BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home”

Sinh viên thực hiện Thành phố Hồ Chí Minh – 2016 BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Ngành Quản trị kinh doanh Đề tài Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch v

SV Ngô Trí Tiến Page 2

Giảng viên hướng dẫn

TS Vòng Thình Nam

Sinh viên

Ngô Trí Tiến

MSSV: 94011200720

Lewis Campus

Lời cảm ơn

Để hoàn thành khóa luận: “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công

ty dịch vụ bất động sản Luxury Home” em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của Thầy Cô và Công Ty

Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ts Vòng Thình Nam, người

đã tận tình hướng dẫn em thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các anh chị ở Phòng kinh doanh công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home đã dành nhiều thời gian quý báu để hướng dẫn, giúp đỡ em rất nhiều để em có đủ tư liệu, thông tin và kiến thức cần thiết, nhờ đó em mới có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Sinh viên thực hiện

Thành phố Hồ Chí Minh – 2016

BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Ngành

Quản trị kinh doanh

Đề tài

Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury

Home

Nhận xét của giảng viên hướng dẫn

Nhận xét của giảng viên hướng dẫn

Lời mở đầu

Trong điều kiện thị trường như ngày nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Cùng với sự phát triển nhanh chóng

và nhất là sự phức tạp và mất thời gian của các thủ tục, giấy tờ pháp lý về chủ quyền nhà đất tại Việt Nam Song song với những điều này là tính minh bạch trong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, khung giá đất,…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong quá trình thống nhất với nhau Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản ,thông qua dịch vụ của các sàn giao dịch bất động sản để có thể tạo ra sự kết nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán, kinh doanh bất động sản

Nhu cầu thị trường về dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng cao, có thể nói đây là lĩnh vực đang và có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ra còn rất nhiều vấn đề bất cập và cần hoàn thiện hơn nữa, đặc biệt cần kể đến là một vài vấn đề như: đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường hiện nay còn rất lộn xộn, phần lớn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, cùng với đó là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp và thiếu đạo đức nghề nghiệp,

có nhiều tính chất lừa đảo và chộp giật… điều này dĩ nhiên không chỉ gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây các tác động tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với số lượng vô cùng lớn, và cũng không thể không kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân

Với thực tế trên, Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home đang có nhiều cơ hội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn, hiệu quả hơn Mặc dù sàn đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạt động hiệu quả hàng đầu tại thành phố Hồ Chí Minh nhưng vẫn còn vướng phải nhiều khiếm khuyết cần khắc phục, đặc biệt dịch vụ môi giới cần triệt để loại bỏ các sai phạm và hoạt động mang tính chuyên nghiệp hơn Từ những thực tế được chứng kiến

trong quá trình thực tập tại công ty, em xin đưa ra đề tài “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch vụ Bất Động Sản Luxury Home” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn hoạt đông môi giới sàn và đồng thời đưa ra một số ý kiến chủ quan nhằm giúp cho hoạt động môi giới của sàn ngày càng hiệu quả hơn

Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề:

Mục tiêu tổng quát: phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đề xuất một số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng và hoạt động kinh doanh của sàn nói chung

Mục tiêu cụ thể:

-Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về bất động sản, kinh doanh bất động sản

-Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

-Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty

-Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của công ty

-Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản tại công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home

-Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất, cung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty

-Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2014 đến nay

-Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Công

ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home

-Kết cấu đề tài:

Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch

vụ bất động sản Luxury Home

Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản

Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy của giảng viên Ts Vòng Thình Nam đã

hướng dẫn và hỗ trợ cho em trong quá trình hoàn thành báo cáo, sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trong công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home đã giúp em hoàn thành chuyên đề này

Mục Lục

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN .12

1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản 12

1.1.1 Một số khái niệm liên quan 12

1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản 13

1.2 Những nguyên tắc cơ bản và các điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới 17

1.2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản 17

1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản 18

1.3 Qui trình môi giới bất động sản 19

1.3.1 Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản 19

1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 20

1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 24

1.3.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới 25

1.4 Nghiệp vụ môi giới bất động sản 27

1.4.1 Nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng 27

1.4.2 Nghiệp vụ thu thập thông tin 30

1.4.3 Nghiệp vụ xử lí và quản lí thông tin 32

1.4.4 Nghiệp vụ giao dịch với khách hàng 34

1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản 35 1.5.1 Nhu cầu về bất động sản 35

1.5.2 Sức cung của bất động sản 36

1.5.3 Nhân tố tài chính 36

1.5.4 Sự bất ổn định của thị trường bất động sản 37

1.5.5 Mức độ ứng dụng công nghệ thông tin trong môi giới bất động sản 38

1.6 Các tiêu chí đánh giá hoạt động môi giới bất động sản 38

1.7 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới 39

1.7.1 Nghề môi giới tại Thụy Điển 39

1.7.2 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới ở Thượng Hải, Trung Quốc 41

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ LUXURY HOME 43

2.1 Giới thiệu về công ty dịch vu môi giới Luxury Home 43

2.1.1 Giới thiệu về công ty 43

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và tình hình nhân sự 44

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home 48

2.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay 48

2.2.2 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home 49

2.2.3 Tổ chức, quy trình môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury Home 50

2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury home 55

2.3 Đánh giá về những mặt ưu, nhược điểm hoạt động kinh doanh môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home 57

2.3.1 Những thành quả đạt được 57

2.3.2 Những vấn đề tồn tại 59

CHƯƠNG 3 Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home .61

3.1 Bối cảnh thị trường: 61

3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm 2014 và 2015 61

3.1.2 Những đánh giá về thị trường bất động sản năm 2016 62

3.2 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh và hoạt động môi giới tại công ty cổ phần dịch vụ Luxury Home 63

3.2.1 Phương hướng phát triển của công ty 63

3.2.2 Mục tiêu đề ra trong tương lai của công ty 64

3.3 Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản tại công ty 65

3.3.1 Giải pháp về nguồn nhân lực 65

3.3.2 Giải pháp về phát triển chiến lược 66

3.3.3 Giải pháp liên kết với các công ty khác 67

3.3.4 giải pháp thu hút nhà đầu tư và khách hàng 67

3.3.5 Kiến nghị đối với nhà nước 68

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.1 Một số khái niệm liên quan

Theo từ điển Tiếng Việt: môi giới là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới là một chủ thể( một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo đươc quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh

Bất động sản

Điều 181 Bộ luật Dân sự qui định: “ bất động sản là tài sản không thể di dời” bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác theo qui định của pháp luật

Môi giới bất động sản:

là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với

sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tể của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản

1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản

Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của họ rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/ thuê đến việc kí kết thương vụ

Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ

Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa

Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động

gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ,

mà còn là vấn đề bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những

người thực hiện công việc này

Thị trường bất động sản đúng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh

tế quốc dân được thể hiện qua các măt:

• Vị trí của môi giới bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

• Vị trí trong dự trữ quốc dân Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai

và nhà cửa Thị trường bất động sản đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động nay

• Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động

• Vị trí trong việc thu thuế Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng của bất động sản…

• Khả năng hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế

Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đat được những chức năng trên của mình, khu vực bất động sản sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực bất động sản có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển Thứ nhất, bất động sản trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ

sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ

Thứ hai, bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc

Thứ ba, bất động sản là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán

Thứ tư, bất động sản có giá trị vốn trên thị trường Điều này cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp

Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực bất động sản sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước

Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ

và dịch vụ Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây Ví dụ cụ thể là sự dich chuyển các xí nghiệp công nghiệp

từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước…Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn bất động sản và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trên cả nước

Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản hơn bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn bất động sản, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu Hơn nữa việc tạo ra nguồn cung bất động sản mới( dạng tài sản thu hút nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn

Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn bất động sản đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quả hơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản Họ chính là “dầu nhớt “ giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả