Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể dự án khu dân cư số 10, phường thịnh đán, thành phố thái nguyên năm 2017

Ý nghĩa trong thực tiễn Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiến sử dụng đất, các loại thuế đất liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Thịnh Đán để đưa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––

TRƯƠNG THÙY NGÂN

“TÌM HIỂU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Thái Nguyên – Năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––

TRƯƠNG THÙY NGÂN

“TÌM HIỂU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên – Năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân

em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản

lý Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường, các Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô trong khoa Quản

lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường, trong thời gian vừa qua các thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo điều kiện cho em được trải nghiệm thực tế về công việc và ngành nghề mà mình đang học tại Sở tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – TS Nguyễn Quang Thi đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2018

Sinh viên

TRƯƠNG THÙY NGÂN

UTM Lưới chiếu hình trụ ngang đồng góc

VN-2000 Hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 BĐĐC Bản đồ địa chính

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Tên loại đất nông nghiệp 33 Bảng 4.2: Giá đất ở nông thôn 34 Bảng 4.3: Giá đất ở đô thị 34 Bảng 4.4: Giá đất cụ thể của khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, Thành phố

Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 35

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC VIẾT TẮT ii

DANH MỤC CÁC BẢNG iii

MỤC LỤC iv

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Tổng quan về thị trường đất đai 4

2.1.2 Tổng quan về giá đất 4

2.2 Cơ sở pháp lý 16

2.3.Tình hình thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam 17

2.3.1 Tình hình thị trường đất đai trên thế giới 17

2.3.2 Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam 18

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Địa điểm và thời gian 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu 23

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, viết báo cáo 24

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

4.1.Điều kiện tự nhiên,kinhtế- xãhộithành phố Thái Nguyên 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 28

4.2 Giá đất nhà nước quy định trên địa bàn phường Thịnh Đán 33

4.2.1 Một số loại đất nông nghiệp 33

4.3 Công tác xác định giá đất cụ thể khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên 35

4.3.1.Xác định giá đất cụ thể của dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán 4.3.2 Giá đất xác định để giao đất tái định cư tại khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán thành phố Thái Nguyên 41

4.4 Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá đất và quản lý đất đai 43

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44

5.1 Kết luận 44

5.2 Kiến nghị 45

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người Đối với Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất, đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật

Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất

Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng

và đất có giá Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ

cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển chung, tỉnh đã có những chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên trong tình hình kinh tế ở Việt Nam thì bất động sản đang bị “đóng băng”, giá đất ở giảm, thị trường bất động sản kém phần sôi động … thì tỉnh Thái Nguyên cũng không nằm ngoài các quy luật trên Bên cạnh đó, là việc chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất theo khung giá quy định của Nhà nước.Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng chính đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên ? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay ? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và dưới sự hướng dẫn của

thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu

công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu thực trạng giá đấttrên địa bàn tỉnh và tìm hiểu công tác xác định giá đất của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu giá đất ở đô thị thực tế trên thị trường và giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định tại các khu vực cụ thể của một số dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương

- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu nhập xử lý, thông tin của sinh viên trong quá trình thực hiện đề tài

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiến sử dụng đất, các loại thuế đất liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Thịnh Đán để đưa ra những cái nhìn khách quan nhất nhằm tránh việc tăng mức thu

vô lý, không có lợi cho người dân cũng như việc quản lý mức thu của nhà nước, đưa ra những giải pháp và cách khắc phục

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản) Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể

cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa như ở nước ta

2.1.2 Tổng quan về giá đất

2.1.2.1 Khái niệm

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng

đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Luật đất đai 2013)

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

* Địa tô : Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong

nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt

Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình

thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng

đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của

thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh

* Lãi xuất ngân hàng : Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho

giá đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng [12]

Yt

Giá đất = (1+i)t

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C

Trong đó:

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các

quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh

hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R

Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt )

G =

(1+i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:

PLt

PL = (t = 1,)

(1+r)t

Trong đó:

PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản

* Quan hệ cung cầu : Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá

nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng

2.1.3 Phương pháp định giá đất

2.1.3.1 Phương pháp triết trừ

- Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi

là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản

1 Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

- Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động

sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động

sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

2.1.3.2 Phương pháp thu nhập

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự

về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)

n

(1+r) n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của nhà nước

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên

cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập

dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát

triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

2.1.3.4 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin

đã thu thập được theo quy định

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013

- Nghị quyết 23/2013/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2013 của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua khung giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 –

2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Quyết định 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.3.Tình hình thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam

2.3.1 Tình hình thị trường đất đai trên thế giới

Ở những nước đang phát triển trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng

kinh tế phát triển và các khu đô thị

Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính Phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

2.3.2 Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam

Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản ở Việt Nam đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai (2003), Luật đất đai mới (2013), Luật Đầu

tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu

cơ đất đai Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sản bắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn Thị trường bất động sản được Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Theo Điều 55 - Luật Đất đai

2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; 14 - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Khoản 4 - Điều 56 - Luật Đất đai 2003 quy định:

“Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm

căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” Do đó chúng

ta có thể hiểu "Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường -

sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất và cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường" Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả 15 đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô

nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại điều 4 Luật Đất Đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế… Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn

có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau Trong đó có các quan điểm nổi bật sau: Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, khi thế chấp, khi đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi hành án…

Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích Thực chất quan điểm này là đi giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch dân sự Để giải quyết lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất Khi Nhà nước thu hồi đất phục

vụ cho mục đích công cộng, quốc phòng an ninh sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người bị thu hồi đất Đất đai, tài sản bị thu hồi mặc dù được bồi thường nhưng các hộ trong diện phải di dời sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nếu không có khu tái định cư họ phải tự đi tìm nơi ở mới Đặc biệt đối với những

hộ có vị trí đất tốt đang tiến hành kinh doanh có hiệu quả mà phải di dời đến

vị trí khác sẽ ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu của họ Trong trường hợp đó việc thu hồi đất của Nhà nước đã ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích trước mắt của các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức Mặt khác, người Việt Nam còn

có tâm lý gắn bó với nơi mình sinh sống, không muốn chuyển đi nơi khác với những mối quan hệ khác Vì thế để giải quyết lợi ích của người bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục được tâm lý ấy, Nhà nước phải đặt ra giá bồi thường hợp lý để không làm tổn hại đến lợi ích của họ 16 Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề hai giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nước xác định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có đầu tư, do

đó giá thấp (ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhưng sau khi chuyển mục đích sử dụng để giao, để cho người khác thuê, thì giá đất cao (ví dụ là giá đất ở tại đô thị) Hai là, xem xét giá đất do Nhà nước xác định và giá chuyển nhượng thực

tế trên thị trường Thực tế có hai loại giá đất được áp dụng đó là giá thị trường

và giá chuẩn Giá thị trường của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của Nhà nước về đất đai Giá chuẩn là giá do Nhà nước xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị trường, mức thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của đồng tiền Thông thường giá chuẩn được xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà nước quy định để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trường đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai Với 4 lần thay đổi khung giá đất của Chính phủ, với khoảng vài năm một lần thay đổi khung giá của các UBND tỉnh, với sự biến động kinh tế, xã hội rất khác nhau của 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác xác địnhgiá đất của dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác xác định giá đất cụ thể của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017

3.2 Địa điểm và thời gian

+ Địa điểm:Thực tập tại sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên + Thời gian:Từ tháng 1 năm 2018 – Tháng 4 năm 2018

3.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

- Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí

+ Khí hậu

+ Tài nguyên thiên nhiên

- Tình hình phát triển kinh tế xã hội

+ Kinh tế

+ Văn hóa xã hội

Nội dung 2: Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017

- Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung của nhà nước, giá đất cụ thể của một số dự án và giá đất thực tế khi thực hiện công tác định giá và giao đất, bồi thường giải phóng mặt bằng

- Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Xác định giá đất cụ thể, giá đất để bồi thường và giải phóng mặt bằng, giá đất để giao đất tái định cư tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên

Nội dung 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác xác định giá đất và quản lý đất đai:

- Bảng giá đất thực tế và giá đất nhà nước quy định phải sát với giá thị trường

- Nhà nước ban hành quy định để hạn chế việc đầu cơ đất đai tại các dự

án khu dân cư

- Thường xuyên thanh tra, kiểm tra công tác định giá đất tại các địa phương gắn với hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu

Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp, các văn bản tại các cơ quan chức năng của thành phố:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên

- Thu thập các báo cáo, các văn bản pháp quy liên quan tới công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối

trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản

3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

3.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, viết báo cáo

- Phân tích các mức thu liên quan đến đất đai để xem các mức thu đó biến động như thế nào, ảnh hưởng gì đến ngân sách nhà nước, đến quyền lợi, nhiệm vụ của người sử dụng đất và các yếu tố bên ngoài có tác động như thế nào đến các mức thu đó Từ đó nhận định các mức thu là cao hay thấp để đưa

ra sự điều chỉnh sao cho phù hợp

- Trên cơ sở các số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích, đánh giá, nhận xét tìm ra những tồn tại, hạn chế và khó khăn trong công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Tổng hợp các số liệu thu thập được và đánh giá, về mức độ khó khắn thuận lợi để đưa ra những giải pháp phù hợp

- Trình bày rõ ràng và khoa học về đài tài nghiên cứu

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1.Điều kiện tự nhiên,kinhtế- xãhộithành phố Thái Nguyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

núi phía Bắc Thành phố Thái Nguyên được thành lập vào năm 1962 và là

tự trị Việt Bắc trong suốt thời kỳ tồn tại của khu tự trị này (1956 - 1965) Ngoài ra, thành phố Thái Nguyên được cả nước biết đến là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn Thành phố Thái Nguyên cũng là một trung tâm quân

sự - quốc phòng quan trọng của vùng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh và nhiều cơ

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên (trước kia thuộc tỉnh Bắc Thái), trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc; trung tâm vùng trung du, miền núi Bắc Bộ, cách thủ đô Hà Nội 80 km Tổng diện tích tự nhiên 222,93 km²

- Về địa giới:

+ Phía đông giáp thành phố Sông Công

+ Phía bắc giáp huyện Đồng Hỷ và huyện Phú Lương

+ Phía nam giáp thị xã Phổ Yên và huyện Phú Bình

+ Phía tây giáp huyện Đại Từ

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo của tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng bắc - nam và thấp dần xuống phía nam Cấu trúc vùng núi phía bắc chủ yếu là đa phong hóa mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ

Phía bắc Thái Nguyên gồm rừng núi và đồng lầy Về phía đông có những dãy núi cao nằm giữa những ngọn núi đá vôi ở phố Bình Gia Về phía đông bắc, có cao nguyên Vũ Phái được giới hạn bởi những dãy núi đá vôi và

có khu rừng núi ngăn chia Lâu Thượng và Lâu Hạ ở phương Nam phía tây bắc Thái Nguyên có thung lũng Chợ Chu bao gồm nhiều cánh đồng và những thung lũng nhỏ Giữa Đồn Đủ và Cổ Lương là một cánh đồng giáp với cao nguyên Trúc Thanh và Độ Tranh gồm nhiều đồi núi lan tới tận khu đồng lầy Phúc Linh

Phía tây nam có dãy Tam Đảo dọc theo cao nguyên Văn Lang và cánh đồng Đại Từ Tam Đảo có đỉnh cao nhất 1.591 m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo hướng tây bắc-đông nam Ngoài dãy núi trên còn có dãy Ngân Sơn bắt đầu từ Bắc Kạn chạy theo hướng đông bắc-tây nam đến Võ Nhai và dãy núi Bắc Sơn cũng chạy theo hướng tây bắc-đông nam Cả ba dãy núi Tam Đảo, Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc

Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình lại không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế - xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác

4.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 10 đến tháng 5 Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào tháng 8 và thấp nhất vào tháng 1 Mùa đông được chia thành 3 vùng rõ rệt: Vùng lạnh nhiều nằm ở phía bắc huyện

Võ Nhai; Vùng lạnh vừa gồm các huyện Định Hóa, Phú Lương và phía nam huyện Võ Nhai; Vùng ấm gồm các huyện: Đại Từ, Thành phố Thái Nguyên,

Đồng Hỷ, Phú Bình, Phổ Yên và Thị xã Sông Công Nhiệt độ chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6: 28,90C) với tháng lạnh nhất (tháng 1: 15,20C) là 13,70C Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phân phối tương đối đều cho các tháng trong năm

4.1.1.4 Thuỷ văn

Chế độ thuỷ văn của phường chịu ảnh hưởng chính của sông Cầu đây là

sông thoát nước chủ yếu của thành phố Thái Nguyên

4.1.1.5.Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Đất đai của tỉnh chủ yếu là đất phù sa được hình thành do quá trình bồi đắp của sông Cầu

* Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Có trữ lượng tương đối dồi dào nhờ có sông Cầu, suối Mỏ Bạch

- Nguồn nước ngầm: Trữ lượng tương đối phong phú, mực nước ngầm

có ở độ sâu 4 - 5 m

* Tài nguyên nhân văn

Với truyền thống cách mạng, giàu lòng yêu nước, mọi người dân tỉnh Thái Nguyên luôn có ý thức tự lực, tự cường, cần cù sáng tạo, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả đã đạt được để xây dựng quê hương đất nước ngày càng văn minh, giàu đẹp

* Tài nguyên khoáng sản

Thái Nguyên rất phong phú về chủng loại, có trữ lượng than lớn thứ hai trong cả nước Ngoài ra còn có các mỏ quặng sắt, thiếc, titan, chì, kẽm, vonfram, vàng, đồng, niken, thủy ngân

4.1.1.6 Thực trạng môi trường

Môi trường không khí của Thành phố Thái Nguyên nói chung đang bị ô

nhiễm do khí thải của khu công nghiệp gang thép Thái Nguyên và các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp khác

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Năm qua, triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ trọng tâm, tỉnh Thái Nguyên đã và vượt mức kế hoạch hầu hết các chỉ tiêu chủ yếu về phát triển kinh tế; tốc độ phát triển kinh tế tăng khá; thu nhập bình quân đạt 52 triệu đồng/người/năm; thu ngân sách hơn 9.500 tỷ đồng, vượt 47,1% kế hoạch

Năm qua, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành các văn bản phân công chỉ đạo, điều hành và thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm, triển khai đồng bộ, thống nhất trên địa bàn tỉnh; trong đó tập trung xây dựng

kế hoạch triển khai Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ 19, xây dựng tám chương trình, 16 đề án, 20 dự án công trình trọng điểm Do vậy, việc triển khai thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 và giai đoạn

2016 - 2020 cơ bản được thực hiện đúng theo kế hoạch đề ra

Nhà nước, kiểm tra, rà soát có giải pháp cụ thể đối với các dự án chậm tiến độ, kéo dài trên địa bàn, từng bước tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh Nhiều nhà đầu tư lớn đã vào đầu tư trên địa bàn, nhiều dự án lớn được khởi động Trong

đó có nhiều dự án đã hoàn thành, đi vào sản xuất, góp phần nâng cao năng lực sản xuất, tiếp tục đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế của tỉnh; nhất là tốc độ gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu và thu ngân sách

4.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế:

* Khu vực kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp

Nông nghiệp cơ bản hoàn thành kế hoạch; mặt bằng lãi suất tín dụng giảm; an sinh và phúc lợi xã hội được thực hiện kịp thời; trật tự an toàn giao thông chuyển biến tích cực; tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội

được bảo đảm, góp phần ổn định xã hội, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân

Giá trị sản xuất đạt 12.158 tỷ đồng, tăng 5,3% so với cùng kỳ, bao gồm: Ngành nông nghiệp là 11.411,3 tỷ đồng, tăng 5,1% (trồng trọt tăng 0,34%; chăn nuôi tăng 9,1% và dịch vụ tăng 11,3%); ngành lâm nghiệp là 415,8 tỷ đồng, tăng 7,2% so ngành thủy sản là 331,7 tỷ đồng, tăng 10,3% Diện tích chè trồng mới và trồng lại toàn tỉnh cả năm 2016 đạt 1.229 ha, bằng 122,9%

kế hoạch và tăng 3,4% (tăng 40 ha) so với năm 2015 Năng suất chè bình quân đạt 111,74 tạ/ha, tăng 0,78 tạ/ha (0,7%), sản lượng chè búp tươi đạt 210 nghìn tấn, tăng 3,7% so với sản lượng năm 2015 và bằng 104,9% kế hoạch cả năm Do các doanh nghiệp nước ngoài đã đi vào sản xuất ổn định, cho nên tốc

độ tăng giá trị xuất khẩu không đột biến như năm 2015 Giá trị xuất khẩu hàng hóa trên địa bàn tỉnh đạt 19,1 tỷ USD, bằng 90,9% kế hoạch, tăng 19,7%

so với cùng kỳ năm 2015, trong đó, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đạt 18,8 tỷ USD, tăng 20% so với cùng kỳ

* Khu vực kinh tế công nghiệp

Trong những năm qua sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn phường vẫn giữ mức tăng trưởng khá, các cơ sở sản xuất đã bám sát thị trường, gắn sản xuất với tiêu thụ sản phẩm, tiếp tục đổi mới đầu tư công nghệ trong từng khâu sản xuất Góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả tăng trưởng

Điều đáng mừng là tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) năm 2016 tăng 15,2% so với năm 2015; trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 5,3%, đóng góp 0,8 điểm phần trăm vào tốc độ tăng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 21,7%, đóng góp 11,2 điểm phần trăm; khu vực dịch

vụ và thuế sản phẩm tăng 9,6%, đóng góp 3,2 điểm phần trăm Năm 2016, khu vực công nghiệp - xây dựng và dịch vụ vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao; trong đó ngành công nghiệp tăng trưởng 23% so với cùng kỳ Công nghiệp tăng trưởng cao, lực lượng lao động có sự chuyển dịch lớn về tỉnh

Thái Nguyên trong ba năm gần đây dẫn đến nhu cầu tiêu dùng về hàng hóa, dịch vụ nhà ở, lưu trú, ăn uống cũng tăng lên, góp phần thúc đẩy tăng trưởng ngành dịch vụ năm 2016

Tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) bình quân đầu người năm 2016 đã đạt

52 triệu đồng/người/năm, tăng hơn 6,6 triệu đồng/người/năm so với năm 2015

và vượt kế hoạch đề ra Nếu tính theo USD, GRDP bình quân đầu người tỉnh Thái Nguyên năm 2016 đạt 2.325 USD/người/năm, vượt mức bình quân chung của cả nước Nhịp độ sản xuất của các đơn vị sản xuất công nghiệp trên địa bàn phát triển ổn định Ngoài những mặt hàng sản xuất đang phát triển mạnh là điện tử, viễn thông và chế biến khoáng sản thì những sản phẩm công nghiệp truyền thống của tỉnh như: Sắt thép, điện sản xuất và điện thương phẩm cũng đạt khá cao, góp phần đưa chỉ tiêu giá trị sản xuất công nghiệp cả năm hoàn thành vượt mức so kế hoạch ở tất cả các khu vực, thành phần kinh tế

Giá trị sản xuất công nghiệp cả năm 2016 trên địa bàn tỉnh (theo giá so sánh năm 2010) đạt hơn 477 nghìn tỷ đồng, tăng 26,7% cùng kỳ và bằng 109% kế hoạch năm Hiện nay giá trị sản xuất công nghiệp của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng 93% giá trị công nghiệp toàn tỉnh; còn lại công nghiệp trong nước chỉ chiếm tỷ trọng 7% (công nghiệp địa phương chiếm 3,6% và công nghiệp T.Ư chiếm 3,4%); mặt khác tỷ trọng lao động của khu vực công nghiệp trong nước vẫn chiếm khoảng 40% cho nên kết quả sản xuất công nghiệp trong nước tuy không đóng góp nhiều về giá trị sản xuất nhưng có tác động lớn đời sống người lao động Hầu hết các sản phẩm công nghiệp chủ yếu đều tăng cao so cùng kỳ và vượt kế hoạch cả năm

* Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ

Trong những năm qua kinh tế thương mại dịch vụ từng bước phát triển

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

4.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị:

Đáng chú ý, Thái Nguyên đã đạt được những kết quả lớn trên lĩnh vực đầu tư và xây dựng Tổng vốn đầu tư trên địa bàn đạt 45,8 nghìn tỷ đồng Riêng hoạt động xã hội hóa thu hút nguồn lực đầu tư đạt được nhiều kết quả

tích cực Trong năm 2016, đã có nhiều tổ chức, doanh nghiệp, doanh nhân tham gia đóng góp xây dựng các công trình điện, đường, trường, trạm Từ nguồn lực xã hội hóa đã có nhiều công trình đầu tư xây dựng như: Công trình điện đến các xóm, bản đặc biệt khó khăn chưa có điện lưới quốc gia; các công trình đường giao thông nông thôn, nhà văn hóa, các công trình trường, lớp học Số kinh phí xã hội hóa hoạt động đầu tư lên đến hàng trăm tỷ đồng Có nhiều dự án lớn đăng ký và đang hoàn thiện thủ tục đầu tư tạo cơ hội phát triển lớn Tính lũy kế, trên địa bàn có 677 dự án đầu tư ngoài ngân sách với tổng mức đầu tư là 143 nghìn tỷ đồng Đến nay, có 5.384 doanh nghiệp dân doanh, tỷ lệ người dân/doanh nghiệp là 230 người/doanh nghiệp (cả nước là

160 người/doanh nghiệp)

Đến tháng 11-2016 trên địa bàn tỉnh đã cấp phép mới cho 23 dự án FDI (20 dự án công nghiệp chế biến chế tạo, ba dự án hoạt động dịch vụ), với tổng vốn đầu tư đăng ký 132,85 triệu USD; có tám dự án điều chỉnh tăng vốn với giá trị tăng là 15,36 triệu USD; lũy kế đến nay, có 114 doanh nghiệp FDI đang hoạt động với 116 dự án, tổng vốn đăng ký là 7.185,4 triệu USD, vốn giải ngân là 6.432,06 triệu USD Hiện có chín dự án ODA đang thực hiện với tổng mức vốn cam kết là 4.972 tỷ đồng; có hơn 50 dự án phi chính phủ nước ngoài đang được triển khai liên quan các lĩnh vực phát triển giáo dục, y tế, sức khỏe cộng đồng, phát triển nông thôn, ứng phó biến đổi khí hậu; giá trị giải ngân năm 2016 đạt 2,5 triệu USD

Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, chỉnh trang nâng cấp đô thị tiếp tục được đầu tư, nhất là hạ tầng giao thông như đường cao tốc Thái Nguyên - Chợ Mới,

hệ thống đường giao thông nông thôn, chuẩn bị các điều kiện thuận lợi cho triển khai Dự án đường Hồ Chí Minh đoạn qua địa phận tỉnh; triển khai đồng bộ các hạng mục công trình thuộc Chương trình đô thị miền núi phía bắc - TP Thái Nguyên

Các tuyến đường trục, các khu chức năng đô thị đã được hình thành, bộ mặt đô thị có bước chuyển biến rõ rệt, kết cấu hạ tầng đã được đầu tư khá toàn diện làm cho kiến trúc và cảnh quan phường thay đổi nhanh chóng, quy

mô và tính chất xây dựng ngày càng lớn phù hợp với quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại

Triển khai thực hiện đồng bộ, huy động mọi nguồn lực thực hiện Nghị quyết của Đảng về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, tỉnh Thái Nguyên đã đạt được những kết quả ban đầu rất quan trọng Các địa phương tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới trọng tâm ở 15 xã đăng ký đạt chuẩn nông thôn mới, ba xã xây dựng

“Nông thôn mới điển hình”; tiếp tục duy trì và nâng cao chất lượng tiêu chí đối với 40 xã đã công nhận đạt chuẩn nông thôn mới giai đoạn 2011-2015, các xã còn lại tăng thêm từ hai tiêu chí trở lên Hết năm 2016, tỉnh Thái Nguyên có 55 xã được công nhận đạt chuẩn nông thôn mới

3 mới Hà Nội – Thái Nguyên; nâng cấp, cải tạo Quốc lộ 3 cũ; tuyến đường Thái Nguyên – Chợ Mới (Bắc Kạn); các tuyến giao thông, đô thị thuộc dự án phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên… Các công trình này đã và đang tạo nên một hệ thống giao thông mang tính kết nối cao giữa Thái Nguyên với Thủ

đô Hà Nội và các tỉnh phía Bắc

Đối với hạ tầng khu công nghiệp (KCN), hiện nay, trên địa bàn tỉnh có

6 khu công nghiệp được quy hoạch với tổng diện tích 1.420 ha, trong đó có 4 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, thu hút được 170 dự án, trong đó có 85

dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài và 85 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký đạt trên 7 tỷ USD và trên 12.800 tỷ đồng Nổi bật trong đó là các dự

án của Tập đoàn Samsung và các doanh nghiệp phụ trợ Trong các KCN, hệ thống hạ tầng giao thông, điện, nước sạch, xử lý nước thải, an ninh, phòng cháy chữa cháy được đầu tư và vận hành đồng bộ Hầu hết các KCN được quy hoạch nằm dọc theo các tuyến Quốc lộ 3 mới Hà Nội – Thái Nguyên (KCN Yên Bình, KCN Điềm Thụy) và Quốc lộ 3 cũ (KCN Nam Phổ Yên, KCN Sông Công I, KCN Sông Công II) và các đường Tỉnh lộ, bảo đảm sự gắn kết với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong và ngoài hàng rào KCN

Hệ thống các tuyến đường giao thông được quy hoạch đầu tư xây dựng nối các KCN, khu đô thị thành mạng lưới giao thông liên hoàn

4.2 Giá đất nhà nước quy định trên địa bàn phường Thịnh Đán

4.2.1 Một số loại đất nông nghiệp

Bảng 4.1: Tên loại đất nông nghiệp

( Nguồn: QĐ57/2014-QĐ-UBND – Tỉnh Thái Nguyên )

Dựa vào vị trí của các thửa đất thuộc từng loại đất mà mức giá của các loại đất được xác định khác nhau Các loại đất được định giá chủ yếu dùng vào mục đích sản xuất và sinh hoạt cho người dân, nên yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phải phù hợp với mục đích Mức giá được xác định giảm dần theo từng vị trí thửa đất và phân loại theo từng loại đất