Huy động nguồn lực phát triển hạ tầng xanh không gian công cộng cần tiếp cận từ các bên hưởng lợi mobilizing resources for developing public space green infrastructure from the beneficiaries

Hạ tầng xanh có thể hiểu là hệ thống thủy vực và đất tự nhiên có tác dụng điều tiết nguồn nước, bao gồm cây xanh mặt nước trong các công viên, vườn hoa, khu du lịch, bãi biển, không gia

H uy động nguồn lực phát triển hạ tầng xanh & không gian công cộng

cần tiếp cận từ các bên hưởng lợi Mobilizing resources for developing public space & green infrastructure

should be approached from the beneficiaries

TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt Đức Tóm tắt: Việc đáp ứng yêu cầu xây dựng và duy trì không gian công cộng ở các đô thị lớn luôn gặp khó khăn do thiếu nguồn lực cả đầu tư và duy trì Các ràng buộc từ quy hoạch cho tới kiểm soát phát triển dường như chưa đủ để đầu tư cho các công trình này Bài viết phân tích thảo luận về cơ hội áp dụng một số cơ chế giúp huy động nguồn lực

từ các bên hưởng lợi từ không gian công cộng và hạ tầng xanh ở các đô thị lớn trong bối cảnh hiện nay

Từ khóa: không gian công cộng, hạ tầng xanh, huy động nguồn lực, tiếp cận từ các bên hưởng lợi

Abstract: High demand for developing and maintenance uban public space is always a challenge for urban authority Existing regulations from planning to implementation seemed insufficient to meet this demand This article analyses opportunities to apply some beneficiary pay mechanisms for developing green infrastructure and public space

in the large cities of Vietnam

Keywords: public space, green infrastructure, resource mobilization, beneficiary pays mechanism

1 B ối cảnh

Không gian công cộng ở đô thị trong đang phân hóa thành nhiều nhóm khác nhau Không

gian công cộng truyền thống có thể hiểu là cho phép tiếp cận không hạn chế, thường sử dụng đất công cộng như đường đi bộ, bãi đỗ xe công cộng, quảng trường, công viên, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao cộng đồng, thư viện công cộng, bảo tàng công cộng, bãi biển công cộng, hay công trình văn hóa tâm linh Tuy nhiên, nếu nhìn rộng hơn thì không gian

để cư dân sử dụng ở đô thị bao gồm cả các khu vực tiếp cận có thu phí trực tiếp hoặc gián tiếp, có tính thương mại hay thu phí chỉ để duy trì hoạt động như khu du lịch, trung tâm thương mại, câu lạc bộ, nhà hàng, quán bar, cafe, bảo tàng tư nhân, hay khu du lịch và giải trí có thu tiền Không gian công cộng hiện nay có sự đan xen kinh doanh, phục vụ, và có thể thu phí bắt buộc, chỉ bắt buộc theo đối tượng (miễn phí trẻ em hay người già, người địa phương), hoặc tự nguyện ở chùa, nhà thờ, một số bảo tàng tư nhân

Hạ tầng xanh ở đô thị là bộ phận quan trọng cấu thành và đóng góp vào không gian công cộng ở đô thị Hạ tầng xanh có thể hiểu là hệ thống thủy vực và đất tự nhiên có tác dụng

điều tiết nguồn nước, bao gồm cây xanh mặt nước trong các công viên, vườn hoa, khu du lịch, bãi biển, không gian mặt nước, đất tự nhiên, đất rừng cho phép thấm và trữ nước mưa hoặc không gian để dành cho xả lũ cho đô thị Việc khai thác các hệ thống này phục vụ cho cuộc sống đô thị, đảm bảo sự cân bằng sinh thái, bảo đảm vệ sinh môi trường, sức khỏe

cộng đồng nên được hiểu là hạ tầng xanh Không gian gắn với hạ tầng xanh khác như mặt biển, khu bảo tồn, sông, suối, kênh, rạch, bãi bồi, đất rừng là những không gian mở có thể chỉ tiếp cận được tới rìa nhưng cũng được coi là các không gian gắn liền với không gian công cộng ở đô thị

Hạ tầng xanh và không gian công cộng là nền tảng làm nên giá trị cho cuộc sống đô thị

Nhu cầu giao dịch kinh tế và xã hội đều thông qua các không gian công cộng để đi lại, giao tiếp, và kinh doanh Nhu cầu về cân bằng về mặt tâm trí, sức khỏe ở khu vực này trước hết dựa vào hạ tầng xanh và không gian công cộng Khu vực này cũng là bộ mặt và biểu tượng của xã hội văn minh, đóng góp vào sự gắn kết các tầng lớp xã hội trong xã hội ngày một phân cực Hạ tầng xanh và không gian công cộng thực chất là các tài sản có giá trị đô thị được sở hữu bởi cộng đồng đô thị nói chung và được cộng đồng kề cận hưởng lợi bởi họ thường xuyên sử dụng Xu hướng phát triển đòi hỏi không gian công cộng và hạ tầng xanh cần đảm bảo cả số lượng và chất lượng để nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị

Hạ tầng xanh và không gian công cộng đang biến đổi phức tạp Những năm gần đây, chức

năng sử dụng của không công cộng biến đổi theo xu hướng gia tăng tính thương mại Không gian gắn với thương mại tăng nhanh nhưng vỉa hè, quảng trường, công viên, nhà văn hóa, bảo tàng, đất ven sông, mặt nước, và nhiều công trình công cộng lại bị cắt xén, tư nhân hóa, chuyển đổi công năng nhường chỗ cho các không gian thương mại Cơ hội tiếp cận với mặt nước và đặc biệt là môi trường tự nhiên ngày càng hạn hẹp khi các dự án bất động sản,

sân golf chiếm dụng mặt tiền công viên, mặt tiền bờ sông, các thắng cảnh, và bãi biển Đặc biệt, phương tiện cơ giới cá nhân như xe hơi là yếu tố chủ lực làm thu hẹp diện tích công cộng để làm bãi đỗ xe trong công viên, trường học, trên quảng trường, trên vỉa hè, và lòng đường

Có thể hình dung xu hướng biến đổi không gian công cộng ở các đô thị Việt Nam thông qua Bảng thống kê dưới đây:

Bảng 1 Đánh giá các loại hình không gian công cộng ở đô thị theo nhóm vấn đề

sử dụng Tính chất Vấn đề, xu hướng, và nguy cơ

Vỉa hè, phố đi bộ Cư dân tại

chỗ, người

đi bộ

Mở - nhân tạo Thu hẹp trở thành nơi để xe,

kinh doanh, ngày càng ít sử dụng do gia tăng xe cá nhân

và giảm đi bộ

Quảng trường đa

chức năng Người kinh doanh & đi

bộ

Mở - nhân tạo Thu hẹp do để xe và ít sử

dụng cho đi bộ

Đất ven sông, hồ,

rừng, bãi bồi Cư dân tại chỗ, đối

tượng khác

Mở - tự nhiên Đe dọa bị thu hẹp, lấn chiếm

làm không gian riêng

Công viên (hoang

dã)

Cư dân tại chỗ, đối tượng khác

Mở - tự nhiên Thiếu vốn đầu tư bị lấn

chiếm, thu hẹp

Công viên cộng

đồng Hạn chế người sử

dụng

Mở - bán tự nhiên

Không có vốn đầu tư, bị điều chỉnh giảm khi xây dựng, khai thác sử dụng biến tướng

Ngu ồn: tác giả

X u hướng vừa qua cho thấy nguồn lực đầu tư vào không gian công cộng truyền thống đang giảm sút Không gian công cộng truyền thống và hạ tầng xanh bị thu hẹp về cả chất và

lượng Dù một số không gian công cộng và hạ tầng xanh có thu phí đã tăng lên, xong chỉ một bộ phận nhỏ được hưởng lợi Khu vực này nhìn chung đang ‘đói’ nguồn lực để đầu tư

và duy trì Chúng ta cùng phân tích một số nguyên nhân làm giảm khả năng thu hút nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này

kinh doanh nhà hàng, bãi để

xe

Công trình công

cộng – nhà văn

hóa – trường học

Không hạn chế Mở - nhân tạo Xu hướng chuyển hóa kết hợp thành kinh doanh thương

mại, bãi để xe

Khu đại học có

không gian mởl

ớn

Ít hạn chế Mở - nhân tạo Đang thu hẹp & chuyển hóa

kết hợp kinh doanh

Trung tâm kinh

doanh dịch vụ

giải trí phức hợp

Người mua dịch vụ Không chế - nhân tạo hạn Mở rộng tăng nhanh theo nhu cầu xã hội

Nhà hàng lớn –

quán café, giải trí

lớn có không gian

chung mở

Khách hàng mua dịch vụ

Hạn chế theo thu nhập – có thể mở – nhân tạo

Mở rộng tăng nhanh theo nhu cầu xã hội

Khu thể thao

trong nhà (tư

nhân)

Hạn chế Đóng – nhân

tạo Đang mở rộng để đáp ứng nhu cầu thể dục ngoài trời thu

hẹp

Chùa, đền, nhà

thờ Gần như không

Không hạn chế - Mở - Đang mở rộng do nhu cầu tâm linh

Sân golf Khách cao

cấp Hạn chế - mở - tự nhiên Biến tướng bất động sản cao cấp và không gian xanh hạn

chế cộng đồng tiếp cận

Công viên & khu

du lịch kết hợp

tâm linh (tư)

Không Mở - tự nhiên Đang mở rộng kèm theo nhu

cầu du lịch văn hóa

2 M ột số vấn đề về cơ chế quản lý

Xét ở tầm quốc gia, từ 2009 trở lại đây nguồn lực đầu tư công gặp khó khăn vì trần nợ công

và khó khăn ngân sách Căn cứ để phân bổ nguồn lực đầu tư công xuất phát từ các đồ án

quy hoạch chung và các chương trình đầu tư cấp tỉnh hoặc hỗ trợ từ Trung ương sử dụng nguồn ngân sách, vay ODA, hoặc trái phiếu chính phủ Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư công thu hẹp cùng nguồn vốn ODA chấm dứt (hoặc cắt giảm lớn) khi Việt Nam trở thành quốc gia thu nhập trung bình thấp Luật về quản lý nợ công quy định địa phương lập kế hoạch đầu tư trung hạn căn cứ theo tốc độ tăng trưởng GDP [1] Công cụ đổi đất lấy hạ tầng (mô hình xây dựng – chuyển giao BT) gặp khó khăn phải tạm dừng để hoàn thiện cơ chế chỉ định thầu và xác định giá đất đối ứng [2] làm đình trệ nhiều dự án đầu tư công ở đô thị

Khó khăn trong phát triển không gian công cộng bắt nguồn từ khả năng đáp ứng về tài chính và quản trị của khu vực công đối với các dự án quy mô lớn Thiếu vốn giải tỏa quy

mô lớn làm dự án kéo dài, tiềm ẩn rủi ro bị tái lấn chiếm và cuối cùng phải điều chỉnh bổ sung kinh phí hoặc thiết kế Càng kéo dài, dự án dạng này càng khó triển khai do thành phố phải giải quyết các nhiệm vụ cấp bách hơn Dự án công viên ở đảo Nguyễn Kiệu ở

Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ là một trong nhiều ví dụ điển hình của tình trạng trên

(Xem hình dưới)

Hình 1 : khu vực đảo Nguyễn Kiệu – công viên bị treo do thiếu vốn và năng lực giải tỏa ở thành phố Hồ Chí Minh qua hơn 1 thập kỷ

Nguồn: internet – batdongsan

N guồn lực cho các đơn vị quản lý ở cơ sở cản trở khả năng đầu tư và tiếp nhận tài sản từ các chủ đầu tư tư nhân Công viên hay không gian công cộng do chủ đầu tư tư nhân có thể

gặp vướng mắc do chủ đầu tư đã điều chỉnh không đúng phê duyệt và không bàn giao được Tuy nhiên, không hiếm trường hợp chính quyền không được bổ sung kinh phí để tiếp nhận mặt bằng hoặc duy trì khu vực này Đây là tình trạng ở Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh (năm 2017 và) chắc hẳn nhiều nơi khác cũng đang gặp phải [3] Nhìn sâu xa hơn, nguồn

thu từ ‘bán hoặc cho thuê đất’ bị nhập vào quỹ chung của thành phố làm cản trở cơ hội cân

