PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT (PHÁP LUẬT KINH DOANH)

PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT (PHÁP LUẬT KINH DOANH) Hiện nay, Ở Việt Nam và các nước trên thế giới đều cho phép mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Đó là những công trình phổ biến và có ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền… Nhưng có thể thấy rằng, hiện nay các nước trên thế giới đang thực hiện nó một cách hiệu quả đặt biệt là các nước châu u nơi có tỷ lệ nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai được mua bán rất nhiều. So với Việt Nam, Những quy định về nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai đã có từ lâu và có thể thấy họ có rất nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này.

Đề Tài: PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở, CĂN HỘHÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA MỘT

SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI SO VỚI VIỆT NAM VÀ NHỮNG HƯỚNG GỢI MỞ PHÁP LUẬT

CHUYÊN NGÀNH: Luật Kinh Tế

HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG

VIÊN PHỤ TRÁCH HỌC PHẦN: Ths

LS LÊ VĂN CAO

HỌ VÀ TÊN : Huỳnh Đức Khiêm

MÃ SINH VIÊN: 18A5021235 Số Báo Danh: 23

LỚP: Luật Kinh tế K42E

THỪA THIÊN HUẾ, 2021

1

Mục Lục:

Mở

đầu 4 Chương 1: Pháp luật mua bán nhà

ở, căn hộ hình thành trong tương lai của một số quốc gia trên thế giới và Việt

Nam 6 1.1 Những

điều cơ bản của pháp luật các quốc gia về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương

lai .6 1.2 Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai .7 1.3 Hợp đồng trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương

lai .9 1.4 Thanh toán trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai .12 1.5 Nghĩa

vụ mô tả về nhà ở, căn hộ hình thành trong tương

lai 13 1.6 Vấn đề về bảo lãnh trong mua

bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai 14 Chương 2: Những hướng gợi mở cho pháp luật Việt Nam trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương

lai 17 2.4 Về vấn đề mô tả công trình trong mua bán nhà

ở, căn hộ hình thành trong tương

lai

18 2.5 Quy định về thanh toán

trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai

18 Kết

Luận: 20 Danh mục tài liệu tham

khảo: 21

3

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Hiện nay, Ở Việt Nam và các nước trên thế giớiđều cho phép mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trongtương lai Đó là những công trình phổ biến và có ảnhhưởng đến đời sống xã hội Nhà ở, căn hộ hình thànhtrong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta.Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản phápluật quy định về việc mua bán nhà ở, căn hộ hình thànhtrong tương lai Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạngnên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhấtdẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến ngườitham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các

cơ quan có thẩm quyền… Nhưng có thể thấy rằng, hiệnnay các nước trên thế giới đang thực hiện nó một cáchhiệu quả đặt biệt là các nước châu Âu nơi có tỷ lệ nhà ở,căn hộ hình thành trong tương lai được mua bán rất nhiều

So với Việt Nam, Những quy định về nhà ở, căn hộ hìnhthành trong tương lai đã có từ lâu và có thể thấy họ có rất

nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này

Do đó, việc học hỏi, nghiên cứu làm rõ về vấn đềmua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy địnhcủa Luật ở các nước trên thế giới là bài học gợi mở chopháp luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bấtđộng sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cầnthiết ở Việt Nam hiện nay Với Lý do trên Học viên chọn

đề

tài “ Pháp luật mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trongtương lai của một số quốc gia trên thế giới so với ViệtNam và những hướng gợi mở pháp luật” là đề tài tiểu luậncủa mình

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu nhằm

so sánh, phân tích, bình luận những quy định pháp luậtcác nước so với Việt Nam và từ đó định hướng cho phápluật Việt Nam

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài:

- Làm rõ vấn đề lý luận về những quy đinh pháp luật các nước về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai

4

- Nghiên cứu, so sánh, phân tích, bình luận, đánh giá pháp lý về những vấn đề trên và định hướng cho pháp luật Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

3.1 Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các quy

định của pháp luật của Việt Nam và các quốc gia khác

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu pháp luật về

mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai trongphạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam và một số quốc gia

- Phạm vi thời gian: không giới hạn

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu: Là phép biện chứng duy vật, so sanh, phân tích, bình

luận, đánh giá các vấn đề lý luận, tổng hợp, tổng kết, đưa

ra những kết luận nhằm đạt được mục đích đề tài

5

Chương 1: Pháp luật mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai của một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam

1.1 Những điều cơ bản của pháp luật các quốc gia về mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai

Ở Việt Nam, pháp luật có quy định rõ ràng vềquyền sở hữu bất động sản bao gồm các quy định quyền

sở hữu tài sản Đặt biệt là nhà ở, công trình hình thànhtrong tương lại được quy định cụ thể tại các điều luật tại

Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014

Cụ thể tại Bộ luật dân sự có quy định “Tài sản bao gồmbất động sản và động sản Bất động sản và động sản cóthể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tươnglai"1 và theo luật kinh doanh bất động sản quy định “Nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà,công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng vàchưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”2 Theo quy địnhtrên có thể hiểu Nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai

là tài sản đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoànthiện tuy nhiên hiện tại chưa xác lập được quyền sở hữunhưng đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để xác định tài sản đó sẽđược hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữucủa chủ thể nhất định Tại các quốc gia khác, cũng các cácquy định về chủ thể cũng có tính tương đồng như nhữngquy định của Việt Nam

Luật của Quyền sở hữu bất động sản là quyền thực

sự bao gồm tất cả (quyền tài sản) Tại một số quốc giachâu âu, những hệ thống pháp luật về bất động sản cónhiều điểm tương đồng nhau như hệ thống nhóm nước Áo,

Bỉ, Pháp, Đức và Tây Ban Nha hoặc nhóm Anh, Hy Lạp,

Ý các nước nói về quyền sở hữu về bất động sản khôngthể được phân chia thành các quyền sở hữu khác nhau Ởcác quốc gia này thường đa phần phát triển về căn hộchung cư và họ cũng quy định rõ về nhà ở, chung cư hìnhthành trong tương lai có nhiều điểm tương đồng pháp luậtViệt Nam

Các vấn đề về thực hiện mua bán bất động sản hình

thành trong tương lai nói chung và pháp luật mua bán nhà

ở, căn hộ ở các quốc gia trên thế giới cũng có nhiều điểmgiống Việt Nam Các vấn đề có những điểm cần phải sosánh khi thực hiện mua

1 Khoản 2, Điều 105 Bộ Luật dân sự 2015

2 Khoản 4, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

6 ban nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai giữa pháp luật các quốc gia bao gồm: Quyền kinh doanh nhà ở, căn hộ; Hợp đồng; thanh toán trong mua bán; Nghĩa vụ của bên người bán; và vấn đề bảo lãnh

1.2 Quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai Ở Pháp, có một hệ thống các quy

định cụ thể về bán các quyền sở hữu trong tương lai Các Điều khoản được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự củanước này (Điều 1601 và các điều khoản về hợp đồng khác) Các vấn đề đều xoay quanh vấn đề về bán quyền sở hữu nhà ở, căn hộ trong tòa nhà “Code de la Construction

et de l'habitation” Bộ luật xây dựng và nhà ở của pháp quy định cụ thể “Bán công trình xây dựng là việc bên bán cam kết xây dựng công trình xây dựng trong thời hạn do hợp đồng xác định Nó có thể được kết thúc vào thời hạn hoặc trong tình trạng hoàn thành trong tương lai” Như vậy, công trình ở đây là nhà ở, căn hộ, chung cư, nhà đơn

lẻ, … và được phép sở hữu và mua bán các tài sản này dưới dạng là một tài sản về quyền sở hữu hình thành trongtương lai Việc thực hiện giao dịch dựa trên cam kết xây dựng theo xác định hợp đồng và công trình xây dựng đượckết thúc hoặc hoàn thành trong tương lai

So với pháp luật Việt Nam vấn đề về quyền sở hữutài sản trong đó bao gồm tài sản là hình thành trong tươnglai cụ thể là nhà ở, căn hộ cũng được quy định đầy đủ theo

pháp luật dân sự Theo quy định tại của luật kinh doanhbất động sản “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyềnbán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựnghình thành trong tương lai”3 Có thể thấy luật pháp chúng

ta cũng đã thừa nhận về quyền sở hữu và quyền mua báncác nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai việc thựchiện mua bán các công trình này đều được điều chỉnh bởipháp luật kinh doanh bất động sản

Tại Bỉ , Luật “Breyne” ngày 9 tháng 7 năm 1971 vàNghị định của Hoàng gia ngày tháng 10/1971 áp dụng choviệc bán cho những người không chuyên về nhà riêng vàcăn hộ trước hoặc trong quá trình hình thành của họ HoặcTại Áo , Đạo luật xúc tiến xây dựng (“Bauträgervertragsgesetz “, Bundesgesetzblatt-nummerdurch 7

3 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014

7 idF Bundesgesetzblatt 1 Nummer 1999 durch 72 ) điềuchỉnh việc bán nhà ở, căn hộ và mặt bằng kinh doanh chưaxây dựng Ở Đức , “Makler und Bauträgerverordnung”,một Sắc lệnh đặc biệt đề cập đến rủi ro từ hợp đồng vớicác nhà môi giới và nhà phát triển bất động sản áp dụng,nhà thầu được phát triển xây dựng bất động sản (“Bauträger ”) không chỉ xây dựng, mà còn bán nhà và căn

hộ Ở Bồ Đào Nha , theo Luật Nghị định 267/94, ngày25.10.1994, “người bán chịu trách nhiệm ở mức độ

tương tự như một nhà phát triển, nếu người bán cũng xâydựng ngôi nhà” Theo Điều 1225 của Bộ luật Dân sự,

“người bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đốivới một số khuyết tật trong 5 năm, nếu người bán cũng đãxây dựng, sửa chữa hoặc sửa đổi tòa nhà” Theo Điều 29Nghị định Luật 12/2004 ngày 9/01 về việc ký kết hợp

đồng đối với hoạt động xây dựng trong tương lai “phảibằng văn bản và có các quy định bắt buộc nhất định”.Như vậy, các nước trên và Việt Nam về điểm chung là đều

có một quy tắc cụ thể, các quy định đều thể hiện các vấn

đề về quyền sở hữu, mua bán nhà ở, căn hộ hình thànhtrong tương lai, bên cạnh đó các quốc gia đều có quy tắcbắt buộc về hợp đồng và có sự xác định về trách nhiệm đốivới những công trình xây dựng trên

Ở các nước Ở Anh và Scotland, các bất động sảnhình thành trong tương lai được xây dựng chịu sự điềuchỉnh của các luật tương tự như chuyển tải thông thường.Mỗi công ty xây dựng sử dụng hợp đồng theo mẫu tiêuchuẩn của riêng mình Tương tự vậy ở Hà Lan, hợp đồngnày là sự kết hợp của hợp đồng mua bán mặt đất và hợpđồng xây dựng Ở Ba Lan , quy định “việc mua bán nhàhình thành trong tương lai từ một nhà xây dựng”4 Và “Bánmặt bằng và nhà ở hình thành trong tương lai của hợp tácxã”5 Việc bán nhà hình thành trong tương lai của các chủđầu tư tư nhân không phải là bị ràng buộc bởi luật pháp

Có thế thấy rằng đối với các nước trên không có hệ thốngcác nguyên tắc cụ thể nhưng trong đó vẫn có các quy địnhđiều chỉnh về vấn đề này, và có thể theo các nguyên tắc

về tự nguyện hơn hoặc xem đây như một tài sản thôngthường và điều chỉnh theo quan hệ hợp đồng Về cơ bảntuy không có

4 Điều 9 của Luật sở hữu nhà đất

5 Luật Hợp tác xã Nhà ở

8 những quy định cụ thể nhưng lại có sự chặt chẽ trong cơ chế của các nước quy định về hợp đồng

1.3 Hợp đồng trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai Ở Pháp , có sự phân biệt

giữa hợp đồng mua bán tương lai ( vente à terme ) và bán trạng thái hoàn thành trong tương lai ( vente en l'état futur d'achèvement ) Người bán thực hiện giao dịch và ngay lập tức chuyển giao quyền của mình đối với đất đai và tài sản của người bán cung cấp các công trình xây dựng cho người mua, các phần trong tương lai của tòa nhà sẽ tự động trở thành tài sản của người mua Các quy tắc áp dụng cho hợp đồng là bắt buộc, nếu nó cũng đề cập đến nhà ở Các khoản thanh toán là trả góp tương ứng với tiến

độ của tòa nhà6 Về nguyên tắc, các quy tắc trong Luật pháp của Pháp là giống hệt nhau đối với việc bán nhà riêng lẻ và theo hệ thống đồng sở hữu trong khi một số điều chỉnh là cần thiết đối với mối quan hệ của các phần

đã thanh toán Việc bán bất động sản đang được cải tạo có thể đủ tiêu chuẩn để bán cho các dự án trong tương lai, nếu các công việc được thực hiện trên tài sản hiện có, có thể được ví như một tòa nhà Các hợp đồng cũng phải bao gồm để bảo vệ người mua đảm bảo hoàn thành công trình xây dựng hoặc để hoàn trả các khoản thanh toán đã thực hiện trong trường hợp giải thể của hợp đồng hoặc trong trường hợp tòa nhà vẫn chưa hoàn thành Đối với các khuyết tật tiềm ẩn, đối với có trách nhiệm pháp lý trong khoảng thời gian hai hoặc mười năm tùy thuộc vào bản chất của khuyết tật, người bán phải có hợp đồng bảo hiểmcho những thiệt hại

Ở Ý , hiện không có quy định cụ thể nào Các quytắc chung về bán hàng và sơ bộ các thỏa thuận và các quyđịnh chung7 về người mua trong hợp đồng và các điềukhoản bất hợp pháp sẽ được áp dụng Nhưng trong đó sẽluôn có một thỏa thuận cho việc bán một mặt hàng trongtương lai với việc chuyển nhượng quyền sở hữu diễn rakhi mặt hàng đó trở thành sự tồn tại, Điều 1472 của Bộ

luật Dân sự hoặc một thỏa thuận sơ bộ Không có sự khácbiệt liên quan đến việc bán một căn hộ đang trong quátrình cải tạo

6 Điều khoản L 261-11, Bộ luật xây dựng và nhà ở

7 Điều khoản 1469 và những điều khoản trong Bộ luật Dân sự Ý

9

Ở Đức , MaBV đòi hỏi một số yêu cầu nhất địnhphải được đáp ứng, trước khi thanh toán có thể đến hạn.Theo đó, hợp đồng phải còn hiệu lực, tất cả các giấy phépcần thiết phải đầy đủ Do đó, một thông báo ưu tiên thaymặt cho người mua phải được ghi vào sổ đăng ký đất đai,cần Giấy phép xây dựng phải được cấp, hơn nữa phải đảmbảo rằng người mua đảm bảo tài sản thoát khỏi những ràocản hiện có Ngoài ra, người bán có thể cấp đảm bảo baogồm các rủi ro hoàn trả và trách nhiệm pháp lý đối với cáckhiếm khuyết8 Việc trả tiền chỉ có thể được yêu cầu theolịch trình thanh toán cố định trong MaBV Trong nguyêntắc, các quy tắc tương tự được áp dụng, nếu bên bán xâydựng các căn hộ trong nhà chung cư Các quy định củaMaBV cũng được áp dụng, nếu người bán cải tạo nhà hoặccăn hộ, trừ khi công trình xây dựng không đáng kể

Ở Việt Nam, Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm phápluật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hìnhthành trong tương lai Với bản chất là một giao dịch dân

sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệhợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tươnglai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản phápluật như Hiến pháp, Bộ

luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,… Theo quy định pháp luật hiện hành, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ hình thành

trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:

- Về cơ sở, những quy định điều chỉnh các vấn đềchung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợpđồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, baogồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng,năng lực chủ thể…

- Về luật về nội dung, điều chỉnh các vấn đề cụ thể,trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…

8 (§ 7 MaBV) Pháp lệnh về nghĩa vụ của người môi giới bất động sản, người môi giới cho vay, người phát triển bất động sản, người giám sát tòa nhà và người quản lý tài sản dân cư (Pháp lệnh về nhà môi giới và nhà phát triển tài sản - MaBV)

10

- Về chế tài, điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệmpháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi không thựchiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ, tráchnhiệm như đã cam kết trong hợp đồng Bao gồm các chếtài xử lý dân sự, hình sự, hành chính

- Về vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa

số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai được giải quyết thông qua phương thứchòa giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Tòa án Nhómluật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự,thủ tục, thời hạn giải quyết… Ngoài ra còn có nhóm chếtài để đảm bảo thi hành án (trong trường hợp giải quyếttranh chấp tại Tòa án, có bản án có hiệu lực thi hành)

Như vậy, So với Việt Nam các nước khác thườngxem vấn đề mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương

lai là định hướng về dân sự khi mà các hệ thống pháp luậtquy định về vấn đề này luôn gắn liền đến quan hệ hợpđồng trong quan hệ dân sự và giữa chúng luôn tồn tại mốiquan hệ liên kết chặc chẽ với nhau Cách thức giải lý luận

và định hướng của pháp luật nước khác luôn ưu tiên vềquan hệ hợp đồng và xử lý bằng quan hệ hợp đồng dân

sự So với chúng ta vấn đề này chúng ta định hướng cũng

là về quan hệ dân sự nhưng cũng có khác biệt là xử lýhành chính, hình sự Đối với các quan hệ của các nướctrên vấn đề có thể giải quyết bằng bảo lãnh, trọng tài, cácbên khác có liên quan, và tòa án So với chúng ta còn bóhẹp và hầu như chỉ có tòa án

Đối với hành vi công chứng Ở một số quốc gia,hợp đồng yêu cầu hành vi công chứng (Pháp, Đức, HyLạp, Ba Lan), tại các quốc gia khác hợp đồng phải bằngvăn bản (Áo, Phần Lan, Ý, Hà Lan, Bồ Đào Nha) trongkhi ở các quốc gia còn lại, hình thức văn bản là phổ biến.Thường thì hợp đồng phải nêu rõ mô tả của tòa nhà, kếhoạch của việc xây dựng và cũng như những điều quantrọng khác trong sự hình thành

Ở Pháp, điều khoản cho phép kéo dài bảy ngàyđược cấp cho những người mua không chuyên nghiệp saukhi ký kết hợp đồng sơ bộ hoặc trước khi ký chứng thư cócông chứng; Ở Bồ Đào Nha, hợp đồng phải bằng văn bản.Hợp đồng phải đề

11 cập đến việc xác định các bên, việc xác định tài sản (baogồm một bản sao của kế hoạch cụ thể tài sản) và ngày đếnhạn hoàn thành tòa nhà9; Ở Ý, theo các quy tắc chung để

ký kết một thỏa thuận tài sản bất động sản yêu cầu phảiđược lập bằng văn bản cho cả thỏa thuận sơ bộ và thỏathuận cuối cùng của các bên; Ở Đức , hợp đồng yêu cầu

phải có công chứng Hợp đồng phải bao gồm mô tả củaviệc xây dựng và các kế hoạch thông thường của tòa nhà.Người mua không có quyền rút tiền từ hợp đồng Tuynhiên, quy định rằng người mua phải nhận được bản thảohợp đồng hai tuần trước khi kết thúc hành vi côngchứng10

Ở Việt Nam “Hợp đồng mua bán nhà ở phải đượclập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừtrường hợp pháp luật có quy định khác”11 Tuy nhiên theoquy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lậpthành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồngkinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trườnghợp quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này Hợp đồngmua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng củahợp đồng kinh doanh bất động sản cho nên phải tuân thủcác quy định của hợp đồng kinh doanh bất động sản nóichung Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng,chứng thực

1.4 Thanh toán trong mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai Thông thường, số dư được

thanh toán ngay khi hoàn thành , khi nhập hoặc khi thực hiện phân hành vi công chứng (Anh, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Scotland) Tuy nhiên, ở phần lớn các quốc gia, việc thanh toán được thực hiện theo từng đợt theo tiến độ của tòa nhà (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Hà Lan, Ba Lan, Thụy Điển)

Còn có những quy định bắt buộc cung cấp cho tiến

độ thanh toán chi tiết hoặc các giới hạn chung đối vớitừng đợt, mà không được vượt quá giá trị của công trìnhhiện có (Áo, Bỉ, Phần Lan, Pháp,Đức, Hà Lan).Việc thanh