Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nội dung trình bày về: bình luận các điều kiện hoạt động mua bán nhà ở; điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản;... Mời các bạn cùng tham khảo!
Trang 1TR ƯỜ NG Đ I H C NGO I NG TIN H C THÀNH PH H CHÍ MINH Ạ Ọ Ạ Ữ Ọ Ồ Ồ
KHOA LU T Ậ
BÀI TI U LU N Ể Ậ
K T THÚC H C PH N H C K II NĂM H C 20202021 Ế Ọ Ầ Ọ Ỳ Ọ
MÔN THI: LU T Ậ NHÀ VÀ LU T KINH DOANH B T Đ NG S N Ở Ậ Ấ Ộ Ả
Đ TÀI: BÌNH Ề LU N V CÁC ĐI U KI N CÓ HI U L C C A H P Đ NG Ậ Ề Ề Ệ Ệ Ự Ủ Ợ Ồ
MUA BÁN NHÀ Đ NH H Ở Ị ƯỚ NG HOÀN THI N VÀ Ệ XÁC Đ NH CÁC ĐI U KI N KINH DOANH D CH V MÔI GI I B T Đ NG Ị Ề Ệ Ị Ụ Ớ Ấ Ộ
Trang 2Nguy n Thanh Quânễ 18DH380317 T ng h p thông tin và s a l i b sungổ ợ ử ỗ ổ
Nguy n Thu Vân Hàễ 18DH380273 Phàn 2.1 t i ph n 2.4,ớ ầ
Nguy n Thanh Duyễ 18DH380321 Đ nh nghĩa, b t c p và hoàn thi n Iị ấ ậ ệ
Hu nh Th Ng c Giaoỳ ị ọ 18DH380314 L p dàn ý, hình th c ti u lu nậ ứ ể ậ
Lê Hoàng Đ cứ 18DH380095 Đi u ki n kinh doanh d ch v môi gi i b tề ệ ị ụ ớ ấ
đ ng s nộ ả
Nguy n Phễ ước Đi nề 17DH380347 Ph nầ 2.4, 2.5 và k t lu n 1 Iế ậ
Ngu n tham kh o:ồ ả
Lê Minh Trường, T v n lu t đ t đai, Lu t Minh Khuê , 22/05/2021.ư ấ ậ ấ ậ
B Lu t Dân S 2015, Lu t Công Ch ng 2014, Lu t Nhà 2014ộ ậ ự ậ ứ ậ Ở
Lu t Thi hành án dân s ậ ự và Ngh đ nh 62/2015/NĐCPị ị
Ngh Đ nh 60/NĐCPị ị
Trang 3M c ụ L c ụ
Trang 4CHƯƠNG 1. BÌNH LU N CÁC ĐI U KI N HO T Đ NG MUA BÁN NHÀ Ậ Ề Ệ Ạ Ộ Ở
1. M t s v n đ lý lu n v h p đ ng mua bán nhà ộ ố ấ ề ậ ề ợ ồ ở
1.1.Khái ni m h p đ ng mua bán nhà nhà ệ ợ ồ ở
H p đ ng mua bán nhà là m t lo i h p đ ng dân s thông d ng, theo đó, bên bán cóợ ồ ở ộ ạ ợ ồ ự ụ nghĩa v giao nhà và các gi y t ch ng nh n quy n s h u v nhà đó cho bên mua,ụ ấ ờ ứ ậ ề ở ữ ề ở còn bên mua có nghĩa v nh n nhà và tr ti n theo phụ ậ ả ề ương th c mà các bên đã th aứ ỏ thu n khi giao k t h p đ ng.ậ ế ợ ồ
H p đ ng mua bán nhà ph i đợ ồ ở ả ượ ậc l p thành văn b n, có ch ng nh n c a côngả ứ ậ ủ
ch ng nhà nứ ước ho c ch ng th c c a U ban nhân dân c p có th m quy n tr trặ ứ ự ủ ỷ ấ ẩ ề ừ ườ ng
h p pháp lu t có quy đ nh khác. Vi c bán nhà thu c quy n s h u chung h p nh tợ ậ ị ệ ở ộ ề ở ữ ợ ấ
c a nhi u ngủ ề ười ph i đả ượ ự ồc s đ ng ý b ng văn b n c a t t c các ch s h u.ằ ả ủ ấ ả ủ ở ữ
"Vi c bán nhà thu c s h u chung theo ph n không làm nh hệ ở ộ ở ữ ầ ả ưởng đ n quy n, l iế ề ợ ích c a ch th s h u chung khác, Các ch s h u chung quy n đủ ủ ể ở ữ ủ ở ữ ề ượ ưc u tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa v thông báo cho bên mua các h n ch quy n s h u đ i v i nhàụ ạ ế ề ở ữ ố ớ , n u có, b o qu n nhà trong th i h n ch a giao nhà cho bên mua, giao nhà đúng
tình tr ng đã ghi trong h p đ ng kèm theo s đ nhà cho bên mua, th c hi n đúng cácạ ợ ồ ơ ồ ự ệ quy đ nh c a pháp lu t v mua bán nhà , có quy n yêu c u bên mua nh n nhà, trị ủ ậ ề ở ể ầ ậ ả
ti n, hoàn thành các th t c mua bán nhà theo đúng tho thu n, không giao nhà khiề ủ ụ ả ậ
ch a nh n đ ti n nh đã tho thu n.ư ậ ủ ề ư ả ậ
Bên mua nhà có nghĩa v tr đ ti n mua nhà đúng th i h n, phở ụ ả ủ ề ờ ạ ương th c đã thoứ ả thu n, khi không có tho thu n thì ph i tr vào th i đi m giao nhà và t i n i có nhàậ ả ậ ả ả ờ ể ạ ơ đem bán, nh n nhà theo đúng th i h n đã tho thu n, n u mua nhà đang cho thuê thìậ ờ ạ ả ậ ế
ph i b o đ m quy n, l i ích c a ngả ả ả ề ợ ủ ười thuê nhà nh tho thu n trong h p đ ng thuêư ả ậ ợ ồ nhà còn hi u l c, theo đúng th t c mua bán nhà , có quy n đệ ự ủ ụ ở ề ược nh n nhà kèm theoậ
s đ nhà theo đúng tình tr ng đã quy đ nh trong h p đ ng, yêu c u bên bán nhà hoànơ ồ ạ ị ợ ồ ầ thành các thú t c mua bán nhà trong th i h n tho thu n, yêu c u bên bán giao nhàụ ờ ạ ả ậ ầ theo đúng th i h n, n u không giao ho c giao ch m thì ph i b i thờ ạ ế ặ ậ ả ồ ường thi t h i.ệ ạ
1.2 Khái ni m hi u l c h p đ ng mua bán nhà ệ ệ ự ợ ồ ở
Mua bán nhà là cách thở ường g i dùng đ ch vi c chuy n nhọ ể ỉ ệ ể ượng quy n s d ngề ử ụ
đ t. Chuy n nhấ ể ượng quy n s d ng đ t mu n có hi u l c ph i đáp ng đi u ki n,ề ử ụ ấ ố ệ ự ả ứ ề ệ
tr trừ ường h p quy đ nh t i Kho n 2 Đi u 129 B lu t Dân s 2015; đi u ki n cóợ ị ạ ả ề ộ ậ ự ề ệ
Trang 5hi u l c c a giao d ch dân s nói chung đệ ự ủ ị ự ược quy đ nh rõ t i Đi u 117 B lu t Dân sị ạ ề ộ ậ ự
2015 nh sau:ư
“1. Giao d ch dân s có hi u l c khi có đ các đi u ki n sau đây:ị ự ệ ự ủ ề ệ
a) Ch th có năng l c pháp lu t dân s , năng l c hành vi dân s phù h p v i giaoủ ể ự ậ ự ự ự ợ ớ
d ch dân s đị ự ược xác l p;ậ
b) Ch th tham gia giao d ch dân s hoàn toàn t nguy n;ủ ể ị ự ự ệ
c) M c đích và n i dung c a giao d ch dân s không vi ph m đi u c m c a lu t,ụ ộ ủ ị ự ạ ề ấ ủ ậ không trái đ o đ c xã h i.ạ ứ ộ
2. Hình th c c a giao d ch dân s là đi u ki n có hi u l c c a giao d ch dân sứ ủ ị ự ề ệ ệ ự ủ ị ự trong trường h p lu t có quy đ nh.”ợ ậ ị
Theo đó, căn c vào kho n 1 đi u 122 Lu t Nhà 2014 quy đ nh: ứ ả ề ậ ở ị
“ 1. Trường h p mua bán, t ng cho, đ i, góp v n, th ch p nhà , chuyênợ ặ ổ ố ế ấ ở ̉
nhượng h p đông mua ban nha thợ ̀ ́ ̀ở ương mai thì ph i th c hi n công ch ng, ch ng̣ ả ự ệ ứ ứ
th c h p đ ng, tr trự ợ ồ ừ ường h p quy đ nh t i kho n 2 Đi u này.ợ ị ạ ả ề
Đôi v i cac giao dich quy đinh tai kho n nay thi th i điêm co hiêu l c cua h p đông lá ớ ́ ̣ ̣ ̣ ả ̀ ̀ ờ ̉ ́ ̣ ự ̉ ợ ̀ ̀
th i điêm công ch ng, ch ng th c h p đông.” ờ ̉ ứ ứ ự ợ ̀
Kho n 1 và 2 Đi u 5 Lu t Công ch ng 2014 quy đ nh giá tr pháp lý c a văn b n côngả ề ậ ứ ị ị ủ ả
Nh v y, h p đ ng chuy n như ậ ợ ồ ể ượng quy n s d ng đ t có hi u l c k t ngày côngề ử ụ ấ ệ ự ể ừ
ch ng.ứ
2. Đi u ki n có hi u l c h p đ ng khi mua bán nhà ề ệ ệ ự ợ ồ ở
Trang 62.1 Đi u ki n v đ i t ề ệ ề ố ượ ng h p đ ng khi mua bán nhà ợ ồ ở
Trong m i h p đ ng đ u có đ i tỗ ợ ồ ề ố ượng c th , đ i v i h p đ ng mua bán nhà thì đ iụ ể ố ớ ợ ồ ở ố
tượng c a h p đ ng hủ ợ ồ ướng đ n chính là nhà Mua bán nhà là m t hình th c giaoế ở ở ộ ứ
d ch không hi m g p t i Vi t Nam. V y các đi u ki n trong h p đ ng này đị ế ặ ạ ệ ậ ề ệ ợ ồ ược xác
l p nh th nào? Căn c vòa kho n 1 Đi u 118 Lu t nhà 2014 có quy đ nh các đi uậ ư ế ứ ả ề ậ ở ị ề
ki n v nhà khi tham gia giao d ch mua bán nhà ệ ề ở ị ở
+ Ph i có Gi y ch ng nh n theo quy đ nh c a pháp lu t. Còn đả ấ ứ ậ ị ủ ậ ược g i là Gi y ch ngọ ấ ứ
nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đ t. Đâyậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ả ắ ề ớ ấ cũng không ph i là đi u ki n tiên quy t trong giao d ch mua bán nhà , đi u ki n nàyả ề ệ ế ị ở ề ệ
được lo i tr các trạ ừ ường h p sau( căn c theo kho n 2 Đi u 118 Lu t nhà 2014) giaoợ ứ ả ề ậ ở
d ch v nhà sau đây thì nhà không b t bu c ph i có Gi y ch ng nh n:ị ề ở ở ắ ộ ả ấ ứ ậ
Mua bán, th ch p nhà hình thành trong tế ấ ở ương lai:
T ch c th c hi n t ng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thổ ứ ự ệ ặ ương;
Mua bán, thuê mua nhà thu c s h u nhà nở ộ ở ữ ước; mua bán, thuê mua nhà xãở
h i, nhà đ ph c v tái đ nh c không thu c s h u nhà nộ ở ể ụ ụ ị ư ộ ở ữ ước; bán nhà quy đ nhở ị
t i kho n 4 Đi u 62 c a Lu t này; ạ ả ề ủ ậ
Cho thuê, cho mượn, cho nh , y quy n qu n lý nhà ;ở ờ ủ ề ả ở
Nh n th a k nhà ;ậ ừ ế ở
Chuy n nhể ượng h p đ ng mua bán nhà thợ ồ ở ương m i đạ ược xây d ng trong d ánự ự
đ u t xây d ng nhà bao g m c trầ ư ự ở ồ ả ường h p đã nh n bàn giao nhà t ch đ u tợ ậ ở ừ ủ ầ ư
nh ng ch a n p h s đ ngh c quan nhà nư ư ộ ồ ơ ề ị ơ ước có th m quy n c p Gi y ch ngẩ ề ấ ấ ứ
nh n đ i v i nhà đó.ậ ố ớ ở
+ Đ i tố ượng nhà trong mua bán nhà không thu c di n đang có tranh ch p, khi uở ở ộ ệ ấ ế
n i, khi u ki n v quy n s h u hay đang trong th i h n s h u nhà đ i v i trạ ế ệ ề ề ở ữ ờ ạ ở ữ ở ố ớ ườ ng
h p s h u nhà có th i h n. Tuy nhiên đi u ki n này cũng không áp d ng trongợ ở ữ ở ờ ạ ề ệ ụ
trường h p mua bán, thuê mua nhà hình thành trong tợ ở ương lai.
+ Nhà ph i không b kê biên đ thi hành án ho c không b kê biên đ ch p hànhở ả ị ể ặ ị ể ấ quy t đ nh hành chính đã có hi u l c pháp lu t c a c quan nhà nế ị ệ ự ậ ủ ơ ước có th m quy n.ẩ ề
Trường h p này cũng không áp d ng giao d ch mua bán, thuê mua nhà hình thànhợ ụ ị ở trong tương lai. Tuy nhiên v n có các hành vi l a đ o bán nhà t i gi th i đi m tòaẫ ừ ả ở ạ ữ ờ ể tuyên án và thi hành án. H s tìm cách nhanh chóng bán nhà, s ti n mà h bán nhà sọ ẽ ố ề ọ ẽ
đượ ẩc t u tán mà không dùng đ thi hành án. Theo Đi u 24 Ngh đ nh 62/2015/NĐCPể ề ị ị
hướng d n Lu t thi hành án dân s quy đ nh:ẫ ậ ự ị
Trang 7“K t th i đi m b n án, quy t đ nh có hi u l c pháp lu t, n u ngể ừ ờ ể ả ế ị ệ ự ậ ế ười ph i thi hànhả
án chuy n đ i, t ng cho, bán, chuy n nhể ổ ặ ể ượng, th ch p, c m c tài s n cho ngế ấ ầ ố ả ườ ikhác mà không s d ng kho n ti n thu đử ụ ả ề ược đ thi hành án và không còn tài s n khácể ả
ho c tài s n khác không đ đ đ m b o nghĩa v thi hành án thì tài s n đó v n b kêặ ả ủ ể ả ả ụ ả ẫ ị biên, x lý đ thi hành án, tr trử ể ừ ường h p pháp lu t có quy đ nh khác. Khi kê biên tàiợ ậ ị
s n, n u có ngả ế ười khác tranh ch p thì Ch p hành viên thông báo cho đấ ấ ương s , ngự ườ i
có tranh ch p th c hi n theo quy đ nh t i Kho n 1 Đi u 75 Lu t Thi hành án dân s ”ấ ự ệ ị ạ ả ề ậ ự
Do đó n u ngế ười ph i thi hành án không còn tài s n ho c không đ tài s n đ đãmả ả ặ ủ ả ể
b o nghĩa v thi hành án thì nhà đã bán v n b kê biên dù đã có đ y đ th t c côngả ụ ở ẫ ị ầ ủ ủ ụ
ch ng. Đi u này d n đ n nhi u khó khăn r c r i đ giành l i ngôi nhà.ứ ề ẫ ế ề ắ ố ể ạ
+ Đi u ki n cu i cùng c a nhà trong giao d ch mua bán nhà là không thu c di n đãề ệ ố ủ ở ị ở ộ ệ
có quy t đ nh thu h i đ t, có thông báo gi i t a, phá d nhà c a c quan có th mế ị ồ ấ ả ỏ ỡ ở ủ ơ ẩ quy n. Cũng nh đi u ki n trên, trề ư ề ệ ước khi có quy t đ nh mua bán nhà chúng ta c nế ị ở ầ xem xét, tìm hi u kĩ khu v c nhà mu n mua đ ránh các trễ ự ở ố ể ường h p đáng ti c x yợ ế ả ra
T đó, trừ ước khi xác l p h p đ ng mua bán nhà chúng ta c n xem xét đ y đậ ợ ồ ở ầ ầ ủ các đi u ki n trên theo đúng quy đ nh c a pháp Lu t. Đ ng th i khi tham gia mua nhàề ệ ị ủ ậ ồ ờ
c n tìm hi u rõ ràng v đ i t ng c n mua tránh nh ng tr ng h p tranh ch p cũng
nh “m t tr ng” t nh ng k l a đ o.ư ấ ắ ừ ữ ẻ ừ ả
2.2 Đi u ki n v ch th ề ệ ề ủ ể
Trong quan h mua bán nhà , các đ i tệ ở ố ượng trong quan h này đệ ược xác đ nh theoị
Đi u 2 Lu t nhà 2014. Do đó đ i tề ậ ở ố ượng tham gia h p đ ng mua bán nhà bao g m “ợ ồ ở ồ
T ch c, h gia đình, cá nhân có liên quan đ n s h u, phát tri n qu n lý, s d ng,ổ ứ ộ ế ở ữ ể ả ử ụ giao d ch v nhà và qu n lý nhà nị ề ở ả ước v nhà t i Vi t Nam”. Nh v y ch thề ở ạ ệ ư ậ ủ ể trong h p đ ng mua bán nhà bao g mợ ồ ở ồ
Trang 8 Là ch s h u nhà ho c ngủ ở ữ ở ặ ườ ượi đ c ch s h u cho phép, y quy n đ th củ ở ữ ủ ề ể ự
hi n giao d ch v nhà theo quy đ nh c a Lu t này và pháp lu t v dân s ; trệ ị ề ở ị ủ ậ ậ ề ự ườ ng
h p chuy n nhợ ể ượng h p đ ng mua bán nhà thợ ồ ở ương m i thì ph i là ngạ ả ười đã mua nhà c a ch đ u t ho c ngở ủ ủ ầ ư ặ ười đã nh n chuy n nhậ ể ượng h p đ ng mua bán nhà ;ợ ồ ở
N u là cá nhân thì ph i có đ y đ năng l c hành vi dân s đ th c hi n giaoế ả ầ ủ ự ự ể ự ệ
d ch v nhà theo quy đ nh c a pháp lu t dân s ; n u là t ch c thì ph i có t cáchị ề ở ị ủ ậ ự ế ổ ứ ả ư pháp nhân, tr trừ ường h p t ch c t ng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thợ ổ ứ ặ ương
+ Đ i v i bên mua nhà :ố ớ ở
N u là cá nhân trong nế ước thì ph i có đ năng l c hành vi dân s đ th c hi nả ủ ự ự ể ự ệ các giao d ch v nhà theo quy đ nh c a pháp lu t dân s và không b t bu c ph i cóị ề ở ị ủ ậ ự ắ ộ ả đăng ký thường trú t i n i có nhà đạ ơ ở ược giao d ch;ị
N u là cá nhân nế ước ngoài, người Vi t Nam đ nh c nệ ị ư ở ước ngoài thì ph i cóả
đ năng l c hành vi dân s đ th c hi n giao d ch v nhà theo quy đ nh c a phápủ ự ự ể ự ệ ị ề ở ị ủ
lu t Vi t Nam, ph i thu c đ i tậ ệ ả ộ ố ượng đượ ở ữc s h u nhà t i Vi t Nam theo quy đ nhở ạ ệ ị
c a Lu t này và không b t bu c ph i có đăng ký t m trú ho c đăng ký thủ ậ ắ ộ ả ạ ặ ường trú t iạ
n i có nhà đơ ở ược giao d ch.ị
+ Đ i v i t ch c:ố ớ ổ ứ
Bên mua, thuê, thuê mua nhà , bên nh n chuy n nhở ậ ể ượng h p đ ng mua bánợ ồ nhà thở ương m i, nh n đ i, nh n t ng cho, nh n th a k , nh n th ch p, nh n gópạ ậ ổ ậ ặ ậ ừ ế ậ ế ấ ậ
v n, đố ượ ủc y quy n qu n lý nhà là t ch c thì ph i có t cách pháp nhân và khôngề ả ở ổ ứ ả ư
ph thu c vào n i đăng ký kinh doanh, n i thành l p; trụ ộ ơ ơ ậ ường h p là t ch c nợ ổ ứ ướ cngoài thì ph i thu c đ i tả ộ ố ượng được s h u nhà t i Vi t Nam theo quy đ nh c aở ữ ở ạ ệ ị ủ
Lu t này; n u t ch c đậ ế ổ ứ ượ ủc y quy n qu n lý nhà thì ph i có ch c năng kinh doanhề ả ở ả ứ
d ch v b t đ ng s n và đang ho t đ ng t i Vi t Nam theo quy đ nh c a pháp lu t vị ụ ấ ộ ả ạ ộ ạ ệ ị ủ ậ ề kinh doanh b t đ ng s n.ấ ộ ả
Trong h p đ ng mua bán nhà đ i v i các bên ch th c n có đ y đ các đi uợ ồ ở ố ớ ủ ể ầ ầ ủ ề
ki n đ i v i cac bên nh trên đ h p đ ng mua bán nhà có hi u l c và h p pháp.ệ ố ớ ư ể ợ ồ ở ệ ự ợ
2.3 Đi u ki n v m c đích và n i dung ề ệ ề ụ ộ
+ M c đích:ụ
Theo kho n 1 Đi u 3 Lu t nhà 2014 có gi i thích “Nhà là công trình xây d ng v iả ề ậ ở ả ở ự ớ
m c đích đ và ph c v các nhu c u sinh ho t c a h gia đình, cá nhân.” Bên c nhụ ể ở ụ ụ ầ ạ ủ ộ ạ
đó m c đích c a nhà trong h p đ ng mua bán nhà còn đụ ủ ở ợ ồ ở ược xác đ nh t i đi m bị ạ ể
Trang 9kho n 1 Đi u 10 Lu t nhà 2014 đã kh ng đ nh nhà đả ề ậ ở ẳ ị ở ượ ử ục s d ng vào m c đích đụ ể
và các m c đích khác mà lu t không c m. T c đ i t ng nhà trong h p đ ng mua
bán ph i đả ược th c hi n phù h p v i m c đích là nhà đ tuy nhiên v n có th sự ệ ợ ớ ụ ể ở ẫ ể ử
d ng nhà vào m c đích khác mà pháp lu t không c m.ụ ở ụ ậ ấ
+ N i dung:ộ
Trong giao d ch mua bán nhà , h p đ ng c n đị ở ợ ồ ầ ượ ậc l p thành văn b n và bao g mả ồ
nh ng n i dung sau theo đúng lu t đ nh ( Căn c Đi u 121 Lu t nhà 2014) đ đ mữ ộ ậ ị ứ ề ậ ở ể ả
b o hi u l c c a h p đ ng:ả ệ ự ủ ợ ồ
H và tên c a cá nhân, tên c a t ch c và đ a ch c a các bên;ọ ủ ủ ổ ứ ị ỉ ủ
Mô t đ c đi m c a nhà giao d ch và đ c đi m c a th a đ t g n v i nhà ả ặ ể ủ ở ị ặ ể ủ ử ấ ở ắ ớ ở
đó. Đ i v i h p đ ng mua bán, h p đ ng thuê mua căn h chung c thì các bên ph iố ớ ợ ồ ợ ồ ộ ư ả ghi rõ ph n s h u chung, s d ng chung; di n tích s d ng thu c quy n s h uầ ở ữ ử ụ ệ ử ụ ộ ề ở ữ riêng; di n tích sàn xây d ng căn h ; m c đích s d ng c a ph n s h u chung, sệ ự ộ ụ ử ụ ủ ầ ở ữ ử
d ng chung trong nhà chung c theo đúng m c đích thi t k đã đụ ư ụ ế ế ược phê duy t banệ
đ u;ầ
Giá tr góp v n, giá giao d ch nhà n u h p đ ng có th a thu n v giá; trị ố ị ở ế ợ ồ ỏ ậ ề ườ ng
h p mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nợ ở ước có quy đ nh v giá thì các bênị ề
ph i th c hi n theo quy đ nh đó;ả ự ệ ị
Th i h n và phờ ạ ương th c thanh toán ti n n u là trứ ề ế ường h p mua bán, cho thuê,ợ cho thuê mua, chuy n nhể ượng h p đ ng mua bán nhà ;ợ ồ ở
Th i gian giao nh n nhà ; th i gian b o hành nhà n u là mua, thuê mua nhà ờ ậ ở ờ ả ở ế ở
được đ u t xây d ng m i; th i h n cho thuê, cho thuê mua, th ch p, cho mầ ư ự ớ ờ ạ ế ấ ượn, cho
nh , y quy n qu n lý nhà ; th i h n góp v n;
Ch ký và ghi rõ h , tên c a các bên, n u là t ch c thì ph i đóng d u (n u có)ữ ọ ủ ế ổ ứ ả ấ ế
và ghi rõ ch c v c a ngứ ụ ủ ười ký
Trang 102.4. Đi u ki n v hình th c và th t c c a h p đ ng mua bán nhà ề ệ ề ứ ủ ụ ủ ợ ồ ở
a. Trình t th t c th c hi n ch ng th c:ự ủ ụ ự ệ ứ ự
• Người yêu c u ch ng th c n p m t b h s yêu c u ch ng th c t i y banầ ứ ự ộ ộ ộ ồ ơ ầ ứ ự ạ Ủ Nhân dân c p xã và xu t trình b n chính c a gi y t đã n p b n sao đ đ i chi u; cánấ ấ ả ủ ấ ờ ộ ả ể ố ế
b có th m quy n ti p nh n và ki m tra h s , yêu c u ch ng th c;ộ ẩ ề ế ậ ể ồ ơ ầ ứ ự
• Trường h p h s ợ ồ ơ h p l thì cán b ti p nh n h s ghi vào S ch ng th c ợ ệ ộ ế ậ ồ ơ ổ ứ ự
h p đ ng, giao d ch theo m u s 61/SCT. N u h s không h p l ho c khi gi i quy tợ ồ ị ẫ ố ế ồ ơ ợ ệ ặ ả ế yêu c u ch ng th c mà ngầ ứ ự ười có b t đ ng s n không đ đi u ki n th c hi n quy n ấ ộ ả ủ ề ệ ự ệ ề
c a ngủ ười có b t đ ng s n theo quy đ nh c a pháp lu t thì cán b ti p nh n h s tr ấ ộ ả ị ủ ậ ộ ế ậ ồ ơ ả
l i h s và thông báo lý do b ng văn b n cho ngạ ồ ơ ằ ả ười yêu c u ch ng th c;ầ ứ ự
• Cán b ti p nh n h s trình ngộ ế ậ ồ ơ ười có th m quy n th c hi n ký ch ng th cẩ ề ự ệ ứ ự
h p đ ng, văn b n v b t đ ng s n. Ngợ ồ ả ề ấ ộ ả ười yêu c u ch ng th c nh n k t qu t i n iầ ứ ự ậ ế ả ạ ơ
n p h s ộ ồ ơ
Trường h p không ch ng th c đợ ứ ự ược trong ngày nh n h s thì ghi vào S ch ng th cậ ồ ơ ổ ứ ự
h p đ ng, giao d ch, vi t Phi u h n theo M u s 32/PH trao cho ngợ ồ ị ế ế ẹ ẫ ố ười yêu c u ch ngầ ứ
th c.ự
Quy đ nh theo Kho n 3, Đi u 122, Lu t Nhà 2014, xác đ nh đị ả ề ậ ở ị ược:
Đ i tố ượng th c hi n th t c hành chính: Cá nhân, t ch c.ự ệ ủ ụ ổ ứ
Cách th c th c hi n: Th c hi n tr c ti p t i UBND c p xã.ứ ự ệ ự ệ ự ế ạ ấ
C quan th c hi n th t c hành chính: UBND c p xã.ơ ự ệ ủ ụ ấ
K t qu th c hi n th t c hành chính: Văn b n ch ng th c.ế ả ự ệ ủ ụ ả ứ ự
Trang 11+B n sao Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà , Gi y ch ng nh n quy n sả ấ ứ ậ ề ở ữ ở ấ ứ ậ ề ở
h u công trình xây d ng đ i v i trữ ự ố ớ ường h p có tài s n g n li n v i đ t mà ngợ ả ắ ề ớ ấ ườ ở i s
h u tài s n đó chuy n nhữ ả ể ượng;
+D th o H p đ ng (trự ả ợ ồ ường h p ngợ ười yêu c u ch ng th c so n th o s n);ầ ứ ự ạ ả ẵ+Các gi y t c n thi t khác cho vi c ch ng th c theo quy đ nh c a pháp lu t.ấ ờ ầ ế ệ ứ ự ị ủ ậ
*Th i h n gi i quy t:ờ ạ ả ế
+Trong ngày nh n h s (n u n p đ y đ h s yêu c u ch ng th c h p lậ ồ ơ ế ộ ầ ủ ồ ơ ầ ứ ự ợ ệ
Giá tr tài s n dị ả ưới 20.000.000 đ ng: thu 10.000 đ ng/ trồ ồ ường h pợ
T 20.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 50.000.000 đ ng: 20.000 đ ng/ trồ ồ ường h pợ
T 50.000.000 đ n dừ ế ưới 100.000.000 đ ng: 50.000 đ ng/trồ ồ ường h pợ
T 100.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 300.000.000 đ ng: 100.000 đ ng/trồ ồ ường h pợ
T 300.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 1.000.000.000 đ ng: 200.000 đ ng/trồ ồ ường h pợ
T 1.000.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 2.000.000.000 đ ng: 500.000 đ ng/trồ ồ ường h pợ
T 2.000.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 3.000.000.000: 1.000.000 đ ng/trồ ường h pợ
T 3.000.000.000 đ ng đ n dừ ồ ế ưới 5.000.000.000: 1.500.000 đ ng/trồ ường h pợ
T 5.000.000.000 đ ng tr lên: 2.000.000 đ ng/trừ ồ ở ồ ường h p.ợ
H p đ ng mua bán nhà b t bu c ph i th c hi n công ch ng, ch ng th c h p đ ng.ợ ồ ở ắ ộ ả ự ệ ứ ứ ự ợ ồ Tuy nhiên trong m t s trộ ố ường h p nh t đ nh theo lu t đ nh v i m c đích c ng đ ngợ ấ ị ậ ị ớ ụ ộ ồ thì không b t bu c ph i công ch ng, ch ng th c.ắ ộ ả ứ ứ ự
Quy đ nh rõ t i Đi u 122 Lu t Nhà 2014 có quy đ nh v vi c công ch ng, ch ngị ạ ề ậ ở ị ề ệ ứ ứ
th c h p đ ng và th i đi m có hi u l c c a h p đ ng v nhà nh sau:ự ợ ồ ờ ể ệ ự ủ ợ ồ ề ở ư