đối trực tiếp theo khu vực Điều này làm giảm động lực đóng góp từ các bên hưởng lợi trực tiếp thông qua công cụ thuế, phí vào duy trì giá trị tài sản này theo khu vực

C hất lượng quản lý kiểm soát thực thi quy hoạch không đáp ứng yêu cầu Quy chuẩn về

cây xanh tiểu khu (có thể gồm cả sân thể thao) là 2m2/người [4]; tuy nhiên, trong đô thị cải tạo không gian này thường bị tính trùng lắp với khu vực kề cận và kết quả là cây xanh ngày càng giảm tính trên đầu người Ngay cả các khu vực đô thị mới, phê duyệt điều chỉnh về

cơ bản là thu hẹp các diện tích công trình công cộng và cây xanh [5] cũng dẫn tới thu hẹp không gian này Chủ đầu tư muốn lấy đất bán mà không phải xây công viên sẽ vẽ cây xanh vào các vị trí đất thổ cư và ‘vẽ’ đất để bán vào các khu đất trống để giải tỏa trước Khi triển khai, đất trống sẽ bán trước còn chừa lại đất ở bị kiện tụng về mức đền bù giải tỏa hay nguồn gốc đất Khi chi phí trượt giá quá khả năng chi trả, các khu này sẽ đề nghị điều chỉnh, và không được chấp thuận sẽ biến thành ‘quy hoạch treo’ và dự án treo Người dân

chỉ thấy sau một hồi quy hoạch lòng vòng, ‘đất có nhà thì vẽ làm cây xanh, còn đất cây xanh thì lấy để xây nhà bán’ Chủ đầu tư bán xong nhà rời đi thì cây xanh mặt nước cũng

biến mất Tóm lại, sự yếu kém trong cả năng lực quản lý và cơ chế tài chính là nguyên nhân cần được giải quyết Phần tiếp theo thảo luận kinh nghiệm quốc tế theo cả hai cách tiếp

cận này

3 M ột số bài học kinh nghiệm

3.1 Kinh nghiệm quốc tế

B án quyền phát triển – bài học từ Sao Paolo, Brazil

Sao Paolo là thành phố điển hình sử dụng công cụ bán quyền xây dựng thêm (sales of air rights – SAR) để tài trợ cho đầu tư hạ tầng tiện ích tại chỗ Quá trình mở rộng quá nhanh

và lệ thuộc vào xe hơi dẫn đến thành phố hết đất để bán trong khi nguồn lực phát triển bị hút vào vay nợ để duy trì hạ tầng giao thông lệ thuộc xe hơi Căn cứ theo hai cơ sở là tách quyền sở hữu đất đai khỏi quyền xây dựng (năm 1988) và nguyên tắc sử dụng đất phải đảm

bảo chức năng xã hội, Chính quyền thành phố Sao Paulo đã phát triển công cụ huy động

vốn tài trợ cho hạ tầng khi không còn đất để chuyển đổi

São Paulo thành lập cơ quan điều phối khai thác nguồn thu từ tất cả các dự án đầu tư cải tạo có xây dựng tăng thêm và phân bổ vào lĩnh vực hạ tầng đô thị mà không làm tăng thêm

nợ Nguồn thu từ đấu giá quyền xây dựng tăng thêm này giúp cải thiện hiệu quả việc quản

lý đất đai, giảm bất bình đẳng và tăng nguồn thu cho chính quyền [6] Thành phố vừa có thể huy động đóng góp vào quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng, vừa giúp thị trường bất động sản thích nghi với định hướng về mật độ phát triển đô thị theo xu hướng nhỏ gọn (compact city - đô thị nén)

C ơ sở để chính quyền thu phí là chủ sử dụng đất trả phí cho phần xây dựng tăng vượt mức

hệ số sử dụng đất quy định (ví dụ xây 4.0 trên khu vực yêu cầu 2.0 sẽ trả phí tăng thêm 2.0) cho chính quyền địa phương để đóng góp vào chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với không gian mua thêm Lý lẽ của việc thu tiền này là sử dụng không gian mật độ cao hơn đòi hỏi phải cải thiện hạ tầng để bù đắp [7] Điều kiện của bán đấu giá Giấy chứng nhận Khả năng Xây dựng tăng thêm (CEPACs) cho các chủ đất trên địa bàn và chỉ áp dụng cho các khu vực đô thị xác định thực tế có hạ tầng đáp ứng được để tài trợ cho cơ sở hạ tầng đô thị

Huy động nguồn lực từ giá trị gia tăng từ đất - bài học Nhật Bản

Mô hình thu từ giá trị tăng thêm từ đất (land value capture – LVC) được Nhật Bản khai thác qua các chương trình chỉnh trang toàn diện theo khu vực Nhật Bản là quốc gia vận

dụng thành công mô hình tài trợ cho không gian công cộng từ quá trình chỉnh trang gắn với

đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng sức chở lớn (Transit Oriented Development -

TOD) Các cơ hội phát triển theo chiều đứng được thương lượng và ‘trao đổi’ với trách nhiệm đầu tư cho không gian công cộng ở những khu vực mật độ xây dựng cao quanh nhà

ga trong khu vực TOD [7, 8] Sự phân chia lại chi phí và lợi ích theo mô hình hợp tác công

tư và sự tham gia của cộng đồng vào lập quy hoạch theo nguyên tắc đồng thuận là những nguyên tắc căn bản của mô hình này

Mô hình này sử dụng một số công cụ đặc thù để phân bổ lợi ích chi phí Vùng đô thị Tokyo

và các thành phố ở Nhật Bản sử dụng các công cụ như ‘điều chỉnh đất đai’ (Land readjustment - LR) và ‘tái thiết đô thị’ (Urban Renewal) xác lập kế hoạch cải tạo theo khu

vực có quy mô đủ lớn để đảm bảo tính khả thi về cả về kỹ thuật, kinh tế, và xã hội Công

cụ LR giúp hình thành hạ tầng và dành đất cho không gian công cộng, các chương trình tái thiết làm nền tảng cho các thỏa thuận đầu tư thúc đẩy đô thị phát triển lấy đi bộ làm nền tảng Không gian công cộng phục vụ đi bộ là xương sống của hệ sinh thái dịch vụ và đây cũng là cơ sở để giá trị bất động sản liền kề gia tăng giúp hoàn vốn cho đầu tư vào giao thông công cộng

Cơ sở để các bên đồng thuận là việc tạo ra và chia sẻ giá trị tăng thêm hài hòa giữa các bên tham gia Các chính phủ, các cơ quan giao thông công cộng, các nhà phát triển, nhà

kinh doanh, và cả cư dân trong và xung quanh các khu vực cải tạo đều có lợi khi tham gia

Việc “hoàn lại lợi nhuận thu được từ việc phát triển các không gian công cộng thông qua cách làm này dựa vào khả năng thực thi đồng bộ từ thu hồi đất (trong phạm vi công trình chủ lực – nhà ga hoặc công viên), cho phép thay đổi về cach thức sử dụng đất, và điều chỉnh

để các khu vực xung quanh khi được tiếp cận tốt hơn tới tiện ích dùng chung (Xem hình

dưới)

Hình 2: Cơ chế tài chính cho dự án điều chỉnh đất đai

Nguồn: Ochi [9]

Chuyển nhượng quyền phát triển – bài học New York, Hoa Kỳ & Mumbai, Ấn

Độ

Transferable Development Rights - TDR là công cụ cho phép chuyển nhượng quyền khai thác không gian giữa các chủ tài sản chưa sử dụng quyền xây dựng tối đa cho phép Công

cụ này được phát triển từ đầu thế kỷ XX ở New York, Hoa Kỳ để tối ưu hóa không gian ở khu trung tâm Manhattan, vừa tạo khoảng cách tầm nhìn cảnh quan từ các tòa tháp ra vịnh New Yor, vừa khống chế mật độ xây dựng, và giúp bảo tồn di sản [10] Tuy nhiên, gần đây công cụ này giúp đầu tư cho không gian công cộng trong lòng thành phố Ney York Dự án High-Line cải tạo tuyến đường sắt bỏ hoang thành đường đi bộ và công viên trên cao làm tăng thêm giá trị cho các chủ công trình kề cận được Chính quyền thành phố đầu tư từ bán quyền xây dựng tăng thêm dọc hành lang nơi người dân có thể kết hợp đi lại, thư giãn, tập

thể dục, và du lịch xuyên qua trung tâm New York (Xem hình dưới)

Hình 3: Mô hình TDR chuyển nhượng không gian quanh đường đi bộ trên cao để tài trợ cho

dự án HighLine ở New York, Hoa Kỳ

Nguồn: tổng hợp từ cơ quan quy hoạch New York & [11]

TDR khi ‘xuất khẩu’ sang Ấn Độ (Mumbai, Bangalore) trở thành công cụ để tạo nguồn lực cho lấy đất và chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng Cách làm của Mumbai là chính quyền

cho người dân (nghèo) bán quyền xây dựng nhà tại các khu xây dựng mật độ thấp cho các chủ đầu tư dự án có nhu cầu ở trong khu vực cải thiện Chính quyền lấy đất (hoặc một phần đất) từ chủ sở hữu rồi đổi cho họ quyền phát triển dưới dạng Giấy chứng nhận Quyền Phát triển (DRC)[8] DRC trở thành công cụ tài chính để chủ sở hữu không có ý định xây hết quyền của mình có thể chuyển nhượng cho người khác trong mức hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR) do Chính phủ ấn định DRC rất linh hoạt, giúp phân bố lại không gian

đô thị theo nhu cầu thị trường và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập [12] Các diện tích được giải phóng rất đáng kể nhưng Nhà nước chỉ ‘bỏ ra’ mấy tờ giấy Tất nhiên khu vực áp dụng công cụ này phải được tính toán để đáp ứng yêu cầu về chất tải hạ tầng

Sau thành công ở Mumbai (1991), các bang Maharashtra, và Karnataka cũng áp dụng nhanh chóng giải quyết vướng mắc trong tạo quỹ đất để đầu tư hạ tầng theo cách này Các thành phố dựa vào công cụ này tạo quỹ đất làm các tuyến đường xuyên tâm, đồng thời phát triển các thành phố vệ tinh, và hành lang cho các tuyến đường tàu điện ngầm nhanh chóng mà gần như không phải tốn tiền đền bù hay ‘mua’ đất giá cao

Thuế và cơ chế thu gắn với trách nhiệm chi của địa phương ở Vương quốc Anh

và Hoa Kỳ

Thuế tài sản và thuế địa phương là công cụ quan trọng để duy trì chất lượng không gian công cộng Thuế tài sản ilà nguồn thu quan trọng của hầu khắp các chính quyền địa phương trên thế giới Dù tỉ trọng thu từ thuế tài chỉ từ 1-3% tổng thu ngân sách quốc gia ở các nước phát phát triển; tuy nhiên, nguồn thu này rất đáng kể giúp chính quyền cơ sở đảm bảo trách nhiệm duy trì các tiện ích dùng chung như bù đắp được từ 50% tới 75% chi phí bảo trì và

duy trì hoạt động ở nhiều thành phố trên thế giới [13] Sau đó, thuế tài sản (property tax)

và thuế địa phương (local tax ii) sẽ được thu theo cả người có tài sản và người sống tại đó

và họ sẽ giúp duy trì hoạt động của các tiện ích dung chung này [15] Hoa Kỳ không sử

dụng thuế địa phương mà chỉ có thuế tài sản nên mức đóng thuế suất cao hơn (ví dụ tới 1%/năm ở California, trong khi ở Anh chỉ là 0,3%/năm)

Bên cạnh thuế tài sản, phí tác động phát triển (impact fees) đối với chủ đầu tư xây dựng trong khu vực cũng là nguồn bổ sung để đầu tư nâng cấp hạ tầng tại các khu vực phát triển

có mật độ cao cần bổ sung năng lực đáp ứng Kinh nghiệm ở Hoa Kỳ là áp dụng phí theo

diện tích chuyển đổi công năng cho các chủ đầu tư quy mô nhỏ và áp dụng đánh giá độc lập theo dự án để áp phí tác động đối với các dự án Vương quốc Anh trao quyền cho chính quyền cơ sở (tương đương cấp quận ở Việt Nam) tự thỏa thuận để yêu cầu các dự án phát triển đóng góp vào tiện ích công cộng Bên cạnh việc thu từ chủ đầu tư, kinh nghiệm từ

Hoa Kỳ và nhiều quốc gia khác còn áp dụng thuế cải thiện (betterment levy) để bổ cho

người được hưởng lợi mà không phát sinh hành vi xây dựng Thuế này sẽ thu khoản phụ trội đối với phần giá tăng lên sau khi sang nhượng tài sản hoặc cho thuê tài sản này một thời gian (5-10 năm) sau khi khu vực được đầu tư nâng cấp

3.2 Kinh nghiệm từ những dự án và cơ chế trong nước

Cơ chế phát triển ‘nén’ ở thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2014 đã ban hành cơ chế mới về chia sẻ gánh nặng với Nhà nước về tạo dựng thêm không gian công cộng và đền bù bằng hệ số sử dụng đất [16] Quyết định 29/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh cho phép các chủ đầu tư thỏa thuận với Sở Quy hoạch và Kiến trúc (QHKT) về tăng thêm hệ số sử dụng đất của dự án tại khu vực trung tâm thành phố (khu vực 930ha) khi dự án có những đề xuất phù hợp với quy hoạch trong khu vực này như:

 Dành thêm không gian mở cho phép người đi bộ tiếp cận sử dụng như không gian công cộng dùng chung;

 Kết nối với công trình hạ tầng giao thông công cộng (nhà ga, metro, bến xe buýt),

 Bảo tồn công trình kiến trúc có giá trị;

 Thiết kế công trình ‘xanh’ thân thiện với môi trường (tiết kiệm năng lượng và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường); và

 Hỗ trợ thực thi các dự án chỉnh trang các khu vực cần cải tạo

Sở QHKT thay mặt UBND thành lập Hội đồng Kiến trúc – Quy hoạch thành phố theo từng

đề xuất cụ thể của doanh nghiệp để đánh giá và tư vấn cho UBND quyết định về mức

‘thưởng’ cho từng dự án cụ thể, căn cứ cơ chế ‘29’ và Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc khu vực trung tâm hoặc quy hoạch chi tiết của khu vựciii Chính sách này có tính chất giống với công cụ TDR; tuy nhiên, cơ chế ‘thưởng’ đến nay vẫn chưa có cơ sở tính toán rõ ràng

Các mức cho tăng thêm vẫn dựa vào đánh giá định tính của Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch

và dường như vẫn ‘tùy biến’ theo từng dự án cụ thể

Hình 4: M inh họa một số trường hợp ưu đãi HSSDĐ cơ chế đô thị ‘nén’

Nguồn: QĐ29 /2014/QĐ-UB - Hình 34-1 Điều 34 [16]

Kinh nghiệm từ các dự án khu đô thị mới tư nhân

Mô hình khu trung tâm công cộng làm nền tảng giá trị ở một số khu đô thị có quy mô lớn

Mặc dù đa số các dự án đầu tư tư nhân có vướng măc về phát triển và duy trì các không gian công cộng có chất lượng; tuy nhiên, một số khu đô thị mới lại thành công trong việc tạo dựng và duy trì các khu vực này Không gian công cộng hay công viên được hình thành

và duy trì thành công tại một số khu đô thị như Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh), Ciputra (Hà Nội), Times City (Hà Nội), hay Eco-Park (Hưng Yên) Chủ đầu tư được hưởng giá trị gia tăng từ bất động sản liền kề thông qua tổ chức không gian để khai thác có chiều sâu, từ nhà ở cho đến tiện ích, dịch vụ xã hội, giải trí, thương mại

Các khu vực này có điểm chung là được đầu tư bởi chủ đầu tư có năng lực, nhưng quan trọng hơn là họ đã xây dựng giá trị tài sản thương mại từ giá trị của không gian công cộng liền kề Nhìn chung, hạ tầng xanh và không gian công cộng chỉ ‘sống tốt’ khi chủ đầu tư ở lại và khai thác tốt giá trị của không gian này (Xem hình dưới) Xu hướng dịch chuyển của

thị trường các dự án trung và cao cấp gần đây cho thấy các chủ đầu tư có năng lực ngày càng chú ý hơn vào việc tạo dựng giá trị tài sản bên ngoài các tòa nhà Đặc biệt, trong bối cảnh các không gian xanh/không gian mở quy mô lớn không đáp ứng được từ phía chính quyền, người mua nhà sẽ trả giá cao hơn nhiều cho các bất động sản có tiện ích này