quản trị tài chính cá nhân các khoản đầu tư ngoài cổ phiếu trái phiếu bất động sản

Tiểu luận nhóm 7 Các khoản đầu tư cá nhân ngoài cổ phiếu trái phiếu bất động sản docx TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG TIỂU LUẬN CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN NGOÀI CỔ PHIẾU (TRÁI PHIẾU.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

TIỂU LUẬN CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN NGOÀI CỔ PHIẾU

(TRÁI PHIẾU, BẤT ĐỘNG SẢN)

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ TRÁI PHIẾU 4

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÁI PHIẾU 9

2.3 Trái phiếu của tổ chức tài chính, ngân hàng 9

2.6 Đồng tiền thanh toán trái phiếu 9

2.9 Lãi suất danh nghĩa trái phiếu 102.10 Loại hình trái phiếu và phương thức thanh toán lãi 11CHƯƠNG 3: CÁC GÓI SẢN PHẨM TRÁI PHIẾU NỔI BẬT TẠI VIỆT NAM 14

3.1.Trái phiếu IBOND – Techcombank 14

CHƯƠNG 4: TÌNH HUỐNG ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÁI PHIẾU THẤT BẠI TẠI VIỆT NAM

18

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 23

2.1.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn 232.2.Điều kiện của cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ TÌNH HUỐNG THÀNH CỤ THỂ VỀ CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ CÁNHÂN NGOÀI CỔ PHIẾU TRONG 5 NĂM GẦN ĐÂY TẠI VIỆT NAM 31

PHẦN NỘI DUNG PHẦN 1: ĐẦU TƯ TRÁI PHIẾU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ TRÁI PHIẾU

1.1 Khái niệm

Trái phiếu là một trong số các loại chứng khoán mà xác nhận nghĩa vụ nợ của đơn vị pháthành (doanh nghiệp hoặc chính phủ) với người nắm giữ trái phiếu (người cho vay) với một khoảntiền trong một thời gian xác định Đơn vị phát hành trái phiếu phải trả lợi tức cho người sở hữutrái phiếu và hoàn trả khoản tiền vay khi trái phiếu đáo hạn

Thu nhập của trái phiếu được gọi là lợi tức - là khoản tiền lãi được trả cố định thường kỳcho người nắm giữ và không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của đơn vị phát hành

Trái phiếu là chứng khoán nợ, vì vậy khi công ty bị giải thể hoặc phá sản, người nắm giữtrái phiếu được ưu tiên thanh toán trước cổ đông nắm giữ cổ phiếu Khác với người nắm giữ cổphiếu, trái chủ (người nắm giữ trái phiếu) không có quyền tham gia vào hoạt động của công ty

* Một số thuật ngữ liên quan đến trái phiếu:

- Lãi suất Coupon: Lãi suất trái phiếu (hay còn gọi là lãi suất coupon) là lãi suất mà tổ chứcphát hành trái phiếu trả cho nhà đầu tư Lãi suất coupon là một con số cố định, không phụ thuộcvào tình hình lãi suất trên thị trường và được niêm yết ngay trên phần cuống của trái phiếu

- Thời gian đáo hạn: là khoảng thời gian tính từ ngày bắt đầu làm sổ tiết kiệm tại ngân hàngđến ngày cuối cùng của tài khoản tiết kiệm

- Thời gian tồn tại của trái phiếu: là khoảng thời gian tính từ thời điểm trái phiếu được pháthành cho đến ngày đáo hạn khi đơn vị phát hành được yêu cầu mua lại trái phiếu và thanh toánmệnh giá trái phiếu cho trái chủ

- Mệnh giá trái phiếu: Mệnh giá trái phiếu hay còn gọi là giá trị danh nghĩa của trái phiếu làgiá trị ghi trên trái phiếu Giá trị này được coi là số vốn gốc Mệnh giá trái phiếu là căn cứ để xácđịnh số lợi tức tiền vay mà người phát hành phải trả Mệnh giá cũng thể hiện số tiền người pháthành phải hoàn trả khi trái phiếu đến hạn

- Người mua trái phiếu chỉ là người cho chủ thể phát hành vay tiền và là chủ nợ của chủ thểphát hành trái phiếu Khác với người mua cổ phiếu là người chủ sở hữu công ty.

