Đánh giá hiệu quả dự án khu phức hợp nguyễn kim (tài chính công ty)

TÀI CHÍNH CÔNG TY NÂNG CAO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ  ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP NGUYỄN KIM GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN T S ĐINH BẢO NGỌC LỚP 45K15 4 Đà Nẵng, ngày 15 tháng 06 năm 20.

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH

TẾ - -

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN

KHU PHỨC HỢP NGUYỄN KIM

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : T.S ĐINH BẢO

Đà Nẵng, ngày 15 tháng 06 năm 2022.

MỤC LỤC

PHẦN I : CHỦ ĐẦU TƯ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1

I GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN: 1

II MỤC ĐÍCH CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN 2

1 Giới thiệu về dự án 2

2 Mục đích đầu tư dự án 2

III SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN 3

IV ĐỊA ĐIỂM – QUY MÔ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 4

1 Địa điểm 4

2 Quy mô dự án 4

3 Hình thức đầu tư 4

4 Thông tin quy hoạch dự án 5

V ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI – KHÓ KHĂN CHUNG 6

1 Thuận lợi 6

2 Khó khăn 6

PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 7

I VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU CỦA DỰ ÁN 7

II DOANH THU DỰ KIẾN CỦA DỰ ÁN 8

1 Cơ sở dự báo doanh thu 8

a Căn hộ Officetel 8

b Căn hộ dịch vụ bán 9

c Sàn thương mại 10

d Khách sạn cho thuê 11

*THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 4 SAO 11

*THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 3 SAO 12

2 Phương án kinh doanh 13

b Căn hộ dịch vụ 13

c Sàn thương mại 14

d Khách sạn cho thuê .15

3 Doanh thu dự kiến 15

4 Chi phí hoạt động dự kiến 16

III DÒNG TIỀN DỰ ÁN .16

IV ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN .27

1 NPV 28

2 IRR 28

3 Thời gian hoàn vốn .29

PHẦN III: NGUỒN TÀI TRỢ CHO DỰ ÁN .3 0 PHẦN IV: KẾT LUẬN .30

PHẦN I: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng được chuyển đổi từ công ty Cổ phầnThương mại Bất Động Sản Bài Thơ Đà Nẵng theo giấy phép Đăng ký kinh doanh số

0400657801, cấp ngày 23/08/2008 (lần thứ nhất), Thay đổi lần thứ 19 ngày 29/12/2017 Công ty

cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng có chức năng nhiệm vụ chính:

• Cho thuê nhà phục vụ mục đích kinh doanh (ki ốt, Trung tâm thương mại)

• Cho thuê kho bãi đỗ xe

• Kinh doanh thiết bị văn phòng, thiết bị điện tử viễn thông

• Kinh doanh đồ dùng gia đình và cá nhân

• Kinh doanh khu vui chơi giải trí

• Đại lý mua, bán ký gửi hàng hóa

• Kinh doanh nhà hàng ăn uống

• Dịch vụ du lịch

Công ty được sáng lập bởi 03 cổ đông, Vốn điều lệ là 63,836 tỷ đồng

Trụ sở Công ty: Số 46 Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng

Người đại diện theo pháp luật: Ông Bùi Tiến Thắng – Chức vụ: Chủ tịch HĐQT

Tổng giám đốc điều hành: Bà Nguyễn Thị Thúy theo giấy ủy quyền số: 34/QĐ-HĐQT ngày 28 tháng 05 năm 2018

Điện thoại liên hệ : 0236 6256888

Nguồn lực của Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng được phát triển vàphát huy toàn diện, liên tục với đội ngũ CB-CNV có tâm huyết, năng lực chuyên môn cao,gồm có Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc và các phòng ban chuyên môn với trên 20cán bộ nhân viên; cộng với nguồn tài chính, cơ sở vật chất được tăng cường cùng với bầukhông khí dân chủ, công bằng đã tạo dựng, duy trì và ngày càng phát huy hơn nữa Các nhân

tố tích cực đó được nhân lên khi có sự ủng hộ cao của các cấp chính quyền Thành phố ĐàNẵng và chủ trương đúng đắn của Hội đồng quản trị và sự lãnh đạo trực tiếp, xuyên xuốt củaBan Tổng giám đốc Công ty đã góp phần nâng cao vị thế của Công ty trong hệ thống Cácdoanh nghiệp

TÀI CHÍNH CÔNG TY NÂNG CAO

II MỤC ĐÍCH CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN:

1 Giới thiệu về dự án

Tên dự án: TRUNG TÂM CAO ỐC PHỨC HỢP ĐÀ NẴNG

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng

Địa điểm đầu tư: Dự án được xây dựng tại 46 Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, quậnThanh Khê, Thành phố Đà Nẵng

Dự án được tọa lạc trên khuôn viên đất gồm 04 mặt tiền, phía nam tiếp giáp đường ĐiệnBiên Phủ, phía Bắc tiếp giáp đường Võ Văn Tần, phía đông tiếp giáp đường Hải Phòng, phíaTây tiếp giáp đường giao thông nội bộ

Dự án có:

• Tổng diện tích đất 14.615 m2, thời hạn thuê đất 70 năm theo hợp đồng thuê đất số119/HĐ-TĐ ngày 20 tháng 08 năm 2010 và Phụ lục Hợp đồng thuê đất ngày22/09/2010 được ký giữa UBND Thành phố Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Thươngmại Nguyễn Kim Đà Nẵng

• Trong đó: đất xây dựng: 9.317 m2, diện tích sàn:121.602 m2, quy mô xây dựnggồm 02 tầng hầm và 18 tầng cao

• Đây là công trình cao ốc phức hợp đa chức năng Thương mại - Dịch vụ - Căn hộVăn phòng - Căn hộ du lịch - Phòng khách sạn tiêu chuẩn 4 sao Trung tâm sẽtrở thành

“Điểm hẹn Miền Trung” mang đậm dấu ấn của TP Đà Nẵng – Năng động – sáng tạo –thân thiện

Dự án dự kiến thời gian hoàn thành sau 28 tháng kể từ ngày khởi công xây dựng

Thúc đẩy và kích cầu góp phần vào sự phát triển chung của kinh tế địa phương và cácvùng lân cận

Phục vụ và đáp ứng nhu cầu về Văn phòng làm việc đối với các bạn, nhóm bạn trẻ tựchủ lập nghiệp Gia tăng tiện ích cho du khách khi đến với Thành phố trẻ năng động.

Phục vụ nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của người dân địa phương; gia tăng các điểm thamquan, mua sắm tiện ích, hiện đại tại Thành phố Đà Nẵng và khu vực miền Trung TâyNguyên; góp phần nâng cao quyền lợi người tiêu dùng trên toàn quốc ngang bằng với cácnước tiên tiến trên thế giới

Góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho địa phương

Đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của Tập đoàn trên toàn quốc trong các lĩnh vực dịch

vụ - văn phòng – giải trí và du lịch góp phần đưa Tâp đoàn trở thành Tập đoàn đa ngành nghềsánh vai cùng các tập đoàn lớn khác của đất nước Việt Nam

III SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN:

Dự án được xây dựng trên khuôn viên Siêu thị Đà Nẵng Siêu thị Đà Nẵng được thiết kế

và thi công đưa vào sử dụng năm 2001 với chức năng ban đầu làm Trung tâm thương mại vớimục đích là sắp xếp các chợ bị giải tỏa: Chợ Tam Giác, chợ Vĩnh Trung, chợ Tăng Bạt Hổ vàchợ Tân An, khi công trình đã thi công xong, với nhu cầu phát triển văn minh thương mại choThành phố, Lãnh đạo Thành phố đã sáng suốt cho chủ trương thay đổi Trung tâm thương mạithành Siêu thị Nhu cầu mua sắm văn minh lịch sự đã được người dân thành phố Đà Nẵng ưachuộng và nhận thấy ưu điểm của việc mua sắm tại siêu thị vừa thoải mái lựa chọn mà yêntâm cao về chất lượng cũng như giá cả, hoạt động kinh doanh của Siêu thị mang lại hiệu quảcao, thu hút đông đảo người dân đến mua sắm Tuy nhiên đến cuối năm 2006 với sự xuất hiệncủa siêu thị Metro, siêu thị Nhật Linh và đặc biệt là cuối năm 2007 với sự ra đời của siêu thịBig C đã thu hút hầu hết khách có nhu cầu mua sắm trên địa bàn Đà Nẵng cũng như kháchtham quan- du lịch Thời điểm này, Siêu thị Đà Nẵng hầu như không hoạt động, lượng kháchvào tham quan mua sắm ít ỏi Một trong những nguyên nhân chính là do cơ sở hạ tầng củaSiêu thị chưa đồng bộ, chất lượng phục vụ khách hàng còn chưa tốt đã làm Siêu thị Đà Nẵngtụt hậu so với các siêu thị khác và đến cuối năm 2009 Siêu thị Đà Nẵng đã hoàn toàn đóngcửa

Trước thực trạng của Siêu thị Đà Nẵng, sau khi được UBND thành phố chấp thuận giảiquyết phá dỡ tòa nhà để lấy đất trống, Công ty CPTM Nguyễn Kim xác định cần phải đầu tưxây dựng một Trung tâm Cao ốc phức hợp Nguyễn Kim Đà Nẵng với quy mô hiện đại bậc

nhất tại Miền Trung - Tây Nguyên nói chung và Đà Nẵng nói riêng với điểm nhấn Ngũ hành;

là điểm đến của khách tham quan - du lịch; nơi hội tụ một phong cách mua sắm văn minh,hiện đại ngang tầm với các nước tiên tiến trên thế giới

Trung tâm Thương mại Đà Nẵng sẽ đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của Tập đoàn tạikhu vực Miền trung, mở ra một chuỗi hoạt động rộng khắp trên toàn quốc với các lĩnh vựcThương mại - Dịch vụ - Văn phòng - Căn hộ - Khách sạn - Giải trí và du lịch

Trước thực trạng Siêu thị Đà Nẵng ngừng hoạt động gần 08 năm tại vị trí cửa ngõ ravào Trung tâm thành phố và theo xu hướng phát triển của Thành phố Đà Nẵng trong nhữngnăm tới, UBND Thành phố Đà Nẵng đồng thuận chủ trương cần thiết phải Xây dựng dự ánTrung tâm cao ốc phức hợp Nguyễn Kim với kiến trúc hiện đại và thân thiện với môi trường

IV ĐỊA ĐIỂM – QUY MÔ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN:

• Tổng diện tích sàn XD bao gồm hầm (Không tính mái) : 121.602 (m2)

❖ Quy mô xây dựng:

• 02 tầng hầm và 18 tầng cao, tổng chiều cao công trình là 75m

Trong đó:

• Tầng hầm 1,2 : Đậu xe, kỹ thuật hạ tầng

• Tầng 1,2,3,4 : Khu thương mại, dịch vụ

• Tầng 5 : Khu dịch vụ, sảnh

• Tầng 6 18 : Khu căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch, khách sạn

• Tầng mái : Mái che

3 Hình thức đầu tư

Thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đầu tư xây dựng mới

Thời gian thực hiện: dự kiến thời gian hoàn thành sau 28 tháng kể từ ngày khởi côngxây dựng.

Công ty Cổ phần Thương mại Nguyễn Kim Đà Nẵng là chủ đầu tư ký hợp đồng với cácđơn vị có chức năng, tư cách pháp nhân theo đúng quy định của nhà nước để xây dựng hoànchỉnh công trình dự án với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch được duyệt.Hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án

4 Thông tin quy hoạch dự án

Gần Sân bay, nhà ga thuận tiện giao thông đi lại.

Nằm trong khu vực đã được phát triển, dự án có các tổ hợp kinh doanh Thương mại,dịch vụ và đặc biệt có các loại hình căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch đang rất phát triển làđiều kiện thuận lợi cho dự án phát triển và mang lại hiệu quả cao

2 Khó khăn

Không nằm trong vị trí thu hút khách du lịch

Có hầm chui hạn chế lối giao thông sang công viên 29/3 phía đối diện

PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

CƠ SỞ TÍNH

GIÁ TRỊ

DIỆN TÍCH (m²)

ĐƠN GIÁ (VND/m²)

1 Chi phí thương quyền/ Chi phí bồi

Như vây, với tổng diện tích đầu tư là 14,615 m2 với 18 tầng cao và 2 tầng hầm thì dự án bất động sản Khu phức hợp Nguyễn Kim có tổng vốn đầu tư ban đầu là 1,832,592 triệu đồng.

1 Cơ sở dự báo doanh thu

nhiên, giá thì trường BĐS Đà Nẵng đã được thiết lập ở một mặt bằng mới cao hơn

Hình 1: Đơn giá bán căn hộ trong cùng khu vực tháng 5 năm 2018

TÀI CHÍNH CÔNG TY NÂNG CAO

Hình 2: Tỷ lệ bán căn hộ của các dự án cao cấp cùng khu vực tháng 5 năm 2018

b Căn hộ dịch vụ bán

Tính đến thời điểm hiện tại, Đà Nẵng chưa ghi nhận thông tin về các dự án căn hộ dịch

vụ sẽ chào bán trên thị trường, do đó việc đầu tư căn hộ dịch vụ sẽ:

• Dựa trên cơ sở nhu cầu về dịch vụ lưu trú trên địa bàn khu vực hiện đang đượcđánh giá tốt

• Việc đầu tư phân khúc sản phẩm căn hộ dịch vụ giúp Nguyễn Kim giữ vai trò tiên phongtại thị trường này

• Cơ sở xác định giá bán hợp lý của căn hộ dịch vụ sẽ căn cứ vào giá bán căn hộ ở lâu dài,

và giá bán condotel tại các khu vực trong thành phố

Giá bán căn hộ condotel khu vực trung bình 61.4 triệu đồng/m2 (VAT, thông thủy).Tăng 14% so với Quý 4 năm 2017 Giá bán nguyên căn dao động từ 1.5 – 6.2 tỷ đồng/căn,trung bình 2.9 tỷ đồng/căn (VAT, thông thủy)

Trao đổi với các nhân viên môi giới BĐS tại Đà Nẵng, khách hàng hiện không cònchuộng loại hình condotel nữa do pháp lý chưa rõ ràng về thời gian sở hữu 50 năm hay 70năm hay vĩnh viễn Nhưng các dự án trước đây giới thiệu là căn hộ condotel sở hữu vĩnh viễn

đã phải sửa đổi lại pháp lý sở hữu căn hộ condotel

Một số ngân hàng hiện cũng có động thái hạn chế cho vay đối với loại hình này, đặcbiệt là đối với khách hàng mua chuyển nhượng lại

Hình 3: Đơn giá bán tham khảo Condotel trong cùng khu vực tháng 5 năm 2018

khai trương Vĩnh Trung Plaza và đại siêu thị Big C tạitrung tâm TP Đà Nẵng

Vĩnh Trung Plaza là một dự án gồm 2 tòa tháp cao

10 và 14 tầng tọa lạc trên khối 4 tầng Big C sử dụngtoàn bộ 4 tầng để làm khu thương mại

thức được khai trương và đi vào hoạt động Đây cũng làtrung tâm thương mại thứ 10 trên cả nước của ParksonViệt Nam

Parkson Vĩnh Trung Plaza có tổng diện tích mặt bằng thương mại lên đến 10.000 m2.

Giá thuê Trung Tâm Thương Mại tại khu vực Thành phố Đà Nẵng dao động từ 17 – 35USD/m2/tháng, trung bình khoảng 24.7 USD/m2/tháng (bao gồm VAT + Phí quản lý trungbình khoảng 3USD/ m2/ tháng)

Tỷ lệ lắp đầy tại các TTTM đạt trung bình khoảng 90%

Hình 4: Giá thuê sàn thương mại tham khảo trong cùng khu vực

Hình 5: Giá thuê phòng khách sạn 4* tham khảo trong cùng khu vực

* THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 3 SAO

Giá thuê phòng khách sạn tại khu vực bán kính 1km giao động từ 16.7 – 45.4 USD/đêm,trung bình khoảng 23.1 USD/đêm ( bao gồm VAT + Phí dịch vụ)  bằng 1/3 giá trung bìnhcủa phân hạng 4*

Đa số các mẫu chọn khảo sát là khách sạn 3 sao tọa lạc tập trung tại quận Hải Châu, làtrung tâm của TP.Đà Nẵng

Diện tích phòng từ 18 – 40 m2, với tỷ lệ diện tích đều nhau, tuy nhiên tỷ lệ phòng DT22-25 m2 chiếm đa số

Hình 6: Giá thuê phòng khách sạn 3* tham khảo trong cùng khu vực

Hình 7: Tỷ lệ lấp đầy khách sạn 3* tham khảo trong cùng khu vực

Thời gian sở hữu: 60 năm.

Giá chào bán trung bình: 35 triệu VND/m2 (VAT, thông thủy) – Bàn giao cơ bản

CƠ CẤU SẢN PHẨM OFFICETEL

Phân hạng đề xuất: đầu tư 3 sao, đăng ký 4 sao

Thời gian sở hữu: 60 năm

Giá chào bán trung bình: 40 triệu VND/m2 (VAT, thông thủy)

CƠ CẤU CĂN HỘ DỊCH VỤ BÁN

Giá trị căn hộ (triệu vnd/căn)

Cơ cấu diện tích: (theo bảng mô tả đính kèm)

Thời gian bán: Thời gian bán hàng: Quý 4 năm

2018 Điều kiện:

• Tiện ích nội khu dự án: hồ bơi, phòng tập gym, khu sảnh đón tiếp khách, khu vựcdịch vụ café nội khu

• Mảng xanh sinh thái trong từng căn hộ

• Phân chia lợi nhuận khai thác cho thuê

• Chính sách hỗ trợ cho vay từ ngân hàng

Có đơn vị quản lý vận hành tòa nhà đảm bảo tính đồng nhất về chất lượng dịch

vụ

c Sàn thương mại

Loại hình: trung tâm thương mại – siêu thị Phân hạng: B

Điều kiện: Hoàn thiện trần sàn, hệ thống chiếu sáng, âm thanh,

Đối tượng khai thác cho thuê: (theo bảng mô tả đính kèm)

Thời gian khai thác: Quý 1 năm 2020

Phương thức thu tiền: Thu tiền hàng năm

Tỷ lệ tăng giá: 10% / 3 năm (tham khảo phụ lục đính kèm)

d Khách sạn cho thuê

Phân hạng: mô hình 4

sao Số lượng phòng:

150 phòng

Giá trung bình (giá niêm yết): 80 USD/ phòng/ đêm (gồm VAT, chưa PDV).

Thời gian khai thác: Quý 1 năm 2021

Có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp

3 Doanh thu dự kiến

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TẦNG 1-4

1 Tỷ lệ tăng giáDiện tích kinh doanh 10%/3 năm

Doanh thu 59 năm hoạt động Triệu đồng 13.903.252

2

CĂN HỘ DỊCH VỤ

3

OFFICETEL

Doanh thu 59 năm hoạt động Triệu đồng 263.173

4 Chi phí hoạt động dự kiến

STT HẠNG MỤC CƠ SỞ TÍNH GIÁ TRỊ

1

Chi phí bán hàng, tiếp thị và dịch vụ khách

Chi phí bán hàng (% doanh thu) 3.5% 3.903,06

Chi phí tiếp thị (% doanh thu) 1.5% 167,74

Chi phí dịch vụ khách hàng (% thực thu) 0.5% 557,58

MB Bank) với lãi suất từ năm thứ 5 đến năm thứ 16 chiết khấu về năm 0 như sau:

Hạng mục Tổng mức đầu tư Năm

-2 Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng 18,025 - 1,502 1,502 1,502 1,502

-2 Chi phí thuê đất trong thời gian xâydựng 1,502 1,502 1,502 1,502 1,502 1,502 1,502 1,502

-4 Chi phí xây dựng 77,594 48,785 48,785 48,785 129,716 254,545 213,595 131,695

6 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1,686 1,686 1,686 1,686 1,686 1,686 1,686 1,686

Stt Hạng mục Q1-Q3 Năm 2021 Q24 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026 Năm 2027

1 Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp -

-2 Chi phí thuê đất trong thời gian xâydựng -

-6 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5,057

Stt Hạng mục Năm 2028 Năm 2029 Năm 2030 Năm 2031 Năm 2032 Năm 2033 Năm 2034 Năm 2035

1 Chi phí chuyển nhượng phần vốn góp

2 Chi phí thuê đất trong thời gian xâydựng

3 Chi phí pháp lý

4 Chi phí xây dựng

5 Chi phi quản lý dự án

6 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng