Chương 10 PHÂN TÍCH DÒNG TIÈN Mục tiêu chương 10 • Hiểu rõ bản chất dòng tiền, lợi nhuận và vai trò của dòng tiền trong hoạt động của DN • Nhận diện các dòng tiền hoạt động và các nhân tổ ảnh hưởng •.
Trang 1• Nhận diện các dòng tiền hoạt động và các nhân tổ ảnh hưởng.
• Hiêu rô nội dung, quy trĩnh và cách thức phân tích dòng tiên.
• Nắm vững moi quan hệ giữa dòng tiền với tình hình tài chính của DN và các chỉ số
đo lường.
10.1 Đề ra
Bài số 1 Tài liệu phân tích:
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk): Xem Phụ lục 2 (Công
ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
Yêu cầu:
Căn cứ vào các tài liệu đã cho tại Công ty cố phần Sữa Hà Nội, Anh/ChỊ hãy :
1 Đánh giá khái quát tình hình biến động dòng tiền của Công ty năm 2020
2 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến biến động dòng tiền thuần năm 2020
Bài số 2 Tài liệu phân tích:
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk): Xem Phụ lục 2 (Công
ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
Yêu cầu:
Căn cứ vào các tài liệu đã cho, Anh/Chị hãy phân tích xu hướng và nhịp điệu tăng trưởng dòng tiền của Công ty ở các khía cạnh:
- Tăng trưởng dòng tiền về quy mô
- Tăng trưởng dòng tiền về chất lượng
Bài số 3 Tài liệu phân tích:
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk): Xem Phụ lục 2 (Công
ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
Yêu cầu:
Căn cứ vào các tài liệu đã cho, Anh/ChỊ hãy phân tích cơ cấu tổng lun chuyển tiền thuần năm 2020 của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội
Trang 2Bài sổ 4 Tài liệu phân tích:
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk): Xem Phụ lục 2 (Công
ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
Yêu cầu:
Căn cứ vào các tài liệu đã cho tại Công ty cổ phần Sữa Hà Nội, Anh/Chị hãy :
1 Phân tích cơ cấu dòng tiền vào của Công ty
2 Phân tích cơ cấu dòng tiền ra của Công ty
Bài số 5 Tài ỉỉệu phân tích:
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk); Xem Phụ lục 2 (Công
ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
Yêu cầu:
Căn cứ vào các tài liệu đã cho tại Công ty cổ phần Sữa Hà Nội, Anh/Chị hãy phân tích tính hợp lý trong việc cân đối thu - chi trong năm 2020 của Công ty thông qua mối quan hệ giữa dòng tiền vào và các dòng tiền ra chủ yếu
Bài số 6 Tài liệu phân tích:
1 Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk): Xem Phụ lục
1 (Công ty Cổ phần Sữa Việt Nam, 2021; Công ty cổ phần Sữa Việt Nam, 2020; Vietstock, 2020)
2 Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Sữa Hà Nội (Hanoimilk): Xem Phụ lục
2 (Công ty Cổ phần Sữa Hà Nội, 2021; Vietstock, 2021)
- Khả năng sinh tiền
2 Thực hiện yêu cầu tương tự yêu cầu số 1 đối với Công ty cổ phần sữa Việt Nam
3 Căn cứ vào các chỉ số tài chính dựa trên dòng tiền, Anh/Chị hãy so sánh tình hình tài chính năm 2020 giữa Công ty cổ phần sữa Việt Nam và Công ty cổ phần Sữa Hà Nội ở các khía cạnh nêu trên
Trang 3Bài số 7 Tài liệu phân tích:
1 Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát: Xem Phụ lục 3
(Công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát, 2021; cophieu68, 2021; Vietstock, 2021),
2 Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên: Xem Phụ lục 4
(Công ty Cổ phần Gang thép Thái Nguyên, 2021; cophieu68, 2021; Vietstock, 2021)
- Khả năng sinh tiền
2 Thực hiện yêu cầu tương tự yêu cầu số 1 đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát
3 Căn cứ vào các chỉ số tài chính dụa trên dòng tiền, Anh/Chị hãy so sánh tình hình tài chính năm 2020 giữa Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên và Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát ở các khía cạnh nêu trên
Bài số 8
1 Tình huống phân tích:
Chuyên trang “Dữ liệu tài chính” - Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, Tạp chí của UBND TP.HCM ngày 24/02/2020 có đăng bài báo với tiêu đề: “Khủng hoảng bất động sản: Cẩn thận với âm dòng tiền” Toàn văn bài báo như sau (Việt Dũng, 2020):
“Khủng hoảng bất động sản: cẩn thận với âm dòng tiền
Trong bối cảnh thị trường nhà đất đang vướng mắc về nhiều mặt như hiện nay, tình hình âm dòng tiền của doanh nghiệp là bài toán cần phải giải quyết ngay nếu ngành bất động sản muốn ngăn chặn chu kỳ khủng hoảng như trước đây
Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như “mạch máu” duy trì hoạt động, là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị nội tại của doanh nghiệp, nhưng để hiểu một cách thấu đáo yếu tố này lại không hề đơn giản Với doanh nghiệp BĐS có thể sẽ có đặc thù
về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho, nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh thị trường đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng vọt, thì việc âm dòng tiền nhiều năm liền cho thấy khó khăn của doanh nghiệp đã đến giới hạn
Dòng tiền ngược chiều lọi nhuận
So với những năm trước, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết năm 2019 đã xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường khi lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh, trong khi tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi
Trang 4Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE, kết quả kinh doanh năm 2019 của khoảng 16 doanh nghiệp trong ngành bất động sản cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận Mặc dù vậy, 10 doanh nghiệp trong danh sách này có dòng tiền kinh doanh lại âm Thậm chí có doanh nghiệp dòng tiền âm trong nhiều năm liền, như Công
ty cổ phần Đất Xanh, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, Văn Phú Invest, LDG Group,
Theo báo cáo tài chính 2019, Đất Xanh có lợi nhuận tăng 3% so năm trước, đạt 1.216
tỉ đồng còn doanh thu tăng 25% Nhưng cũng giống như 3 năm liền trước (2016 - 2018), Đất Xanh lại tiếp tục có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỉ đồng Nguyên nhân nằm
ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phỉ trả trước gấp 76 lần năm trước
Ở khoản mục các khoản phải thu, Đất Xanh có 1.519 tỉ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng khác, gấp 3,6 lần; phải thu ngắn hạn khác 1.480 tỉ đồng, gấp 21 lần Cả hai khoản mục đều không có thuyết minh chi tiết
Một doanh nghiệp khác trong làng BĐS phía nam là Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng, tăng 36% Đây cũng là năm thứ 4 liên tiếp doanh nghiệp này có dòng tiền hoạt động âm Một trong những lý do âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Thủ Đức là tăng tồn kho Trong năm 2019, công ty có thêm các BĐS dở dang tại cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An
Tình trạng âm dòng tiền kinh doanh nhiều năm của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoản.
Đồ thị: Việt Dũng
Trong số các công ty BĐS ghi nhận biến động dòng tiền kinh doanh nhiều nhất năm
2019, phải kể đến LDG Group (LDG) khi ghi nhận tới thời điểm cuối 12-2019, tiền và các
Trang 5khoản tương đương tiền của LDG chỉ vỏn vẹn còn hơn 40 tỉ đồng, giảm tới gần 550 tỉ đồng
so với cùng kỳ 2019
Trong khi dòng tiền suy giảm mạnh, LDG lại liên tục ghi nhận sự gia tăng về các khoản phải thu ngắn hạn lên 1.833,9 tỉ đồng (tăng 683,9 tỉ đồng so với cùng kỳ), nợ ngắn hạn lên 2.725 tỉ đồng (tăng 427 tỉ đồng so với cùng kỳ) Điều này cũng góp phần đẩy lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh của LDG âm thêm gần 624 tỉ đồng, lên mức âm 1.496
tỉ đồng
Có chuỗi ngày âm dòng tiền kéo dài có thể kể đến Văn Phú Invest với dòng tiền từ
2015 đến nay chưa thể dương Năm 2019, dòng tiền kinh doanh âm tới 805 tỉ đồng, trong khi lợi nhuận ròng đạt 521 tỉ đồng, tăng 23% Công ty tăng các khoản phải thu thêm 1.199
tỉ đồng, chi phí trả trước, chi phí lãi vay đều tăng, lần lượt gấp 26 lần và 7 lần so với năm trước đó
về Khang Điền, trong năm 2019 công ty âm dòng tiền kinh doanh 184 tỉ đồng trong khi năm 2018 cũng âm 719 tỉ đồng Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỉ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỉ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3-2 lần Trong đó, khoản phải thu chủ yếu từ chuyển nhượng BĐS là 1.525 tỉ đồng Tồn kho tăng ở 2 dự án chủ chốt là Khang Phúc
- Khu dân cư Tân Tạo và Saphire Phú Hữu
Công ty Quốc Cường Gia Lai lần đầu âm dòng tiền kinh doanh 69 tỉ đồng sau 3 năm liên tục dương Lý do hàng tồn kho tăng 985 tỉ đồng, cao hơn 71% so với năm trước, nằm ở các BĐS dở dang Tuy nhiên, công ty không có thuyết minh cụ thể về các dự án dở dang Song, tổng tồn kho lên tới 8.500 tỉ đồng, chiếm 74% tổng tài sản
Nguy cơ ẩn sau quỹ đất
Một doanh nghiệp có thể xem như một chủ thể chi tiêu trong thị trường tiêu dùng, bất
cứ hoạt động nào như mua sắm tài sản, hàng hóa, máy móc, chi trả lương cho cán bộ - nhân viên đều liên quan đến “tiền” Dòng tiền là “dòng máu” duy trì tất cả các hoạt động sản xuất - kinh doanh, là yếu tố sống còn của doanh nghiệp
Trang 6“Nhiều doanh nghiệp có thể giấu chỉ số luân chuyển dòng tiền để dự phòng phân bổ ngược lại cho những năm có kết quả kinh doanh không tốt Tuy nhiên trong dài hạn doanh nghiệp không thể sử dụng mãi việc này nhất là trong bối cảnh thị trường đang kẹt cả về pháp
lý lẫn các yếu tố tác động ngoại cảnh như như dịch bệnh, thanh khoản Tình trạng dòng tiền âm kéo dài có thể thấy được cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều đi đến giới hạn của khó khăn”, ông Khánh cho biết
Doanh nghiệp có thể báo cáo lợi nhuận hàng năm lên đến hàng trăm tỉ đồng, tốc độ tăng trưởng cao, nhưng nếu nguồn tiền thu về để tài trợ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thì sẽ phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư, hoặc dòng tiền hoạt động tài chính (vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, bán bớt tài sản) Trong trường họp này, một mặt công ty phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng
Trang 7trưởng tốt dù dòng tiền âm Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai Minh chứng rõ nhất là hàng loạt doanh nghiệp BĐS sản kêu cứu vì ách tắc dự án tạo nên bi kịch của dòng tiền Có thể kể đến những doanh nghiệp lớn như Novaland với dự án Water Bay (quận 2), Đất Xanh với dự án Gem Riverside (quận 2) hay Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiểng
Những dự án nêu trên chưa thể triển khai đang "giam giữ" của doanh nghiệp hàng ngàn
tỉ đồng, tình trạng này kéo dài nhiều năm đang khiến cho doanh nghiệp ngày càng “thấm đòn” Trong cuộc gặp gỡ với lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết công ty hiện có
6 dự án BĐS đang bị ách tắc nhiều tháng qua, gây thiệt hại lớn
“Đối tác nước ngoài có cổ phần trong dự án cũng đã nản và có ý định rút vốn Công ty
bị thiệt hại hàng ngàn tỉ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho các đối tác kinh doanh, dòng tiền thu - chi không chủ động được Dự án không biết đi về đâu trong khi tiền trả lãi vay ngày một tăng", bà Loan cho hay
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán cho rằng, trong các báo cáo tài chính mà công ty công bố thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể coi là báo cáo quan trọng nhất Bởi lẽ, báo cáo này chỉ ra được tiền của doanh nghiệp đi đâu về đâu, tại sao làm
ăn có lãi mà thường xuyên thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công
nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp Các ngân hàng và chủ nợ có thể siết chặt các khoản vay, thậm chí không cho vay, dễ đẩy doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về thanh toán Cộng thêm đó, các doanh nghiệp niêm yết có thể phải đối diện với những thiệt hai từ giá cố phiếu giảm sâu
“Tỷ lệ huy động vốn thành công trên sàn hay trái phiếu đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao Tỷ lệ thanh khoản trên thi trường BĐS cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2% Do đó, việc không
có dòng tiền đủ lớn đế tiếp tục nằm gai nếm mật là một nguy cơ Trong bối cảnh này, có thể thị trường đã đi đến giới hạn khó khăn và bài toán dòng tiền kinh cần được doanh nghiệp giải ngay”, ông Phan Dũng Khánh cho hay.”
2 Tài liệu bổ sung:
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh:
- Tên tiếng Anh: Dat Xanh Group JSC
I Lứu chuyển tiền từ hoạt động kỉnh doanh
Trang 82 Điều chỉnh cho các khoản
Lãi, lỗ chênh lệch tỷ giá hối đoái do đánh giá lại các khoản
mục tiền tệ có gốc ngoại tệ
Lãi, lỗ từ thanh lý TSCĐ
Thu nhập lãi vay và cố tức
Phân bổ lợi thế thương mại
Điều chỉnh cho các khoản khác
3 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đối
Tăng, giảm các khoản phải trả (không kể lãi vay phải trả
Tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh
LƯU CHUYỀN TIỀN THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG
II Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư
1 Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và các tài sản dài
2 Tiền thu từ thanh lý, nhượng bán TSCĐ và các tài sản
3 Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của đơn vị khác -942 -42 -398
4 Tiền thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị
5 Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác -681 -382 -653
6 Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 407 267
7 Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia 31 52 78
Trang 9Yêu cầu:
LƯU CHUYỂN TIÈN THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG
III Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính
1 Tiền thu từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ
2 Tiền chi trả vốn góp cho các chủ sở hữu, mua lại cổ
phiếu của doanh nghiệp đã phát hành
5 Tiền trả nợ gốc thuê tài chính
6 Cố tức, lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu -479 -476 -300
7 Tiền thu khác từ hoạt động tài chính
8 Tiền chi khác cho hoạt động tài chính
LƯU CHUYỂN TIỀN THUẦN TÙ HOẠT ĐỘNG
Ảnh hưởng của thay đổi tỷ giá hối đoái quy đổi ngoại tệ
1 Sử dụng các nội dung phân tích dòng tiền phù hợp để làm rõ những nhận định bài báo đã nêu về nguyên nhân dòng tiền HĐKD của Tập đoàn Đất Xanh liên tục “âm” trong các năm và quy mô “âm” ngày tăng trong khi DN đang kinh doanh có lãi DN cần làm gì để cải thiện chất lượng dòng tiền HĐKD
2 DN đã sử dụng những nguồn nào để bổ sung cho sự suy giảm trong dòng tiền HĐKD
và tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu tiền trong năm 2019 Kết hợp với đặc trưng ngành bất động sản và điều kiện kinh doanh trong giai đoạn bài báo đề cập để đánh giá tính hợp lý trong việc huy động nguồn tài trợ cho các thiếu hụt về tiền mặt trong năm 2019
Bài số 9
1 Tình huống phân tích:
Chuyên trang “Tài chính” - VietnamFinance, Tạp chí Đầu tư tài chính của Hiệp hội tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) ngày 08/02/2020 có đăng bài báo với tiêu đề: “Từ lá đơn cầu cứu, nhìn về 'dòng chảy của tiền' ở Novaland” Toàn văn bài báo như sau (Thanh Long, 2020):
“Từ lá đon cầu cứu, nhìn về ’dòng chảy của tiền' ở Novaland
(VNF) - Hoạt động đầu tư của Novaland phần lớn được tài trợ bằng hoạt động tài chính (tăng vốn và đi vay), dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đóng vai trò thứ yếu Điều này phản
Trang 10ánh quy mô của Novaland phình to ra trong nhiều năm qua dựa phần lớn vào hoạt động tài chính.
Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) gần đây đã có văn bản cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà
Văn bản của Novaland cho biết hon 2 năm qua, doanh nghiệp này đã tự mình chèo chống, làm hết những gì có thể để vượt qua khó khăn Nhưng đến bây giờ, Novaland đã “kiệt sức” vì đang bị mất tính thanh khoản
“Novaland khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho Công ty TNHHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 - công ty thành viên của Novaland, được tiếp tục thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224ha phường Bình Khánh, quận 2, TP HCM, vì đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng”
Novaland cam kết sẽ chấp hành mọi quyết định của Chính phủ và nhấn mạnh “việc cho phát triển dự án sẽ giúp công ty có nguồn thu, giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài hiện đang đầu tư vào Novaland yên tâm, tiếp tục bỏ vốn vào công ty để phát triển các dự án dang dở”
Công ty này cũng “trình bày” những hệ lụy nếu cổ phiếu của Novaland bị mất tính thanh khoản như: gây nợ xấu 50.000 tỷ đồng, gần 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà, đòi lấy lại tiền, gây mất trật tự, an ninh thành phố, gây kiện tụng quốc tế dây chuyền phức tạp, mất công ăn việc làm cho hàng chục nghìn gia đình, giảm niềm tin của doanh nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư
Báo cáo tài chính quý IV/2019 công bố hồi cuối tháng 1/2020 cũng ghi nhận những khó khăn nhất định trong tình hình kinh doanh của Novaland
Cụ thể, lũy kế cả năm 2019, lợi nhuận trước thuế của Novaland giảm 8,8% so với năm
2018, xuống 4.265 tỷ đồng
Đáng chú ý, phần lớn lợi nhuận là đến từ "lợi nhuận khác" mà chủ yếu là "lãi từ giao dịch mua rẻ", do đánh giá lại giá trị hàng loạt thương vụ M&A thực hiện trong năm, bao gồm các khoản đầu tư vào các công ty Huỳnh Gia Huy, Địa ốc 38, Hòa Thắng, Thư Minh Nguyễn, Khánh An, Carava Resort, Vạn Phát, Forest City, Ngọc Uyên, Bảo Phúc, Nova Lexington, KM, Delta Valley, Thuận Phát, Cửu Long
Nếu loại trừ khoản mục "lợi nhuận khác" - khoản lợi nhuận mang tính "bút toán" sổ sách nhằm làm đẹp hình thức bề ngoài - thì lợi nhuận cốt lõi năm 2019 của Novaland giảm tới 88% so với năm 2018, chỉ còn chưa đầy 600 tỷ đồng
Việc các dự án liên quan đến vấn đề đất công tại TP HCM nói chung và của Novaland nói riêng bị tê liệt là nguyên nhân quan trọng bậc nhất dẫn đến tình hình tài chính khó khăn, hoạt động kinh doanh bị đình trệ
Tuy nhiên, chắc chắn đó không phải là nguyên nhân duy nhất Với riêng trường hợp của Novaland, mô hình hoạt động của doanh nghiệp này trong nhiều năm trở lại đây đã bộc
lộ sự mất cân bằng nhất định, đặc biệt khi nhìn vào "dòng chảy của tiền"