- Thu nhập của trái phiếu là tiền lãi, là khoản thu cố định thường kỳ và không phụ thuộc vàokết quả sản xuất kinh doanh của công ty phát hành

- Trái phiếu là chứng khoán nợ, vì vậy khi công ty bị giải thể hoặc phá sản thì trước hếtcông ty phải có nghĩa vụ thanh toán cho các chủ trái phiếu trước, sau đó mới chia cho các cổ đông.Với những đặc điểm trên, trên phương diện nhà đầu tư thì trái phiếu có tính ổn định và chứađựng ít rủi ro hơn cổ phiếu Vì vậy, trái phiếu là loại chứng khoán được các nhà đầu tư ưa chuộng

1.3 Phân loại

1.3.1 Phân loại theo người phát hành

- Trái phiếu của doanh nghiệp: Là các trái phiếu được doanh nghiệp nhà nước, công ty

trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần phát hành nhằm tăng vốn hoạt động Trái phiếu của doanhnghiệp có nhiều loại và đa dạng

- Trái phiếu của Chính phủ: nhằm đáp ứng được nhu cầu chi tiêu của Chính phủ Chính

phủ phát hành trái phiếu với mục đích huy động tiền nhàn rỗi trong dân, các tổ chức kinh tế – xãhội Chính phủ được xem là Nhà phát hành có uy tín nhất trên thị trường Vì vậy, trái phiếu Chínhphủ được xem là loại chứng khoán ít rủi ro nhất

- Trái phiếu của các tổ chức tài chính, ngân hàng: Các tổ chức này có thể được phát hành

trái phiếu nhằm tăng thêm vốn hoạt động

1.3.2 Phân loại theo lợi tức trái phiếu

- Trái phiếu có lãi suất biến đổi (gọi là lãi suất thả nổi): Là loại trái phiếu mà lợi tức sẽ

được trả trong những kỳ có sự khác nhau Và được tính theo 1 lãi suất có sự biến đổi theo lãi suấttham chiếu của trái phiếu

- Trái phiếu có lãi suất bằng không: Loại trái phiếu mà người mua không nhận được lãi.

Nhưng được mua với mức giá thấp hơn so với mệnh giá (mua chiết khấu) Và được hoàn trả bằngmệnh giá khi trái phiếu đó đáo hạn theo quy định

- Trái phiếu có lãi suất cố định: Loại trái phiếu mà lợi tức được xác định dựa theo tỷ lệ

phần trăm (%) cố định tính theo mệnh giá

1.4.1 Rủi ro lãi suất

Lãi suất và giá trái phiếu có mối quan hệ nghịch đảo Khi lãi suất giảm, các nhà đầu tư cốgắng nắm bắt hoặc khóa lợi suất cao nhất trong thời gian lâu nhất có thể Họ sẽ thu lãi từ trái phiếutrả lãi suất cao hơn so với giá thị trường bấy giờ Sự gia tăng nhu cầu dẫn đến việc tăng giá tráiphiếu Ngược lại, khi mức lãi suất hiện hành tăng lên, các nhà đầu tư đương nhiên sẽ từ bỏ nhữngtrái phiếu trả lãi suất thấp Điều này sẽ làm cho giá trái phiếu giảm xuống

1.4.2 Rủi ro khi tái đầu tư

Tái đầu tư là việc trái chủ đã nhận được tiền nhưng không có cơ hội tái đầu tư lại với mứclãi suất tương đương Đặc tính có thể thu hồi của trái phiếu cho phép tổ chức phát hành mua lạitrái phiếu trước ngày đáo hạn Kết quả là, người sở hữu trái phiếu nhận được khoản thanh toán gốc

có giá trị cao hơn so với mệnh giá Tuy nhiên, mặt trái của một trái phiếu có thể thu hồi đó là nhàđầu tư nhận được tiền nhưng không thể tái đầu tư ở mức lãi suất tương đương

1.4.3 Rủi ro lạm phát

Trong những năm gần đây, tình trạng lạm phát tại thị trường Việt Nam ngày một phổ biến

và tăng với tốc độ nhanh chóng Lạm phát ảnh hưởng đến sự gia tăng của tốc độ lãi suất, làm giảmsức mua trái phiếu và khiến trái chủ thu về lợi suất âm Khi chi phí sinh hoạt và lạm phát gia tăngvới tốc độ nhanh hơn so với tốc độ của lãi suất đầu tư trái phiếu, khi đó, sức mua của các nhà đầu

tư sẽ giảm và thậm chí có thể thu về mức lợi suất âm Cụ thể, giả sử một nhà đầu tư trái phiếu cókhả năng thu được mức lãi suất 2%, nếu lạm phát tăng lên đến 4% sau khi họ đầu tư, thì lợi suấtcủa nhà đầu tư thực tế chỉ còn là -2%

1.4.4 Rủi ro tín dụng

Trái phiếu chính phủ thường được coi là loại trái phiếu có mức độ rủi ro thấp nhất, vì Chínhphủ có khả năng thu thuế hoặc phát hành tiền để thanh toán cho trái chủ khi đáo hạn Tuy nhiên,khi trái chủ mua trái phiếu của các doanh nghiệp thì không an toàn như vậy, do vậy trái phiếu công

ty có mức độ rủi ro cao hơn và phải trả lãi suất cao hơn cho nhà đầu tư

1.4.5 Rủi ro thanh khoản

Trong một vài trường hợp, nhà đầu tư có thể không bán được trái phiếu doanh nghiệp củamình một cách nhanh chóng do thị trường của trái phiếu đó quá nhỏ Chúng tác động trực tiếp đến

tỷ suất lợi nhuận của trái chủ, dẫn đến biến động giá đáng kể và có tác động xấu đến tổng lợinhuận của trái chủ (khi bán) dẫn tới buộc phải bán trái phiếu với một mức giá thấp hơn nhiều sovới dự kiến

1.4.6 Rủi ro xếp hạng

Nếu một công ty bị xếp hạng tín dụng thấp hoặc khả năng kinh doanh và trả nợ có vấn đề,ngân hàng hay các tổ chức cho vay có thể tính lãi suất cao hơn cho các khoản vay sau này củacông ty Điều này có thể có tác động xấu đến khả năng đáp ứng các khoản nợ với các trái chủ hiệntại của công ty và gây tổn thất cho các trái chủ khi muốn bán trái phiếu

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÁI PHIẾU

Quy định pháp luật Trái phiếu doanh

Nghị định95/2018/NĐ-CP

Nghị định156/2013/NĐ-CP

Kỳ hạn trái phiếu

Kỳ hạn của trái phiếu

do doanh nghiệp pháthành quyết định đốivới từng đợt chào báncăn cứ vào nhu cầu sửdụng vốn của doanhnghiệp Tuy nhiên, kỳhạn trái phiếu khôngđược dưới 01 năm

Trái phiếu Chính phủ

có kỳ hạn chuẩn là 03năm, 05 năm, 07 năm,

10 năm , 15 năm, 20năm, 30 năm và 50năm; các kỳ hạn khác

do Bộ trưởng Bộ Tàichính quyết định

Trái phiếu có thời hạn

từ một năm trở lên,thời hạn cụ thể do tổchức tín dụng quyđịnh Trái phiếu pháthành cùng một đợt vàcùng thời hạn được ghicùng ngày phát hành

và cùng ngày đến hạnthanh toán

Khối lượng phát

hành

Khối lượng trái phiếu

do doanh nghiệp pháthành quyết định đốivới từng đợt chào báncăn cứ vào nhu cầu sửdụng vốn của doanhnghiệp

Khối lượng trái phiếu

do tổ chức phát hànhquyết định đối với từngđợt chào bán căn cứvào nhu cầu sử dụngvốn của doanh nghiệp

