Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường b p thành ất động sản chung cư cao cấ phố d u m thủ ầ ột, tỉnh bình dương từ tháng 42021 đến tháng 52021

Bố cục đề tài Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần: Chương 1: Cơ sở lý thuyế t của vi c nghiên cứu giá thị trường bất động sản ệ Chương 2: Thu thập thông tin các dự án b ất

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ KINH DOANH B– ẤT ĐỘNG S N Ả

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

ĐIỂM CHỮ :

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài th c hành ngh nghi ự ề ệp “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất độ ng sản chung cư cao cấp ở thành phố Th Dầu Một, tủ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” là đề tài nghiên c u c a bứ ủ ản thân tôi, được đúc kết t quá trình ừ học t p trên gh ậ ế nhà trườ ng và là quá trình t nghiên c u c ự ứ ủa b n thân trên các tài li u, ả ệ giáo trình cũng như các kiế n th ức có được dướ i sự hướng dẫn c ủa giáo viên hướ ng dẫn thầy Đặ ng Hòa Kính Các thông tin, số liệu thu th ập đượ c, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung th c và không có s sao chép trong b t k công trình nghiên ự ự ấ ỳ cứu nào khác

TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2021

TÁC GIẢ

Trị nh Quang Vinh

LỜI CẢM ƠN

Đề tài thực hành ngh nghi p v ề ệ ề “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư cao cấp ở thành ph ố Thủ D u M t, tầ ộ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021” đã giúp cho sinh viên ngành kinh doanh bất động s n nói chung và riêng cá nhân ả

em đượ c trải nghiệm thực tế, áp dụng các kiến th ức đã họ c vào thực ti ễn cũng như hiể u

rõ hơn về ngành nghề c ủa mình trong tương lai Em xin chân thành cảm ơn quý thầ y cô trườ ng Đại h c Tài chính – Marketing, đặ ọ c biệt là quý thầy cô khoa Th ẩm đị nh giá – Kinh doanh b ất độ ng s n Th ả ầy cô đã truyền dạy cho em nh ng ki n th c chuyên ngành ữ ế ứ

và th c ti n, t ự ễ ạo điề u ki ện để em ti p xúc v i th c t v chuyên ngành kinh doanh b ế ớ ự ế ề ất động sản của mình Trong quá trình thực hiệ n đ án thực hành nghề nghiệp lần này, em ề

đã gặ p phải nh ững khó khăn do thiế u kinh nghiệm thực tế, vì v ậy, để có thể hoàn thành

đề án, ngoài s c g n, ki n th c chuyên ngành và s tìm hi u c a b ự ố ắ ế ứ ự ể ủ ản thân, em đã nhận đượ c sự giúp đỡ tận tình từ phía thầy cô và bạn bè Em xin chân thành gửi l i cảm ơn ờ đến th ầy Đặng Hòa Kính, người đã nhiệt tình hướ ng d ẫn truy ền đạ t nh ững kiến thức cũng như giải đáp nhữ ng thắc mắc của chúng em, giúp chúng em hoàn thành t ốt đề án của mình Em xin chân thành c ảm ơn.

DANH M C BỤ ẢNG BI U Ể

Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản 56

DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Thủ Dầu Một 24 Hình 2.2: Một góc ch ợ Thủ ầu Mộ D t 26 Hình 2.3: Bản đồ giao thông tại Thủ Dầu Một Bình Dương 29 Hình 2.4: Tổng quan d án Sora Gardens 2 31 ự

Hình 2.5: Vị trí chung cư Sora Gardens 2 32 Hình 2.6: Mặt bằng dự án Sora Gardens 2 34 Hình 2.7: Hình ảnh th ực tế Sora Gardens 2 35 Hình 2.8: Tổng quan d án Happy One Central 36 ự

Hình 2.9: Vị trí Happy One Central 36 Hình 2.10: Mặt b ng Happy One Central 38 ằ

Hình 2.11: Hình ảnh th ực tế Happy One Central 39 Hình 2.12: Tổng quan d ự án C Skyview Bình Dương 40 Hình 2.13: Vị trí d án C Skyview 40 ự

Hình 2.14: Mặt b ng C Skyview 42 ằ

Hình 2.15: Hình ảnh th ực tế C Skyview 43 Hình 3.1: Vị trí đắc địa Sora Gardens 2 45

Hình 3.2: Tiện ích ngo i khu Sora Gardens 2 47 ạ

Hình 3.3: Tiện ích ngoại khu hiện hữu Happy One Central 52

Hình 3.1: Hình ảnh Sora Gardens 2 vào thời điểm hi ện tại 58

Hình 3.2: Hình ảnh Happy One Central vào thời điểm hi ện tại 58

Hình 3.3: Hình ảnh C Skyview vào thời điểm hi ện tại 59

MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG S ẢN 3

1.1 Bất đ ng sảộ n 3

1.1.1 Khái ni m 3 ệ 1.1.2 Thu c tính c a bộ ủ ấ t đ ộng s n 4 ả 1.1.2.1 Tính b ất động 4

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất) 4

1.1.2.3 Tính khan hi m 4 ế 1.1.2.4 Tính b ền vững, đời số ng kinh t lâu dài 4 ế 1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 5

1.1.3.1 Kh ả năng co giãn củ a cung bất động s n kém 5 ả 1.1.3.2 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao, khờ ị ả năng chuyể n hóa thành ti n kém linh ho t 6 ề ạ 1.1.3.3 Ch ịu sự can thi p và qu n lý ch t ch cệ ả ặ ẽ ủa nhà nước 6

1.1.3.4 Giá c b ả ất động sả n ch ịu sự tác động của môi trườ ng xung quanh 7

1.1.4 Giá tr và giá c b t ng s n 7 ị ả ấ độ ả 1.1.4.1 Giá tr b ị ất động sả n 7

1.1.4.2 Giá c b ả ất động sả n 8

1.1.5 Phân loại BĐS 9

1.1.5.1 BĐS có đầu tư xây dựng 9

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng 9

1.1.5.3 BĐS đặc biệt 9

1.1.6 BĐS chung cư 9

1.1.6.1 Khái ni m 9 ệ 1.1.6.2 Vai trò 10

1.1.6.3 Chung cư cao cấp 10

1.2 Th ị trường bất động sả n 12

1.2.1 Khái ni m 12 ệ 1.2.2 Phân lo i th ạ ị trường bấ t đ ộng sản 12

1.2.2.1 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước 12

1.2.2.2 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường 12

1.2.2.3 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường 12

1.2.2.4 Căn cứ vào tính chất giao dịch 13

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 13

1.2.3.1 Không có th ị trườ ng trung tâm 13

1.2.3.2 Th ị trường mang tính chất địa phương, nhất là th ị trường nhà 13 ở 1.2.3.3 Th ị trường c nh tranh kém hoàn h o 13 ạ ả 1.2.3.4 Th ịtrường bất động s n không ph i ch là th ả ả ỉ ị trường giao d ch b n thân ị ả bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bấ t đ ng sản 14 ộ 1.2.3.5 Quá trình giao d ch phị ức tạ p 14

1.2.3.6 Th ị trường b ất động sả n chi ph ối mạnh mẽ vào các ngành khác 14

1.2.3.7 Nh y c m v i các biạ ả ớ ến động kinh t - chính tr 14 ế ị 1.2.3.8 D b phân khúc thễ ị ị trường 15

1.2.4 Các ch ủ thể tham gia th ị trường BĐS 15

1.2.4.1 Nhà nước 15

1.2.4.2 Nhà đầu tư 15

1.2.4.3 Người mua và người bán 16

1.2.4.4 Nhà môi gi i 16 ớ 1.2.4.5 Các ngân hàng và t ổ chứ c tín d ụng 16

1.2.5 Các lực lượng tham gia th ị trường BĐS 16

1.2.5.1 Người mua 16

1.2.5.2 Người bán 17

1.2.5.2.1 Cá nhân 17

1.2.5.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS 17

1.2.6 Các y ếu tố ảnh hưởng đế n th ị trường bấ t đ ộng s n 18 ả 1.2.6.1 Nhóm các y u t ế ố liên quan đến giao d ịch 18

1.2.6.2 Nhóm các y u t ế ố vĩ mô 19

1.2.6.3 Nhóm các y u t vi mô 20 ế ố 1.2.7 Quy trình th c hiự ệ n đ ề tài 21

CHƯƠNG 2 : THU THẬP THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TẠI THÀNH PH Ố THỦ Ầ D U MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 22

2.1 Gi ới thiệ u khu v c thành phự ố Thủ ầ D u M t 22 ộ 2.1.1 L ch s hình thành 22 ị ử 2.1.2 V ị trí địa lý 23

2.1.3 Tình hình phát tri n kinh t - xã h i 24 ể ế ộ 2.1.4 Thông tin quy ho ch thành ph ạ ố Thủ ầu Mộ D t 26

2.1.4.1 Quy ho ch chung 26 ạ 2.1.4.2 Các trung tâm công trình công trình công c ộng 27 2.1.4.3 B trí công nghiố ệp – tiể u th công nghi p 28 ủ ệ

2.1.4.4 Điều chỉnh quy hoạch lộ giới đường giao thông 28

2.1.5 Th ị trường bất động sả n thành ph ố Thủ ầ D u M t 29 ộ 2.1.5.1 Đánh giá chung 29

2.1.6 Đánh giá 30

2.2 Thu th p thông tin d ậ ự án BĐS chung cư cao cấp 31

2.2.1 D án bự ất động s n Sora Gardens 2 31 ả 2.2.1.1 Gi ới thiệ u d ự á n 31

2.2.1.2 Tình hình tri ển khai dự á n 34

2.2.1.3 Thông tin tình hình giao d ịch 34

2.2.2 D án bự ất động s n Happy One Central 35 ả 2.2.2.1 Gi ới thiệ u d ự á n 35

2.2.2.2 Tình hình tri ển khai dự á n 38

2.2.2.3 Thông tin tình hình giao d ịch 39

2.2.3 D án bự ất động s ản C -Sky View 39

2.2.3.1 Gi ới thiệ u d ự á n 39

2.2.3.2 Tình hình tri ển khai dự á n 42

2.2.3.3 Thông tin tình hình giao d ịch 43

CHƯƠNG 3 : PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CAO CẤP TRÊN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG 44

3.1 Phân tích SWOT 44 3.1.1 D án Sora Gardens 2 44 ự

3.1.2 D án Happy One Central 48 ự

3.1.3 D án C Skyview 53 ự

3.1.4 Đánh giá 56

3.2 Tình hình tri n khai c a cể ủ ác dự án đầu tư BĐS trên đị a bàn 57

3.2.1 D án Sora Gardens 2 57 ự 3.2.2 D án Happy One Central 58 ự 3.2.3 D án C Skyview 59 ự 3.3 Tình hình giao dịch BĐS 59

3.3.1 C c bá ất động sả n trong d ự án đã đưa vào giao dịch 59

3.3.2 Tình hình đang giao dịch trên thị trường 59

KẾT LUẬN 61

MỞ ĐẦU

Lý do thực hiện đề tài

Trong nền kinh t ế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướ ng Xã H ội Chủ Nghĩa của nước ta hi n nay, ho ệ ạt độ ng kinh doanh b ất độ ng s n là m t d ả ộ ịch vụ ấ ầ r t c n thi ết đối với s phát tri ự ển củ a n n kinh t ề ế thị trường Trong những năm gần đây, thị trường BĐS

đã có nhữ ng khởi s ắc và đang dầ n kh i s c th hi ở ắ ể ện qua lượng giao dịch BĐS ngày càng tăng Đồ ng thời do nền kinh tế đang phát triể n, dân số ngày càng tăng, đờ ống ngườ i s i dân cũng được nâng cao nên nhu c u v ầ ề BĐS của con người ngày càng cao Vì v y, kinh ậ doanh b ất độ ng s ản đóng vai trò quan trọ ng và l à mộ t thành ph n không th ầ ể thiế u Nhận th ức đượ ầ c t m quan tr ọng, vai trò, xu hướ ng phát tri n c a ho ể ủ ạt độ ng th ẩm đị nh giá, tôi xin chọn đề tài: “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư

cao c p ấ ở thành ph ố Thủ ầ D u M t, t ộ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021”

để nh ận xét, đánh giá và đưa ra những đề xuất về th trường BĐS hiện nay ị

Mục tiêu nghiên c ứu

Rèn luy n k ệ ỹ năng thu thậ p thông tin trên th ị trường BĐS Hệ thố ng l i ki n th c c a ạ ế ứ ủ chuyên ngành kinh doanh BĐS, bước đầu vận d ng nh ng ki n th ụ ữ ế ức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thậ p thông tin giao dịch về BĐS và vậ n dụng thực hi ện đề tài nghiên c u trong ph m vi h p nh ứ ạ ẹ ằm phân tích đ ánh giá, x lý thông tin chính xác hi u ử ệ quả

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên c u giá c ứ ả chung cư cao cấ p trên th ị trườ ng t i các tuy ạ ến đườ ng n i b khu v ộ ộ ực thành ph ố Thủ D u M ầ ộ t

Thời gian nghiên cứu

Từ ngày 9/04/2021 đế n ngày 15/05/2 021 chia làm 2 giai đoạn, trong đó:

Giai đoạn 1: Thu thập thông tin từ ngày 09 4/2021 n ngày 26/04/2021 /0 đế

Giai đoạ n 2: Vi t đề án từ 30 ế /0 /20 4 21 đế n ngày 4 /0 /20 5 21

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có th ể có được thông tin v ề các BĐS đang giao d ch trên th ị ị trường ta đã dùng các phương pháp thu thậ p thông tin nào?; K ỹ năng phân tích thông tin đượ c áp d ụng như thế nào?; Giá trị c ủa BĐS đượ c hình thành như thế nào?; Nhân t nào là nhân t có ố ố ảnh hưở ng quan tr ọng đế n giá c a tài s n? ủ ả

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứ u bao g ồm các phương pháp định tính và định lượng Trong đề tài này, tôi s áp d ẽ ụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên c ứu cho đề tài c ủa mình b ng các ti n hành quan sát, thu th p các d ằ ế ậ ữ liệ ừ thự u t c ti n, ghi chép các m u ễ ẫ quan sát, phân tích c a d ủ ữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuố i cùng

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyế t của vi c nghiên cứu giá thị trường bất động sản ệ

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án b ất độ ng s ản chung cư cao cấ p tại thành phố Thủ Dầu M t tỉnh Bình Dương ộ

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án b ất độ ng s ản chung cư cao cấ p tại thành phố Thủ D u M ầ ột tỉnh Bình Dương

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ

1.1 Bất đ ng sảộ n

1.1.1 Khái ni ệm

Cho đến nay, h u h ầ ết các nướ c trên th ế giới đều phân lo i tài s n theo lu t c La Mã, t ạ ả ậ ổ ức

là phân lo i tài s n ạ ả thành “Bất độ ng s ản” và “Độ ng s ản” Như vậ y B ất độ ng s n là tài ả sản vô cùng quan tr ng trong th ọ ế giới, tài s ản đượ c đ ịnh nghĩa là đất đai và nhữ ng gì do thiên nhiên và con ngườ i tạo ra gắn liền v ới đất Đó là nhữ ng vật hữu hình có thể nhìn thấy và s ờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới m ặt đấ t Do tính ch t quan tr ng c ấ ọ ủa bất động s n nên lu ả ật ở ỗi quốc gia quy đị m nh nh ững điểm cơ bản để phân bi ệt giữa bất động s ản và độ ng s ản

Theo khoản 1 Điều 107 B ộ Luật Dân s ự năm 2015 của Việt Nam, b ất độ ng s ản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng g n li n v ắ ề ới đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền v ới đất đai, nhà, công trình xây dự ng; (4) Tài s ản khác theo quy đị nh c a pháp lu ủ ật (Bộ luậ t dân s 2015: thuvienphapluat.vn, 2015) ự

Thuật ngữ b ất độ ng s n trong th ả ẩm đị nh giá b ất độ ng s ản được hiểu là đất đai và tài sả n gắn li n v ề ới đất đai, bao gồm: (1) Đất tr ng, ru ố ộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) H m m ; (3) Nhà ầ ỏ ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng l , nhà liên k , bi t th ẻ ở ế ệ ự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dự ng phục vụ sản xuất nông nghi ệp: đê điề u, công trình th y l i, tr m tr ủ ợ ạ ại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trườ ng, trang tr i, ; (5) ạ Các công trình xây d ng ph c v s n xu t công nghi ự ụ ụ ả ấ ệp: nhà xưở ng s n xu t; kho; các ả ấ công trình ph ụ trợ; (6) Các công trình xây d ng ph ự ục vụ thương mạ i, d ch v : c a hàng, ị ụ ử chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, b n, bãi, sân bay, ga, ; ế (8) Các công trình xây d ng khác: tr s làm vi c c ự ụ ở ệ ủa cơ quan công quyề n, b nh vi n, ệ ệ trườ ng học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phư ng, 2011) ợ

1.1.2 Thu c tính c a bộ ủ ất động s ản

1.1.2.1 Tính b ất động

Người ta không thể di chuyển b ất độ ng s ản từ nơi này đến nơi khác, mỗ ất độ i b ng sản

đề u có v trí nh ị ất đị nh t ại điể m nó t ọa l ạc Đều này có ý nghĩa quan trọ ng là giá c ả bất

độ ng sản tùy thu ộc vào đại điể m, v ị trí của nó và thườ ng mang tính ch ất địa phương

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau v hình th , v ề ể ị trí, quy mô, di n tích c ệ ủa lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng c a b ủ ất động sản Thông thường ít có b ất độ ng s n nào gi ng ả ố hệt nhau Trướ c hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đề u kiện tài chính c ủa ngườ ử ụ i s d ng, nên v ki n trúc và trang trí n i th t chúng hi m khi gi ng ề ế ộ ấ ế ố hệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất độ ng sản có nhiều d ạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô di n tích, hình dáng c a chúng c ng có th khác nhau dù c nh bên ệ ủ ũ ể ở ạ nhau

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so v i s phát tri n c a dân s Nhu c ớ ự ể ủ ố ầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượ t quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu d ng nên luôn t n t ụ ồ ại sự khan hi m trên th ế ị trường b ất độ ng s n, d ả ẫn đến giá đấ t có

xu hướng ngày càng tăng và giá bấ t động s ản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra

sự khan hi m c a m t lo i hình b ế ủ ộ ạ ất độ ng s ản nào đó trong từ ng th i k ờ ỳ nhất định cũng

ch ỉ mang tính ất tương đối và nhất thời ch

1.1.2.4 Tính b ền vững, đời số ng kinh t lâu dài ế

Đất đai cùng các công trình trên đất thườ ng có tính bền v ững cao, đờ i sống kinh tế dài Cuộc s ng c ố ủa con ngườ i luôn g n li n v i b ắ ề ớ ất độ ng s n nên vi c xây d ng, c i t o ả ệ ự ả ạ thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu d ng c ụ ủa đất đai cùng những công trình trên đất luôn được c i t o và b ả ạ ồi đắp nên b ất độ ng s ản có đời sống kinh

tế dài Nhìn chung s t n t i c ự ồ ạ ủa bất động sản là lâu dài so v i các lo i tài s n, hàng hóa ớ ạ ả

khác: đố i với các công trình xây d ựng trên đấ t, sự tồn t ại có khi là hàng trăm năm: đố i

vớ i đất đai sự t n t i h ồ ạ ầu như là vĩnh viễ n

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Kh ả năng co giãn của cung bất động s n kém ả

Tính khan hi m c a b ế ủ ất độ ng s n t o nên s kém co giãn c a cung b ả ạ ự ủ ất độ ng s n so v ả ới nhu c u phát tri n dân s và s bi ầ ể ố ự ến động của giá c Kh ả ả năng kém co giãn này thể hi n ệ

ở các mặt sau:

Tổng cung toàn b v ộ ề đất đai là cố định: Có th nói t ể ổng cung đất đa i là c ố định k c ể ả trong ng n h n và dài h ắ ạ ạn Tuy nhiên điề u này không ph ải đúng hoàn toàn, chẳ ng h ạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật B ản đã lấ n bi ển để xây phi trườ ng, ho ặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn bi ển để xâ y khu dân cư mới, nhưng đây là các trườ ng h ợp đặ c biệt và không thể thực hi ện đạ i trà

Cung ứng đất đai phù hợ p với các m ục đích riêng biệ t là có giới h ạn: Đặc điể m tự nhiên của ch ất đấ ại các vùng đấ ụ thể t t t c đượ c hình thành t t nhiên qua quá trình h ng tri u ừ ự ằ ệ năm và do tính bất độ ng c ủa đất đai nên diện tích đấ t phù hợp cho việc s n xu t các lo ả ấ ại nông s n c ả ụ thể là có gi ới hạ n

Bên c nh các h n ch v m t t nhiên nêu trên còn có các h n ch v m t quy ho ch s ạ ạ ế ề ặ ự ạ ế ề ặ ạ ử dụng đất và đây là mặ t hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng c ủa đất đai về mặt kinh t , chính tr , xã h i c ế ị ộ ủa đất nướ c nên vi ệc sử ụng đấ d t cho t ng m ừ ục đích củ ừ a t ng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch

sử d ụng đấ t phù h p v i m c tiêu phát ợ ớ ụ triể n kinh t , xã h i t i t ế ộ ạ ừng địa phương cũng như

cả nước Ngườ ở ữu hay ngườ ử ụng đấ i s h i s d t không được tùy ti ện thay đổ i m ục đích sử dụng đất trái quy hoạch

Các quy đị nh c ủa Nhà nướ c về m ật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm c ụ thể nhằm đả m b ảo môi trườ ng s ng, s an toàn và c ố ự ảnh quan đô thị cũng

góp ph n làm cung b ầ ất độ ng s n kém co giãn so v i s bi ả ớ ự ến đổ ủ i c a giá c ả Đặc điểm và yêu c ầu đả m b o ch ả ất lượ ng c a quá trình thi công xây d ủ ựng công trình cũng tác độ ng làm cho cun g b ất độ ng s n kém co giãn so v i bi ả ớ ến đổ ủa giá c i c ả

Ngoài ra, ở nước ta theo quy đị nh c a pháp lu ủ ật: đất đai thuộ c s h u c a toàn dân do ở ữ ủ nhà nước đại di n làm ch s h ệ ủ ở ữu, người sử dụng đất không được phép t ự định đoạt mục đích sử ụng đấ d t, việc chuyển m ục đích sử ụng đấ d t phải xin phép chính quyền

Cộng thêm s ph c t p trong th t c hành chính v ự ứ ạ ủ ụ ề đất đai và đầu tư xây dự ng làm cho quá trình hình thành và đưa bất độ ng s ản, đặ c biệt là b ất độ ng s ản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất

độ ng sản so v i sự thay đổi của giá cả ớ

Do đặc điể m này nên khi giá cả b ất độ ng sản bi ến độ ng do sự thiếu hụt cung thì sự biến

độ ng rất mạnh và kéo dài ở nướ c ta

1.1.3.2 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao, khờ ị ả năng chuyể n hóa thành tiền kém linh ho ạt

Bất độ ng sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đố i với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến b ất độ ng s ản đề u ph ải đượ c cân nh c c n th ắ ẩ ận, đòi hỏi nhi u th i gian xem ề ờ xét v m t v t ch t và pháp lý M c khác th ề ặ ậ ấ ặ ời gian mua bán cũng tùy thuộc vào th i gian ờ của th ủ t c chuy n quy n s h ụ ể ề ở ữu theo quy đị nh c ủ a pháp lu ật

Vì v y th i gian mua bán giao d ch dài, chi phí mua bán, giao d ch cao, d ậ ờ ị ị ẫn đế n kh ả năng chuyển hóa thành ti n m t c a b ề ặ ủ ất động sản kém linh ho t Hay nói cách khác, tính ạ thanh kho n c ả ủa bất độ ng s n kém, r i ro trong kinh doanh b ả ủ ất độ ng s ản cao, đòi hỏ ỷ i t suất lợi nhu n trong kinh doanh b ậ ất độ ng s n cao ả

1.1.3.3 Ch ịu sự can thi p và qu n lý ch t ch cệ ả ặ ẽ ủa nhà nước

Đất đai là nguồ n tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền v ới đờ i sống sinh hoạt của nhân dân M i s ọ ự biến độ ng v ề đất đai đề u có ảnh hưởng đến đờ i sống kinh tế chính

trị ủ c a qu ốc gia đó nên Nhà nước thườ ng can thi ệp và quản lý chặt chẽ đối v i vi c s ớ ệ ử dụng và chuy ển đổ ất độ i b ng s n ả

