả thuận; có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện dịch vụ theo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các thoả thuận khác, nếu bên làm dịch vụ

vi phạm nghĩa vụ thì có quyền huỷ bỏ hoặc đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Bên cung ứng dịch vụ vận hành nhà chung cư có nghĩa vụ thực hiện công việc

đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm thoả thuận, không được giao người khác làm thay nếu không có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ, bảo quản và giao lại cho bên thuê tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ, giữ bí mật thông tin mà mình biết trong thời gian làm dịch vụ, bồi thường thiệt hại nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu, phương tiện được giao ; có quyền yêu cầu bên thuê cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện, được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê, yêu cầu bên thuê trả tiền công

1.1.2.2 Đặc điểm

Chủ thể của hợp đồng: hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung

cư có hai chủ thể là bên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và bên

sử dụng dịch vụ (chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư)

Các chủ thể tham gia hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư rất

đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn

hộ nhà chung cư Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau

Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp Việc qui

định này đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp đồng cần có tư cách pháp nhân Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau

Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể cho thuê và chủ thể đi thuê căn

hộ nhà chung cư Chủ thể cho thuê có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư

là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư

là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác Chủ thể đi thuê có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là

tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người thuê căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê

…

Đối tượng của hợp đồng: dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư Bên cung ứng dịch vụ bằng khả năng của mình phải thực hiện công việc mà bên sử dụng dịch vụ yêu cầu, còn bên sử dụng dịch vụ được hưởng những lợi ích từ việc thực hiện dịch vụ Đối tượng của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư là sản phẩm vô hình không tồn tại dưới dạng vật chất, do đó rất khó xác định chất lượng dịch vụ bằng những tiêu chí được lượng hóa Vì vậy, người ta không cần quan tâm đến nơi chứa dịch vụ, không quan tâm đến việc cất giữ, tồn kho hay

dự trữ dịch vụ mà điều quan trọng nhất là các bên mua bán dịch vụ phải đặt ra những yêu cầu cụ thể trong hợp đồng mà các bên hướng tới khi ký kết hợp đồng

Mục đích các bên tham gia hợp đồng: bên sử dụng dịch vụ (chủ đầu tư dự

án hoặc ban quản trị nhà chung cư) hướng tới mục tiêu nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình về dịch vụ, được hưởng những lợi ích nhất định, cụ thể là dịch vụ bảo

vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, đảm bảo kỹ thuật điện nước, bảo dưỡng thang máy, cung cấp các hoạt động khác có liên quan Đối với bên cung cấp dịch vụ, mục tiêu lớn nhất của họ là khoản tiền thù lao hay lợi nhuận phát sinh từ việc thực hiện công việc quản lý vận hành tòa nhà

- Hình thức của hợp đồng: giao kết bằng văn bản theo mẫu tại Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD

1.1.2.3 Nội dung

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;

- Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành;

- Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành;

- Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí;

- Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;

- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử

lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;

- Các thỏa thuận khác;

- Hiệu lực của hợp đồng

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư

1.2.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

- Pháp luật là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị và là nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội phát triển phù hợp với lợi ích của giai cấp mình

- Như vậy, có thể hiểu pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư là những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện , thể hiện ý chí của giai cấp thống trị và là nhân tố điều chỉnh quan hệ hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư 1.2.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư 1.2.2.1 Chủ thể của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng dịch vụ đó là công việc mà bên cung ứng dịch vụ

có thể thực hiện theo yêu cầu của khách hàng Theo Điều 514, Bộ luật dân sự

2015, đối tượng của hợp đồng dịch vụ là công việc có thể thực hiện được, không

vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Như vậy, đối tượng của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là quản lý vận hành nhà chung cư 1.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên

Bên sử dụng dịch vụ có các quyền sau:

- Yêu cầu bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc theo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và thỏa thuận khác;

- Trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên

sử dụng dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại [Điều 516, BLDS 2015]

Bên cung ứng dịch vụ có các quyền sau:

- Yêu cầu bên sử dụng dịch vụ cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện để thực hiện công việc;

- Được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên sử dụng dịch vụ mà không nhất thiết phải chờ ý kiến của bên sử dụng dịch vụ, nếu việc chờ ý kiến sẽ gây thiệt hại cho bên sử dụng dịch vụ, nhưng phải báo ngay cho bên sử dụng dịch vụ;

- Yêu cầu bên sử dụng dịch vụ trả tiền dịch vụ [Điều 518, BLDS 2015] Bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ sau:

- Cung cấp cho bên cung ứng dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc, nếu có thỏa thuận hoặc việc thực hiện công việc đòi hỏi;

- Trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ theo thỏa thuận [Điều 515, BLDS 2015]

Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ sau:

- Thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và thỏa thuận khác;

- Không được giao cho người khác thực hiện thay công việc nếu không có sự đồng ý của bên sử dụng dịch vụ;

- Bảo quản và phải giao lại cho bên sử dụng dịch vụ tài liệu và phương tiện được giao sau khi hoàn thành công việc;

- Báo ngay cho bên sử dụng dịch vụ về việc thông tin, tài liệu không đầy đủ, phương tiện không bảo đảm chất lượng để hoàn thành công việc;

- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong thời gian thực hiện công việc, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;

- Bồi thường thiệt hại cho bên sử dụng dịch vụ, nếu làm mất, hư hỏng tài liệu, phương tiện được giao hoặc tiết lộ bí mật thông tin [Điều 517, BLDS 2015]

Trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì tất cả các công việc liên quan tới quản lý vận hành nhà chung cư phải

do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư

Đơn vị quản lý nhà chung cư phải đáp ứng đủ điều kiện về chức năng, năng lực để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có văn bản ghi rõ ràng họ tên, địa chỉ, số điện thoại liên lạc, kèm theo đó là bản sao có chứng thực toàn bộ giấy tờ chứng minh đã đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư được quy định :

+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung

cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

1.2.2.3 Trả tiền dịch vụ

Bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ Bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ tại địa điểm thực hiện công việc, cụ thể là tại địa điểm quản lý, vận hành nhà chung cư; trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp

dịch vụ không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành đúng thời hạn thì bên sử dụng dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại Khi giao kết hợp đồng, giá của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thỏa thuận dựa theo khung giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

1.2.2.4 Trách nhiệm vi phạm hợp đồng

Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mà bên cung cấp dịch

vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ thì sẽ phát sinh trách nhiệm dân sự với bên sử dụng dịch vụ Tuy nhiên, nếu sự vi phạm này chưa gây thiệt hại, thì người vi phạm chỉ có trach nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ Mặt khác, nếu vi phạm nghĩa vụ đã gây ra một thiệt hại cho người bị vi phạm, thì người

vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Vì vậy, tùy thuộc vào tính chất, hậu quả của sự vi phạm mà trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng sẽ là trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu đã gây thiệt hại), và có thể là trách nhiệm phạt vi phạm nếu các bên

có thỏa thuận

Thứ nhất: Trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

- Trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng là khi người có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế để buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ

- Với trách nhiệm này, người vi phạm nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa

vụ theo yêu cầu của bên kia Nếu bên có quyền đã yêu cầu mà bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện, thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước áp dụng những biện pháp cưỡng chế buộc bên kia phải thực hiện nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng

Thứ hai: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng

- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được đặt ra khi hành vi vi phạm hợp đồng dân sự đã gây ra một thiệt hại Mặt khác một người chỉ phải chịu trách nhiệm dân

do vi phạm hợp đồng khi họ có lỗi Vì vậy, việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng cần dựa trên các cơ sở:

