HỢP ĐỒNG DỊCH vụ QUẢN lý vận HÀNH NHÀ CHUNG cư tại VIỆT NAM HIỆN NAY

Việc quản lý vận hành nhà chungcư sẽ được thực hiện theo các điều khoản trong hợp đồng Thực tiễn hiện nay cho thấy việc quản lý vận hành nhà chung cư là vôcùng phức tạp, xuất phát từ q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC………

TÁC GIẢ

HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóadiễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao, đặc biệt là ở cácthành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Để đáp ứng nhu cầu nàycủa người dân, hàng loạt chung cư đã ra đời Sự xuất hiện của nhà chung cư đãgóp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết vấn đề chỗ ở cho ngườidân

Chung cư là là một công đồng dân cư sinh sống có thể là hàng trăm thậmchí hàng nghìn người cùng sử dụng các không gian và tiện ích chung và sẽ cầntới những phương án, công tác quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng tốt Vìvậy, quản lý nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay đang được rất nhiều ngườiquan tâm bởi nó ảnh hưởng tới, quyền và lợi ích của các cư dân sinh sống trongcác tòa nhà chung cư từ cao cấp tới mini giá rẻ, bình dân Việc quản lý nhằmđảm bảo mọi hoạt động diễn ra thuận lợi, chẳng hạn điện nước, mạng internet, hệthống thang máy, camera giám sát hay dịch vụ vệ sinh… phải được cung cấp đầy

đủ Theo Quyết định 08//QĐ-BXD của Bộ Xây dựng Về việc ban hành quy chếquản lý sử dụng nhà chung cư quy định nhưng chung cư có tỷ lệ lấp đầy trên50% sẽ họp bầu ra Ban quản trị chung cư Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, Banquản trị đã được thành lập nhưng quyền hành vẫn thuộc về chủ đầu tư Vì vậy,

để c2008hung cư được vận hành tốt nhất, nên có một đơn vị trung gian chuyênnghiệp để vận hành và quản lý tòa nhà Các bên sẽ tham gia ký kết một hợp đồngđược gọi là hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Hợp đồng dịch vụquản lý tòa nhà chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, có thể là chủ đầu tư dự

án với bên cung ứng dịch vụ quản lý tòa nhà, hoặc có thể là cung ứng dịch vụquản lý toàn nhà với người dân sinh sống ở chung cư bao gồm dịch vụ quản lý

vận hành toàn bộ mọi hoạt động trong tòa nhà Việc quản lý vận hành nhà chung

cư sẽ được thực hiện theo các điều khoản trong hợp đồng

Thực tiễn hiện nay cho thấy việc quản lý vận hành nhà chung cư là vôcùng phức tạp, xuất phát từ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hợpđồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mâu thuẫn giữa bên cung cấp dịch

vụ và sử dụng dịch vụ về chất lượng và giá cả của dịch vụ, về phí bảo trì,…Trong khi đó, một số quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chồngchéo, chưa cụ thể, chưa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động quản

lý vận hành nhà chung cư nên còn gặp nhiều khó khăn Để đóng góp ý kiến vào

vấn đề này, tác giả lựa chọn nghiên cứu và hoàn thiện đề tài “Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay” với mong muốn tìm

hiểu sâu hơn các quy định của pháp luật Việt Nam về dịch vụ quản lý vận hànhnhà chung cư nói chung và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nóiriêng, góp phần vào việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật, từ

đó nhận thức đầy đủ hơn về vấn đề này

2 Lịch sử nghiên cứu vấn đề

Trong vòng mười năm trở lại đây, nhà chung cư ngày một phát triển, trởthành một mô hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, giải quyết được vấn đề nhà ởcho người dân Từ đó mà vấn đề quản lý vận hành nhà chung cư đã được một sốtác giả đề cập tới

Sách “Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư” do Nhà xuấtbản chính trị quốc gia phát hành năm 2012 đã thống kê ra các quy định pháp luật

về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổsung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, nhằm nâng cao điềukiện sống, bảo đảm an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong cáckhu nhà chung cư, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan của nhà chung cư

cũng như để đảm bảo việc chấp hành các nghĩa vụ và trách nhiệm của người dân,doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức có liên quan Tuy nhiên cuốn này chỉ nêu ra cácquy định của pháp luật theo Luật Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm

2009 trong khi nước ta đã ban hành Luật Nhà ở năm 2014

Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn DươngHải được đăng trên Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đã đưa ra mô hìnhthành lập Ban quản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữuhạn nhưng tác giả chưa đưa ra hình thức hoạt động của mô hình này cụ thể như

thế nào Bên cạnh đó còn có một số bài viết về vấn đề này như: bài viết “Ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ quản lý chung cư đến sự hài lòng của người dân sống trong chung cư: Nghiên cứu thực nghiệm trên địa bàn Hà Nội” của tác giả

Trương Tuấn Anh đăng trên Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 205 tháng 7/2014,

bài viết “Thực trạng và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư tại Hải Phòng” của ThS Lê Va Xi - PGS TS Trương Đình Chiến đăng trên Tạp

chí Công thương số 02/2017 Tuy nhiên các bài viết này chỉ đưa ra thực trạng tạiđịa danh cụ thể là Hà Nội và Hải Phòng

Ngoài ra còn có các công trình nghiên cứu về vấn đề quản lý, vận hành

nhà chung cư như: “Pháp luật về quản lý chung cư tại Việt Nam”, Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015; “Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Nguyễn Thùy Linh, Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong, 2015; “Quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư”, Trần Thị Hợi, Đại học Tài

nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2016

Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu trên đã phần nào làm rõ đượcvấn đề lý luận và thực tiễn về vấn đề quản lý nhà chung cư tại Việt Nam Tuynhiên việc nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà

chung cư lại chưa được đặt ra trong khi đây là mấu chốt vấn đề gây nên nhữngmâu thuẫn, khúc mắc về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Cùng với việcLuật Nhà ở năm 2014 đã có thêm một chương về việc quản lý sử dụng nhàchung cư, luận văn sẽ là công trình nghiên cứu về hợp đồng dịch vụ quản lý vậnhành nhà chung cư dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành để đánh giáthực trạng và đề ra giải pháp hoàn thiện.