1.1.3.4 Giá c b ả ất động sả n ch ịu sự tác động của môi trườ ng xung quanh

Đây là điề u khác biệt lớn giữa b ất độ ng sản và các tài s ản, hàng hóa khác Đố i với các loại tài s n hàng hóa khác, giá c c a chúng ch ph thu c vào b n thân chúng và nhu ả ả ủ ỉ ụ ộ ả cầu tiêu dùng ch không ph ứ ụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá tr , giá c c a chúng ph ị ả ủ ụ thuộ ớn vào môi trường xung quanh Do tính b c l ất độ ng không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường t nhiên, ự môi trường kinh doanh và môi trườ ng xã h ội tác độ ng và góp phần lớn vào việc tạo ra tính h ữu d ng và kh ụ ả năng sinh lợ ủa bất động s n ( ThS.Nguy n Th i c ả ễ ế Phượ ng, 2011)

1.1.4 Giá tr và giá c bị ả ấ t đ ộng s n ả

1.1.4.1 Giá tr b ị ất động sả n

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Unifo rm Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày

là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu

3.1.4 Đánh giá 56

3.2 Tình hình tri n khai c a cể ủ ác dự án đầu tư BĐS trên đị a bàn 57

3.2.1 D án Sora Gardens 2 57 ự 3.2.2 D án Happy One Central 58 ự 3.2.3 D án C Skyview 59 ự 3.3 Tình hình giao dịch BĐS 59

3.3.1 C c bá ất động sả n trong d ự án đã đưa vào giao dịch 59

3.3.2 Tình hình đang giao dịch trên thị trường 59

KẾT LUẬN 61

MỞ ĐẦU

Lý do thực hiện đề tài

Trong nền kinh tế đang phát triển theo cơ chế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa của nước ta hi n nay, hoệ ạt động kinh doanh bất động s n là m t dả ộ ịch vụ ấ ầ r t c n thiết đối với s phát triự ển của n n kinh tề ế thị trường Trong những năm gần đây, thị trường BĐS

đã có những khởi sắc và đang dần kh i s c th hiở ắ ể ện qua lượng giao dịch BĐS ngày càng tăng Đồng thời do nền kinh tế đang phát triển, dân số ngày càng tăng, đờ ống người s i dân cũng được nâng cao nên nhu c u v ầ ề BĐS của con người ngày càng cao Vì v y, kinh ậdoanh bất động sản đóng vai trò quan trọng và là một thành ph n không th ầ ể thiếu

Nhận thức đượ ầc t m quan trọng, vai trò, xu hướng phát tri n c a hoể ủ ạt động thẩm định giá, tôi xin chọn đề tài: “Thu thập, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản chung cư

cao c p ấ ở thành ph ố Thủ ầ D u M t, t ộ ỉnh Bình Dương từ tháng 4/2021 đến tháng 5/2021”

để nhận xét, đánh giá và đưa ra những đề xuất về th trường BĐS hiện nay ị

Mục tiêu nghiên c ứu

Rèn luy n kệ ỹ năng thu thập thông tin trên thị trường BĐS Hệ thống l i ki n th c c a ạ ế ứ ủchuyên ngành kinh doanh BĐS, bước đầu vận d ng nh ng ki n thụ ữ ế ức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với các phương pháp nghiên cứu khoa học, phương pháp thu thập thông tin giao dịch về BĐS và vận dụng thực hiện đề tài nghiên c u trong ph m vi h p nhứ ạ ẹ ằm phân tích đánh giá, x lý thông tin chính xác hi u ử ệquả

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Nghiên c u giá cứ ả chung cư cao cấp trên thị trường t i các tuyạ ến đường n i b khu vộ ộ ực

2

Giai đoạn 2: Vi t đề án từ 30ế /0 /204 21 đến ngày 4/0 /205 21

Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi đặt ra cho đề tài nghiên cứu này là: để có th ể có được thông tin v ề các BĐS đang giao d ch trên thị ị trường ta đã dùng các phương pháp thu thập thông tin nào?; Kỹ năng phân tích thông tin được áp dụng như thế nào?; Giá trị của BĐS được hình thành như thế nào?; Nhân t nào là nhân t có ố ố ảnh hưởng quan trọng đến giá c a tài s n? ủ ả

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu bao gồm các phương pháp định tính và định lượng Trong đềtài này, tôi s áp dẽ ụng các phương pháp định tính để tiến hành nghiên cứu cho đề tài của mình b ng các ti n hành quan sát, thu th p các dằ ế ậ ữ liệ ừ thựu t c ti n, ghi chép các m u ễ ẫquan sát, phân tích c a dủ ữ liệu tìm được để đưa ra kết quả cuối cùng

Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu của tôi được chia làm ba phần:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết của vi c nghiên cứu giá thị trường bất động sản ệ

Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Dầu M t tỉnh Bình Dương ộ

Chương 3: Phân tích đánh giá các dự án bất động sản chung cư cao cấp tại thành phố Thủ D u Mầ ột tỉnh Bình Dương

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG S ẢN

1.1 Bất đ ng sảộ n

1.1.1 Khái ni ệm

Cho đến nay, h u hầ ết các nước trên th ế giới đều phân lo i tài s n theo lu t c La Mã, tạ ả ậ ổ ức

là phân lo i tài s n ạ ả thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy Bất động s n là tài ảsản vô cùng quan tr ng trong th ọ ế giới, tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và s ờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Do tính ch t quan tr ng cấ ọ ủa bất độ ả ê l ật ở ỗi ố i đị h hữ điể bả để hâ biệt iữ bất

Theo khoản 1 Điều 107 B ộ Luật Dân s ự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản được bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng g n li n vắ ề ới đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định c a pháp luủ ật (Bộ luật dân s 2015: thuvienphapluat.vn, 2015) ự

Thuật ngữ bất động s n trong thả ẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn li n về ới đất đai, bao gồm: (1) Đất tr ng, ruố ộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng; (2) H m m ; (3) Nhà ầ ỏ ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng l , nhà liên k , bi t thẻ ở ế ệ ự), căn hộ chung cư; (4) Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình th y l i, tr m trủ ợ ạ ại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang tr i, ; (5) ạCác công trình xây d ng ph c v s n xu t công nghiự ụ ụ ả ấ ệp: nhà xưởng s n xu t; kho; các ả ấcông trình ph ụ trợ; (6) Các công trình xây d ng phự ục vụ thương mại, d ch v : c a hàng, ị ụ ửchợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng, resort, ; (7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, b n, bãi, sân bay, ga, ; ế(8) Các công trình xây d ng khác: tr s làm vi c cự ụ ở ệ ủa cơ quan công quyền, b nh vi n, ệ ệtrường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, ( ThS.Nguyễn Thế Phư ng, 2011) ợ

1.1.2 Thu c tính c a bộ ủ ất động s ản

1.1.2.1 Tính b ất động

Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗ ất đội b ng sản

đều có v trí nhị ất định tại điểm nó tọa lạc Đều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất

động sản tùy thuộc vào đại điểm, vịtrí của nó và thường mang tính chất địa phương

1.1.2.2 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau v hình th , về ể ị trí, quy mô, di n tích cệ ủa lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng c a bủ ất động sản Thông thường ít có bất động s n nào gi ng ả ốhệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và đều kiện tài chính của ngườ ử ụi s d ng, nên v ki n trúc và trang trí n i th t chúng hi m khi gi ng ề ế ộ ấ ế ốhệt nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài ra quy mô di n tích, hình dáng c a chúng c ng có th khác nhau dù c nh bên ệ ủ ũ ể ở ạnhau

1.1.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so v i s phát tri n c a dân s Nhu cớ ự ể ủ ố ầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đia hữu d ng nên luôn t n tụ ồ ại sự khan hi m trên thế ị trường bất động s n, dả ẫn đến giá đất có

xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra

sự khan hi m c a m t lo i hình bế ủ ộ ạ ất động sản nào đó trong từng th i kờ ỳ nhất định cũng

chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc s ng cố ủa con người luôn g n li n v i bắ ề ớ ất động s n nên vi c xây d ng, c i t o ả ệ ự ả ạthường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu d ng cụ ủa đất đai cùng những công trình trên đất luôn được c i t o và bả ạ ồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh

tế dài Nhìn chung s t n t i cự ồ ạ ủa bất động sản là lâu dài so v i các lo i tài s n, hàng hóa ớ ạ ả

khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi là hàng trăm năm: đối

với đất đai sự t n t i hồ ạ ầu như là vĩnh viễn

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Kh ả năng co giãn của cung bất động s n kém ả

Tính khan hi m c a bế ủ ất động s n t o nên s kém co giãn c a cung bả ạ ự ủ ất động s n so vả ới nhu c u phát tri n dân s và s biầ ể ố ự ến động của giá c Kh ả ả năng kém co giãn này thể hi n ệ

ở các mặt sau:

Tổng cung toàn b vộ ề đất đai là cố định: Có th nói tể ổng cung đất đai là cố định k cể ả trong ng n h n và dài hắ ạ ạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, hay Nhật Bản đã lấn biển đểxây phi trường, hoặc như ở Kiên Giang (Việt Nam) có thể lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt và không thể thực hiện đại trà

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đấ ại các vùng đấ ụ thể t t t c được hình thành t t nhiên qua quá trình h ng tri u ừ ự ằ ệnăm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc s n xu t các loả ấ ại nông s n c ả ụ thể là có giới hạn

Bên c nh các h n ch v m t t nhiên nêu trên còn có các h n ch v m t quy ho ch s ạ ạ ế ề ặ ự ạ ế ề ặ ạ ửdụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất: Do tính chất quan trọng của đất đai về mặt kinh t , chính tr , xã h i cế ị ộ ủa đất nước nên việc sử ụng đấ d t cho t ng mừ ục đích củ ừa t ng thời kì luôn luôn được Nhà nước quan tâm quản lý chặt chẽ thông qua việc quy hoạch

sử dụng đất phù h p v i m c tiêu phát ợ ớ ụ triển kinh t , xã h i t i tế ộ ạ ừng địa phương cũng như

cả nước Ngườ ở ữu hay ngườ ử ụng đấi s h i s d t không được tùy tiện thay đổi mục đích sửdụng đất trái quy hoạch

Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm c ụ thể nhằm đảm bảo môi trường s ng, s an toàn và cố ự ảnh quan đô thị cũng

góp ph n làm cung bầ ất động s n kém co giãn so v i s biả ớ ự ến đổ ủi c a giá cả Đặc điểm và yêu cầu đảm b o chả ất lượng c a quá trình thi công xây dủ ựng công trình cũng tác động làm cho cung bất động s n kém co giãn so v i biả ớ ến đổ ủa giá c i c ả

Ngoài ra, ở nước ta theo quy định c a pháp luủ ật: đất đai thuộc s h u c a toàn dân do ở ữ ủnhà nước đại di n làm ch s hệ ủ ở ữu, người sử dụng đất không được phép t ự định đoạt mục đích sử ụng đấd t việc chuyển mục đích sử ụng đấd t phải xin phép chính quyền

quá trình hình thành và đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm), đã góp phần đáng kể vào việc kém co giãn của cung bất

động sản so v i sự thay đổi của giá cả ớ

Do đặc điểm này nên khi giá cả bất động sản biến động do sự thiếu hụt cung thì sự biến

động rất mạnh và kéo dài ở nước ta

1.1.3.2 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao, khờ ị ả năng chuyể n hóa thành tiền kém linh ho ạt

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nh c c n thắ ẩ ận, đòi hỏi nhi u th i gian xem ề ờxét v m t v t ch t và pháp lý M c khác thề ặ ậ ấ ặ ời gian mua bán cũng tùy thuộc vào th i gian ờcủa thủ t c chuy n quy n s hụ ể ề ở ữu theo quy định của pháp luật

Vì v y th i gian mua bán giao d ch dài, chi phí mua bán, giao d ch cao, dậ ờ ị ị ẫn đến kh ảnăng chuyển hóa thành ti n m t c a bề ặ ủ ất động sản kém linh ho t Hay nói cách khác, tính ạthanh kho n cả ủa bất động s n kém, r i ro trong kinh doanh bả ủ ất động sản cao, đòi hỏ ỷi t suất lợi nhu n trong kinh doanh bậ ất động s n cao ả

1.1.3.3 Ch ịu sự can thi p và qu n lý ch t ch cệ ả ặ ẽ ủa nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân M i s ọ ự biến động v ề đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính

trị ủ c a quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối v i vi c s ớ ệ ửdụng và chuyển đổ ất đội b ng s n ả

1.1.3.4 Giá c b ả ất động sả n ch ịu sự tác động của môi trườ ng xung quanh

Đây là điều khác biệt lớn giữa bất động sản và các tài sản, hàng hóa khác Đối với các loại tài s n hàng hóa khác, giá c c a chúng ch ph thu c vào b n thân chúng và nhu ả ả ủ ỉ ụ ộ ảcầu tiêu dùng ch không ph ứ ụ thuộc vào môi trường xung quanh Riêng đối với bất động sản giá tr , giá c c a chúng ph ị ả ủ ụ thuộ ớn vào môi trường xung quanh Do tính bc l ất động không di dời được của đất đai nên môi trường xung quanh bao gồm môi trường t nhiên, ựmôi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu d ng và khụ ả năng sinh lợ ủa bất động s n ( ThS.Nguy n Thi c ả ễ ế Phượng, 2011)

1.1.4 Giá tr và giá c bị ả ất động s n ả

1.1.4.1 Giá tr b ị ất động sả n

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản

việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày

là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu

trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ

kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được

từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả

1.1.4.2 Giá c b ả ất động sả n

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá c ả BĐS được hình thành trên cơ sở quan

hệ cung ầu v -c ề BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là bi u hi n b ng ti n giá trể ệ ằ ề ị c a tài s n mà bên bán và ủ ảbên mua có thể chấp nh n Nó bao g m giá cậ ồ ủa đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác s dử ụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được t ừ đất đai càng lớn thì giá tr c a nó càng cao Trong ị ủnền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trịtrao đổi” Giá trị ủa đất đai đượ c c biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cảcủa đất đai” thường gọi là giá đấ0t 0

1.1.5 Phân loại BĐS

1 1 5 1 BĐS có đầu tư xây dựng

mại dịch vụ, BĐS hạ ầ t ng (h t ng kạ ầ ỹ thuật, h t ng xã hạ ầ ội), BĐS là trụ ở làm vi c s ệTrong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn n vliề ới đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chi m tế ỷ trọng r t lấ ớn, tính ch t ph c t p rấ ứ ạ ất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều y u t ế ố chủ quan và khách quan

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghi p hoá, hiệ ện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị b n về ững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại

đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

1.1.5.2 BĐS không đầu tư xây dựng

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấ ừng, đất r t nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử ụng d

Chung cư được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao gồm nhiều các

hộ gia đình sinh sống Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được

bố trí khép kín nh m ph c v nhu c u sinh s ng cằ ụ ụ ầ ố ủa gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ có th ể có đồ ộ n i thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia ch có th t l a chủ ể ự ự ọn đểtrang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình