Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường b p thành ất động sản chung cư cao cấ phố d u m thủ ầ ột, tỉnh bình dương từ tháng 42021 đến tháng 52021

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021

Trang 1

BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : ĐẶNG HÒA KÍNH

TP Hồ Chí Minh, năm 2021

Trang 2

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Trang 3

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

ĐIỂM CHỮ :

Trang 4

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” là đề tài nghiên cứu của bản thân tôi,

được đúc kết từ quá trình học tập trên ghế nhà trường và là quá trình tự nghiên cứu của bản thân trên các tài liệu, giáo trình cũng như các kiến thức có được dưới sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn thầy Đặng Hòa Kính Các thông tin, số liệu thu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và không có

sự sao chép trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Trang 5

LỜI CẢM ƠN

Đề tài thực hành nghề nghiệp về “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến

tháng 5/2021” đã giúp cho sinh viên ngành kinh doanh bất động sản nói chung và riêng

cá nhân em được trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến thức đã học vào thực tiễn cũng như hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình trong tương lai Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Tài chính – Marketing, đặc biệt là quý thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản Thầy cô đã truyền dạy cho em những kiến thức chuyên ngành và thực tiễn, tạo điều kiện để em tiếp xúc với thực tế về chuyên ngành kinh doanh bất động sản của mình Trong quá trình thực hiện đề án thực hành nghề nghiệp lần này, em đã gặp phải những khó khăn do thiếu kinh nghiệm thực tế, vì vậy,

để có thể hoàn thành đề án, ngoài sự cố gắn, kiến thức chuyên ngành và sự tìm hiểu của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình từ phía thầy cô và bạn bè Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy Đặng Hòa Kính, người đã nhiệt tình hướng dẫn truyền đạt những kiến thức cũng như giải đáp những thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành tốt đề án của mình Em xin chân thành cảm ơn.

Trang 7

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản 56

Trang 8

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Thủ Dầu Một 24

Hình 2.2: Một góc chợ Thủ Dầu Một 26

Hình 2.3: Bản đồ giao thông tại Thủ Dầu Một Bình Dương 29 Hình 2.4: Tổng quan dự án Sora Gardens 2. 31

Hình 2.5: Vị trí chung cư Sora Gardens 2. 32

Hình 2.6: Mặt bằng dự án Sora Gardens 2. 34

Hình 2.7: Hình ảnh thực tế Sora Gardens 2. 35

Hình 2.8: Tổng quan dự án Happy One Central. 36

Hình 2.9: Vị trí Happy One Central. 36

Hình 2.10: Mặt bằng Happy One Central. 38

Hình 2.11: Hình ảnh thực tế Happy One Central. 39

Hình 2.12: Tổng quan dự án C Skyview Bình Dương. 40

Hình 2.13: Vị trí dự án C Skyview 40

Hình 2.14: Mặt bằng C Skyview. 42

Hình 2.15: Hình ảnh thực tế C Skyview. 43

Hình 3.1: Vị trí đắc địa Sora Gardens 2 45

Trang 9

Hình 3.2: Tiện ích ngoại khu Sora Gardens 2 47

Hình 3.3: Tiện ích ngoại khu hiện hữu Happy One Central .52

Hình 3.1: Hình ảnh Sora Gardens 2 vào thời điểm hiện tại. 58

Hình 3.2: Hình ảnh Happy One Central vào thời điểm hiện tại 58

Hình 3.3: Hình ảnh C Skyview vào thời điểm hiện tại. 59

Trang 10

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Thuộc tính của bất động sản 4

1.1.2.1 Tính bất động 4

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất) 4

1.1.2.3 Tính khan hiếm 4

1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 4

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 5

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém 5

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt 6

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước 6

1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh 7

1.1.4 Giá trị và giá cả bất động sản 7

1.1.4.1 Giá trị bất động sản 7

1.1.4.2 Giá cả bất động sản 8

1.1.5 Phân loại BĐS 9

1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng 9

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng 9

Trang 11

1.1.5.3 BĐS đặc biệt 9

1.1.6 BĐS chung cư 9

1.1.6.1 Khái niệm 9

1.1.6.2 Vai trò 10

1.1.6.3 Chung cư cao cấp 10

1.2 Thị trường bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm 12

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 12

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước 12

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường 12

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường 12

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch 13

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 13

1.2.3.1 Không có thị trường trung tâm 13

1.2.3.2 Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở 13

1.2.3.3 Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo 13

1.2.3.4 Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 14

1.2.3.5 Quá trình giao dịch phức tạp 14

1.2.3.6 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác 14

1.2.3.7 Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị 14

1.2.3.8 Dễ bị phân khúc thị trường 15

1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS 15

1.2.4.1 Nhà nước 15

Trang 12

1.2.4.2 Nhà đầu tư 15

1.2.4.3 Người mua và người bán 16

1.2.4.4 Nhà môi giới 16

1.2.4.5 Các ngân hàng và tổ chức tín dụng 16

1.2.5 Các lực lượng tham gia thị trường BĐS 16

1.2.5.1 Người mua 16

1.2.5.2 Người bán 17

1.2.5.2.1 Cá nhân 17

1.2.5.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS 17

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 18

1.2.6.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch 18

1.2.6.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô 19

1.2.6.3 Nhóm các yếu tố vi mô 20

1.2.7 Quy trình thực hiện đề tài 21

CHƯƠNG 2 : THU THẬP THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 22

2.1 Giới thiệu khu vực thành phố Thủ Dầu Một 22

2.1.1 Lịch sử hình thành 22

2.1.2 Vị trí địa lý 23

2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 24

2.1.4 Thông tin quy hoạch thành phố Thủ Dầu Một 26

2.1.4.1 Quy hoạch chung 26

2.1.4.2 Các trung tâm công trình công trình công cộng 27

2.1.4.3 Bố trí công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 28

Trang 13

2.1.4.4 Điều chỉnh quy hoạch lộ giới đường giao thông 28

2.1.5 Thị trường bất động sản thành phố Thủ Dầu Một 29

2.1.5.1 Đánh giá chung 29

2.1.6 Đánh giá 30

2.2 Thu thập thông tin dự án BĐS chung cư cao cấp 31

2.2.1 Dự án bất động sản Sora Gardens 2 31

2.2.1.1 Giới thiệu dự án 31

2.2.1.2 Tình hình triển khai dự án 34

2.2.1.3 Thông tin tình hình giao dịch 34

2.2.2 Dự án bất động sản Happy One Central 35

2.2.3 Dự án bất động sản C-Sky View 39

CHƯƠNG 3 : PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TRÊN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 44

3.1 Phân tích SWOT 44

3.1.1 Dự án Sora Gardens 2 44

3.1.2 Dự án Happy One Central 48

3.1.3 Dự án C Skyview 53

Trang 14

3.1.4 Đánh giá 56

3.2 Tình hình triển khai của các dự án đầu tư BĐS trên địa bàn 57

3.2.1 Dự án Sora Gardens 2 57

3.2.2 Dự án Happy One Central 58

3.2.3 Dự án C Skyview 59

3.3 Tình hình giao dịch BĐS 59

3.3.1 Các bất động sản trong dự án đã đưa vào giao dịch 59

3.3.2 Tình hình đang giao dịch trên thị trường 59

KẾT LUẬN 61

Trang 15

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩm định

giá, tôi xin chọn đề tài: “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung

cư cao cấp ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng

5/2021” để nhận xét, đánh giá và đưa ra những đề xuất về thị trường BĐS hiện nay.

Mục tiêu nghiên cứu

Rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS Hệ thống lại kiến thức của chuyên ngành kinh doanh BĐS, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dịch về BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu trong phạm vi hẹp nhằm phân tích đánh giá, xử lý thông tin chính xác hiệu quả.

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu giá cả chung cư cao cấp trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ khu vực thành phố Thủ Dầu Một.

Thời gian nghiên cứu

Trang 16

Từ ngày 9/04/2021 đến ngày 15/05/2021 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 09/04/2021 đến ngày 26/04/2021

Giai đoạn 2: Viết đề án từ 30/04/2021 đến ngày 4/05/2021.

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có thể có được thông tin về các BĐS đang giao dịch trên thị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?; Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Giá trị của BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân tố nào là nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến giá của tài sản?

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng Trong

đề tài này, tôi sẽ áp dụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đề tài của mình bằng các tiến hành quan sát, thu thập các dữ liệu từ thực tiễn, ghi chép các mẫu quan sát, phân tích của dữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng.

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sản

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Trang 17

Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai

và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.

Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại, ; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga, ;

trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Trang 18

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng của chúng cũng có thể khác nhau dù ở cạnh bên nhau.

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.

1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường

có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa

Trang 19

khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện

Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể cả trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà.

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.

Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch

sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai

về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mục đích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng

Trang 20

góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả Đặc điểm

và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá cả.

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép tự định đoạt mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền.

Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém

co giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả.

Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta.

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt Hay nói cách khác, tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao.

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính

Trang 21

trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển đổi bất động sản.

1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh

Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá trị, giá

cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung quanh Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

1.1.4 Giá trị và giá cả bất động sản

1.1.4.1 Giá trị bất động sản

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và

có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu

Trang 22

3.3.2 Tình hình đang giao dịch trên thị trường 59

Trang 24

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò, xu hướng phát triển của hoạt động thẩm định

giá, tôi xin chọn đề tài: “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung

cư cao cấp ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng

5/2021” để nhận xét, đánh giá và đưa ra những đề xuất về thị trường BĐS hiện nay.

Mục tiêu nghiên cứu

Rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS Hệ thống lại kiến thứccủa chuyên ngành kinh doanh BĐS, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học

để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phươngpháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dịch về BĐS vàvận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu trong phạm vi hẹp nhằm phân tích đánh giá,

xử lý thông tin chính xác hiệu quả

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu giá cả chung cư cao cấp trên thị trường tại các tuyến đường nội bộ khu vực

Trang 25

thành phố Thủ Dầu Một.

Thời gian nghiên cứu

2TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com

Trang 26

Từ ngày 9/04/2021 đến ngày 15/05/2021 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 09/04/2021 đến ngày 26/04/2021

Giai đoạn 2: Viết đề án từ 30/04/2021 đến ngày 4/05/2021

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có thể có được thông tin về các BĐS đang giao dịch trên thị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?; Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Giá trị của BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân tố nào là nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến giá của tài sản?

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng.Trong đề tài này, tôi sẽ áp dụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứucho đề tài của mình bằng các tiến hành quan sát, thu thập các dữ liệu từ thực tiễn, ghichép các mẫu quan sát, phân tích của dữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu giá thị trường bất động sản

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thànhphố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án bất động sản chung cư cao cấp tạithành phố Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương

Trang 27

bất độ ả ê l ật ở ỗi ố i đị h hữ điể bả để hâ biệt iữ bất

Trang 28

bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sảnđược bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;(3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản kháctheo quy định của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015: thuvienphapluat.vn, 2015)

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm: (1) Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) Hầm mỏ; (3) Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại, ; (5) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất; kho; các công trình phụ trợ; (6) Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga, ;

(8) Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

Trang 29

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trìnhtrên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bấtđộng sản nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sởthích cá nhân và đều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trangtrí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản cónhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô diện tích, hình dáng củachúng cũng có thể khác nhau dù ở cạnh bên nhau

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người

có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra

sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng

chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời

Trang 30

ch ỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.

1.1.2.4 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa

Trang 31

khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện

ở các mặt sau:

Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung đất đai là cố định kể cả trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển để xây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà.

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm

tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quátrình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợpcho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn

Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch

sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai

về mặt kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước nên việc sử dụng đất cho từng mụcđích của từng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông quaviệc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội tại từngđịa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất khôngđược tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng

Trang 32

góp phần làm cung bất động sản kém co giãn so với sự biến đổi của giá cả Đặcđiểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trìnhcũng tác động làm cho cung bất động sản kém co giãn so với biến đổi của giá cả

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định của pháp luật: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do TIEU LUAN nhànướcMOIđạidiệndownloadlàmchủsởhữu, : ngườskknchat123@gmailisửdụngđấtkhôngđượcphép com tựđịnh đoạt mục

đích sử dụng đất việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền

Trang 33

đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền.

Cộng thêm sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựnglàm cho quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cưtrú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vàoviệc kém co giãn của cung bất động sản so với sự thay đổi của giá cả

Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sựbiến động rất mạnh và kéo dài ở nước ta

1.1.3.2 Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịchliên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thờigian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộcvào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

Vì vậy thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao, dẫn đến khảnăng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt Hay nói cáchkhác, tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sảncao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao

1.1.3.3 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt

của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính

Trang 34

trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối vớiviệc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.1.3.4 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh

Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài sản hàng hóa khác, giá cả của chúng chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng chứ không phụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá trị, giá cả của chúng phụ thuộc lớn vào môi trường xung quanh Do tính bất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của bất động sản ( ThS.Nguyễn Thế Phượng, 2011)

1.1.4 Giá trị và giá cả bất động sản

1.1.4.1 Giá trị bất động sản

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên

nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá

trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản

Trang 35

trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và

có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu

Trang 36

trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự

án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.

1.1.4.2 Giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên

cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bênbán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả

của đất đai” thường gọi là giá đất.

Trang 37

1.1.5 Phân loại BĐS

1 1 5 1 BĐS có đầu tư xây dựng

Trang 38

1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và cáctài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tínhchất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

1.1.5.3 BĐS đặc biệt

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.1.6 BĐS chung cư

1.1.6.1 Khái niệm

Chung cư được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ có thể có

đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình.

Định dạng
Số trang	76
Dung lượng	1,54 MB