Luan van pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Thuật ngữ này được sử dụng trong Luật Đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song đạo Luật này lại không đưa ragiải thích chính thức về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung c

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mỗi quốc gia, đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên vô cùng quýgiá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng mà còn là tài sản có giá trị lớncủa mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Dựa trên chế độ sở hữu đất đai này, Nhà nướcthực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua một trong cáchình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Đểngười sử dụng đất yên tâm đầu tư, sử dụng đất hiệu quả thì pháp luật ghi nhận vàbảo hộ QSDĐ thông qua một trong các biện pháp là cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọichung là GCNQSDĐ) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Xét ở khía cạnh xã hội thì gia đình là tế bào của xã hội bao gồm các thànhviên có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng Đất đai là một trongnhững tài sản có giá trị của hộ gia đình Trong hộ gia đình có loại đất thuộc quyền

sử dụng của cá nhân; có loại đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình và cóloại đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng (vợ chồng là đồng sử dụng) ViệtNam là nước đa dân tộc gồm 54 dân tộc; trong đó, người Kinh chiếm khoảng 80%dân số và trở thành dân tộc đa số Ở các gia đình người Kinh, chế độ phụ hệ chiphối quan hệ giữa các thành viên trong hộ gia đình Theo quan niệm truyền thông,người đàn ông có vai trò quyết định mọi vấn đề của gia đình từ vấn đề kinh tế, đứngtên chủ sở hữu tài sản, quyết định lập gia đình cho con cái đến việc để thừa kế tàisản v.v Điều này thể hiện tư tưởng phong kiến lạc hậu "trong nam khinh nữ"không còn phù hợp với quan niệm của xã hội hiện đại và đi ngược lại quy định củaHiến pháp năm 2013: "Công dân nam, nữ bình đẳng về mọi mặt Nhà nước có chínhsách bảo đảm quyền và cơ hội bình đẳng giới" (khoản 1 Điều 26) Cụ thể hóa quyđịnh này, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận một trong các nguyên tắc cấp GCNQSDĐlà: "Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.Trường hợp quyền sửdụng hoặc quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ vàchồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấpđổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu"1 Quy địnhnày kế thừa nội dung của khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 Dẫu vậy, thựctiễn triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng gặp không ít ràocản, trở ngại mà trước hết là suy nghĩ, nhận thức lạc hậu của một bộ phận khôngnhỏ người dân ở nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; của sự tự ti nằm ở chínhbản thân người phụ nữ với tư tưởng "cam chịu" v.v Nên các quy định này của

1 Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 chưa thể phát huy được tính tích cực trong cuộc sống và làmcho tiến độ cấp GCNQSDĐ trong cả nước không đúng với thời gian, kế hoạch đề

ra Cho dù thời gian qua có không ít các công trình nghiên cứu về pháp luật cấpGCNQSDĐ nói chung và chế định cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng nói riêng được công bố với nhiều giải pháp được đưa ra Song vấn đềnày vẫn còn dư địa để tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu; bởi lẽ, công cuộc giải phóngphụ nữ nói chung và bảo đảm sự bình đẳng giới trong lĩnh vực đất đai nói riêng làvấn đề không hề đơn giản Hơn nữa, đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành với những sửa đổi, bổ sung về cấpGCNQSDĐ thì cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ mộtcách hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn nhằm góp phần nâng caohiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2013 Từ lý do nêu trên, học viên chọn đề tài:

"Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất

là tài sản chung của vợ chồng" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng nói riêng là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai Vấn đề nàydành được sự quan tâm của giới nghiên cứu khoa học pháp lí nước ta với các côngtrình, các bài viết, các sách chuyên khảo được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một

số công trình cụ thể sau: i) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học

Luật Hà Nội; ii) Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3/2005; ii) Trần

Luyện (2004), Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, Tạp chí Ngân hàng; iii) Anh Đức (2014), Bảo đảm quyền lợi phụ nữ trong Luật Đất đai, Nguồn thuvienphapluat.vn ngày 14/5/2014; iv) Huyền Ngân

(2008), Bất bình đẳng giới trong chứng nhận quyền sử dụng đất, Nguồn vneconomy.vn, ngày 15/10/2008; v) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018), Bình

luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; vi) Phùng Văn

Ngân (2008), Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và pháp luật; vii) Phạm Hữu Nghị (2009), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên

họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra, Tạp chí Dân chủ và pháp luật;

viii) Doãn Hồng Nhung (2007), Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía

cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003,

Tạp chí Luật học; ix) Trần Thị Hồng (2009), Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy

chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động, Tạp

chí Nghiên cứu Gia đình và Giới; x) Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai

Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí

Luật học, số 8; xi) Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng (2010), Bàn về

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Kỷ yếu Hội thảo khoa học "65 năm thành

lập ngành quản lý đất đai" do Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi

trường tổ chức, Hà Nội - tháng 10/2010; xii) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị

pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận

án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; xiii) Bộ Tài nguyên và Môi

trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất

đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/9/2012 v.v

Các công trình khoa học đã công bố đã giải quyết một số vấn đề lý luận vềGCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ như phân tích khái niệm, đặc điểm, ýnghĩa của GCNQSDĐ; cơ sở ra đời pháp luật về cấp GCNQSDĐ; khái niệm, đặcđiểm; nội dung và các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp GCNQSDĐ…; đánhgiá thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đưa ra giải pháp hoàn thiện v.v Tuy nhiên, nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thựctiễn pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng thamchiếu với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hànhthì dường như còn ít công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiêncứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn đi sau tìm hiểu phápluật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoànthiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng vànâng cao hiệu quả thực thi ở nước ta trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Căn cứ mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể sau đây:

Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ đối

với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng như phân tích khái niệm, đặc điểm và ýnghĩa của GCNQSDĐ; phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của việc cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng v.v

Hai là, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, bao gồm; luận giải khái niệm và đặc điểm củapháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng; nộidung và yêu cầu của pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng; các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng…

Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là

tài sản chung của vợ chồng và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng ở nước ta

Bốn là, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và nâng cao hiệu quả thực thi ở nước ta trongthời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tượngnghiên cứu gồm những nội dung cụ thể sau đây:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luậtđất đai trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hiện nay

- Hệ thống cơ sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và pháp luật về cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

- Kinh nghiệm của một số nước về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng

- Nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Nội dung các quy định về tài sản chung của vợ chồng của Luật Hôn nhân

và gia đình năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến đề tàiluận văn

- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng ở nước ta trong thời gian qua

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạnphạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau đây:

Thứ nhất, giới hạn về nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu và đánh giá

việc thực thi các quy định luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ hai, giới hạn về phạm vi Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực

thi các quy định luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành trong phạm vi

cả nước

Thứ ba, giới hạn về thời gian Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực

thi các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng từnăm 2003 đến nay Bởi lẽ, năm 2003 là năm Luật Đất đai 2003 ra đời lần đầu tiênquy định việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phảighi rõ cả họ tên vợ và họ tên chồng (khoản 3 Điều 48)

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn dựa trên phương pháp luậnnghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đốichiếu được sử dụng để nghiên cứu Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật vềcấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng ở Việt Nam;

- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng

để nghiên cứu Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ làtài sản chung của vợ chồng và thực tiễn thi hành ở Việt Nam;

- Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khinghiên cứu Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.

