TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN KHOA LUẬT TIỂU LUẬN Môn Kỹ năng đàm phán, ký kết hợp đồng ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG, VAI TRÒ ẢNH HƯỞNG CỦA HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG ĐẾN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TÌM HỢP ĐỒNG CÓ.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN
KHOA LUẬT
TIỂU LUẬN
Môn: Kỹ năng đàm phán, ký kết hợp đồng
ĐỀ TÀI
PHÂN TÍCH HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG, VAI TRÒ ẢNH HƯỞNG CỦA HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG ĐẾN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TÌM HỢP ĐỒNG CÓ HÌNH THỨC BẰNG VĂN BẢN CÓ CÔNG CHỨNG VÀ NÊU CÁC BƯỚC CẦN RÀ SOÁT
VÀ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TUÂN THỦ ĐÚNG HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH
Họ và tên : Nguyễn Thị Thanh Hằng MSSV : 3118430038
Lớp : DLU1184 Phòng thi: 2001
Trang 2Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2021
Trang 3MỤC LỤC
1 Hình thức của hợp đồng ……… …………1
1.1 Hình thức của hợp đồng thông qua lời nói ……… ………… 1
1.2 Hình thức của hợp đồng thông qua hành vi ……… …… 1
1.3 Hình thức của hợp đồng bằng văn bản ……… … 2
1.4 Hợp đồng có công chứng chứng thực ……… …….2
2 Sự ảnh hưởng của hình thức hợp đồng đối với hiệu lực của hợp đồng … …… 3
3 Phần liên hệ thực tế ……… ……5
4 Tài liệu tham khảo ……… ….15
Trang 41 Hình thức của hợp đồng
Hợp đồng là một trong những giao dịch dân sự phổ biến trong cuộc sống được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên chủ thể về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền vầ nghĩa vụ dân sự Thông qua hợp đồng, các bên thể hiện ý chí của mình Hợp đồng được coi là pháp luật với các bên khi tạo nên sự ràng buộc pháp lý chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ Những điều khoản được các bên cam kết phải được thể hiện bằng hình thức nhất định, đó là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các bên đã xác định, tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng và độ tin tưởng lẫn nhau
mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng phù hợp với từng trường hợp cụ thể
BLDS 2015 quy định vấn đề hình thức của hợp đồng được điều chỉnh về các quy định của dân sự Tại điều 119 BLDS 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự cũng là hình thức của hợp đồng bao gồm: giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Đối với Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản Ngoài ra, tại Điều 119 BLDS cũng quy định về trường hợp giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định của pháp luật
1.1 Hình thức của hợp đồng thông qua lời nói Hợp đồng miệng
Đây là hợp đồng mà các bên thông qua lời nói để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng Các nội dung cơ bản của hợp đồng sẽ được xác lập dựa trên ý chí chung khi các bên thỏa thuận miệng
Hợp đồng miệng thường được áp dụng trong các trường hợp ngay sau sau khi giao kết, các bên sẽ thực hiện và chấm dứt điển hình là tình huống ở trong chợ người mua rau và người bán rau thỏa thuận về giá cả, sau đó hợp đồng miệng được các bên xác lập và thực hiện ngay lập tức và kết thúc sau khi bên mua trả tiền cho bên bán hoặc trong trường hợp các bên có sự tin tưởng lẫn nhau ví dụ bạn bè thân thiết cho nhau vay tiền, dựa trên việc tin tưởng mà các bên có thể xác lập hợp đồng vay thông qua lời nói
Vì lý do dễ dàng thực hiện, ngắn gọn nên hợp đồng miệng thường kèm theo những rủi ro lớn Xét cho cùng hợp đồng luôn là chứng cứ quan trọng khi xét xử các
vụ việc tranh chấp dân sự, sự thỏa thuận của các bên được thể hiện trong hợp đồng có thể xác định là bằng chứng rõ ràng nhất Tuy nhiên đối với hợp đồng miệng, khi một
Trang 5bên trong hợp đồng phủ nhận sự tồn tại của thỏa thuận vì lợi ích riêng/ trốn trách nghĩa
vụ thì bên còn lại khó có thể thực hiện nghĩa vụ chứng minh
1.2 Hình thức của hợp đồng thông qua hành vi
Đây là hợp đồng mà các bên thông qua hành vi để thực hiện việc xác lập hợp đồng Hình thức mua bán trong siêu thị là ví dụ điển hình trong việc giao kết hợp đồng bằng hành vi, theo đó người mua sẽ lựa chọn hàng hóa đã được trưng bày và niêm giá trên quầy siêu thị và thanh toán ở quầy thu ngân, khi người mua thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán, hàng hóa thuộc sở hữu của họ thì hợp đồng mua bán thông qua hành vi sẽ chấm dứt
1.3 Hình thức của hợp đồng bằng văn bản
Đây là hợp đồng mà sự thỏa thuận của các bên được thể hiện thông qua ngôn ngữ viết và được chứa đựng theo một trong các hình thức văn bản sau: Văn bản viết và văn bản điện tử
Văn bản viết
Đối với hình thức này, các bên trong hợp đồng phải ghi đầy đủ những nội dung
đã thỏa thuận thông qua hình thức viết tay hoặc đánh máy Trong văn bản đó phải ghi nhận đầy đủ những điều khoản cơ bản của hợp đồng và các bên tham gia phải cùng ký tên hoặc điểm chỉ xác nhận
Thông thường hợp đồng sẽ được lập thành nhiều bản và mỗi bên tham gia sẽ có ít nhất một bản Khác với hợp đồng miệng, hợp đồng bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lý chắc chắn và thể hiện tính pháp lý cao hơn đối với quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia
Văn bản điện tử
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 19 BLDS 2015 quy định Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệp theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản Như vậy những hợp đồng điện tử cũng chính là hợp đồng dân sự mang hình thức văn bản Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 36 Luật Giao dịch điện tử 2005 có quy định Giao kết hợp đồng điện tử là việc sử dụng thông điệp dữ liệu để tiến hành một phần hoặc toàn bộ giao dịch trong quá trình giao kết hợp đồng
Giao dịch điện tử ngày càng phổ biến trong cuộc sống hằng ngày, điển hình là việc mua sắm, “chốt đơn” trên các sàn giao dịch điện tử như Shoppe, Tiki, Lazada
Trang 6được người dân hưởng ứng do dễ dàng thao tác, nhanh chóng và tiện lợi Người mua chỉ cần chọn loại hàng hóa, số lượng, và chọn tiến hành mua hàng, người bán sẽ dựa trên thông tin dữ liệu được cung cấp để vận chuyển hàng hóa đến người mua
1.4 Hợp đồng có công chứng chứng thực
Đối với hợp đồng có hình thức là văn bản còn có thể phân loại thành hợp đồng không công chứng chứng thực và hợp đồng có công chứng chứng thực Hợp đồng không công chứng sẽ được thực hiện như trên phần 1.3 đã đề cập, đối với Hợp đồng công chứng chứng thực, BLDS 2015 có quy định tại Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 theo đó “Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Ngoài BLDS 2015, các luật khác cũng có quy định về các loại hợp đồng cần công chứng, chứng thực như Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản, và các nghị định, thông tư có liên quan
Ví dụ, như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ); hợp đồng thể chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014), hợp đồng tặng cho bất động sản (khoản 2 Điều 459 BLDS 2015),…
Có thể nhận thấy khi hợp đồng có giá trị lớn, có tính chất phức tạp, đối tượng của hợp đồng chịu sự quản lý của nhà nước, đối tượng của hợp đồng liên quan tới bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì bắt buộc hình thức của hợp đồng cần tuân theo quy định của pháp luật
Trong các hình thức hợp đồng, đây là hình thức có giá trị pháp lý cao nhất
2 Sự ảnh hưởng của hình thức hợp đồng đối với hiệu lực của hợp đồng
Hình thức của hợp đồng có vai trò quan trọng đói với hợp đồng dựa trên các yêu tố sau đây:
Ý chí của các bên được thể hiện thông qua hình thức của hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền
và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng là sự thống nhất ý chí của các chủ thể về những vấn đề
Trang 7nhất định mà hình thức hợp đồng có vai trò thể hiện ý chí đó ra bên ngoài, tạo thành nội dung hợp đồng, đó là sợi dây pháp lý trói buộc các bên
Hình thức hợp đồng có vai trò xác định thời điểm giao kết, có hiệu lực của hợp đồng
Tại điều 400 BLDS 2015 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng, theo đó đối với hợp đồng miệng thì thời điểm giao kết là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng, đối với hợp đồng bằng văn bản, khi các bên sau cùng ký vào văn bản hat bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản chính là thời điểm giao kết hợp đồng, đối với trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết là khi các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng
Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng, từ đó xác định được hiệu lực của hợp đồng vì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác và pháp luật cũng không có quy định khác
Hình thức của hợp đồng là hiệu lực của hợp đồng khi pháp luật quy định
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định Đối với các hợp đồng có quy định về hình thức chuyên biệt thì hình thức của hợp đồng là yếu tố quyết định hiệu lực của hợp đồng Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì sẽ vô hiệu, trừ trường hợp tại điều 129 BLDS 2015 Ví dụ theo quy định của BLDS 2015, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan, tuy nhiên các bên chủ thể cố ý không xác lập bằng văn bản mà chỉ thông qua hợp đồng miệng thì giao dịch dân sự trên vô hiệu
Ngoài ra, trong trường hợp pháp luật không quy định về điều kiện công chứng, chứng thực, đăng ký nhưng các bên thỏa thuận với nhau về hình thức của hợp đồng bằng văn bản có công chứng và coi đó là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng đã được công chứng ( căn cứ theo khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014),
Trang 83 Liên hệ thực tế
Tìm một hợp đồng có hình thức bằng văn bản có công chứng và nêu rõ các bước rà soát và bảo đảm hợp đồng tuân thủ đúng luật định
Sau đây em xin đưa ra hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đủ 2 điều kiện có hình thức bằng văn bản và có công chứng
Căn cứ tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực
Căn cứ vào khoản 1 Điều 123 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ
Trang 9CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-*** -HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở (1) Số /HĐ , ngày tháng năm
Căn cứ qui định tại Bộ luật dân sự số: 91/2015/QH13 Căn cứ theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Căn cứ qui định tại Luật đất đai số: 45/2013/QH13 Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên Hai bên chúng tôi gồm: BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên bán): (2) - Ông (bà) (3):
- Số CMND (hộ chiếu): cấp ngày / / , tại………
- Hộ khẩu thường trú:
- Địa chỉ liên hệ:
- Điện thoại: Fax (nếu có):
- Số tài khoản: tại Ngân hàng:
- Mã số thuế:
BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên mua): (4) - Ông (bà) (5):
- Số CMND (hộ chiếu): cấp ngày / / , tại
- Hộ khẩu thường trú:
- Địa chỉ liên hệ:
- Điện thoại: Fax (nếu có)
- Số tài khoản: tại Ngân hàng:
- Mã số thuế:
Trang 10Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung sau đây:
Điều 1 Đặc điểm chính của nhà ở mua bán (6)
1 Loại nhà ở (biệt thự, căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ):
2 Địa chỉ nhà ở:
(Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì ghi rõ địa điểm nơi nhà ở được xây dựng theo quy hoạch đã được duyệt).
3 Tổng diện tích sàn xây dựng: m2
4 Tổng diện tích sử dụng đất ở: m2, trong đó:
Sử dụng riêng : m2; Sử dụng chung (nếu có): m2
Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê ): ……… ………
(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày đến ngày ).
5 Các trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:
6 Giấy tờ pháp lý về nhà ở, đất ở kèm theo:
Điều 2 Giá bán và phương thức thanh toán
1 Giá bán nhà ở (7) là đồng
(Bằng chữ: ).
Giá bán này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và thuế giá trị gia tăng VAT (nếu bên bán thuộc diện phải nộp thuế VAT)
2 Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (trả
bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng)
3 Thời hạn thực hiện thanh toán
a) Thanh toán một lần vào ngày tháng năm (hoặc trong thời hạn ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng này)
b) Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán vào các đợt như sau (8):
- Đợt 1 là đồng vào ngày tháng năm (hoặc sau ngày kể từ ngày kí kết hợp đồng này)
- Đợt 2 là đồng vào ngày tháng năm (hoặc sau ngày kể từ khi thanh toán xong đợt 1)
- Đợt tiếp theo
Trang 11Trước mỗi đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán có trách nhiệm thông
báo bằng văn bản (thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện ) cho Bên mua biết
rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngày nhận được thông báo này
Điều 3 Thời hạn giao nhận nhà ở
1 Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà ở đó
và giấy tờ pháp lý về nhà ở nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn là ngày, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở (hoặc kể từ ngày hợp đồng này được ký kết) (9) Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ
ký xác nhận của hai bên
2 Các trường hợp thỏa thuận khác
Điều 4 Bảo hành nhà ở
1 Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định tại Điều 85 của Luật Nhà ở năm 2014
2 Bên mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên bán khi nhà ở có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên mua, Bên bán có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành các hư hỏng theo đúng quy định Nếu Bên bán chậm thực hiện bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường
3 Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra
4 Sau thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của Bên mua
Điều 5 Quyền và nghĩa vụ của Bên bán
1 Quyền của Bên bán:
a) Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 2 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 của hợp đồng này;
c) Yêu cầu Bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà
ở theo quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu Bên mua đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người thứ ba (trong trường hợp
nhà ở mua bán đang cho thuê, cho mượn).