PHÂN TÍCH HÌNH THỨC hợp ĐỒNG, VAI TRÒ ẢNH HƯỞNG của HÌNH THỨC hợp ĐỒNG đến HIỆU lực của hợp ĐỒNG tìm hợp ĐỒNG có HÌNH THỨC BẰNG văn bản có CÔNG CHỨNG và nêu các bước cần rà SOÁT và bảo đảm hợp ĐỒNG TUÂN THỦ ĐÚNG HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH

Các nội dung cơ bản của hợp đồng sẽđược xác lập dựa trên ý chí chung khi các bên thỏa thuận miệng Hợp đồng miệng thường được áp dụng trong các trường hợp ngay sau sau khigiao kết, các bê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN

KHOA LUẬT

TIỂU LUẬN

Môn: Kỹ năng đàm phán, ký kết hợp đồng

ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG, VAI TRÒ ẢNH HƯỞNG CỦA HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG ĐẾN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TÌM HỢP ĐỒNG CÓ HÌNH THỨC BẰNG VĂN BẢN CÓ CÔNG CHỨNG VÀ NÊU CÁC BƯỚC CẦN RÀ SOÁT

VÀ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TUÂN THỦ ĐÚNG HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH

Họ và tên : Nguyễn Thị Thanh

Phòng thi: 2001

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2021

MỤC LỤC

1 Hình thức của hợp đồng

Hợp đồng là một trong những giao dịch dân sự phổ biến trong cuộc sống đượchình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên chủ thể về việc xác lập, thay đổi hoặcchấm dứt quyền vầ nghĩa vụ dân sự Thông qua hợp đồng, các bên thể hiện ý chí củamình Hợp đồng được coi là pháp luật với các bên khi tạo nên sự ràng buộc pháp lýchặt chẽ về quyền và nghĩa vụ Những điều khoản được các bên cam kết phải được thểhiện bằng hình thức nhất định, đó là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các bên đãxác định, tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng và độ tin tưởng lẫn nhau

mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng phùhợp với từng trường hợp cụ thể

BLDS 2015 quy định vấn đề hình thức của hợp đồng được điều chỉnh về cácquy định của dân sự Tại điều 119 BLDS 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân

sự (cũng là hình thức của hợp đồng) bao gồm: giao dịch dân sự được thể hiện bằng lờinói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Đối với Giao dịch dân sự thông quaphương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật vềgiao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản Ngoài ra, tại Điều 119 BLDScũng quy định về trường hợp giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản cócông chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định của pháp luật

1.1 Hình thức của hợp đồng thông qua lời nói (Hợp đồng miệng)

Đây là hợp đồng mà các bên thông qua lời nói để diễn đạt tư tưởng và ý muốncủa mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng Các nội dung cơ bản của hợp đồng sẽđược xác lập dựa trên ý chí chung khi các bên thỏa thuận miệng

Hợp đồng miệng thường được áp dụng trong các trường hợp ngay sau sau khigiao kết, các bên sẽ thực hiện và chấm dứt (điển hình là tình huống ở trong chợ ngườimua rau và người bán rau thỏa thuận về giá cả, sau đó hợp đồng miệng được các bênxác lập và thực hiện ngay lập tức và kết thúc sau khi bên mua trả tiền cho bên bán)hoặc trong trường hợp các bên có sự tin tưởng lẫn nhau (ví dụ bạn bè thân thiết chonhau vay tiền), dựa trên việc tin tưởng mà các bên có thể xác lập hợp đồng vay thôngqua lời nói

Vì lý do dễ dàng thực hiện, ngắn gọn nên hợp đồng miệng thường kèm theonhững rủi ro lớn Xét cho cùng hợp đồng luôn là chứng cứ quan trọng khi xét xử các

vụ việc tranh chấp dân sự, sự thỏa thuận của các bên được thể hiện trong hợp đồng cóthể xác định là bằng chứng rõ ràng nhất Tuy nhiên đối với hợp đồng miệng, khi một

bên trong hợp đồng phủ nhận sự tồn tại của thỏa thuận vì lợi ích riêng/ trốn trách nghĩa

vụ thì bên còn lại khó có thể thực hiện nghĩa vụ chứng minh

1.2 Hình thức của hợp đồng thông qua hành vi

Đây là hợp đồng mà các bên thông qua hành vi để thực hiện việc xác lập hợpđồng Hình thức mua bán trong siêu thị là ví dụ điển hình trong việc giao kết hợpđồng bằng hành vi, theo đó người mua sẽ lựa chọn hàng hóa đã được trưng bày vàniêm giá trên quầy siêu thị và thanh toán ở quầy thu ngân, khi người mua thực hiệnxong nghĩa vụ thanh toán, hàng hóa thuộc sở hữu của họ thì hợp đồng mua bán thôngqua hành vi sẽ chấm dứt

1.3 Hình thức của hợp đồng bằng văn bản

Đây là hợp đồng mà sự thỏa thuận của các bên được thể hiện thông qua ngônngữ viết và được chứa đựng theo một trong các hình thức văn bản sau: Văn bản viết vàvăn bản điện tử

Văn bản viết

Đối với hình thức này, các bên trong hợp đồng phải ghi đầy đủ những nội dung

đã thỏa thuận thông qua hình thức viết tay hoặc đánh máy Trong văn bản đó phải ghinhận đầy đủ những điều khoản cơ bản của hợp đồng và các bên tham gia phải cùng kýtên hoặc điểm chỉ xác nhận

Thông thường hợp đồng sẽ được lập thành nhiều bản và mỗi bên tham gia sẽ có ít nhấtmột bản Khác với hợp đồng miệng, hợp đồng bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lýchắc chắn và thể hiện tính pháp lý cao hơn đối với quyền lợi và nghĩa vụ của các bêntham gia

Văn bản điện tử

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 19 BLDS 2015 quy định Giao dịch dân sự thông quaphương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệp theo quy định của pháp luật vềgiao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản Như vậy những hợp đồng điện tửcũng chính là hợp đồng dân sự mang hình thức văn bản Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 36Luật Giao dịch điện tử 2005 có quy định Giao kết hợp đồng điện tử là việc sử dụngthông điệp dữ liệu để tiến hành một phần hoặc toàn bộ giao dịch trong quá trình giaokết hợp đồng

Giao dịch điện tử ngày càng phổ biến trong cuộc sống hằng ngày, điển hình làviệc mua sắm, “chốt đơn” trên các sàn giao dịch điện tử như Shoppe, Tiki, Lazada

được người dân hưởng ứng do dễ dàng thao tác, nhanh chóng và tiện lợi Người muachỉ cần chọn loại hàng hóa, số lượng, và chọn tiến hành mua hàng, người bán sẽ dựatrên thông tin dữ liệu được cung cấp để vận chuyển hàng hóa đến người mua.

1.4 Hợp đồng có công chứng chứng thực

Đối với hợp đồng có hình thức là văn bản còn có thể phân loại thành hợp đồngkhông công chứng chứng thực và hợp đồng có công chứng chứng thực Hợp đồngkhông công chứng sẽ được thực hiện như trên phần 1.3 đã đề cập, đối với Hợp đồngcông chứng chứng thực, BLDS 2015 có quy định tại Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015theo đó “Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng vănbản có công chứng chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Ngoài BLDS 2015, các luật khác cũng có quy định về các loại hợp đồng cầncông chứng, chứng thực như Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất độngsản, và các nghị định, thông tư có liên quan

Ví dụ, như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơquan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ); hợp đồng thể chấp nhà ở phải được công chứnghoặc chứng thực (khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014), hợp đồng tặng cho bấtđộng sản (khoản 2 Điều 459 BLDS 2015),…

Có thể nhận thấy khi hợp đồng có giá trị lớn, có tính chất phức tạp, đối tượngcủa hợp đồng chịu sự quản lý của nhà nước, đối tượng của hợp đồng liên quan tới bấtđộng sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì bắt buộc hình thức của hợp đồng cầntuân theo quy định của pháp luật

Trong các hình thức hợp đồng, đây là hình thức có giá trị pháp lý cao nhất

2 Sự ảnh hưởng của hình thức hợp đồng đối với hiệu lực của hợp đồng

Hình thức của hợp đồng có vai trò quan trọng đói với hợp đồng dựa trên cácyêu tố sau đây:

Ý chí của các bên được thể hiện thông qua hình thức của hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền

và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng là sự thống nhất ý chí của các chủ thể về những vấn đề

nhất định mà hình thức hợp đồng có vai trò thể hiện ý chí đó ra bên ngoài, tạo thành nộidung hợp đồng, đó là sợi dây pháp lý trói buộc các bên.

Hình thức hợp đồng có vai trò xác định thời điểm giao kết, có hiệu lực của hợp đồng

Tại điều 400 BLDS 2015 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng, theo đó đốivới hợp đồng miệng thì thời điểm giao kết là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nộidung của hợp đồng, đối với hợp đồng bằng văn bản, khi các bên sau cùng ký vào vănbản hat bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản chính là thời điểmgiao kết hợp đồng, đối với trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó xáclập bằng văn bản thì thời điểm giao kết là khi các bên đã thỏa thuận về nội dung củahợp đồng

Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng, từ đó xácđịnh được hiệu lực của hợp đồng vì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từthời điểm giao kết trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác và pháp luậtcũng không có quy định khác

Hình thức của hợp đồng là hiệu lực của hợp đồng khi pháp luật quy định

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sựtrong trường hợp pháp luật có quy định Đối với các hợp đồng có quy định về hìnhthức chuyên biệt thì hình thức của hợp đồng là yếu tố quyết định hiệu lực của hợpđồng Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản cócông chứng chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó, trong trường hợp hợpđồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì sẽ vô hiệu, trừ trườnghợp tại điều 129 BLDS 2015 Ví dụ theo quy định của BLDS 2015, Hợp đồng vềquyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy địnhcủa Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan, tuynhiên các bên chủ thể cố ý không xác lập bằng văn bản mà chỉ thông qua hợp đồngmiệng thì giao dịch dân sự trên vô hiệu

Ngoài ra, trong trường hợp pháp luật không quy định về điều kiện công chứng,chứng thực, đăng ký nhưng các bên thỏa thuận với nhau về hình thức của hợp đồngbằng văn bản có công chứng và coi đó là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì hợpđồng chỉ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chứchành nghề công chứng đã được công chứng ( căn cứ theo khoản 1 Điều 5 Luật côngchứng năm 2014),

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

***

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở (1)

Số /HĐ

, ngày tháng năm

Căn cứ qui định tại Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 Căn cứ theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Căn cứ qui định tại Luật đất đai số: 45/2013/QH13 Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên Hai bên chúng tôi gồm: BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên bán): (2) - Ông (bà)(3):

- Số CMND (hộ chiếu): cấp ngày / / , tại………

- Hộ khẩu thường trú:

- Địa chỉ liên hệ:

- Điện thoại: Fax (nếu có):

- Số tài khoản: tại Ngân hàng:

- Mã số thuế:

BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên mua): (4) - Ông (bà)(5):

- Số CMND (hộ chiếu): cấp ngày / / , tại

- Hộ khẩu thường trú:

- Địa chỉ liên hệ:

- Điện thoại: Fax (nếu có)

- Số tài khoản: tại Ngân hàng:

➔ - Mã số

thuế:

➔ Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung sau đây:

➔

➔ Điều 1 Đặc điểm chính của nhà ở mua bán (6)

➔ 1 Loại nhà ở (biệt thự, căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ):

➔ Sử dụng riêng : m2; Sử dụng chung (nếu có) m2

➔ Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (trả

bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng)

➔ Thời hạn thực hiện thanh toán

➔ Thanhtoán một lần vào ngày tháng năm (hoặc trong thờihạn ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng này)

➔ Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanhtoán vào các đợt như sau(8):

➔ - Đợt 1 là đồng vào ngày tháng năm (hoặc sau ngày

kể từ ngày kí kết hợp đồng này)

➔ - Đợt 2 là đồng vào ngày tháng năm (hoặc sau ngày kể

từ khi thanh toán xong đợt 1)

➔ - Đợt tiếp theo

➔ Trước mỗi đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán có trách nhiệm

thông báo bằng văn bản (thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện ) cho

Bên mua biết rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngàynhận được thông báo này

➔

➔ Điều 3 Thời hạn giao nhận nhà ở

➔ 1 Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn vớinhà ở đó và giấy tờ pháp lý về nhà ở nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cho Bênmua trong thời hạn là ngày, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền muanhà ở (hoặc kể từ

➔ ngày hợp đồng này được ký kết) (9) Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản

có chữ ký xác nhận của hai bên

➔ 2 Các trường hợp thỏa thuận khác

➔ Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiêntai, địch họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra

➔ Sau thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hưhỏng thuộc trách nhiệm của Bên mua

➔

➔ Điều 5 Quyền và nghĩa vụ của Bên bán

➔ Quyền của Bên bán:

➔ Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 2 củahợp đồng này;

➔ Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 củahợp đồng này;

➔ Yêu cầu Bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bánnhà ở theo quy định của pháp luật;

➔ Yêu cầu Bên mua đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người thứ ba (trong trường

hợp nhà ở mua bán đang cho thuê, cho mượn).

➔ Nghĩa vụ của Bên bán:

➔ Bàn giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho Bên mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3của hợp đồng này;

➔ (Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngòai nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hòan thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu).

➔ Bảo quản nhà ở trong thời gian chưa bàn giao nhà cho Bên mua;

➔ Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán nhà ởtheo quy định của pháp luật;

➔ Thông báo cho Bên mua các hạn chế về quyền sở hữu đối với nhà ở (nếu mua

bán nhà ở là căn hộ nhà chung cư thì Bên bán phải thông báo cho Bên mua biết

rõ các quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ mua bán và quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đó);

➔ đ) Có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đốivới nhà ở cho Bên mua (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận Bên mua đi làmthủ tục)

➔

➔ Điều 6 Quyền và nghĩa vụ của Bên mua

➔ Quyền của Bên mua:

➔ Yêu cầu Bên bán bàn giao nhà kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuậntại Điều 3 của Hợp đồng này

➔ (Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì Bên mua có quyền yêu cầu Bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận);

➔ Yêu cầu Bên bán phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đềnghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (nếu Bên mua đi làm thủtục này);

➔ Yêu cầu Bên bán nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc mua bánnhà ở theo quy định của pháp luật

➔ Nghĩa vụ của Bên mua:

➔ Trả đầy đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này;

➔ Nhận bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thoả thuận của hợpđồng này;

➔ Nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến mua bán nhà ở cho Nhà

nước theo quy định của pháp luật;

➔ Bảo đảm quyền, lợi ích của người thứ ba theo quy định của pháp luật (nếu nhà ở

mua bán đang được cho thuê, cho mượn).

➔

➔ Điều 7 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

➔ Hai bên thoả thuận cụ thể các trách nhiệm (như phạt; tính lãi, mức lãi suất;phương thức thực hiện trách nhiệm ) do vi phạm hợp đồng trong các trườnghợp Bên mua chậm thanh toán tiền mua nhà hoặc chậm nhận bàn giao nhà ở,Bên bán chậm bàn giao nhà ở

➔

➔ Điều 8 Các trường hợp bất khả kháng

➔ Bên mua hoặc Bên bán không bị coi là vi phạm hợp đồng và không bị phạt viphạm hoặc không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu việc chậm thựchiện hoặc không thực hiện đúng các nghĩa vụ được các bên thỏa thuận trong hợpđồng này do có sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, hỏa hoạn, sựthay đổi quy định pháp luật và các trường hợp khác mà không phải do lỗi củacác Bên gây ra

➔

➔ Điều 9 Chuyển giao quyền và nghĩa vụ

➔ Bên mua có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, chothuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ởsau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó

➔ Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở từ Bên bán nhưng Bên mua thựchiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện

➔

➔ Điều 10 Cam kết của các Bên

➔ Bên bán cam kết nhà ở nêu tại Điều 1 của hợp đồng này thuộc quyền sở hữu củaBên bán và không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật

➔ Bên mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về nhà ở

➔ Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị épbuộc, lừa dối Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu cần thay đổi hoặc bổsung nội dung của hợp đồng này thì các bên thỏa thuận lập thêm phụ lục hợp