6 Những đóng góp của luận văn

Luận văn có những đóng góp chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về lý luận Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ

thống cơ sở lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng thông qua việc phân tích lý luận về GCNQSDĐ; cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đốivới QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng ở Việt Nam

Thứ hai, về thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp

GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng chỉ ra những kết quả,những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giải pháphoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng và nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở Việt Nam

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách,pháp luật đất đai; đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp; phục vụ cho công tác họctập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật đất đai ở các cơ sở đàotạo luật của Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaluận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng ở Việt Nam

Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài

sản chung của vợ chồng và thực tiễn thi hành ở Việt Nam

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT

VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG Ở

VIỆT NAM

1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền

sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1.1.1.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận QSDĐ là một thuật ngữ ra đời kể từ khi ban hành Quyếtđịnh số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) vềviệc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cảnước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003,năm 2013 Thuật ngữ này được giải thích trong các văn bản pháp luật, các sách, báopháp lý cụ thể như sau:

- Theo Luật Đất đai năm 2013: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhànước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất"2

- Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật HàNội quan niệm: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấpcho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai vàđược Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm"3

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạnnăm 2006: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà

2 Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 150.

nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất"4 v.v

Như vậy, các quan niệm trên đây về GCNQSDĐ đều thống nhất với nhau ởviệc xác định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụngđất để công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp

Tìm hiểu về GCNQSDĐ có thể thấy loại giấy này có một số đặc điểm cơbản sau đây:

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Giấy này được Nhànước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtkhi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm "đầu ra" của quá trình kê

khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địachính Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản Để cóthể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất;diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí,hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai vớicác chủ sử dụng đất lân cận Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin vềthửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằmxác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể Do đó, GCNQSDĐ làkết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng kýđất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Điều này có nghĩa là không phải bất cứ

tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định của phápluật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cóthẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ Các cơ quan này bao gồm Ủy ban nhân dân

4 Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa,

Hà Nội, tr 302.

(UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình

tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v.v được pháp luật quy định rất chặtchẽ

Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang

tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền,trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định

- Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sửdụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồngốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹthuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tàinguyên và môi trường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ TN&MTban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụngthống nhất giữa các địa phương trong cả nước

1.1.1.2 Quan niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Giấy chứng nhận QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng làmột dạng cụ thể của GCNQSDĐ Thuật ngữ này được sử dụng trong Luật Đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song đạo Luật này lại không đưa ragiải thích chính thức về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng.Căn cứ vào khái niệm GCNQSDĐ và nội dung các quy định hiện hành vềGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng có thể hiểu nội dung của

thuật ngữ này như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản chung khác của vợ chồng gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản chung khác của vợ chồng gắn liền với đất hợp pháp của chung vợ chồng có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung.

Bên cạnh các đặc điểm chung của GCNQSDĐ, GCNQSDĐ đối với QSDĐ

là tài sản chung của vợ chồng còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Một là, đối tượng được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này không phải là

người sử dụng đất nói chung bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất ổn định lâu dài

mà là vợ chồng (nam nữ kết hôn hợp pháp thông qua việc UBND xã, phường, thị trấnhoặc cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài cấp giấy đăng ký kết hôn) có tài sảnchung là QSDĐ Vợ chồng cùng đứng tên người sử dụng trong GCNQSDĐ và là đồng

sử dụng đối với diện tích đất là tài sản chung Khi vợ chồng ly hôn thì QSDĐ là tàisản chung sẽ được Tòa án xử chia đôi (mỗi bên vợ chồng được một nửa mảnh đất)căn cứ vào cơ sở pháp lý là GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

Hai là, đất được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là tài sản chung của

vợ chồng Có nghĩa là diện tích đất này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân(thời kỳ hôn nhân bắt đầu từ thời điểm vợ chồng được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp giấy đăng ký kết hôn kéo dài cho đến khi một bên vợ hoặc chồng chết;hoặc được quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân công nhận thuậntình ly hôn, phán quyết xét xử vụ án ly hôn của Tòa án nhân dân có hiệu lực phápluật) thông qua các hình thức xác lập gồm: i) Đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồngđược vợ, chồng đồng ý góp vào khối tài sản chung; ii) Đất do vợ chồng nhậnchuyển nhượng trong thời kỳ hôn nhân; iii) Đất được tặng cho chung cho vợ vàchồng; iv) Đất được thừa kế chung của vợ và chồng

Ba là, việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

không chỉ liên quan đến QSDĐ của vợ chồng mà còn phụ thuộc vào yếu tố hônnhân của vợ chồng Điều này có nghĩa là khi xem xét hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của

vợ chồng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ thẩm tra các thông tin vềdiện tích đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất,giấy tờ sử dụng đất v.v mà còn quan tâm đến yếu tố diện tích đất này được hìnhthành trong thời kỳ hôn nhân hay trước thời kỳ hôn nhân hoặc diện tích đất này cóđược vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung hay không…

1.1.1.3 Quan niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Giấy chứng nhận QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng đượctiếp cận trên hai khía cạnh: i) Đối với người sử dụng đất là vợ chồng thì việc cấpGCNQSDĐ có nghĩa là Nhà nước thông qua chứng thư pháp lý GCNQSDĐ công

nhận QSDĐ là tài sản chung hợp pháp của vợ chồng Với khía cạnh này, vợ chồng

là người sử dụng đất - đối tượng thụ hưởng việc cấp GCNQSDĐ được pháp luậtcông nhận và bảo hộ QSDĐ là tài sản chung hợp pháp; ii) Đối với Nhà nước với tưcách là người quản lý đất đai Việc cấp GCNQSDĐ đối với đất là tài sản chung của

vợ chồng là một hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước nhằm ghi nhận QSDĐ hợppháp của vợ chồng đối với một mảnh đất nhất định - là tài sản chung của vợ chồngthông việc thẩm tra, công nhận và ghi nhận các thông tin đầy đủ, chính xác vào nộidung GCNQSDĐ bao gồm chủ sử dụng đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất,nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ về đất v.v

Với góc độ một hoạt động nghiệp vụ chuyên môn - pháp lý của quản lý nhànước về đất đai thì khái niệm cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng được hiểu như sau: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của vợ chồng đối với đất là tài sản chung.

Bên cạnh các đặc điểm chung của hoạt động cấp GCNQSDĐ thì cấp GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau:

Một là, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là

một trong những bảo đảm mang tính pháp lý đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng Có nghĩa là khi được cấp GCNQSDĐ, vợ chồng có quyền bình đẳng trongviệc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản chung là đất đai Vợ chồng cóquyền khiếu nại, tố cáo đối với bất kỳ hành vi nào xâm phạm, tranh chấp đếnQSDĐ là tài sản chung và yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệquyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với khối tài sản chung này

Hai là, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là

khâu cuối cùng để hoàn thành quá trình trao QSDĐ của Nhà nước đối với vợ chồngthông qua giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

Ba là, quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận chuyển QSDĐ của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của vợ chồngđối với diện tích đất là tài sản chung Trong khi đó, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ

là tài sản chung của vợ chồng là căn cứ pháp lý xác nhận tính hợp pháp của QSDĐđối với đất đai là tài sản chung của vợ chồng

Bốn là, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

không chỉ là sự ghi nhận và bảo hộ của Nhà nước đối với quyền, lợi ích hợp pháp

mà còn ràng buộc cả nghĩa vụ của vợ chồng đối với khối tài sản chung là đất đai

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1.1.2.1 Đối với Nhà nước

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là

cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là một hoạtđộng quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng nhưlợi ích cộng đồng Ý nghĩa này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau

Một là, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là

một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sáchđất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai Bởi lẽ, thông quahoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng,Nhà nước nắm bắt được thông tin về tình hình sử dụng đất đai nói chung và thôngtin về sử dụng đất của vợ chồng nói riêng trong phạm vi cả nước; từ đó phân tích,đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai kịp thời điều chỉnh, bổ sung, đề xuấtchiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệu quả

Hai là, hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê

đất đai diễn ra thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian Chưa làm tốt công tác cấpGCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng nói riêng thì không thể phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụnghợp pháp của vợ chồng, diện tích đất nào là tài sản chung, diện tích đất nào là tài sảnriêng; những loại đất nào là do lấn, chiếm v.v Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐnói chung và cấp GCNQSDĐ đối với tài sản chung của vợ chồng nói riêng, những câuhỏi này đã được trả lời; bởi lẽ, để được cấp GCNQSDD thì tài sản chung của vợ chồngphải phù hợp quy hoạch sử dụng đất; các thông tin thể hiện trong hồ sơ xin cấpGCNQSDĐ được thẩm tra tính chính xác, đầy đủ Mặt khác, thực tiễn cho thấy việcchưa xác định được một cách cụ thể trường hợp nào là sử dụng đất hợp pháp, trườnghợp nào thuộc diện không hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp sẽ gây không ít khókhăn cho Nhà nước trong thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng góp phần tạo lập thêm nguồn thu chongân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng nói riêng là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhànước Có thể khẳng định rằng, qua hoạt động này, Nhà nước nắm đầy đủ, chính xácthông tin về người sử dụng đất, về thửa đất… phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đấtphi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là nhà đất,tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính v.v Đây là những khoản thukhông nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải chi ramột khoản vốn khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai Như vậy, cấpGCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng nói riêng sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất,thể hiện rõ định hướng "lấy đất nuôi đất" của Nhà nước

Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soátcác giao dịch đất đai của người sử dụng đất nhằm minh bạch và công khai hóa thịtrường bất động sản

Nhà nước thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, sẽ kiểm soát được các giaodịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất (trong đó có vợ chồng sử dụng đất) Hiệnnay các giao dịch đất đai diễn ra một cách sôi động, đặc biệt ở các thành phố lớn.Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch đất đai: giao dịch hợp pháp và giao dịch bấthợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục nhằm mục đích trốnthuế; chuyển QSDĐ không đủ điều kiện; buôn bán QSDĐ kiếm lời v.v Các giaodịch ngầm đó đã tạo nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinhdoanh, dẫn đến sự tích tụ đất đai không hợp pháp và gia tăng sự phân hóa giàu - nghèobất hợp lý trong xã hội Chính vì vậy cần phải có sự quản lý, điều tiết kịp thời củaNhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai ngầm nằm trong sự kiểm soát củapháp luật Hơn nữa, cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ

là tài sản chung của vợ chồng nói riêng được xem như một cơ chế do Nhà nước đề

ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả hai phía: Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa những người sử dụng đất với nhau (trong đó có vợ chồng sử dụng đất)

1.1.2.2 Đối với người sử dụng đất là vợ chồng

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng là đảm bảo pháp lý để người sử dụngđất nói chung và vợ chồng nói riêng (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) yêntâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất

Trong một thời gian dài nền kinh tế nước ta được quản lý bởi cơ chế kế hoạchhóa, tập trung cao độ nên đất đai không được thừa nhận có giá Kể từ khi chuyển đổisang nền kinh tế thị trường thì đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầu vốn cócủa nó Trong điều kiện đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất

mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (trong đó có vợ chồng)…

sử dụng ổn định lâu dài Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động vàlàm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thì Nhà nước phải có

cơ chế pháp lý bảo hộ QSDĐ của người sử dụng thông qua việc cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài

sản chung của vợ chồng nói riêng cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy

đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định

Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụngđất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi

có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này…"

Như vậy, chỉ người có QSDĐ hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch

về QSDĐ Điều này là hợp lý; bởi lẽ, đất sử dụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ,

rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng, thời hạn sửdụng và chủ sử dụng đất v.v thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằmbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họphải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho người sử dụng đất để được quyền tiếp cận,

sử dụng đất đai Tuy nhiên, do việc quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta qua cácthời kỳ rất phức tạp, còn nhiều hạn chế cộng với hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin vềđất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ v.v nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp

của người sử dụng đất rất khó khăn Nay với việc người sử dụng đất được Nhà nướccấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để xác định họ là người sử dụng đất hợp phápmột cách dễ dàng hơn Điều này ngăn ngừa các rủi ro tiềm ẩn khi thực hiện nhữnggiao dịch về đất đai.

Thứ ba, được cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ

là tài sản chung của vợ chồng nói riêng là một trong những điều kiện để người sửdụng đất (trong đó có vợ chồng) được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất

Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để người

sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,công cộng là họ phải có GCNQSDĐ Người không có GCNQSDĐ khi Nhà nướcthu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vìlợi ích quốc gia, công cộng không được bồi thường mà chỉ có thể được xem xét hỗtrợ một phần thiệt hại Điều này là hợp lý; bởi lẽ chỉ người có QSDĐ hợp pháp mớiđược Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị chấm dứt QSDĐ không do lỗicủa họ gây ra thông qua việc Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thứ tư, cấp GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản

chung của vợ chồng nói riêng nhằm xác lập một trong những căn cứ pháp lý để người

sử dụng đất (trong đó có vợ chồng) tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những quyền chungcủa người sử dụng đất là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền,lợi ích hợp pháp về đất đai của mình (khoản 5) Điều này có nghĩa là người sử dụngđất hợp pháp khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp của mình thì cóquyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo

vệ Tuy nhiên, họ phải chứng minh trước các cơ quan nhà nước có thẩm quyền,mình là người sử dụng đất hợp pháp Cơ sở pháp lý để xác định QSDĐ của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, vợ chồng v.v là hợp pháp khi họ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ

1.1.3 Yêu cầu của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng khôngchỉ có ý nghĩa đối với Nhà nước mà còn đối với người sử dụng đất là vợ chồng nhưphần trên đã phân tích Vì vậy, hoạt động này tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêucực Để phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực thì việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ làtài sản chung của vợ chồng phải bảo đảm các yêu cầu cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

phải tuân thủ nguyên tắc cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 Bởi lẽ, cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là một trường hợp cụ thểcủa cấp GCNQSDĐ nên hoạt động này phải tuân thủ nguyên tắc cấp GCNQSDĐ.Nguyên tắc này được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013; cụ thể:

Một là, GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử

dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó

Hai là, thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàcấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Ba là, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được

nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Bốn là, trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ,trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc

chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu

có yêu cầu

Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế

với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặcGiấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so vớiranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp vớinhững người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ diện tích đấtđược xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sửdụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơndiện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải

đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ và trách nhiệm giải trình

Theo Từ điển Tiếng Việt, "công khai" là "không giữ kín, mà để cho mọingười đều có thể biết"5 "Minh bạch" nói chung có nghĩa là "sáng rõ, rành mạch"6.Trên thực tế, cụm từ công khai minh bạch thường đi liền với nhau và được sử dụng

để chỉ sự rõ ràng, tường minh và phổ biến rộng rãi để mọi người biết về một sự vật,hiện tượng Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, công khai minh bạch được thế giớithừa nhận là một tiêu chí quan trọng đáng giá mức độ, hiệu quả của nền quản trị đấtđai hiện đại

Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tính bắt buộc đối với hệthống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiệnnước ta chủ động, tích cực tham gia đàm phán, ký kết các hiệp định thương mạisong phương và đa phương với các nước, các tổ chức quốc tế Cấp GCNQSDĐ đốivới QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng công khaiđược hiểu là nội dung hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục; điều kiện, đốitượng, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và các nghĩa vụ tài chính mà vợ chồng phải

5 Trung tâm Từ điển học - Viện Ngôn ngữ học (Hoàng Phê chủ biên) (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà

Nẵng, tr 208

6 Từ điển Tiếng Việt, Sdd, tr 633.

thực hiện khi được cấp GCNQSDĐ v.v không chỉ được niêm yết rõ ràng, tườngminh tại trụ sở của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai cấp huyện và cơ quan quản lý đất đai các cấp mà còn phải được chuyểntải lên trang điện tử Website của các cơ quan này; đồng thời, được phổ biến rộng rãitrên các phương tiện thông tin đại chúng và các hình thức khác để người dân nóichung và người sử dụng đất (trong đó có vợ chồng) nói riêng được biết, dễ dàngtruy cập, tra cứu, tìm hiểu khi có nhu cầu Hơn nữa, các cơ quan có thẩm quyền cấpGCNQSDĐ phải công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thời gian, số điện thoại đườngdây nóng; công khai thông tin về người có trách nhiệm thực hiện, giải quyết việccấp GCNQSDĐ… để người dân (trong đó có người sử dụng đất) biết khi có nhu cầuđược cấp GCNQSDĐ; đặt hòm thư góp ý, phản ánh; lắp đặt camera để giám sát việcthực hiện công khai khi cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng của cán bộ, công chức v.v

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng minh bạchđược hiểu là của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai cấp huyện và cơ quan quản lý đất đai các cấp phải hướng dẫn cụ thể vềquy trình, thủ tục các bước thực hiện cấp GCNQSDĐ; thời hạn thực hiện các bước,người có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và giải quyết; công bố số điện thoạicủa người có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của người sử dụng đất vềcấp GCNQSDĐ v.v

Việc thực hiện công khai minh bạch khi cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ làtài sản chung của vợ chồng sẽ ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà, quanliêu, hách dịch, cửa quyền, tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm…; góp phần nângcao chỉ số, mức độ hài lòng của người dân vào quá trình cải cách thủ tục hành chính

về đất đai Hơn nữa, việc thực hiện yêu cầu này tạo điều kiện để người dân nóichung và người sử dụng đất nói riêng theo dõi, giám sát hoạt động quản lý đất đaicủa các cơ quan công quyền dựa trên quy định của Luật Đất đi năm 2013

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải

đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, trung thực về thông tin

Tính chính xác, đầy đủ, trung thực không chỉ là một tiêu chí bắt buộc màcòn là mục đích cần đạt được của cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng Bởi lẽ, không đảm bảo nguyên tắc này, thông tin về đất đai cập nhật

được thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ sẽ bị sai lệch, không chính xác, đầy đủ

và nguy hại hơn nó tác động đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc đưa

ra giải pháp, cơ chế, chính sách… không phù hợp, sát thực với thực tế Điều nàykhông chỉ làm giảm chỉ số công khai minh bạch của thị trường bất động sản mà cònlàm cho xã hội thiếu tin tưởng vào hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về đất đai

Tính chính xác, trung thực trong cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng được hiểu các thông tin, số liệu về đất đai do vợ chồng cung cấpkhi đăng ký đất đai phải được Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai cấp huyện… phân tích, đánh giá, so sánh, đối chiếu với thựctiễn sử dụng đất; với hệ thống sổ sách, bản đồ, tài liệu về đất đai đang lưu giữ v.v đảm bảo phản ánh chính xác về thực trạng sử dụng đất và những biến động Việcquản lý, lưu giữ hệ thống thông tin, số liệu về đất đai được sao chụp cẩn thận, sốhóa với quy trình bảo mật tuyệt đối không để xảy ra tình trạng tẩy xóa, sửa chữalàm sai lệch tính chính xác của hồ sơ, hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai

Tính đầy đủ trong cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai cấp huyện… yêu cầu vợ chồng phải kê khai đầy đủ thông tin về thửa đất

mà mình đang sử dụng Trên cơ sở đăng ký, xin cấp GCNQSDĐ, cơ quan có thẩmquyền đối chiếu, đánh giá và bổ sung đảm bảo hệ thống thông tin về đất đai phảnánh đầy đủ về chủ thể sử dụng đất, diện tích đất, vị trí, hình thể, mục đích sử dụng,thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý và những biến động trong quátrình sử dụng đất v.v

Thứ tư, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải

đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho người sử dụng đất nói chung và vợchồng nói riêng

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng không chỉ lànghĩa vụ bắt buộc vợ chồng sử dụng đất mà còn là trách nhiệm của Nhà nước; bởi

lẽ, khó có thể quản lý đất đai có hiệu quả nếu không nắm bắt chính xác, kịp thời vàđầy đủ các thông tin về đất đai Muốn vậy thì một trong những phương thức là phảithực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy địnhđăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ là bắt buộc7 Tuy nhiên, trên thực tế không phải

7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.

bất cứ người sử dụng đất nào (trong đó có vợ chồng) cũng tự giác tuân thủ nghĩa vụ,trách nhiệm này Hơn nữa, nếu việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng không dựa vào yêu cầu đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém thì

sẽ khó khuyến khích người sử dụng đất tự giác đăng ký, cấp GCNQSDĐ

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng đảm bảo sựthuận tiện, đơn giản được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và cơ quan quản lý đất đai các cấp cần xácđịnh thực hiện nhiệm vụ này trước hết là phục vụ và đảm bảo quyền, lợi ích hợppháp của người sử dụng đất (bao gồm vợ chồng) Nên quy trình thực hiện hoạt độngnày phải đơn giản, thuận tiện trách gây phiền hà cho người sử dụng đất là vợ chồng.Cán bộ, công chức nhà nước của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và cơ quan quản lý đất đai các cấp phải xácđịnh tinh thần, ý thức, thái độ phục vụ người dân chí công, vô tư

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng ít tốn kémđược hiểu là vợ chồng không mất quá nhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho hoạtđộng này Họ không mất quá nhiều thời gian, công sức để chờ đợi được cấpGCNQSDĐ; mức thu lệ phí cấp GCNQSDĐ phải phù hợp với khả năng kinh tế, thunhập của vợ chồng; đặc biệt là vợ chồng là những người lao động, của người làmcông ăn lương Có như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất nói chung và vợchồng tự giác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

Thứ năm, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung

của vợ chồng phải sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại Muốn thực hiện yêu cầunày cần đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho người sử dụng đất là vợchồng thì quá trình thực hiện không thể không sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại.Bởi lẽ, việc sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại trong đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ sẽ giúp tiết kiệm công sức, thời gian cho cán bộ, công chức được giaothực hiện nhiệm vụ này Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh

tế và đứng trước ngưỡng cửa của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 Hơn nữa, thựctiễn thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thông qua hình thức online trựctuyến đã cho thấy rõ hiệu quả Nó vừa đảm bảo tính chính xác, đầy đủ; hạn chế đếnmức thấp nhất những sai sót vừa đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém chongười sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

1.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1.2.1 Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng, tác giả thấy rằng lĩnh vực này ra đời dựa trên các cơ sở chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do ý nghĩa quan trọng của GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác

lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất nói chung và vợchồng nói riêng (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) Điều này có nghĩa là, ngườiđược cấp GCNQSDĐ là người được Nhà nước thừa nhận có QSDĐ hợp pháp Họđược Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất; đồng thời, đượcthực hiện các giao dịch về QSDĐ cũng như được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triểnkinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng v.v Do đó, không loại trừ tình trạngtiêu cực, lợi ích nhóm trong cấp GCNQSDĐ Để ngăn ngừa và xử lý những vấn nạnnày thì cần thiết phải ban hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ nhằm tạo cơ sở pháp lý

để xử lý các hành vi tham nhũng, tiêu cực v.v trong khâu tổ chức thực hiện

Thứ hai, thực tế cho thấy đất đai là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng

cao nhất ở nước ta; trong lĩnh vực đất đai thì cấp GCNQSDĐ lại là một trong nhóm

có nguy cơ tham nhũng, tiêu cực hàng đầu do ý nghĩa của việc cấp GCNQSDD như

đã phân tích trên đây Để phòng, chống và xử lý các hiện tượng tham nhũng tiêucực trong cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ thì cần phải có những chế tài pháp

lý đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao QSDĐ cho

người sử dụng mà quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng là một hình thức thựchiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Tuy nhiên, khôngphải bất cứ cơ quan nhà nước nào cũng có quyền thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữutoàn dân về đất đai trong việc trao QSDĐ cho người sử dụng và cấp GCNQSDĐ

Để quy định rạch ròi thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, cần thiết phải xây dựng các quyđịnh về cấp GCNQSDĐ

Thứ tư, một trong những lý do kiến thị trường bất động sản (trong đó có thị

trường QSDĐ) ở nước ta có tính công khai, minh bạch thấp là do tiến độ cấp GCNQSDĐ

chậm Hiện nay, nước ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu cho mọiđối tượng sử dụng đất Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật về cấp GCNQSDĐchưa đầy đủ, hoàn chỉnh, đồng bộ, còn có một số quy định mâu thuẫn, chồng chéo hoặcthiếu rõ ràng, cụ thể hoặc có không ít quy định lạc hậu, bất cập và không phù hợp vớithực tiễn Điều này đặt ra yêu cầu cần phải sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật nàythông qua việc xây dựng và ban hành các quy định mới nhằm xóa bỏ "khoảng trống"hoặc "lỗ hổng", thay thế các quy định về cấp GCNQSDĐ lạc hậu không còn phù hợp.

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

là một bộ phận hoặc một lĩnh vực của pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp cácquy phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và đảmbảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hộiphát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng

Đi sâu tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng cho thấy rằng lĩnh vực pháp luật này có một số đặc điểm cơbản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng thuộc nhóm pháp luật công Nó bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhànước ban hành nhằm điều chỉnh những quan hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhànước có thẩm quyền với bên kia là vợ chồng với tư cách là người sử dụng đất hoặcgiữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện

sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các bên Tính quyền uy - phục tùng được thểhiện rõ nét; theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền ban hành mệnh lệnh

và người sử dụng đất là vợ chồng có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh đó Hay nóicách khác, việc cấp, chỉnh sửa, thu hồi GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng phụ thuộc phần lớn vào ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước có thẩmquyền Điều này có nghĩa là khi người sử dụng đất là vợ chồng có nhu cầu được cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung thể hiện trong đơn xin cấp GCNQSDĐ

và phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật Hồ sơ cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng (bao gồm đơn xin cấp GCNQSDĐ) được gửi

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, xem xét và nếu đáp ứng các điều kiện dopháp luật quy định thì sẽ được cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng bao gồm các quy định về nội dung GCNQSDĐ (quy định về nội dung) vàcác quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định về hình thức)

Các quy định về nội dung GCNQSDĐ bao gồm quy định về căn cứ, nguyêntắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quy định về mẫu GCNQSDĐ

và quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ v.v

Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ bao gồm quy định về hồ sơ,mẫu đơn xin cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấpGCNQSDĐ; quy định về trình tự ghi các thông tin trong GCNQSDĐ, sửa chữa cácthông tin trên GCNQSDĐ và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ v.v

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ

chồng bao gồm các quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹthuật, nghiệp vụ

- Tính pháp lý thể hiện, các quy định về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúngquy định về thể thức, thời gian, thẩm quyền và trình tự, thủ tục của Luật Ban hànhvăn bản quy phạm pháp luật năm 2015

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kể các quy định vềcấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng không chỉ do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành và mang tính bắt buộc chung được đảm bảo bằngsức mạnh cưỡng chế của Nhà nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật,nghiệp vụ Đây là các quy phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản

đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ

đồ thửa đất trong GCNQSDĐ v.v

Thứ tư, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng là phương thức để Nhà nước thựchiện việc quản lý đất đai Điều này có nghĩa là pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; đối

tượng, điều kiện, căn cứ và nguyên tắc cấp GCNQSDĐ v.v để buộc cơ quan nhànước, tổ chức, cá nhân phải tuân thủ Thông qua đó, Nhà nước không chỉ xác lậptrật tự trong cấp, thu hồi GCNQSDĐ, ngăn ngừa tình trạng cấp GCNQSDĐ saithẩm quyền, bừa bãi v.v mà còn giúp Nhà nước nắm được hiện trạng sử dụng đất,hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai; phân loại vợ chồng sử dụngđất, bao gồm vợ chồng sử dụng đất hợp pháp (được cấp GCNQSDĐ) và vợ chồng

sử dụng đất chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDĐ) nhằm phục vụ công tácquản lý nhà nước về đất đai

Thứ năm, pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng bao gồm quy phạm pháp luật đất đai và quy phạm pháp luật về hôn nhân

và gia đình

Pháp luật đất đai quy định về điều kiện, đối tượng, nguyên tắc, thầm quyền;trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính v.v mà vợ chồng phải thực hiện khi cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung

Pháp luật hôn nhân và gia đình quy định về thời kỳ hôn nhân, tài sản chungtrong thời kỳ hôn nhân; quyền và nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung trongthời kỳ hôn nhân v.v

1.2.3 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng được phân thành nhóm các quy phạm pháp luật, cụ thể:

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Nhóm này bao gồm các quy định về đối tượngđược cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định vềhiệu đính, chỉnh sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ; quy định về nghĩa vụ tài chínhkhi cấp GCNQSDĐ; quy định về thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ

và thu hồi GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng v.v

Thứ hai, nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và

thu hồi GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Nhóm này baogồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cấpGCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ; các quy định về trình

tự, thủ tục đính chính GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồiGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng v.v

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợchồng Nhóm này bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại,

tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giải quyết tốcáo; các quy định về vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật

về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng v.v

1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

1.2.4.1 Yếu tố pháp luật

Muốn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệthống văn bản pháp luật về vấn đề này Bản thân các văn bản pháp luật đó phải cóchất lượng thì mới đảm bảo việc thực hiện pháp luật có kết quả tốt Vì thế, văn bảnpháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải đảmbảo các tiêu chí sau:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nội dung các văn bản pháp luật

về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng không trái vớiHiến pháp, không chồng chéo, không mâu thuẫn nhau và không mâu thuẫn với cácvăn bản pháp luật có liên quan Nhưng vẫn phải có đặc điểm riêng biệt của công táccấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Riêng nhưng đều liênquan chặt chẽ với nhau, trong mỗi hoạt động đều có ý nghĩa, tác dụng, ảnh hưởngcủa hoạt động khác Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng, những quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, pháp luật vềdân sự, pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật về nhà ở được tuyên truyềnđến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, vợ chồng sửdụng đất v.v Hoạt động này cung cấp tri thức, sự hiểu biết về pháp luật, xây dựngtình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm cho mọi người nhận thức đượcquyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của họ, hình dung được hành vi xử sự nào là đúng đắn

Hai là, trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với

QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng không chỉ của hệ thống chính trị, của các cơquan quản lý nhà nước về đất đai mà còn là trách nhiệm của mọi người dân Lâunay khi đề cập đến vấn đề thực hiện pháp luật, chúng ta thường coi đó là tráchnhiệm của các cơ quan hành pháp, tư pháp Thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật vềcấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng cho thấy, ngoài các

cơ quan nhà nước, nếu toàn bộ những thành viên khác của hệ thống chính trị đềunêu cao trách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên truyền, giải thích, vận động phùhợp với vai trò, chức năng của mình thì sẽ đem lại hiệu quả cao hơn trong thực hiệnpháp luật Tổ chức Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội liên hiệp phụ nữ ViệtNam và các thành viên khác của Mặt trận các cấp, nhất là ở cấp cơ sở, phải lồngghép vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng vào côngtác vận động quần chúng sẽ góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và sự đồng thuậncủa cả xã hội Tổ chức thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng với sự tham gia của toàn bộ hệ thống chính trị dưới nhữnghình thức phong phú, sinh động sẽ tạo nên dư luận xã hội ủng hộ, đồng tình vớinhững hành vi xử sự đúng đắn, lên án những hành vi xử sự trái pháp luật, qua đócũng góp phần định hướng hành vi của công dân xử sự theo yêu cầu của pháp luật.Tuy nhiên, hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng sẽ không cao nếu mọi người dân không tự giác chấp hành lĩnhvực pháp luật này

Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ

đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáodục, giải thích, hướng dẫn, tổ chức vận động thực hiện pháp luật có tác dụng nângcao ý thức pháp luật cho các chủ thể Tuy nhiên, vai trò này tác động đến các chủthể không phải lúc nào cũng có kết quả như nhau, trong xã hội vẫn có những người

vi phạm pháp luật Để bảo đảm cho pháp luật được thực hiện đòi hỏi phải xử lýnghiêm minh, kịp thời mọi hành vi vi phạm pháp luật Đó là nội dung yêu cầukhách quan trong tổ chức thực hiện pháp luật, bảo đảm cho pháp luật được thựchiện trong thực tế Các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng có quy định về khen thưởng và xử lý vi phạm trong lĩnhvực đất đai, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt

hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồithường theo quy định của pháp luật.

1.2.4.2 Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ,công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là một trong những yếu tốquyết định bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng đạt hiệu quả cao Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói "cán bộ làcái gốc của mọi công việc"8, "muôn việc thành công hoặc thất bại, đều do cán bộ tốthoặc kém"9 Cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải làngười có đủ trình độ, năng lực hoàn thành tốt công việc được giao, đồng thời làngười có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt Thực tiễn đã chứng minh rằng các chủthể này mà trình độ, năng lực yếu kém, lại thiếu trách nhiệm, thiếu nhiệt tình trongcông việc thì việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng đạt hiệu quả thấp Phẩm chất chính trị, đạo đức của cán bộ,công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đếnviệc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ Họ phải biết kết hợp giữa quan điểm,đường lối của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước với điều kiện kinh tế - xãhội, điều kiện thực tiễn của đất nước, của từng địa phương để thực hiện pháp luật vềcấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Bản thân cán bộ,công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải là người gương mẫutrong chấp hành pháp luật, là người có uy tín, có đạo đức trong cộng đồng thì mới

có thể thuyết phục được người khác Như vậy, để bảo đảm thực hiện pháp luật vềcấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng đạt hiệu quả cao cầnnâng cao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ,bên cạnh đó còn phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức,lối sống cho đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

1.2.4.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của

vợ chồng

8 Hồ Chí Minh (1978), Tuyển tập, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 269.

9 Hồ Chí Minh (1978), Tuyển tập, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 240.

Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ đốivới các quy định của pháp luật Pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng được thực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố,trong đó ý thức pháp luật của các chủ thể là yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quantrọng Các chủ thể trong thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ làtài sản chung của vợ chồng bao gồm: các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhànước có thẩm quyền và vợ chồng với tư cách là người sử dụng đất v.v

Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là dotrình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận Nhân dân; nhưngcũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhất định, có hiểu biết pháp luậtnhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cố tình vi phạm pháp luật hoặc một bộ phậncán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dụng chức vụ quyền hạn, công việcđược giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái pháp luật Trongmột xã hội ngày càng phát triển, trình độ văn hóa của nhân dân sẽ ngày càng đượcnâng cao, tạo cơ sở cho việc nâng cao ý thức pháp luật, vì phải có trình độ văn hóanhất định thì mới có thể tiếp thu, nhận thức về pháp luật, xây dựng tình cảm, lòngtin vào pháp luật; qua đó chuyển hóa thành hành vi tích cực thực hiện theo yêu cầucủa pháp luật Sự bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ làtài sản chung của vợ chồng không chỉ xuất phát từ ý thức pháp luật của các cơ quannhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức, đoàn thể mà còn

từ ý thức pháp luật của các chủ thể sử dụng đất Do vậy, nâng cao ý thức pháp luậtcủa các chủ thể trong thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng là một giải pháp hữu hiệu để bảo đảm thực hiện tốt lĩnhvực pháp luật này

1.2.4.4 Các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất

Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nói riêng đòi hỏi phải có những chi phínhất định Đặc biệt trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ…, chúng ta không chỉ có ý thức,

có quyết tâm chính trị về thực hiện mà phải đầu tư một nguồn vốn rất lớn để chi trảcho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; xác minh nguồn gốc sử dụng đất, đo vẽ,xác minh tính chính xác, trung thực về các thông tin của từng thửa đất v.v Thực tế

đã chứng minh làm bất cứ điều gì mà thiếu kinh phí, cơ sở vật chất thì khó có thể

thực hiện được Điều này lại càng đúng trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Hiện nay, phần lớn nguồn kinh phí đầu tưtrong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ dựa vào ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong điềukiện ngân sách nhà nước eo hẹp và hạn chế nên hiệu quả thực thi pháp luật về cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng chưa đạt hiệu quả mongmuốn Để khắc phục hạn chế này, Nhà nước cần nghiên cứu sửa đổi cơ chế cấp

GCNQSDĐ thông qua các hình thức như: Một là, xác lập cơ chế khuyến khích, tạo

điều kiện để từng bước thực hiện lộ trình "xã hội hóa" một vài công đoạn của công

tác cấp GCNQSDĐ; hai là, nghiên cứu để tạo lập thêm nguồn vốn từ chính hoạt động cấp GCNQSDĐ; ba là, xây dựng cơ chế để tranh thủ sự giúp đỡ của các tổ

chức quốc tế, tổ chức phi Chính phủ và các nước về kỹ thuật đối với công tác đăng

ký và cấp GCNQSDĐ v.v

Tiểu kết Chương 1

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuấtđặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông, lâm nghiệp; là địa bànphân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ sở kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

là thành phấn quan trọng hàng đầu của môi trường sống Hơn nữa, đất đai còn lànguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước Vì vậy, việc quản lý đất đai làrất cần thiết nhằm bảo đảm nguồn lực của quốc gia không bị sử dụng bừa bãi, lãngphí, kém hiệu quả… Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cánhân nói chung và của vợ chồng nói riêng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.Một trong những biện pháp pháp lý để bảo hộ QSDĐ của vợ chồng là người sửdụng là việc cấp GCNQSDĐ thông qua đăng ký đất đai Chương 1 luận văn đi sâunghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng khu trú vào các nội dung cơ bản sau:

1 Lý luận về GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung của vợ chồng Trong nội dung này, luận văn tìm hiểu khái niệm, đặc điểm, ýnghĩa và nội dung của GCNQSDĐ nói chung và GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tàisản chung của vợ chồng; khái niệm, đặc điểm, mục đích, yêu cầu của cấpGCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng…

2 Lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng Trong nội dung này, luận văn phân tích cơ sở ra đời, khái niệm và đặcđiểm pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng; ýnghĩa và cấu trúc của pháp luật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng; các điều kiện cơ bản đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng v.v

Đây là những vấn đề lý luận cơ bản tạo cơ sở để đánh giá thực trạng phápluật về cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng và thực tiễnthi hành ở nước ta; đưa ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng caohiệu quả thi hành tại Việt Nam ở các chương tiếp theo của luận văn

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT

NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

2.1.1 Nội dung quy định về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất thuộc đối tượng được cấpGCNQSDĐ bao gồm: i) Tổ chức trong nước sử dụng đất; ii) Hộ gia đình, cá nhântrong nước sử dụng đất; iii) Cộng đồng dân cư sử dụng đất; iv) Cơ sở tôn giáo sử dụngđất; v) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất; vi) Người ViệtNam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất; vii) Tổ chức, cá nhânnước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất10 Mặc dù, đạo Luật này không quy địnhtrực tiếp vợ chồng là đối tượng được cấp GCNQSDĐ đối với đất là tài sản chung Songchúng ta có thể thấy rằng đối tượng cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chungcủa vợ chồng nằm trong nhóm chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình; bởi lẽ, hộ gia đìnhbao gồm các thành viên có mối quan hệ với nhau thông qua yếu tố hôn nhân (vợ chồng),huyết thống (cha mẹ đẻ, con đẻ) và yếu tố nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi, con nuôi)

Tiếp đó, Điều 99 của đạo Luật này quy định cụ thể đối tượng được cấp

GCNQSDĐ, bao gồm: Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100,

101 và 102 của Luật này; Hai là, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Ba là, người được chuyển đổi, nhận chuyển

nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người

nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; Bốn là, người

được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặcquyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ánhoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà

10 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003.

nước có thẩm quyền đã được thi hành; Năm là, người trúng đấu giá QSDĐ; Sáu là,

người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao, khu kinh tế; Bảy là, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Tám

là, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước; Chín là, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm

người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng

đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; Mười là, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi

hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất

Vợ chồng là một chủ thể sử dụng đất cụ thể thuộc phạm trù khái niệmngười sử dụng đất; nên vợ chồng được cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sảnchung không chỉ thỏa mãn các điều kiện nêu trên mà QSDĐ còn phải là tài sảnchung được hình thành hoặc xác lập trong thời kỳ hôn nhân thông qua việc nhậnchuyển nhượng, được tặng cho, thừa kế; thuê, thuê lại hoặc tự nguyện góp vào khốitài sản chung của vợ chồng v.v

2.1.2 Nội dung quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Như phần trên đã phân tích, vợ chồng nằm trong phạm trù khái niệm hộ giađình sử dụng đất Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định riêng về điều kiệncấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng Việc cấp GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng tuân theo quy định về cấp GCNQSDĐđối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong

các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nướcViệt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền NamViệt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền vớiđất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp chongười sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy địnhcủa Chính phủ

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói chung và vợ chồng sử dụngđất nói riêng muốn được cấp GCNQSDĐ thì trước tiên họ phải sử dụng đất ổn định.Vậy hiểu thế nào là sử dụng đất ổn định? Theo Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điềucủa Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015) sửdụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thờiđiểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ Thời điểmbắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liênquan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ như biên lai nộp thuế sửdụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hànhchính trong việc sử dụng đất; quyết định của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành

Thứ hai, hộ gia đình (bao gồm vợ chồng), cá nhân đang sử dụng đất có một

trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trêngiấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ kýcủa các bên có liên quan nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy địnhcủa pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và khôngphải nộp tiền sử dụng đất

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp sử dụng đất từ việc nhận chuyển QSDĐnhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền Người sử dụng đất nói chung và vợ chồng sửdụng đất nói riêng có giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp;nhưng vì nhiều lý do khác nhau (ví dụ: trốn tránh nghĩa vụ tài chính, thủ tục hànhchính phức tạp, ý thức pháp luật kém…), nên họ vẫn sử dụng đất mà không thực hiệnthủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Mặt khác, tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai là một vấn đề nóng bỏng, chiếm khoảng 80% tổng số các khiếu nại, tố

cáo trong cả nước và có không ít người sử dụng đất theo bản án, quyết định của cơquan có thẩm quyền Việc Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất (trong

đó có vợ chồng) có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều 100không chỉ phù hợp với thực tế sử dụng đất mà còn đảm bảo quyền lợi của họ

Thứ tư, hộ gia đình (bao gồm vợ chồng), cá nhân đang sử dụng đất được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014) mà chưa được cấp giấy chứng nhận thìđược cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiện theo quy định của pháp luật

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013 dành một điều quy định về việc cấp

GCNQSDĐ cho hộ gia đình (trong đó có vợ chồng), cá nhân đang sử dụng đất màkhông có giấy tờ về QSDĐ; cụ thể:

- Hộ gia đình (trong đó có vợ chồng), cá nhân đang sử dụng đất trước ngàyLuật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người

đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và khôngphải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình (trong đó có vợ chồng), cá nhân đang sử dụng đất không cógiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sửdụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nayđược UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sửdụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quyhoạch thì được cấp GCNQSDĐ

Mặt khác, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 còn bổ sung quyđịnh cụ thể về cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình (trong đó có vợ chồng), cá nhân

có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 và đối với hộ gia đình (trong đó

có vợ chồng), cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền

2.1.3 Nội dung quy định cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ cómột điều khoản đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng; cụ thể: "Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ,tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu" (khoản 4)

Mặt khác, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định:Các trường hợp không cấp GCNQSDĐ, bao gồm: 1 Tổ chức, cộng đồng dân cưđược Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 củaLuật Đất đai; 2 Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất côngích của xã, phường, thị trấn; 3 Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừtrường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầngtrong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế; 4 Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệpnông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng; 5 Ngườiđang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; 6 Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặcquyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 7 Tổ chức, UBND cấp

xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xâydựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng,dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoàitrời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

Từ quy định nêu trên thì vợ chồng không được cấp GCNQSDĐ đối vớiQSDĐ là tài sản chung trong các trường hợp sau đây:

Một là, vợ chồng đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất

công ích của xã, phường, thị trấn;

Hai là, vợ chồng thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp

thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Ba là, vợ chồng nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh

nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

Bốn là, vợ chồng đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; Năm là, vợ chồng sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng đã có

thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2.1.4 Nội dung quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là quyền hạn mà pháp luật quy định cho cơquan nhà nước được cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Điều này không chỉ có

ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, tránh sự tùy tiện hoặc bừa bãi trong việccấp GCNQSDĐ mà còn tăng cường trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyềntrong cấp GCNQSDĐ Theo Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp GCNQSDĐđược quy định như sau:

"1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổchức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặccấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ"11

Như vậy, từ quy định trên của Luật Đất đai năm 2013 có thể rút ra hai nộidung cơ bản cơ bản sau:

Thứ nhất, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của

vợ chồng thuộc UBND cấp huyện

Thứ hai, so sánh với các đạo Luật Đất đai được ban hành trước đây, tác giả

thấy rằng quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 cómột số điểm đáng chú ý sau:

Một là, các nhà làm luật Việt Nam vẫn kế thừa truyền thống lập pháp khi

quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Điều này là hợp lý; bởi lẽ, xét

về mặt pháp lý thì quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quannhà nước có thẩm quyền là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của người sử dụngđất Trong khi đó, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để xác định tính hợp pháp củaQSDĐ Với tính chất quan trọng của quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhậnQSDĐ và GCNQSDĐ như vậy nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chothuê đất, công nhận QSDĐ cũng là cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

Hai là, Luật Đất đai năm 1993 chưa cho phép UBND cấp tỉnh được ủy

quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, thực tếtriển khai cấp GCNQSDĐ thực hiện rất chậm không đáp ứng nhu cầu quản lý và sửdụng đất đai trong nền kinh tế thị trường Hơn nữa, chiếm một số lượng lớn tổ chứcthuộc đối tượng cấp GCNQSDĐ là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài Đây là các chủ thể có nhu cầu cấp thiết vay vốn thông qua thế chấpQSDĐ tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng Việc cấp GCNQSDĐ chậm

sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh Vì vậy, Luật Đất đainăm 2003 ra đời bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơquan quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ đối với các đối tượng sử dụng đấtthuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của UBND cấp tỉnh Luật Đất đai năm 2013

kế thừa quy định này của Luật Đất đai năm 2003

11 Điều 105 Luật đất Đai năm 2013.

Ba là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về thẩm quyền đính chính

nội dung ghi trong GCNQSDĐ cho phù hợp với đòi hỏi của thực tế sử dụng đất ởnước ta hiện nay Theo đó, thẩm quyền đính chính nội dung ghi trong GCNQSDĐthuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

Bốn là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về thẩm quyền cấp đổi và

cấp lại GCNQSDĐ nhằm đáp ứng đòi hỏi của người sử dụng đất Theo đó, thẩmquyền cấp đổi và cấp lại GCNQSDĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

2.1.5 Nội dung quy định về thủ tục hành chính, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là một dạng

cụ thể của cấp GCNQSDĐ nói chung Trình tự, thủ tục và thời hạn cấp GCNQSDĐđối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng tuân theo các quy định về cấpGCNQSDĐ của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắcchung, nội dung và hình thức công khai thủ tục hành chính về đất đai tại Điều 195,trong đó có thủ tục cấp GCNQSDĐ Tiếp đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP củaChính phủ và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT cụ thể hóa quyđịnh của Luật Đất đai năm 2013 về thủ tục cấp GCNQSDĐ; theo đó, trình tự, thủtục cấp GCNQSDĐ được thực hiện qua các bước sau:

- Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 1 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 8Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định người sử dụng đất nộp

01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ

Thứ nhất, đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu, hồ sơ bao gồm:

i) Đơn xin cấp GCNQSDĐ;

ii) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013

và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nướcViệt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền NamViệt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;