+ Có hành vi vi phạm hợp đồng: hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành

vi vi phạm hợp đồng Trường hợp nghĩa vụ trong hợp đồng không được thực hiện hoàn toàn do lỗi của bên có quyền hoặc nghĩa vụ trong hợp đồng không thực hiện được do sự kiện bất khả kháng thì không cần phải bồi thường

+ Có thiệt hại xảy ra trong thực tế: thiệt hại xảy ra do vi phạm hợp đồng thường sẽ là: những tài sản bị mất mát hoặc bị hủy hoại hoàn toàn, những hư hỏng, giảm sút về tài sản, chi phí mà bên bị phạm trong hợp đồng phải bỏ ra để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục những hậu quả do bên vi phạm hợp đồng gây ra, những tổn thất thu nhập thực tế bị mất, bị giảm sút

+ Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xảy ra:

mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm pháp luật và thiệt hại xảy ra được hiểu

là giữa chúng có mối quan hệ nội tại, tất yếu Trong đó, hành vi vi phạm là nguyên nhân, thiệt hại xảy ra là kết quả Chỉ khi nào thiệt hại xảy ra là hậu quả tất yếu của hành vi vi phạm pháp luật, thì người vi phạm mới phải bồi thường thiệt hại + Người vi phạm hợp đồng có lỗi: nếu không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định khác thì chỉ khi nào người vi phạm hợp đồng có lỗi mới phải bồi thường thiệt hại

Thứ ba: Trách nhiệm thực hiện phạt vi phạm khi có thỏa thuận

- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm

- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt

vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm

1.2.2.5 Phương thức giải quyết tranh chấp

- Phương thức thương lượng: thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ

ba nào Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các bên Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự vi phạm hợp đồng

- Phương thức hòa giải: hòa giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng giữa họ và tự nguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận qua hòa giải Các bên phải tự thương lượng, hòa giải với nhau khi phát sinh tranh chấp Khi thương lượng, hòa giải bất thành mới đưa ra Tòa án hoặc trọng tài giải quyết Ngay tại Tòa án, các bên vẫn

có thể tiếp tục hòa giải với nhau Có các hình thức hòa giải sau:

+ Tự hòa giải: là do các bên tranh chấp tự bàn bạc để đi đến thống nhất phương

án giải quyết tranh chấp mà không cần tới sự tác động hay giúp đỡ của bên thứ ba + Hòa giải qua trung gian: là việc các bên tranh chấp tiến hành hòa giải với nhau dưới sự hổ trợ, giúp đỡ của người thứ ba (người trung gian hòa giải) Trung gian hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức hay Tòa án do các bên tranh chấp chọn lựa hoặc do pháp luật qui định

+ Hòa giải ngoài thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được các bên tiến hành trước khi đưa đơn khởi kiện ra Tòa án hay trọng tài

+ Hòa giải trong thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được tiến hành tại Tòa án, trong tài khi các cơ quan này tiến hành giải quyết tranh chấp theo đơn kiện của một bên (hòa giải dưới sự trợ giúp của Tòa án hay trọng tài) Tòa án, trong tài sẽ

ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên và quyết định này có giá trị cưỡng chế thi hành đối với các bên

- Phương thức giải quyết bởi Trọng tài: các bên thỏa thuận đưa ra những tranh chấp đã hoặc sẽ phát sinh giữa họ ra giải quyết tại Trọng tài và Trọng tài sau khi xem xét sự việc tranh chấp, sẽ đưa ra phán quyết có giá trị cưỡng chế thi hành đối với các bên Phương thức giải quyết trọng tài cũng bắt nguồn từ sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện Khác với thương lượng hòa giải, trọng tài là một cơ quan tài phán (xét xử) Tính tài phán của trọng tài thể hiện ở quyết định trọng tài

có giá trị cưỡng chế thi hành Điều kiện để trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là các bên phải có thỏa thuận trọng tài Thỏa thuận trọng tài có thể là một điều khoản của hợp đồng (điều khoản trọng tài) hay là một thỏa thuận riêng biệt (hiệp nghị trọng tài) Mọi sự thay đổi, đình chỉ, hủy bỏ hay vô hiệu của hợp đồng đều không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của thoả thuận trọng tài (trừ trường hợp lý

do làm hợp đồng vô hiệu cũng là lý do làm thoả thuận trọng tài vô hiệu) Tòa án không tham gia giải quyết nếu các bên đã thỏa thuận trọng tài, trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài đó là vô hiệu hoặc thỏa thuận trọng tài là không thể thực hiện được

- Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng theo thủ tục tố tụng tư pháp: khi tranh chấp hợp đồng phát sinh, nếu các bên không tự thương lượng, hòa giải với nhau thì có thể được giải quyết tại Tòa án Đối với tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Tòa án sẽ giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đếnh hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung

cư Yếu tố trực tiếp là các yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu

xuất phát từ chính sản phẩm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đó và quyết

định lên giá của đất, nhà ở, căn hộ chung cư

- Yếu tố tự nhiên:

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

Vị trí của nhà chung cư : vị trí của một sản phẩm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quyết định phần lớn giá trị của nhà chung cư đó có 2 loại vị trí cho mỗi loại nhà chung cư: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Cả hai đều có vai trò quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm nhà chung cư

Thiết kế của sản phẩm: một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của nhà chung cư đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ

ra số tiền xây dựng bằng nhau Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: nhà chung cư nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị nhà chung cư bị sút giảm và ngược lại Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà chung cư

Ngoài ra, còn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất đó

có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử

dụng đất cho xây dựng)

- Yếu tố kinh tế

Khả năng sinh lời của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: giá trị của nhà chung cư sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng cao thì giá trị nhà chung cư càng tăng và ngược lại

Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu nhà chung cư Chung quy, các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá nhà chung cư

- Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

+ Tính hữu dụng của nhà chung cư

+ Nhu cầu loại nhà chung cư trên thị trường

- Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị nhà chung cư

Một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS

đó là hợp pháp có giá trị Một số yếu tố về pháp lý của nhà chung cư cần chú ý để quyết định giá trị của một sản phẩm

Tình trạng pháp lý của nhà chung cư: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

Thông thường các yếu tố ngoại lai thường là các yếu tố mang tầm vĩ mô có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường nhà chung cư toàn khu vực và cả trong nước

- Yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư:

Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường nhà chung cư, cụ thể khi ban hành mọt chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nói chung

và đầu tư cho thị trường dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng Cụ thể như:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá nhà chung cư gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

Chính sách cho phép Việt kiều mua nhà chung cư tại Việt Nam;

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với nhà chung cư

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị nhà chung cư Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà chung cư nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của nhà chung

cư Tình trạng những người sống trong nhà chung cư, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống

1.2.4 Kinh nghiệm quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên thế giới Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng 20- 30 năm Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn

vị thứ 3 thực hiện công việc này Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp

hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ v.v ),

là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty Trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga)

Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… thì nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu Tại các quốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập Công

ty quản lý vận hành chỉ đóng một vai trò rất nhỏ Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, các sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… phần tiện ích này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng Và trên tinh thần đó, cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình

Ở Pháp, ngay khi có người vào ở trong nhà chung cư, thì công ty quản lý và xúc tiến thương mại (Công ty quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn vay ngân hàng và thanh toán tiền cho đơn vị thi công) mời một công ty quản lý nhà chung cư đến để thực hiện việc quản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư Như vậy, lúc đầu, công ty quản lý và xúc tiến thương mại là người chọn đơn vị quản lý nhà chung cư Sau đó, khi các lô nhà chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội đồng nhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý nhà chung cư Trong thực tế, hội đồng nhà chung cư thường tiếp tục giữ đơn vị quản lý mà công ty đã chọn, nhưng

họ cũng có quyền tự do thay đổi Ngay khi đại hội nhà chung cư đầu tiên được tổ chức, SCI và công ty quản lý dự án chuyển giao toàn bộ nhà chung cư cho hội đồng nhà chung cư và rút lui vĩnh viễn Từ đó, họ không còn can thiệp trong việc quản lý nhà chung cư nữa Họ chỉ còn liên quan đến nhà chung cư trong công tác bảo hành cho công trình Hệ thống ở Pháp phân chia rạch ròi vai trò của các bên

có liên quan, từ đó giúp phân chia trách nhiệm và xác định rõ bảng tổng kết tài

chính của ba đơn vị có liên quan trong việc xây dựng và quản lý nhà chung cư: công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công ty quản lý dự án xúc tiến thương mại

và công ty quản lý nhà chung cư Hội đồng nhà chung cư có toàn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của nhà chung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ

Ở Thụy Điển, hợp tác xã nhà ở thành lập từ những năm 1923 đến nay có nhiều nhà chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác xã

có vai trò quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sống tốt đẹp của cộng đồng nhà chung cư Hợp tác xã nhà ở có các nhiệm vụ sau: quản lý bất động sản của nhà chung cư, có lý lịch nhà chung cư, các giấy tờ giao dịch mua bán, cho thuê căn hộ, ; quản lý xã viên theo Điều lệ, phát triển xã viên, những người sống trong nhà chung cư đều là xã viên hợp tác xã; làm các dịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm các dịch vụ trong căn hộ có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thông gió, khóa từ, thông tin nội bộ,… tư vấn mua sắm trang trí nội thất, tiết kiệm năng lượng, phí dịch vụ viễn thông Hợp tác

xã nhà ở hoạt động không nhằm lợi nhuận cao, lấy thu bù chi, có tích lũy Cán bộ Ban quản lý hợp tác xã là những xã viên sống trong nhà chung cư, tự nguyện, nhiệt tình được bầu hàng năm, làm không lương nhưng có phụ cấp, có những phụ nữ làm chủ nhiệm hợp tác xã với thâm niên đến trên 30 năm

Ở Singapore, mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB) HDB sẽ tiếp nhận đơn đăng ký và phê duyệt những đơn vị cung cấp dịch vụ nâng cấp chỉnh sửa căn hộ khi cư dân có nhu cầu sửa chữa HDB

sẽ bảo đảm những chủ thầu này trong khi tiến hành sửa chữa không làm hư hỏng tổng thể kết cấu tòa nhà Sau đó, hợp đồng sẽ được ký kết giữa chủ nhà và chủ thầu và HDB không tham dự vào hợp đồng này Chủ căn hộ, HDB và Hội đồng

tòa nhà đều góp phần bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà Chủ căn hộ có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra căn hộ của mình để kịp thời phát hiện và sửa chữa những hỏng hóc nhỏ trước khi những vấn đề đó trở nên nghiêm trọng HDB xây dựng 21 chi nhánh và 4 Trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ liên quan đến quản lý nhà chung cư trong đó có bao gồm dịch vụ sửa chữa và bảo hành nhà cửa HDB

có quyền xem xét và phê duyệt những đơn vị đủ điều kiện cung cấp một số dịch

vụ sửa chữa và lắp đặt quan trọng như: sửa chữa và lắp đặt cửa sổ, điều hòa… HDB cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà cửa cho chủ căn hộ Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khu vực chung của tòa nhà bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong không gian chung khác cũng như các tài sản thương mại khác trong tòa nhà

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung

cư tại Việt Nam

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật dân sự quy định có năng lực hành vi dân sự thỏa thuận với nhau dưới hình thức hợp đồng dân sự về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân

sự Tham gia vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm có các chủ thể sau: Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch

vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.Có thể là hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba

Thông thường, bên thuê dịch vụ là người hưởng lợi khi bên cung ứng dịch

vụ đã thực hiện công việc dịch vụ Tuy nhiên, nhiều trường hợp, người thứ ba là người được hưởng lợi từ việc bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc.Có thể là dịch vụ đơn giản, có thể là dịch vụ phức tạp

Trong hợp đồng dịch vụ giản đơn thì chỉ là mối quan hệ trực tiếp giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ

Trong hợp đồng dịch vụ phức tạp sẽ có hai quan hệ: quan hệ giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ (gọi là quan hệ bên trong) và quan hệ giữa người làm dịch vụ và người thứ ba (gọi là quan hệ bên ngoài) Trong quan hệ bên trong, các bên phải thỏa thuận cụ thể về nội dung làm dịch vụ theo đó bên cung ứng dịch

vụ phải thực hiện những hành vi nhất định vì lợi ích của bên thuê dịch vụ Trong quan hệ bên ngoài, bên cung ứng dịch vụ phải nhân danh mình để tham gia các giao dịch dân sự, mà không được nhân danh bên thuê dịch vụ để giao dịch với người thứ ba Bên cung ứng dịch vụ hoàn toàn chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước người thứ ba, nếu pháp luật không quy định khác hoặc các bên không

có thỏa thuận khác

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê dịch vụ:

– Bên thuê dịch vụ có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện công việc theo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các nội dung khác mà hai bên đã thỏa thuận

– Có quyền nhận kết quả công việc mà bên làm dịch vụ đã thực hiện

Có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên làm dịch vụ vi phạm nghĩa vụ Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên thuê dịch vụ phải báo trước cho bên làm dịch vụ trong một khoảng thời gian hợp lý và phải trả tiền công theo số lượng, chất lượng mà bên làm dịch vụ đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có)

– Trong trường hợp chất lượng, số lượng dịch vụ không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành đúng thời hạn do lỗi của bên làm dịch vụ, thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền công và yêu cầu bồi thường thiệt hại

– Bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu các bên có thỏa thuận hoặc việc thực hiện dịch vụ có yêu cầu

– Bên thuê làm dịch vụ phải trả tiền công (thường gọi là tiền thù lao) cho bên làm dịch vụ theo thỏa thuận khi xác lập hợp đồng Tiền công được trả tại địa điểm thực hiện dịch vụ khi hoàn thành dịch vụ, nếu các bên không có thỏa thuận khác

Quyền và nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ:

- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện để thực hiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ

- Được phép thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ mà không nhất thiết phải chờ ý kiến của bên thuê dịch vụ nếu việc chờ ý kiến

sẽ gây thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nhưng phải báo ngay cho bên thuê dịch vụ biết

- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải trả tiền công theo thỏa thuận trong hợp đồng Nếu trong hợp đồng các bên không thỏa thuận cụ thể, thì tiền công được xác định theo mức trung bình đối với công việc cùng loại tại thời điểm và địa điểm hoàn thành công việc

- Bên cung ứng dịch vụ cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên thuê dịch vụ không thực hiện

nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện không đúng như nghĩa vụ mà các bên đã cam kết

- Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện công việc đúng chất lượng, khối lượng, thời hạn và các điều khoản khác mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Không được giao cho người khác làm thay công việc, nếu không có sự đồng

ý của bên thuê dịch vụ

- Phải bảo quản và giao lại cho bên thuê dịch vụ tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ sau khi hoàn thành công việc Khi nhận tài liệu, phương tiện, thông tin nếu thấy không đầy đủ, không bảo đảm chất lượng

để hoàn thành công việc thì phải báo ngay cho bên thuê dịch vụ biết

- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong thời gian làm dịch vụ, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy định Bên cung ứng dịch vụ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu được giao để làm dịch vụ hoặc trong quá trình làm dịch vụ đã tiết lộ bí mật thông tin

2.1.1.1 Ban quản trị nhà chung cư

Điều 17 và Điều 18 của Thông tư 02/2016/TT-BXD về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có quy định:

- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo

mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

- Nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị