Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Các biện pháp được sử dụng để xử lý thành công tình trạng bong bóng bất động sản ở các quốc gia bao gồm: (i) chính sách tiền tệ, trong đó công cụ 124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Trang 1

package buoi3;

import javax.swing.JButton;

import javax.swing.JFrame;

import java.awt.BorderLayout;

import java.awt.Color;

public class DemoBoderLayout extends JFrame{

private JButton

bn = new JButton("north"),

bs = new JButton("south"),

be = new JButton("east"),

bw = new JButton("west"),

bc = new JButton("center");

public DemoBoderLayout() {

setTitle("DemoBoderLayout");

setSize(300,200);

setDefaultCloseOperation(EXIT_ON_CLOSE);

setLocationRelativeTo(null);

setResizable(false);

add(BorderLayout.NORTH, bn);

add(BorderLayout.SOUTH, bs);

add(BorderLayout.EAST, be);

add(BorderLayout.WEST, bw);

add(BorderLayout.CENTER, bc);

bn.setBackground(Color.blue);

bs.setBackground(Color.cyan);

be.setForeground(Color.red);

bw.setBackground(Color.pink);

bc.setBackground(Color.magenta);

} public static void main(String[] args) {

new DemoBoderLayout().setVisible(true);

} }

KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA

VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

Nguyễn Thanh Huyền

Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật huyennt@uel.edu.vn

Nguyễn Thị Ngọc Minh

Sinh viên Trường Đại học Kinh tế - Luật

TÓM TẮT

Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc Các biện pháp được sử dụng để

xử lý thành công tình trạng bong bóng bất động sản ở các quốc gia bao gồm:

(i) chính sách tiền tệ, trong đó công cụ

Trang 2

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu

do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

TỪ KHOÁ:

bong bóng bất động sản, sốt đất, hệ lụy bong bóng bất động sản,

1 Đặt vấn đề

Những tháng cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng “nóng” lên tại nhiều khu vực trên khắp

cả nước Chỉ trong một năm 2021 đã có đến 4 cơn “sốt đất” diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước, những đợt tăng giá liên tiếp đã tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn 30- 60% so với trước đó, thậm chí có những nơi giá cao gấp 2-3 lần mức giá cũ Đây có phải là dấu hiệu phát triển tích cực của thị trường bất động sản hay đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản? Bong bóng bất động sản nổ ra sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng như gây ra tình trạng nợ xấu và xuất hiện các bất động sản ma Sự kiện vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011 là một trong những tiêu biểu nổi bật của hiện tượng này Do vậy, cần phải cố gắng hạn chế để tình trạng này xảy ra và phải có những đối sách, biện pháp để xử lý nếu nó thực sự xảy ra

Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm một số quốc gia về biện pháp xử lý bong bóng bất động sản, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản

ổn định, bền vững trong tương lai

Trang 3

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

2 Khái luận về thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản

2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là bất động sản

Theo đó, khái niệm về thị trường bất động sản được đề cập: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định (Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam 2014)

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật…

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh, nó được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế, bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng nên có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

+ Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất

+ Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,

thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của pháp luật, có sự quản lý của Nhà nước

+ Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động

Trang 4

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ theo nguyên tắc tự nguyện của bên mua và bên bán và có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước

2.1 Khái luận về bong bóng bất động sản

Thứ nhất, bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, là sự gia tăng giá nhà đất

do nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ Bong bóng nhà ở thường bắt đầu với sự gia tăng nhu cầu trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, cần một thời gian tương đối dài để bổ sung và gia tăng Các nhà đầu cơ

đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu Tại một thời điểm nào đó, cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh - bong bóng vỡ Bong bóng nhà đất, cũng như bất kỳ bong bóng kinh tế nào khác,

là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện thị trường cho phép (The Investopedia Team)

Mặc dù là một sự kiện tạm thời, nhưng nó có thể kéo dài trong nhiều năm Thông thường, nó được thúc đẩy bởi những thứ nằm ngoài quy chuẩn như nhu cầu bị thao túng, đầu cơ, mức đầu tư cao bất thường, thanh khoản dư thừa, thị trường tài trợ bất động sản bị bãi bỏ hoặc các hình thức cực đoan của các sản phẩm phái sinh dựa trên thế chấp - tất cả đều có thể khiến giá nhà trở nên không bền vững, dẫn đến sự gia tăng cầu quá cao so với cung

Bong bóng không chỉ gây ra khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản mà còn có ảnh hưởng đáng kể đến mọi tầng lớp, các khu vực lân cận và nền kinh tế nói chung Nó có thể khiến mọi người tìm cách trả hết các khoản thế chấp của họ thông qua các chương trình khác nhau hoặc đào sâu vào các tài khoản hưu trí để có thể đủ trả tiền nhà Bong bóng nhà đất là một trong những lý do chính khiến mọi người mất tiền tiết kiệm

Thứ hai, nguyên nhân nào gây ra bong bóng nhà ở?

Trang 5

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

Theo truyền thống, thị trường nhà đất không dễ xảy ra bong bóng như các thị trường tài chính khác do lượng giao dịch và các chi phí lớn liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tín dụng dẫn đến sự kết hợp của lãi suất rất thấp và nới lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tín dụng có thể đưa người đi vay vào thị trường và nhu cầu tiêu thụ gia tăng Việc tăng lãi suất và thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng có thể làm giảm nhu cầu bất động sản khiến bong bóng nhà đất bị vỡ

Ngoài ra, chênh lệch cung – cầu cũng là nguyên nhân lớn gây nên tình trạng bong bóng bất động sản Cầu tăng lên quá cao trong khi nguồn cung

bị khan hiếm dẫn đến sự mất cân bằng thị trường Tuy nhiên sự tăng cầu không đến từ nhu cầu mua để sử dụng mà phần lớn là nhu cầu đầu cơ Khi

mà nhu cầu mua nhà đất để sử dụng không nhiều bằng lượng bán ra trên thị trường, giá trị của các bất động sản chỉ tăng ảo, đến một thời điểm các bong bóng này sẽ vỡ ra

Hoạt động đầu cơ tích trữ cũng là nguyên nhân lớn gây nên bong bóng bất động sản Trước sự tăng trưởng của thị trường, ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp, trung gian, môi giới,… Các đợt tăng giá bất động sản bắt đầu xuất hiện với tần suất cao và giá dao động quá mức Giới đầu cơ tham gia đông đảo vào thị trường, thực hiện nhiều giao dịch mua vào để giành quyền cầm trịch giá cả, các đợt sốt giá cũng vì thế mà bị đẩy lên ngày càng cao khiến thị trường trở nên mất ổn định

Nền kinh tế phát triển khiến thu nhập người dân tăng lên, mức sống, thu nhập của người dân và các doanh nghiệp cũng tăng lên họ có tiền tích trữ

và hướng đến đầu tư, lưu trữ tài sản thông qua kênh đầu tư bất động sản,

nó là kênh đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời cao nên được nhiều người lựa chọn nên cũng góp phần tạo ra bong bóng bất động sản

Thứ ba, dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản?

Theo Tien, N H., Vu, N T., Dung, H T., & Duc, L D M (2019), các dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản có thể kể đến là:

+ Tăng trưởng GDP Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) đang

Trang 6

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

tăng ở mức rất cao, có nghĩa là mọi người và doanh nghiệp kiếm tiền thuận lợi có nhiều tài sản Do đó họ sử dụng bất động sản làm kho chứa, kênh kinh doanh Bong bóng thời kỳ 2007- 2011, Việt Nam lúc này tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997

+ Chính sách nới lỏng tín dụng: thời điểm 2007, chính sách nới lỏng

tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng tăng đến hơn 37% Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản

+ Khối lượng giao dịch tăng đột biến: số lượng sở hữu nhà tăng khoảng

25% so với mức trung bình trước khi bắt đầu bong bóng, nhưng tỉ lệ

bỏ trống cũng tăng gần đến kỷ lục, trên 9%

+ Nguồn cung tăng nhanh, phát triển nóng ở phân khúc bất động sản

cao cấp

+ Cơn sốt đất nóng trong thời gian ngắn: TS Nguyễn Trí Hiếu từng

phân tích: Bất kỳ một sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng Nếu tăng 10% là bình thường,

từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản Vì cầu có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra Giá cứ tăng nhưng cầu ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện (Vũ Lê, 2018)

+ Đầu tư ngắn hạn chiếm ưu thế và nhu cầu về chỗ ở rất thấp Dự án

ảo, mua trên giấy cũng chưa hình thành nhiều, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà,

đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng

Bong bóng địa ốc không phải là cái gì mới, ở Mỹ và các nước khác đều từng trải qua trước đó Nhưng bong bóng năm 2008 sẽ không dẫn đến suy thoái toàn cầu và khủng hoảng tín dụng nếu không có khoảng 40% trong tổng số

nợ thế chấp của Mỹ rơi vào tình trạng nợ xấu (Nanto, Dick K, 2008)

Trang 7

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

2 Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia

2.1 Kinh nghiệm của Mỹ

Bong bóng bất động sản ở Mỹ bị “vỡ” từ những năm 1990, do giá bất động sản giảm đột ngột, làm cho những người nắm giữ, đầu cơ bất động sản bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng Không thể bán được sản phẩm bất động sản đang nắm giữ cùng với các khoản nợ và lãi vay ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên bố phá sản

Từ năm 2000 đến năm 2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996 – 2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay dưới tiêu chuẩn

đã đạt mức 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ là hệ quả lãi suất giảm xuống mức

kỷ lục 0,25% Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua chỉ cần phải trả ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán

để kiếm lời

Để ứng phó với tình trạng trên, từ năm 1999 North Carolina và nhiều bang đã bắt đầu thông qua luật chống cho vay nặng lãi nhằm mục đích giảm tỷ lệ nợ hoặc tăng chi phí của các khoản thế chấp rủi ro Họ cũng có nhiều thay đổi trong chính sách pháp luật, cụ thể, họ mở rộng phạm vi bảo hiểm theo Đạo luật Bảo vệ Quyền sở hữu Nhà và Công bằng của Liên bang (HOEPA) bằng cách khi mua nhà và thế chấp mở tín dụng sẽ giảm tỷ lệ phần trăm hàng năm và khuyến khích bằng các ngưỡng kích hoạt phí và điểm; cấm hoặc hạn chế việc sử dụng thanh toán bằng bong bóng và các khoản phạt trả trước Tương tự, nỗ lực của Ban Dự trữ Liên bang để ban hành các hướng dẫn nhằm hạn chế các ngân hàng tiếp xúc với bất động sản thương mại và sử dụng các khoản vay nước ngoài cho mục đích này

Ngoài ra, Chính phủ Mỹ còn ban hành gói kích thích kinh tế vào năm 2008, Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và

Trang 8

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac và Cơ quan quản lý Nhà Liên bang Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đã ra đời Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ

đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và

ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất Những người vay được phân loại làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng tốt và xấu Với những người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh được là mình đang gặp khó khăn tài chính Với những người có “tiền sử” tín dụng rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định là sau 5 năm, lãi suất với các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao hơn lãi suất thị trường ở thời điểm đó Những nhà đầu tư bất động sản muốn mua căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ trên 729.750 USD đều không được tham gia chương trình này

Bên cạnh đó, Chính phủ Mỹ cũng ban hành chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0% Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế Tiếp

đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010

và 2012 Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp

Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm

xử lý khủng hoảng bất động sản, thị trường bất động sản Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi Năm 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000 Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ Detroit,

đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng tới hai con số là San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức tăng trên 20%

Trang 9

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

2.2 Kinh nghiệm của Australia

Bong bóng bất động sản của Australia bùng nổ vào năm 1996 chưa từng

có tiền lệ từ trước tới nay ở cả độ lớn và thời hạn Nhập cư và đô thị hóa đều cao, thiếu hụt nguồn cung đi kèm lãi suất thấp đã đẩy giá lên cao, dẫn đến sự chênh lệch lớn nhất về tỷ lệ thu nhập giá được ghi nhận kể từ năm

1970 Sự bùng nổ nhà đất diễn ra trong một thời gian ngắn bị gián đoạn bởi các gợn sóng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhưng phục hồi nhanh chóng nhờ các biện pháp chính sách nhằm giải quyết hậu quả Tính đến giữa năm 2010, giá nhà ở cao hơn 129%, tính theo giá thực tế, so với năm 1995 trong khi tỷ lệ nợ thế chấp trên GDP đã tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ (Bloxham, Paul, Christopher Kent, and Michael Robson, 2010)

Để xử lý khủng hoảng bất động sản Ngân Hàng Dự Trữ của Australia đã

sử dụng chính sách tiền tệ trong giai đoạn đầu 2002 - 2003 Họ thông qua các kênh truyền thông thông thường của mình bày tỏ một số lo ngại về bong bóng nhà ở và mắc nợ hộ gia đình cao Kho bạc cũng đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về một bong bóng tài sản, cảnh báo người dân khi tham gia thị trường có những rủi ro phá sản Kết quả từ hành động truyền thông này đã hạn chế tăng giá bất động sản và tăng nợ hộ gia đình Giá nhà chững lại trong năm 2004 - 2005; nhưng lại tiếp tục vào năm 2006 và tốc độ

nợ hộ gia đình hầu như không giảm

2.3 Kinh nghiệm của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, bong bóng bất động sản đã từng “vỡ” vào năm 1991 Sau đó, sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu

Á, thị trường bất động sản lại tiếp tục đi xuống Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản

Nguyên nhân đầu tiên được cho là do sự sụt giảm của giá chứng khoán,

kéo theo là giá bất động sản cũng giảm rất sâu Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đó giảm mạnh xuống còn 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm

Trang 10

package buoi3;

private JButton

setSize(300,200);

} }

cao nhất (Okina/Shirakawa, 2001) Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, khi thị trường chứng khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể sẽ được các nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào bất động sản Ngược lại, khi giá chứng khoán giảm, các nhà buôn chứng khoán sẽ thua lỗ, khoản vốn đầu

tư sẽ giảm Khi đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng giảm theo và giá đất sẽ

trượt dốc Thứ hai, Chính phủ thực hiện cải cách ngân hàng bằng cách dỡ

bỏ cơ chế quản lý lãi suất và những rào cản cho vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu mở rộng các khoản cho vay mạo hiểm như cho vay tiêu dùng, cho các doanh nghiệp xây dựng vay bất động sản Khi các quy tắc điều hành và giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản cho vay lỏng lẻo của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây hậu quả nghiêm trọng Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản Nhật rơi vào tình trạng phá sản

Để xử lý các công ty bất động sản ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng, nhưng nó cũng cho phép các nhà đầu tư tạo quỹ tín thác đầu tư bất động sản, về cơ bản là quỹ tương hỗ đầu tư vào bất động sản thương mại Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường nhà đất Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập

cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn nới lỏng các quy tắc xây dựng, chẳng hạn như giới hạn chiều cao và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng; quản lý nợ, mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản

Kết quả đạt được là giá nhà ở tại Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng tính đến tháng 7, mức tăng đầu tiên trong 15 năm Giá đất tuy vẫn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu, từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008 (Fackler, M, 2005) Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị Kết quả là chi phí cho

Định dạng
Số trang	17
Dung lượng	414,07 KB