Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện lộc bình, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2018 – 2020

Luật Đất đai 2013, trong đó quy định:- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai - Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -

HOÀNG THỊ HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI

ĐOẠN 2018 - 2020

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2022

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -

HOÀNG THỊ HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI

ĐOẠN 2018 - 2020 Ngành : Quản lý Đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bốtrong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, tháng 04 năm 2022

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhậnđược sự giúp đỡ tận tnh, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu củatập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thu Thùy là

người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài vàviết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,

Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tnh của Phòng Tài nguyên và Môitrường huyện Lộc Bình, văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Lộc Bình, Phòng đào tạo

- trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 04 năm 2022

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

i LỜI CẢM ƠN ii MỤC

LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG .vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài .1

2 Mục tiêu của đề tài .2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài .3

1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước .3

1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .6

1.2 Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động đất đai .13

1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài .15

1.3.3 Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 20 1.4 Những nghiên cứu liên quan đến đề tài .20

Chương 2 23

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.3.3 Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020 242.3.4 Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quảcông tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

2020 523.2.5 Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của người dân trênđịa bàn huyện Lộc Bình, Lạng Sơn 553.3 Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyệnLộc Bình giai đoạn 2018 – 2020 593.3.1 Kết quả điều tra chỉnh lý biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất

59

3.3.2 Kết quả điều tra chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã 61

3.4 Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương

63

3.4.1 Tồn tại 63

3.4.2 Khó khăn 63

3.4.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương .64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67

1 Kết luận 67

2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp qua một số năm 32

Bảng 3.2: Tình hình biến động dân số qua một số năm 34

Bảng 3.4 Phát triển dân số và lao động huyện Lộc Bình 2016 – 2020 35

Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lộc Bình năm 2020 36

Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Lộc Bình 39

Bảng 3.7 Hệ số biến động quyền sử dụng đất 40

Bảng 3.8 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 - 2020 42

Bảng 3.9: Đăng ký biến động thu hồi quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình 43

Bảng 3.10 Đăng ký biến động cấp đổi quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình 45

Bảng 3.11 Đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình 46

Bảng 3.12 Đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất .48 huyện Lộc Bình .48

Bảng 3.13 Đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình 49

Bảng 3.14 Đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình 51

Bảng 3.15 Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Lộc Bình 52

Bảng 3.16 Các loại hồ sơ đã chỉnh lý khi tiếp nhận biến động 53

Bảng 3.17 Nhận thức của người dân về tnh hình đăng ký 55 biến động đất đai .55

Bảng 3.18 Tổng hợp các khó khăn khi người dân ĐKBĐ tại cơ quan nhà nước 57

Bảng 3.19 Kết quả công tác chỉnh lý biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lộc Bình 59

Bảng 3.20 Đánh giá việc gửi thông báo chỉnh lý biến động đất đai tại văn phòng ĐKDĐ huyện Lộc Bình 60

Bảng 3.21 Kết quả điều tra cán bộ địa chính xã, thị trấn về biến động đất đai 61

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 27 Hình 3.2 Sơ đồ đăng ký biến động quyền sử dụng đất

38

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với vai trò điều tiết các quan hệ có liên quan đất đai - một loại tư liệu sảnxuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách phápluật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã trở thành một trong những động lựcchủ yếu tạo đà cho những chuyển biến về kinh tế - xã hội của nước ta Người sửdụng đất đã gắn bó hơn với đất đai Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắnliền với đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sửdụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tưnước ngoài vào Việt Nam

Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trườngcòn mới mẻ, nên dưới tác động của kinh tế thị trường, nằm ngoài tầm kiểm soátcủa Nhà nước, mang lại những tác động tiêu cực đối với tnh hình kinh tế - xãhội Nhiều biến động thường xuyên diễn ra mà Nhà nước chưa điều chỉnh được

Do đó, một yêu cầu thiết yếu đặt ra là việc chú trọng vào công tác quản lý các biếnđộng về đất đai

Lạng Sơn là một trong những tỉnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc Thờigian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai trên địabàn tỉnh có sự thay đổi không nhỏ

Lộc Bình là một huyện kinh tế của tỉnh Lạng Sơn, diện tch 98.642,7 ha vàdân số 84.740 người Phía Bắc giáp huyện Cao Lộc, phía Tây giáp huyện Chi Lăng,phía Nam giáp tỉnh Bắc Giang , phía Đông Nam giáp huyện Đình Lập, phía ĐôngBắc giáp tỉnh Quảng Tây-Trung Quốc

Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế huyện Lộc Bình

đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển, kéo theo đó là quá trình đô thịhóa diễn ra mạnh mẽ Cùng với sự phát triển về KT-XH, tnh hình giao dịch về đấtđai, bất động sản ngày một tăng lên Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu pháttriển KT-XH rất lớn Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác biến động đất đaicòn bộc lộ một số tồn tại như việc người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích, làmmất

hiện trạng ban đầu, số lượng người thực hiện công tác biến động đất đai ít vẫn đang còn gặp phải nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ và hoàn thiện

Xuất phát từ thực tế đó, cấp thiết của vấn đề tôi tiến hành thực hiện đề tài

“Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2018 – 2020”.

2 Mục têu của đề tài

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng

3 Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Là cơ sở làm luận cứ cho công tác quản lý quyền sử

dụng đất nói chung và đăng ký biến động quyền sử dụng đất nói riêng

- Ý nghĩa thực tễn: Đánh giá thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng

đất trên địa bàn nghiên cứu qua đó nhằm hoàn thiện hơn công tác đăng kýbiến động tại địa phương nói riêng và công tác quản lý đất đai cả nước nói chung

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước

* Vai trò của đất đai

Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’(Các Mác - Ăng-ghen, 1979).

Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọinền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết đểthực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động chotất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội Đối với cácngành nông -lâm -thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tch mặt nước) là tư liệusản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượnglao động Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giaothông và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này

Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đấtđai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của conngười và sinh vật Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước,không khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầucủa môi trường sống Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973tại Luân Đôn đã đánh giá: ‘‘Đất đai là một trong những của cải quý nhất củaloài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trêntrái đất’’ (Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, 1980)

Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảmbảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảmbảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội Quản lý nhà nước đối vớiđất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinhtiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường)

Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó làlịch sử của từng dân tộc Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý

do tranh giành đất đai và tài nguyên Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôivới việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới

Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp,đời sống đang phụ thuộc vào đất đai Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước

để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống cònvới con đường CNXH của nước ta

* Đặc điểm của đất đai

- Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về sốlượng Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hoá cố định về cung (có đường cungthẳng đứng) Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, đòi hỏi trong quá trình

sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bốtrí sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tươngđối về cung cho các loại đất

- Đất đai có vị trí cố định, không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác.Tính cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồngốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên) Vị trícủa đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng Đất đấtđai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụngtriệt để hơn ở các vùng xa xôi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn.Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai

- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liềnvới hoạt động của con người Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trởthành tư liệu không thể thiếu được Tác động của con người vào đất đai thông quahoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp haygián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi íchcủa mình Những tác động đó có thể làm thay đổi tnh chất của đất đai, từ đấthoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đíchkhác Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sảnphẩm của tự nhiên,

thành tốt hơn Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai Độ phìnhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tácđộng của con người Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khảnăng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và pháttriển Nó có ý nghĩa quyết định đối với sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụngđất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phìcủa đất.

- Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tnh tự nhiêncủa đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điềukiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mụcđích sử dụng các loại đất khác nhau Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mụcđích khác nhau Đặc điểm này của đất đai đòi hỏiquá trình quản lý, sử dụng phảibiết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quảnhất trên mỗi vùng lãnh thổ Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạchtổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ

- Các quan hệ đất đai vừa mang tnh kinh tế vừa mang tnh xã hội sâu sắc:Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ Xét về góc độ xã hội,quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế

hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốnđất đai như ngày nay’’ (Luật Đất đai 1993) Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùngnông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môitrường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn

về mặt tinh thần Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hoàn toànkhông phải vì lý do kinh tế Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụngđất cho những mục đích như đất tôn giáo, tn ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang

có những diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa

ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ởThừa Thiên - Huế và nhiều địa phương khác Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh

hưởng đến quan hệ đất đai Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời

cả làng, đến chỗ tái định

Luật Đất đai 2013, trong đó quy định:

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

+) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

+) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

+) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất;

+) Thống kê, kiểm kê đất đai;

+) Quản lý tài chính về đất đai;

+) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bấtđộng sản;

+) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;+) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

+) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạmtrong việc quản lý và sử dụng đất đai;

+) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lýnhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảmbảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

Quản lý đất đai, theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của LiênHiệp Quốc, là một quá trình xác định, lưu trữ và cung cấp thông tin về chủ sở hữu,giá trịđất đai và việc sử dụng đất khi thực hiện các chính sách quản lý đất đai Mộtcách cụ thể, đối tượng quản lý đất đai bao gồm ba yếu tố cơ bản:

- Chủ quyền đất: ghi nhận và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu (sử dụngđất); ranh giới thửa đất; việc mua, bán, cho thuê đất đai và quản lý, giải quyếttranh chấp đất đai;

- Định giá đất: xác định giá trị đất đai và bất động sản trên đất, việc thu thuế đất;

- Sử dụng đất: quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất.Đây là những yếu tố được xác định và quản lý theo những cách khác nhautrong quản lý đất đai, nhưng cả ba đều có mối liên hệ với nhau vì cùng được xâydựng trên nền tảng thông tin đất đai vững chắc Để quản lý tốt đất đai, điều quantrọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách

dễ dàng Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai Thông tinđất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một

hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết đượcnhiều quốc gia quan tâm (Uỷ ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 1996)

Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thốngquản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồmnhững thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác vàhưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tnh của đất đai Các thông tin nàyđược đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích màchúng được khai thác, sử dụng

gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đượcthực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hìnhthức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

(Điều 95, Luật Đất đai 2013)

Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và có biến động trong quá trình sử dụng đất nhưchuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạn chế vềquyền…

1.1.3 Hình thái biến động đất đai và các trường hợp biến động đất đai

Biến động đất đai là những thay đổi liên quan tới quyền sử dụng đất, thayđổi về quyền sở hữu tài sản trên từng thửa đất Trong quá trình quản lý đất đai,việc quản lý biến động đất đai là hết sức quan trọng nhằm đảm bảo đất đai được

sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Những thay đổi liên quan tới đất đai cóảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của chủ sử dụng mảnh đất, chủ sở hữu tàisản trên đất mà còn ảnh hưởng tới việc sử dụng của những mảnh đất liền kê,quyền và lợi ích của các đối tượng có liên quan

Biến động đất đai có thể hiểu là sự thay đổi thông tin không gian vàthuộc tnh của thửa đất sau khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtlập hồ sơ địa chính ban đầu

Do đặc thù về chế độ sở hữuđất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến độngđất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất và biếnđộng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất và

theo đó là việc quản lý các biến động đất đai có liên quan Biến động đất đai bao gồm các hình thái biến động đất đai phổ biến sau đây:

+ Biến động đất đai liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước,diện tch thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụngđất; thay đổi số thứ tự/số hiệu thửa đất đo đạc, do thiên tai hay tạo lập thửa đấtmới

+ Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản (tài sản sinh ra từ đất nhưcây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…hay tài sản gắn vào đất do hoạt động có ýthức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng như nhà ở,các công trình xây dựng…); nguồn gốc tạo lập tài sản (thừa kế, tặng cho, cho thuê,chuyển nhượng…); các đặc điểm của tài sản

+ Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sảngắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của chủ sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trong quá trình sử dụng đất do tác động của các yếu tố tự nhiên, con người,

do nhu cầuvà yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đã phát sinh nhiều trường hợp biếnđộng đất đai Căn cứ vào tnh chất mức độ thay đổi có các trường hợp biến độngđất đai như sau:

+ Các trường hợp chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời gian sử dụng, sở hữu, công năng,thay đổi hình thể ghi trên giấy chứng nhận;

+ Đất được giao, cho thuê, thu hồi;

+ Mất đất do thiên tai gây nên sạt lở hoặc bị lấp bồi không còn khả năng sử dụng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thayđổi tên chủ;

+ Cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp mất, hư hỏng

(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.3.1 Phân loại biến động đất đai

Căn cứ vào đặc trưng biến động tại Việt Nam, người ta có thể phân chiathành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợppháp và biến động chưa hợp pháp

- Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp luật

- Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biếnđộng hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật

- Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đấtđai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra, biến động đất đai có thể phân loại theo biến động có sự thay đổithông tin không gian của thửa đất, biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tnhcủa thửa đất Cụ thể:

- Biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, bao gồm:+ Hợp thửa, tách thửa;

+ Biến động do thiên tai;

+ Thay đổi ranh giới thửa đất, hành chính;

+ Chuyển mục đích sử dụng, chuyển công năng sử dụng của nhà, công trìnhxây dựng;

+ Thay đổi diện tch xây dựng, diện tch sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp(hạng) nhà, công trính…

- Biến động có sự thay đổi thông tin thuộc tnh của thửa đất, bao gồm:Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ,chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định giải quyết hành chính giải quyết khiếunại, tố cáo về đất đai, theo bản án, quyết định của toà án

Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Biến động do quyhoạch…

1.1.3.2 Mục đích quản lý biến động đất đai

Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nên tình hình sửdụng đất đai có rất nhiều biến động xảy ra Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tếthị trường, quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước tạo nên Chính vì vậy,quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp

và khó kiểm soát được Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhànước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng Để quản lýđất đai có hiệu qủa đòi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánhđúng thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơđịa chính Việc cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụhợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nước hoạch địnhchính sách quản lý và phát triển

1.1.3.3 Thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ biến động

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất được thực hiện tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giảiquyết thủ tục hành chính thuộc UBND huyện, Sở tài nguyên môi trường

Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất được thụ lý tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hoặcVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường

UBND xã, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến độngđiều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, loại tàisản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu

Phòng tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường thẩm định hồ

sơ, nếu đủ điều kiện, trình UBND cùng cấp cấp giấy chứng nhận

Phòng tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường có trách nhiệmquản lý và cập nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất vào hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình và gửi thông tin chỉnh lý biến độngcùng bản sao nội dung biến động cho 2 đơn vị quản lý hồ sơ địa chính còn lại theoquy định để chỉnh lý đảm bảo tnh thống nhất về nội dung thể hiện trên hồ sơ

1.1.3.4 Đối tượng đăng ký biến động đất đai

- Người đăng ký biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất được thực hiệnđối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có những thay đổi về các nộidung liên quan đến quyền sử dụng đất (trên thửa đất đã được cấp giấy chứngnhận); thay đổi về quyền sở hữu tài sản (đã được ghi nhận) Cụ thể là:

+ Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp pháp vềnguồn gốc sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản lànhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất trên đất

Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khi thực hiện các quyền màpháp luật cho phép hoặc có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản trên đất cần thực hiện đăng ký biến động đối với cơ quanquản lý Thực hiện đăng ký biến động giúp cho cơ quan quản lý cập nhật nhữngbiến động đối với đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, đảm bảo nộidung cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận nhữngthay đổi về quyền sở hữu tài sản trên đất Đây cũng là cơ sở cho việc quản lý đấtđai thường xuyên của cơ quan quản lý nhà nước đồng thời là căn cứ để bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền vớiđât

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký biếnđộng Văn phòng đăng ký đất đ a i thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Vănphòng đăng ký đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợpngười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ

sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòngđăng ký đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử

13dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường (trừ

trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức đầu tư, xây dựng nhà ở để bán)

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã,thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối vớitrường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộngđồng dân cư tại xã, thị trấn xin cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi, xácnhận bổ sung vào Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tạiChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

1.2 Cơ sở pháp lý của đăng ký biến động đất đai

Các quy định về công tác quản lý biến động đã được quy định đầy đủ, rõràng trong các văn bản pháp quy và được đưa vào áp dụng trên cả nước

1.2.1 Văn bản pháp quy

- Bộ luật Dân sự năm 2015 ngày 24/11/2015

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013

- Luật Nhà ở năm 2014 ngày 25/11/2014

- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ngày 25/11/2014

- Luật quy hoạch năm 2017 ngày 24/11/2017

1.2.2 Văn bản pháp luật

Ngoài những văn bản Luật quy định chung về những nội dung có liên quantới quản lý biến động đất đai đã nêu, Chính phủ và các Bộ đã ban hành các Nghịđịnh, Thông tư cụ thể nhằm làm rõ hơn các thủ tục hành chính; xử phạt viphạm hành chính; trình tự, thủ tục hành chính trong đăng ký biến động cũng nhưcác vấn đề pháp lý liên quan đến quản lý biến động Có 25 Nghị định, thông tư

và quyết định quy định các vấn đề pháp lý có liên quan đến quản lý biến động

Trong đó có 6 Nghị định, 5 Thông tư và 1 Quyết định quy định đến lĩnh vựctài chính đất đai như các trường hợp xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vựcđất

đai, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi khi đăng

ký biến động sử dụng đất Cụ thể là các Nghị định, Thông tư, Quyết định sau:

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền thuê đất và mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định

về khung giá đất;

- Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính Hướngdẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủquy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên & Môitrường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giáđất; đinh giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên & Môitrường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất;

- Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/08/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

về việc đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tàichính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 về việc ban hành quyđịnh hạn mức giao đất ở tại đô thị, diện tch tối thiểu được tách thửa đối với đất

ở tại đô thị trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 về việc ban hành quyđịnh hạn mức giao đất ở, diện tch tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nôngthôn trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 54/2018/QĐ-UBND ngày 18/9/2018 của UBND tỉnh Lạng

Sơn ban hành Quy định diện tch tối thiểu được phép tách thửa đối với đấtthương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đấtthương mại, dịch vụ và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.

- Quyết định 32/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh LạngSơn về việc ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2020-2024

- Quyết định số 1332/QĐ-UBND ngày 6/7/2021 của UBND huyện Lộc Bình

về phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030

- Quyết định số 1701/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của UBND tỉnh Lạng Sơn

về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm đầu (2021) của QHSDĐ đến năm 2030huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chitiết thi hành luật đất đai

1.3 Cơ sở thực tễn của đề tài

Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản ở các nước phát triển (Pháp, Đức,

Hà Lan, Thủy Điển, Úc…) có lịch sử hình thành và phát triển trên 100 năm, tch luỹđược nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả Hệ thống QLĐĐ và bất độngsản ở các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực (Đài Loan, Thái Lan,Malaysia) được hình thành trong khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm của cácnước phát triển Hệ thống QLĐĐ và bất động sản các nước có nền kinh tế chuyểnđổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường (Trung Quốc

và các nước Đông Âu) đã và đang đổi mới trong khoảng 20 năm trở lại đây(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.3.1 Hệ thống quản lý đất đai của một số nước trên thế

giới

1.3.1.1 Hệ thống quản lý đất đai của Úc

a Pháp luật đất đai của Úc

Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luậtAnh quốc Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối vớiđất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sởhữu tuyệt đối Quan niệm về tnh tương đối của Chứng nhận quyền khác với sở

17hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trongnhững hòn

đá tảng của Luật bất động sản Anh - Úc Khác với Luật La Mã, sở hữu được hiểutheo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Úc, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đấtđai gọi là đất Vương quyền (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).

b Hệ thống đăng ký đất đai Torren

* Khái quát

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thốngđăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệthống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào

áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giớinhư Ai Len, Anh (Bộ Tài nguyên môi trường, 2012)

Hệ thống đăng ký đất đai được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm

1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng kýtàu biển của Đức Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trương đưa việc đăng kýquyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho

Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật bất động sảnNam Úc năm

1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phảiđăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Úc đất công chưa giao cònchiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó

số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nênviệc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

* Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ÚcĐặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai và BĐS của Úc bao gồm:

+ Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước;

+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơhiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến độnglâu dài;

+ Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng;+ Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo;+ Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng;

có chính sách đất đai của địa phương Quyền của người sở hữu đất đai được bảo

vệ đầy đủ Nhà nước chuyển quyền sở hữu đất cho các tổ chức tối đa là 99 nămtheo hai hình thức:

- Toàn quyền: áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt

- Hạn chế quyền: phải có sự chấp thuận của Nhà nước trước khi bán hoặcchuyển giao để đảm bảo đất không bị chuyển giao cho người nước ngoài vànhân dân địa phương, giữ vững quyền sở hữu về đất đai (Tổng cục quản lý đất đai,2012)

b Hệ thống đăng ký và thông tin đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai ở Malaysia là một hệ thống phi tập trung Hệthống gồm 3 bộ hồ sơ lớn liên tục là: bộ hồ sơ bằng khoán, chủ sở hữu và thuthuế Bộ hồ sơ bằng khoán chứa đựng các thông tin chi tiết về thửa đất như diện

tch, loại đất, kích thước Bộ hồ sơ chủ sở hữu duy trì các thông tin chi tiết về từng

chủ sở hữu hoặc bên có quyền lợi Bộ hồ sơ thu thuế chứa đựng những thông tin

về số lượng thuế, tiền phạt, hiện trạng và số nợ Hệ thống đăng ký có 2 chức năngchính là chức năng liên quan đến thông tin bằng khoán và chức năng thứ haigắn với các hoạt động tnh toán như lập hóa đơn, viết báo cáo

Hệ thống thông tin ở Malaysia gồm có ở các cấp: liên bang, cấp bang và cấpquận Các thông tin chính có trong hệ thống thông tin đất đai liên bang bao gồm:thông tin pháp lý, thông tin sử dụng đất và thông tin đánh giá Cơ sở hạ tầng thôngtin đất đai bao gồm 15 hệ thống con xử lý độc lập những nội dung về QLĐĐ đượckết nối với nhau như: Hệ thống đo đạc và đất đai; hệ thống thông tin rừng quốc gia

và hệ thống đánh giá tài sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)

1.3.1.3 Kinh nghiệm của Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luậtcủa Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo

an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự

an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho cácgiao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ côngdân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếpcận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin đượcnhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bímật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thốngcông khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland

để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ vàgiấy tờ phải được lưu giữ lâu dài.Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cầnlưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký vàphục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chínhquyền trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

1.3.2 Cơ sở thực tiễn về tình hình biến động đất đai ở Việt Nam

Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điềutiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu vềđất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứngcác yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đấtnước trong từng giai đoạn Xác định được tầm quan trọng của công tác đăng ký đấtđai trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần ổn định cuộc sống xã hội,hạn chế

những tranh chấp đất đai vốn dĩ đang rất phổ biến hiện nay Trong những năm gầnđây, Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực cải tiến hoạt động đăng ký đất đai, đặcbiệt là công tác quản lý biến động đất đai, hướng tới việc xây dựng hệ thống thôngtin đất đai điện tử Với sự hỗ trợ của một số quốc gia nhằm tăng cường năng lựcquản lý đất đai của Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng các phầnmềm quản lý đăng ký đất đai và cập nhật biến động đã và đang được áp dụngtại một vài địa phương

Theo thống kê, đến nay trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụngđất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9% số xã; lập

sổ địa chính cho 79,3% số xã Đến nay, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấpgiấy chứng nhận sử dụng đất, đạt trên 94,9% tổng diện tch các loại đất cần cấp.Riêng năm 2015, cả nước đã cấp được hơn 200 nghìn giấy chứng nhận Hệ thống

hồ sơ địa chính tiếp tục được hiện đại hóa, cả nước có đã có 107 đơn vị cấp huyệnđang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai nhiều địa phương đã thực hiện liên thôngvới hệ thống cơ quan thuê để phục vụ đa mục tiêu (trong đó có 59 đơn vị cấphuyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp), có 9.027đơn vị cấp xã xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa (Bộ Tài nguyên môi trường, 2015)

Tuy nhiên, trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn một số tồntại, hạn chế nhất định Ở một số địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định vềthu hồi đất, điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất chưa thực sự thực hiện triệt để theo tinh thần tạo quỹ đất sạch

để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Mặc dù

cơ bản hoàn thành đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng kếtquả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độcòn hạn chế

Số lượng các cuộc thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất tại các cấpcòn ít Công tác thanh tra, kiểm tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đaitại các địa phương chưa được tăng cường mạnh mẽ Việc xử lý vi phạm còn chậm,kéo dài; kết quả xử lý còn khiêm tốn so với số lượng các vi phạm đã phát hiện; tnhrăn đe, ngăn chặn của công tác thanh tra, kiểm tra chưa cao

Việc rà soát, tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm phát triểnquỹ đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm Một số địa phươngchưa thật sát sao, quyết liệt trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính tronglĩnh vực đất đai (Bộ Tài chính, 2016).

1.3.3 Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Kết quả đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh: Đến naytoàn tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được 487.476 ha đạt 83,02 %

so với diện tch cần cấp theo hiện trạng, trong đó tổ chức là 52.012 ha đạt 79,05 %,

hộ gia đình, cá nhân là 435.464 ha đạt 83,53 %

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính: Đến nay, đã hoàn thành xây dựng

cơ sở dữ liệu địa chính là 165/226 xã, phường, thị trấn (hiện nay là 200 xã,phường, thị trấn theo Nghị quyết số 818/NQ-UBTVQH14 ngày 21/11/2019 của Ủyban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã thuộc tỉnhLạng Sơn), tch hợp đưa vào vận hành khai thác được 151/165 xã Hệ thống cơ sở

dữ liệu địa chính của tỉnh được vận hành trực tuyến bằng phần mềm ELIS CLOUDtại Trang thông tin điện tử (vpdkddlangson.gov.vn) Đã cấp địa chỉ truy cập vàphân quyền truy cập dữ liệu địa chính theo chức năng, nhiệm vụ cho 492 đối tượngngười dùng; thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin dữ liệu đấtđai Thực hiện tiếp nhận dự án tăng cường quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữliệu đất đai tại thành phố Lạng Sơn và 04 huyện: Cao Lộc, Tràng Định, Bình Gia vàLộc Bình, hiện nay UBND tỉnh đang chỉ đạo cơ quan chuyên môn khẩn chương tổchức triển khai thực hiện

1.4 Những nghiên cứu liên quan đến đề tài

Thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến công tácđăng ký biến động quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Tác giả Trịnh Quốc Khánh (2012) đã tiến hành nghiên cứu đề “ Đánh giáthực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chínhtại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”, kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng nếukhông làm tốt công tác đăng ký biến động đất đai thì nó sẽ làm ảnh hưởngkhông

nhỏ đến việc cung cấp cho người dân và các nhà đầu tư các thông tin về đất, tàisản gắn liền với đất khi tham gia vào thị trường bất động sản Và tác giả cũng đãchỉ ra những bất cập, khó khăn tồn tại trong công tác đăng ký biến động quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền nói riêng và thành phố Hải Phòng nóichung

Khi đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tácđăng ký biến động quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội tác giả

Lê Mạnh Tiến (2012) đã đưa ra 1 số giải pháp cho công tác này như: Hiện đại hóa

và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính; xây dựng cơ sở dữ liệu để phục vụ côngtác đăng ký biến động sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động hệ thống hànhchính v.v

Tác giả Bùi Thị Khánh Hòa (2019) đã đưa ra một số kết luận khi nghiên cứu

đề tài “ Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyệnChương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 -2019” như sau: Biến động dochuyển mục đích sử dụng đất chiếm tỷ lệ thấp (khoảng 5%) và không phản ánhđúng thực tế do nhiều trường hợp người sử dụng đất không kê khai, đăng ký do viphạm đất đai, do thiếu hiểu biết về pháp luật Tỷ lệ đăng ký biến động chưa cao vàchưa hiệu quả, nhất là chuyển mục đích sử dụng đất do hiểu biết của người dân vềcác quy định đất đai còn hạn chế; năng lực của cán bộ nhà nước, một bộ phậnkhông nhỏ người sử dụng đất còn coi nhẹ việc đăng ký biến động đất đai Từ đótinh thần tự giác chưa cao Ngoài ra phần lớn người dân được phỏng vấn cho biết

họ gặp khó khăn trong việc đăng ký biến động đất đai (85%) cụ thể là thủ tụcphức tạp, đi lại nhiều lần Đây chính là trở ngại lớn trong việc đăng ký biến độngcủa người sử dụng đất dẫn đến kết quả đăng ký chưa phản ánh đúng thực trạngcủa địa phương

1.5 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu

Đất nước ta đang phát triển trên đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Để đưa đất đai thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các đầu tư pháttriển thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụmcông nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng

cơ cấu đất đai hợp lý là con đường hết sức cần thiết và duy nhất

Quá trình đô thị hóa ở nước ta đã bước đầu đem lại những thành quả,chẳng những đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại mà còn tácđộng tch cực đến sự đổi mới bộ mặt và cuộcsống nông thôn.

Tuy nhiên, sự phát triển đô thị đã làm cho diện tch đất nông nghiệp nước

ta giảm nhanh chóng, ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống hàng ngày của người dân.Trong những năm qua, cùng sự đổi mới của đất nước, tốc độ đô thị hóa của huyệndiễn ra khá sôi động, làm cho đời sống của người dân được thay đổi và nâng cao.Theo xu hướng chung của đất nước, bên cạnh những thành tựu đạt được thìquá trình đô thị hóa nhanh trên địa bàn huyện đã làm cho đất đai biến động lớn vềmục đích sử dụng và đối tượng sử dụng, gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đấtnông nghiệp

Diện tch đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay vào đó là các khu côngnghiệp, khu dân cư, ngày một tăng lên Việc quản lý, sử dụng đất trở nên phứctạp hơn Ngoài ra, sự phát triển của đô thị đã thu hút lực lượng lao động lớn từnông thôn ra thành thị, kéo theo sự bất ổn xã hội như: giải quyết việc làm, nhu cầunhà ở, ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội Do đó, để làm tốt công tác này trướctiên chúng ta phải có cách đánh giá nhìn nhận một cách khách quan về kết quảchuyển mục đích sử dụng đất đang diễn ra, từ đó rút ra những thuận lợi, khókhăn và bài học kinh nghiệm trong công tác quản lí, đồng thời đòi hỏi người làmtrong công tác này phải nắm chắc pháp luật về đất đai và vận dụng được vào trongthực tiễn quản lí

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Các hộ gia đình, cá nhân có đăng ký biến động, chỉnh lý biến động đất đai trênđịa bàn huyện Lộc Bình, Lạng Sơn

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu tập trung trong phạm vi ranh giới hành

chính huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn (gồm 27 xã và 2 thị trấn)

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu 6 hình thức là: Chuyển nhượng

quyền SDĐ, thừa kế quyền SDĐ, tặng cho quyền SDĐ, cấp đổi quyền SDĐ, thếchấp quyền SDĐ, thu hồi quyền SDĐ

- Phạm vi thời gian: Phạm vi thời gian của số liệu được thu thập giới hạn với

các biến động đất đai diễn ra từ 01/01/2018 đến 31/12/2020

2.2 Địa điểm và thời gian tến hành nghiên cứu

- Địa điểm nghiên cứu: huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

- Thời gian tiến hành: Từ tháng 7 năm 2020 đến tháng 5 năm 2021

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng đất đai

2.3.2 Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020

- Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình

- Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Lộc Bình giaiđoạn 2018 – 2020

- Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020

- Kết quả chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bìnhgiai đoạn 2018 – 2020

- Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của người dântrên địa bàn huyện Lộc Bình, Lạng Sơn

2.3.3 Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020

- Kết quả chỉnh lý biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Kết quả chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã

2.3.4 Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của huyện LộcBình, tỉnh Lạng Sơn Số liệu được thu thập tại Văn phòng HĐND – UBND huyện LộcBình

- Thu thập các số liệu về tnh hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình Số liệu được thu thập tạiphòng Tài nguyên & Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyệnLộc Bình

- Thu thập các số liệu về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, tnhhình đăng ký biến động quyền sử dụng đất thực hiện tại cơ quan nhà nước trênđịa bàn huyện Lộc Bình Số liệu được thu thập tại Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai huyện Lộc Bình

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Chọn địa điểm nghiên cứu: Địa điểm nghiên cứu được thực hiện tại 04 xã

và 02 thị trấn trên địa bàn huyện Lộc Bình, việc lựa chọn địa điểm nghiên cứu nàydựa trên đặc điểm về vị trí địa lý, các điều kiện về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộitheo tiềm năng phát triển của từng vùng, cụ thể như sau:

+ Khu vực vùng thung lũng bằng, chọn thị trấn Lộc Bình và thị trấn Na Dương để điều tra.

+ Khu vực Vùng đồi núi cao của chọn 02 xã Mẫu Sơn và xã Ái Quốc để điều tra.

+ Khu vực vung đồi núi thấp chọn 02 xã Xuân Tình và xã Xuân Lễ để điều tra.

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn

+ Tiến hành điều tra, phỏng vấn 120 phiếu với người dân sử dụng đất có biếnđộng đã lên đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thầm quyền để xácđịnh quan điểm về biến động đất đai của đối tượng sử dụng đất, nguyên nhân tạisao họ không tới đăng ký biến động đất đai tại 02 thị trấn và 04 xã đã chọn củahuyện Lộc Bình, (20 phiếu / xã, thị trấn)

+ Tiến hành phỏng vấn 07 phiếu với cán bộ làm việc tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai huyện Lộc Bình để tìm hiểu về công tác tiếp nhận, trả lại hồ sơđăng ký biến động; công tác chỉnh lý khi biến động đất đai diễn ra Điều tra 100%cán bộ làm việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lộc Bình

+ Tiến hành điều tra 12 phiếu với cán bộ địa chính tại 2 thị trấn và 4 xã đãchọn (2 phiếu/xã, thị trấn) phục vụ tìm hiểu những đặc trưng cụ thể của công tácđăng ký biến động trên địa bàn xã; công tác tiếp nhận thông tin biến động và biếnđộng thực tế tại địa phương