Tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa đổi, bổ sung vào năm 2001 chúng ta mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá các lo
Trang 1
Ths.trÇn quang huy *
ác quy định tại mục 6 chương II về tài
chính đất đai và giá đất là các vấn đề
hoàn toàn mới, lần đầu tiên được đề cập một
cách có tính hệ thống trong Luật đất đai năm
2003 so với Luật đất đai hiện hành Tại Điều
12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa
đổi, bổ sung vào năm 2001 chúng ta mới xác
định vai trò của Chính phủ trong việc quy
định nguyên tắc, phương pháp và khung giá
các loại đất theo từng vùng, từng thời gian và
áp dụng tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất Các quy định nói trên của
các Luật đất đai mới chỉ thể hiện được các
biện pháp hành chính của Nhà nước trong
quản lí về giá đất mà chưa thể hiện được các
biện pháp kinh tế trong quản lí đất đai nói
chung và quản lí về giá đất nói riêng Vì vậy,
trong Luật đất đai năm 2003 phải giải quyết
được các vấn đề vĩ mô nói trên và từ đó giải
quyết các vấn đề cụ thể
1 Các vấn đề về tài chính đất đai
1.1 Vấn đề điều tiết thu nhập từ việc
người sử dụng đất hưởng lợi từ sự đầu tư của
Nhà nước theo điểm c khoản 3 Điều 5 Luật
đất đai 2003
Mặc dù việc điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất mà không phải do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại được quy định tại
phần các quy định chung song với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước có chính sách phát huy nguồn vốn từ đất đai, bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Nhà nước sẽ điều tiết phần giá trị tăng thêm không phải do người sử dụng đầu tư mà do Nhà nước đầu tư
và người sử dụng đất hưởng lợi từ sự đầu tư của Nhà nước Vấn đề chúng tôi còn băn khoăn là các quy định liên quan đến việc điều tiết một cách hợp lí từ phía nhà nước như thế nào? Vì người đang sử dụng bỗng dưng may mắn do quy hoạch mở đường của Nhà nước,
do Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng và dẫn tới giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất được tăng lên một cách đáng kể Sẽ có nhiều người được hưởng lợi nhưng sự hưởng lợi đó không đều nhau, có người do nhạy cảm
về việc quy hoạch xây dựng của Nhà nước cho nên tìm mọi cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đầu tư vào diện tích đất hiện có để chuyển hướng kinh doanh một cách có lợi nhất và họ sẽ có lợi nhuận cao vì biết chớp cơ hội kinh doanh Ngược lại, có nhiều người tuy nhìn thấy khả năng hưởng lợi song không
có vốn, không nhạy cảm trong kinh doanh cho nên dù quy hoạch của Nhà nước có thể mang lại cho họ nguồn lợi to lớn nhưng cơ sở vật chất của họ vẫn không thay đổi, hay nói
C
* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội
Trang 2một cách khác là vẫn không có sự đầu tư của
họ thì làm sao Nhà nước điều tiết giá trị tăng
thêm từ sự đầu tư của Nhà nước được
Vì vậy, việc xác định chủ thể hưởng lợi,
hưởng lợi tới mức độ nào để hướng tới việc
điều tiết thu nhập của họ là điều không đơn
giản Ngay cả Đài Loan và Trung Quốc - nơi
mà chúng ta nghiên cứu kĩ các kinh nghiệm
về quá trình cải cách điền địa và chính sách
bồi thường khi thu hồi đất, việc điều tiết thu
nhập để thực thi khẩu hiệu “bình đẳng quyền
lợi về đất đai" cũng là lộ trình lâu dài và
không đơn giản cho tới khi được sự hưởng
ứng từ phía người dân
Tại một số địa phương như thành phố Đà
Nẵng khi thực hiện chính sách bồi thường
thiệt hại về đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân tuy
bị lấy một phần diện tích đất, phần còn lại họ
hưởng lợi từ quy hoạch mở đường của các dự
án cho nên có điều kiện sống, kinh doanh tốt
hơn và do vậy họ chấp nhận bị điều tiết lợi
ích từ việc hưởng lợi Theo chúng tôi, việc
điều tiết này vẫn là khiên cưỡng mang tính
hành chính hơn là sự điều tiết có tính thoả
đáng dưới góc độ kinh tế
Vì vậy, việc quy định tại điểm c khoản
3 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 có quan hệ
mật thiết với những quy định về tài chính
đất đai trong một chỉnh thể thống nhất từ
Điều 54 đến Điều 60 Tuy nhiên, theo chúng
tôi để quy định liên quan đến việc điều tiết
giá trị tăng thêm do sự đầu tư của Nhà nước
làm cho giá trị bất động sản và quyền sử
dụng đất của người sử dụng trở nên có giá
hơn phải cân nhắc một cách thận trọng, phải
được Chính phủ quy định một cách cụ thể và
có cơ sở khoa học
1.2 Cơ chế tài chính đối với các nguồn thu ngân sách từ đất đai
Theo các quy định hiện hành, chính sách thu tài chính của chúng ta đối với đất đai gồm
có 9 khoản thu được sắp xếp theo 3 nhóm lớn với trình tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất
Nhóm I
Chính sách thu tài chính khi Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất có các khoản là:
+ Thu tiền sử dụng đất (Nhà nước không thu đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối); + Lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
+ Lệ phí trước bạ;
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi)
Nhóm II
Chính sách thu khi sử dụng đất có 4 khoản thu:
+ Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp; + Thu thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình;
+ Thu tiền thuê đất đối với các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
+ Thu thuế tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói,
Trang 3đồ gốm, sứ, đất đắp đường, san lấp
Nhóm III
Chính sách thu khi được phép chuyển
quyền sử dụng đất: Thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất
Như vậy, các chính sách thu tài chính về
đất đai từ sau khi có Luật đất đai năm 1993 đã
ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân
sách nhà nước mỗi năm khoảng 4500 tỉ đồng
riêng năm 2002 là 7.268 tỉ đồng và đây là
nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách
các địa phương đáp ứng các nhu cầu chi xây
dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho
nông nghiệp, nông thôn.(1) Tuy nhiên, điều
đáng ngạc nhiên trong các khoản thu từ đất
thì tiền thuê đất trong nước và nước ngoài
cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất
chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí trước bạ
Điều đó cũng chứng tỏ rằng Nhà nước đã thất
thu khoản tiền rất lớn từ các thu tài chính về
đất đai nói trên
Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai
năm 2003 thì ngoài những khoản thu đã nêu
trên, việc bổ sung thêm các nguồn thu khác
như: Thu từ việc xử lí các vi phạm pháp luật
đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây
thiệt hại trong quản lí đất đai và thuế thu nhập
khi chuyển quyền sử dụng đất Đối với các
khoản thu trên, Chính phủ phải quy định chi
tiết từng trường hợp cụ thể để sau khi Luật có
hiệu lực chúng ta có đủ cơ sở pháp lí để áp
dụng các chế tài đối với người vi phạm pháp
luật đất đai trong quản lí và sử dụng đất
Riêng vấn đề thuế thu nhập khi chuyển quyền
sử dụng đất cần chú ý 2 vấn đề:
Thứ nhất, cần xác định lộ trình cụ thể
trong việc chính thức luật hoá thuế thu nhập
đối với người có thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất với việc sửa đổi bổ sung với Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã được Quốc hội thông qua và đã có hiệu lực pháp lí
từ ngày 1/1/2004 Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực pháp lí từ 1/7/2004 mà các chính sách về thuế trong đó
có thuế thu nhập cá nhân không được xây dựng đồng bộ thì sẽ có tình trạng chậm trễ của các chính sách thuế ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực
Thứ hai, việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỉ lệ % trên toàn
bộ giá trị đất chuyển quyền chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển quyền nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được mục tiêu điều tiết vào thu nhập phát sinh do chuyển quyền sử dụng đất Do vậy, mục tiêu tới đây của việc xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân là phải kiểm soát chặt chẽ được các thu nhập phát sinh qua từng lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ các thu nhập phát sinh khi chuyển quyền để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội và tránh những đầu cơ
về đất đai
1.3 Các bất cập trong việc thu ngân sách
từ đất đai đối với thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các kiến nghị sửa đổi
Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và đương nhiên Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn thu từ giao đất và cho thuê đất Tuy nhiên, các khoản thu này còn nhiều điểm bất hợp lí và cần được sửa đổi trong các văn bản cụ thể hoá luật đất đai tới đây Cụ thể là:
Trang 4Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa
phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất,
vừa phải bồi thường thiệt hại cho người có
đất bị thu hồi để giao cho mình là không hợp
lí (dù rằng trong trường hợp giao đất có thu
tiền Nhà nước có khấu trừ tối đa đến 90% tiền
sử dụng đất trong khoản bồi thường phải
nộp) Như vậy, người được giao đất phải trả
tiền bồi thường và nộp thêm 10% tiền sử
dụng đất Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng,
bố trí tái định cư hết sức phức tạp và thường
kéo dài dẫn tới tình trạng người sử dụng đất
không suy đoán một cách chính xác chi phí
để có quyền sử dụng đất là bao nhiêu và từ đó
có thể đánh giá tính khả thi của một dự án
Mặt khác, tiền bồi thường thiệt hại trong
nhiều trường hợp lớn hơn nhiều so với tiền sử
dụng đất và người sử dụng đất không còn khả
năng tài chính để thực hiện dự án
Thứ hai, việc giao đất có thu tiền sử dụng
thực chất là việc chuyển giao quyền sử dụng
từ người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai sang các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
nhưng cơ chế tài chính vẫn mang nặng tính
bao cấp Trên thực tế do giá đất Nhà nước
quy định thấp so với giá thị trường (nhiều nơi
chỉ bằng 10% đến 25% so với giá đất thị
trường) dẫn tới tình trạng chạy dự án, đầu cơ
đất đai, mua bán vòng vo để ăn chênh lệch
giá Có thể thấy rõ nhất khi các chủ dự án
được giao đất nông nghiệp để san nền chia lô
bán cho người mua tự xây dựng nhà (khi bồi
thường đất nông nghiệp thì giá thấp, còn khi
trở thành đất xây dựng thì giá rất cao) hoặc có
nhiều tổ chức được giao đất nhưng không sử
dụng hoặc chỉ đứng tên xin giao đất sau đó
giao lại cho đơn vị khác đầu tư xây dựng để hưởng chênh lệch giá
Thứ ba, tiền thuê đất cũng mang nặng tính bao cấp Do giá đất uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thấp, vì vậy giá cho thuê đất cũng thấp Có tình trạng ở một số địa phương giá cho thuê đất nông nghiệp thấp hơn mức thuế sử dụng đất nông nghiệp và giá cho thuê đất đối với các thành phần kinh tế trong nước chỉ bằng 1/5 đến 1/3 so với mức tối thiểu giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.(2) Như vậy là thiếu công bằng và thể hiện sự phân biệt đối xử trong việc xác định giá cho thuê đất
Trên cơ sở phân tích trên chúng tôi thấy cần thiết có một số kiến nghị về cơ chế tài chính khi thực hiện các khoản thu cho ngân sách nhà nước như sau:
1 Nhà nước thực hiện việc bồi thường,
hỗ trợ, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất Người được giao đất, cho thuê đất không phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ như hiện nay Tiền sử dụng đất mà người được giao hoặc thuê đất trả cho Nhà nước đã hàm chứa
cả tiền mà Nhà nước sẽ chi trả cho người bị thu hồi đất Trách nhiệm bồi thường thuộc về phía Nhà nước, không để tình trạng người được giao đất phải đối đầu với người bị thu hồi đất gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp hiện nay Vụ việc ở khu công nghiệp An Khánh Hà Tây đã hơn một lần nhắc chúng ta thấy sự bất hợp lí trong những quy định của pháp luật và vai trò của chính quyền địa phương trong việc giải phóng mặt bằng
2 Xoá bỏ tình trạng bao cấp về giá đất, tính tiền sử dụng đất và tiền cho thuê đất + Đối với giá tính tiền sử dụng đất, uỷ
Trang 5ban nhân dân cấp tỉnh quy định phải sát với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại
địa phương và người được giao đất phải trả
tiền bồi thường cho nhà nước theo giá này để
nhà nước chi trả tiền bồi thường thiệt hại cho
người bị thu hồi đất;
+ Đối với giá cho thuê đất nên thống nhất
giữa giá cho thuê trong nước và cho thuê đất
đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam tạo ra khuôn khổ pháp lí chung trong
đầu tư trong nước và nước ngoài
3 Đối với doanh nghiệp thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
thì họ là người sử dụng đất trực tiếp cho nên
họ nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước
và chấm dứt tình trạng doanh nghiệp kinh
doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu kinh tế tự ý ấn định tiền
cho thuê lại đất gây bất bình cho doanh
nghiệp thuê đất tại nơi đây
2 Các quy định về giá đất
2.1 Về giá đất do Nhà nước quy định
(Điều 56 Luật đất đai năm 2003)
Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định
cho nhiều mục đích khác nhau, vừa áp dụng
để thu vào ngân sách nhà nước các nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất, vừa là cơ sở
để người sử dụng thoả thuận khi thực hiện
các giao dịch dân sự về đất đai, vừa là căn cứ
để xác định việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất Với các quy định đã được
cụ thể hoá bằng Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 và sau đó được sửa đổi bởi Nghị
định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 thì
giá đất của Nhà nước vẫn thể hiện sự bao cấp
trong trường hợp giao đất và cho thuê đất
đồng thời vẫn chưa là điểm gặp nhau giữa lợi
ích Nhà nước và nhân dân trong các trường hợp thu hồi đất, lại càng không phải là giá các bên thoả thuận khi chuyển quyền sử dụng đất
Vì vậy, các quy định về giá đất thể hiện tại Điều 56 Luật đất đai được người sử dụng đất rất quan tâm Có người cho rằng giá đất do thị trường điều chỉnh vì nền kinh tế của chúng ta
là nền kinh tế thị trường Chúng tôi cho rằng quan niệm như vậy là không đúng, vì kinh tế thị trường không có nghĩa là mọi cái đều do thị trường điều chỉnh, mặt khác nền kinh thị trường ở nước ta là nền kinh tế có định hướng
xã hội chủ nghĩa Vì vậy, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định về khung giá, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất Tuy nhiên, giá đất mà Nhà nước quy định phải đảm bảo sát giá thị trường, có nghĩa là không còn bao cấp về giá đất khi thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước và được người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải toả Chúng ta cần lưu ý rằng hàng nghìn dự án xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội trong quá trình đô thị hoá, hiện đại hoá đất nước kéo theo đó là hàng vạn hộ dân bị thu hồi đất Các dự án dù lớn nhỏ đều liên quan đến giải phóng mặt bằng và phát sinh khiếu kiện Mỗi dự án có độ phức tạp khác nhau và gắn liền với các dạng khiếu kiện khác nhau nhưng phổ biến nhất vẫn là chuyện giá bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Cho nên, việc định giá đất đảm bảo sát với giá thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn thì phải điều chỉnh cho phù hợp Đó là yêu cầu chính đáng Nhưng Nhà nước vừa muốn định giá đất vừa muốn điều tiết theo cơ chế thị trường
và uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố giá
Trang 6đất công khai vào ngày 1/1 hàng năm để thực
hiện các khoản thu tài chính về đất đai là vấn
đề nan giải
Giá đất hiện nay mà Nhà nước quy định
còn bao hàm cả giá đầu cơ, do đó giá đất
không thể bám theo giá thị trường được Mặt
khác, chẳng nhẽ Nhà nước cứ chạy theo giá
thị trường, nếu thế thì làm sao chúng ta quản
lí được thị trường bất động sản và xây dựng
thị trường này một cách chủ động?
Giá đất là công cụ quản lí của Nhà nước,
bên cạnh việc quy định các khoản thu vào
ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác
dụng định hướng thị trường Cần lưu ý rằng
việc xác định lại giá đất tại các đô thị lớn rất
có thể kéo theo những đợt "sốt đất” mới vốn
đã quá cao hiện nay Mặt khác, việc định giá
đất và công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm
là không khả thi nếu chính quyền các tỉnh
không linh hoạt và chủ động trong việc nắm
bắt giá đất thị trường chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại địa phương
Điểm a khoản 1 Điều 56 Luật đất đai quy
định: "Khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường cần phải điều chỉnh cho phù
hợp” và giao cho Chính phủ điều chỉnh cụ
thể Tuy nhiên, mức giá biến động và tạo ra
sự chênh lệch đến bao nhiêu thì thực hiện sự
điều chỉnh Theo các chuyên gia kinh tế thì
mức chênh lệch khoảng 20% là phù hợp Vì
vậy, theo chúng tôi, trong các văn bản hướng
dẫn của Chính phủ cần xác định rõ tỉ lệ %
tăng giá đất cần bổ sung là: Khi giá đất chênh
lệch 20% so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thực tế thì Chính phủ quy định
việc điều chỉnh giá đất
2.2 Vấn đề tư vấn giá đất (Điều 57 Luật
đất đai)
Lần đầu tiên Luật đất đai cho phép các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế
đủ điều kiện và năng lực thì được tư vấn giá đất theo yêu cầu của người sử dụng đất Trên thực tế từ trước tới nay, khi Nhà nước cần xác định giá đất để tính tiền bồi thường thì việc định giá đất do cơ quan địa chính, tài chính vật giá và thuế quyết định Giá đất đó thông thường không sát với giá đất thị trường Lí giải cho vấn đề này, nhiều người cho rằng do chúng ta chưa có các chuyên gia về định giá đất Cho nên, việc tham gia của các doanh nghiệp về tư vấn giá đất là rất cần thiết và là bước đi ban đầu để hướng tới việc thành lập
hệ thống cơ quan định giá đất như ở nhiều nước trên thế giới
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 57 Luật đất đai coi giá đất mà doanh nghiệp tư vấn chỉ mang tính tham khảo khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng
và trong quản lí nhà nước về tài chính đất đai Như vậy, giá đất của doanh nghiệp tư vấn đưa
ra được người sử dụng đất trân trọng tới mức
độ nào hoàn toàn phụ thuộc vào niềm tin của
họ mà không phải là cơ sở pháp lí để điều tiết các quan hệ lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất
Chúng ta có thể kiểm nghiệm cách làm ở Đài Loan về định giá đất khi các tổ chức định giá đất làm việc theo yêu cầu hoặc hợp đồng
cụ thể của từng đương sự và giá đất được xác định để giải quyết tranh chấp về bất động sản, làm căn cứ để toà án xét xử, định giá tài sản
Trang 7cho các công ti hoặc tư nhân, phục vụ các
hoạt động tín dụng, định giá bất động sản
trong trường hợp bị tổn thất.(3)
Với kinh nghiệm nêu trên, thiết nghĩ vai
trò của doanh nghiệp tư vấn giá đất ở nước ta
còn khá mờ nhạt và không thoát khỏi cái
bóng của bảng giá đất mà uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh công bố và hoạt động tư vấn giá đất
không tránh khỏi là việc làm hình thức
Vì vậy, Điều 57 Luật đất đai trên thực tế
mới xác định chừng mực về quyền và lĩnh
vực mà doanh nghiệp thực hiện quyền tư vấn
giá đất để các doanh nghiệp đó không hoạt
động một cách hình thức mà là chỗ dựa cho
Nhà nước và người sử dụng đất
2.3 Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003
thì giao đất có thu tiền và cho thuê đất có thời
hạn là 2 hình thức pháp lí chủ yếu để Nhà
nước chuyển giao đất cho các tổ chức kinh tế
sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Việc
luật hoá các hình thức pháp lí này là bước tiến
quan trọng trong việc khơi dậy tiềm năng đất
đai của đất nước Tuy nhiên, do giá đất Nhà
nước chưa phản ánh đầy đủ quan hệ lợi ích,
cho nên nhiều tổ chức kinh tế còn thờ ơ với
vốn đất Nhà nước giao, sử dụng không có
hiệu quả, sử dụng sai mục đích, thậm chí bỏ
hoang hoặc cho thuê kiếm lời Để khắc phục
tình trạng này, một số địa phương như Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Lào Cai… đã
xây dựng các quy chế về đấu giá quyền sử
dụng đất và thực hiện thí điểm ở một số dự
án Việc đấu giá thành công ở huyện Đông
Anh, Từ Liêm, quận Hai Bà Trưng ở Hà Nội
hay tại đường Lê Thánh Tông thành phố Hồ
Chí Minh không chỉ khẳng định việc thu về nhiều tỉ đồng cho Nhà nước đầu tư vào các công trình kết cấu hạ tầng xã hội mà thông qua đó để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường và manh nha cho chính sách một giá
có sự đồng thuận về mặt lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Theo chúng tôi, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay phải đáp ứng 2 tiêu chí sau đây:
Một là, việc đấu giá quyền sử dụng đất
đã thể hiện tính tích cực của nó song nếu không được tổ chức một cách chặt chẽ, giá trúng đấu giá của các ô đất sẽ ở mức cực điểm sẽ trở thành giá ảo gây nên những cơn nóng lạnh bất thường đối với thị trường nhà đất ở các đô thị lớn
Hai là, với việc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định chính thức trong luật thì không chỉ việc đấu giá đó tuân theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá, dân sự và thi hành án như quy định tại khoản 4 Điều 58 của Luật đất đai mà phải quy định cụ thể bằng văn bản của Chính phủ để các địa phương thực hiện một cách thống nhất tạo thành khuôn khổ pháp lí chung cho tất cả các địa phương cùng áp dụng đúng pháp luật./
(1).Xem: Tổng cục thuế trong Báo cáo của Bộ tài chính về đánh giá chính sách thu hiện hành đối với đất đai và định hướng hoàn thiện, tháng 12 năm 2003 (2).Xem: Quyết định số 1357 của Bộ tài chính ngày 30/12/1995 và Quyết định số 189 ngày 24/11/2000 của
Bộ tài chính về giá cho thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (3).Xem: Báo cáo của đoàn công tác của Ban kinh tế trung ương Đảng tại Đài Loan tháng 9/2002, tr.15