Chúng ta đều biết, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng, vì vậy để sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của
Trang 1NguyÔn ThÞ Hång Nhung * huyển quyền sử dụng đất là nhu cầu tất
yếu của nền kinh tế thị trường, là hiện
tượng mang tính quy luật Sự vận động, phát
triển của chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc
vào sự hình thành, vận động và phát triển của
nền kinh tế thị trường Chúng ta đều biết, ở
Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ
chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử
dụng, vì vậy để sử dụng đất đạt hiệu quả kinh
tế cao, đáp ứng yêu cầu của kinh tế thị trường
thì Nhà nước phải mở rộng quyền cho người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất phải trở thành loại hàng
hoá đặc biệt
1 Thực tế và yêu cầu khách quan phải
hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất
Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là bước đột phá quan trọng
trong việc quy định về quyền của người sử
dụng đất, thoả mãn nhu cầu có tính quy luật là
phải kết hợp hài hoà giữa quản lí tập trung
thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc
mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất
trong cơ chế thị trường Đất đai trước hết để
đáp ứng nhu cầu cho đời sống, sinh hoạt của
người dân, hơn nữa nó là tư liệu sản xuất quan
trọng không thể thiếu trong bất kì hoạt động
sản xuất kinh doanh nào Việc pháp luật cho
phép chuyển quyền sử dụng đất đã tạo điều
kiện cho những người có vốn, có kinh nghiệm,
có năng lực mở rộng sản xuất kinh doanh có
hiệu quả, phát triển sản xuất nông nghiệp, hàng hoá và kích thích tính năng động, sáng tạo trong việc sử dụng đất, góp phần phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư vốn, sức lao động sử dụng đất có hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất theo kiểu
“tàn phá, bóc lột” hoặc “vô chủ” đối với đất Cũng chính việc quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất đã góp phần cải cách thủ tục hành chính mà trong cơ chế thị trường Nhà nước sẽ không thể thực hiện nổi nếu chủ yếu dùng phương pháp quản lí hành chính để phân chia, điều chỉnh đất đai (giao đất, thu hồi đất) Trong khi các quan hệ đất đai vận động không ngừng Các giao dịch về đất đai diễn ra hàng ngày, hàng giờ ở khắp mọi nơi, với mọi đối tượng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, nhu cầu sản xuất kinh doanh Để đáp ứng những hiện tượng có tính quy luật đó là các chức năng sử dụng đất mang lại giá trị kinh tế cao hơn sẽ
“đẩy” các chức năng sử dụng đất mang lại giá trị kinh tế thấp hơn ra khỏi miếng đất tại các vị
trí thuận lợi ở các đô thị, (ví dụ, sử dụng đất
cho mục đích thương mại, văn phòng sẽ đẩy việc sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp ra nơi khác) Việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất cũng tạo sự thống nhất trong các quy định pháp luật đất đai như quy định giá đất,
C
* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội
Trang 2giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa người sở
hữu với người sử dụng đất, quy định các
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế
các vi phạm pháp luật đất đai do nhu cầu thực
tiễn bức xúc về chuyển quyền sử dụng đất
Nhưng bên cạnh những ý nghĩa tích cực
trên thì chuyển quyền sử dụng đất cũng có
những mặt trái nhất định Nếu không có biện
pháp quản lí hiệu quả, pháp luật đất đai không
đồng bộ thì dễ dẫn đến việc chuyển sử dụng
trái pháp luật, tạo nên thị trường “ngầm” ngoài
vòng kiểm soát của Nhà nước Một minh
chứng cho điều này là trong thời gian qua việc
chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật chiếm
80%: Tình trạng mua bán đất trao tay, không
làm thủ tục, trốn thuế, nhiều đối tượng lợi
dụng đầu cơ trục lợi, kiếm những khoản tiền
kếch xù nhanh chóng, gây rối loạn thị trường
làm mất cân bằng về cung cầu, thất thu cho
ngân sách nhà nước, tạo nên những cơn “sốt”
đất giả tạo; rồi nạn tham nhũng và hối lộ là
một trong những nguyên nhân gây bất công và
bất bình trong xã hội
Những vi phạm trên do nhiều nguyên nhân
như quản lí nhà nước về đất đai còn kém hiệu
quả, người dân không chấp hành pháp luật
nhưng một trong những nguyên nhân quan
trọng là pháp luật về chuyển quyền sử dụng
đất còn hạn chế, bất cập, cụ thể:
Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
thiếu tính đồng bộ: Các quy định về chuyển
quyền nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật
khác nhau như Luật đất đai năm 1993, Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001, Bộ luật dân sự, Luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất; Nghị định số
17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 17; Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai… Một số quy định trong các văn bản trên còn chồng chéo, mâu thuẫn nhau (ví dụ như quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng trong các điều: Điều 31 Luật đất đai năm 1993; Điều 7, 11, 14 Nghị định số 17/1999; Điều 31 Luật đất đai năm 2001; Điều 14 Nghị định số 79/2001) Nhiều quy định trong Luật đất đai năm 1993 không cụ thể, không thể áp dụng ngay vào thực tiễn mà còn phải lệ thuộc vào quá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành nhưng văn bản thi hành luật lại quá chậm như việc ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, trong khoảng thời gian dài thiếu luật, mỗi địa phương lại tự “đề ra ” các thủ tục khác nhau khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Có những quy định không phù hợp thực
tế như quy định người sử dụng khi thực hiện quyền chuyển quyền phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong khi phần lớn người
sử dụng đất không có giấy chứng nhận và tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm Vì vậy, trong thực tế hầu hết các hình thức chuyển quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện khi không có có giấy chứng nhận quyền
sử dụng Tuy nhiên, cũng có những quyền bị hạn chế như quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Nhiều quy định chưa phù hợp gây thất thu cho ngân sách nhà nước như vấn đề giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và các khoản lệ phí
Trang 3Quyền của các tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất tại Việt Nam bị hạn chế, có sự
phân biệt giữa các doanh nghiệp trong nước
với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
làm giảm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư
nước ngoài (người nước ngoài không được
chuyển quyền sử dụng đất)
Ngoài ra việc không quy định cụ thể
quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển
quyền, các hành vi chuyển quyền trái phép và
biện pháp chế tài tương ứng cũng là những
nguyên nhân dẫn đến tình trạng vi phạm pháp
luật nghiêm trọng về chuyển quyền sử dụng
đất trong thời gian qua
Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành trung
ương khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sánh
pháp luật đất đai trong thời kì đẩy mạnh công
ngiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã xác định
rõ “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt là nguồn
nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước;
quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Chính
sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt
kinh tế, chính trị xã hội…” và phải “Hình
thành và phát triển thị trường bất động sản,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và
người nước ngoài tham gia đầu tư” Để xây
dựng thị trường quyền sử dụng đất phát triển
lành mạnh thì trước hết phải hoàn thiện các
quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân và người nước ngoài sử dụng
đất Trên cơ sở tư tưởng chỉ đạo của Đảng,
ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật
đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004)
thay thế cho Luật đất đai năm 1993, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998 và năm 2001 So với những đạo luật trên thì Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều điểm mới về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp đối với hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền “định đoạt” về quyền sử dụng đất trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự thủ tục chuyển quyền, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi chuyển quyền sử dụng Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cụ thể gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn và thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất - dạng đặc thù của chuyển quyền sử dụng
2 Quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng và trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là phạm trù rất rộng, có thể xem xét ở nhiều khía cạnh như: Quyền chuyển quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng; hợp đồng chuyển quyền; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; các hành vi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật và trách nhiệm pháp lí… Dưới đây, tác giả chỉ đề cập hai vấn đề mới trong Luật đất đai năm 2003 là quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng và trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.1 Về quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng
2.1.1 Quyền chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức
Trang 4Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng, tổ chức nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
thì có quyền:
+ Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để hợp
tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong
nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài
Các tổ chức kinh tế giao đất không thu
tiền để xây dựng các công trình không bằng
vốn ngân sách nhà nước và tổ chức thuê đất
của Nhà nước chỉ có quyền: Bán tài sản, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất
Tuy nhiên, Luật đất đai mới cho phép các
tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật
được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng hoặc thuê đất Khác với các quy
định trên, Luật đất đai hiện hành cho phép các
tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng, tổ
chức thuê đất mà trả tiền thuê một lần cho cả
thời gian thuê hoặc trả tiền thuê cho nhiều năm
thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thuê
lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất Hạn chế thấp nhất quyền chuyển
quyền sử dụng của tổ chức được giao đất
không thu tiền, tổ chức thuê đất mà trả tiền
thuê hàng năm
2.1.2 Quyền chuyển quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, các nhân sử dụng đất không
phải là đất thuê thì có các quyền sau:
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong cùng một xã với hộ gia đình, cá
nhân khác;
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo
quy định của Chính phủ;
+ Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê đất;
+ Cá nhân, thành viên trong hộ gia đình có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật Nếu người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục
vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất (như quy định đối với các tổ chức kinh tế…) Ngoài ra, còn có quyền tặng, cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; + Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
để vay vốn;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước (hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp) chỉ có quyền: Bán, thừa kế, tặng cho tài sản, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà thuê của tổ
Trang 5chức, hộ gia đình, cá nhân thì có các quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự Hộ gia
đình, cá nhân cũng có quyền lựa chọn hình
thức giao đất, hoặc thuê đất nếu sử dụng đất
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh
Quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân được quy định tương đối chi
tiết và đầy đủ từ khi có Luật đất đai năm 1993
nhưng vẫn có hạn chế nhất định Luật đất đai
mới mở rộng hơn nhiều, đặc biệt quyền cho
thuê đất (mở rộng về loại đất và đối tượng
thuê): Được cho thuê các loại đất (có cả đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối), đối
tượng thuê là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
và cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam Quyền để thừa kế cũng
được mở rộng, các thành viên trong hộ gia đình
sử dụng đất nông nghiệp hàng năm, nuôi trồng
thuỷ sản cũng được để lại thừa kế, người thừa
kế có cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bổ sung thêm quyền tặng cho quyền sử dụng,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài để liên doanh
2.1.3 Quyền chuyển quyền sử dụng đất
của người nước ngoài (người nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam)
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam
được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền:
- Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử
dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình
trên đất trong thời hạn thuê đất;
- Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất
Các đối tượng kể trên nếu trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền: Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất thuê
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
về đầu tư được Nhà nước Việt Nam giao đất
có thu tiền sử dụng hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì ngoài những quyền chuyển quyền sử dụng đất trên còn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất (tức là có các quyền như tổ chức kinh tế trong
nước được giao đất có thu tiền sử dụng);
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với đất ở có quyền: Bán; thế chấp; thừa kế; tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật
Người nước ngoài (giống như các tổ chức,
cá nhân trong nuớc) cũng được quyền lựa chọn những hình thức trả tiền nhất định Cụ thể: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất Người nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
Luật đất đai hiện hành rất hạn chế quyền chuyển quyền sử dụng đất của người nước ngoài, chỉ cho phép người nước ngoài thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn, được cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
Trang 6dụng đất ở có quyền bán, thế chấp, thừa kế nhà
ở gắn liền với đất ở
Như vậy, Luật đất đai mới đã mở rộng cho
phần lớn các chủ thể sử dụng đất được thực
hiện quyền chuyển quyền gồm: Các tổ chức
sử dụng đất được giao, được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng, (trừ các tổ chức được
giao đất không thu tiền hoặc tiền đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước); các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng các loại đất không phải
là đất thuê; người nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê Những người sử dụng đất khác cũng có
cơ hội được thực hiện các quyền chuyển
quyền nếu căn cứ vào nhu cầu và khả năng tài
chính của mình để lựa chọn hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng (nếu là người sử dụng
đất trong nước) hoặc thuê đất trả tiền thuê
một lần cho cả thời gian thuê (nếu là người
nước ngoài) theo quy định của pháp luật
Luật đất đai mới cũng quy định cụ thể
những đối tượng không có quyền chuyển
quyền sử dụng là: Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước thuê đất sử dụng; các tổ chức
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng hoặc thu tiền mà tiền đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước; các tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao; và người nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam mà trả tiền thuê đất hàng
năm Những đối tượng này chỉ có quyền
chuyển quyền sở hữu tài sản của mình gắn liền
với đất trong một số trường hợp theo luật định
Luật mới đã xây dựng một cơ chế rất cởi
mở cho các chủ thể sử dụng được chuyển
quyền sử dụng đất, tạo cơ sở, điều kiện cho
việc xây dựng thị trường bất động sản (trong
đó có thị trường quyền sử dụng đất) Bên cạnh những mặt tích cực của việc mở rộng các quyền năng đó thì đòi hỏi phải có các biện pháp quản lí nhà nước đồng bộ, hiệu quả, nếu không sẽ dễ dẫn đến việc các tổ chức, cá nhân lợi dụng các quy định về chuyển quyền để vi phạm pháp luật:
Thứ nhất, như trên đã nêu, Luật quy định
cụ thể những đối tượng không được chuyển quyền sử dụng đất nhưng trong đó có nhiều đối tượng lại được chuyển quyền tài sản thuộc
sở hữu của mình trên đất như được mua bán tài sản, cho thuê tài sản, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất… nhưng trong thực tế, các bên khi thoả thuận thực hiện các quyền chuyển quyền tài sản cho nhau thì giá của việc chuyển quyền đó bao giờ cũng gồm
cả giá của quyền sử dụng đất Ví dụ, A có một
nhà hàng trên một diện tích đất thuê của Nhà nước (trong 50 năm), A bán nhà hàng cho B
và tất yếu A và B thoả thuận bán cả quyền sử dụng đất cho nhau, có chăng giá đất chỉ thấp hơn giá đất được Nhà nước giao một chút và Nhà nước đã không kiểm soát được việc
“chuyển quyền” sử dụng mảnh đất đó (Nhà nước phải thu hồi đất của A để cho B thuê)
Do vậy, cần phải quy định cụ thể hơn về thủ tục và chính sách tài chính khi chuyển quyền tài sản gắn liền với đất
Thứ hai, Luật đã mở rộng mối quan hệ
pháp luật đất đai “theo chiều ngang” giữa các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người nước ngoài được chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống Tuy nhiên, cùng với quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá và các tác động khác, sẽ
Trang 7có nhiều đối tương lợi dụng đầu cơ đất Nếu
bằng các biện pháp đánh thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế
suất luỹ tiến từng phần với người có thu nhập
cao khi chuyển quyền thì hạn chế được việc
mua đi bán lại nhưng lại xuất hiện những đối
tượng nhiều tiền đầu cơ lâu dài Họ mua thật
nhiều đất ở, đất nông nghiệp, đất làm mặt bằng
cho sản xuất kinh doanh… rồi họ cho thuê
kiếm lời, khi nào giá cao, thuận tiện thì họ mới
bán và trong xã hội sẽ xuất hiện các đối tượng
chuyên cho thuê các loại đất và có đối tượng
không có đất phải chuyên đi thuê để ở, để sản
xuất kinh doanh Vì vậy, để hạn chế đầu cơ và
để đảm bảo sử dụng đất đúng quy hoạch thì
phải kết hợp đồng bộ các biện pháp khác nữa
như vấn đề thuế sử dụng đất (đối với từng loại
đất, trong hạn mức, vượt hạn mức…), vấn đề
hạn mức đất, quy định những điều kiện nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
2.2 Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Khi chuyển quyền, các bên phải lập hồ sơ
chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền
chuyển quyền thì phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Chính phủ quy định về thời
hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
trong cả nước Trong thời hạn này người đang
sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận nhưng
có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai
năm 2003 thì cũng được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất
Luật không quy định tách riêng thủ tục
chuyền quyền của tổ chức với của hộ gia đình,
cá nhân mà thủ tục gần như giống nhau (ở các điều từ Điều 126 đến Điều 131) Luật cũng quy định những điều kiện mới là hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng nhà nước (hoặc đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì được lựa chọn, có thể lấy xác nhận của uỷ
ban nhân dân xã) và nộp hồ sơ tại văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất để đăng kí vào hồ
sơ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng (đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Nếu là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng (có phát sinh pháp nhân mới) thì văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thẩm tra hồ
sơ rồi chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lí đất đai thuộc uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (UBND huyện hoặc tỉnh), để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo như quy định trên thì thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi rất lớn nhằm đáp ứng yêu cầu của việc xây dựng thị trường bất động sản Văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng quản lí hồ sơ địa chính gốc và chỉnh lí hồ
sơ, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình Điều đó thể hiện sự cải cách thủ tục chuyển quyền sử dụng theo cơ chế “một cửa” rõ ràng minh bạch
Tóm lại, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất phải ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu bức xúc của thực tiễn, tạo cơ
sở pháp lí để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu của cải cách kinh
tế, của hội nhập kinh tế quốc tế./