PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp d

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHÙNG THỊ THU HÀ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHÙNG THỊ THU HÀ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Hà Nội – 2013

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

Mục lục Danh mục các chữ viết tắt

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Môi giới bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản 6

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản 11

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản 14

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 19

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 19

1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam 28

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 28

2.1.2 Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 49

2.1.4 Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 60

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn

đề pháp lý đặt ra 65 2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 65 2.2.2 Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 77 2.2.3 Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 88 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 88 3.1.1 Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản 88 3.1.2 Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 91 3.1.3 Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 92 3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.2 Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 95 3.2.3 Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để

hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 98 3.2.4 Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút

sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thu hồi Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước như xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản

Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt

động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng

đã bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp Các quy định về môi giới bất động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần

có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết, tồn tại Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật

về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc

- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính

ấn hành năm 2003

Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế

Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành Sách chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao động-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản

“đóng băng” như hiện nay

3 Mục đích của việc nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý

và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay…

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau:

Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan

Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản

Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống

- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản

- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một

số nước có đặc điểm tương đồng

6 Ý nghĩa của việc nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,

đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp

và tư pháp

7 Bố cục của luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật

về môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này

Dù đã rất cố gắng, song như đã trình bày, vấn đề môi giới bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ không tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến luận văn này

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định

đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó

đã phát triển đến một trình độ nhất định Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các

chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37]

Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và

kí kết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng;

Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ

các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau

Theo PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16]

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa

ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau:

Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết