Tuy nhiên, không phải bất kì chủ thể nào có quyền sử dụng đất hợp pháp và đất sử dụng vào mục đích nào cũng có thể được mang ra đấu giá mà chỉ trong những trường hợp cụ thể theo quy định
Trang 1ThS NguyÔn thÞ Nga *
uật đất đai được Quốc hội thông qua ngày
26/11/2003 được coi là đạo luật thể hiện
bước đột phá về cải cách thủ tục hành chính
trong hoạt động quản lí nhà nước về đất đai,
đáp ứng sự mong đợi và kì vọng của đông đảo
các tầng lớp nhân dân Trên cơ sở kế thừa
những nội dung cơ bản, nhân hợp lí trong Luật
đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và năm 2001; luật hoá những
quy định trong các văn bản pháp quy đã được
thực tế cuộc sống chấp nhận; Luật đất đai lần
này đã bổ sung nhiều quy định mới để điều
chỉnh những quan hệ đất đai mà thực tế cuộc
sống đang đòi hỏi cần phải điều chỉnh cho phù
hợp với yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước Một trong những
nội dung làm nên sự thành công của Luật đất
đai năm 2003 phải kể đến là vấn đề đấu giá
quyền sử dụng đất
Đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử
dụng đất nói riêng thực ra không phải là vấn
đề mới lần đầu tiên được quy định trong Luật
đất đai năm 2003, vấn đề này đã được đề cập
trong hàng loạt các văn bản pháp luật mà trong
suốt thời gian qua chúng ta đã triển khai thực
hiện như Bộ luật dân sự năm 1995; Nghị định
số 86/CP/1996 về quy chế bán đấu giá tài sản;
Nghị định số 178/CP/1999 về bảo đảm tiền
vay; Nghị định số 165/CP/1999 về giao dịch
bảo đảm; Nghị định số 04/CP/2000 về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm
1998; Quyết định số 22/QĐ-BTC/2003 quy
định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Qua hàng loạt các văn bản pháp luật này có thể nhận thấy, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay mang hai nội dung pháp lí cơ bản sau đây:
Th ứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm
tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nhanh chóng có đất để đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp này được coi là hình thức bán đấu giá tự nguyện, được thực hiện theo ý muốn của người có quyền sử dụng đất hợp pháp Tuy nhiên, không phải bất kì chủ thể nào có quyền sử dụng đất hợp pháp và đất sử dụng vào mục đích nào cũng có thể được mang ra đấu giá mà chỉ trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật mới được thực hiện việc đấu giá Hình thức đấu giá này hiện nay đang đặc biệt thu hút sự quan tâm của các cấp, các ngành và chính quyền địa phương
Th ứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất để
thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch thế chấp, bảo lãnh khi quyền sử dụng đất được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc đấu giá quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản mà quyền sử
L
* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội
Trang 2dụng đất là tài sản hợp pháp của doanh nghiệp
phá sản hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để
đảm bảo thi hành án trong những trường hợp
nhất định khi có quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng
đất trong những trường hợp này được coi là
hình thức bán đấu giá bắt buộc, được thực
hiện nhằm để khôi phục các quyền và lợi ích
hợp pháp cho một số chủ thể khi bên có
quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm không
thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận Đây là
những thủ tục bắt buộc mang tính chất bổ trợ
tư pháp mà các cơ quan tư pháp cần phải tiến
hành cho dù người có quyền sử dụng đất có
muốn hay không
Qua thực tiễn triển khai pháp luật về đấu
giá nói chung và đấu giá về quyền sử dụng đất
nói riêng với hai hình thức đấu giá nêu trên
cho thấy còn có rất nhiều tồn tại, bất cập và
đáng phải bàn luận
Trước hết, về vấn đề đấu giá quyền sử
dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,
khoản 1 Điều 58 Luật đất đai năm 2003 quy
định: "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền
s ử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất trong trường hợp sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuy ển nhượng hoặc cho thuê;
- S ử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư
xây d ựng kết cấu hạ tầng;
- S ử dụng quỹ đất làm mặt bằng xây dựng
c ơ sở sản xuất kinh doanh;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
s ử dụng vào mục đích công ích để sản xuất
nông nghi ệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm mu ối;
- Các tr ường hợp khác do Chính phủ quy định"
Đây được coi là nội dung quan trọng đánh dấu bước đổi mới căn bản trong hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đáp ứng với yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Có thể khẳng định, đấu giá quyền sử dụng trong các trường hợp nêu trên
đã góp phần rất lớn vào việc cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, vốn là những khâu khó khăn, phức tạp và ách tắc nhất trong thời gian qua Mặt khác, giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong một số ngành, lĩnh vực quan trọng nhanh chóng có đất
để thực hiện các dự án đầu tư; nhằm thu hút nguồn vốn trong dân cư và tiến tới việc thực hiện cơ chế một giá trong quan hệ đất đai Thực tế trong thời gian qua cho thấy, đã có nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước bất bình trước những thủ tục hành chính rườm rà, gây những phiền hà không cần thiết trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng Nhiều dự án đã phải bỏ dở do thời gian chờ đợi mặt bằng quá lâu Nghị định số 04/CP/2000; Quyết định số 22/QĐ-BTC/2003 quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng các văn bản pháp luật này quy định rất
mờ nhạt, chung chung, mang tính thử nghiệm
và không phải là quy định bắt buộc đối với các địa phương Chính vì vậy, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất mỗi địa phương tiến hành với cách thức và thủ tục hết sức khác nhau, nhiều địa phương coi đấu giá quyền sử dụng đất như một chiến lược để củng cố thêm
Trang 3ngân sách cho địa phương nên tiến hành đấu
giá một cách ồ ạt mà phá vỡ quy hoạch tổng
thể trong quản lí và sử dụng đất đai Trong khi
đó, các địa phương khác vì chưa có quy định
cụ thể và chính thức nên tiến hành khá dè dặt,
vừa thực hiện vừa thăm dò địa phương khác
Vì vậy, không tạo nên sự áp dụng thống nhất
các quy định của pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất trong thực tế
Cũng chính từ sự quy định thiếu tính cụ
thể trong các văn bản pháp luật nêu trên nên
trình tự, thủ tục triển khai việc đấu giá quyền
sử dụng đất trên thực tế trong thời gian qua
cũng không được nhất quán, các quy trình thực
hiện đấu giá rất khác nhau Cụ thể là: Đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án, để xử lí hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh thì trình tự, thủ tục
được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài
sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/CP;
Bộ luật dân sự và các văn bản khác có liên
quan như Nghị định số 165/CP/1999; Nghị
định số 178/CP/1999; Pháp lệnh thi hành án
dân sự Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng
đất trong trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng lại thực hiện theo quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất tạm thời mà uỷ ban nhân
dân các tỉnh ban hành trong từng trường hợp
cụ thể Vì vậy, ở mỗi địa phương thực hiện
theo một kiểu khác nhau, không tạo ra được cơ
chế áp dụng thống nhất trong cả nước Khắc
phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2003 quy
định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một
số trường hợp tại khoản 1 Điều 58 và là quy
định chung áp dụng thống nhất trong cả nước
Đây là quy định đáp ứng được sự mong đợi
của đông đảo các nhà đầu tư, các doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực xây
dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng và các chủ thể có nhu cầu có đất để sản xuất kinh doanh trong các ngành, lĩnh vực khác
Quay trở lại với vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp thứ hai - đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh và trong trường hợp phá sản doanh nghiệp hay các trường hợp khác để đảm bảo việc thi hành
án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2003 quy
định: "Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để
thi hành án, x ử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
b ằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ" Đây là
lĩnh vực hết sức phức tạp và triển khai thực hiện trong thực tế cuộc sống thời gian qua đạt
hiệu quả rất thấp, ví dụ: Thời báo tài chính
Việt Nam số 104 ra ngày 29/8/2001 cho biết: Tính đến thời điểm tháng 9/2001 giá trị của những tài sản bảo đảm tiền vay còn tồn đọng, chưa xử lí được lên tới 15.000 tỉ đồng, trong
đó, khoảng 80% là giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất Một trong những nguyên nhân của tình trạng này không thể không kể tới sự bất cập, mâu thuẫn và thiếu tính cụ thể, đồng bộ của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng
Có thể nhận thấy qua hàng loạt các chỉ dẫn cụ thể sau đây:
+ M ột là, hoạt động bán đấu giá tài sản nói
chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng hiện đang do nhiều cơ quan, tổ chức thực hiện như sở tài chính - vật giá, sở địa chính - nhà đất, trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc hội đồng định giá do chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh ra quyết định thành lập mà không quy về
Trang 4một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính
trong vấn đề này Vì vậy, khó có thể kiện toàn
được hệ thống cơ quan này một cách chính
quy hiện đại để đảm bảo tốt cho việc đấu giá
quyền sử dụng đất
+ Hai là, trong các văn bản pháp luật hiện
hành chưa có quy định về kê biên quyền sử
dụng đất để bán đấu giá tài sản nhằm đảm bảo
thi hành án dân sự hay thi hành quyết định
tuyên bố phá sản doanh nghiệp Thực tiễn
công tác thi hành án thời gian qua cho thấy,
không ít trường hợp người phải thi hành án
không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử
dụng đất và đây được xem là tài sản quan
trọng nhất để đảm bảo việc thi hành án Tuy
nhiên, pháp luật chưa quy định biện pháp
cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất nên đã
có rất nhiều trường hợp người phải thi hành
án tẩu tán tài sản để trốn tránh trách nhiệm
thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, liên doanh liên kết trái với
quy định của pháp luật Vì vậy, để đảm bảo
các bản án, quyết định của toà án đã có hiệu
lực pháp luật được thi hành nghiêm chỉnh,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người được
thi hành án thì sự cần thiết phải quy định vấn
đề kê biên quyền sử dụng đất
+ Ba là, bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong trường hợp để thực hiện quyết định
tuyên bố phá sản doanh nghiệp hiện còn quy
định rất khác nhau trong các văn bản pháp
luật, thể hiện sự mâu thuẫn và thiếu tính đồng
bộ của pháp luật hiện hành Chẳng hạn, theo
quy định của Luật phá sản doanh nghiệp năm
1993, Nghị định số 189/CP ngày 23/12/1994
và Pháp lệnh thi hành án dân sự thì khi doanh
nghiệp bị tuyên bố phá sản, tài sản của doanh
nghiệp, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất phải được đem ra bán đấu giá để thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp Trong khi đó, Luật đất đai năm 1993 tại khoản 1 Điều 26 lại quy định: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất khi doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản Đây là quy định bất hợp lí vì quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp, nếu Nhà nước không cho bán đấu giá mà ra quyết định thu hồi sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ nợ, đặc biệt là các chủ nợ có bảo đảm Vì vậy, nên chăng quy định biện pháp duy nhất về xử lí tài sản là quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp bị tuyên
bố phá sản là bán đấu giá quyền sử dụng đất Cũng vẫn là vấn đề bất cập của pháp luật hiện hành có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đó là vấn đề xác định giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh làm cơ sở cho việc đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp bên thế chấp hoặc bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn theo sự thoả thuận trong hợp đồng Khoản 5 Điều 6 Nghị
định số 178 quy định: "Khi thế chấp tài sản
g ắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp
c ả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản
đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác"; tương tự khoản 4 Điều 8 Nghị định số
178 cũng quy định: "Việc thế chấp quyền sử
d ụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì giá
tr ị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị
quy ền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền
v ới đất" Từ hai quy định trên cho thấy nguyên
tắc bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể phải thoả thuận bao gồm cả giá trị tài sản gắn liền với đất đó hoặc trong trường
Trang 5hợp ngược lại, nếu thế chấp tài sản trên đất thì
quyền sử dụng đất có tài sản thế chấp phải
được thoả thuận trong giá trị thế chấp Trong
khi đó, tại Điều 732 Bộ luật dân sự lại quy
định hoàn toàn khác: "Khi hộ gia đình, cá
nhân th ế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở,
công trình xây d ựng khác, rừng trồng, vườn
cây và các tài s ản khác của người thế chấp
g ắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu
có tho ả thuận" Với quy định này cho thấy,
việc thoả thuận giá trị tài sản gắn liền với đất
khi thế chấp quyền sử dụng đất không phải là
yêu cầu bắt buộc, nó có thể có nếu các chủ thể
thoả thuận và cũng có thể không nếu các chủ
thể không thoả thuận Đây là quy định không
phù hợp và gây không ít khó khăn cho cơ quan
có thẩm quyền khi xử lí tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất thông qua hình thức bán
đấu giá trong trường hợp bên thế chấp không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn Giả sử rằng
khi kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất để vay vốn, các chủ thể chỉ thoả thuận giá
trị quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm trong
quan hệ đó mà không bao gồm tài sản gắn liền
với đất Trong trường hợp này, nếu bên thế
chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn,
cơ quan có thẩm quyền sẽ đấu giá quyền sử
dụng đất như thế nào khi mà tài sản trên đất lại
không thoả thuận là tài sản bảo đảm trong
quan hệ thế chấp đó Về nguyên tắc, cơ quan
có thẩm quyền chỉ được bán đấu giá để thu hồi
vốn và lãi đối với tài sản nào đã thoả thuận là
tài sản bảo đảm mà thôi Như vậy, sẽ dẫn đến
tình trạng không ai muốn mua một mảnh đất
mà tài sản trên đó lại thuộc quyền sở hữu của
một người khác; ngược lại, các tài sản gắn liền
với đất cũng trở nên vô nghĩa khi quyền sử
dụng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình Qua chỉ dẫn này cho thấy việc quy định như Điều 6, Điều 8 Nghị định số 178 phù hợp và chặt chẽ hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự
+ B ốn là, việc định giá quyền sử dụng đất
khi thực hiện đấu giá quy định trong các văn bản hiện hành chưa cụ thể, rõ ràng, chưa xác định rõ nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất nên mỗi địa phương áp dụng rất khác nhau Có địa phương định giá đất căn cứ vào khung giá do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, có địa phương lại căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương tại thời điểm định giá Cũng chính sự quy định không rõ ràng này nên nhiều trường hợp khi áp dụng trong thực tế các cơ quan có thẩm quyền đã gặp rất nhiều lúng túng, thậm chí quan điểm
giữa các cơ quan trái ngược nhau Ví dụ, vụ án
Epco - Minh Phụng; khi xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp, trong đó có quyền sử dụng đất, hội đồng định giá, các cơ quan pháp luật, ngân hàng và doanh nghiệp đi vay đã không thống nhất được với nhau khi định giá bất động sản Các cơ quan tiến hành tố tụng xác định giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo khung giá mà Nhà nước quy định; còn ngân hàng, doanh nghiệp đi vay và các luật sư lại xác định theo giá thị trường
Liên quan đến vấn đề này cũng có nhiều quan điểm trái ngược nhau Có quan điểm cho rằng việc định giá đất cần căn cứ vào giá đất
do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, vì họ cho rằng người mua bao giờ cũng dựa vào giá khởi điểm và tâm lí luôn muốn mua được rẻ
Do đó, cần phải định giá đất trên cơ sở khung giá của Nhà nước nếu định giá tuỳ tiện sẽ ảnh
Trang 6hưởng đến giá trị tài sản được đấu giá, tức
quyền lợi của các bên liên quan đến quyền lợi
của chủ tài sản và căn cứ vào khung giá đất
của ủy ban nhân dân cấp tỉnh để định giá thì
khi có khiếu nại về giá trong quá trình đấu giá
sẽ được giải quyết thuận lợi hơn Mặt khác,
việc định giá đất chỉ là tạm thời xác định giá
quyền sử dụng đất, còn giá quyền sử dụng đất
thực tế sẽ là giá bán đấu giá quyền sử dụng đất
trên thị trường
Tuy nhiên, cũng có quan điểm khác lại
cho rằng không cần thiết phải định giá đất mà
giá đó hoàn toàn do thị trường quyết định vì
bản thân đấu giá là thị trường mà trong đó
người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hoá chứ
không phải đơn thuần trả giá theo công bố của
người bán và thị trường có tổ chức là thị
trường mà tại đó giá cả được điều chỉnh liên
tục theo biến đổi của cung và cầu Mặt khác,
giá đất do thị trường quyết định sẽ đảm bảo
tính công khai, minh bạch và cạnh tranh lành
mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá
Chúng tôi cho rằng quy định như khoản 3
Điều 58 Luật đất đai năm 2003 "giá trúng đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án
có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do
uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định" là hợp lí, vì quy định
như vậy vẫn đảm bảo được sự quản lí thống
nhất của nhà nước đối với đất đai và quản lí
bằng khung giá đất theo Điều 55, Điều 56 của
Luật đất đai hiện hành Mặt khác, giá đất trong
đấu giá vẫn được điều chỉnh linh hoạt phù hợp
với sự biến động của giá đất trên thị trường
+ N ăm là, các văn bản pháp luật hiện hành
quy định: Khi đấu giá quyền sử dụng đất trong
các trường hợp phá sản doanh nghiệp, thi hành
án hoặc trong các hợp đồng thế chấp, bảo lãnh phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Quy định này là không cần thiết vì khi quyền sử dụng đất được các chủ thể là các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chứng minh là tài sản hợp pháp của họ và tài sản đó được các chủ thể đưa ra để đảm bảo thực hiện một nghĩa
vụ dân sự trong một giao dịch cụ thể nào đó theo đúng trình tự, thủ tục Luật định thì khi không thực hiện nghĩa vụ, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch đó đương nhiên phải được đưa ra đấu giá để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho phía bên kia mà không nhất thiết cần phải có sự cho phép của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đây được coi như việc làm đương nhiên đã được pháp luật thừa nhận
Như vậy, nhìn nhận hệ thống pháp luật đất đai hiện hành quy định về đấu giá quyền
sử dụng đất tính đến thời điểm trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời cho thấy có rất nhiều tồn tại, bất cập, các quy định còn tản mạn, thiếu tính tập trung thống nhất, nhiều quy định chưa rõ ràng, chưa cụ thể, thậm chí quy định giữa các văn bản còn mâu thuẫn nhau Bên cạnh đó, rất nhiều vấn đề mới phát sinh trong quá trình đấu giá mà thực tế đòi hỏi cần phải điều chỉnh thì pháp luật lại đang bỏ ngỏ Thực trạng đó rất khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế
Khắc phục tình trạng trên, Luật đất đai năm 2003 quy định vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, lần đầu tiên chính thức luật hoá các quy phạm còn tản mạn trong các văn bản pháp luật để quy định trong một văn bản luật có hiệu lực pháp lí cao và áp dụng thống nhất trong phạm vi cả
Trang 7nước Mặt khác, Luật cũng đã xác định rõ
được nội hàm của vấn đề đấu giá quyền sử
dụng đất bao gồm hai nội dung là đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án, để xử lí hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ Bên cạnh đó, một nội dung
mới thể hiện khâu đột phá trong quản lí đất
đai, gắn việc quản lí đất đai về hành chính với
quản lí đất đai về kinh tế đó là vấn đề đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án được
đặt ra trong một số trường hợp như xây dựng
nhà ở để bán hoặc cho thuê, xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử
dụng đất cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
hoặc sử dụng đất để sản xuất kinh doanh nhằm
thu hút nguồn vốn trong dân cư và tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư có đất để thực hiện các
dự án đầu tư
Tuy nhiên, với hàng loạt những bất cập,
tồn tại trong các văn bản pháp luật hiện hành
về đấu giá quyền sử dụng đất đã chỉ ra ở trên
thì việc triển khai thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên thực tế theo tinh thần của Luật
đất đai năm 2003 sẽ vô cùng khó khăn Vì vậy,
sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung và hoàn
thiện pháp luật về đấu giá tài sản nói chung
trong các văn bản pháp luật hiện hành Đặc
biệt là trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng
đất phải được quy định cụ thể, chặt chẽ; bởi lẽ,
không giống như các tài sản thông thường, đất
đai là loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí,
không thể di chuyển được, lại chỉ quy định
một hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là chủ sở hữu đại diện; thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất không phải chỉ
vì lợi ích của các bên tham gia đấu giá mà còn
vì lợi ích của toàn xã hội, của Nhà nước, của các nhà đầu tư và của chính những người có quyền sử dụng đất Vì vậy, trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất không thể giống như các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là tài sản có giá trị rất lớn, buộc các bên tham gia đấu giá phải cân nhắc rất thận trọng khi quyết định có tham gia đấu giá hay không? Nếu có một văn bản pháp luật quy định về vấn
đề đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở khắc phục tất cả những tồn tại, bất cập của các văn bản hiện hành, bổ sung và quy định mới những vấn đề mà thực tế cuộc sống đang đòi hỏi sẽ giúp các chủ thể muốn tham gia đấu giá quyền
sử dụng đất thuận lợi, dễ dàng hơn trong việc tìm hiểu cặn kẽ pháp luật quy định về vấn đề này, giúp họ có thể đưa ra quyết định đúng đắn nhất Phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 10/4/2003 cho chúng ta rút ra được nhiều kinh nghiệm, người tham gia đấu giá chỉ có 3 phút đã buộc phải đưa ra quyết định đối với một tài sản với giá trị
53 tỉ đồng là một vấn đề rất khó khăn, người trúng đấu giá không biết nên buồn hay vui sau khi đã trúng đấu giá vì pháp luật đặt họ vào tình thế "phải lựa chọn"
Như vậy, không thể nói là hiện nay chúng
ta quá thiếu pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nếu không muốn nói là đã có khá nhiều các văn bản quy định về vấn đề này Tuy nhiên, nếu những tồn tại, bất cập trong các văn bản hiện hành đã đề cập ở phần trên không được kịp thời khắc phục thì vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất quy định trong Luật đất đai năm 2003 khi triển khai thực hiện trong thời gian tới cũng còn gặp rất nhiều vướng mắc./