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của luận văn là thông qua tìm hiểu, phân tích và đánhgiá thực trạng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vàthực tiễn thực hiện hợp đồng, từ đó luận văn đề xuất các giải pháp nhằm hoànthiện các quy định hiện hành về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nângcao hiệu quả thi hành pháp luật về vấn đề này

Cụ thể, luận văn sẽ nghiên cứu những vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng dịch vụ quản

lý, vận hành nhà chung cư: khái niệm, nội dung của dịch vụ quản lý vận hànhnhà chung cư; khái niệm, đặc điểm và nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lývận hành nhà chung cư; khái quát pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vậnhành nhà chung cư

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hànhpháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiệnnay: rà soát, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá những ưuđiểm, những tồn tại, hạn chế; thông qua thực tiễn tại các chung cư để đưa rađánh giá về thực trạng thi hành pháp luật

Thứ ba, trên cơ sở những thành tựu đạt được, những mặt còn hạn chế, đưa

ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại ViệtNam.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hợp đồng dịch vụ quản lý vận hànhnhà chung cư Trong đó đối tượng tập trung chủ yếu là quyền và nghĩa vụ củacác bên khi tham gia hợp đồng

Phạm vi về nội dung nghiên cứu: các quy định của pháp luật, thực tiễn ápdụng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Phạm vi về không gian nghiên cứu: trên toàn lãnh thổ Việt Nam

Phạm vi về thời gian nghiên cứu: từ năm 2014 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài, tác giả dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và duyvật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm,đường lối của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới, phát triển kinh tế.Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp: được sử dụng để phân tích những quyđịnh của pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, từ đóđưa ra khái quát về ưu điểm, hạn chế của những quy định này

Phương pháp so sánh: được sử dụng để làm rõ những điểm mới của LuậtNhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 so với Luật Nhà ở 2005 và Bộ Luật Dân sự2005

Phương pháp diễn giải, quy nạp: được sử dụng để chia nhỏ vấn đề đểthuận lợi cho việc phân tích, sau đó tổng hợp lại và đưa ra kết luận

Phương pháp đối chiếu: được sử dụng để dựa vào những quy định củapháp luật, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó đưa ra được phươnghướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật.

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, nội dung luận văn được chia làm 3chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và khái quát pháp luật về hợp đồng dịch

vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam.

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái quát về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm và nội dung của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.1.1.1 Khái niệm

*Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm về nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc vớicác nước trên thế giới Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đaquỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực Từ thời La Mã

cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư”(condominium), trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium”

là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”

Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thứcquyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominiumđược tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhậnkhuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ởđược tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư Khimột người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữuđối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và mộtquyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “khônggian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ

đó Khái niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi vớinghĩa toàn bộ dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư

Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư(project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cưđơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầngcao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ)

Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thốngnhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể.Các khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” đểphục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước Mặc dù cónhững công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vịnhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thểriêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung

Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương Thiết kế của các khu tập thể nàytheo đúng nghĩa nhà chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộkèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân Dưới cơchế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền Sau khi cơ chếbao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiềnnhư những người thuê nhà ở Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu chocác bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đốithấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự giatăng dân sơ cơ học khiến giá đất trở nên ngày càng đắt đỏ

Còn theo từ gốc Hán-Việt Chung cư (衆 居 , nghĩa: ở thành nhóm) lànhững khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệthống công trình hạ tầng sử dụng chung Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các

đô thị.Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và giachủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của cácthành viên trong gia đình.Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông

đúc như thành phố lớn, thị trấn hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính

là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi

vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinhvấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộngkhác ) Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giáthành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

* Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Quản lý vận hành nhà chung cư là một ngành kinh doanh dịch vụ tuântheo quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từphần cứng như kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước chođến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác: chothuê, quản lý nhân công, giải quyết những tranh chấp giữa các khách hàng…Tất

cả những điều đó giúp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà trở thành một dịch vụthiết yếu với mọi tòa nhà Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế xã hội, quy

mô của thị trường

Quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của tòanhà diễn ra với chất lượng tốt và an toàn nhất Bao gồm một số hoặc toàn bộ cáchoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trật tự; Dịch vụ vệ sinh; Quản lý và chăm sóckhách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động; Vận hành, bảo trìbảo dưỡng và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà;Marketing… Điều này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí mà vẫn đảm bảocác dịch vụ được cung cấp một cách chuyên nghiệp

Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Sự kết hợp hài hòa giữa kỹ thuậtvận hành cao ốc trình độ tiên tiến với hệ thống, quy trình quản lý khách hàng,dịch vụ văn phòng bài bản Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, giàu kinh

nghiệp sẽ mang đến cho các chủ đầu tư quá trình khai thác hiệu quả tài sản, tạo

sự tin tưởng, yên tâm cho khách hàng đồng thời nâng cao giá trị tài sản củamình

Việc vận hành và quản lý vận hành nhà chung cư là một trong những yếu

tố quan trọng quyết định tới giá trị của cả dự án và đặc biệt là lợi nhuận Cần cónhiều hơn những đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà trọn góigiúp cho Chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai vàđưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòanhà.Với tính chất đặc thù và khối lượng công việc dày đặc, đòi hỏi đơn vị cungcấp dịch vụ quản lý vận hành cần có những quy trình quản lý vận hành tòa nhà,chung cư sao cho mọi hoạt đông diễn ra được suôn sẻ, đạt hiệu quả

Như vậy, có thể hiểu một các khái quát Dịch vụ quản lý vận hành nhàchung cư là hoạt động của doanh nghiệp, tổ chức có chức năng, năng lực cungcấp dịch vụ điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch

vụ bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụngnhà chung cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

1.1.1.2 Nội dung

Để việc quản lý chung cư được hiệu quả, yêu cầu xây dựng và hoàn thiện

hệ thống pháp luật quản lý nhà chung cư đang trở nên cấp bách, đặc biệt là cácvấn đề liên quan đến quyền sở hữu, bởi đây chính là nguồn gốc và cơ sở để chocác chế định pháp luật cụ thể xoay quanh việc quản lý nhà chung cư

- Đối với quyền sở hữu chung cư:

Đối với một dự án nhà chung cư thông thường sau khi đưa vào quản lý,vận hành sẽ tồn tại mối quan hệ giữa 03 chủ thể chính gồm: Chủ đầu tư - Cưdân (đại diện thông qua Ban quản trị) - Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhàchung cư Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chủ đầu tư cũng có thể đồng

thời đóng vai trò giống như cư dân, khi mà chủ đầu tư cũng sở hữu chínhnhững căn hộ hoặc phần diện tích thuộc khu thương mại, dịch vụ (đối vớinhững dự án nhà hỗn hợp có cả nhà ở và khu thương mại, dịch vụ) Bên cạnh

đó, cũng không thể không kể đến một chủ thể nữa là người sử dụng nhưngkhông phải chủ sở hữu Đó là những người sử dụng căn hộ trên cơ sở giaodịch mượn, thuê, thuê mua căn hộ của chủ sở hữu khác hoặc của chủ đầu tư.Dưới góc độ quan hệ giao dịch thoả thuận, mối quan hệ giữa các chủ thểtrên có thể được thiết lập trên cơ sở:

Quan hệ giữa bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ theo hợp đồngdịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (giữa đơn vị quản lý vận hành và Banquản trị) Trong mối quan hệ này, một vấn đề thường xảy ra là trước khi thànhlập Ban quản trị, chủ đầu tư (có thể thông qua công ty con của chủ đầu tư)thường sẽ đảm nhiệm việc quản lý vận hành nhà chung cư Trong nhiềutrường hợp, chủ đầu tư đưa ra các quy định mang tính ràng buộc theo hướng

có lợi cho chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ

Quan hệ bên mua và bên bán theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư vàchủ sở hữu căn hộ Thông thường thì ngay cả trong các hợp đồng mua bán căn

hộ, chủ đầu tư có thể đưa ra các quy định nhằm hạn chế quyền sử dụng haychiếm hữu đối với các phần diện tích sử dụng chung hoặc thiết bị sử dụngchung

Nếu nhìn biểu hiện bên ngoài thì mối quan hệ này chỉ đơn thuần là mốiquan hệ của bên thuê dịch vụ (cư dân) thông đại diện là Ban quản trị và bêncung cấp dịch vụ là các đơn vị quản lý vận hành Tuy nhiên, về nguồn gốc lýluận và bản chất của các quyền phát sinh đều có liên quan đến chế định về sởhữu, trong đó liên quan trực tiếp tới quy định về sở hữu chung và sở hữuriêng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, phần sở hữuriêng trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắnliền với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngcho chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắnliền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

Theo quy định của khoản 2 Điều 10, thì phần sở hữu chung của nhà chung cưbao gồm:

(a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữuriêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùngchung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôinhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang

bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện,cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoátnước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữuriêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộcdiện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nộidung dự án đã được phê duyệt;

(d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộcdiện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nộidung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các

công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà

ở được phê duyệt

Xác định được tính chất quan trọng của quan hệ sở hữu chung trong nhàchung cư, Bộ luật Dân sự năm 2015 (sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đãdành riêng một điều (Điều 214) để quy định về sở hữu chung trong nhà chung

cư, theo đó:

(1) Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhàchung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất

cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật

có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác

(2) Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhautrong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trườnghợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác

(3) Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộchung cư thực hiện theo quy định của luật

Như vậy, nếu xét theo pháp luật chung về dân sự, cư dân/người sử dụngvới tư cách là các đồng sở hữu có quyền quyết định các tài sản chung này.Vấn đề đặt ra là những phần diện tích chung và thiết bị thuộc sở hữu chung cóthuộc toàn quyền quyết định của các đồng sở hữu Chẳng hạn, sân thượngđược Luật Nhà ở xác định là thuộc sở hữu chung, nhưng liệu cư dân/người sửdụng có thể quyết định sử dụng sân thượng cho mục đích thương mại (giả sửtrong trường hợp 100% cư dân nhất trí) Không chỉ sân thượng mà các phầndiện tích và tài sản chung khác cũng có thể áp dụng tương tự Trong thực tếcũng đã và đang tồn tại nhiều khu chung cư sử dụng khu sinh hoạt cộng đồng,sân thượng, khu vườn hoa để khai thác kinh doanh như cho thuê, thậm chíchuyển nhượng để tăng thêm nguồn thu cho khu chung cư Nếu nhìn nhận ở

khía cạnh bản chất quy định trong Luật Nhà ở, thì mục đích sử dụng của cácphần diện tích chung này là cố định và là một phần trong dự án xây dựng nhà

ở Ngay cả khi phần diện tích và các tài sản này thuộc phần sở hữu chung,nhưng không có nghĩa các cư dân có thể quyết định điều chỉnh mục đích, chứcnăng của các phần diện tích hay thiết bị này, bởi như vậy là đã điều chỉnh thiết

kế cơ sở cũng một phần nội dung của dự án Sự điều chỉnh và thay đổi nàyliên quan đến vấn đề về kỹ thuật như công năng, thiết kế của toàn nhà, ảnhhưởng tới tính năng và độ an toàn của toà nhà

Có thể nói, quyền sở hữu chung của các cư dân trong nhà chung cư cầnđược xem xét và quy định có những đặc thù so với chế định chung về sở hữuchung trong Bộ luật Dân sự Nói cách khác, các cư dân chỉ có thể thực hiệncác quyền của chủ sở hữu chung phù hợp với mục đích của dự án (bao gồmthiết kế, mục đích sử dụng …) trên cơ sở có sự đồng thuận theo một tỷ lệthông qua nhất định theo hội nghị nhà chung cư hoặc trên cơ sở uỷquyền/phân quyền cho Ban quản trị

Đối với việc thực thi quyền của chủ sở hữu thông qua Hội nghị nhà chung

cư và Ban quản trị:

Do đặc thù khu chung cư là tập hợp của rất nhiều chủ sở hữu nên việc thựchiện quyền của chủ sở hữu này không phải được thực hiện một cách đơn lẻ,

mà thông qua cơ chế tập thể quyết định, cụ thể là Hội nghị nhà chung cư vàBan quản trị

Tại các khu chung cư, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một nhà chung cư có thểlên đến 80% - 90%, nhưng sau khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư vẫn nắm quyềnquản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý Nếu chủ đầu tưkhông phân bổ giá thành phần diện tích để xe ôtô trong tầng hầm, thì phầndiện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư Trong trường hợp này, chủ

đầu tư có thể lại đóng vai trò là chủ sở hữu phần diện tích lớn nhất trong cácchủ sở hữu tại khu chung cư Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì vaitrò của chủ đầu sau khi bàn giao căn hộ là không còn nhiều, bao gồm tráchnhiệm hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất và thủ tục thành lập Ban quản trị, bàn giao quỹ bảo trì và hoànthành các thủ tục quyết toán công trình dự án với cơ quan chức năng.

Trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, để người dân lập raBan quản trị nhà chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều,thậm chí, nhiều người cho rằng, Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vôthực Luật Nhà ở năm 2014 đã thay đổi cơ bản cơ chế pháp lý của Ban quản trịnhà chung cư Theo đó, Ban quản trị có tư cách pháp nhân, có con dấu và tàikhoản riêng Luật Nhà ở năm 2014 cũng thiết kế hoạt động của Ban quản trịgiống như một công ty Như vậy, Ban quản trị có thẩm quyền nhân danh chínhmình thực hiện các giao dịch với các đơn vị quản lý vận hành hay các nhàcung cấp dịch vụ, thiết bị Đây có thể nói là một bước tiến lớn nhằm traoquyền cao hơn cho các chủ sở hữu và cũng là bảo vệ lợi ích cho các chủ thểkhác khi tham gia giao dịch với Ban quản trị

Tuy nhiên, Ban quản trị giống như Hội đồng quản trị của công ty thực hiệncác trách nhiệm và ra các quyết định nhân danh và vì lợi ích của các cư dân.Trong trường hợp này, các cư dân rất cần có Ban kiểm soát tồn tại độc lập vớiBan quản trị để có thể kiểm tra, giám sát để đảm bảo hoạt động của Ban quảntrị là phù hợp với quy định pháp luật, quy chế và vì lợi ích của các cư dân.Bên cạnh đó, tương tự như mô hình công ty, Luật Nhà ở và các văn bản hướngdẫn thi hành cần quy định chi tiết hơn về thẩm quyền quyết định của Hội nghịnhà chung cư và Ban quản trị để bảo đảm các vấn đề quan trọng nhất sẽ doHội nghị nhà chung cư quyết định Trong đó, đặc biệt phải có các quy định

liên quan đến việc trình tự thủ tục tổ chức Hội nghị nhà chung cư, hạn mứcquyết định của Ban quản trị, tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ của Trưởng banquản trị giống như điều lệ của một doanh nghiệp Nếu nhìn nhận các cư dângiống như cổ đông trong các công ty, thì việc áp dụng một mô hình tương tựnhư quản trị doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp và tân tiến cho mô hình tổchức hoạt động của Hội nghị nhà chung cư - Ban quản trị - Ban kiểm soát.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.1.2.1 Khái niệm

Khái niệm hợp đồng: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc

xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự [Điều 385, BLDS 2015]

Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hìnhthành ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên Thuật ngữ hợpđồng còn được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉvăn bản chứa đựng nội dung của hợp đồng

Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt được sự thoả thuận.Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói là hình thức thể hiện hợpđồng Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới thương gia hìnhthành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên đạt được sựthoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện Để chống lại sự giandối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dầnđược hình thành Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung vàhình thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản Cùng với sự phát triển của xã hội,các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi íchchung của cộng đồng

Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tậptrung thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồngđược quy định trong một văn bản như hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự,hợp đồng lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luậtthương mại

Theo quy định của pháp luật, về hình thức, hợp đồng có thể được thể hiệnbằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể Trong một số trường hợp,hợp đồng cần phải được chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép Khipháp luật có quy định hay khi các bên có thoả thuận về hình thức của hợp đồngthì hợp đồng phải được thể hiện dưới hình thức đó Về nội dung, hợp đồng phải

có đủ các nội dung chủ yếu theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận củacác bên đối với hợp đồng đó Ngoài ra, hợp đồng có thể có các nội dung khác.Tuy nhiên, tất cả các nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức

xã hội Hợp đồng có thể được phân loại theo các tiêu chí khác nhau: căn cứ vàođối tượng điều chỉnh, hợp đồng được chia thành hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế, hợp đồng thường rnại, hợp đồng lao động : căn cứ vào sự độc lập hợp đồngđược chia thành hợp đồng chính và hợp đồng phụ; căn cứ vào thời gian thựchiện hợp đồng được chia thành hợp đồng ngắn hạn và hợp đồng dài hạn; căn cứvào tính chất của giao dịch hợp đồng được chia thành hợp đồng mua bán, hợpđồng tặng cho, hợp đồng môi giới

Hợp đồng được giao kết đúng pháp luật có hiệu lực bắt buộc thực hiện đốivới các bên đã giao kết Hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc huỷ bỏ theo sựthoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật

Khái niệm hợp đồng dịch vụ: Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ,

bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ [Điều 513, BLDS2015]

Đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công việc có thể thực hiện được,không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội

Bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch vụ thông tin, tàiliệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu có thoả thuận hoặcviệc thực hiện dịch vụ đòi hỏi; trả tiền cho bên làm dịch vụ theo thoả thuận; cóquyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện dịch vụ theo đúng chất lượng, sốlượng, thời hạn, địa điểm và các thoả thuận khác, nếu bên làm dịch vụ vi phạmnghĩa vụ thì có quyền huỷ bỏ hoặc đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng vàyêu cầu bồi thường thiệt hại

Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện công việc đúng chất lượng, sốlượng, thời hạn, địa điểm thoả thuận, không được giao người khác làm thay nếukhông có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ, bảo quản và giao lại cho bên thuê tàiliệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ, giữ bí mật thông tin màmình biết trong thời gian làm dịch vụ, bồi thường thiệt hại nếu làm mất mát, hưhỏng tài liệu, phương tiện được giao ; có quyền yêu cầu bên thuê cung cấpthông tin, tài liệu, phương tiện, được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bênthuê, yêu cầu bên thuê trả tiền công

Khái niệm hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Hợp đồng

dịch vụ quản lý nhà chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, có thể là chủ đầu tư

dự án với bên cung ứng dịch vụ quản lý tòa nhà, hoặc có thể là cung ứng dịch vụquản lý toàn nhà với người dân sinh sống ở chung cư bao gồm việc điều khiển,duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh, vệsinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng nhà chung cư cho cácchủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Bên thuê dịch vụ vận hành nhà chung cư có nghĩa vụ cung cấp cho bên làmdịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu

có thoả thuận hoặc việc thực hiện dịch vụ đòi hỏi; trả tiền cho bên làm dịch vụtheo thoả thuận; có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện dịch vụ theo đúngchất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các thoả thuận khác, nếu bên làmdịch vụ vi phạm nghĩa vụ thì có quyền huỷ bỏ hoặc đơn phương đình chỉ thựchiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Bên cung ứng dịch vụ vận hành nhà chung cư có nghĩa vụ thực hiện công việc

đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm thoả thuận, không được giao ngườikhác làm thay nếu không có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ, bảo quản và giao lạicho bên thuê tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ, giữ bí mậtthông tin mà mình biết trong thời gian làm dịch vụ, bồi thường thiệt hại nếu làmmất mát, hư hỏng tài liệu, phương tiện được giao ; có quyền yêu cầu bên thuêcung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện, được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợiích của bên thuê, yêu cầu bên thuê trả tiền công

1.1.2.2 Đặc điểm

Chủ thể của hợp đồng: hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung

cư có hai chủ thể là bên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và bên

sử dụng dịch vụ (chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư)

Các chủ thể tham gia hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư rất

đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn

hộ nhà chung cư Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặcnước ngoài Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện

về năng lực chủ thể

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lựcpháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều

bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khácnhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau.

Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lựchành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo qui định của phápluật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp.Việc qui định này đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàntoàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được cácnghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp đồng cần có tư cáchpháp nhân Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và nănglực hành vi Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lậppháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động Năng lực chủ thể củapháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó,

do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau

Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể cho thuê và chủ thể đi thuê căn

hộ nhà chung cư Chủ thể cho thuê có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư

là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư

là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác Chủthể đi thuê có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở,

là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người thuê căn hộ chung cư qua hợp đồngthuê …

Đối tượng của hợp đồng: dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư Bêncung ứng dịch vụ bằng khả năng của mình phải thực hiện công việc mà bên sửdụng dịch vụ yêu cầu, còn bên sử dụng dịch vụ được hưởng những lợi ích từ việcthực hiện dịch vụ Đối tượng của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung

cư là sản phẩm vô hình không tồn tại dưới dạng vật chất, do đó rất khó xác định

chất lượng dịch vụ bằng những tiêu chí được lượng hóa Vì vậy, người ta khôngcần quan tâm đến nơi chứa dịch vụ, không quan tâm đến việc cất giữ, tồn khohay dự trữ dịch vụ mà điều quan trọng nhất là các bên mua bán dịch vụ phải đặt

ra những yêu cầu cụ thể trong hợp đồng mà các bên hướng tới khi ký kết hợpđồng

Mục đích các bên tham gia hợp đồng: bên sử dụng dịch vụ (chủ đầu tư dự

án hoặc ban quản trị nhà chung cư) hướng tới mục tiêu nhằm thỏa mãn nhu cầucủa mình về dịch vụ, được hưởng những lợi ích nhất định, cụ thể là dịch vụ bảo

vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, đảm bảo kỹ thuật điện nước, bảo dưỡng thangmáy, cung cấp các hoạt động khác có liên quan Đối với bên cung cấp dịch vụ,mục tiêu lớn nhất của họ là khoản tiền thù lao hay lợi nhuận phát sinh từ việcthực hiện công việc quản lý vận hành tòa nhà

- Hình thức của hợp đồng: giao kết bằng văn bản theo mẫu tại Phụ lục 2 banhành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD

1.1.2.3 Nội dung

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dungsau đây:

- Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;

- Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sởhữu chung cần quản lý vận hành;

- Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấpdịch vụ quản lý vận hành;

- Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng;phương thức đóng các khoản phí;

- Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;

- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử

lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;

- Các thỏa thuận khác;

- Hiệu lực của hợp đồng

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

- Pháp luật là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung

do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chícủa giai cấp thống trị và là nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội phát triển phùhợp với lợi ích của giai cấp mình

- Như vậy, có thể hiểu pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhàchung cư là những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước banhành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện , thể hiện ý chí của giai cấp thốngtrị và là nhân tố điều chỉnh quan hệ hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhàchung cư

1.2.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư1.2.2.1 Chủ thể của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng dịch vụ đó là công việc mà bên cung ứng dịch vụ

có thể thực hiện theo yêu cầu của khách hàng Theo Điều 514, Bộ luật dân sự

2015, đối tượng của hợp đồng dịch vụ là công việc có thể thực hiện được, không

vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Như vậy, đối tượng củahợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là quản lý vận hành nhà chungcư

1.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên

Bên sử dụng dịch vụ có các quyền sau:

- Yêu cầu bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc theo đúng chất lượng,

số lượng, thời hạn, địa điểm và thỏa thuận khác;

- Trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên

sử dụng dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầubồi thường thiệt hại [Điều 516, BLDS 2015]

Bên cung ứng dịch vụ có các quyền sau:

- Yêu cầu bên sử dụng dịch vụ cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện đểthực hiện công việc;

- Được thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên sử dụng dịch vụ màkhông nhất thiết phải chờ ý kiến của bên sử dụng dịch vụ, nếu việc chờ ý kiến sẽgây thiệt hại cho bên sử dụng dịch vụ, nhưng phải báo ngay cho bên sử dụngdịch vụ;

- Yêu cầu bên sử dụng dịch vụ trả tiền dịch vụ [Điều 518, BLDS 2015].Bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ sau:

- Cung cấp cho bên cung ứng dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiệncần thiết để thực hiện công việc, nếu có thỏa thuận hoặc việc thực hiện công việcđòi hỏi;

- Trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ theo thỏa thuận [Điều 515,BLDS 2015]

Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ sau:

- Thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và thỏathuận khác;

- Không được giao cho người khác thực hiện thay công việc nếu không có

sự đồng ý của bên sử dụng dịch vụ;

- Bảo quản và phải giao lại cho bên sử dụng dịch vụ tài liệu và phương tiệnđược giao sau khi hoàn thành công việc;

- Báo ngay cho bên sử dụng dịch vụ về việc thông tin, tài liệu không đầy đủ,phương tiện không bảo đảm chất lượng để hoàn thành công việc;

- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong thời gian thực hiện côngviệc, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;

- Bồi thường thiệt hại cho bên sử dụng dịch vụ, nếu làm mất, hư hỏng tàiliệu, phương tiện được giao hoặc tiết lộ bí mật thông tin [Điều 517, BLDS 2015]

Trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành theoquy định thì tất cả các công việc liên quan tới quản lý vận hành nhà chung cưphải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng khôngđược thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành Đơn vịquản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ

để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu tráchnhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết vớiBan quản trị nhà chung cư

Đơn vị quản lý nhà chung cư phải đáp ứng đủ điều kiện về chức năng,năng lực để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó đơn vị quản lývận hành nhà chung cư phải có văn bản ghi rõ ràng họ tên, địa chỉ, số điện thoạiliên lạc, kèm theo đó là bản sao có chứng thực toàn bộ giấy tờ chứng minh đã đủđiều kiện quản lý vận hành nhà chung cư được quy định :

+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luậthợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung

cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ởbao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vậnhành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo,bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cưtheo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

1.2.2.3 Trả tiền dịch vụ

Bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ Bên sử dụngdịch vụ phải trả tiền dịch vụ tại địa điểm thực hiện công việc, cụ thể là tại địađiểm quản lý, vận hành nhà chung cư; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Trường hợp dịch vụ không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không đượchoàn thành đúng thời hạn thì bên sử dụng dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ vàyêu cầu bồi thường thiệt hại Khi giao kết hợp đồng, giá của dịch vụ quản lý vậnhành nhà chung cư được thỏa thuận dựa theo khung giá của Ủy ban nhân dân cấptỉnh ban hành

1.2.2.4 Trách nhiệm vi phạm hợp đồng

Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mà bên cung cấp dịch

vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ thì sẽ phátsinh trách nhiệm dân sự với bên sử dụng dịch vụ Tuy nhiên, nếu sự vi phạm nàychưa gây thiệt hại, thì người vi phạm chỉ có trach nhiệm thực hiện đúng nghĩa

vụ Mặt khác, nếu vi phạm nghĩa vụ đã gây ra một thiệt hại cho người bị viphạm, thì người vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Vì vậy, tùythuộc vào tính chất, hậu quả của sự vi phạm mà trách nhiệm dân sự do vi phạmhợp đồng sẽ là trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, tráchnhiệm bồi thường thiệt hại (nếu đã gây thiệt hại), và có thể là trách nhiệm phạt viphạm nếu các bên có thỏa thuận

Thứ nhất: Trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng

- Trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng là khi người cónghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ tronghợp đồng thì bên có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng cácbiện pháp cưỡng chế để buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ.

- Với trách nhiệm này, người vi phạm nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa

vụ theo yêu cầu của bên kia Nếu bên có quyền đã yêu cầu mà bên có nghĩa vụvẫn không thực hiện, thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước áp dụng những biệnpháp cưỡng chế buộc bên kia phải thực hiện nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng

Thứ hai: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng

- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được đặt ra khi hành vi vi phạm hợpđồng dân sự đã gây ra một thiệt hại Mặt khác một người chỉ phải chịu tráchnhiệm dân do vi phạm hợp đồng khi họ có lỗi Vì vậy, việc xác định trách nhiệmbồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng cần dựa trên các cơ sở:

+ Có hành vi vi phạm hợp đồng: hành vi thực hiện không đúng, không thựchiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết,thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi làhành vi vi phạm hợp đồng Trường hợp nghĩa vụ trong hợp đồng không đượcthực hiện hoàn toàn do lỗi của bên có quyền hoặc nghĩa vụ trong hợp đồngkhông thực hiện được do sự kiện bất khả kháng thì không cần phải bồi thường.+ Có thiệt hại xảy ra trong thực tế: thiệt hại xảy ra do vi phạm hợpđồng thường sẽ là: những tài sản bị mất mát hoặc bị hủy hoại hoàn toàn, những

hư hỏng, giảm sút về tài sản, chi phí mà bên bị phạm trong hợp đồng phải bỏ ra

để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục những hậu quả do bên vi phạm hợp đồnggây ra, những tổn thất thu nhập thực tế bị mất, bị giảm sút

+ Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xảy ra:mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm pháp luật và thiệt hại xảy ra được

hiểu là giữa chúng có mối quan hệ nội tại, tất yếu Trong đó, hành vi vi phạm lànguyên nhân, thiệt hại xảy ra là kết quả Chỉ khi nào thiệt hại xảy ra là hậu quảtất yếu của hành vi vi phạm pháp luật, thì người vi phạm mới phải bồi thườngthiệt hại.

+ Người vi phạm hợp đồng có lỗi: nếu không có thỏa thuận hoặc pháp luậtkhông có quy định khác thì chỉ khi nào người vi phạm hợp đồng có lỗi mới phảibồi thường thiệt hại

Thứ ba: Trách nhiệm thực hiện phạt vi phạm khi có thỏa thuận

- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên viphạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm

- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan cóquy định khác Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phảichịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt viphạm và vừa phải bồi thường thiệt hại Trường hợp các bên có thỏa thuận vềphạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừaphải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.1.2.2.5 Phương thức giải quyết tranh chấp

- Phương thức thương lượng: thương lượng là hình thức giải quyết tranhchấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước haybên thứ ba nào Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và tự do địnhđoạt của các bên Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồngcác bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự viphạm hợp đồng

- Phương thức hòa giải: hòa giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc,thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng giữa họ và tựnguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận qua hòa giải Các bên phải tự thương

lượng, hòa giải với nhau khi phát sinh tranh chấp Khi thương lượng, hòa giải bấtthành mới đưa ra Tòa án hoặc trọng tài giải quyết Ngay tại Tòa án, các bên vẫn

có thể tiếp tục hòa giải với nhau Có các hình thức hòa giải sau:

+ Tự hòa giải: là do các bên tranh chấp tự bàn bạc để đi đến thống nhấtphương án giải quyết tranh chấp mà không cần tới sự tác động hay giúp đỡ củabên thứ ba

+ Hòa giải qua trung gian: là việc các bên tranh chấp tiến hành hòa giải vớinhau dưới sự hổ trợ, giúp đỡ của người thứ ba (người trung gian hòa giải) Trunggian hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức hay Tòa án do các bên tranh chấp chọnlựa hoặc do pháp luật qui định

+ Hòa giải ngoài thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được các bên tiến hànhtrước khi đưa đơn khởi kiện ra Tòa án hay trọng tài

+ Hòa giải trong thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được tiến hành tại Tòa án,trong tài khi các cơ quan này tiến hành giải quyết tranh chấp theo đơn kiện củamột bên (hòa giải dưới sự trợ giúp của Tòa án hay trọng tài) Tòa án, trong tài sẽ

ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên và quyết định này có giá trịcưỡng chế thi hành đối với các bên

- Phương thức giải quyết bởi Trọng tài: các bên thỏa thuận đưa ra nhữngtranh chấp đã hoặc sẽ phát sinh giữa họ ra giải quyết tại Trọng tài và Trọng tàisau khi xem xét sự việc tranh chấp, sẽ đưa ra phán quyết có giá trị cưỡng chế thihành đối với các bên Phương thức giải quyết trọng tài cũng bắt nguồn từ sự thỏathuận của các bên trên cơ sở tự nguyện Khác với thương lượng hòa giải, trọngtài là một cơ quan tài phán (xét xử) Tính tài phán của trọng tài thể hiện ở quyếtđịnh trọng tài có giá trị cưỡng chế thi hành Điều kiện để trọng tài có thẩm quyềngiải quyết tranh chấp là các bên phải có thỏa thuận trọng tài Thỏa thuận trọng tài

có thể là một điều khoản của hợp đồng (điều khoản trọng tài) hay là một thỏa

thuận riêng biệt (hiệp nghị trọng tài) Mọi sự thay đổi, đình chỉ, hủy bỏ hay vôhiệu của hợp đồng đều không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của thoả thuận trọngtài (trừ trường hợp lý do làm hợp đồng vô hiệu cũng là lý do làm thoả thuậntrọng tài vô hiệu) Tòa án không tham gia giải quyết nếu các bên đã thỏa thuậntrọng tài, trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài đó là vô hiệu hoặc thỏa thuận trọngtài là không thể thực hiện được.

- Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng theo thủ tục tố tụng tư pháp:khi tranh chấp hợp đồng phát sinh, nếu các bên không tự thương lượng, hòa giảivới nhau thì có thể được giải quyết tại Tòa án Đối với tranh chấp về hợp đồngdịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Tòa án sẽ giải quyết theo thủ tục tố tụngdân sự

1.2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đếnh hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà

chung cư Yếu tố trực tiếp là các yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường,

chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đó

và quyết định lên giá của đất, nhà ở, căn hộ chung cư

- Yếu tố tự nhiên:

Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá dịch vụ quản lý vậnhành nhà chung cư Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vịtrí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

Vị trí của nhà chung cư : vị trí của một sản phẩm dịch vụ quản lý vận hànhnhà chung cư quyết định phần lớn giá trị của nhà chung cư đó có 2 loại vị trí chomỗi loại nhà chung cư: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Cả hai đều có vai tròquan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm nhà chung cư

Thiết kế của sản phẩm: một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếungười mua hơn sẽ dẫn đến giá của nhà chung cư đó cao hơn, dù cho cả hai đều

bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:nhà chung cư nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị nhà chung cư bị sút giảm vàngược lại

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà chung cư

Ngoài ra, còn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất đó

có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trịđất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử

dụng đất cho xây dựng)

- Yếu tố kinh tế

Khả năng sinh lời của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: giá trị của nhàchung cư sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng caothì giá trị nhà chung cư càng tăng và ngược lại

Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện,điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu nhà chung cư Chung quy,các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá nhà chung cư

- Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

+ Tính hữu dụng của nhà chung cư

+ Nhu cầu loại nhà chung cư trên thị trường

- Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị nhà chung cư

Một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS

đó là hợp pháp có giá trị Một số yếu tố về pháp lý của nhà chung cư cần chú ý

để quyết định giá trị của một sản phẩm

Tình trạng pháp lý của nhà chung cư: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

- Các yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư

Thông thường các yếu tố ngoại lai thường là các yếu tố mang tầm vĩ mô cósức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường nhà chung cư toàn khu vực và cả trongnước

- Yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư:

Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường nhàchung cư, cụ thể khi ban hành mọt chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuấtxây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nóichung và đầu tư cho thị trường dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng

Cụ thể như:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá nhàchung cư gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

Chính sách cho phép Việt kiều mua nhà chung cư tại Việt Nam;

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất…

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với nhà chung cư

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị nhà chung cư Một khu vực cómật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà

chung cư nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tốkhác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề

an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của nhàchung cư Tình trạng những người sống trong nhà chung cư, tình trạng sức khỏe,nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hộicủa những người đang chung sống

1.2.4 Kinh nghiệm quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên thế giới

Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cưkhoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng20- 30 năm Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn

vị thứ 3 thực hiện công việc này Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư,hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳv.v ), là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty Trách nhiệm hữu hạn chủ

sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga)

Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản,Singapore… thì nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu Tại các quốcgia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập Công

ty quản lý vận hành chỉ đóng một vai trò rất nhỏ Các nhà chung cư cao cấp hiệnnay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thểthao, sân chơi trẻ em, các sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… phần tiệních này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng Và trên tinh thần đó,cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình

Ở Pháp, ngay khi có người vào ở trong nhà chung cư, thì công ty quản lý

và xúc tiến thương mại (Công ty quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lýdoanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn vay ngân hàng và thanh toán tiền cho

đơn vị thi công) mời một công ty quản lý nhà chung cư đến để thực hiện việcquản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư Như vậy, lúc đầu, công tyquản lý và xúc tiến thương mại là người chọn đơn vị quản lý nhà chung cư Sau

đó, khi các lô nhà chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội đồngnhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý nhà chung

cư Trong thực tế, hội đồng nhà chung cư thường tiếp tục giữ đơn vị quản lý màcông ty đã chọn, nhưng họ cũng có quyền tự do thay đổi Ngay khi đại hội nhàchung cư đầu tiên được tổ chức, SCI và công ty quản lý dự án chuyển giao toàn

bộ nhà chung cư cho hội đồng nhà chung cư và rút lui vĩnh viễn Từ đó, họkhông còn can thiệp trong việc quản lý nhà chung cư nữa Họ chỉ còn liên quanđến nhà chung cư trong công tác bảo hành cho công trình Hệ thống ở Pháp phânchia rạch ròi vai trò của các bên có liên quan, từ đó giúp phân chia trách nhiệm

và xác định rõ bảng tổng kết tài chính của ba đơn vị có liên quan trong việc xâydựng và quản lý nhà chung cư: công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công tyquản lý dự án xúc tiến thương mại và công ty quản lý nhà chung cư Hội đồngnhà chung cư có toàn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của nhàchung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ

Ở Thụy Điển, hợp tác xã nhà ở thành lập từ những năm 1923 đến nay cónhiều nhà chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác

xã có vai trò quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trìcuộc sống tốt đẹp của cộng đồng nhà chung cư Hợp tác xã nhà ở có các nhiệm

vụ sau: quản lý bất động sản của nhà chung cư, có lý lịch nhà chung cư, các giấy

tờ giao dịch mua bán, cho thuê căn hộ, ; quản lý xã viên theo Điều lệ, phát triển

xã viên, những người sống trong nhà chung cư đều là xã viên hợp tác xã; làm cácdịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm các dịch vụ trong căn hộ

có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thông gió, khóa từ, thông tin nội bộ,… tư

vấn mua sắm trang trí nội thất, tiết kiệm năng lượng, phí dịch vụ viễn thông Hợptác xã nhà ở hoạt động không nhằm lợi nhuận cao, lấy thu bù chi, có tích lũy.Cán bộ Ban quản lý hợp tác xã là những xã viên sống trong nhà chung cư, tựnguyện, nhiệt tình được bầu hàng năm, làm không lương nhưng có phụ cấp, cónhững phụ nữ làm chủ nhiệm hợp tác xã với thâm niên đến trên 30 năm

Ở Singapore, mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp hầu như đều do Nhànước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan pháttriển nhà ở xã hội (HDB) HDB sẽ tiếp nhận đơn đăng ký và phê duyệt nhữngđơn vị cung cấp dịch vụ nâng cấp chỉnh sửa căn hộ khi cư dân có nhu cầu sửachữa HDB sẽ bảo đảm những chủ thầu này trong khi tiến hành sửa chữa khônglàm hư hỏng tổng thể kết cấu tòa nhà Sau đó, hợp đồng sẽ được ký kết giữa chủnhà và chủ thầu và HDB không tham dự vào hợp đồng này Chủ căn hộ, HDB vàHội đồng tòa nhà đều góp phần bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà Chủ căn hộ có tráchnhiệm thường xuyên kiểm tra căn hộ của mình để kịp thời phát hiện và sửa chữanhững hỏng hóc nhỏ trước khi những vấn đề đó trở nên nghiêm trọng HDB xâydựng 21 chi nhánh và 4 Trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ liên quan đếnquản lý nhà chung cư trong đó có bao gồm dịch vụ sửa chữa và bảo hành nhàcửa HDB có quyền xem xét và phê duyệt những đơn vị đủ điều kiện cung cấpmột số dịch vụ sửa chữa và lắp đặt quan trọng như: sửa chữa và lắp đặt cửa sổ,điều hòa… HDB cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà cửa cho chủ căn

hộ Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khuvực chung của tòa nhà bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và cáctài sản nằm trong không gian chung khác cũng như các tài sản thương mại kháctrong tòa nhà

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư tại Việt Nam

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác đượcpháp luật dân sự quy định có năng lực hành vi dân sự thỏa thuận với nhau dướihình thức hợp đồng dân sự về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa

vụ dân sự Tham gia vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm

có các chủ thể sau: Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhàchung cư

Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứngdịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trảtiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.Có thể là hợp đồng vì lợi ích của ngườithứ ba

Thông thường, bên thuê dịch vụ là người hưởng lợi khi bên cung ứng dịch

vụ đã thực hiện công việc dịch vụ Tuy nhiên, nhiều trường hợp, người thứ ba làngười được hưởng lợi từ việc bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc.Có thể

giao dịch với người thứ ba Bên cung ứng dịch vụ hoàn toàn chịu trách nhiệm vềhành vi của mình trước người thứ ba, nếu pháp luật không quy định khác hoặccác bên không có thỏa thuận khác.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê dịch vụ:

– Bên thuê dịch vụ có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện công việctheo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các nội dung khác mà haibên đã thỏa thuận

– Có quyền nhận kết quả công việc mà bên làm dịch vụ đã thực hiện

Có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệthại, nếu bên làm dịch vụ vi phạm nghĩa vụ Khi đơn phương chấm dứt thực hiệnhợp đồng, bên thuê dịch vụ phải báo trước cho bên làm dịch vụ trong mộtkhoảng thời gian hợp lý và phải trả tiền công theo số lượng, chất lượng mà bênlàm dịch vụ đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có)

– Trong trường hợp chất lượng, số lượng dịch vụ không đạt được nhưthỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành đúng thời hạn do lỗi của bênlàm dịch vụ, thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền công và yêu cầu bồi thườngthiệt hại

– Bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch vụ thông tin,tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc nếu các bên có thỏathuận hoặc việc thực hiện dịch vụ có yêu cầu

– Bên thuê làm dịch vụ phải trả tiền công (thường gọi là tiền thù lao) chobên làm dịch vụ theo thỏa thuận khi xác lập hợp đồng Tiền công được trả tại địađiểm thực hiện dịch vụ khi hoàn thành dịch vụ, nếu các bên không có thỏa thuậnkhác

Quyền và nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ:

- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải cung cấpthông tin, tài liệu và phương tiện để thực hiện dịch vụ vì lợi ích của bênthuê dịch vụ.

- Được phép thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ màkhông nhất thiết phải chờ ý kiến của bên thuê dịch vụ nếu việc chờ ý kiến

sẽ gây thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nhưng phải báo ngay cho bên thuêdịch vụ biết

- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải trả tiềncông theo thỏa thuận trong hợp đồng Nếu trong hợp đồng các bên khôngthỏa thuận cụ thể, thì tiền công được xác định theo mức trung bình đối vớicông việc cùng loại tại thời điểm và địa điểm hoàn thành công việc

- Bên cung ứng dịch vụ cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiệnhợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên thuê dịch vụ khôngthực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện không đúng như nghĩa vụ màcác bên đã cam kết

- Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện công việc đúng chất lượng,khối lượng, thời hạn và các điều khoản khác mà hai bên đã thỏa thuậntrong hợp đồng

- Không được giao cho người khác làm thay công việc, nếu không có sựđồng ý của bên thuê dịch vụ

- Phải bảo quản và giao lại cho bên thuê dịch vụ tài liệu và phương tiệnđược giao để thực hiện dịch vụ sau khi hoàn thành công việc Khi nhận tàiliệu, phương tiện, thông tin nếu thấy không đầy đủ, không bảo đảm chấtlượng để hoàn thành công việc thì phải báo ngay cho bên thuê dịch vụbiết