Đề tài: PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM pdf

Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụngthẻ tín dụng hoặc phát hành loại sec được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai.Theo phương thức này, tro

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

KHOA: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Đề tài: PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY

MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD

PHÚ LÂM

Tên cơ quan thực tập: Ngân hàng VP Bank-PGD Phú Lâm

Thời gian thực tập: Từ 19/11/2012 đến 29/12/2012

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Thùy Linh

Sinh viên thực tập: Lê Thị Thắm

Mã số sinh viên: 2110001792

Tháng 12/2012

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG VP BANK-PGD PHÚ LÂM

1.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của ngân hàng VPBANK

1.1.1 Khái quát chung về ngân hàng VPBANK

 Các chức năng hoạt động chủ yếu của VPBank bao gồm: Huy động vốn ngắn hạn,trung hạn và dài hạn, từ các tổ chức kinh tế và dân cư; Cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn

và dài hạn đối với các tổ chức kinh tế và dân cư từ khả năng nguồn vốn của ngân hàng;Kinh doanh ngoại hối; chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá khác;Cung cấp các dịch vụ giao dịch giữa các khách hàng và các dịch vụ ngân hàng khác theoquy định của NHNN Việt Nam

 Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó, do nhu cầu phát triển,theo thời gian VPBank đă nhiều lần tăng vốn điều lệ Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ củaVPBank đạt 500 tỷ đồng Tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN chophép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là Ngân hàng OCBC -một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ được nâng lên trên 750

tỷ đồng Tiếp theo, đến cuối năm 2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷđồng Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đă tăng lên 5.050 tỷ đồng

 Quá trình phát triển:

 Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý đến việc mở rộngquy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn Trong năm 2006,

 VPBank cũng đă mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lư nợ và khaithác tài sản; Công ty Chứng Khoán

 Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồmcó: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thànhphố lớn của đất nước Hiện tại VPBank đă có 90 Chi nhánh và Phòng giao dịch hoạtđộng tại 34 tỉnh, thành trên cả nước Với phương châm “Hoàn thiện trên từng bướctiến”, VPBank luôn không ngừng hoàn thiện mình, không chỉ trong công tác chuyênmôn mà còn không ngừng hoàn thiện nhân cách, tác phong của từng nhân viên để ngàycàng nâng cao được chất lượng phục vụ khách hàng

 Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2.600 người,trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có tŕnh độ đại học và trên đại học (chiếm87%) Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng,giúp VPBank sẵn sàng đương đầu được với cạnh tranh, nhất là trong giai đoạn đầy thửthách sắp tới khi Việt Nam bước vào hội nhập kinh tế quốc tế Chính vì vậy, những nămvừa qua VPBank luôn quan tâm nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự

1.1.2 Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của VPBANK – PGD Phú Lâm

 Hòa nhập với tiến trình đổi mới nền kinh tế đất nước sau đại hội VI của Đảng (1986)hoạt động ngân hàng đã có những chuyển biến tích cực, góp phần huy động vốn phục vụnhiệm vụ phát triển kinh tế đất nước Cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế đấtnước, hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và hệ thống Ngân Hàng Thương Mại CổPhần nói riêng cũng có nhiều thay đổi rõ rệt chính vì thế mà VPBank-Phòng giao dịchPhú Lâm đã ra đời

 Trụ sở đặt tại : Số 3 Phú Lâm, P.13, Quận 6, TP Hồ Chí Minh

 Từ khi thành lập năm đến nay, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động có xuhướng đi lên, kinh doanh có lãi và luôn đổi mới Để tồn tại và phát triển trong nền kinh

tế thị trường, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động luôn bám sát định hướng của

ngành, đồng thời thường xuyên chấn chỉnh cơ cấu bộ máy tổ chức phù hợp với mục tiêukinh doanh trong từng giai đoạn cụ thể.

 Với phong cách và lề lối làm việc văn minh, lịch sự, hiệu quả với phương châm

"Hành động vì ước mơ của bạn" là mục tiêu hoạt động VPBank-Phòng giao dịch PhúLâm Vì vậy Ngân hàng đã tạo được lòng tin của khách hàng, kinh doanh có hiệu quả

 Để đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh doanh, công tác tổ chức cán bộ đã triển khai kịpthời và giải quyết được những vấn đề cơ bản Đặc biệt chi nhánh rất quan tâm đến việc

bổ sung cán bộ trẻ có năng lực mới tốt nghiệp Đại Học cho các phòng trực tiếp kinhdoanh nhằm cũng cố lực lượng cho chi nhánh thực hiện phương châm : “Vừa học, vừalàm, thay nhau đi học, tạo điều kiện thuận lợi nhất để người đi học yên tâm học tập tốt”

 Về công tác đào tạo, ngân hàng đã thường xuyên tổ chức mở lớp đào tạo ngắn ngày

về quản trị điều hành cho các cán bộ chủ chốt và các cán bộ trong diện quy hoạch Mởlớp nâng cao nghiệp vụ tin học cho cán bộ công nhân viên, 100% cán bộ nhân viên đãphổ cập tin học cơ bản

Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPBank-PGD Phú Lâm.

Trưởng phòng Phó phòng Giao dịch viên Nhân viên ngân quỹ Chuyên viên khách hàng

1.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 3 năm gần đây

(Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm)

Nhìn vào bảng ta thấy nguồn vốn huy động của PGD biến động qua các năm

Tổng nguồn vốn tính tới thời điểm 31/12/2010 là 524,071 triệu đồng, so với cùng kìnăm trước tăng 116,359 triệu đồng, tỷ lệ tăng 29%

- Nội tệ là : 505,543 triệu đồng, chiếm 96.4% trên tổng nhu cầu vốn

- Ngoại tệ quy đổi : 18,528 triệu đồng, chiếm 3.5% trên tổng nguồn vốn

Nhưng đến thời điểm 31/12/2011 thì có vài biến đổi.Tổng nguồn vốn huy động

694,934 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 170,683 triệu đồng tăng lên 33%

(tăng 4%)

- Nội tệ : 677,095 triệu đồng chiếm 97.4% trên tổng nguồn vốn

- Ngoại tệ quy đổi : 17,893 triệu đồng, chiếm 2.6% trên tổng nguồn vốn

 Nhìn chung tình hình huy động vốn của chi nhánh từ năm 2010 đến 2011 có chiều

hướng tăng, đó là dấu hiệu đáng mừng cho NH vì người tiêu dùng bắt dầu chú ý đến

hoạt động NH ngày càng nhiều hơn và đặt niềm tin vào NH ngày càng cao

Vay du học 175 8.121 7.828 7.946 4541% -293 -4%

(Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm)

Nhìn vào bảng tình hình cho tiêu dùng năm qua ta thấy có rất nhiều biến động , tỷ lệ nợxấu ngày càng tăng

Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2010 đạt 322,120 triệu đồng, so với cùng kì năm trướctăng 73,472 triệu đồng,tỷ lệ tăng 30%

- Dư nợ ngắn hạn là 203,914 triệu đồng chiếm 63.3% trên tổng dư nợ

- Dư nợ trung – dài hạn là 118,206 triệu đồng chiếm 36.7% trên tổng dư nợ

Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2011 đạt 386,007 triệu đồng, so với cùng kì năm trướcgiảm còn 63,887 triệu đồng ( giảm 9,585 triệu đồng ),tỷ lệ giảm còn 20% (giảm 10%)

- Dư nợ ngắn hạn là 246,308 triệu đồng chiếm 63.8% trên tổng dư nợ

- Dư nợ trung – dài hạn là 126,668 triệu đồng chiếm 32.8% trên tổng dư nợ

 Dựa vào cho vay tiêu dùng phân theo thời gian vay ta thấy rằng trong 3 năm qua luôn

có chiều hướng tốt, tuy năm 2011 có giảm nhưng tỷ lệ giảm không cao, dư nợ chủ yếucủa chi nhánh là cho vay ngắn hạn nên rất tốt, nhu cầu thanh khoản của chi nhánh sẽ rấtcao Cho nên chi nhánh nên chú trọng đối tượng này, nhằm phát triển bền vững, lợinhuận ngày càng cao

1.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm năm 2011.

Chỉ tiêu huy động vốn.

Số dư vốn huy động đến cuối năm 694.405 triệu đồng (không kể TG,TC của TCTD )tăng 170.481 triệu so đầu năm, tốc độ tăng trưởng 32,6% Đạt 107,78% so với kếhoạch,trong đó:

- Số dư huy động nội tệ là 676.566 triệu đồng, tăng 171.269 triệu đồng so với đầunăm,đạt 108,25% so với kế hoạch, tốc độ tăng trưởng 33,69%.

- Số dư huy động ngoại tệ qui đổi VNĐ là 17.839 triệu đồng (tương đương 848.022USD, giảm 102.350 USD so với đầu năm ), đạt 89,27% so với kế hoạch

Chỉ tiêu dư nợ.

Tổng dư nợ thực hiện đạt 386.007 triệu đồng tăng 63.887 triệu đồng so với đầu năm, tốc

độ tăng trưởng đạt 19,83%

So với chỉ tiêu kế hoạch giao 387.000 triệu đồng, thực hiện đạt 99,74%

Chỉ tiêu trích lập dự phòng, xử lý rủi ro và thu hồi nợ đã XLRR.

Nợ xấu: Số dư cuối năm là 14.329 triệu đồng, tăng 10.550 triệu so đầu năm.Tỷ lệ nợxấu chiếm 3,71% trên tổng dư nợ, tăng 2,54% so đầu năm So với chỉ tiêu giao tỷ lệ nợxấu là 1% , chi nhánh đã vượt nhiều lần

Thu hồi nợ đã xử rủi ro: 59 triệu đồng, đạt 71,08% so kế hoạch

Trích lập dự phòng rủi ro: 3.596 triệu đồng,trong đó:

2.1 Tổng quan về các hoạt động cho vay tiêu dùng tại NHTM.

2.1.1 Khái niệm cho vay tiêu dùng.

Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ nhu cầu chi tiêu của người tiêudùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúpnhững người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và phương tiện đi lại Bên

cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế và du lịch… cũng có thể được tài trợbởi cho vay tiêu dùng.

2.1.2 Đặc điểm của cho vay tiêu dùng

- Quy mô của từng hợp đồng vay nhỏ, dẫn đến chi phí tổ chức cho vay cao, vì vậy lãisuất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với lãi suất của các loại cho vay trong lĩnh vựcthương mại và công nghiệp

- Lãi suất cho vay tiêu dùng cao vì có chi phí lớn nhất và rủi ro cao nhất trong danh mụccho vay của ngân hàng do cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kì Nó tăng lêntrong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mọi người dân cảm thấy lạc quan về tương lai.Ngược lại, việc vay mượn từ ngân hàng sẽ hạn chế khi nền kinh tế rơi vào suy thoái

- Khi vay tiền, người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất Người tiêu dùngquan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất họ phải chịu

- Mức thu nhập và trình độ dân trí có tác động lớn đến việc sử dụng khoản tiền vay củangười tiêu dùng

- Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định song lại rất quan trọng, quyết định sựhoàn trả của khoản vay

2.1.3 Vai trò của cho vay tiêu dùng

2.1.3.1 Đối với ngân hàng.

 Trước hết, cho vay tiêu dùng giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Chovay tiêu dùng có chi phí cao nhưng đồng thời cũng tạo ra lợi nhuận lớn hơn nhiều trênmột đồng vốn bỏ ra so với các hình thức cho vay khác

 Cho vay tiêu dùng cũng giúp ngân hàng thu hút thêm khách hàng sử dụng các hìnhthức dịch vụ khác, Tuy nhiên, khách hàng cũng có xu hướng sử dụng kèm các dịch vụngân hàng cá nhân tại ngân hàng mình đã có quan hệ tín dụng Đây cũng là điều kiệntiên quyết giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập với xu thế quốc tế.

2.1.3.2 Đối với người tiêu dùng.

 Với tư cách là một cá nhân tiêu dùng ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưuđiểm đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp và trung bình Nhờ sự tài trợ củangân hàng mà những người có thu nhập thấp hay trung bình sẽ có thể mua được các loạihàng hóa có giá trị cao như là các căn hộ chung cư hay là các loại phương tiện có giácao hơn hẳn so với mức lương mà người đó có thể nhận được hàng tháng, và từ đó cóthể cải thiện được cuộc sống một cách đầy đủ hơn

2.1.3.3 Đối với nền kinh tế.

 Nền kinh tế có tăng trưởng ở mức cần thiết hay không đó là nhờ vào mức tiêu dùngcủa cá nhân trong nền kinh tế, nền kinh tế có mức tiêu dùng càng lớn càng kích thíchnhững nhà sản xuất, những doanh nghiệp làm ăn buôn bán, càng đẩy nền kinh tế pháttriển Do vậy mà tiêu dùng chính là đòn bẩy của nền kinh tế,nó cũng là đòn bẩy để kíchthích cung hàng hóa Do vậy mà cho vay tiêu dùng càng phát triển mạnh thì tiêu dùng,hay là nhu cầu mua sắm của người dân càng lớn càng thúc đẩy nền kinh tế phát triển…Qua đó cho thấy được việc cho vay tiêu dùng là một hướng đi đúng của các ngân hàngthương mại khi đó sẽ kéo nền kinh tế phát triển lên và đồng thời sự lạc quan của cánhân tin vào tương lai sẽ có thu nhập cao thì cho vay tiêu dùng được mở rộng

2.2 Các phương thức cho vay tiêu dùng của NHTM.

2.2.1 Căn cứ vào mục đích vay

- Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xâydựng hoặc cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình

- Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản cho vay tài trợ cho việc trang trải các chi

phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí và du lịch…

2.2.2 Căn cứ vào phương thức hoàn trả.

2.2.2.1 Cho vay tiêu dùng trả góp.

Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó đi vay trả

nợ (gồm sốtiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định có giátrị lớn hoặc và thu nhập từng định kỳ của người đi vay không đủ khả năng thanh toán hếtmột lần số nợ vay

2.2.2.2 Cho vay tiêu dùng phi trả góp.

Theo phương thức này tiền vay được khách hàng thanh toán cho ngân hàng chỉ mộtlần khi đến hạn Thường thì các khoản cho vay tiêu dùng phi trả góp chỉ được cấp chocác khoản vay có giá trị nhỏ với thời hạn không dài

2.2.2.3 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn.

Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụngthẻ tín dụng hoặc phát hành loại sec được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai.Theo phương thức này, trong thời hạn được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chitiêu và thu nhập kiếm được từng kỳ, khách hàng được Ngân hàng cho phép vay và trả nợnhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng

2.2.3 Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ.

2.2.3.1 Cho vay tiêu dùng gián tiếp.

Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh do nhữngcông ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người tiêu dùng

Trong trường hợp này công ty bán lẻ và ngân hàng ký kết hợp đồng mua bán nợ.Trong hợp đồng, ngân hàng đưa ra các điều kiện về đối tượn kỹ thương được bán chịu,sốtiền bán chịu, số tiền bán chịu tối đa và loại tài sản bán chịu Sau đó công ty bán lẻ vàngười tiêu dùng ký kết hợp đồng mua bán chịu hàng hóa ,thông thường người tiêu dùngphải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty bán lẻ sẽ giao tài sản cho người tiêu dùng

và bán bộ chứng từ hàng hóa cho ngân hàng Ngân hàng dựa trên bộ chứng từ đó sẽthanh toán tiền vay cho công ty bán lẻ, cuối cùng người tiêu dùng thanh toán tiền trả gópcho ngân hàng.

2.2.3.2 Cho vay tiêu dùng trực tiếp.

 Cho vay tiêu dùng trực tiếp là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng trựctiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay

 So với cho vay tiêu dùng gián tiếp, cho vay tiêu dùng trực tiếp có những ưu điểm sau:Cho vay tiêu dùng trực tiếp của ngân hàng thường có chất lượng cao hơn vì nó đượcquyết định bởi đội ngũ nhân viên tín dụng giàu kinh nghiệm và được đào tạo chuyênmôn tốt của ngân hàng chứ không phải là những nhân viên của công ty bán lẻ

Cho vay tiêu dùng trực tiếp linh hoạt hơn cho vay tiêu dùng gián tiếp, ngân hàngtiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên hiểu rõ khách hàng

Khi khách hàng có quan hệ trực tiếp với ngân hàng, có rất nhiều lợi thế có thể phátsinh, có khả năng làm thỏa mãn quyền lợi cho cả hai phía khách hàng lẫn ngân hàng. Đặc điểm cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại.

2.3.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp luật

và hành vi dân sự Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng cho vay mua nhà đượcphân như sau:

Phân theo mức thu nhập

Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những thông tinquan trọng Thu nhập được phân thành ba nhóm chủ yếu

 Đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rấtmuốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãnnhu cầu của họ Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc sống tốt hơn như bất kỳnhóm người nào khác Họ được đánh giá là những khách hàng tiềm năng trong hiện tại

và tương lai của các ngân hàng thương mại

 Đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số trong xãhội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng của họ cũngtăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở Đây có thể được coi là thị trường mục tiêu cầnhướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với các chủ đầu tư để cung ứngnhững ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ chung cư mới có diện tích không quálớn.

 Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng này ởcác đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt Loại hình nhà mà đối tượng có thu nhập cao quantâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung cư cao cấp, biệt thự, nhàriêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm tăng khả năng thanh toán và coi đónhư là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng

để đầu tư trung, dài hạn

Phân theo tính chất của thu nhập

 Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách hàng làmcông ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những người hànhnghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…

 Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do

2.2.4 Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay.

Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư hay xâysửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là rất lớn, lớn hơn rấtnhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt là các khoản vay tiêu dùng vàcác khoản vay kinh doanh nhỏ khác

Thời hạn cho vay mua nhà là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục chovay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm

2.2.5 Đặc điểm về rủi ro, lãi suất của khoản vay.

Về rủi ro: rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà là rất lớn do thời gian cho vay dài

có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra Khả năng xả ra rủi ro

của cho vay mua nhà nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi

ro từ thị trường, và rủi ro từ bản thân ngân hàng

Rủi ro từ phía khách hàng là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi đúnghạn gây ra tổn thất cho ngân hàng Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay mua nhà chủ yếu lấy

từ thu nhập thường xuyên của khách hàng Thu nhập này lại phụ thuộc vào công việc,tuổi tác hay sức khỏe của người vay Thời hạn càng dài thì mức độ rủi ro càng lớn Bêncạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu do chính kháchhàng cung cấp họ có thể đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơnnữa tài sản thế chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây

là loại tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân hàng rất khó chuyênnhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra Trong khi

đó giá cả của ngôi nhà thường có sự biến động lớn, nguy cơ giảm giá là rất cao

Rủi ro từ phía ngân hàng: khách hàng không có khả năng trả nợ,hoặc trả lãi hoặc trảgốc chậm, quá hạn.Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có tài sản đảm bảonhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi

Về lãi suất: Lãi suất của các khoản cho vay mua nhà tùy thuộc vào thời điểm ký

kết hợp đồng, thỏa thuận giữa NH và KH Đây là khoản vay trong thời hạn dài ngânhàng sẽ chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi trường kinh tế vĩ môđồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trongtương lai, ngoài ra cho vay có tính nhạy cảm theo chu kỳ nó tăng lên trong thời kỳ nềnkinh tế mở rộng, khi mà người dân cảm thấy lạc quan về tương lai

Cơ sở pháp lý và quy chế cho vay mua nhà.

2.4.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà.

Hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vực mới vàphức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản Bất động sản

là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sốngngười dân Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằmquản lý một cách có hiệu quả Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liênquan quy định hoạt động này cùng với hoạt động tín dụng nói chung.

Trong những năm 1993-1994, hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàngthương mại ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp Cơ sở pháp

lý đầu tiên đựơc áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ-NH5 ngày 16/02/1994của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình

và cho vay tiêu dùng Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thếbằng QĐ số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành Quychế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

2.4.2 Quy chế cho vay mua nhà.

Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụngngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó Theo như quy chế này: Vềđảm bảo tiền vay thực hiện theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN

Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vaymua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ rànghơn

Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay choquyết định số 284/2000/QĐ-NHNN1 Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổchức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần điềukiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụkhả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phùhợp với quy định của pháp luật Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tínhchặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng và chovay mua nhà của cấc ngân hàng thương mại

1627/2001/QĐ-Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởnggián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng ký giao dịch bảođảm Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà nhưngthực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay như thời gian giải quyết món vay, quytrình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn.

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Nghịđịnh 178 cùng Thông tư hướng dẫn số 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước,Nghị định số 85/2002/NĐ-CP (sửa chữa, bổ sung Nghị định 178) đã quy định cho các tổchức tín dụng trong hoạt động bảo đảm tiền vay một cách cụ thể

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà.

2.5.1 Nhân tố khách quan

Những nhân tố thuộc về khách hàng như khả năng tài chính, đạo đức người vay vàtài sản đảm bảo cũng ảnh hưởng tới hoạt động cho vay tiêu dùng của các NHTM:

(1) Đạo đức người vay, được đánh giá dựa trên năng lực pháp lý và độ tín nhiệm của

khách hàng vay vốn Đây là yếu tố tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay vì rằngngay cả khi người vay có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiệnđảm bảo tốt thì chưa chắc họ có thiện chí trả nợ Đạo đức người vay trong quan hệ tíndụng được đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên cơ sở tính thật thà, sự sẵnlòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các giaoước trong hợp đồng tín dụng

(2) Khả năng tài chính là nhân tố ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng của khách

hàng Phần lớn các món cho vay tiêu dùng được quy định nguồn hoàn trả là thu nhậpthường xuyên của khách hàng trong tương lai Khoản thu nhập này có ảnh hưởng quyếtđịnh đến nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng và quyết định việc có cho vay haykhông của ngân hàng Do đó, thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu vay tiêu dùngcủa khách hàng, đến quy mô của khoản vay và đến việc phát triển cho vay tiêu dùng củangân hàng Nếu khách hàng có thu nhập cao và ổn định thì việc trả nợ ngân hàngthường ít ảnh hưởng đến các chi tiêu khác, đặc biệt là các chi tiêu thông thường hay

thiết yếu…Với những người vay này, họ sẵn sàng thanh toán tiền cho ngân hàng vàkhoản tín dụng trở nên an toàn hơn

(3) Tài sản đảm bảo là cơ sở pháp lý để có thêm nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng

ngoài nguồn thu nợ thứ nhất, mang tính dự phòng rủi ro và tăng mức độ an toàn chokhoản tín dụng của ngân hàng Mặc dù nắm giữ tài sản đảm bảo song nếu khách hàngkhông trả nợ thì ngân hàng phải đối mặt với rủi ro giảm thu nhập vì muốn phát mại tàisản phải có thời gian và mất chi phí khác liên quan… Vì vậy, tài sản đảm bảo là mộttrong những tiêu chuẩn để xét duyệt cho vay nhưng không phải là tiêu chuẩn quan trọngnhất giữ vai trò quyết định trong việc cho vay của NHTM

2.5.2 Nhân tố chủ quan

Sự phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng ở một NHTM chủ yếu do chính nội lực củangân hàng quyết định Trong đó phải kể đến một số nhân tố chính như:

(1) Định hướng phát triển của ngân hàng đây là điều kiện tiên quyết để phát triển hoạt

động cho vay tiêu dùng Nếu trong kế hoạch phát triển của mình các ngân hàng khôngquan tâm đến hoạt động này thì các khách hàng có nhu cầu về cho vay tiêu dùng cũng sẽkhông được quan tâm Ngược lại, nếu ngân hàng muốn phát triển hoạt động cho vay tiêudùng thì họ sẽ đưa ra những chiến lược cụ thể để thu hút những khách hàng có nhu cầuđến với mình Và khi đó cung cầu sẽ có điều kiện thuận lợi để gặp nhau, cũng có nghĩa

là cho vay tiêu dùng sẽ có nhiều cơ hội phát triển

(2) Năng lực tài chính của ngân hàng sẽ là một trong những yếu tố được cácnhà

lãnh đạo ngân hàng xem xét khi đưa ra các quyết định trong đó có các quyết định vềhoạt động cho vay tiêu dùng Năng lực tài chính của ngân hàng được xác định dựa trênmột số yếu tố như số lượng vốn chủ sở hữu, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận năm sau so vớinăm trước, tỷ trọng nợ quá hạn trong tổng dư nợ, số lượng tài sản thanh khoản Nếungân hàng có vốn chủ sở hữu lớn, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận lớn, nợ quá hạn thấp và có

số lượng tài sản thanh khoản lớn, khả năng huy động vốn lớn trong thời gian ngắn thì cóthể coi là có sức mạnh về tài chính Khi ngân hàng có sức mạnh tài chính lớn thì ngânhàng có thể đầu tư vào các danh mục mà ngân hàng quan tâm hơn thì hoạt động cho vay

tiêu dùng có cơ hội phát triển, và ngược lại

(3) Chính sách tín dụng của ngân hàng là hệ thống các chủ trương, định hướng quy

định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị đưa ra nhằm sử dụng hiệu quảnguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân Chính sách tín dụngvạch ra cho các cán bộ tín dụng hướng đi và khung tham chiếu rõ ràng về những căn cứ

để xem xét các nhu cầu vay vốn Vì vậy, những yếu tố trong chính sách tín dụng đều tácđộng một cách mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và cho hoạt động cho vaytiêu dùng nói riêng Nếu như có những hình thức cho vay tiêu dùng không nằm trongchính sách cho vay của ngân hàng thì các khách hàng khó có thể vay được những khoảntiền từ ngân hàng để tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của mình Do tính chất cạnh tranh giữacác ngân hàng ngày càng gay gắt nên một chính sách tín dụng đúng đắn hợp lý là yếu tốthu hút khách hàng hiệu quả

(4) Số lượng, trình độ cũng như đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ tín dụng có ảnh

hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại Nếunhư đạo đức người vay được xếp vào vị trí hàng đầu trong các nhân tố khách quan thìđạo đức cán bộ tín dụng được xếp vào vị trí hàng đầu trong các nhân tố chủ quan Tuynhiên, đạo đức không thôi chưa đủ, cán bộ tín dụng phải có trình độ chuyên môn cao,trình độ hiểu biết rộng thì mới thẩm định chính xác khách hàng và dự án vay vốn, từ đóđưa ra các quyết định đúng đắn Một cán bộ tín dụng có trình độ nghiệp vụ cao, khảnăng giao tiếp, marketing tốt, trình độ ngoại ngữ, vi tính thành thạo, nhiệt tình trongcông việc, có đạo đức nghề nghiệp sẽ tạo được ấn tượng đẹp trong khách hàng về ngânhàng, bởi dưới con mắt của khách hàng thì cán bộ ngân hàng chính là hình ảnh của ngânhàng

(5) Trình độ khoa học công nghệ và khả năng quản lý của ngân hàng cũng là một

trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới sự phát triển của hoạt động cho vay tiêudùng tại mỗi ngân hàng Nếu một ngân hàng được trang bị các công nghệ hiện đại thì họ

có thể tăng tiện ích cho khách hàng và các dịch vụ của họ sẽ được biết đến nhiều hơn Ví

dụ, một ngân hàng có điều kiện đầu tư vào dịch vụ thẻ thanh toán, đặt các máy rút tiền,

có thể giao dịch với khách hàng thông qua mạng internet thì ngân hàng đó có thể mởrộng hoạt động cho vay tiêu dùng của mình thông qua các tài khoản mà các khách hàng

đã sử dụng dịch vụ trên của ngân hàng như cho vay thấu chi, thẻ tín dụng…

2.6 Các chỉ tiêu phân tích, đánh giá chất lượng hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà.

2.6.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%).

( Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước )

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = -X 100%

Dư nợ năm trước

- Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm để đánh giákhả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụngcủa ngân hàng

- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại

NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thựchiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả

2.6.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay (DSCV) (%)

(DSCV năm nay – DSCV năm trước )

Tỷ lệ tăng trưởng DSCV (%) = -x 100%

DSCV năm trước

- Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng tín dụng qua các năm để đánh khả năngcho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngânhàng (tương tự như chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ, nhưng bao gồm toàn bộ dư nợ cho vaytrong năm đến thời điểm hiện tại và dư nợ cho vay trong năm đã thu hồi)

- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại

NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thựchiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả

2.6.3 Tỷ lệ dư nợ /Tổng nguồn vốn (%).

-Dựa vào chỉ tiêu này, so sánh qua các năm để đánh gía mức độ tập trung vốn tín dụng

của NH

- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH, đánh giá khả năng sử dụng vốn để chovay của ngân hàng, chỉ tiêu càng cao thì khả năng sử dụng vốn càng cao, ngược lại càngthấp thì ngân hàng đang bị trị trệ vốn, sử dụng vốn bị lãng phí, có thể gây ảnh hưởng đếndoanh thu cũng như tỷ lệ thu lãi của ngân hàng

Doanh số cho vay

- Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH

- Nó phản ánh trong 1 thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay nhất định thì ngân hàng sẽthu về được bao nhiêu đồng vốn

-Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH

- Nó chất lượng tín dụng của ngân hàng, đánh giá khả năng thu hồi nợ của các khoản tíndụng đã cho vay,đồng thời đánh giá hiệu quả thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng,

kế hoạch cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của NH

-Tỷ lệ này càng cao càng tốt

-Đây là chỉ tiêu được dùng để đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng tạingân hàng.

Tỷ lệ nợ quá hạn càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng kem, vàngược lại

- Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng, thời gian thu hồi

nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm Vòng quay vốn càng nhanh thì được coi là tốt vàviệc đầu tư càng được an toàn

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM

3.1 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại VPBank-PGD Phú Lâm

3.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay.

Thị trường bất động sản nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, đápứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trìnhđổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta còn trong giaiđoạn sơ khai và nhiều hạn chế

1 Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.

Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường khôngchính thức Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch vềbất động sản được đăng ký Các giao dịch chính thức (Nhà nước kiểm soát được) chủyếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhànước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chongười đang thuê các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinhdoanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng

Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không có đầy

đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường chính thức Theo ướctính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên chưa được cấp giấy chứngnhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố Hồ Chí Minh là 60% Theo số liệucủa ngành địa chính thì ngay ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộđược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứngnhận QSDĐ Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn,thuế và phí đối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoárườm rà Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức làphổ biến

Theo Luật đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà nước hiệnhành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích Nhưng trên thực

tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để chothuê Tương tự, các doanh nghiệp Nhà nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nướcgiao sử dụng cho thuê lại với số lượng khá lớn Những hoạt động này đều không qua sựquản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt độngmạnh

2 Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng.

Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thànhhai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình ) Tuy nhiên, ởnước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trongkhi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân Chính vì vậy, thị trườngbất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác vàgiao dịch QSDĐ

Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất" được hìnhthành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thànhphần kinh tế Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ Giao dịch về đất giữa các tổ chức

và cá nhân là giao dịch về QSDĐ Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đãgiao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụngđất tiến hành đăng ký sử dụng Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu

ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn hađất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước) Lượng đất đai đãđược giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoánhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư

và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển

Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp,65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% diện tích

đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ để đủđiều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủtục rườm rà, tốn kém Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo,xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mứcnộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho,mặt bằng sản xuất ); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửahàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại ) Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tếthị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lênnhanh chóng Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tếđược khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các

cá nhân kinh doanh nhà ở Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước

có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951m2, nhà ở nông thôn là556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp Trong quỹnhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng Tính đếncuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượngQSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

3.1.2 Các qui định cho vay đối với khách hàng trong tại VPBank-PGD Phú Lâm.

3.1.2.1 Nguyên tắc vay vốn.

Khách hàng vay vốn phải đảm bảo hai nguyên tắc sau:

1 Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng

2 Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng

3.1.2.2 Điều kiện vay vốn.

VPBank-PGD Phú Lâm cho vay xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủcác điều kiện sau:

1 Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sựtheo quy định của pháp luật

2 Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

3 Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết

4 Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả,hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi

5 Thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính Phủ, NHNNViệt Nam

6 Đối với doanh nghiệp Việt Nam vay vốn để đầu tư ra ngoài thực hiện theo quyđịnh của Chính Phủ, NHNN Việt Nam, các điều kiện vay vốn theo Quy định này

và hướng dẫn của NHNN Việt Nam

3.1.2.3 Thời hạn cho vay.

Khách hàng thỏa thuận về thời hạn cho vay căn cứ vào:

- Chu kỳ sản xuất, kinh doanh

- Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư

- Khả năng trả nợ của khách hàng

- Nguồn vốn cho vay của VPBank-PGD Phú Lâm

- Thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt độngtại Việt Nam (Đối với tổ chức Việt Nam và nước ngoài) hoặc thời hạn được phépsinh sống, hoạt động tại Việt Nam (Đối với cá nhân nước ngoài) theo quy địnhcủa cơ quan có thẩm quyền

3.1.2.4 Mức cho vay – lãi suất và phí cho vay.

 VPBank-PGD Phú Lâm căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, tỷ lệ (%) đượccho vay so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay (nếu khỏan vay áp dụng bảo đảm bằng tài