Đồng tiền thanh

toán trái phiếu

Đối với trái phiếu chàobán tại thị trường trongnước, đồng tiền thanhtoán lãi, gốc trái phiếu

là đồng Việt Nam

Đồng tiền phát hành,thanh toán là đồngViệt Nam

Giấy tờ có giá đượcphát hành và thanhtoán bằng đồng ViệtNam

Mệnh giá trái

phiếu

Trái phiếu chào bán tạithị trường trong nước,mệnh giá là một trămnghìn (100.000) đồngViệt Nam hoặc bội sốcủa một trăm nghìn(100.000) đồng ViệtNam

Trái phiếu Chính phủ

có mệnh giá là100.000 đồng hoặc làbội số của 100.000đồng

Mệnh giá của giấy tờ

có giá là 100.000 (mộttrăm nghìn) đồng ViệtNam hoặc bội số của100.000 (một trămnghìn) đồng Việt Nam

Hình thức trái

phiếu

Trái phiếu được chàobán dưới hình thứcchứng chỉ, bút toán ghi

sổ hoặc dữ liệu điện tử

Doanh nghiệp pháthành quyết định cụ thểhình thức trái phiếu đốivới mỗi đợt chào bántheo quy định tại thịtrường phát hành

Lãi suất danh

hành quyết định lãisuất danh nghĩa chotừng đợt chào bán phùhợp với tình hình tàichính và khả năngthanh toán nợ Lãi suấttrái phiếu do tổ chứctín dụng phát hànhngoài việc tuân thủ quyđịnh tại Nghị định nàyphải phù hợp với quyđịnh về lãi suất củaNgân hàng Nhà nướcViệt Nam.

do tổ chức tín dụng,chi nhánh ngân hàngnước ngoài phát hànhquyết định phù hợp vớiquy định hiện hành vềlãi suất của Ngân hàngNhà nước Việt Namtrong từng thời kỳ

Loại hình trái

phiếu và phương

thức thanh toán lãi

Loại hình của tráiphiếu do doanh nghiệpphát hành quyết địnhtheo quy định của phápluật

Phương thức thanhtoán lãi, gốc trái phiếu

do doanh nghiệp pháthành quyết định căn cứvào nhu cầu sử dụngvốn và thông lệ thịtrường phát hành đểcông bố cho nhà đầu tư

Tiền lãi được thanhtoán theo định kỳ 06tháng một lần, hoặc 12tháng một lần, hoặcthanh toán 01 lần vàongày đáo hạn cùng vớithanh toán gốc

Tiền gốc được thanhtoán 01 lần vào ngàyđáo hạn hoặc thanhtoán trước hạn theothông báo của chủ thểphát hành đối với từngđợt phát hành

trước khi chào bán tráiphiếu.

Quyền lợi của nhà

đầu tư mua trái

phiếu

- Được doanh nghiệpphát hành công bốthông tin đầy đủ theoquy định tại Nghị địnhnày; được quyền tiếpcận hồ sơ chào bán tráiphiếu khi có yêu cầu

- Được doanh nghiệpphát hành thanh toánđầy đủ, đúng hạn lãi,gốc trái phiếu khi đếnhạn, thực hiện cácquyền kèm theo (nếucó) theo điều kiện, điềukhoản của trái phiếu vàcác thỏa thuận vớidoanh nghiệp pháthành

- Được dùng trái phiếu

để chuyển nhượng,cho, tặng, thừa kế,chiết khấu; được sửdụng trái phiếu làm tàisản bảo đảm trong cácquan hệ dân sự và quan

hệ thương mại theoquy định của pháp luật

Trái phiếu Chính phủđược phát hành theophương thức đấu thầuphát hành, bảo lãnhphát hành và phát hànhriêng lẻ

Đối tượng mua

Đối tượng mua giấy tờ

có giá là các tổ chức(bao gồm cả tổ chứctín dụng, chi nhánhngân hàng nướcngoài), cá nhân ViệtNam và tổ chức, cánhân nước ngoài, trừtrường hợp quy địnhtại khoản 2, khoản 3Điều này

CHƯƠNG 3: CÁC GÓI SẢN PHẨM TRÁI PHIẾU NỔI BẬT TẠI VIỆT

NAM3.1.Trái phiếu IBOND – Techcombank

IBOND là sản phẩm trái phiếu của những doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam, được ngânhàng Techcombank thiết kế dành riêng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu tăng trưởng vốn gốcđều đặn trong dài hạn và nhiều giải pháp thanh khoản linh hoạt

3.1.1.Ưu điểm

3.1.1.1 Tính minh bạch thông tin cao

Các trái phiếu được TCBS phân phối được cung cấp đầy đủ thông tin tới nhà đầu tư nhưthông tin trái phiếu, thông tin về doanh nghiệp, thông tin về hợp đồng, thông tin về dòng tiền…Các thông tin này nhà đầu tư có thể xem online trên website hoặc trên ứng dụng trước khi đặt muatrái phiếu

3.1.1.2.Doanh nghiệp phát hành trái phiếu uy tín

TCBS lựa chọn và thẩm định của các trái phiếu của các doanh nghiệp hàng đầu trên thịtrường Các doanh nghiệp này đều là các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Vì vậy màmức độ minh bạch thông tin cũng như được sàng lọc thẩm định tốt hơn không chỉ bởi cơ quan nhànước mà còn bởi đội ngũ giàu kinh nghiệm của TCBS

3.1.1.3.Hệ thống thẩm định trái phiếu chặt chẽ

Việc thẩm định trái phiếu của TCBS khá chặt chẽ qua 5 bước:

• Đội ngũ chuyên gia thẩm định

• Hội đồng thẩm định

• Hội đồng quản trị rủi ro

• Hội đồng đầu tư

• Chủ tịch hội đồng đầu tư

3.1.1.4.Tính thanh khoản của trái phiếu cao

Hiện tại TCBS đã cơ cấu trái phiếu thành các gói có mức độ thanh khoản khác nhau để nhàđầu tư có thể linh hoạt đầu tư theo kỳ hạn dòng tiền của mình

Các loại trái phiếu gồm:

• iBond Pro: TCBS sẽ thực hiện đảm bảo thanh khoản của trái phiếu bằng việc cam kết mualại cho nhà đầu tư

• iBond Prix: Là sản phẩm trái phiếu mà nhà đầu tư có thể mua, bán trên công cụ trái phiếucủa Techcom Securities và được gọi là iConnect

Có thể nói iConnect hiện là công cụ mạnh mẽ nhất trên thị trường hiện nay Hiện chưa cócông ty chứng khoán nào có ứng dụng hoàn thiện như iConnect trong việc hỗ trợ nhà đầu tư quảngcáo, rao bán và kết nối mua bán trái phiếu.

Ngoài ra với lượng khách hàng đầu tư trái phiếu chiếm tới 81% thị trường thì việc giao dịchtrên iConnect là một thế mạnh mà không công ty chứng khoán nào có được

3.1.1.5.Đơn vị phân phối uy tín hàng đầu thị trường

Techcom Securities là công ty chứng khoán top 1 trên thị trường về việc phân phối tráiphiếu Các kênh phân phối trái phiếu khá đa dạng đặc biệt là hệ thống điểm giao dịch củaTechcombank, hệ thống phân phối online Do đó mà nhà đầu tư có thể tiếp cận mua, bán trái phiếurất dễ dàng

3.1.2.Nhược điểm

3.1.2.1.Lợi nhuận đầu tư ở mức thấp so với thị trường trái phiếu

Trái phiếu iBond hướng tới nhóm khách hàng mong muốn đầu tư an toàn Chính vì vậy màTCBS chủ yếu chọn các trái phiếu do các doanh nghiệp top 1 thị trường tại phân khúc ngành nghềphát hành Chính vì thế mà mức lợi nhuận thường sẽ không cao bằng các trái phiếu doanh nghiệpkhác Ở TCBS có mức lợi nhuận lên tới 9%, còn nếu bạn trực tiếp đầu tư trái phiếu ở các đơn vịkhác thì có thể mức lợi nhuận là 11%, 15% đến 20% Tuy nhiên, nhà đầu tư nào khi đầu tư cũng

đã thấm nhuần câu nói ” Rủi ro cao lợi nhuận cao, rủi ro thấp lợi nhuận thấp” Vì thế mà đây cũng

là hạn chế đối với các nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm hơn để có được mức lợi nhuận cao hơn

3.1.2.2.Sự đa dạng của trái phiếu thấp

Hiện tại TCBS chủ yếu hướng tới trái phiếu của các doanh nghiệp thuộc tập đoàn Vingroup,MSN, TCB, Sungroup do đó sẽ có ít lựa chọn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư ưa thíchmạo hiểm

3.2.Trái phiếu DBOND – VNDIRECT

DBOND là trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn ngắn, các nhà đầu tư sẽ có lựa chọn đầu tư các

mã trái phiếu theo kỳ hạn cố định Mỗi kỳ hạn sẽ tương ứng với một mức lãi suất, đượcVNDIRECT đảm bảo thanh khoản Dòng sản phẩm trái phiếu này nhấn mạnh sự an toàn khi đầu

tư trái phiếu, giúp nhà đầu tư cảm thấy an tâm hơn

3.2.1.Ưu điểm

3.2.1.1.Tính an toàn cao

- Được phát hành bởi những doanh nghiệp uy tín hàng đầu, có quy mô vốn chủ sỡ hữu lớn,dòng tiền từ kinh doanh cốt lõi bền vững nên khá an toàn về mặt tài sản

+ Công ty CP Đầu tư xây dựng Trung Nam+ Công ty CP Bình Hiệp

+ Công ty CP du lịch Thiên Minh+ Công ty CP Tập đoàn đầu tư I.P.A+ Công ty CP năng lượng Bắc Hà+ Công ty CP bất động sản Thế Kỷ

- Được đánh giá an toàn hơn cổ phiếu vì ưu tiên thanh toán trước cổ đông

- Lợi nhuận chắc chắn nhờ VNDirect cam kết mua lại trái phiếu

3.2.1.2 Lợi nhuận cao

- Lãi suất trái phiếu hấp dẫn, cao vượt trội, có thể lên đến 9,1%/ năm

3.2.1.3.Tính linh hoạt

- Kỳ hạn đầu tư từ 12 tháng trở xuống

- Có nhiều sản phẩm đa dạng về kỳ hạn và các loại trái phiếu khác nhau (kỳ hạn linh hoạt từ

1 tháng đến 12 tháng)

- Vốn đầu tư tối thiểu từ 10 triệu đồng mệnh giá

- Lãi suất thanh toán định kỳ có thể dùng cho việc tái đầu từ

- Có thể tự do mua đi, bán lại, trong đó lãi suất thực nhận theo thời gian đầu tư

- Giao dịch nhanh chóng, thuận tiện, thủ tục dễ hiểu, nhà đầu tư không mất nhiều thời giantheo dõi thị trường

3.2.2.Nhược điểm

3.2.2.1.Rủi ro trả trước

Là rủi ro khi đơn vị phát hành trái phiếu là công ty VNDirect thu mua lại sớm hơn dự kiến.Điều này khiến cho lãi suất trái phiếu sẽ bị giảm đáng kể Nhà đầu tư phải tìm phương án tái đầu

tư mới cho nguồn tiền rảnh rỗi, mà hiệu suất sinh lời có thể không được như dự tính ban đầu

3.2.2.2.Rủi ro lãi suất

Xảy ra trong trường hợp lãi suất bị thay đổi so với dự kiến Do đơn vị phát hành trái phiếuthay đổi lãi suất gây ảnh hưởng đến lợi tức của nhà đầu tư

CHƯƠNG 4: TÌNH HUỐNG ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÁI PHIẾU THẤT BẠI

TẠI VIỆT NAM4.1.Diễn biến

Ông Nguyễn Thạch Cương (Láng Hạ- Đống Đa- Hà Nội) là một trong hơn 7.000 nhà đầu tư

đã mua các trái phiếu thuộc 9 lô trái phiếu do tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành trong thời gian

từ tháng 7/2021 đến 3/2022 Tuy nhiên vào ngày 3/4/2022, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước đãcông bố quyết định hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu này của Công ty Ngôi Sao Việt, Công tyCung điện Mùa đông, Công ty Soleil (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) Nguyên nhân là do cácdoanh nghiệp này đã có hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin khi phát hành tráiphiếu riêng lẻ để “rót vốn” vào một số dự án bất động sản

Hợp đồng đầu tư trái phiếu giá trị 1 tỷ đồng giữa ông Nguyễn Thạch Cương và Công tyTNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh ký ngày 4/1/2022 với lãi suất 12% cóthời hạn đầu tư 3 tháng Đến nay, ngày kết thúc thời hạn đầu tư (4/4/2022) đã qua lâu, mặc dù TânHoàng Minh có Thư cam kết thanh toán, tuy nhiên, câu trả lời bao giờ nhà đầu tư nhận được tiềnvẫn còn bỏ ngỏ

4.2.Nguyên nhân thất bại

- Quá tin tưởng rằng trái phiếu được phát hành đúng các quy luật của pháp luật do quá trìnhmua trái phiếu có ký kết hợp đồng và cam kết công khai, rõ ràng, minh bạch giữa các bên gồm:Hợp đồng Đầu tư Trái phiếu, Giấy xác nhận Giao dịch Trái phiếu và Thư Cam kết Thanh toán

- Không đủ thời gian cũng như thông tin để có biết được DN có sử dụng tiền của lô tráiphiếu bán cho nhà đầu tư có đúng mục đích như đăng ký

- Nhận thức của nhà đầu tư còn hạn chế, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, dù đã đượccảnh báo nhiều lần nhưng vẫn đầu tư theo tâm lý đám đông, tin đồn, chưa có kinh nghiệm phântích, khả năng quản lý tài chính, đầu tư, thậm chí có nhiều cá nhân đã đầu tư theo hình thức hợpđồng góp vốn do đó không được coi là chủ sở hữu trái phiếu

- Tính tuân thủ và đạo đức nghề nghiệp của một số doanh nghiệp phát hành chưa cao, códoanh nghiệp cố tình vi phạm và thông đồng với các công ty chứng khoán, tổ chức cung cấp dịch

vụ để thực hiện các hành vi gian lận trên thị trường

4.3.Bài học kinh nghiệm

- Không nên chỉ quan tâm đến lãi suất và chào mời hấp dẫn qua trang thông tin điện tử, ứngdụng hoặc qua các công ty chứng khoán, ngân hàng mà phải tìm hiểu kỹ về doanh nghiệp pháthành, xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp (nếu có), hiệu quả dự án dự kiến đầu tư, khả năngthanh toán, tài sản bảo đảm có thực chất không, bên bảo lãnh thanh toán có uy tín hay không…

- Cần tìm hiểu kỹ khía cạnh pháp lý của hợp đồng đầu tư, bảo đảm rằng quyền lợi của nhàđầu tư được pháp luật bảo vệ Trở lại ví dụ của Tân Hoàng Minh phần lớn hợp đồng ký với kháchhàng không phải là hợp đồng mua bán trái phiếu, mà là hợp đồng hợp tác đầu tư Theo đó, kháchhàng không phải là chủ sở hữu trái phiếu mà chỉ là nhà đầu tư hợp tác cùng chủ sở hữu để đầu tưvào trái phiếu Hợp đồng hợp tác đầu tư dạng này đầy những rủi ro, bất lợi hoàn toàn về phía nhàđầu tư

PHẦN 2: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm

Bất động sản bao gồm tài sản cho thuê và đất đai Tài sản cho thuê là nhà ở hoặc tài sảnthương mại được cho người khác thuê Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán,cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yênbất động sản của mình

1.2 Đặc điểm

- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ

được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà

họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền vớiđiều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính lànguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận

- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài

giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất động sản là

một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọngdẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác Hơn nữa giao dịchgiữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mấtthêm chi phí Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sáchpháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đềulàm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng

- Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khuvực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnhquan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến

- Tính thanh khoản không cao: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có

giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết

định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kémlinh hoạt.

- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất động sản có tầm quan

trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những quy định đểđiều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự canthiệp trực tiếp của Nhà nước

1.3 Phân loại

- Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản

gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạtầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rấtlớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản củamột nước

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm

muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v

- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ,

đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v

1.4 Các rủi ro có thể gặp

1.4.1 Rủi ro pháp lý

Các chính sách gây ra tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư,Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh nhà đất.Những chính sách này có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên hoặc ngược lại nó cũng đủ sứcđánh gục nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc vài chi tiết nhỏ Điển hình như những dự ánkhông được triển khai nhiều năm chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng Do đó,nhà đầu tư cần theo dõi cũng như phân tích những ảnh hưởng của các chính sách đến dự án liênquan

1.4.2 Rủi ro về lãi suất

Đa phần các dự án lớn thường chủ yếu dựa vào sự hỗ trợ tài chính tới từ các ngân hàng.Chủ đầu tư, khách hàng cá nhân phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệuquả đầu tư Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam còn quá cao so với các nước khác, cộng thêm việc

điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng bất cứ lúc nào cũng là một rủi ro khá lớn trong lĩnh vực đầu

tư bất động sản

1.4.3 Rủi ro về tính thanh khoản

Tính thanh khoản không cao do việc mua bán bất động sản cần quy trình, thủ tục phức tạp

Vì thiếu tính thanh khoản, bất động sản của bạn có thể bị bán dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếubạn cần dỡ tài sản của mình nhanh chóng

1.4.4 Rủi ro đánh giá bất động sản

Nếu bạn không biết nên định giá bất động sản, bạn có thể sẽ tìm đến môi giới Nhà môi giới

đó có thể tiến hành định giá căn nhà và đưa ra những gợi ý về mức giá phù hợp với bạn Tuynhiên, nhà môi giới có thể đưa ra mức định giá nhằm phục vụ người bán hơn là người mua, họ sẽđánh giá quá cao giá trị để những người mua tiềm năng tin rằng bất động sản đáng mua Bằngcách này, các nhà môi giới có thể đảm bảo rằng bất động sản sẽ bán được và họ sẽ nhận được hoahồng Mặc dù nhiều nhà môi giới bất động sản trung thực và sẽ cung cấp một ước tính phù hợp,bạn vẫn nên tự tiến hành định giá của riêng mình và đánh giá cẩn thận mức định giá của nhà môigiới

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn

Nghị định này quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhómđiều kiện

- Thứ nhất là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp

hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản(gọi chung là doanh nghiệp)

- Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bấtđộng sản) các thông tin doanh nghiệp

Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm công khai sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanhtheo quy định; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vàokinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sảnphẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinhdoanh.Các thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã công khai mà sau đó có thay đổiphải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi

- Thứ ba cá nhân chỉ kinh doanh các sản phẩm bất động sản khi có đủ các điều kiện như:

Đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền

sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; không cótranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất…

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương laithì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà

Ngoài các nội dung trên, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bấtđộng sản thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với

dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án cóquy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên

2.2.Điều kiện của cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy

mô nhỏ

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thườngxuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS không bắt buộc phải có các điềukiện gồm:

- Cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết địnhcủa Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

- Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợppháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp củamình

- Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng màkhông phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật

2.2.Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

2.2.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản (Quy định tại điều 6)

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyểnnhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo quy định tại điều 6

Mẫu số 01 Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư

Mẫu số 02 Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp

lưu trúMẫu số 03 Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ

Mẫu số 04 Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng

Mẫu số 05 Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng

Mẫu số 06 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất