Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận hồng bàng, thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật học)

Vì vậy tôi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành pho Hải Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc

ĐẠI HỌC QUÔC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

MAI HÁI YẼN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn!• •

Ngưòi cam đoan

Mai Hải Yến

MỤC LỤC• •

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 7

KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 7

1.1 Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp 7

1.1 ỉ Khái niệm, bản chất, đặc điêm và ỷ nghĩa pháp lý của thế chấp 7

1.1.2 Khải luận về xử lỷ tài sản thế chấp 13

1.2 Khái luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất 15

1.2.1 Khải luận về quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 17

1.2.3 Những vấn đề pháp lỷ liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đụng đất 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29

CHƯƠNG 2 30

CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỪ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30

2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất 30

2.1 ỉ Tổng quan về các qui định pháp luật về the chap và xử lý tài sản thế chấp 30

2.1.2 Tổng quan về các qui định pháp luật về the chấp tài sản quyền sử dụng đất 39

2.1.3 Các yêu cầu của pháp luật Việt Nam đối với xử lý tài sản the chấp là quyền sử dụng đất 41

2.2 Thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47

2.2.1 Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47

2.2.2 Những vụ án cụ thê liên quan tới xử lỷ tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất được xét xử tại Tòa án nhản dãn Quận Hồng Bàng thành phổ Hải

Phòng 49

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 60

CHƯƠNG 3 61

NHỮNG KIẾN NGHỊ 61

3.1 Những vấn đề rút ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 61

3.2 Những kiến nghị liên quan 64

3.2.1 Kiến nghị về lập pháp 64

3.2.2 Kiến nghị về tư pháp 66

3.2.3 Các kiến nghị khác 67

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 69

KẾT LUẬN 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT

BLDS : BÔ luât Dân sư• • •QSDĐ : Quyền sử dụng đấtTANDTC : Tòa án nhân dân Tối cao

UBND : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG BIÊU

Bảng số liệu báo cáo án Dân sự và KDTM của Tòa án

nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, từ năm

2017-2019

48

MỞ ĐÀU

1 Tính câp thiêt của đê tài

Việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, tham gia thiết lập khu vực thương mại tự do Asean AFTA đã the hện sự hội nhập ngày càng sâu rộng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự được xác lập ngày càng nhiều, hình thức ngày càng đa dạng và phong phú, đồng nghĩa với việc rủi ro phát sinh ngày càng cao

Đe đảm bảo lợi ích chính đáng giữa các bên tham gia giao dịch thì các biện pháp bảo đăm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn được đề cao và quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm

2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phù về giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng

02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm phổ biến và hiệu quả nhất hiện nay Đồng thời hoạt động thế chấp tài sản được xem là một trong những công cụ pháp lý căn bản, mang hiệu quả cao nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh từ giao dịch dân sự

Trong số các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền

sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là QSDĐ không cao như đối với tài sản bào đảm thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn, ốn định và tồn tại mãi mãi

Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chú thể nhận thế chấp

1

Ngoài những vướng măc do nguyên nhân khách quan như thị trường bât động sản "đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn do các văn bản pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.

Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng cho thấy, số lượng vụ án kinh doanh thương mại, dân sự liên quan đến

xử lý tài sản thế chấp được đưa ra giải quyết tại tòa có chiều hướng ngày càng phức tạp, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn

Vì vậy tôi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

- Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành pho Hải Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thế chấp tài sản đế đảm bảo nghĩa vụ dân sự

2 Tình hình nghiên cứu

Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng trong việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng như thúc đẩy sự phát triển của giao dịch dân sự Vỉ vậy, vấn đề này được rất nhiều tác giả quan tâm như: TS Nguyễn Ngọc Diện, "Bình luận khoa học về các hiện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dãn sự”, Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002;

Nguyễn Thị Thu Thủy, Luận văn Thạc sĩ luật học "Hoàn thiện các quy định

về thế chấp quyền sử dụng đất của luật Đất đai năm 2003”, năm 2013; các

bài viết có nội dung xữ lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành

Trong bối cảnh nghiên cứu Bộ luật dân sự 2015 sau gần 03 năm thi hành

và trên yêu cầu của việc phát triến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì việc nhìn nhận một cách tổng thể khách quan về biện pháp thế chấp

2

tài sản hiện nay là vô cùng quan trọng Những công trình nêu trên chỉ tiêp cận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất với ý nghĩa là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm Luận văn này được xem như là một công trình nghiên cứu độc lập xem xét vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sứ dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành một cách tổng thể ớ cả phương diện lý luận và thực tiễn, kết hợp hài hòa giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành điểu chỉnh quan hệ thế chấp, thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp các vụ việc giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.

3 Phạm vi và mục đích nghiên cứu

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất được coi là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực như chính trị, kinh tế, xã hội, pháp luật và được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau Tuy nhiên luận văn chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơ bản về thế chấp như: chủ thể và đối tượng quan hệ thế chấp tài sản; hình thức và thủ tục xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất; quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp; xử lý tài sản quyền sử dụng đất khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ

Trong khuôn khồ luận văn thạc sì, phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ được giới hạn trong các văn bản pháp luật về thế chấp như: BLDS năm 2015, Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 và một số văn bản có liên quan như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bào đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-

CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định sổ 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm về đối tượng quan hệ thế chấp, tác giả tập trung nghiên cứu đối tượng là quyền sử dụng đất bởi trong các bất động sản

3

được sử dụng làm tài sản thê châp thì quyên sử dụng đât là tài sản được sử dụng phổ biến và khi xảy ra tranh chấp việc xử lý loại tài sản này rất phức tạp Nội dung luận văn giới hạn trong vấn đề lý luận về thế chấp tài sản là quyền

sử dụng đất được pháp luật Việt Nam quy định Giới hạn khảo sát của luận văn là quá trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Bởi lẽ, quận Hồng Bàng đang sở hữu hàng loạt các dự án, công trình hạ tầng kỳ thuật có tầm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản của thành phố trong những năm gần đây, vì vậy vấn đề tranh chấp bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất của người dân nói riêng phát sinh nhiều vướng mắc

Thông qua việc nghiên cứu trong phạm vi được đề ra ở trên, tác giả mong muốn cung cấp cho người đọc một cách tổng thể các quy định về hoạt động thế chấp tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất tại thành phố Hải Phòng Trên co sở đó, nghiên cứu thực trạng, tình hình thế chấp bất động săn tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng để có thể đánh giá được mức độ thực thi cùa các quy định pháp luật Đồng thời chỉ ra những hạn chế còn tồn tại; từ đỏ có những giải pháp tối ưu nhất

4 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Để có thể đạt được mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hởi luận văn phải giãi quyết các vấn đề sau:

77?ú’ nhất, đề cập khái quát chung về nội dung về quyền tài sản, quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó kết luận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loạt bất động sản

Thứ hai, phân tích, đánh giá, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất được hệ thống pháp luật Việt Nam quy định Qua đó làm cơ sở cho việc nhận diện về vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời sống kinh tế, xã hội

Thứ ba, nêu thực trạng thi hành pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Trên cơ sở đó

4

phân tích những thành tựu đạt được đông thời những vướng măc, hạn chê trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp và đưa ra các giải pháp,

đề xuất để đảm bảo tốt việc thực hiện những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Chọn hoạt động thế chấp tài sản là bất động sản và cụ thể là quyền sử dụng đất làm đổi tượng nghiên cứu, chúng ta có điều kiện đi sâu phân tích những vấn đề lý luận chung và các quy định của pháp luật cũa Việt Nam về vấn đề này và thực trạng áp dụng pháp luật tại quận Hồng Bàng, Hải Phòng nói riêng, trong quá trình phát triển kinh tế ở Việt Nam hiện nay nói chung

5 Phương pháp nghiên cứu

Đe đạt được các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối quan điểm của Đảng cộng sản Việt Nam Theo đó, người viết đặt các vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất trong mối liên hệ, quan hệ với nhau, không nghiên cứu một cách riêng lẻ đồng thời có sự so sánh với các quy định đã hết hiệu lực theo luật dân sự trước đây

Một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng:

Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng phổ biến trong việc làm rỗ các quy định của pháp luật về quyền tài sản, quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản

Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh: phương pháp này được người viết vận dụng để đưa ra ý kiến nhận xét quy định cùa pháp luật hiện hành có hợp lý hay không, nhìn nhận trong mối tương quan so với quy định trước đây

5

Phương pháp quy nạp, diễn dịch: Được vận dụng để triển khai có hiệu quả các vấn đề liên quan đến thế chấp QSDĐ, đặc biệt là các kiến nghị hoàn thiện.

6 Y nghĩa lý luận và thực tiên của luận văn

Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng để đưa ra những đánh giá, nhận xét về tính thực thi cùa pháp luật hiện hành

Thứ ba, từ những hạn chế mà luận văn phân tích từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, đồng thời góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất

7 Kết cấu cùa luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn gồm 3 chương, cụ thể:

Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Chương 2: Qui định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng

Chương 3: Những kiến nghị

6

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT VÊ xư LÝ TÀI SÁN THÊ CHẢP LÀ QUYÊN sử DỤNG

ĐẤT 1.1 Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

1 ĩ ỉ Khái niệm, bản chất, đặc điếm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp

1.1.1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo từ điển Hán - Việt, thế chấp được định nghĩa: “Thế là bỏ đi, thay

7 í íz^7_ _ 7 A Ổ. „ •

cho con Chap la cam, giữ, bat

Theo từ điển Luật học giải thích: Thế chấp là việc bên có nghía vụ - người vay nợ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - việc trả nợ đối với bên có quyền tức bên cho vay

Xuất phát từ những ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp như trên, chúng ta

có thể hiểu thế chấp là biện pháp, cách thức mà các bên thỏa thuận lựa chọn

để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thông qua một tài sản mà giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm

Điều 2114 của Bộ luật Dân sự Pháp cũng đã quy định như sau: "Thể

chấp là một quyền tài sản trên những hất động sản và được sử dụng đê đảm hảo thi hành một nghĩa vụ ” 1 2 3 Theo đó, luật dân sự Pháp quy định thế chấp

là một quyền trên bất động sản và tài sản thế chấp chỉ có thể là bất động sản

1 Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội

2 Bộ Tư pháp - Viện khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tư pháp, trang

462

3 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

Bên cạnh đó, tại Điều 702, tiêu đề VII, Chương I của Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định thế chấp là việc người thế chấp nhượng một tài sản cho người nhận thế chấp như một bảo đảm đê thi hành một nghĩa vụ nhưng không giao tài sản đó cho người nhận thế chấp Ngoài ra, tại Điều 703

7

quy định vê các loại tài sản thê châp, đó là bât cứ động sàn nào cũng được thê chấp, những loại tài sản khác như tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà lan máy hoặc tàu máy có trọng tải từ 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc lớnmiên là những động sản này đã được đăng ký cho mục đích đó Như vậy, tại

bộ luật Thái Lan quy định về thế chấp ngoài việc không giao tài sản cho bên nhận thế chấp còn quy định cụ thể những tài sản nào được thế chấp.4

Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, NXB Chính trị Quôc gia, Hà Nội, năm 1995

Bình luận Bộ luật dân sự Nhật bản, NXB Tư pháp, Thư viện Bộ Tư pháp, Hà Nội

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định tại Điêu 369: “thê châp là một chê định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó không có việc chuyên giao tài san

Nhìn chung, thê châp theo quy định của pháp luật các nước có thê khác nhau về đối tượng của thế chấp là bất động sản hoặc động sản nhưng điểm chung là khi thế chấp, tài sản không chuyển giao cho bên nhận thế chấp

Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Điêu 317 Bộ luật Dân sự năm

2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo quy

định này, thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự,

theo đó bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế

Thê châp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuât phát từ thời La Mã cổ đại Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong Luật La Mã với nền tảng pháp lý là lý thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hưởng và chi phổi mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật

về thế chấp ở các nước Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thế nào khi chứng minh được bên thế chấp có quyền sở hữu tài sản thế chấp (sẽ được

sở hữu hoặc được ủy quyền định đoạt), có giao kết hợp đồng thế chấp và bên

có nghĩa vụ có sự vi phạm nghĩa vụ Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài săn thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp

Với những quy định được xây dựng trên cơ sở lý thuyết về vật quyền bão đảm đã tạo nên ưu thế cho người nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho quyền lợi của mình Dĩ nhiên đi kèm với đó phải là một hệ thống pháp luật hoàn thiện, hệ thống đăng ký tài sản phát triến với sự minh bạch hóa cao Đây là xu thế phát triển của hầu hết hệ thống pháp luật tại các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lý về bản chất của thế chấp khi đây là một biện pháp bảo đảm được xác lập trên một tài sản xác định

Như vậy, về bản chất cần xác định thế chấp là một biện pháp có tính chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan hệ trái quyền.6 Căn cứ để tạo lập quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sàn thế chấp, chính là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch về việc bên thế chấp sẽ dùng tài sản của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao tài sản thế chấp Trong thời gian tới chúng ta cần tập trung nghiên cứu lý thuyết về vật quyền

6 Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của

pháp luật dãn sự Việt Nam hiện hành, năm 2014, tr 18

bảo đảm đê xây dựng một nên tảng pháp lý vững chăc cho việc sửa đôi các quy định về thế chấp tài sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.

ỉ ỉ 1.3 Đặc điếm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp tài sản

Thứ nhất, thể chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự nên thế chấp cũng có đầy đủ các đặc diêm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Nghĩa vụ phát sinh từ biện pháp bảo đảm thế chấp luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể Hay nói cách khác, một khi xác đã xác định được nghĩa vụ cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải được bào đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành (biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản cũng được xác định như vậy)

Ví dụ: hợp đồng vay tiền tại ngân hàng được hình thành làm phát sinh nghĩa vụ trả tiền nợ gốc đã vay và tiền lãi phát sinh khi đến hạn thanh toán

Đe đảm bào cho việc thực hiện nghĩa vụ này, các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng thế chấp sau khi ký kết hợp đồng tín dụng hoặc đưa vào trong hợp đồng một điều khoản về biện pháp thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán trên

Thứ hai, không có sự chuyển giao tài sản the chap

Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý cùa tài sản thế chấp Ví dụ: anh A thế chấp quyền sử dụng đất để vay Ngân hàng 1 tỷ đồng Anh A phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất chứng minh quyền sở hữu mành đất đó là của anh A mà không phải giao chính mảnh đất đó cho Ngân hàng sử dụng

Khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu được những thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản

10

từ chủ thê này sang chủ thê khác Những giây tờ liên quan đên tài sản thê chấp có thể là giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (đối với ô tô, xe máy, máy bay, tàu biển, ); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kèm theo dự án đã được phê duyệt về ngôi nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất; Các loại giấy tờ trên phải là bàn gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ nhằm hạn chế sự định đoạt của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.

Thử ba, nhiều loại giao dịch thế chấp là đổi tượng bắt buộc của đăng

kỷ giao dịch bảo đảm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì các loại giao dịch sau bắt buộc phải đăng ký là:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cầm co tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biên.

Như vậy, trong số năm loại giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký thì có đến bốn loại giao dịch là thế chấp Ngoài ra, các giao dịch bảo đảm khác do các bên tự nguyện đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch phần lớn

là giao dịch thế chấp Điều này cũng xuất phát từ đặc điểm thứ hai của biện pháp thế chấp Vì không có sự chuyển giao tài sản nên việc cần minh bạch hóa tinh trạng pháp lý của tài sản là rất cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho giao dịch Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tạo lợi thế ưu tiên thanh toán cho người đăng ký trước, khi một tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ thường xảy ra phố biến đối với tài sản thế chấp

11

Thứ tư, đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thê.

Biện pháp thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp khác Với đặc điểm riêng biệt không chuyển giao tài sản bảo đảm, biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ the

Đối với bên nhận thế chấp, do không trục tiếp nắm giữ tài sản nên không mất chi phí cho việc duy trì, giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp; đồng thời không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp

Đối với bên thế chấp việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thế chấp được

ưu tiên, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh Bên thế chấp tiếp tục được sử dụng tài sản thế chấp, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức Mặt khác, bên thế chấp có thể thế chấp một tài sản để bảo đăm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị của tài sản thế chấp Ví dụ: anh A thế chấp chiếc xe ô tô để vay anh B 200 triệu đồng Anh A giao cho anh B giấy đăng

ký xe chứng minh quyền sở hữu của anh A mà không cần giao chính chiếc xe

đó cho B Anh A vẫn được khai thác sử dụng của chiếc xe đó bình thường, thậm chí A mang đi cầm cố để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác miễn sao tổng nghĩa vụ thế chấp và nghĩa vụ cầm cố không vượt quá giá trị của chiếc xe này Trong khi đó, anh B không phải lo về việc trông giữ, bảo quản chiếc xe của anh A

Tuy nhiên, biện pháp thê châp vân ân chứa những rủi ro cho bên nhận thế chấp cao hơn so với bên nhận cầm cố trong quan hệ cầm cố tài sản Thứ nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp Thực tế có rất nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ thế chấp, chẳng hạn như, làm giả giấy đăng kỷ xe ô tô, xe máy, hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lập nhiều hồ sơ xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau Thứ hai, việc giữ

12

gìn tài sản thê châp lại thuộc vê bên có nghĩa vụ và họ có quyên khai thác, sử dụng tài sản thế chấp nếu không có thỏa thuận khác Như vậy rất dễ xáy ra hiện tượng bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho người khác trong thời gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không được biết hay bên thế chấp lạm dụng quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hư hỏng, giảm sút giá trị Tất cả đều dẫn đến hệ quả không bảo đảm được quyền của bên nhận thế chấp.

1.1.2 Khái luận về xử lý tài sản thế chấp

1.1.2.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp

Trên co sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan điểm khoa học về xử lý tài sản thế chấp, đây được coi là một quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp

Do đó, khái niệm xử lý tài sản thế chấp được hiểu là: Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền cùa bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

1.1.2.2 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ

mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp hoàn toàn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo cách phương thức khác nhau

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa

vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc• * • 1 • • • • theo quy định của pháp luật Ví dụ: Trường hợp các bên thỏa thuận sử dụng tài sản vay trong hợp đồng vay Mặc dù chưa đến hạn hợp đồng, nhưng bên vay vi phạm sự thỏa thuận về việc sử dụng khoản tiền vay, bên cho vay có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước hạn Lúc này, các bên có áp dụng

13

biện pháp bảo đảm thì biện pháp bảo đảm sẽ bị xử lý Hoặc trường hợp pháp luật có quy định tài săn bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay Đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc

xử lý tài sản đó (Điều 300 BLDS 2015)

Các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác Ví dụ như: A

có nhận cầm đồ của B một chiếc xe máy, và cho B vay lại một số tiền là 20 triệu đồng Thời hạn vay là 15 ngày Het 1 tuần, A và B có thỏa thuận để A mua lại chiếc xe máy của B với giá là 22 triệu đồng B thực hiện nghĩa vụ chuyển giao lại hồ sơ xe máy và trừ đi 20 triệu đã vay của A, A thanh toán lại cho B 2 triệu chênh lệch còn lại.• • •

1.1.2.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Phương thức xử lý tài sản là cách thức, biện pháp xử lý do các chủ thể

có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực hiện nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan Phương thức xử lý tài sản thế chấp được xác định trong hai trường hợp cụ thể bao gồm: xử lý tài sàn có sự thỏa thuận hoặc xử lý tài sân thế chấp khi hai bên không thỏa thuận được

Trong thực tiễn, rất hiếm khi người có tài sản bảo đảm được đưa ra xử

lý để thực hiện nghĩa vụ lại hợp tác trong quá trình xử lý tài sản Do đó, khi trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc tại thời điểm cần xử lý tài săn bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, các bên không đạt được thỏa thuận về cách thức xử lý, vụ việc sẽ được bên nhận thế chấp khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền Hoặc khi các bên đã thỏa thuận được phương án xử lý nhưng phương án đó không thể thực hiện được trên thực tế và kết quả là bên nhận thế chấp cũng có quyền khởi kiện ra Tòa án Như vậy, khi bên thế chấp không có thái độ hợp tác trong quá trình xử lý tài săn bão đăm, mà điều này xảy ra khá thường xuyên trên thực tế, dẫn đến bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ không thể tiến hành xử lý tài

14

sản bào đảm mặc dù các bên đã có sự thỏa thuận từ trước thì khi phải xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, hầu hết các hợp đồng thế chấp đều phải chuyển sang Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.

Tất nhiên, việc giải quyết tranh chấp trong trường hợp khởi kiện ra Tòa

sẽ được tiến hành theo thủ tục thông thường với thời hạn tố tụng kéo dại lại

có thể bị xem xét ở nhiều cấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp Các nước trên thế giới thường giải quyết những vụ việc này theo thủ tục rút gọn khi chỉ cần chứng minh có sự vi phạm về nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp là hợp pháp; bản án, quyết định trong trường hợp này có giá trị chung thẩm đối với các bên.7

7 Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật về thế chấp tài sản để bào đám thực hiện nghĩa vụ

-1.2 Khái luận về xử lý tài sẳn thế chấp là quyền sủ' dụng đất

1.2.1 Khái luận về quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Khải niệm về quyền sử dụng đất

Đất đai là cơ sở, là cội nguồn hình thành nên sự sống và là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của loài người Nếu thiếu đất đai thì con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển được Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ sở hữu có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sứ dụng và quyền định đoạt Đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đổi với tài sản Tuy nhiên, tùy vào từng điều kiện kinh tế, xã hội, ỷ chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mồi quốc gia quy định chế độ

sở hữu khác nhau đối với đất đai Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế

độ sở hữu tư nhân đối với đất đai (Anh, Đức, ), vì vậy các nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đày đủ ba quyền năng trên Trường hợp này, quyền sử dụng đất gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, người sở hữu có toàn quyền định đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của mình như bán, tặng cho, thế chấp, quản lý, sử dụng mà không có bất kỳ một hạn chế nào Tuy nhiên nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất và quyền sờ hữu đất

tách riêng biệt và độc lập với nhau Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận

sở hữu tư pháp về đất đai, bên cạnh đó Điều 53 Hiến pháp năm 2013 khẳng

định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dãn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thong nhất quản lý’’ do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền

năng đối với đất đai Theo đó, đề thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất chứ không phải Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.8 Chính điều này cũng là một điếm chú ý để khẳng định đất đai là một loại tài sản đặc biệt so với các tài sản khác

8 Luật Dương Gia, Quy định về việc công nhận quyển sử dụng đất, Ngày 18/01/2020

https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-viec-cong-nhan-quyen-su-dung-dat/

Quyền sử dụng đất ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết

về các quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sừ dụng đất theo quy định của pháp luật

đã tạo ra một loại tài sản mới đó là quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, )

Từ sự phân tích trên, chúng ta có thể hiểu Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử đụng đất; quyền được khai thác các thuộc tỉnh, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.

1.2.1.2 Bản chất quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của

16

mình thông qua nhiêu hình thức khác nhau như bán, cho thuê, tặng cho, thê chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, quyền sừ dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây

là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sàn, là tài sàn đặc biệt so với các tài sản khác Việc khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc Quyền

sử dụng đất với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khắng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản Trong đó bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, Quyền sử dụng đất

là một loại tài sản và tài săn này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt

Trên cơ sở đó có thể thấy, quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân

là tài sản của cá nhân, quyền sử dụng đất hợp pháp của tồ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tồ chức và hộ gia đình đó Do vậy, khi cá nhân, tô chức,

hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyền nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất để hợp tác, sản xuất kinh doanh, quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất, quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và quyền khác theo quy định cúa pháp luật

1.2.2 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Khải niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

17

Cơ sở pháp lý tiên đê cho các giao dịch vê quyên sử dụng đât nói chung

và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc Căn cứ theo khoản 2

Điều 54 Hiến pháp 2013: “Tổ chức, cả nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyên quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ ”.

Cụ thể hóa Hiến pháp, các quy định luật Đất đai 2013 đã ghi nhận nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất Với các quyền nêu trên của người sử dụng đất cho thấy, đất đai không còn là thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng và được Nhà nước cấp phát như trước đây, mà nó đã trở thành tài sản được định giá bằng tiền và giá đó được thể hiện thông qua các giao dịch về quyền sứ dụng đất trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

Trong quá trình vận hành quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất là một lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét các quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất với ý nghĩa là một biện pháp bảo đàm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản Song thế chấp quyền sử dụng đất vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản và quyền sử dụng đất Vì vậy, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh ở

cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực khác có liên quan

Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dần các quy trình và cách thức

cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những

18

phương thức giải quyêt các trường hợp phát sinh trong thực tê khi thực hiện quyền và nghía vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực nêu trên cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tết các điều kiện về chủ thể, đối tượng, cũng như các trình tự, thủ tục về việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay một định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm cụ thể độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng, nhằm định hướng cho các bên trong quá trình xác lập quan hệ thế chấp, từ khi bắt đầu cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt Trên cơ sở khái niệm đó, chúng ta có thể rút ra được bân chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp QSDĐ Từ đó, mồi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thế khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành.

Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp

lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên có QSDĐ (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên the chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

1.2.2.2 Đặc điểm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biếu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp

Mặc dù BLDS 2015 không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp bất động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều 317)

và khái niệm về bất động sản, động sản (Điều 107) cho chúng ta nhận định được rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những tài sản gì Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm

19

trong quan hệ thê châp, Luật Đât đai 2013 quy định khá cụ thê điêu kiện cùa từng chủ thể và từng loại đối tượng được phép tham gia (Điều 188) Qua các chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bàn thân đất đai hay QSDĐ nói chung QSDĐ của chủ thể thế chấp có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch Vì vậy, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đai diên của Nhà nước về đất đai.

Như vậy, QSDĐ không phải tài sàn thuộc quyên sở hữu của người mang đi thế chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Do bị chi phối bởi hình thức sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai nên các quy định về thế chấp QSDĐ bị ràng buộc một cách chặt chẽ bởi cách quy định của Nhà nước Với quan hệ thế chấp QSDĐ thì không phải QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được Nhà nước cho phép, được pháp luật chi định mới trở thành đối tượng của các giao dịch đó

Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phái là hình thức chuyên QSDĐ.

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được pháp luật đất đai hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầy đủ

Cụ thể, khi ký kết hợp đồng thể chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp đó, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng; mà quyền đó vẫn thuộc về bên thế chấp Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ về phương diện

20

pháp lý khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đây đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên Hoặc QSDĐ cũng có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia (bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn.

QSDĐ thế chấp được sử dụng như một công cụ làm tin, gây sự tin tưởng và tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp khi họ lo sợ không có cơ

sở đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ sẽ được bên vay thực hiện nghiêm chỉnh Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ giấy tờ về QSDĐ của bên thế chấp nhằm tìm một hình thức thỏa mãn lợi ích cho cả hai bên chứ không làm thay đổi chủ thể

sử dụng đất cũng như không làm thay đổi các quan hệ cụ thể liên quan đến QSDĐ đã được thiết lập trước khi thế chấp Mục đích của bên thế chấp luôn luôn hướng tới việc có được một nguồn vốn để đầu tư, khai thác một cách hiệu quả trên mành đất hợp pháp của mình Bên thế chấp mong muốn được khai thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi chứ không hướng tới việc chuyển hẳn QSDĐ của mình để lấy một khoản tiền từ phía bên kia, rồi phải chấm dứt QSDĐ hợp pháp của mình Việc chấm dứt và

từ bỏ QSDĐ của bên thế chấp để xác lập cho bên nhận thế chấp chỉ là giải pháp cuối cùng và trong trường hợp bên thế chấp không còn con đường lựa chọn nào khác đế thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình Hay nói cách khác, việc chuyển giao giấy tờ pháp lý đối với QSDĐ cho bên nhận thế chấp nắm giữ chỉ

là cách thức mà các bên tiến hành để làm cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm lẫn nhau trong quá trình thực hiện giao dịch; chứ không nhằm mục đích chuyển QSDĐ cho bên nhận thế chấp sau khi đã thỏa mãn nhu cầu về vốn Việc chuyến giao QSDĐ chỉ xảy ra khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không trả được nợ Tuy nhiên, việc chuyến giao QSDĐ trong trường hợp này không phải bàn thân của thế chấp tạo ra mà phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá hoặc có được bởi phán quyết có hiệu lực của Tòa án

21

Thứ ba, trình tự thủ tục thê châp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác

Do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất, các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được pháp luật quy định khá chặt chẽ và nghiêm ngặt Các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ có quyền tự do thỏa thuận và định đoạt nhàm thỏa mãn các lợi ích mà các bên hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác, của Nhà nước Đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật không chỉ quy định chặt chẽ về điều kiện, chủ thể

và đối tượng QSDĐ tham gia quan hệ thế chấp như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự nghiêm ngặt cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch Điều đó

có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể có tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải tuân thủ quy định pháp luật

về hình thức của hợp đồng: cả BLDS lẫn Luật Đất đai đều quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản mà không được lựa chọn hình thức pháp lý khác Bên cạnh đó, đế thuận lợi cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai và đề phòng rủi ro pháp lý đối với những giao dịch liên quan đến QSDĐ, pháp luật hiện hành còn quy định hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền

- cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký cùng tham gia trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này Ngoài ra, trình tự, thú tục thế chấp QSDĐ và quy trình

xử lý QSDĐ cũng được pháp luật quy định rất khắt khe Mặc dù QSDĐ được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng điều đó không có nghĩa là QSDĐ được nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Ví dụ như, khi bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thỉ các bên sẽ thỏa

22

thuận vê phương thức xử lý QSDĐ, nêu không thỏa thuận được thì QSDĐ được xử lý thông qua bán đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên có thể khới kiện tại Tòa án.

1.2.3 Những vẩn đề pháp lý liên quan tói xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Khái niệm xử lý tài sản the chap là quyền sử dụng đất

Tài sản thế chấp được xừ lý khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm có sự vi phạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định Xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật

Tuy nhiên, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, kết quả của việc xử lý tài sản sẽ không những ảnh hưởng đến lợi ích cùa các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp Ví dụ như đối tượng thuê lại diện tích đất, Do vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thế và chặt chẽ của pháp luật

Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được tác giả tiếp cận dưới các góc độ kinh tế và góc độ học thuyết pháp lý về thế chấp:

Dưới góc độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được hiểu là việc

sử dụng một phương thức nào đó (bán đấu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên nhận thế chấp nhận chuyển nhượng QSDĐ, ) nhằm thu giữ lại những lợi ích (trong phạm vi giá trị QSDĐ thế chấp) thuộc về bên nhận thế chấp một cách nhanh chóng và chủ động Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không được bảo đảm theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập như thông thường QSDĐ được

23

sử dụng đê bảo đảm thông qua xử lý sẽ được quy đôi thành tiên nhăm bù đăp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp Như vậy, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là ỌSDĐ cần

phải được coi là một “quá trình” để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ thế chấp Bởi các lý do sau:

Thứ nhất, mục đích của xử lý tài săn thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp Quyền này cần được bảo vệ một cách trục tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp Nếu không có hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc chúng không hợp pháp thì bên nhận thế chấp không có quyền xử

lý QSDĐ đó Do vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ (mang đặc tính của quan hệ trái quyền) có ý nghĩa là một trong những căn cứ quan trọng đế đặt nền tảng cho việc bên nhận thế chấp thực thi quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục

để định đoạt QSDĐ đó Do vậy, cần phái có sự chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên thể chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đó

Các biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một

cơ quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi

nợ Như vậy, xừ lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là việc tiến hành các biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp

24

Thứ ba, xử lý tài sản thê châp QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thê

có quyền trên QSDĐ đó trên nguyên tắc "ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước" Tính chất vật quyền của thế chấp QSDĐ là căn cứ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp trên, số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể Trên cơ sở những phân tích nêu trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ như sau: đây là quả trình thực thi quyền của hên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt QSDĐ qua các phương thức đặc thù và

sổ tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thể chấp và các chủ thế khác cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thử tự ưu tiên do các hên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

1.2.3.2 Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Việc nắm bắt những đặc điếm của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ sẽ giúp cho việc vận dụng những quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được linh hoạt và hiệu quả Theo đó, những đặc điểm

đó được cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐ được thế chấp Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện đăng kỷ thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là QSDĐ thế chấp và QSDĐ này có thể biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp Trong trường hợp có sự thay đổi QSDĐ thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại QSDĐ đó Trước khi xử lý QSDĐ thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp QSDĐ và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ QSDĐ được xử lý Chuyển QSDĐ thế chấp thành tiền hoặc xác lập chuyển nhượng QSDĐ đó là những cách để bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ

25

Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thê châp QSDĐ làm châm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với QSDĐ đó Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bào đảm và giá trị của QSDĐ được dùng để bù đắp thay thế cho giá trị cùa nghĩa vụ bị vi phạm đó Đe xác định được giá trị của QSDĐ thì cách thông thường và phố biến nhất là thẩm định giá lại QSDĐ đó và tổ chức bán đấu giá, chuyển nhượng QSDĐ cho một bên khác nhằm đối lại tiền để bù đắp cho khoản nợ hoặc dùng chính QSDĐ đó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm.

Thứ ba, phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đa dạng, phong

phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trù' trường hợp pháp luật có quy định khác Phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là cách thức

để bên nhận thế chấp có thể bù đắp được lợi ích của mình đã bị xâm phạm Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phương thức xứ lý tài sản thế chấp QSDĐ như: bán tài sản, bên nhận thế chấp nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba Neu sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi• • JL JL • • •• •hành đối với các bên Sự thỏa thuận về cách thức xử lý QSDĐ có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một điều khoản trong hợp đồng thế chấp QSDĐ Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải

xử lý tài sản thế chấp QSDĐ, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách thức xử

lý QSDĐ đó Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thể thỏa thuận được hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì QSDĐ đó mới bị xử lý theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi kiện yêu cầu tòa án xử lý, hoặc yêu cầu cơ quan, tố chức bán đấu giá QSDĐ,

Thứ tư, sô tiên thu được từ xử lý tài sản thê châp QSDĐ cũng giông như sổ tiền thu được từ việc xử lý các tài sản thế chấp thông thường đều có thể đảm bảo cho lợi ích của nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập• • • • 1

26

theo luật định hoặc theo sự thỏa thuận của các bên Mục đích cuôi cùng của • • • • • • 4^2

xử lý tài sản thể chấp là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chú thể có liên quan đến tài sản thế chấp đó Đối với QSDĐ, có nhiều trường hợp không chỉ

có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền với QSDĐ mà còn các chủ thể khác cũng có quyền hợp pháp với QSDĐ đó như: Các chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng chính QSDĐ đó; Các chủ nợ không có bảo đảm; Chủ thể nhận thế chấp QSDĐ là tài sản hình thành từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyển nhượng QSDĐ; Người bán trả chậm, trả dần, cho thuê QSDĐ mà bên thế chấp đem đi thế chấp; người bảo quản tài sản thế chấp, người làm dịch vụ liên quan đến tài sản thế chấp; Do vậy, số tiền thu được

từ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước, trừ những trường họp đặc biệt có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

77zứ năm, quá trình xử lý tài sản thế chấp QSDĐ cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là quá trình xử lý QSDĐ (bán, chuyển nhượng, ) để thu lại tiền, do vậy cần phải

có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải hợp tác để xử lý QSDĐ đó Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một giai đoạn cùa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xứ lý được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả chứ không thể thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thế khi xử lý tài sản thế chấp

là QSDĐ

Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ bị chi phối bởi các yếu

tố cơ bản sau: (i) QSDĐ phải hợp pháp và có tính thanh khoản: Tính hợp

27

pháp của QSDĐ thê hiện ở việc QSDĐ phải thuộc sở hữu của bên thê châp được chứng minh qua Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp Tính thanh khoản của QSDĐ được thể hiện ở hai khía cạnh: QSDĐ phải dễ dàng được bán, chuyển nhượng trên thị trường Đồng thời, QSDĐ phải được định giá chính xác theo giá trị của nó Trường hợp QSDĐ định giá cao quá thì sẽ khó bán hoặc định giá thấp quá thì gây thiệt hại cho bên thế chấp và có khi số tiền

xử lý được cũng không đủ để thanh toán cho khoản nợ; (ii) Bên thế chấp có thiện chí trong việc chuyển giao QSDĐ cho bên có quyền xử lý tài sản thế chấp Chuyển giao để xử lý cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp bị mất tài sản đó Tuy nhiên, với tâm lý "cùa đau con xót" khiến cho bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chây ì và tìm cách trì hoãn việc chuyển giao tài sản cho bên nhận thể chấp; (iii) Bên nhận thế chấp đã công bố công khai lợi ích trên QSDĐ: Đăng ký giao dịch bảo đảm là thù tục pháp lý cần thiết để tạo nên vật quyền của bên nhận thế chấp Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp được quyền truy đòi QSDĐ đó từ bên thế chấp hoặc bất cứ bên thử

ba nào để xử lý và quyền được ưu tiên thanh toán trước các bên có quyền lợi liên quan đến tài sản thế chấp; (iv) Căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể có liên quan đen QSDĐ được quy định rõ ràng: Các quy tắc về quyền ưu tiên phải rõ ràng, chuẩn xác để chủ nợ cũng như bất cứ người nào khác có giao dịch với bên vay đều có thể xác định được, với mức độ chắc chắn cao nhất, những rủi

ro pháp lý đi liền với việc cấp tín dụng có bảo đảm Hơn thế, các quy tắc ưu tiên này phải có khả năng giải quyết mâu thuẫn không chì giữa các bên thế chấp với nhau mà còn giữa lợi ích của bên thế chấp với lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp

28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Với những đặc trưng cùa QSDĐ và biện pháp thế chấp tài sản, biện pháp thế chấp QSDĐ đã và đang diễn ra hết sức sôi động và phổ biến trong nền kinh tế thị trường hiện nay, chúng đang trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu cho các nhà đầu tư có nhu cầu về vốn Thế chấp QSDĐ được đánh giá là biện pháp có lợi thế hơn trong việc phòng ngừa rủi ro cho các tố chức tín dụng bởi các chủ thể cho vay thấy trước được các giá trị có thể thu về từ nguồn tài sản bảo đảm là QSDĐ

Do tính phổ biến của biện pháp thế chấp QSDĐ nên việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải coi trọng vì việc xử lý QSDĐ thế chấp sẽ quyết định hiệu quả của giao dịch bảo đảm Việc xử lý QSDĐ có ý nghĩa rất lớn đối với cả bên nhận thế chấp, bên thế chấp, góp phần tạo điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả và tạo tính thanh khoản Kinh nghiệm pháp luật các nước cũng cho thấy quá trình xử lý tài sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt là phải tính đến việc bảo về quyền lợi cho bên nhận thế chấp Từ các yếu

tố trên cho thấy pháp luật cần có những quy định cụ thể, hợp lý điều chình việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

29

CHƯƠNG 2

CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÈ xứ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN

NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHÓ HẢI PHÒNG

2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

2.1.1 Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp và xử lý tài săn the chấp

Biện pháp thế chấp theo quy định của BLDS năm 2015 chứa đựng cả yếu tố của trái quyền và vật quyền //?<? chấp tài sản là việc một bên (sau đây

gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài sản the chấp do bên the chấp giữ Các bên có thê thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

2.1.1.1 Cơ sở pháp lý đối với tài sản thế chấp

* Khái niệm tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm

Căn cứ vào Điều 318 BLDS 2015 quy định về tài sán thế chấp như sau:

ỉ Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường họp có thỏa thuận khác.

2 Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường họp có thỏa thuận khảc.

30

3 Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đẩt thuộc quyền sở hữu của hên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường họp có thỏa thuận khác.

4 Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng đê thế chấp Tô chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tô chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tô chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiêm theo họp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa

vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

* Điều kiện để xác định một tài sản được đem thế chấp:• • < • ỉ

Thứ nhất, bên thế chấp có quyền thế chấp đối với tài sản, chẳng hạn đối

với bất động sản thì bên thế chấp phải là người có tên trên bất động sản đã được kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký tại cơ quan địa chính;

Thứ hai, tài sản thế chấp không có bất kỳ sự tranh chấp nào để giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản thế chấp;

Thứ ba, tài sản thế chấp không thuộc đối tượng cấm chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật

Thứ tư, nếu đối với các tài sản là các hạng mục công trình xây dựng cần thiết phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm và phải giao lại cho bên nhận thế chấp trong thời gian thế chấp tài sản đó

* Giá trị tài sản thế chấp

Việc xác định giá trị tài sản thế chấp và chuyển giao tài sản thế chấp tùy từng tài sản cụ thể Nếu đối với tài sản không phải là quyền sử dụng đất thì giá trị do hai bên thỏa thuận hoặc thuê tố chức tư vấn chuyên môn xác định và có tham khảo đên các loại giá của Nhà nước quy định tại thời điểm đó

31

đối với tài sản đó (căn cứ theo Điều 306 BLDS 2015 về định giá tài sản bảo đảm) Neu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là tùy từng loại đất mà có cách xác định cụ thể:

+ Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá của UBND tinh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp

+ Nếu giá trị tài sản đem thế chấp lớn hơn nhiều so với khoăn vay thì khách hàng có thể dùng phần còn lại để làm tài sản thế chấp khoản vay mới, hay nói cách khác một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ miễn sao tống giá trị các nghĩa vụ bảo đâm phải nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp (Điều

296 BLDS 2015)

2.1.1.2 Cơ sở pháp lý về xử lý tài sàn thế chấp

Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp Theo đó, quyền đối với tài sản của bên thế chấp cũng chấm dứt (cả về pháp lý và thực tế) và được dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hướng tới là dùng tài sản đe bảo đảm cho một khoản vay trong một thời gian nhất định Khi khoản nợ đã được trả, tài sản đó của họ sẽ được khôi phục lại• • • 7 • • X e •hoàn toàn, tră về cho họ vị thế là người chủ đích thực.9 Những hậu quả pháp

lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chì được thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra.10

9 Nguyền Thị Nga (2009), Pháp luật về thể chắp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học,

Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội.

10 Vũ Thị Hồng Yen (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sán thể chấp theo quy định của pháp luật dân sự

Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

32

Căn cứ theo Điêu 299 BLDS năm 2015 thì việc xử lý QSDĐ thê châp được thực hiện trong những trường hợp sau đây:

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đủng nghĩa vụ.

Nghĩa vụ được phát sinh trên cơ sở các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng, không đầy nghĩa vụ sẽ gây thiệt hại cho bên có quyền, vì vậy bên

có quyền sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ Nghĩa vụ được bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay Trong hợp đồng vay thường có 2 thời hạn: thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo định kỳ Vậy câu hỏi đặt ra là trong trường hợp khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp không? Hay phải chờ cho đến hạn của hợp đồng tín dụng thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng

có quyền yêu cầu xử lý ngay vì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ Một trong những nghĩa vụ của bên đi vay là nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ (hay còn gọi là nghĩa vụ được phân chia thành nhiều phần đế thực hiện) Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần đề thực hiện thì thời hạn của từng phần là căn cứ

đề xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu khởi kiện Có quan điếm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn cúa hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp Theo quan điểm cá nhân, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai này bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015: "Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kê cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại" Do vậy, nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp được xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụtrẳ lãi thì chỉ khi

33